Как оставить за собой право пользование определенной комнатой?

По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену)  (п.1 ст.454 ГК РФ).

I. СУЩЕСТВЕННЫЕ УСЛОВИЯ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ

Договор считается заключенным между сторонами с момента договоренности сторон по всем существенным условиям договора и придания ему установленной законом формы. П. 1 Ст. 432 ГК РФ

Существенное условие — это условие, которое должно быть недвусмысленно указано в договоре и не предполагающее двойное толкование. Последствие несогласования существенных условий — незаконченность договора, признание договора незаключенным. 

Все существенные условия договора указаны в законе. Так, существенными условиями договора купли-продажи жилых помещений являются: предмет договора (объект) (ст.554 ГК РФ), цена (ст.555 ГК), права лиц, сохраняющих по закону право проживания в отчуждаемом объекте (ст. 558 ГК РФ).

Часто путают существенное условие договора и существенное нарушение договора (ст. 450 ГК РФ). Стороны по своему соглашению могут определить неисполнение любого обязательства по договору как существенное нарушение договора. Это дает право одной из сторон требовать в судебном порядке изменения или расторжения договора.

Таким образом, указание в тексте договора, что цена это существенное условие договора и в случае не своевременной оплаты продавец вправе расторгнуть договор не имеет особого смысла, так как по закону цена итак существенное условие, а последствие не своевременной оплаты, которое может дать право продавцу на расторжение договора нужно рассматривать в связи с п. 3  ст.

486  ГК РФ, где последствием  при несвоевременной оплате установлены в виде возможности взыскания законной неустойки по ст. 395 ГК РФ, если стороны в договоре не предусмотрели договорную неустойку (штраф, пени).

Таким образом, указанное условие не дает продавцу безусловное право на расторжение, а предусматривает право на обращение в суд и предоставление доказательства существенности нарушения по ст. 450 ГК РФ.

В соответствии со ст. 550 ГК РФ для договора купли-продажи недвижимости установлена  обязательная письменная форма договора, заключенного в форме единого документа. Законом предусмотрены случаи обязательной нотариальной формы (см. Ст. 42 218-ФЗ о государственной регистрации).

Суть нотариальной формы договора предусмотрена ст. 163 ГК РФ и означает проверку законности сделки.

Ст. 455 ГК РФ говорит о необходимости определения товара, отчуждаемого по договору. Для недвижимости в тексте договора достаточно указать адрес месторасположения объекта согласно выписки из ЕГРН или кадастра и его кадастровый номер. В последнее время при обновлении данных кадастрового учета недвижимости присваиваются литеры адресам домов, в которых отчуждаются квартиры.

Литеру дома можно самостоятельно узнать  из справочной информации кадастра. В связи с тем, что всем домам в СПб присваиваются литеры, ее необходимо обязательно указывать в договоре. При не указании литеры в договоре Росреестр приостанавливает регистрацию до момента внесения исправлений в договор по причине не корректного указания в договоре адреса отчуждаемого объекта.

2. ЦЕНА ПРЕДМЕТА ДОГОВОРА

По ст. 485, 555 ГК РФ стороны в договоре купли-продажи обязаны определить цену предмета договора.

Если стороны не согласовали цену как существенное условие, которое, по сути, включает в себя все нюансы сделки, оговоренные сторонами (скорость продажи, допустимые дефекты в недвижимости, специальные условия расчетов (рассрочки, отсрочки)), то есть те условия, которые суд не в состоянии восполнить при возникновении спора между сторонами (так как это условие супериндивидуально и если суд установит стоимость объекта по своему усмотрению, то не зная всех тонкостей объекта для одной из сторон, а может и для двух сразу, своим решением может заключить для сторон  убыточную, вредную сделку, что с точки зрения оборота жилья и политики гражданско-правового регулирования не должно быть допустимо), договор не считается заключенным.

2.1. ВАЛЮТА ПЛАТЕЖА. РАССРОЧКА И ОТСТРОЧКА. ПОЛУЧАТЕЛЬ ЦЕНЫ ПО ДОГОВОРУ

Нужно различать понятие цены договора и валюты платежа. Если оплата происходит в привязке к конкретной валюте или корзине валют, например, цена объекта по договору — 100.000 (сто тысяч евро), указанная цена выплачивается в рублях по курсу ЦБ РФ на дату оплаты по договору.

Исключение из необходимости производить расчеты в рублях связаны с иностранным субъектом по договору (продавцом или покупателем) тогда не только цена, но и валюта платежа в договоре может быть выражена в иностранной валюте (Федеральный закон от 10.12.

2003 № 173-ФЗ «О валютном регулировании и валютном контроле»).

Также нужно различать понятия рассрочки и отсрочки оплаты. Рассрочка оплаты подразумевает график систематических платежей, установленный в договоре купли-продажи. Например, каждый месяц по 50.000 (пятьдесят тысяч) рублей. Отсрочка оплаты связана с определенным событием — переход права собственности, подписания сторонами акта-приема передачи.

Но отличия не только в этом. По п. 2 ст.

489 ГК РФ, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Т. е. если покупатель уже оплатил большую часть за объект и перестал платить, то вернуть объект продавцу уже не получится. Взыскание задолженности возможно путем обращения в суд и получения исполнительного листа на взыскание остатка платежа по договору.

ПРИ БЕЗНАЛИЧНОЙ ОПЛАТЕ ТОЧНОСТЬ РЕКВИЗИТОВ ПРОДАВЦА ИМЕЕТ СЕРЬЕЗНОЕ ЗНАЧЕНИЕ ДЛЯ ПОКУПАТЕЛЯ.

При заключении договора, если продавец предоставляет номер счета в банке, куда переводятся деньги, то реквизиты счета должны быть представлены в виде выписки (справки) банка, заверенные печатью кредитной организации, т.к. при исполнении обязанности по оплате именно покупатель несет риск ненадлежащего исполнения.

Мыслима ситуация, когда у двух лиц с одинаковыми ФИО открыты счета в одном и том же банке.

И продавец, положившись на реквизиты «ошибочно» предоставленные продавцом, переводя деньги иному лицу, будет считаться просрочившим обязательство по оплате по п. 1 ст.

312 ГК РФ и нарушит требования ст. 309 ГК РФ. В результате чего, договор может быть расторгнут и имущество возвращено п. 4 ст. 453 ГК РФ.

Аналогичная ситуация когда продавец просит покупателя перевести цену договора иному лицу.

Указанные обстоятельства — предоставление реквизитов продавца без надлежаще оформленного документа банка, перевод исполнения иному (третьему) лицу можно детально расписать в договоре, но лучше когда причитающиеся деньги продавцу получает именно он или лицо по нотариальной доверенности.

2.2. БАНКРОТСТВО БАНКА ПРОДАВЦА И/ИЛИ КРЕДИТОРА В СЛУЧАЕ ОПЛАТЫ ЦЕНЫ ПО ДОГОВОРУ БЕЗНАЛИЧНЫМ ПУТЕМ

В соответствии с абз.6 п.1 ст.316 ГК РФ местом исполнения денежного обязательства должника об уплате безналичных денежных средств является банк, обслуживающий кредитора.

Моментом исполнения денежного обязательства должника является зачисление денежных средств на корреспондентский счет банка кредитора (п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 N 54).

До этого момента ссылка должника на неперечисление денежных средств по вине банка как на обстоятельство, освобождающее должника от ответственности за просрочку исполнения денежного обязательства, неправомерна.

Источник: https://4250000.ru/zakljuchenie-dogovora-kupli-prodazhi

Советы нотариуса: порядок пользования квартирой

Алексей Комаров: Актуально в том случае, если квартирой владеет не семья, то есть не муж и жена, когда по закону определен порядок возникновения совместной собственности.

Когда мы говорим о совместной собственности, но не о той далекой совместной собственности, которую передавали при приватизации, что было совершенно неправильно, а о классическом варианте семейной собственности, то не ставится вопрос об установлении порядка.

Конечно, не возникает вопрос о порядке пользования, когда объектом владеет один собственник, а остальные члены семьи пользуются недвижимостью на правах членов семьи или как временные жильцы.

Единственный источник возникновения проблемы, влекущей необходимость установления права пользования, связан с приобретениями определенным количеством лиц объекта недвижимости в долевую собственность по долям. Если, предположим, у нас есть квартира из пяти комнат, и эту квартиру приобрели десять человек, то они должны между собой договориться, кто какой комнатой будет пользоваться, иначе будет полный бедлам, будут споры, конфликты, и всё, чем славится долевая собственность, там в пышном цвете расцветет с большим амбарным замком на холодильнике и т.д.

В.: Могут ли собственники в таком случае как-то договориться и подписать соглашение или не подписать, а просто договориться?

А.К.: Закон дает возможность заключить между всеми собственниками указанного объекта, всеми долевщиками соглашение о порядке пользования.

Заключив такое соглашение, они на юридическом основании будут иметь во владении и пользовании какую-то определенную комнату, а распоряжение у них и так есть в силу доли в праве собственности.

Если в их комнату будет кто-то ломиться, то владелец этой комнаты на законном основании предъявит соглашение, где будет указано, что именно он пользуется этой комнатой, а если кто-то считает, что его права этим нарушаются, то пусть идет в суд и просуживает изменение порядка пользования.

В.: Если уже существует какой-то фактический порядок пользования, и доли были перепроданы, то для вновь прибывших собственников будет обязателен сложившийся порядок пользования?

А.К.: То есть, допустим, между собственниками пятикомнатной квартиры заключено соглашение, что очень редко встречается.

Данное соглашение можно заверять нотариально, можно не заверять, можно даже не подписывать, если между ними есть, как вы говорите, фактически сложившийся порядок пользования, то есть между ними сделка о порядке пользования заключена конклюдентно, то есть своими действиями они зафиксировали существующий порядок использования. Если кто-то из них свою долю продает, то тогда их соглашение, с моей точки зрения, теряет юридическую силу и актуальность, и им нужно будет с новым собственником это соглашение переподписывать.

В.: В суде можно определить порядок пользования, и если да, то каким образом?

А.К.: Закон прямо говорит, что если не можете договориться, то идите в суд. Судебная история наиболее типична для таких случаев. Если люди живут в квартире, и их устраивает существующий порядок пользования, они и сделку заключать не будут.

Зачем заключать сделку, если спора нет никакого, к тому же если кто-то продаст, то сделка вся коту под хвост. На практике так и получается.

Таким образом, есть некий установившийся порядок пользования, например, тетя Соня живет в своей комнате уже 10 лет, и те, кто живёт в этой квартире, уже и сжились, как говорится.

А если кто-то новый туда подселяется, и он хочет тетю Соню оттуда попросить, потому что он считает, что у нее на одну тысячную долю меньше, чем размер комнаты, которой она пользуется, то он должен идти в суд и попытаться свою правоту доказать.

В.: Что учитывает суд при определении порядка пользования?

А.К.: Фактически сложившийся порядок пользования и размер доли, которую приобрели. Если у тети Сони, предположим, 5/1000 долей, а она пользуется самой большой комнатой в квартире из пяти комнат, то тогда возникает вопрос, почему, имея такую мизерную долю, это лицо пользуется такой большой комнатой.

А другой купил долю в 10 раз больше, а у него вообще порядок пользования не определен. Вообще проблема долевой собственности – это страшная вещь. Если есть возможность не покупать объект долевой собственности, то его нужно не покупать.

Все проблемы идут из долевой собственности: это и порядок уведомления при продаже, это и порядок пользования, это и порядок пользования общим имуществом (ванной, туалетом, кухней). Суд открещивается от этих проблем: если вы выйдете в суд с иском о нечинении препятствия пользования кухней пьяницей дядей Ваней, то в суде вы порядок пользования этой кухней не установите.

Именно поэтому во многих развитых правопорядках долевой собственности в принципе не существует: хочешь покупать квартиру – покупай ее целиком в частную собственность, не можешь – снимай квартиру.

В.: Как будет суд решать вопрос, если нет комнат, пропорциональных долям?

А.К.: Это будет рассматриваться на субъективное усмотрение суда. Здесь невозможно какую-то формулу как в математике вывести, с помощью которой можно получить верный ответ. Будет учитываться размер доли, сложившийся порядок пользования, есть ли несовершеннолетние, которые заехали в квартиру и т.д.

Какие суд еще вынесет на рассмотрение вопросы, я даже не смогу в пример привести. Наверное, будет еще рассматривать состояние людей, которые живут, есть или нет инвалидности, как лицо передвигается, есть ли сложности с передвижением и т.д.

Если вам кто-то будет говорить от истины, значит, сразу знайте, что этот человек – лжец.

В.: Спасибо за ответ! Зрителям спасибо за внимание! До новых встреч!

Источник: https://www.bsn.ru/bsntv/notary_advices/251_sovety_notariusa_poryadok_polzovaniya_kvartiroy/

Спорные вопросы при передаче и использовании жилого помещения по завещательному отказу

(Малеина М. Н.) («Законы России: опыт, анализ, практика», 2009, N 6)

СПОРНЫЕ ВОПРОСЫ ПРИ ПЕРЕДАЧЕ И ИСПОЛЬЗОВАНИИ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ ПО ЗАВЕЩАТЕЛЬНОМУ ОТКАЗУ

М. Н. МАЛЕИНА

Малеина Марина Николаевна — доктор юридических наук, профессор МГЮА им. О. Е. Кутафина.

1. Завещательный отказ в виде передачи жилого помещения наследником в силу завещания в пользование отказополучателя регулируется нормами ст. ст. 1137 — 1138, 1160 ГК РФ и ст. ст. 33, 35 ЖК РФ. Применение на практике этих норм вызывает споры по поводу жилого помещения, указанного в завещательном отказе.

Первую группу составляют споры, связанные с приобретением права пользования: о признании отказополучателя недостойным либо о признании наследника недостойным по требованию отказополучателя; о вселении отказополучателя или о признании права пользования в силу завещательного отказа; о признании незаконным отказа в регистрации права отказополучателя пользования жилым помещением. Вторая группа объединяет споры, связанные с использованием жилого помещения: об устранении препятствий в пользовании; о порядке пользования; о взыскании наследником с отказополучателя расходов по содержанию жилого помещения; о прекращении права пользования или о выселении в связи с истечением срока или нарушением пользования; о предоставлении наследникам отказополучателя права пользования жилым помещением. Рассмотрим особенности отношений между управомоченным (им является любое лицо, указанное в завещании) и наследником (несколькими наследниками). По нашему мнению, следует выделять два взаимосвязанных права в связи с завещательным отказом: право на получение завещательного отказа и последующее право, которое может иметь различную природу (право ограниченного пользования чужим имуществом или право собственности или право владения на ином вещном праве или право на результат работы или право на получение услуги) . ——————————— Такие конструкции известны российскому законодательству, например право на присвоение имени ребенку и право на имя.

2. Право отказополучателя на получение завещательного отказа возникает со дня открытия наследства.

Право на получение завещательного отказа является обязательственным, с ним корреспондирует обязанность наследника не препятствовать в выражении воли отказополучателя о принятии легата; уточнить объект отказа, предварительно выплатив долги; предоставить жилое помещение, указанное в завещании, в пользование; подать заявление о регистрации.

Именно эти отношения имеет в виду законодатель в п. 3 ст. 1137 ГК РФ, указывая, что к отношениям между отказополучателем (кредитором) и наследником, на которого возложен завещательный отказ (должником), применяются положения Кодекса об обязательствах. Согласно п. 1 ст.

1138 ГК РФ наследник, на которого завещателем возложен завещательный отказ, должен исполнить его в пределах стоимости перешедшего к нему наследства за вычетом приходящихся на него долгов завещателя. Следовательно, сначала наследник оплачивает долги, а затем в пользование передается уже «очищенное» от долгов жилое помещение.

Реализация этого правила возможна путем уменьшения размера жилой площади (с учетом выплаченных долгов). Наследник предоставляет жилое помещение, указанное в завещании, в пользование.

Исполнение включает передачу жилого помещения или неосуществление препятствий тем отказополучателям, которые уже проживали в указанном помещении при жизни завещателя.

В случае отказа наследника добровольно предоставить жилое помещение в пользование возможен судебный спор о вселении отказополучателя или о признании права пользования в силу завещательного отказа. Так, Д.

было составлено завещание, согласно которому она завещала ответчикам в равных долях принадлежащее ей имущество, в том числе двухкомнатную квартиру. На наследников была возложена обязанность предоставить Н. (состоявшему десять лет в незарегистрированном браке с наследодателем) право пожизненного проживания в указанной квартире. После того как ответчики получили свидетельство о праве на наследство на спорную квартиру, они выгнали Н. из квартиры. Решением Таштагольского городского суда исковые требования Н. удовлетворены, истец признан приобретшим право пользования спорной квартирой, суд постановил вселить истца в спорную квартиру . ——————————— Обзор Кемеровского областного суда от 13 ноября 2007 г. N 01-19/607 «Обзор практики применения судами Кемеровской области Жилищного кодекса Российской Федерации» // СПС «КонсультантПлюс».

Источник: http://center-bereg.ru/j1638.html

Право пользования квартирой при ее продаже

Последнее обновление: 16.03.2019

Основанием для права пользования квартирой, чаще всего, служит регистрация по месту жительства («прописка»).

Но право пользования может возникнуть и без «прописки» – например, на основании договора найма или договора безвозмездного пользования, а также на основании так называемого завещательного отказа. Рассмотрим все эти случаи по порядку, применительно к сделке купли-продажи квартиры.

Основанием для регистрации в приватизированной/частной квартире может служить как право собственности на эту квартиру, так и согласие собственника на «прописку» в своей квартире другого человека, в т.ч. члена своей семьи.

Основанием также может служить решение суда о праве пользования квартирой конкретному человеку (не собственнику), либо завещательный отказ.

Вообще, право пользования существует отдельно от права собственности на квартиру. Т.е. собственник квартиры может быть в ней «не прописан», а «прописанный» в квартире человек может не являться ее собственником. Прописка и выписка жильцов при продаже квартиры, вследствие этого, должна рассматриваться отдельным вопросом.

По сути, право пользования – это один из видов обременений прав на квартиру (с позиции Покупателя). В большинстве случаев такое обременение НЕ регистрируется в Росреестре и, соответственно, его НЕ видно в Титуле. Можно списать это на несовершенство нашего законодательства.

Задаток или аванс – какую форму предоплаты применяют в сделках купли-продаже квартир? Смотри по ссылке в Глоссарии.

Выписка собственников и членов их семей из квартиры при ее продаже – обычная практика рынка, но именно по этому поводу часто возникают юридические коллизии. Закон в этом вопросе не всегда однозначен.

Поэтому Покупателю, как минимум, нужно собрать сведения обо всех, кто имеет право пользования квартирой, т.е.

о людях, которые прописаны в квартире, или имеют другие основания для проживания в ней.

Чтобы узнать, кто «прописан» в продаваемой квартире, необходимо получить Выписку из Домовой книги (лучше архивную – это более полный вариант). Такую выписку в местном паспортном столе или в многофункциональном центре госуслуг (МФЦ) предоставляют по запросу только собственников, либо «прописанных» в квартире жильцов, а также по запросу органов правопорядка.

Риэлторы и покупатели квартир заказывают такие архивные Выписки из Домовой книги, обычно, через специализированные организации (см. пример-ссылку ниже).

Сведения о зарегистрированных в квартире на текущую дату жильцах представлены также в Едином жилищном документе (ЕЖД).

При этом ни Выписка из Домовой книги, ни ЕЖД не требуются для регистрации сделки купли-продажи квартиры в Росреестре.

Эти документы имеют ценность только для Покупателя, чтобы выяснить, кто на момент сделки имеет право пользования квартирой, кого надо будет выписывать из нее при ее продаже, и кто из прежних жильцов может претендовать на восстановление проживания в квартире (данные из архива Домовой книги).

Получение архивной Выписки из Домовой книги можно заказать — ЗДЕСЬ (Москва и область).

Кто сохраняет право пользования квартирой после ее продажи

Само наличие «прописки» не является безусловным правом пользования квартирой.

Например, в условиях Договора купли-продажи квартиры может (и должно!) быть прописано условие о снятии с регистрационного учета всех членов семьи Продавца, проживающих в квартире на момент сделки, т.к.

продажа квартиры является основанием для прекращения права пользования ею для всех членов семьи прежнего собственника (п. 2 ст. 292 ГК РФ).

Соответственно, каждый из «прописанных» в квартире, несмотря на наличие «прописки», после сделки должен выполнить условие договора, и сняться с регистрационного учета(«выписаться«).

 Если он этого не сделает, то Покупатель (новый собственник квартиры) может снять его с учета, предъявив договор в паспортном столе, либо решением суда, которое также предъявляется в паспортный стол, и является обязательным к исполнению.

Что нужно знать о правах несовершеннолетних детей в сделке купли-продаже квартиры – смотри в Глоссарии по ссылке.

Здесь, правда, есть несколько исключений для лиц, проживающих (зарегистрированных) в квартире, которые по закону могут сохранить свое право пользования квартирой после ее продажи:

1. Лица, отказавшиеся от приватизации квартиры;
2. Лица, проживающие в квартире на основании завещательного отказа;
3. Пайщики ЖСК и некоторые члены их семей, прописанные в кооперативной квартире;
4. Супруг (-га) собственника, право проживания которого установлено в брачном контракте или в соглашении о разделе имущества;
5. Несовершеннолетние дети, находящиеся под опекой или оставшиеся без попечения родителей;
6. Проживающие в квартире получатели ренты.

Поясним подробнее:

Отказ от приватизации. При продаже такой квартиры, право пользования теряют все члены семьи собственника, в т. ч. бывшие, за исключением тех, кто ранее отказался от приватизации этой квартиры. Такие жильцы имеют право пользования квартирой бессрочно (подробнее – по указанной ссылке).

Это некий законодательный нонсенс, вызывающий много споров, тем не менее, приходится иметь это в виду.

Завещательный отказ возникает в случае, когда квартира была получена Продавцом в наследство по завещанию, и в завещании присутствует завещательный отказ, устанавливающий право проживания в наследуемой квартире для какого-либо лица (не наследника). Это право проживания сохраняется за указанным лицом даже после продажи квартиры (п.2 ст. 1137 ГК РФ).

Пайщики ЖСК (в т.ч. бывшие) и их супруги, которые принимали участие в выплате пая, имеют пожизненное право проживания в кооперативной квартире.

Даже если человек не является собственником, но у него сохранился документ, подтверждающий оплату пая (даже частичную), то право пользования квартирой за ним сохраняется бессрочно.

Выписаться он может только по собственному желанию.

Если между мужем и женой заключен брачный контракт или соглашение о разделе общего имущества супругов, где указано, что один из них (не титульный собственник) имеет право на проживание в квартире, то это право он сохраняет и после развода, и после продажи квартиры.

Находящиеся под опекой, или оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние дети, проживающие в квартире, и не являющиеся ее собственниками, также могут сохранить свое право пользования квартирой при ее продаже. Для их выписки необходимо до сделки получить разрешение Органов опеки и попечительства (п. 4 ст. 292 ГК РФ).

Получатели ренты – это бывшие собственники этой же квартиры, продавшие ее по Договору пожизненного содержания с иждивением, с условием своего проживания в ней до конца жизни.

При последующей продаже квартиры ее новым собственником (плательщиком ренты), рентополучатель сохраняет за собой право пользования квартирой, согласно условиям Договора пожизненного содержания с иждивением (ст. 34 ЖК РФ).

Что нужно знать о правоспособности и дееспособности участников сделки купли-продажи квартиры – смотри здесь.

Кроме того, независимо от «прописки», права пользования квартирой имеют те, кто проживают в ней на основании договора найма (ст. 675 ГК РФ), или на основании договора безвозмездного пользования (п.1, ст.700 ГК РФ).

При продаже квартиры собственником, эти персонажи сохраняют свои права пользования по договору, а Покупатель, как новый владелец квартиры, становится стороной этого договора, автоматически превращаясь в арендодателя. Т.е. Покупатель в таком случае получает квартиру с обременением.

Прекращение прав пользования таких лиц происходит либо по истечении срока действия такого договора пользования, либо путем его расторжения (в т. ч. новым собственником квартиры).

Отличие постоянной прописки от временной – это не только сроки, но и права!

Бывшие члены семьи разведенного собственника (бывшая жена, теща и т.п. – не собственники), «прописанные» в квартире, после его развода теряют право пользования квартирой (п.4 ст. 31 ЖК РФ), и могут быть выписаны в принудительном порядке. Логичнее это сделать ДО продажи.

Для этого собственнику (Продавцу) необходимо обратиться в суд, сославшись на данную статью закона, и передать решение суда в паспортный стол.

Исключением являются несовершеннолетние дети в продаваемой квартире, которые не могут считаться бывшими членами семьи отца или матери, даже в случае их развода.

Принудительная выписка несовершеннолетних из квартиры (для ее продажи, например) возможно только в судебном порядке. Причем, это не зависит от согласия родителей или опекунов.

Так как ситуация с правами пользования квартирой имеет ряд нюансов, и не всегда трактуется однозначно (нередки судебные споры именно из-за права проживания), то при наличии сомнений, рекомендуется дополнительная консультация юриста по этому вопросу применительно к конкретной сделке.

Альтернативная сделка купли-продажи квартиры – порядок и последовательность действий.

Чтобы таких споров было меньше, закон предусмотрел обязанность сторон при заключении Договора купли-продажи квартиры указывать в договоре всех лиц, которые сохраняютправо пользования квартирой после сделки, с явным указанием их прав на такое пользование (п.1 ст.558 ГК РФ). Это условие относится к существенным условиям договора.

На практике Покупатели также страхуются от нежелания Продавцов выписываться из проданной квартиры после сделки, недоплачивая им определенную сумму за квартиру. Недоплаченный остаток Продавец может получить только после того, как все члены его семьи выпишутся из квартиры.

Подробнее о передаче денег при покупке квартиры, см. на соответствующем шаге ИНСТРУКЦИИ, по ссылке.

Что делать, если продавцы не выписываются из проданной квартиры, рассмотрено также отдельным вопросом (см. по ссылке).

Вообще, в сделках купли-продажи квартир право пользования может быть отнесено (в числе прочих) к правам т.н. «третьих лиц».

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Правила и последовательность подготовки сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/glossarij-rieltora/pravo-polzovaniya-kvartiroj/

Правовое положение лиц, не являющихся собственниками жилых помещений – аналитика недвижимости и строительства

Часть из обозначенных оснований проживания регламентирована достаточно подробно, остановимся на правовом положении бывших членов семьи собственника.

К вещным правам можно отнести: право члена семьи собственника (в том числе и членов семьи, которые сохранили право проживания даже при смене собственника) и право проживания в жилом помещении на основании завещательного отказа.

К обязательственным правам можно отнести: право проживания лица на основании соглашения с собственником, заключаемого в момент заселения или проживания в жилом помещении (ч. 2 ст.

31 ЖК РФ); право проживания лица на основании соглашения с собственником, заключаемого после прекращения с собственником семейных отношений (ч. 4 ст. 31); право проживания лица на основании соглашения с собственником, заключаемого на основании судебного решения (ч. 4 ст.

31 ЖК РФ), право проживания лица на основании договора пожизненного содержания с иждивением (ст. 34 ЖК РФ); право проживания поднанимателя.

Члены семьи собственника жилого помещения, к которым относятся супруг, его дети и родители, другие родственники и даже иные лица, вселенные в качестве членов семьи, имеют право пользования жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. Эта гарантия жилищных прав членов семьи собственника жилого помещения действует до тех пор, пока поддерживаются семейные отношения между ними и собственником жилого помещения.

В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшими членами семьи собственника не сохраняется, если иное не будет установлено соглашением между собственником и бывшими членами его семьи (п. 4 ст. 31 Жилищного кодекса).

Отметим, что доказательственное значение может иметь только такое соглашение, которому придана письменная форма. Исключая супругов, для всех остальных бывших членов семьи достаточно простой письменной формы.

Для соглашения супругов, определяющего их имущественные права, в том числе и право на проживание в квартире собственника, именуемого брачным договором, предусмотрено нотариальное удостоверение (ст. 41 Семейного кодекса).

Бесспорным доказательством прекращения семейных отношений между супругами может служить решение суда о признании брака недействительным, о расторжении брака или соответствующее свидетельство, выданное органами ЗАГСа. С учетом личного характера этих отношений сам факт обращения собственника жилого помещения в суд с иском о выселении других членов семьи можно рассматривать как доказательство прекращения их семейных отношений.

Положение п. 4 ст. 31 ЖК РФ о производной роли права пользования жилым помещением члена семьи собственника распространяется в качестве общего правила на всех бывших членов семьи собственника независимо от возраста, трудоспособности, срока проживания в этой квартире и иных обстоятельств.

Вместе с тем, если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения или другие обстоятельства не позволяют ему приобрести иное жилое помещение, за ним может быть сохранено право пользования квартирой собственника на определенный срок, продолжительность которого в каждом конкретном случае решается судом.

Отметим, что это право суда, но не обязанность. В данной ситуации бывший супруг должен обратиться в суд с требованием о взыскании алиментов, а затем об обеспечении себя и других членов его семьи жилым помещением.

Предоставляется ли жилье с учетом алиментных обязательств – часто встречающийся вопрос. В соответствии со ст. 410 Гражданского кодекса к зачету предъявляются встречные однородные требования.

На практике получается, что собственник жилья платит алименты на ребенка, иногда и на бывшую супругу, и в дополнение к этому должен обеспечить их иным жилым помещением согласно решению суда.

Вопрос о возможности продления этого срока пользования жилым помещением бывшими членами семьи законом не урегулирован.

Если учесть, что по ряду заслуживающих внимания причин предоставленный судом срок оказался недостаточным для подыскания иного жилья, и речь идет о выселении престарелых, несовершеннолетних, инвалидов, т. е. социально незащищенных людей, то продление такого срока вполне допустимо.

По истечении срока пользования жилым помещением, установленного решением суда, принятым с учетом положений части 4 ст. 31 ЖК РФ, право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается, если иное не установлено соглашением между собственником и данным бывшим членом его семьи.

Специальное указание на выселение бывших членов семьи собственника, пользующихся жилым помещением на основании решения суда в соответствии с ч. 4 ст. 31 ЖК РФ, содержится в ч. 2 ст. 35 ЖК РФ.

Основание: использование жилого помещения не по назначению, систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, бесхозяйственное обращение с жилым помещением, влекущее его разрушение. Собственник жилого помещения вправе предупредить данного гражданина о необходимости устранить нарушение.

Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, собственник жилого помещения также вправе назначить данному гражданину разумный срок для проведения ремонта жилого помещения.

В случае если данный гражданин после предупреждения собственника жилого помещения продолжает нарушать права и законные интересы соседей, использовать жилое помещение не по назначению или без уважительных причин не проведет необходимый ремонт, данный гражданин, по требованию собственника жилого помещения, подлежит выселению на основании решения суда.

Вместе с тем прекращение семейных отношений ведет к изменению статуса бывших членов семьи собственника – с этого момента они фактически становятся нанимателями и несут все права и обязанности, вытекающие из договора найма жилого помещения.

Как представляется, в качестве нанимателей жилого помещения, принадлежащего гражданину на праве собственности, бывшие члены семьи применительно к ст. 679 ГК РФ имеют право вселить в занимаемое ими помещение независимо от согласия собственника дома или квартиры своих несовершеннолетних детей.

Вселение других лиц допускается с согласия собственника дома или квартиры.

В свою очередь, и собственники недвижимости не могут произвольно, по своему усмотрению вселять в жилое помещение принадлежащего им дома или квартиры других лиц, игнорируя интересы и права тех, кто проживает на этой площади в качестве пользователей, т. е. бывших членов семьи. В силу закона такие лица вправе требовать устранения нарушения их прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника помещения (п. 3 ст. 292 ГК РФ).

Прекращение права пользования жилым помещением бывших членов семьи собственника возможно и до истечения установленного судом срока – при изменении их материального положения.

В случае отчуждения собственником принадлежащего ему жилого помещения это право прекращается, за исключением одной категории граждан – бывших членов семьи собственника жилого помещения, отказавшихся от участия в приватизации жилого помещения.

В соответствии с ч. 1 ст. 558 ГК РФ перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением является существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых эти лица проживают.

Из этой нормы следует, что при отчуждении жилого помещения в договоре должно быть указано право лица, которое в нем проживает, на пользование жилым помещением, в ином случае договор не может быть заключен, поскольку не достигнуто соглашение по всем существенным условиям.

Пунктом 4 ст.

292 ГК предусмотрены определенные ограничения при отчуждении жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), – если при этом затрагиваются охраняемые законом интересы указанных лиц, требуется согласие органа опеки и попечительства.

Статья 31 ЖК РФ регулирует жилищные отношения лишь в случаях, когда члены семьи собственника и сам собственник проживают совместно.

Статья же 292 ГК РФ не упоминает такого ограничения, допускает возникновение у члена семьи прав в отношении такого жилого помещения собственника, в котором сам собственник не проживает.

Зачастую родители и их взрослые дети проживают раздельно в жилых помещениях, принадлежащих на праве собственности родителям, подобные ситуации статьей 31 ЖК РФ не охватываются.

Отметим, что указанная норма жилищного законодательства является специальной, но она не может исключить действия положений Гражданского кодекса РФ, положениям которого необходимо отдавать предпочтение согласно ст. 3 ГК РФ.

Таким образом, члены семьи собственника жилого помещения, проживающие отдельно от самого собственника в другом его жилом помещении, приобретают право пользования жильем, в котором проживают, в соответствии со ст. 292 ГК РФ.

Статья 31 ЖК в данном случае не применяется.

Если же рассматривать группу – члены семьи, проживающие совместно с собственником жилого помещения, то здесь можно выделить две подгруппы. Первая – супруг, родители, дети, усыновители и усыновленные (согласно ст. 137 СК РФ).

Указанные лица автоматически приобретают право пользования жильем, если проживают в нем постоянно. Следовательно, при вселении собственником в свой дом, квартиру супруга, детей, родителей у них возникает право постоянного пользования жилым помещением.

Акт вселения со стороны собственника свидетельствует о его желании предоставить этим лицам соответствующее право.

Все другие условия пользования жильем данной группы лиц могут устанавливаться дополнительным соглашением, заключенным в простой письменной форме (ст. 161 ГК РФ).

Вторая подгруппа членов семьи – другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане (бабушки, внуки, племянники, так называемые фактические супруги, зятья, снохи, пасынки и пр.).

Указанные лица право пользования жильем автоматически не приобретают. Но они могут быть признаны членами семьи собственника в соответствии с ч. 1 ст. 31 ЖК РФ.

Для признания их членами семьи собственника требуется установление юридического факта – вселение их собственником в жилое помещение «в качестве членов своей семьи».

Обратим внимание на то, что вселение в качестве члена семьи и регистрация гражданина по месту жительства – различные понятия, так как согласно Закону РФ «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» регистрация или отсутствие таковой не могут служить основанием ограничения или условием реализации прав и свобод граждан. Сама по себе регистрация по заявлению собственника не является правоустанавливающим фактом, порождающим право пользования жилым помещением. Но все же она является весомым доказательством. Напомним, что Постановление Правительства РФ от 17 июля 1995 г. № 713 (ред. от 28.03.2008 г.), утвердившее Правила регистрации и снятия граждан РФ с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации, не один раз изменялось, ориентируясь на положения гражданского и жилищного законодательства об основаниях возникновения и прекращения прав на жилище.

Часть 3 статьи 65 Семейного кодекса РФ предусматривает, что место жительства детей при раздельном проживании родителей устанавливается соглашением родителей.

В том случае, если после расторжения брака ребенок стал проживать с тем из родителей, у которого не имеется жилого помещения в собственности, и у другого из родителей возникли алиментные обязательства в отношении него, ребенок уже не может считаться членом семьи собственника.

Частью 4 этой статьи установлено, что в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи.

Следовательно, если ребенок по соглашению родителей остается проживать с тем из родителей, у которого в собственности жилья нет, он является бывшим членом семьи собственника жилого помещения и подлежит выселению вместе с бывшим супругом на основании и в порядке, предусмотренном ч. 4 ст. 31 ЖК РФ.

Нельзя не отметить, что ЖК РФ не регулирует взаимоотношения самих сособственников по владению и пользованию общим жилым помещением. В самом общем виде решение этой проблемы содержится в ст. 247 ГК РФ, согласно которой владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, определяется по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – судом.

Судебная практика при определении порядка пользования квартирой в многоквартирном доме состоит в распределении жилых комнат, служебные помещения остаются в общем пользовании.

Определение порядка пользования объективно невозможно, если квартира состоит из одной жилой комнаты. Наличие нескольких комнат – одно из условий для определения порядка пользования жилым помещением.

Причем их число не может быть менее числа сособственников, иначе суд будет вынужден выделить одно из жилых помещений в общее пользование нескольким сособственникам, что равнозначно отказу в иске об установлении порядка пользования жилым помещением.

Источник: http://vseon.com/analitika/yuridicheskaya-konsultatsiya/801-i