После активизации деятельности петербургского жилищного кооператива Best Wаy в Белгородской области региональные власти опубликовали официальное предостережение для потенциальных покупателей жилья и направили запрос о проверке деятельности ЖК в прокуратуру.
В связи с ужесточением законодательства в сфере долевого строительства «мошенники» сегодня, напоминают в департаменте, «изобретают новые способы» вовлечения граждан «в рискованные схемы приобретения жилья». В руководстве кооператива раздумывают о направлении в суд иска о защите деловой репутации.
Эксперты склонны отождествлять схему работы ЖК с финансовой пирамидой.
В конце минувшей недели департамент строительства и транспорта Белгородской области на своей официальной странице опубликовал сообщение, предостерегающее от «квартирных аферистов» — «финансовой пирамиды» ЖК Best Wаy.
Жителям областного центра предлагается приобрести жилье в рассрочку под 0–2% годовых, воспользовавшись “уникальной методикой совместного накопления”, которая, по сути, является типичным примером финансовой пирамиды», — говорится в сообщении властей.
У представителей департамента вызвали сомнения обязанность пайщиков вносить невозвратные платежи — вступительный взнос в зависимости от стоимости квартиры — €1,02–2,04 тыс. (78–156 тыс. руб.
) и ежемесячный членский взнос — 2 тыс. руб., который выплачивается вне зависимости от того, получил человек квартиру или нет.
А также тот факт, что уплата 35% от стоимости квартиры не является гарантией получения жилья.
Кроме того, вопросы чиновников вызвали «дополнительные предложения» о сотрудничестве с инвестиционной компанией Hermes Managemet Ltd.
Из сообщения департамента следует, что «независимые консультанты-фрилансеры» утверждают, что благодаря сотрудничеству с фирмой члены кооператива могут неплохо заработать: «После вступления в кооператив на имя вкладчика открывается банковский счет в Австрии, на который член ЖК может перечислять заработанные от привлечения новых участников средства под 20–25% годовых в валюте».
Впрочем, по данным властей, ссылающихся на оценку компетентных участников финансового рынка, «депозитов с такой доходностью в валюте в Австрии просто не существует», а возможность открытия депозита в зарубежном банке без личного присутствия и предоставления данных о происхождении средств сомнительна.
«Все пайщики вносят деньги на общий счет, и как только на нем накапливается определенная сумма, достаточная для приобретения жилья, на нее покупается квартира одному из членов ЖК, — говорится на сайте департамента. — Достается она тому, кто первым внес 35% стоимости выбранной им квартиры.
Остальные продолжают ждать своей очереди и вносить деньги. Купленная недвижимость оформляется в собственность кооператива и находится в пользовании пайщика на правах аренды до тех пор, пока пайщик не выплатит недостающую сумму под 0–2% годовых в зависимости от суммы накопления.
Когда долг полностью погашен, член кооператива получает право оформить недвижимость в собственность».
В профильном департаменте пояснили “Ъ-Черноземье“, что уже направили заявление о необходимости проверить законность деятельности ЖК в прокуратуру Санкт-Петербурга, где оно все еще, по их данным, находится на рассмотрении. О деятельности Best Wаy на Белгородчине местные чиновники узнали «случайно», благодаря рекламе.
Представитель ЖК Best Wаy, пожелавший остаться неназванным, узнав о предостережении белгородского облправительства от “Ъ-Черноземье“, заявил, что подобная официальная реакция региональных властей на деятельность кооператива происходит впервые, а многие заявления в сообщении «не соответствуют действительности».
«Скорее всего, мы будем подавать иск в суд о защите деловой репутации, — заявил собеседник “Ъ-Черноземье“. — Деятельность ЖК неоднократно проверяли надзорные ведомства, вопросов к нам не возникало. Нас проверял Центробанк.
Возможно, региональные власти лоббируют интересы местных игроков рынка и пытаются устранить конкурентов». С какого периода в регионе действует представительство ЖК и является ли оно официальным, представитель кооператива, представившийся его юристом, пояснить не смог.
О количестве пайщиков в регионе в компании также не сообщили.
По данным «СПАРК-Интерфакс», ЖК «Бест вей» зарегистрирован в мае 2014 года в Санкт-Петербурге.
Председатель правления — бизнес-тренер Роман Василенко, он также владеет ООО «Гуд лайф тревел», которое специализируется на туристической деятельности. В 2016 году уставный капитал ЖК составлял 174,2 млн руб., активы — 210,8 млн руб.
, кредиторская задолженность — 32,7 млн руб. Согласно открытым данным, квартиры ЖК приобретаются по схеме совместного финансирования.
По мнению партнера юридической фирмы «Рустам Курмаев и партнеры» Дмитрия Горбунова, «система деятельности кооператива имеет определенные подозрительные признаки, которые могут вызывать настороженность».
В частности, эксперт отмечает «олимпийский» принцип привлечения средств, по которому все достается первому, при этом «гарантии исполнения обязательств перед остальными пайщиками не предоставлены». Это «ставится в зависимость от привлечения новых пайщиков», отмечает эксперт.
Специалист департамента контроля качества НЮС «Амулекс» Михаил Ерошевский также отмечает «немалые риски для граждан».
«Схема по привлечению денежных средств действительно напоминает признаки финансовой пирамиды, когда жилье ранее вступивших в ЖК членов приобретается на средства будущих “пайщиков”. И если приток новых членов в ЖК прекратится, то люди рискуют остаться без жилья», — считает господин Ерошевский.
Ирина Лобанова
Как стало известно „Ъ“, акции нескольких миноритариев воронежского ОАО «Ренессанс» — наследника долгов кредитного кооператива «Финансист» — были выкуплены на специальных условиях. Покупатель ООО «Континент», структура, близкая к мажоритарным акционерам и основным кредиторам кооператива, добился соглашения от продавцов, что те отзовут все свои заявления…
Читать далее
Источник: https://www.kommersant.ru/doc/3738607
Содержание
Потребительские кооперативы: выгодное кредитование или мошенничество?
Ещё летом 2017 года в столичной прокуратуре заявили о том, что в деятельности порядка десяти потребительских кооперативов усматриваются признаки финансовой пирамиды и в отношении их руководителей Департаментом государственных доходов Астаны проводятся досудебные расследования, однако спустя почти восемь месяцев эти организации продолжают работать. Их сотрудники исправно отвечают на телефонные звонки, рассказывают об условиях приобретения квартир с помощью организации, и без лишних уговоров отвечают на вопросы журналистов. Informburo.kz рассказывает о том, как работают потребительские кооперативы.
“Правильный” кооператив
В одном из таких кооперативов с безальтернативным названием “Единый выбор”, по словам его зампредседателя, состоят 120 пайщиков, которые вложили свои средства в фонд организации. Тридцать из них уже получили жильё и отметили новоселье. Правильно выбранная стратегия и никакого мошенничества – вот залог успеха организации, уверяет Олег Кожевников.
“Вы позвонили в правильный кооператив, нужно отличать организации, которые работают честно, от мошенников”, – отметил он.
Принцип работы всех потребительских кооперативов, которые привлекли внимание правоохранительных органов, заключается в следующем: казахстанцам предлагают приобрести недвижимость на особо выгодных условиях.
Чтобы стать членом кооператива, в отличие от оформления банковского кредита или ипотеки не требуется ни гражданства, ни регистрации, ни подтверждения доходов, и, что самое главное, процентная ставка в кооперативе намного ниже, чем в банках, а у некоторых её и вовсе нет.
Из требований лишь вступительный взнос – менее 10%, который идёт на нужды организации, поэтому деньги не возвратные, первоначальный взнос – в среднем 30% от стоимости жилья, и своевременная выплата рассрочки.
Схема деятельности кооператива такая: квартиру или дом каждому очередному пайщику кооператив приобретает за счёт вновь вступивших в него членов.
Поэтому, из-за того, что остаётся непонятным, как именно эти организации намерены выполнить свои обязательства перед последними пайщиками, в их деятельности заподозрили мошенничество.
Учитывая, что количество пайщиков и срок ожидания ими жилья на каждом новом этапе растёт в геометрической прогрессии, кооперативы сравнили с финансовыми пирамидами. По мнению экспертов, в итоге больше половины членов рискуют потерять свои вложения, так и не получив обещанной недвижимости.
“Какой возможен успех у кооперативов, если эти организации ничего не создают? Грубо говоря, они только “съедают” деньги.
Допустим, сегодня кооператив привлёк пять пайщиков, чтобы приобрести квартиру одному, это значит, что теперь нужно привлечь каждому из этих пяти ещё по пять.
Количество участников растёт в геометрической прогрессии, их будут сотни или даже тысячи, а жильё из них получат не более 13%”, – высказала своё мнение председатель общественного объединения “Дольщики Астаны” юрист Татьяна Чурсина.
Правильный потребительский кооператив от неправильного, по словам зампредседателя “Единого выбора”, отличается процентной ставкой и сроком ожидания недвижимости. Олег Кожевников уверяет, что его организация идёт исключительно верным путём: срок ожидания не превышает года, поэтому от новых вкладчиков нет отбоя, а 6% годовых – основа устойчивости экономической системы.
Впрочем, как признался сам Кожевников, изначально, “Единый выбор” заходил на рынок без годовых процентных ставок, однако вскоре администрация сообразила, что это утопия, и срочно начала привлекать экспертов для выработки другой стратегии. Отсюда возникает вполне резонный вопрос: получается, “Единый выбор” априори финансовая пирамида? Ответ на него оказался весьма противоречивым.
“Ну, не то чтобы финансовая пирамида, просто, грубо говоря, эта система не стала бы работать. Это надо было увидеть практически. Работа с пайщиками очень тяжёлая “, – прокомментировал Олег Кожевников.
Цена ошибки
“Единый выбор” существует всего год. Достаточно ли этого времени, чтобы администрация кооператива удостоверилась в том, что новая стратегия действительно надёжна и не окажется в итоге такой же утопией, как её беспроцентная предшественница, – вопрос не менее резонный, но пока риторический.
Вместе с тем это не единственное условие договора, которое за это же небольшое время пересмотрели в организации.
Если прежде приобретённая квартира оформлялась на кооператив и организация могла в любой момент попросить новосёлов её покинуть, то теперь, чтобы очередные, более бдительные пайщики не боялись вкладывать средства в фонд организации, недвижимость стразу регистрируют на них.
С одной стороны, это говорит о снижении рисков потерять своё жильё, тем более что согласно Закону “О потребительском кооперативе” организация в случае чего “отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом и не отвечает по другим обязательствам членов потребительского кооператива”.
С другой, согласно всё тому же законодательству “члены потребительского кооператива обязаны в течение трех месяцев после утверждения ежегодного баланса покрыть образовавшиеся убытки путём дополнительных взносов”.
Не исключено, что если произойдёт форс-мажорная ситуация, всю недвижимость придётся распродавать.
Допустим, возмущённые вкладчики потребуют вернуть деньги, устав ждать своей очереди, либо суд признает деятельность кооперативов незаконной, – и в первом, и во втором случае администрации кооператива понадобятся деньги, чтобы вернуть их вкладчикам.
При распродаже уже заселившиеся члены кооператива потеряют и недвижимость, и деньги, которые потратили на выплату ежегодных процентов, а также на ремонт и обустройство своего жилья. Вероятности такого исхода в “Едином выборе” не исключают. Правда, называть это потерей не спешат.
“Ну как теряют? Все деньги, в случае чего, распределяются по уставу кооператива. У нас в кооперативе демократия: понимаете, это большая семья, где орган управления – это общественное собрание. Председатель – лишь назначенец, которого выбрали опять же собранием, и его задача – всего-навсего организовывать работу и вести кооператив к успеху”, – пояснил зампред “Единого выбора”.
Позиция государства
На очередном заседании межведомственной комиссии в конце января 2018 года первый заместитель акима Астаны Сергей Хорошун заявил о том, что в деятельности потребительских кооперативов необходимо разобраться, и если организации действительно работают по принципу финансовых пирамид, предупредить об этом население.
Чтобы узнать о том, какова позиция городских властей относительно подозрительных организаций, Informburo.kz обратился с официальным запросом к местным исполнительным органам.
Отвечая на него, в управлении государственного архитектурного-строительного контроля отметили, что в столице действительно наблюдается рост количества так называемых потребительских кооперативов. В их числе “Единый выбор”, “Свой квадрат”, Best Way, Free home.
Назначено судебно-экономическое исследование для установления суммы привлечённых средств пайщиков, их целевого расходования, а также оценки рентабельности указанной системы по обеспечению пайщиков кооператива жильём.
“Указанная схема приобретения недвижимости расценивается как финансовая пирамида, которая может привести к разрастанию очага социальной напряжённости среди доверчивых граждан. Данный вопрос находится на контроле государственных и правоохранительных органов”, – говорится в ответе на официальный запрос редакции.
Вопрос Informburo.kz о том, известно ли об обращениях граждан с жалобами на деятельность потребительских кооперативов, и в столичном акимате, и в городской прокуратуре оставили без ответа. В надзорном органе ограничились лишь сообщением о том, что уголовное дело по финансовым пирамидам в сфере жилья 5 января 2018 года передано в суд №2 Алматинского районного города Астаны.
“Какая-либо информация по данному делу в интересах расследования в соответствии со статьёй 201 Уголовно-процессуального кодекса РК разглашению не подлежит”, – отмечается в ответе на официальный запрос Informburo.kz.
Почему получается так, что организации, деятельность которых вызывает серьёзные подозрение как у экспертного сообщества, так и госорганов, продолжают, несмотря ни на что, функционировать, привлекая средства доверчивых граждан – на этот вопрос попытался ответить заместитель руководителя управления государственного архитектурно-строительного контроля Астаны. По словам Даулета Доскулова, именно ГАСК первым усомнился в честности потребительских кооперативов на заседаниях МВК.
“На сегодняшний день нет координатора среди государственных органов по такого рода организациям. Любое юридическое лицо может свободно зарегистрироваться в качестве кооператива в Минюсте. Прокуратура, департамент госдоходов занимаются сейчас этим вопросом”, – отметил замруководителя ГАСК.
Проблема, связанная с потребительскими кооперативами, вместе с тем актуальна не только для Астаны, многие организации имеют свои филиалы и представительства и в других городах Казахстана.
К примеру, всё тот же “Единый выбор” базируется ещё в Алматы, Актау и Атырау, а приобрести недвижимость эта организация предлагает гражданам в любом городе страны.
Обратиться к ней за услугами может абсолютно любой желающий, независимо от места нахождения, достаточно лишь быть готовым расстаться с деньгами.
Читайте Informburo.kz там, где удобно:
Источник: https://informburo.kz/cards/potrebitelskie-kooperativy-vygodnoe-kreditovanie-ili-moshennichestvo.html
Разбираем жилищный кооператив «Бест-вей»
Здравствуйте!
Стоит ли иметь дело с финансово-консалтинговым холдингом «Лайф-из-гуд», в который входит жилищный кооператив «Бест-вей» и счет «Гермес-менеджмент»?
С уважением,
Шамиль
Сегодня в программе другое направление компании «Лайф-из-гуд» — жилищный кооператив «Бест-вей», который предлагает дешевую ипотеку. Как всегда, при разборе я буду опираться на общедоступные источники.
Те, кто получил квартиры, так же с помощью взносов постепенно выкупают ее у кооператива. С точки зрения покупателя, жилищный кооператив — это квартира в рассрочку.
Существует три вида жилищных кооперативов: жилищные, жилищно-строительные и жилищно-накопительные. «Бест-вей» пишет о себе как о жилищном кооперативе — в отличие от ЖСК, такой кооператив сам ничего не строит, а помогает купить квартиры в готовых домах.
Вот как выглядит покупка квартиры для членов этого кооператива:
- Пишете заявление о вступлении в ЖК и делаете вступительный взнос. Он равен 1020 или 2040 евро (около 75 000 или 150 000 рублей) и зависит от стоимости жилья, которое хотите купить.
- Вносите не менее 35% от стоимости жилья.
- Когда подойдет ваша очередь, кооператив добавит недостающую сумму и приобретет для вас квартиру. В ней можно поселиться и прописаться, но пока не выплатите ее стоимость, она останется в собственности ЖК. Пока ждете свою очередь, надо платить минимальные паевые взносы — по 10 000 рублей в месяц. Эти деньги прибавляются к первоначальному взносу и идут в счет будущей квартиры. Также надо платить членские взносы, 1000 или 2000 рублей в месяц. Эти деньги к взносу не прибавляются — они идут на организацию работы кооператива.
- Выплачиваете кооперативу оставшуюся стоимость квартиры ежемесячными паевыми взносами. Это нужно сделать максимум за 10 лет. Все это время вы продолжаете платить членские взносы.
- Когда долг кооперативу полностью выплачен, оформляете квартиру в собственность.
По информации с официального сайта «Бест-вея», с помощью кооператива можно приобрести квартиру в новостройке или на вторичном рынке. Жилье можно купить почти по всей России.
Главный плюс кооператива по сравнению с ипотекой — более низкая стоимость квартиры.
Если верить калькулятору из личного кабинета на сайте «Бест-вея», при покупке квартиры за 5 млн рублей переплата из-за вступительного взноса и членских взносов будет около 400 тысяч рублей.
Для сравнения: если покупать такую же квартиру в ипотеку под 10% годовых, переплата составит почти 2 миллиона, не считая страховки. Расчеты зависят от первоначального взноса и срока рассрочки или кредита, но порядок сумм такой.
К тому же кооператив не смотрит на доход пайщика и его кредитную историю, поэтому купить квартиру через кооператив еще и проще.
Расчет переплаты в личном кабинете пайщика «Бест-вея»
Высокий первоначальный взнос. При покупке квартиры в ипотеку это обычно от 15—20% ее стоимости. В «Бест-вее» просят сразу заплатить 35%.
Квартиру покупают не сразу, а когда доходит очередь пайщика. Если судить по информации из личного кабинета пайщика «Бест-вея», на это уходит от нескольких месяцев до года. За это время выбранная квартира может исчезнуть из продажи или сильно подорожать. Придется искать другой вариант.
Квартира в собственности кооператива. В отличие от ипотеки, до полной выплаты стоимости квартиры ее владелец — кооператив. В ней можно поселиться и прописаться, но нельзя продать или получить налоговый вычет за ее покупку.
Участие посредника. По сути кооператив — посредник между покупателем и продавцом жилья, а это увеличивает риски. Приходится полагаться на то, что кооператив соблюдает закон и что он не закроется до того, как вы оформите квартиру на себя.
Даже если все по закону, риск потерять деньги остается. Если кооператив по каким-то причинам перестанет работать, его собственность распродадут. Сначала он рассчитается с кредиторами и только затем вернет деньги пайщикам — пропорционально их паевым взносам. Хватит ли у кооператива денег, чтобы вернуть все паевые взносы, неизвестно.
Признаки пирамиды. На мой взгляд, это главный минус кооператива. Квартиры он покупает за деньги, которые приносят пайщики.
Чем больше пайщиков, тем больше покупается квартир и тем быстрее движется очередь. И наоборот: если пайщиков приходит мало, очередь застывает.
Это чем-то похоже на финансовую пирамиду, где выплаты старым вкладчикам зависят от того, сколько денег принесут новые.
Председатель правления «Бест-вея» Роман Василенко прямо говорит о пирамидальной схеме работы в интервью газете «Аргументы и факты»:
Роман Василенко: «Очередь до второго или третьего (пайщика) дойдет тем быстрее, чем больше новых пайщиков придет в кооператив и чем больше будут возвратные выплаты от тех, кому уже купили квартиру»
Но пирамидальность — это особенность всех жилищных кооперативов, которые работают по принципу накопления взносов пайщиков. С этой точки зрения «Бест-вей» не хуже и не лучше любого другого кооператива.
Покупать квартиру через кооператив по определению более рискованно, чем с помощью ипотеки.
Чтобы все-таки рискнуть и сэкономить, стоит присмотреться к работе кооператива: если что-то вызывает сомнения — риск возрастает в разы.
Скажем, если никто не проверяет, на что кооператив тратит паевые взносы, деньги могут уходить совсем не на квартиры пайщикам. Поэтому приглядимся повнимательнее к ЖК «Бест-вей» и тому, что он предлагает.
Официальный сайт жилищного кооператива «Бест-вей» — bestwaycoop.com. На него ведет ссылка с сайта материнской компании «Лайф-из-гуд», там же находится вход в личный кабинет пайщика. Этот же сайт указан в уставе ЖК.
Поиск выдает и другие сайты «Бест-вея»: например, zhkbestway.ru и вместоипотеки.рф. Но это неофициальные сайты, которые создают пайщики, чтобы продвигать услуги компании, привлекать новых пайщиков и быстрее получать обещанные квартиры. К сетевому маркетингу «Бест-вея» мы еще вернемся, а пока посмотрим, как устроена сама компания.
На сайте я нашел реквизиты компании, а также телефон и адрес офиса в Санкт-Петербурге. По данным реестра «Руспрофайл», офис кооператива находится в том же помещении, что и офис Международной бизнес-академии (IBA).
Это та самая академия с тремя преподавателями, которую я упоминал при разборе инвестиционных счетов «Виста» — еще одного направления деятельности компании «Лайф-из-гуд». Председатель кооператива и гендиректор академии — один и тот же человек, Роман Викторович Василенко.
Он же упоминается на сайте «Лайф-из-гуд» как основатель и руководитель этой компании.
Я также получил выписку из ЕГРЮЛ — реквизиты компании в ней совпадают с реквизитами на сайте. Это хороший признак: значит, компания работает по российским законам и отчитывается перед налоговой.
По закону у жилищного кооператива должен быть устав, который определяет правила его работы. Но на сайте кооператива я устава не нашел. Отыскался он почему-то в другом месте — на сайте компании «Лайф-из-гуд». В самом уставе я не обнаружил явных проблем: целью работы кооператива указана покупка жилья для пайщиков, сам документ зарегистрирован в налоговой.
Согласно уставу и положению о формировании фондов ЖК, средства кооператива разделены. Вступительные и членские взносы поступают на счет в банке «Санкт-Петербург» — они идут на развитие кооператива. Паевые взносы аккумулируются на счете в Сбербанке — эти деньги идут на покупку квартир пайщикам. В теории такое разделение счетов помогает отслеживать, на что кооператив тратит деньги.
Последняя версия устава утверждена 1 февраля и зарегистрирована в налоговой 22 февраля 2019 годаСредства разделены по счетам: паевые взносы переводятся на счет кооператива в Сбербанке, членские и вступительные — на счет в банке «Санкт-Петербург»
Несмотря на разделение средств, у меня остались вопросы, кто и как проверяет их использование. На сайте кооператива я не нашел отчетности о его работе, поэтому пайщикам должно быть сложно отслеживать, на что их взносы идут на самом деле.
Судя по всему, Банк России тоже не регулирует деятельность кооператива: в реестре ЦБ он не числится. В реестр включают только жилищно-накопительные кооперативы, а «Бест-вей» формально числится обычным жилищным кооперативом, хотя по схеме работы похож на накопительный. При этом на своем сайте кооператив заявляет о контроле со стороны государства:
В чем именно состоит контроль государства, «Бест-вей» не уточняет
Единственные суммы, которые мне удалось найти, содержатся в бухгалтерской отчетности на сайте «Руспрофайла». Кооператив был создан в 2014 году, тогда его капитал составлял 15 млн рублей.
В 2015 году капитал вырос до 82 млн, в 2016 — до 178 млн, в 2017 — до 470 млн рублей. Судя по этим цифрам, кооператив быстро растет, и в теории это хорошо для пайщиков — значит, они все быстрее получают квартиры.
Но этот отчет не дает никакой информации о том, как деньги тратятся на самом деле.
Есть проблемы и с другими отчетами: например, о числе пайщиков, длине очереди, количестве квартир в собственности кооператива.
Эта информация опубликована в личном кабинете пайщика. Судя по ней, процесс идет, люди платят взносы, кооператив исправно покупает квартиры.
На 8 апреля 2019 года в кооперативе 6844 члена, из них 353 получили квартиры и сейчас за них рассчитываются, а 15 пайщиков уже оформили квартиры в собственность.
За пять недель между 4 марта и 9 апреля в кооператив пришли еще 173 пайщика, а тех, кто рассчитывается за купленную квартиру, стало больше на 8 человек.
Но вся информация представлена в виде электронных таблиц, а не официальных документов с печатями и подписями. Сведений о пайщиках нет и в выписке из ЕГРЮЛ. В такой ситуации я не могу быть уверен, что за цифрами — реальные люди.
Судя по информации в личном кабинете пайщика, 353 члена кооператива получили жилье и теперь за него рассчитываются, а 15 стали собственниками. Но это просто таблицы
Жилищный кооператив «Бест-вей» и инвестиционные счета «Виста», еще одно направление деятельности «Лайф-из-гуд», объединяет сетевой маркетинг — это когда компания платит старым клиентам за привлечение новых.
Центробанк называет сетевой маркетинг одним из признаков финансовой пирамиды, но сам по себе это нормальный способ продвигать услуги. Подозрительным он становится только тогда, когда для клиента важнее продать кому-то услуги компании и получить за это вознаграждение, чем воспользоваться услугами самому.
На мой взгляд, «Лайф-из-гуд» подошел к этому вплотную.
В системе комиссионных «Лайф-из-гуда» аж 20 уровней консультантов — так там называют клиентов, которые участвуют в сетевом маркетинге.
Чем выше уровень консультанта, тем больше денег ему полагается за каждую продажу.
Вознаграждение также зависит от того, что именно было продано, а главное, консультант может формировать свою структуру — тогда продажи, сделанные «подчиненными», будут засчитываться и руководителю.
Консультанты создали десятки сайтов и групп в соцсетях и сняли множество видеороликов про счета «Виста» и кооператив «Бест-вей», где предлагают обращаться к ним за подробностями. На мой взгляд, все это тянет уже не на рекламу какой-то компании или ее услуг, а на отдельный бизнес.
Не факт, что вы заработаете с помощью счета «Виста» или купите квартиру через кооператив «Бест-вей».
Зато получите комиссионные за новых клиентов
Если сравнивать два направления компании «Лайф-из-гуд», жилищный кооператив «Бест-вей» выглядит заметно лучше инвестиционных счетов «Виста».
Кооператив работает в российском правовом поле, известны реквизиты, адрес и руководитель компании. Я не нашел серьезных проблем с правоохранительными органами или крупных судебных разбирательств с участием «Бест-вея».
В интернете этот кооператив часто называют пирамидой — однако с определенной натяжкой так можно сказать о любом ЖК.
Сама идея покупки квартиры через жилищный кооператив выглядит рискованной, но, на мой взгляд, не безнадежной — и в этом смысле «Бест-вей» не лучше и не хуже других.
По крайней мере риски компенсируются тем, что при покупке через кооператив квартира выходит значительно дешевле, чем при ипотеке. Это как в инвестициях: чем выше потенциальная доходность, тем выше риски.
Но в случае с ЖК «Бест-вей» все-таки есть несколько моментов, которые меня настораживают:
- Кооперативу не хватает прозрачности. В открытом доступе нет финансовых отчетов, данных о купленных квартирах и скорости движения очереди. Часть информации мне удалось найти в личном кабинете пайщика, но в виде электронных таблиц, а не официальных документов. Также странно, что на сайте кооператива нет устава — его пришлось искать на сторонних ресурсах.
- Насколько я разобрался, государство не контролирует, как «Бест-вей» расходует взносы пайщиков. Это не только дополнительный риск, но и противоречит тому, что компания пишет о себе на официальном сайте.
- Репутация компании «Лайф-из-гуд» и других ее направлений снижает доверие к «Бест-вею». На мой взгляд, инвестиционные счета не выглядят работоспособными, а сетевой маркетинг слишком сильно перетягивает одеяло на себя, поэтому кажется, что это еще одно и чуть ли не главное направление бизнеса компании.
Все это удерживает меня от покупки квартиры через кооператив «Бест-вей».
Мнение редакции может не совпадать с мнением автора.
Если у вас есть на примете подозрительные компании, пишите. Прищуримся.
Источник: https://journal.tinkoff.ru/wtf/lifeisgood-bestway/
Жилищно-строительные, жилищные кооперативы и жилищный вопрос
Читателям блога «Кооперативы против бедности» имеющим желание купить жильё, посвящается эта статья.
В российском законодательстве есть несколько вариантов регулирования деятельности кооперативов, в том числе жилищно-строительных.
Новые риски по старой схеме. Дольщики идут в кооперативы
В то время как государство лихорадочно стремится закрыть проблему обманутых дольщиков, граждане продолжают вкладывать средства в строительство «на этапе котлована».
Только вот теперь не по договорам долевого участия, а в рамках кооперативов, придуманных ещё в советское время и теперь получивших новую жизнь.
Ждать ли новой волны потерявших деньги в погоне за дешёвыми квадратными метрами?
Вступившие в силу 1 июля поправки к 214 ФЗ значительно усложнили жизнь застройщикам, привлекающим средства граждан.
Появились новые требования к уставному капиталу, обязательное страхование каждой сделки ДДУ, компенсационный фонд, единый реестр, где любой может узнать ключевые сведения о застройщике.
Появились новые нормативные акты на региональном уровне. Наверное, можно уверенно говорить, что дольщик теперь застрахован практически от всего.
— Все мы прекрасно помним ситуацию с Капстроем. Несколько раз перепроданные квартиры, недостроенные дом, люди, без крыши над головой. По стране таких «капстроев» было предостаточно.
Для того, чтобы избежать таких случаев, был предпринят ряд мер, в том числе и 214 Федеральный Закон, где чётко прописаны права дольщиков, — напоминает руководитель компании «Магазин Новостроек» Владислав Перфильев.
Соответствие новым нормам влечёт, кроме прочего, потерю времени – а оно деньги. Застройщики привыкли строить не «на свои» и теперь гражданам предлагают становиться уже не дольщиками, а кооператорами.
Деятельность ЖСК законом о долевом строительстве пока не регулируется.
На минувшей неделе стало известно, что в Госдуме предложили запретить привлечение средств граждан через жилищные сертификаты застройщика, схемы жилищно-строительных и жилищно-накопительных кооперативов.
Авторы инициативы опасаются, что ЖСК, если их не запретить, станут для застройщиков одним из путей ухода от норм 214 закона и если не принять поправки, совсем скоро страну захлестнёт волна обманутых инвесторов, которые, по сути, дольщиками не являются.
В Ульяновске ЖСК строят, в основном, клубные дома. Низкая цена довольно привлекательной планировки, малоэтажная застройка, красивое название, отсутствие собственного сайта – эти признаки могут косвенно указывать на то, дом строит ЖСК.
— К сожалению реестра домов, возводимых жилищно-строительными кооперативами нет. Узнать, кто является заказчиком, застройщиком и генподрядчиком можно только по каждому конкретному адресу. В паспорте объекта все эти данные должны быть указаны, — рассказал руководитель Межрегионального объединения строителей Дмитрий Даренский.
Учитывая, что покупка квартиры является важным шагом, требующим серьёзных вложений, покупателю, перед тем как отдать предпочтение тому или иному застройщику, необходимо помнить о возможных подводных камнях, чтобы получение заветных квадратных метров не стало несбыточной мечтой.
— Суть механизма ЖСК чётко прописана в Жилищном кодексе в 5 части. На самом деле их не так много.
На территории нашего региона зарегистрировано всего три кооператива, которые официально занимаются строительством многоквартирных домов, — сообщил начальник Отдел надзора за долевым строительством Министерства промышленности, строительства, жилищно-коммунального комплекса и транспорта Ульяновской области Константин Бормотов.
Чтобы приобрести квартиру через кооператив, необходимо стать его членом.
— Стоит учесть, что в данном случае договор купли-продажи или ДДУ не заключаются, а оформляется договор об участии в ЖСК, который нигде не регистрируется,- рассказала юрист по работе с недвижимостью Илюся Пахомова.
Из этого следует череда выводов: покупатель не может быть уверен, что он единственный хозяин приобретённых квадратных метров, уверенности в сроках сдачи жилья получить тоже не получится – они могут переноситься, а по решению правления ЖСК, стройка вообще может быть заморожена на неопределённый срок.
— Становясь членом ЖСК, покупатель становится пайщиком, который владеет долей в строящемся объекте. Пайщик является непосредственным участником строительного процесса и никакие другие, вторые или третьи лица не несут перед ним ответственности за процесс, а это значит, что все недостатки устраняют сами пайщики – за счёт собственных средств, – отмечает Илюся Пахомова.
Читайте на сайте: Кооперативы будут строить жильё в Хакасии
Если все же решено войти в ЖСК, необходимо обратить внимание на наличие у застройщика всего необходимого пакета документов для возведения объекта.
— Не поленитесь ознакомиться со свидетельством о праве собственности или аренды земельного участка.
— Изучите устав ЖСК.
— Обратите внимание на порядок вступления в кооператив и выхода из него.
— Уточните сведения о включении в реестр ЖСК (ЖНК).
— Затребуйте проектную декларацию.
— Сверьте сроки действия разрешения на строительство.
— Рекомендуется узнать, не подано ли в отношении ЖСК заявлений о банкротстве.
— При заключении договора с ЖСК, обратите внимание на предмет договора.
Алена Орлова.
Источник: https://pravo-wmeste.ru/zhilishhno-stroitelnyie-zhilishhnyie-kooperativyi-i-zhilishhnyiy-vopros.html
Что такое жилищный кооператив? Как решить квартирный вопрос с помощью ЖК?
Практически каждая семья в нашей стране мечтает улучшить свои жилищные условия и приобрести в собственность свою квартиру. Очень многообещающей выглядит ипотека, но подобное решение проблемы не для всех.
По последним данным тенденция на на ипотечном рынке такова, что только каждый десятый россиянин может взять деньги в банке, чтобы купить жилье. Ведь получение кредита под залог приобретенной квартиры обходится очень дорого.
В том смысле, что проценты пока еще очень высокие.
Как подсчитали экономисты, вместе с обязательными страховками ипотечные ставки возрастают еще сильнее. В итоге в зависимости от условий и срока кредитования переплата может составить от 80 до 150% стоимости кредита. Какие же возможности существуют еще для решения квартирной вопроса?
Жилищный кооператив — это один из способов решить проблему жилья.
Что такое жилищный кооператив?
Жилищный кооператив — это некоммерческая организация в форме потребительского кооператива, которая, строго следуя Жилищному кодексу РФ (читайте законодательство: Жилищный кодекс РФ (ЖК РФ) от 29.12.2004 N 188-ФЗ, Раздел V.
ЖИЛИЩНЫЕ И ЖИЛИЩНО-СТРОИТЕЛЬНЫЕ КООПЕРАТИВЫ), осуществляет свою деятельность на территории России. Деятельность эта направлена на то, чтобы обеспечить членов кооператива столь желанными для них квадратными метрами в жилых домах.
Каждый такой дом возводят или покупают на средства кооператива, в который могут добровольно входить не только граждане, но и юридические лица.
Так как в схему создания общей кассы взаимопомощи не входят коммерческие банки с их высокими процентными ставками, то приобретенная квартира для новосела обходится примерно наполовину дешевле.
И это очень заманчиво. Ко всему прочему жилищный кооператив по возможности строит или покупает жилье, не привлекая посредников.
Вместе с налоговыми льготами это существенно уменьшает себестоимость каждого квадратного метра жилья.
Система управления жилищным кооперативом
Как только дом вводят в эксплуатацию, сами же участники жилищного кооператива становятся его хозяевами, то есть управляют им, содержат его (кстати, кооператив может быть нацелен и на строительство нежилых помещений). И в будущем они, если понадобится реконструкция, например, могут ее провести опять-таки собственными силами и за счет собственных средств.
Однако чтобы вселиться в новую квартиру, член кооператива должен выплатить часть пая, размер которого определяется уставом. Когда же он выплачивает паевой взнос полностью, то становится собственником квартиры.
Какие документы регламентируют работу жилищного кооператива?
Главный документ, по которому существует некоммерческая организация кооператив, является Устав.
Устав – это тот самый документ, который определяет не только размер паевых, вступительных и иных взносов, но и регулирует многие другие вопросы: порядок вступления и выхода и прочее, что связано с деятельностью жилищного кооператива. Финансово-хозяйственная деятельность возлагается на председателя и Правление кооператива. Общее собрание членов кооператива, как высший орган управления, выбирает и утверждает их кандидатуры.
Так же решаются все самые важные вопросы. По решению Общего собрания можно, например, лишить кого-то членства в кооперативе. Конечно, не просто так, а если он систематически и без уважительных причин нарушает свои обязанности.
Каковы обязанности члена жилищного кооператива, указано в Жилищном кодексе РФ или в основанном на его требованиях уставе кооператива. А ревизионная комиссия, в которую члены кооператива уже не входят, осуществляют контроль его финансовой деятельности.
Какие виды кооперативов существуют и чем отличаются виды жилищных кооперативов?
Действующее законодательство предусматривает три разновидности жилищных кооперативов:
- жилищный кооператив (ЖК),
- жилищно-строительный кооператив (ЖСК) и
- жилищный накопительный кооператив (ЖНК).
Принципиального различия между ЖК и ЖСК нет. Оно лишь в том, что каждый такой кооператив, как разновидность потребительского кооператива, создается под какой-то конкретный дом.
Только предназначение жилищного кооператива в том, чтобы купить уже построенный и введенный в эксплуатацию дом.
А предназначение жилищно-строительного кооператива в том, чтобы организовать строительство конкретного дома.
Жилищный накопительный кооператив (ЖНК) тоже создается для того, чтобы удовлетворить потребность членов кооператива в жилье. Они добровольно объединяются и делают паевые взносы. Однако ЖНК создается не под какой-то конкретный дом. Деньги идут на строительство и приобретение квартир в разных многоквартирных домах.
Cуть механизма ЖНК отражается в его названии – накопление на приобретение жилья. ЖНК привлекают средства населения и финансируют за счет этих денег покупку жилья для своих членов, как на первичном, так и на вторичном рынке.
Пайщики вносят членские взносы и «вскладчину» приобретают квартиры.
Как правило, пайщик накапливает определенный процент от стоимости жилья, путем внесения членских взносов, после чего кооператив приобретает для него квартиру.
С этого момента член кооператива приобретает право пользования жильем, то есть может проживать в квартире, регистрироваться в ней, сдавать ее в аренду. Однако жилье остается в собственности кооператива.
Далее член кооператива продолжает вносить членские взносы, для погашения оставшейся стоимости жилья. После полной выплаты стоимости жилья, оно переходит из собственности кооператива в собственность члена кооператива.
Плюсы и минусы вступления в жилищный кооператив
Плюс, и очень существенный, здесь один. Если вы вступаете в жилищный кооператив, вам потребуется минимум документов, ведь вы пришли фактически «к своим». Здесь не банк, поэтому от вас никто не потребует кучу справок и множество гарантий и поручителей.
Все, что вам потребуется, — это ваш паспорт и, скорее всего, копия трудовой книжки (очевидно, как гарантия вашей платежеспособности).
Да и не нужно здесь много документов, потому как если вы перестанете выплачивать нужную сумму в указанные сроки, вам просто не достанется ничего.
Тут-то и находится самый большой минус. Потому что в случае с ипотекой вы сразу же после оформления договора получаете в собственность квартиру, после чего и выплачиваете банку деньги в течение оговоренного срока. А в случае с жилищным кооперативом вы не сможете оформить квартиру в собственность, пока не выплатите последний свой пай.
Еще один минус – для вступления в кооператив вы должны иметь минимум 50 процентов от стоимости приобретаемого жилья. В то же время в случае с ипотекой вам требуется иметь в наличии для взноса только 30 процентов (бывает и меньше). Но есть также и плюс.
Вы можете выплачивать кооперативу суммы по льготной годовой ставке в полпроцента, в то время как любому банку в случае ипотеки придется платить минимум 10 процентов годовых, и это еще в лучшем случае. Хотя здесь вас поджидает и немаленький такой подводный камень: если ваш кооператив вдруг лопнет, вы останетесь ни с чем, потеряете и деньги, и квартиру не получите.
А если лопнет банк, чем черт не шутит, то поскольку квартира в случае ипотеки уже в вашей собственности находится, вы окажетесь в выигрыше.
Что касается жилищно-накопительного кооператива, то выбирать его следует осторожно. Дело в том, что именно на базе ЖНК в минувшие годы строили очень много финансовых пирамид. Нередки были случаи, когда сбором средств и управлением занимались люди, однозначно не квалифицированные в финансовом отношении, и тем самым они подвергали большому риску всю деятельность кооператива.
Ситуация изменилась после того, как с первого апреля 2005 года вступил в силу Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах».
Закон урегулировал правовые, экономические и организационные вопросы деятельности ЖНК и установил жесткие стандарты работы данной организации, предусматривающие защиту пайщиков от недобросовестных или просто непрофессиональных руководителей.
Источник: https://informatio.ru/news/realty/chto_takoe_zhilishchnyy_kooperativ_kak_reshit_kvartirnyy_vopros_s_pomoshchyu_zhk/