2016-11-22T11:17+0300
2016-12-06T16:51+0300
//realty.ria.ru/20161122/408138732.html
Как законно сдать квартиру в аренду?
//cdn21.img.ria.ru/images/realty/40802/72/408027231_0:648:1337:1400_1036x0_80_0_0_d3e26b2f396ae47fcbd82781e4675142.jpg
Недвижимость РИА Новости
//cdn22.img.ria.ru/i/export/realty/logo.png
Недвижимость РИА Новости
//cdn22.img.ria.ru/i/export/realty/logo.png
Докладывать государству о сдаваемом в аренду жилье россияне традиционно не любят, однако все большей популярностью на рынке аренды начинает пользоваться принцип “заплатил налоги – спи спокойно”. Сайт “РИА Недвижимость” совместно с экспертами разобрался, как сдавать жилье в аренду законным образом.
Некоторые убеждены, что для полной легализации сдачи квартиры в аренду нужно известить участкового о том, что на его территории проживают незнакомые ему люди. Однако закон не предусматривает норму, которая бы обязывала собственника уведомлять участкового о том, что он сдал квартиру в аренду или наем.
Это обуславливается тем, что право распоряжаться имуществом принадлежит только правообладателю. Никакие посторонние лица, включая участкового, не могут запретить реализацию его права. При этом участковый, который добросовестно выполняет свои обязанности, сам узнает, кому сдается квартира, кто там живет.
Материал подготовлен при помощи директора компании “Миэль-Аренда” Марии Жуковой, руководителя департамента аренды компании “Азбука Жилья” Романа Бабичева, адвоката Олега Сухова и адвоката МКА “Центральная коллегия адвокатов” Дарьи Жидких.
Если вы сдаете квартиру как физическое лицо, то платить придется 13% от доходов. ИП по упрощенной схеме налогообложения должен платить 6%, но при этом он платит фиксированные взносы, которые в год составляют 21 тысячу рублей. Поэтому при сдаче недорогой квартиры нет смысла регистрироваться как ИП.
Если же вы приобретаете патент, то, как уже говорилось, сумма будет зависеть от площади и региональных ставок. Например, годовой патент на 40-метровую квартиру на Арбате в Москве обойдется в 27 тысяч рублей, в Северном Бутово – в 12,6 тысячи рублей, а в Магаданской области – 7,2 тысячи рублей.
Во-первых, нужно заключить договор с арендатором. В качестве приложения к нему надо составить акт-приемки квартиры и документ, в котором будет фиксироваться факт ежемесячной оплаты.
Затем собственник-арендодатель с этими документами, а также паспортом и документами, подтверждающими право владения и распоряжения данной квартирой, обращается в налоговый орган и подает декларацию по форме 3-НДФЛ.
Сделать это нужно за прошедший год до 30 апреля следующего года, а сам налог оплатить до 15 июля. В этом случае собственник сдает квартиру как физическое лицо.
Второй вариант – арендодатель может зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя. ИП также должен оплачивать ежегодные страховые взносы и обязан подавать налоговую декларацию. Налог оплачивается ежеквартально, налоговая декларация направляется раз в год до 30 апреля текущего года за прошедший год.
Есть еще один вариант – приобрести патент для сдачи квартиры. В этом случае владельцу квартиры также нужно зарегистрироваться в качестве ИП. Срок действия патента составляет от одного месяца до одного года, но не должен “переходить” на следующий календарный год. Если приобретается патент на срок до полугода, то его стоимость оплачивается сразу и полностью.
Если патент приобретается на срок до года, то сначала можно оплатить одну треть от его стоимости, а за месяц до окончания срока его действия – оставшуюся сумму. Налог уплачивается в фиксированном размере исходя из ставок, установленных субъектом федерации, и его площади.
Калькулятор расчета стоимости патента (то есть размера налога, который придется уплатить) приведен на сайте nalog.ru.
Получение доходов от сдачи квартиры в аренду не является предпринимательской деятельностью, поэтому у гражданина нет обязанности по регистрации ИП.
Граждане, получающие доход от сдачи квартиры в аренду, регистрируются в качестве ИП только с целью оптимизации подлежащих уплате налогов, то есть уменьшения суммы подлежащих оплате налогов по сравнению с размерами налогов, которые приходится платить гражданам, не являющимся ИП.
Составленный в письменной форме договор аренды или коммерческого найма является одной из составляющих, обеспечивающих законность предоставление квартиры во временное владение и пользование.
Однако если стороны предусмотрели, что договор заключается на срок более 1 года, то его необходимо не позднее, чем через месяц со дня заключения сдать в Росреестр для регистрации обременения объекта недвижимости.
КоАП РФ содержит административные санкции для нарушителей: за несоблюдение порядка регистрации договора назначается штраф в размере от 1,5 до 2 тысяч рублей, а за несвоевременную подачу заявления о регистрации обременения предусматривается штраф в размере 5 тысяч рублей (ч. 1, 2 ст. 19.21 КоАП РФ).
Договоры бывают нескольких видов. Есть долгосрочный и краткосрочный договор найма, который заключается между двумя физическими лицами сроком до одного года и на срок больше года. Также есть договор аренды, который заключается между юридическим и физическим лицом. Все они заключаются в письменной форме.
//www.youtube.com/watch?v=Zw8JvuM4A8I
В грамотно составленном договоре насчитывается два десятка пунктов, часть из них стандартные, а часть зависит от договоренностей сторон и конкретного случая.
В договоре в обязательном порядке указываются граждане, которые будут проживать в квартире совместно с арендатором/нанимателем, устанавливается размер оплаты за пользование имуществом, определяется порядок оплаты коммунальных платежей.
В отдельном документе стороны описывают состояние передаваемого в аренду имущества и указывают перечень предметов мебели и техники, в случае, если квартира сдается с обстановкой.
Стандартным условием является установление гарантийного платежа – денежной суммы, которая гарантирует собственнику, что он получит возмещение, если арендатор съедет из квартиры, не предупредив об этом заранее, или испортит имущество в квартире.
Рекомендуется прописать количество и порядок посещений квартиры собственником (с предварительным уведомлением проживающего в квартире арендатора или без уведомления), сумму найма, порядок внесения оплаты, иные платежи, которые ложатся на плечи арендатора (оплата электроэнергии и т.д.).
Если у квартиры несколько сособственников, то они все должны поставить свои подписи в договоре. Или право на сдачу квартиры может быть передано одному из собственников на основе нотариально заверенной доверенности.
В противном случае сособственник или даже просто зарегистрированный в квартире человек имеет право проживать в данной квартире. Арендатор может попросить у арендодателя выписку из домовой книги, чтобы убедиться, что договор подписан всеми собственниками и зарегистрированными в данной квартире.
При этом нужно обратить внимание на дату выдачи выписки – срок ее действия составляет один месяц.
Договор найма, подписанный обеими сторонами, является юридически значимым документом и принимается к рассмотрению в судах и других инстанциях.
Незаконная аренда квартиры опасна прежде всего неожиданными существенными финансовыми потерями. Например, налоговый орган, узнав о том, что собственник не уплачивает налог в федеральный бюджет, вправе привлечь его к гражданско-правовой ответственности по суду.
Как показывает практика, санкции для многих лиц оказываются обременительными, так как помимо взыскания основной суммы долга, начисляются пени и штрафы за непредставление налоговой декларации и нарушение срока оплаты.
В худшем случае лица могут быть привлечены к уголовной ответственности, которая чревата получением судимости и наложением штрафа до 300 тысяч рублей или лишения свободы на срок до одного года (ст. 198 УК РФ).
Кроме того, ваши арендаторы могут оказаться мошенниками и использовать сдаваемую вами квартиру для проживания, например, нелегальных мигрантов.
В этом случае собственник квартиры рискует стать фигурантом уголовного дела по организации незаконного пребывания в Российской Федерации иностранных граждан (статья 322.1 УК РФ).
Вряд ли собственник будет привлечен к реальной уголовной ответственности, но неприятные минуты в полиции ему гарантированы, ведь придется долго и откровенно объяснять, почему он незаконно сдавал свою квартиру в аренду, и как в ней без его ведома оказались незаконные мигранты.
Рынок аренды традиционно является “серым”, и сколько на нем совершается сделок – подсчитать сложно. Соответственно, сказать, какая их доля заключается в полном соответствии с законодательством, точно нельзя.
Некоторые эксперты приводят ориентировочную цифру в 40%.
Кроме того, есть данные, что в сегменте эконом и комфорт класса легально сдаются 5-10% квартир, а собственники квартир, сдаваемых более чем за сто тысяч рублей в месяц, действуют по правилам практически всегда.
При этом число тех, кто блюдет закон, постепенно увеличивается.
ЗаконодательствоНалогиАрендаЖильеРоссияF.A.Q. – ПолезноеПолезное
Источник: //realty.ria.ru/20161122/408138732.html
Содержание
Сдать квартиру не напасть, как бы на налогах не пропасть
Я спрашивала специалистов Службы госдоходов, какие налоги должна буду оплатить, чтобы не нарушить закон. Но мне просто присылают выдержки из закона на латышском языке. Даже друзья-латыши, к которым я обращалась, не понимают, как собственнику квартиры выполнить инструкцию СГД.
Очень прошу разъяснить: должна ли я регистрироваться в налоговой службе и платить налог ежемесячно? Все мои знакомые, которые сдают квартиры, никаких налогов не платят, так как считают, что выручают за сдачу жилья внаем меньше 4000 евро в год, поэтому идти в налоговую и регистрировать хозяйственную деятельность им не надо. Однако я хочу, чтобы у меня было все законно».
Вот такое письмо получила редакция «МК-Латвии» и сразу же потребовала от Службы госдоходов доходчивого разъяснения для народа! Странно, но налоговая служба этому вопросу очень обрадовалась.
– Спасибо за проявленный интерес! – ответили нам в СГД. – В понимании закона сдача квартиры за деньги – это хозяйственная деятельность, с которой надо платить налоги. Это указывает на то, что налоги со сдачи в аренду своей собственности надо будет платить и упомянутым друзьям читательницы.
Что делать?
Человек, который планирует сдавать недвижимость, обязан до начала упомянутых действий зарегистрироваться в СГД, как лицо, ведущее хозяйственную деятельность. Если это не было сделано с самого начала, но вы регулярно получаете доход от того, что сдаете квартиру, зарегистрируйте хозяйственную деятельность сейчас.
Регистрируясь в СГД, можно выбрать один из трех режимов уплаты налогов, которые мы рассмотрим ниже. У каждого из них есть свои преимущества, поэтому советуем принимать решение, досконально ознакомившись с тем, какие обязанности и права дает вам каждый из этих режимов, а также учесть – как часто и кому сдаете квартиру, как часто квартире необходимы ремонты после постояльцев и тому подобное.
Вы можете:
■ Платить подоходный налог с населения (в дальнейшем в тексте – ПНН) по ставке 23% от дохода, полученного от ведения хозяйственной деятельности. Доход определяют как разницу между поступлениями от хозяйственной деятельности и расходами.
■ Платить налог на микропредприятие:
• для оборота микропредприятия до 7000 евро – 12%,
• для оборота микропредприятия от 7000,01 до 100 000 евро – в размере 15% от дохода от хозяйственной деятельности.
■ Сообщить в СГД, что не желаете регистрировать хозяйственную деятельность, а хотите платить налоги в упрощенном порядке. В этом случае надо сообщить СГД о заключенном договоре аренды и в дальнейшем от полученных доходов от сдачи квартиры платить ПНН по ставке 10%.
Что нужно знать тем, кто выбрал первый вариант
ПНН в размере 23% надо платить только с разницы между полученными доходами и расходами на содержание недвижимости, а не с полной суммы, которую владелец квартиры выручил за аренду. К этим полученным доходам можно применить установленный государством необлагаемый минимум, налоговые льготы и оправданные расходы (то есть вернуть переплаченный ПНН за лечение, учебу и так далее).
Хозяину квартиры придется вести бухгалтерский учет по системе простой записи и учитывать как доходы, так и расходы.
Раз в квартал надо производить авансовые платежи налога.
Налог рассчитывается в итоговом порядке за календарный год, и происходит это, когда вы с 1 марта по 1 июня текущего года подаете в СГД декларацию о доходах.
Рассчитанный налог надо заплатить в течение 15 дней с момента подачи декларации.
Если сумма рассчитанного налога превышает 640 евро, плательщик может заплатить его в бюджет за три раза – до 16 июня, 16 июля и 16 августа, выплачивая каждый раз третью часть от всей суммы налога.
Если доход в месяц превышает 380 евро, лицо уплачивает взносы социального страхования по ставке 23%.
Что надо знать тем, кто выбрал третий вариант
Владелец квартиры может не регистрироваться в СГД, как лицо, ведущее хозяйственную деятельность, если, получая доход от сдачи квартиры, он не несет расходов на хозяйственную деятельность или эти расходы незначительные. Это выгодно, когда ваши квартиранты не меняются как перчатки и после них не надо каждый раз делать ремонт и ликвидировать следы нанесенного урона.
При этом варианте хозяин квартиры обязан в течение пяти рабочих дней с момента заключения договора найма или аренды проинформировать об этом СГД.
Информируя о желании не регистрироваться, владелец подает в СГД договор найма или аренды.
Информировать налоговую службу можно как лично в любом центре обслуживания клиентов, так и используя Систему электронного декларирования (в дальнейшем в тексте – EDS).
В таком случае доход от сдачи квартиры облагается ПНН по ставке 10%. Но, рассчитывая сумму налога, которую надо заплатить, в этом варианте у хозяина квартиры нет права вычесть из полученного дохода расходы на ведение хозяйственной деятельности, за исключением налога на недвижимость.
Если доход от собственности поступает от юридического лица (если вы сдаете квартиру фирме), то налог удерживается по месту выплаты вам денег за квартиру. Если налог не удержан, физическое лицо (владелец квартиры) начисляет налог за календарный год при подаче в СГД годовой декларации с 1 марта по 1 июня следующего года.
Налог уплачивается в бюджет в течение 15 дней со дня подачи декларации на указанный на интернет-странице СГД www.vid.gov.lv счет. Но лучше предварительно проконсультироваться по поводу счета в любом центре обслуживания клиентов СГД.
Налогоплательщик не имеет права применять к доходу от хозяйственной деятельности годовой необлагаемый минимум, налоговые льготы и оправданные расходы.
То есть если вы подали декларацию, из которой следует, что вы платили ПНН только с дохода от сдачи квартиры, то вам не вернут ничего за чеки на лечение.
Зато вы можете учесть в декларации налог на недвижимость и снизить необходимый к уплате налог.
Как подать декларацию о доходах
Тем, кто ведет хозяйственную деятельность, декларацию обязательно надо подавать в электронном виде, используя Систему электронного декларирования – EDS. Любой может подключиться и пользоваться EDS, применяя имя пользователя и пароль от своего интернет-банка.
Если не уверены, всегда можно спросить!
В случае вопросов и неясностей налоговая служба приглашает жителей звонить по информационному телефону СГД 67120000, выбрав первую тему «Налоги», консультироваться в любом центре обслуживания клиентов СГД или задать свой вопрос на домашней страничке налоговой службы в разделе “Kontakti” – “Uzdot jautājumu VID”.
P.S.
На сайте Службы госдоходов в публичной базе данных «Зарегистрированные в СГД юридические лица и другие ведущие хозяйственную деятельность лица» (“Saimnieciskās darbības veicēji, VID reģistrētās juridiskās personas un citas personas”) любой может проверить, зарегистрировался ли человек, у которого он собирается снимать квартиру, как лицо, ведущее хозяйственную деятельность и соответственно – платит ли он предусмотренные налоги.
Как заверили нас в налоговой службе, одним из приоритетов СГД является работа с физическими лицами, которые по имеющейся в распоряжении службы информации не декларируют все доходы, которые получают в результате хозяйственной деятельности. Например, в поле зрения налоговиков попадают те люди, которые размещают объявления в средствах массовой информации, рекламируя свои товары и услуги, в том числе и квартиры внаем.
Одновременно налоговая служба анализирует имеющуюся в своем распоряжении информацию о доходах, которые человек показывает, и его расходах и их возможном несоответствии. Для этого используются и разные другие источники информации, например, данные Государственной единой компьютеризированной Земельной книги о зарегистрированной на человека собственности, различные жалобы.
Если что-то вскрывается, налоговая служба, прежде чем предпринять санкции, свяжется с человеком, разъяснит ему, в чем он не прав и информирует о необходимости зарегистрировать хозяйственную деятельность в Службе государственных доходов.
Подготовила Ольга КОНТУС,
olga.kontus@mk-lat.lv
Источник: //rus.timeline.lv/raksts/novosti/14065-sdat-kvartiru-ne-napast-kak-by-na-nalogakh-ne-propast