Имеет ли право фермер КФХ оформить дарение долей своей земли не членам КФХ?

Право общей собственности на земельные участки относится к видам частной собственности на землю и характеризуется множественностью субъектов права собственности, именуемыми участниками общей собственности или сособственниками, при совместном использовании земельного участка (ст. 244 ГК РФ). По сути, возникновение общей собственности есть объединение субъектов права собственности на землю и соединение земельных участков в единый объект, подтвержденное актом о государственной регистрации. Право общей собственности на земельный участок делится на два вида:

1. Общая совместная собственность на землю (без определения долей).
2. Общая долевая собственность на землю (с определением долей каждого сособственника).

Различия между видами права общей собственности касаются как области содержания правомочий собственников, так и института возникновения правовых отношений. Рассмотрим каждый вид общей собственности на землю по отдельности.

Общая долевая собственность на земельный участок

Общая собственность может быть объявлена долевой на основании соглашения участников общей совместной собственности либо, при отсутствии такого согласия, по решению суда (п. 5 ст. 244 ГК РФ). Каждый из участников долевой собственности вправе получить во владение и пользование часть земельного участка, соразмерной выделенной доли (ст.

247 Гражданского кодекса РФ). Действия правомочий владения и пользования землей, которая является общей долевой собственностью, возникают на основании соглашения всех ее участников собственности либо по решению суда.

Участник общей долевой собственности, осуществивший неотделимые улучшения объекта общего имущества (в данном случае – земельного участка) с использованием собственных средств, вправе требовать увеличения своей доли в соответствующем объеме.

В случае, если были произведены отделимые улучшения, они являются собственностью того участника долевой собственности, кто их осуществил (ст. 245 ГК РФ).

Право общей долевой собственности на землю предполагает распределение между всеми участниками в соответствующих долях поступающих в состав общего имущества доходов, выращенных плодов и произведенной продукции, если иное не предусмотрено дополнительным соглашением (ст. 248 ГК РФ).

Расходы по содержанию земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, распределяются между всеми участниками, в соответствии с размером их долей.

В частности, каждый из участников несет ответственность за своевременную уплату земельного налога, предоставление налоговой декларации по земельному налогу, уплату издержек по содержанию земли и другое (ст. 249 ГК РФ). Распорядиться своей долей участник общей долевой собственности вправе по своему усмотрению, в том числе, он может передать свою долю в дар или по завещанию, продать по договору купли-продажи земельного участка. В свою очередь, распорядиться земельным участком, находящимся в общей долевой собственности, можно только на основании соглашения всех участвующих сторон. Возмездное отчуждение доли имущества в общей собственности предполагает преимущественное право остальных участников на покупку продаваемой доли по стоимости, в размере которой она продается (ст. 246 ГК РФ).

Нарушение преимущественного права покупки доли дает право любому из участников долевой собственности в течение 3-х месяцев обратиться в суд с иском о переводе на него прав и обязанностей покупателя.

Земельный участок, находящийся в общей долевой собственности и обладающий возможностью деления, может быть разделен между всеми участниками/сособственниками, желающими произвести государственную регистрацию права собственности на отдельный земельный участок.

Осуществление действий по делению земли предполагает прекращение общей долевой собственности на данный земельный участок, и может быть выполнено по общему согласию всех сторон либо на основании судебного решения (ст. 252 ГК РФ).

В случае невозможности выдела доли по закону либо если деление повлечет за собой несоразмерный ущерб имуществу, выделяющийся собственник вправе потребовать выплаты ему стоимости его доли остальными участниками общей долевой собственности.

Собственник, получивший денежную сумму или иную компенсацию от остальных участников долевой собственности за свою долю, утрачивает право собственности на долю в общем имуществе.

Неделимый земельный участок, находящийся в общей долевой собственности, предполагает выплату стоимости доли участнику, желающему выделить свою долю в натуре, другими участниками (п. 3 ст. 252 ГК РФ).

Общая совместная собственность на земельный участок

Право общей совместной собственности регулируется ст. 253 Гражданского кодекса РФ, в соответствии с которой все участники данного правового режима могут сообща владеть и пользоваться общим имуществом (земельным участком), если иное не предусмотрено дополнительным соглашением.

Земельным участком, находящимся в общей совместной собственности, могут распоряжаться любой из участников, по согласию всех остальных сторон.

Например, порядок владения, пользования и распоряжения землей фермерского назначения определяется соглашением между лицами, изъявившими желание создать и вести совместное фермерское хозяйство.

Вместе с тем, правомочие распоряжения фермерским земельным участком получает его глава в интересах ведения фермерского хозяйства.

Каждый из участников совместной собственности имеет право совершать различные сделки по распоряжению общим имуществом, при этом, совершенная сделка может быть признана недействительной на основании требований, предъявленных другими участниками, относительно отсутствия у стороны, совершившей сделку, определенных правомочий. Раздел общего имущества между участниками совместной собственности либо выдел доли одного из них осуществляются после предварительного определения доли каждого из участников.

Раздел общего совместного имущества предполагает равные доли для всех участников (ст. 254 ГК РФ).

Правовой режим общей совместной собственности наглядно описывается в ст. 256 ГК РФ (общая собственность супругов).

Так, имущество, нажитое супругами в браке, является их совместной собственностью, за исключением отдельных случаев, предусмотренных брачным договором.

Вместе с тем, имущество, которое было приобретено одним из супругов до брака или полученное в дар либо в порядке наследования во время брака, является его собственностью. На основании российского законодательства совместная собственность возникает в отношении:

• крестьянско-фермерских хозяйств;
• общих земельных участков, которые были приобретены за счет целевых взносов членов садово-огороднических и дачных некоммерческих товариществ;
• общей собственности супругов, если иное не предусмотрено брачным контрактом;
• совместной собственности граждан, являющихся членами садово-огороднических и дачных некоммерческих объединений, при условии предоставления земельного участка на условиях оплаты.

Государственная регистрация общей долевой собственности на землю 

Объект недвижимости, расположенный на неделимом земельном участке, может быть приобретен на праве общей долевой собственности или аренды с множественностью лиц на стороне арендатора, при этом учитываются доли в праве собственности на здание.

Для приобретения права общей собственности на земельный участок все участвующие стороны должны совместно обратиться в государственный орган местного самоуправления с заявлениями о приобретении прав собственности на земельный участок (ст.

245 ГК РФ), к заявлениям необходимо приложить кадастровый паспорт объекта.

Государственная регистрация доли одного из сособственников в праве общей долевой собственности, при отсутствии волеизъявления остальных участников, предполагает их потенциальное участие в общей долевой собственности помимо их воли. В проведении государственной регистрации права общей долевой собственности на землю может быть отказано при отсутствии совместного обращения всех участников.

Источник: https://pravovedus.ru/practical-law/land/pravo-obshhey-sobstvennosti-na-zemlyu/

Особенности купли-продажи земельных участков

Заключение договоров купли-продажи земельных участков регулируется § 7 «Продажа недвижимости» главы 30 «Купля-продажа» Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ).

В силу требований статей 24, 30 Федерального закона от 21.07.

1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» обязательному нотариальному удостоверению подлежат договоры купли-продажи земельных участков, принадлежащих несовершеннолетнему гражданину, гражданину, признанному ограниченно дееспособным или недееспособным, а также договоры купли-продажи долей в праве общей собственности на земельный участок.

По соглашению сторон могут быть нотариально удостоверены и иные сделки с земельными участками.

При нотариальном удостоверении договора-купли-продажи земельных участков нотариус учитывает следующие особенности.

В частности, предусмотренные Земельным кодексом Российской Федерации (далее — ЗК РФ) (статьи 5, 15, 27, 35, 37, 39.1):

Участниками земельных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования.

Права иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц на приобретение в собственность земельных участков определяются в соответствии с ЗК РФ, федеральными законами.

Собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации.

Граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с ЗК РФ, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом Российской Федерации в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе Российской Федерации, и на иных установленных особо территориях Российской Федерации в соответствии с федеральными законами.

Оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ.

Земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством.

Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

ограничений оборота земельных участков устанавливается ЗК РФ, федеральными законами.

При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:

1) отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

2) отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 ЗК РФ;

3) отчуждение сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута.

Отчуждение здания, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.

Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение.

Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица — собственники зданий, сооружений, находящихся на чужом земельном участке, имеют преимущественное право покупки или аренды земельного участка в порядке, установленном настоящей статьей, и в соответствии с пунктом 2 статьи 5, пунктом 3 статьи 15, пунктом 1 статьи 22 ЗК РФ. Президент Российской Федерации может установить перечень видов зданий, сооружений, на которые это правило не распространяется.

Статьей 37 ЗК РФ предусмотрено, что объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. 

В соответствии с требованиями статьи 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Являются недействительными следующие условия договора купли-продажи земельного участка:

устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;

ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;

ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами (статья 37 ЗК РФ).

Продажа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, в соответствии с основным видом разрешенного использования которых предусмотрено строительство зданий, сооружений, не допускается, за исключением случаев, указанных в пункте 2 статьи 39.3 ЗК РФ, а также случаев проведения аукционов по продаже таких земельных участков в соответствии со статьей 39.18 ЗК РФ.

Особенности купли-продажи земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения предусмотрены Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Согласно статье 8 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней.

Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении.

В случае, если субъект Российской Федерации или в соответствии с законом субъекта Российской Федерации муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены.

При продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение по правилам, установленным настоящей статьей.

Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна.

Следует также учитывать особенности правового режима земельных участков для ведения крестьянского (фермерского хозяйства).

Правовой режим данного имущества определяется статьями 257-259 ГК РФ и Федеральным законом от 11.06.2003 № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве».

Имущество крестьянского (фермерского) хозяйства принадлежит его членам на праве совместной собственности, если законом или договором между ними не установлено иное.

При прекращении крестьянского (фермерского) хозяйства в связи с выходом из него всех его членов или по иным основаниям общее имущество подлежит разделу по правилам, предусмотренным статьями 252 и 254 ГК РФ. Земельный участок в таких случаях делится по правилам, установленным ГК РФ и земельным законодательством.

Земельный участок и средства производства, принадлежащие крестьянскому (фермерскому) хозяйству, при выходе одного из его членов из хозяйства разделу не подлежат. Вышедший из хозяйства имеет право на получение денежной компенсации, соразмерной его доле в общей собственности на это имущество.

В случаях, предусмотренных статьей 258 ГК РФ, доли членов крестьянского (фермерского) хозяйства в праве совместной собственности на имущество хозяйства признаются равными, если соглашением между ними не установлено иное.

Порядок распоряжения имуществом крестьянского (фермерского) хозяйства определяется соглашением, заключенным между членами фермерского хозяйства в соответствии со статьей 4 Федерального закона «О крестьянском фермерском хозяйстве».

Распоряжение имуществом крестьянского (фермерского) хозяйства осуществляется в интересах хозяйства его главой.

По сделкам, совершенным главой крестьянского (фермерского) хозяйства в интересах фермерского хозяйства, отвечает фермерское хозяйство своим имуществом, определенным в статье 6 Федерального закона «О крестьянском (фермерском) хозяйстве».

Сделка, совершенная главой крестьянского (фермерского) хозяйства, считается совершенной в интересах фермерского хозяйства, если не доказано, что эта сделка заключена главой крестьянского (фермерского) хозяйства в его личных интересах.

земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, а также части зданий, предназначенные для размещения транспортных средств (машино-места). К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. уполномоченное государством должностное лицо, имеющее право совершать нотариальные действия от имени Российской Федерации в интересах российских граждан и организаций (юридических лиц).действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.субъект собственности, физическое или юридическое лицо, обладающее правом собственности, выступающее в роли владельца, распорядителя, пользователя объекта собственности.

Источник: https://notariat.ru/sovet/pages/tag/udostoverenie-sdelok-kupli-prodazhi-zemelnykh-uchastkov

Тема:Земельные доли и способы распоряжения ими.Оформление сделок с земельными долями

За годы реорганизации, начавшейся в сельском хозяйстве в 1991 году и продолжающейся до сих пор, во Владимирской области 102 695 крестьян стали собственниками земельных долей. При этом было выдано 92 820 свидетельств о праве собственности на землю.

Когда в Центр Поддержки Земельной Реформы Владимирской Области обращаются люди, получившие свидетельства о праве собственности на земельную долю и спрашивают, что им делать с этим документом, что они приобрели став собственниками земельной доли, или это не более, чем просто бумажка, юристы объясняют, что теперь у них в общей долевой собственности есть земля, и они имеют право распорядиться ею по своему усмотрению. Получив в частное владение землю, крестьяне должны научиться быть собственниками. От того, как люди реализуют свои права на землю, как используют свою собственность, как распорядятся ею, во многом зависит их будущее и будущее их детей.

Что же такое земельная доля?

Земельная доля – это часть сельскохозяйственных угодий, переданных бесплатно в собственность конкретному лицу, имеющему по закону право на ее получение, в результате реорганизации сельскохозяйственного предприятия и приватизации земли.

От земельного участка земельная доля отличается тем, что местоположение её не определено, хотя размер и указан в документах (в гектарах и баллогектарах).

Каждый из собственников может:

– получить земельный участок в натуре в счёт земельной доли в случаях, предусмотренных законодательством (например, для ведения фермерского или личного подсобного хозяйства),

– сдать земельную долю в аренду,

– продать земельную долю,

– подарить земельную долю,

– обменять земельную долю на имущественный пай или земельную долю в другом хозяйстве,

– передать земельную долю на условиях пожизненной ренты и пожизненного содержания,

– внести земельную долю в Уставный (складочный) капитал или паевой фонд сельскохозяйственной организации,

– внести права пользования земельной долей в уставный (складочный) капитал или паевой фонд сельскохозяйственной организации.

Все указанные права закреплены в Указе Президента РФ N№ 337 от 7 марта 1996 года “О реализации конституционных прав граждан на землю”

В данной части будет рассказано о тех способах распоряжения земельной долей, которые наиболее часто применяются собственниками.

Передача земельной доли в аренду

Из различных вариантов распоряжения земельной долей особое внимание заслуживает такой способ, как передача земельной доли в аренду. Это наиболее предпочтительный и реальный способ распоряжения земельной долей при условии, что собственник не планирует самостоятельно заниматься производством сельхозпродукции.

Сдав свою долю в аренду, собственники, прежде всего, сохранят за собой право собственности на неё, и к тому же получают доход в форме арендной платы.

Например, во Владимирской области такой договор заключили 36959 собственников земельных долей или 39,7% от общего количества лиц, получивших свидетельства (Данные Владимирского областного комитета по земельным ресурсам и землеустройству на 01.01.99 г.).

Как правило, договор аренды заключают с той сельхозорганизацией, в земельном массиве которой находится земельная доля, хотя можно сдать долю в аренду другой сельхозорганизации, фермеру или любому гражданину, занимающемуся производством сельхозпродукции, предварительно выделив в натуре земельный участок в счёт земельной доли. Например, уже имеются случаи, когда фермеры и владельцы личных подсобных хозяйств, желающие увеличить свои земельные наделы, делают это за счет аренды или покупки земельных долей.

В Указе Президента РФ N№ 337, о котором говорилось выше, поручено местным органам власти обеспечить заключение всеми сельхозорганизациями, использующими земельные доли, договоров со всеми собственниками земельных долей. Во исполнение Указа было принято Постановление Администрации Владимирской области от 12.08.1996 г. N№ 393.

Однако, как показывает опыт работы Центра, некоторые руководители сельхозорганизаций, использующих земельные доли крестьян, недобросовестно отнеслись к выполнению президентского Указа.

Многие из них пользуются тем, что никакого наказания за невыполнение не последует и отказываются заключать соглашения об аренде земельных долей.

Причём земли, принадлежащие гражданам, продолжают находиться в массиве сельхозорганизаций и использоваться последними бесплатно.

Среди клиентов Центра было много собственников земельных долей, с которыми руководители сельскохозяйственных организаций отказывают ся заключать договора аренды. Особенно не жалуют пенсионеров, работников социальной сферы, т.е.

тех, кто не работает непосредственно в хозяйстве. И, следует отметить, что далеко не всегда это бедные, слабые хозяйства.

Напротив, среди тех, кто не желает выполнять Указ Президента есть руководители крепких, стабильно работающих сельскохозяйственных организаций.

Как же следует поступить собственнику земельной доли, если руководитель сельхозорганизации отказался заключить договор аренды?

Когда в Центр приходит собственник земельной доли, которому отказали в заключении договора аренды, его прежде всего спрашивают, пытался ли он предложить земельную долю иным потенциальным арендаторам (фермерам, владельцам личных подсобных хозяйств, другим сельхозтоваропроизводителям).

Если у собственника нет таких вариантов, то далее выясняется, обращался ли он с письменным заявлением о заключении договора в хозяйство и получил ли письменный отказ на своё заявление. Чаще всего оказывается, что между собственником и руководителем сельхозорганизации состоялся только устный разговор.

В этом случае клиент получает совет обратиться ещё раз, но уже письменно. Сотрудники Центра дают клиенту образец заявления, в котором содержится просьба заключить с ним договор аренды.

Такое заявление необходимо составить в двух экземплярах с тем, чтобы на одном из них администрация хозяйства сделала отметку о том, что заявление принято

. Теперь можно ожидать письменного ответа на поданное заявление.

А что делать, если администрация хозяйства отказывается принять заявление и тем более сделать отметку о его принятии?

Такие случаи нередки.

Если администрация отказывается принять заявление, можно послать его заказным письмом. В этом случае почтовая квитанция послужит доказательством того, что заявление было подано.

Администрация прислала письмо с отказом заключить договор аренды или вообще не ответила на заявление, что делать дальше? Стоит ли обращаться в суд?

У собственника есть право обратиться в суд.

Если руководитель сельскохозяйственной организации отказался заключить с собственником земельной доли договор пользования, это значит, что он использует земельную долю без надлежащим образом оформленного договора, и у собственника, в соответствии со статьей 136 ГК РФ возникает право требовать плоды, продукцию, доходы, полученные в результате её использования или возмещения ущерба в связи с нарушением права в соответствии со статьёй 15 ГК РФ.

В этом случае, при обращении в суд копия заявления, поданного в администрацию хозяйства, либо квитанция о его отправке служат доказательством того, что собственник стремился придать использованию хозяйством его земли законные основания.

В практике работы Центра уже есть примеры, когда в подобной ситуации была оказана помощь клиентам при обращении в суд. Например, один из них подал иск к сельхозорганизации, использующей его земельную долю, о выплате ему компенсации за это использование.

С подавляющим большинством собственников земельных долей в этом хозяйстве договора аренды были заключены, а долю этого человека руководитель брать в аренду не хотел. Суд пошёл по такому пути.

Он посчитал, что клиент понёс убытки от незаконного использования хозяйством его земельной доли в таком размере, какова арендная плата по договорам, заключенным с другими собственниками.

Кроме того, суд взыскал с хозяйства в пользу клиента судебные издержки по делу.

Таким образом, отказавшись заключить договор аренды, сельхозорганизация все-таки будет вынуждена выплатить собственнику земельной доли требуемую сумму, но уже по решению суда, да ещё понесёт дополнительные расходы.

А если хозяйство согласно заключить договор аренды, на что необходимо обратить особое внимание, какие возникают проблемы при заключении договоров? Какая арендная плата должна быть предусмотрена в договоре?

Действительно, при заключении договоров возникает целый ряд вопросов и проблем.

Как показывает практика работы Центра поддержки земельной реформы Владимирской области, основной проблемой является крайне низкая арендная плата, предусматриваемая в договорах. Практически всегда условия договора и размер арендной платы устанавливаются администрацией сельхозорганизации.

Крестьяне же зачастую подписывают договор аренды, даже не ознакомившись с его содержанием. Такое положение недопустимо. Ведь аренда – двухсторонний (или многосторонний) договор, и условия, на которых арендатор использует землю, должны быть определены хозяйством по соглашению с собственником, т.е.

устраивать всех участников сделки. А как может устроить собственника земельной доли, скажем, размером 6 га, такой договор, при котором в качестве ежегодной арендной платы предусмотрены, например, 100 кг. капусты (или зерна, картофеля)? Оплата, мягко говоря, несправедливая.

Размер её, по всей видимости, не рассчитывался, а брался руководителями сельхозорганизаций “с потолка”.

Самое печальное состоит в том, что таких несправедливых договоров, с неоправданно низкой арендной платой – большинство. Об этом свидетельствуют частые обращения крестьян – собственников земельных долей, в особенности – пенсионеров и работников социальной сферы (медработников, учителей, культработников) к сотрудникам Центра.

Эти категории собственников являются особенно экономически уязвимыми, и справедливая арендная плата дала бы им возможность хоть в какой-то степени улучшить своё положение.

Конечно, исходя из нынешних экономических условий было бы нереально предлагать и требовать высокую арендную плату.

По нашему мнению, наиболее справедливо и реально в соглашениях об аренде предусматривать сочетание различных форм арендной платы: например, плата сельхозпродукцией в процентах от урожайности + оказание услуг или сельхозпродукты + денежная оплата и т.д., что предусмотрено статьёй 614 ГК РФ. Но во всяком случае, размер арендной платы не должен быть ниже, чем 5-10 % от урожая, полученного в хозяйстве.

Далее, при заключении договора, собственнику следует внимательно ознакомиться с его содержанием. Так договор аренды считается заключённым только тогда, когда в нём содержатся необходимые сведения об объекте аренды, т.е. в договоре должны быть отражены все параметры характеризующие земельную долю ( её размер, площадь пахотных земель, оценка в баллогектарах).

Обязательно обратить внимание на размер и сроки выплаты арендной платы, на то, что предлагается в качестве последней. Например, иногда предлагаются натуроплата или услуги, которые арендодателю не нужны. Так в некоторых договорах в качестве арендной платы предлагалась всего одна услуга и та ритуальная, т.е. арендатор брал на себя обязанность похоронить арендодателя.

Смешно, да не очень.

Если предлагаемые услуги или натуроплата собственнику земельной доли не нужны, то следует предложить, исходя из реальности, свой вариант арендной платы.

В договоре необходимо предусмотреть, кто в период аренды принимает на себя выплату земельного налога , а также четко определить включаются ли эти платежи в счёт арендной платы.

Немаловажно, чтобы в договоре была предусмотрена ответственность арендатора за неуплату арендной платы в установленные договором сроки, например, в форме неустойки.

В договоре должны быть чётко отражены права и обязанности как арендатора, так и арендодателя.

Источник: http://www.fadr.msu.ru/rin/vestnic/vestnic4_01/4_5_01.htm

Совершенствование земельно-имущественных отношений в крестьянских (фермерских) хозяйствах тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

ЛАЗАРЕВА Ольга Сергеевна

СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬНО-ИМУЩЕСТВЕННЫХ ОТНОШЕНИЙ В КРЕСТЬЯНСКИХ (ФЕРМЕРСКИХ) ХОЗЯЙСТВАХ (по материалам Краснодарского края)

Специальность 08.00.05 – Экономика и управление народным хозяйством (экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами – АПК и сельское хозяйство)

АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Краснодар -2006

Диссертационная работа выполнена на кафедре менеджмента ФГОУ ВПО «Кубанский государственный аграрный университет»

Научный руководитель – кандидат экономических наук, профессор

Официальные оппоненты: доктор экономических наук, профессор

Ведущая организация – Краснодарский научно-исследовательский институт

Защита диссертации состоится 27 апреля 2006 г. в 9 часов в аудитории 209 главного корпуса на заседании диссертационного совета Д.220.038.02 в Кубанском государственном аграрном университете по адресу: 350044, г. Краснодар, ул. Калинина, 13.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Кубанского государственного аграрного университета.

Автореферат разослан «_» марта 2006 г.

Кудряков Владимир Георгиевич

Сидоренко Владимир Васильевич

кандидат экономических наук, профессор Цыбусова Татьяна Петровна

сельского хозяйства им. П. П. Лукьяненко

диссертационного совета

Ученый секретарь

Бондаренко П. С.

ZOOG &

Общая характеристика работы

Актуальность темы исследования. Вопросы эффективного

сельскохозяйственных товаропроизводителей были и остаются самыми актуальными.

Крестьянское хозяйство и организация работы на земле в той или иной форме существовали с давних времен, проявляя способность устойчивого развития в самых различных экономических условиях.

Когда остро встал вопрос о переходе к рыночным условиям работы на земле, экономисты вернулись к мысли о возрождении крестьянских хозяйств как организационной формы ведения аграрного производства с частной формой владения землей и имуществом.

Изменение экономических условий, нормативно-правовой, законодательной базы, отсутствие в течение долгого времени крестьянского уклада обусловили необходимость всесторонних исследований крестьянских хозяйств как объектов предпринимательской деятельности, организации различных форм использования земли.

Состояние изученности проблемы. Теоретические и прикладные аспекты земельно-имущественных отношений крестьянских хозяйств заложили в своих трудах выдающиеся русские экономисты A.B. Чаянов и М.И.

Туган-Барановский. Проблемам современной организации работы на земле посвящены труды многих ученых: Л.И. Абалкина, И.А. Буздапова, Е.Г. Лысенко, В. В. Милосердова, А.Г. Шутькова, Г.Г.

Шелкоплясовой и др.

Вопросы повышения эффективности функционирования крестьянских (фермерских) хозяйств на региональном уровне рассматриваются в научных исследованиях А. А. Багмута, Г. П. Бурда, А. Г. Бурда, В. И. Гайдук, А. Ф. Зырянова, П.

Ф. Парамонова, А.З. Рысьмятова, В.В. Сидоренко, И.Т. Трубилина и других, которыми разработаны основные подходы к оценке, показателям, критериям, характеризующим современное состояние крестьянских (фермерских) хозяйств.

использования (распределения) земли и имущества для

Однако вследствие постоянно меняющихся экономических и правовых условий хозяйствования в АПК многие методологические и методические вопросы земельно-имущественных отношений остаются изученными не до конца (структура земельно-имущественных отношений; факторы, оказывающие наибольшее влияние на устойчивость земельно-имущественных отношений крестьянских хозяйств), а ряд положений носит дискуссионный характер (оптимальные размеры земельных участков для крестьянских хозяйств, размеры арендной платы за земельные доли, используемые фермерами). Актуальность и недостаточная разработанность этих проблем послужили основанием для проведения данного исследования.

Цель и задачи исследования. Целью настоящей диссертации является уточнение теоретических и методологических основ и разработка научно-обоснованных рекомендаций совершенствования земельно-имущественных отношений крестьянских (фермерских) хозяйств Краснодарского края.

В соответствии с поставленной целью были определены конкретные задачи исследования:

– изучить историю земельных отношений в аграрном секторе экономики;

– рассмотреть механизм трансформации собственности на землю в РФ;

– оценить динамику земельных отношений в структуре аграрных преобразований;

– проанализировать состояние и тенденции развития производства в крестьянских хозяйствах на региональном уровне в связи с изменением правового режима земельно-имущественных отношений;

– определить правовые и организационно-экономические возможности достижения оптимальных размеров земельных угодий в крестьянских хозяйствах Краснодарского края;

– обосновать направления совершенствования земельно-имущественных отношений в крестьянских (фермерских) хозяйствах.

Предмет и объект исследования. Предмет исследования – земельно-имущественные отношения в крестьянских хозяйствах, их взаимодействие с

органами государственного и муниципального управления, кредитными и кооперативными институтами.

Объектом исследования выступают крестьянские (фермерские) хозяйства Краснодарского края. Исследования проводились за период 19972004 гг.

Теоретической и методологической основой исследования

послужили фундаментальные концепции и гипотезы, представленные в трудах отечественных и зарубежных ученых, законодательные и нормативные акты Российской Федерации по важнейшим вопросам функционирования крестьянских (фермерских) хозяйств, программные и прогнозные разработки государственных органов власти и управления АПК Российской Федерации, Российской академии сельскохозяйственных наук.

В процессе экономического исследования применялись следующие методы и приемы: экономико-статистический, монографический, расчетно-конструктивный, графический и другие.

Информационной и эмпирической базой послужили данные Федеральной службы государственной статистики России, территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Краснодарскому краю, Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Краснодарского края, а также отраслевых, региональных органов управления АПК, бухгалтерской и статистической отчетности, статистические отчеты крестьянских хозяйств Краснодарского края, нормативно-справочные материалы, результаты личных бесед и наблюдений.

Научная новизна результатов исследований, полученных лично соискателем, определяется разработкой направлений совершенствования земельно-имущественных отношений крестьянских хозяйств. Реальное приращение научного знания состоит в разработке теоретико-методологических и прикладных положений и заключается в следующем:

– дополнены системные характеристики земельно-имущественных отношений крестьянских (фермерских) хозяйств в условиях трансформации собственности на землю (уточнена структура земельно-имущественных отношений, включающая наряду с триадой права собственности: владения,

пользования, распоряжения, – отношения имущественной обособленности субъектов, коммерческого расчета, рационального размера производства в отрасли, оптимального размера земельного надела, наличие действующей законодательной базы);

– в выявлении фискальной роли использования земли крестьянскими хозяйствами (установлено, что арендная плата за земельные доли, выплачиваемая крестьянскими (фермерскими) хозяйствами, значительно превышает выплаты крупных сельскохозяйственных организаций);

– в разработке организационной структуры межфермерской кооперации, включающей крестьянские хозяйства, личные подсобные хозяйства, перерабатывающие предприятия, торговые организации и администрацию муниципального образования, заинтересованную в создании и функционировании кооперативов и пополнении бюджета своей территории.

Практическая значимость исследования заключается в возможности повышения эффективности функционирования крестьянских хозяйств за счет совершенствования их земельно-имущественных отношений, возможных путем укрупнения размеров обрабатываемой земли, разработки научно обоснованных размеров арендной платы за земельные доли, межфермерской кооперации (разработке организационной структуры кооперативов), применения механизма государственного регулирования.

Рекомендации, подготовленные и опубликованные по результатам проведенных научных исследований, могут быть использованы в практической работе специалистов аграрных предприятий, а также при обосновании решений на федеральном и региональном уровнях.

Научные положения, изложенные в диссертационной работе, обсуждались на ежегодных съездах фермеров края, используются в практике Кубанской ассоциации крестьянских (фермерских) хозяйств и отдельных крестьянских хозяйствах Краснодарского края, а также в учебном процессе в качестве справочно-консультационных материалов при подготовке специалистов экономического и юридического направлений в колледжах и высших учебных заведениях.

Основные положения диссертации, выносимые на защиту:

– обоснование особенностей крестьянского хозяйства как организационно-правовой формы производства в АПК;

– экономический механизм земельно-имущественных отношений крестьянских (фермерских) хозяйств;

– результаты анализа и экономической оценки современного состояния крестьянских хозяйств Краснодарского края;

– экономическая оценка участия организаций различных форм собственности и организационно-правовых форм в обороте земли и формировании рынка сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия;

– обоснование размеров арендной платы за землю, выплачиваемой крестьянскими хозяйствами и крупными сельскохозяйственными организациями;

-организационно-экономический механизм взаимоотношений крестьянских хозяйств в межфермерских ассоциациях и кооперативных образованиях.

Апробация работы. Результаты проведенных исследований опубликованы в 10 научных работах, общим объемом 3,1 п.л.

Основные положения диссертационной работы на различных этапах представлялись в научных докладах на: научной конференции Кубанского государственного университета по итогам 2003 г.

, XXV Международной научно-практической конференции по экономике «Проблемы и перспективы повышения конкурентоспособности российской экономики», 2004 г.

, Первой Всероссийской конференции по социологии села «Российское село в XXI веке: проблемы и перспективы», 2005 г.

Результаты исследования внедрены в отдельных крестьянских хозяйствах Краснодарского края, используются в Кубанской ассоциации крестьянских (фермерских) хозяйств, учебном процессе в Кубанском государственном аграрном университете.

Структура работы. Диссертация общим объемом 190 страниц, состоит из введения, трех глав, выводов и предложений, содержит 30 таблиц, 16 рисунков. Список использованной литературы включает 123 наименования.

Основное содержание работы

Собственность на землю является фундаментальной основой всей системы аграрных отношений. Именно отношения собственности являются теоретическим базисом понимания и, применительно к конкретным историческим условиям, практического решения так называемого крестьянского вопроса.

За период рыночной трансформации произошли коренные изменения в земельно-имущественных отношениях. Структура землепользования в целом по России выглядит следующим образом (данные на 1 января 2005 г.

): хозяйственные общества, производственные кооперативы используют 59,8% сельхозугодий; колхозы – 10,5%; государственные и муниципальные унитарные предприятия – 9,3%; крестьянские (фермерские) хозяйства – 6,8%; личные подсобные хозяйства – 5,2%; подсобные хозяйства организаций и учреждений 3,2%.

Кроме того, 5,2% сельскохозяйственных угодий (сенокосов и пастбищ) используются гражданами без юридического оформления права пользования.

Наличие частной собственности на землю предполагает ее оборот. Исследование структуры земельного рынка РФ позволяет выделить три сектора. Первый включает продажу и покупку гражданами и их объединениями земельных участков для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, животноводства, индивидуального жилищного строительства и дачного хозяйства.

Второй сектор – продажу местными органами власти земельных участков гражданам и их объединениям, юридическим лицам для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, а также предпринимательской деятельности (то есть для несельскохозяйственных целей).

Третий, практически не развитый сектор, представляет собой рынок земельных участков для ведения товарного сельскохозяйственного производства.

Наиболее значительная часть участников земельного рынка представлена гражданами. В настоящее время эта категория субъектов рынка (примерно 50 млн. семей) имеет в собственности земельные участки

площадью более чем 8 млн. га, почти 12 млн. граждан являются собственниками земельных долей в сельскохозяйственных организациях.

Выполненные нами исследования земельно-имущественных отношений в Краснодарском крае показали, что численность крестьянских хозяйств за 1997-2004 гг. снизилась на 4718 и составила в 2004г. 17833.

Данные о крестьянских (фермерских) хозяйствах России, сгруппированных нами по размеру земельных участков, свидетельствуют о том, что крестьянский сектор составляют в основном довольно мелкие хозяйства (таблица 1).

Таблица I – Категории крестьянских (фермерских) хозяйств по размеру земельной площади в России и в Краснодарском крае

Группы крестьянских хозяйств по размеру земельный угодий, га Количество крестьянских хозяйств на 01.01, тыс. ед. Удельный вес групп Средний размер хозяйства, га

в общем количестве хозяйств, % в площади земельных угодий, %

2001 г. | 2005 г. 2000 г. I 2004 г. 2000 г. | 2004 г. 2000 г. I 2004 г.

Россия

Не предоставлялась 1,7 2.8 0,6 и – – – –

До 10 99,1 106,5 36,9 40,7 3,5 2,8 5.1 4,7

11-50 97,6 88,8 36,4 34,0 18,7 13,3 27,6 26,4

51-100 32,6 30,9 12,1 11.8 17,0 13,0 74,8 74,2

101-200 18,5 18,6 6,9 7.1 19,2 15,8 149,5 149,9

Свыше 200 18,9 13,8 7,1 5,3 41,6 55,1 515,9 593,5

Итого и в среднем 268,4 261,4 100,0 100,0 100,0 100,0 55,1 73,1

Краснодарский край

Не предоставлялась 0,139 0,178 0.7 1,0 – – – –

До 10 10,545 9,290 55,6 52,1 8.5 7,6 5.9 5,3

Источник: http://economy-lib.com/sovershenstvovanie-zemelno-imuschestvennyh-otnosheniy-v-krestyanskih-fermerskih-hozyaystvah