Как разменять квартиру без согласия некоторых проживающих?

Распечатать публикацию

Добавить в закладки

Ситуаций, когда в небольшой квартире “компактно” проживает большая семья, состоящая из нескольких поколений, а фактически – несколько семей, в жизни предостаточно.

Люди стоят в очереди на улучшение жилищных условий, но год следует за годом, подрастают дети, а очередники продолжают ютиться в своих малогабаритках, ночами “поворачиваясь по команде”.

И в некоторых случаях  разъехаться оказывается проще, чем дожидаться квартиры от государства.

С юридической точки зрения технология разъезда зависит от того, приватизирована квартира или нет. Если квартира приватизирована, то разменять ее возможно посредством обычной “альтернативной” сделки: квартира продается, а на вырученные деньги приобретается другое жилье.

В случае с неприватизированной квартирой подобная операция неправомерна. Здесь приходится действовать старым советским обменом: найти две (три и т.д.) подходящие квартиры, жильцы которых захотят съехаться в одну, “ту самую”. Для совершения этих действий нужно согласие всех жильцов и собственников.

В случае конфликтной ситуации внутри семьи, если квартира не приватизирована, проблему можно решить через суд: он установит, кому и сколько площади причитается. Правда, подобные суды могут длиться годами, а результат в любом случае не гарантирован.

Однако собственники жилья лишены и этой “радости”, ведь приватизированные квартиры принудительным разменам, даже через суд, не подлежат.

Квартира неприватизирована и люди хотят разъехаться  

Строго говоря, совершение операции размена не требует обязательной приватизации квартиры, просто в таком случае варианты для предстоящего разъезда придется подбирать также из неприватизированного жилого фонда, которого осталось немного. Обмен же приватизированных квартир на неприватизированные согласно Жилищному кодексу неосуществим: неприватизированная квартира не является товаром, следовательно, возможность ее использования в рыночной операции весьма ограничена.

Но если все же к приватизации нет готовности или возможности (например, все зарегистрированные в квартире ранее уже принимали участие в приватизации), придется менять так, как есть. В этом случае процесс обмена не имеет существенных отличий от обычного, хотя дело это будет более сложным и долгим.

В первую очередь следует помнить, что оформляется такой обмен не в органах Росреестра, как это бывает при совершении сделок с приватизированным жильем, а в соответствующих учреждениях, уполномоченных оформлять обменные операции.

В Москве, например, эти функции принадлежат ГУП “Московский городской центр арендного жилья”.

Однако перед тем, как обратиться за оформлением обмена, нанимателю неприватизированного жилья необходимо вспомнить, заключал ли он на квартиру, в которой проживает, договор найма.

На практике это делалось лишь в последние годы, поэтому в случае, если договора найма нет, его необходимо заключить, а для этого обратиться в соответствующий жилищный орган, к примеру, в Москве – в управление Департамента жилищной политики и жилищного фонда Москвы в административном округе по месту нахождения жилого помещения.

После заключения договора найма можно обращаться за оформлением операции обмена. Пакет необходимых для этого документов в общем виде выглядит так:

1. Заявление установленного образца. Если на жилой площади вместе с нанимателем зарегистрированы третьи лица (в том числе совершеннолетние члены семьи нанимателя), подлинность их подписей удостоверяется сотрудником учреждения, оформляющего обмен, при приеме документов. Поэтому для подачи заявления требуется присутствие всех совершеннолетних граждан.

2. По каждой квартире – Единый жилищный документ, получить который необходимо предварительно в жилищных органах (ЕИРЦ). Дополнительно могут быть истребованы выписки из домовой книги по всем когда-либо зарегистрированным в квартире членам семьи, копии финансовых лицевых счетов и справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам на обмениваемые жилые помещения.

3. Технические документы на квартиры, участвующие в обмене (кадастровый паспорт, экспликация и поэтажный план), которые необходимо получить в территориальных БТИ по месту нахождения обмениваемых жилых помещений.

4. Подлинники и копии договоров социального найма, ордеров для оформления договора обмена.

5. Документы, удостоверяющие личности нанимателей и совместно проживающих с ними граждан, свидетельства о рождении несовершеннолетних детей, при оформлении частично-родственного обмена – документы, подтверждающие родственные отношения нанимателей и членов их семей.

6. Наниматели (собственники) дополнительно представляют заявление об отсутствии у них других жилых помещений, принадлежащих им по праву собственности или занимаемых ими по праву найма. При наличии указанных жилых помещений наниматель (собственник) представляет копии правоустанавливающих и правоподтверждающих документов, ордера или договоры социального найма, подтверждающих его права.

Со всех указанных документов необходимо сделать ксерокопии.

Помимо вышеперечисленных, в некоторых случаях могут потребоваться следующие документы:

1. Если в квартире зарегистрированы несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные члены семьи нанимателя, необходимо представить документ, подтверждающий согласие органа опеки.

2. При наличии в обмениваемом жилом помещении временно отсутствующих лиц необходимо представить документы, подтверждающие согласие этих временно отсутствующих лиц. В качестве документа, подтверждающего согласие, принимается нотариально удостоверенная доверенность с соответствующими полномочиями или доверенность, приравненная к нотариальной.

3. В случае несоответствия информации в документах в связи с изменением адреса жилого помещения, площади квартиры, необходимо представить соответствующие разъяснительные документы: справку БТИ об изменении адреса, разъяснительные документы БТИ об изменении площади жилого помещения с указанием причин, послуживших основанием.

4. При произведении переоборудования или перепланировки, согласованных в установленном порядке, необходимо представить документы, подтверждающие согласование.

Важно помнить, что в Жилищном кодексе прямо указаны условия, при которых обмен невозможен. Таковых случаев предусмотрено шесть, и все они изложены в статье 73:

1) к нанимателю обмениваемого жилого помещения предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма жилого помещения;

2) право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке;

3) обмениваемое жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания;

4) принято решение о сносе соответствующего дома или его переоборудовании для использования в других целях;

5) принято решение о капитальном ремонте соответствующего дома с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений в этом доме;

6) в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в предусмотренном пунктом 4 части 1 статьи 51 Жилищного кодекса перечне (установлен постановлением правительства РФ от 16 июня 2006 года номер 378).

Квартира неприватизирована и есть возражающие против разъезда

 С точки зрения законодательства разменять неприватизированную квартиру принудительно в условиях отсутствия согласия всех проживающих сложно, но возможно.

Об этом прямо сказано в статье 72 ЖК РФ: “…Проживающие совместно с нанимателем члены его семьи вправе требовать от нанимателя обмена занимаемого ими жилого помещения… на жилые помещения… находящиеся в разных домах и квартирах… Если между нанимателем … и проживающими совместно с ним членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, любой из них вправе требовать осуществления принудительного обмена…”.

“Удовольствие” от подобного вида размена, мягко говоря, сомнительно, поэтому идти по данному пути можно лишь в крайнем случае. Судебные размены неприватизированных квартир часто длятся годами и полностью исчерпывают нервные силы участников суда.

Кроме того, необходимо помнить о приведенных выше обстоятельствах, изложенных в статье 73 ЖК РФ, при наличии которых обмен невозможен.

Если таковые будут выявлены судом, в иске о размене будет отказано. А вот если подобных обстоятельств нет, обращаться с исковым заявлением можно. При этом в качестве дополнительного подтверждения необходимости обмена неплохо предоставить какие-либо документы.

Например, если причиной размена является “плохое” поведение кого-либо из совместно проживающих (злоупотребляет алкоголем, дебоширит и тому подобное), веским аргументом для суда могут стать документы, подтверждающие эти факты.

Например, копии протоколов о нарушениях общественного порядка, справки из милиции о зарегистрированных вызовах нарядов. Однако если ничего подобного предоставить невозможно, это не означает, что исковое заявление не будет принято судом.

Просто в этом случае единственным обоснованием требования о размене станет ссылка на вышеупомянутую статью 73 Жилищного кодекса.

Квартира приватизирована и люди хотят разъехаться

Категорических ограничений в данном случае нет: все препятствия для размена в этом случае носят ситуационный характер. Не вдаваясь в коммерческую сторону вопроса, основной сутью которой является достаточность рыночной цены размениваемого объекта для приобретения квартир, устраивающих разъезжающихся, или наличие возможности доплаты, сосредоточимся на ограничениях правового характера.

В качестве главного можно назвать необходимость соблюдения интересов несовершеннолетних сособственников размениваемой квартиры. На страже этих интересов стоят органы опеки, подчиненные органам местной власти.

Получение согласия органов опеки, разрешающего проведение сделки, является критическим условием, поскольку в его отсутствие соответствующий договор попросту не пройдет государственную регистрацию.

Чтобы это согласие, оформляемое в виде распоряжения главы управы, было выдано, необходимо подтвердить, что в результате предстоящей сделки имущественное и жилищное положение ребенка не пострадает.

Какого-либо стандартного пакета документов, подлежащих предоставлению в орган опеки несовершеннолетних при обращении за согласием на проведение сделки, не существует.

В обычном случае в этот пакет входят правоустанавливающие документы по всем квартирам, участвующим в предстоящей сделке, выписки из домовых книг и копии финансовых лицевых счетов, а также документы из БТИ. На последние следует обратить особое внимание.

В пакет документов БТИ, необходимых для проведения сделки, совершаемой в обычной для современности простой письменной (не нотариальной) форме, входит кадастровый паспорт и экспликация.

Так вот, в дополнение к нему для предоставления в органы опеки необходимо получить также справку об оценочной стоимости квартиры. Без нее органы опеки едва ли станут рассматривать вопрос о выдаче разрешения на отчуждение.

Помимо вышеперечисленного, нужно также предоставить документы, подтверждающие родство ребенка и его родителей, выступающих в качестве заявителей.

Конкретный же список документов, которые также могут быть затребованы инспектором отдела опеки, зависит как от конкретной ситуации, так и от фантазии самого инспектора.

В связи с этим в самом начале процедуры получения распоряжения рекомендуется побывать у инспектора на приеме, объяснить ситуацию и уточнить перечень необходимых документов. В дальнейшем, когда до сделки останутся считанные дни, это избавит от неприятных сюрпризов и связанной с ними нервотрепки.

Что же касается способов размена квартир, находящихся в собственности, то здесь существует две основных технологии. Первая – традиционная “альтернативная” модель, когда в качестве инструмента, позволяющего избежать сложных взаимоувязок, используются деньги.

Иными словами, схема “альтернативы” выглядит так: квартира, предлагаемая к обмену, выставляется на продажу. Когда покупатель на нее найден, для продавцов подбирается устраивающая их квартира из числа тех, что продаются на открытом рынке.

Если подобранная квартира, в свою очередь, тоже является “альтернативной”, подбор осуществляется по аналогичной схеме.

Вторая технология широко известна еще с советских времен. Речь идет о “прямом” обмене, схема которого подразумевает одновременный подбор всех квартир, владельцы которых готовы к переезду в квартиры других участников обменных операций. Данная схема существенно сложнее “альтернативной” модели, и в настоящее время ее применение весьма ограничено.

Заметим, что сложности эти лежат вне правовой плоскости: юридическое оформление “прямого” обмена отличий от “альтернативной” модели практически не имеет.

Оформляться обмен может как договорами мены, так и купли-продажи, пакет документов, необходимых для госрегистрации, абсолютно тот же, что и при обычных сделках с жильем, и регистрируются переходы права собственности на обмениваемые квартиры в Управлении Росреестра.

Квартира приватизирована и люди не хотят разъезжаться

 Поскольку в соответствии с действующим Гражданским кодексом собственнику имущества принадлежит право им распоряжаться по своему усмотрению и никто не вправе требовать от собственника расстаться со своим имуществом иначе, как по собственному желанию, ситуация, при которой один или несколько собственников квартиры отказываются от размена принадлежащей им квартиры, полностью блокирует разъезд. Ни о каких обращениях в суд с требованием принудительном размене в данном случае не может быть и речи. Вероятнее всего, даже иск по такому поводу подать не удастся, поскольку судебные органы не примут его к рассмотрению. Ну, а если примут – судебные перспективы у подобного дела отсутствуют.

https://www.youtube.com/watch?v=Zw8JvuM4A8I

Повторюсь еще раз: никто не может быть произвольно лишен принадлежащего ему права собственности, поэтому заставить собственника, в том числе через суд, расстаться с принадлежащим ему имуществом без его согласия по закону невозможно. В данном случае выход только один – договариваться или искать иные пути решения жилищного вопроса, не привлекая к процессу квартиру, собственник которой отказался от размена.

Единственное, что можно сделать собственнику, желающему отделиться –попытаться продать свою долю. Весьма вероятно, что она найдет покупателя, правда, вырученных в результате денег едва ли хватит для приобретения иного жилья.

13:20 23 июля 2010

Источник: РИА “Новости”

Источник: http://www.bpn.ru/publications/54994/

Размен квартиры: дети хотят жить отдельно от родителей

Многие украинские семьи рано или поздно сталкиваются с проблемой, когда необходимо разменять жилье. Дети вырастают и хотят жить отдельно от родителей.

Лишь единицам удается до этих пор накопить необходимую для приобретения отдельной квартиры сумму, остальным приходится разменивать собственное жилье. Как показывает практика, это довольно непростая задача.Подрастающие дети часто не хотят жить с родителями. Совместное проживание на одной жилплощади приводит к конфликтам.

Особенно в том случае, если сын или дочь поселились в родительском доме со своим супругом или супругой. О конфликтах между членами таких семей немало написано на специализированных форумах, журналах и даже в учебниках по психологии. Поэтому часто после нескольких лет совместного проживания семьи принимают решение разъехаться.

Чаще украинского хотят продать трехкомнатную квартиру и за полученные средства приобрести две «единички». По словам экспертов по недвижимости, таких предложений у них куча. Как правило, сначала ищут покупателя на квартиру, потом специалисты подбирают варианты будущих апартаментов. А уже после этого одновременно заключается сделка купли-продажи объектов.

Не секрет, что наибольшую выгоду получит владелец трехкомнатной квартиры в одном из центральных или приближенных к нему районов Киева, расположенной в современном монолитно-кирпичном доме, с удобной планировкой и хорошим ремонтом.

Если жилье находится на Институтской, Большой Житомирской или Богдана Хмельницкого, то ее владелец может рассчитывать на «единичку» в приближенном к центру города районе и однокомнатную квартиру в спальном районе, чаще всего на Левом берегу столицы.Однако сейчас продавцы жилья класса «люкс» оказались в сложном положении.

Они оказались обладателями, с одной стороны, самого дорогого, с другой — не самых ликвидных апартаментов. Спрос на объекты бизнес-и премиум-класса упал, и, чтобы продать квартиру, ее владельцы вынуждены идти на уступки. Надо отметить, что покупатели такой недвижимости — топ-менеджеры или акционеры крупных компаний.

Поэтому они хорошо умеют торговаться и, как показывает практика, могут получить довольно значительную скидку. Особенно сейчас, когда цены на рынке фактически диктуют покупатели.

Для всех остальных категорий желающих разъехаться ситуация тоже не такая уж радужная.

По словам специалистов по недвижимости, большинство желающих разменять жилье — владельцы квартир среднего состояния домов в спальных районах города. При этом лишних средств, которые позволят существенно улучшить условия проживания тем, кто разъезжается, у таких людей нет. Таким образом, их единственный актив — это собственное жилье.

Проблема заключается в том, что продать такие апартаменты и приобрести за полученные средства две однокомнатные квартиры — большая проблема. Ведь продать трехкомнатную квартиру в хрущевке сейчас реально за $ 70 тыс., тогда как за «единичку» придется выложить не менее $ 50 тыс. Путем нехитрого расчета понятно, что на вторую квартиру покупателю не хватает $ 30 тыс. — астрономической, как для некоторых украинских, суммы. Именно поэтому такие сделки не стали массовыми. Большинство покупателей, как правило, продает собственное жилье, и улучшают или ухудшают свои условия проживания.

Еще меньше киевлян соглашается на обмен жилья, поскольку в этом случае обе стороны, участвующие в сделке, должны быть удовлетворены предложенными им вариантами. А это, как показывает практика, непросто. Однако единичные случаи иногда случаются.

Степень выгоды от обмена квартиры можно оценить по четырем параметрам: цена, по которой будет продана квартира; цена альтернативной квартиры, размер комиссионных агентства недвижимости, срок проведения операции.

Если ни один из этих способов размена квартиры невозможен, то всегда есть запасной вариант — не продавать свою квартиру, а сдать ее в аренду, самим же временно съехать в более дешевое жилье.

В этом случае каждой из семей придется приложить относительно небольшую сумму для того, чтобы заплатить за свои апартаменты. Учитывая тот факт, что интерес к аренде недвижимости растет, сдать свое жилье можно в достаточно короткий срок.

Дмитрий Корчев,Глава правления Киевского городского отделения АСНУ

Разменять квартиру в столице без доплаты практически нереально. Прошли уже те времена, когда однокомнатные квартиры стоили $10 тыс., двухкомнатные — $20 тыс., а трехкомнатные — $30 тыс.Чаще жилье разменивают люди с достатком ниже среднего.

Ведь богатые украинцы могут собрать необходимую сумму для приобретения жилья детям или «разойтись миром» с бывшим мужем. Поэтому обычно квартиры разменивают в спальных районах города, например на Борщаговке или Лесном массиве. Реально продать трехкомнатную хрущевку в этих районах города можно за $70 тыс.

Однако купить за эти средства две полноценные однокомнатные квартиры невозможно, поскольку дешевое жилье стоит более $50 тыс. Единственное исключение — это продажа жилья в центральной части города и покупка двух квартир в отдаленных районах, где стоимость жилья существенно ниже. Однако таких случаев — единицы.

Поэтому разменять жилье без доплаты в столице нереально, нужна дополнительная оплата. Проблема заключается в том, что у большинства украинцев нет дополнительных средств.

Ольга Архипова,председатель Одесского регионального отделения АСНУ

Для того чтобы разменять жилье, нужно начинать «с конца». Т.е. я рекомендую проанализировать предложения на рынке и выбрать те варианты, которые заинтересуют желающих разъехаться. Я не советую «подгонять» стоимость своей квартиры под ту сумму, которая необходима для покупки отдельных апартаментов.

Ведь покупатели не готовы переплачивать за квартиру. Поэтому желающим разменять свое жилье, возможно, нужно будет собрать определенную сумму, которую не хватает для приобретения отдельного жилья.После того как все эти вопросы решены, можно выставлять квартиру на продажу и посмотреть на реакцию потенциальных покупателей.

При этом я советую воспользоваться помощью риэлторов. Именно они помогут установить правильную цену на объект. Если стоимость жилья на рынке растет, то получить задаток и внести его за будущее жилье лучше в один день.

Если цены снижаются, то стоит взять задаток и поискать подходящие варианты, число которых может постоянно увеличиваться.

Ольга Прохорова,Глава правления Луганской риэлторской палаты

Продать одну трехкомнатную квартиру и купить две однокомнатные во многих областных центрах, таких как Луганск, обычно очень трудно. Ведь разница в стоимости квадратного метра в центральной и приближенной к нему части города, как правило, невелика.

Для того чтобы приобрести две квартиры, нужно добавить определенную сумму, которой часто у местных жителей нет. Часто бывает, что квартиру, которую ее владельцы хотят разменять, выставляют по завышенной цене. Например, трехкомнатную могут продавать за $80 тыс., объясняя это тем, что у ее владельца «две дочери».

Однако за такие деньги продать такие апартаменты почти нереально. Ведь даже габаритное жилье в центральной части города стоит $55-65 тыс. В этом случае нас часто выручает пригород, где стоимость квартир существенно ниже.

В ближайших к городу селах можно купить как квартиру, так и небольшой домик за относительно небольшую сумму. Такой способ разъезда популярен у местных жителей.

Станислав Лобко,

юрист компании «Рыбин и Партнеры»

Если квартира приватизирована или куплена на имя обоих супругов, она обычно продается с последующей покупкой двух новых квартир (комнат). Вместе с тем, если квартира маленькая или недорогая, один из бывших супругов может претендовать на всю квартиру, компенсировав деньгами или имуществом стоимость ее половины.

Если же квартира не приватизирована, разъезд возможен только путем ее обмена на две неприватизированные квартиры (комнаты).По общему правилу супруги имеют равные права на приобретенную в браке квартиру.

Впрочем, один из супругов может претендовать на большую долю в том случае, если это предусмотрено в брачном договоре, или он сможет доказать суду, что его бывший муж не заботился о материальном благополучии семьи или тратил семейное имущество не в интересах семьи, или с ним остаются проживать дети.

При этом после разъезда дети имеют право проживать на жилплощади любого родителя.Необходимость получить согласие других членов семьи зависит от того, принадлежит им право собственности на часть квартиры: если такие права отсутствуют, бывшие супруги может не согласовывать свои действия с другими жильцами.

Кроме того, в данном случае может возникнуть проблема определения места жительства детей с одним из их родителей.

Основные юридические трудности возникают в случае возникновения спора.

Например, если один из супругов обращается в суд с требованием присудить ему всю квартиру с выплатой компенсации, ему следует помнить, что сумма компенсации должна быть внесена на счет суда уже на момент подачи иска. Кроме того, если права на квартиру, кроме бывших супругов, имеют еще и третьи лица, для того, кто съезжается, будет проблематично получить даже компенсацию.

Источник: http://www.kanzas.ua/articles_different/page_view/Razmen-kvartiry-deti-hotyat-zhit-otdelno-ot-rodite-19-12-2012/

Как приватизировать квартиру без согласия одного прописанного – всех прописанных, в 2020 году

Возможность получить квартиру в собственность бесплатно в результате приватизации весьма привлекательна. Однако конфликт между родственниками может стать серьезным препятствием.

Впрочем, есть ряд случаев, кода приватизация возможна даже без согласия одно или нескольких прописанных жильцов.

Главным условием при приватизации является согласие на это всех жильцов. Или же получение от нежелающих нотариально удостоверенных отказов.

Согласие на участие оформляется письменно, путем внесения соответствующей информации в заявление.

Участие в приватизации – это право, а не обязанность. Поэтому никто не может заставить человека получить часть общей квартиры, если он того не желает.

Очень часто главной причиной разногласий становится несогласие одного или нескольких жильцов. Их мотивы могут быть различны.

Но следствие только одно – приватизация в таком случае практически невозможна.

Поэтому до подачи документов необходимо достичь общей позиции в данном вопросе. Каких-либо правовых путей, позволяющих заставить несогласного подписать заявление либо отказ не существует.

В этом случае придется:

• действовать уговорами и убеждениями;
• искать возможность как приватизировать квартиру без согласия одного прописанного в ней жильца.

Закон

Закон дает право участия в приватизации всем жильцам, проживающим квартире на праве социального найма. Регистрация (прописка) подтверждает законность такого проживания и право на получение части общего жилья в собственность. Все части участников будут одинаковы.

В случае отказа от доли одного из них,  доли всех оставшихся будут увеличены в равной степени.

Закон также позволяет приватизировать за всю жизнь на безвозмездной основе только одну квартиру.

Исключением из этого правила являются только те, чье участие в приватизации произошло в детском возрасте. По достижению совершеннолетия, они могут приватизировать жилье еще раз, уже самостоятельно.

Несовершеннолетние дети участвуют в приватизации 2020 года в обязательном порядке. Но за них все действия совершают родители.

Теоретически, они могут написать и отказ. Но без согласия органов опеки он не будет иметь силы. Получить такое разрешение крайне сложно.

Поэтому позицию кого-либо из близких об исключении детей из приватизации можно не учитывать.

Как приватизировать квартиру без согласия одного прописанного?

Закон допускает ряд случаев, когда можно приватизировать квартиру без согласия всех прописанных или одного из них.

Но чаще всего это решается через суд. Только он, приняв во внимание все обстоятельства, выносит такое решение.

Всех прописанных

Но еще до суда стоит выяснить, а все ли прописанные в квартире жильцы имеют право ее приватизировать? И стоит ли вообще учитывать их мнение.

Дело в том, что прописка, а точнее регистрация, это необходимое, но не единственное условие для участия в приватизации:

1. Во-первых, сразу можно отбросить всех тех, кто просто проживает в квартире, но не зарегистрирован в ней. Они не имеют на данную жилплощадь никаких прав и находятся там только по желанию нанимателей.
2. Во-вторых, не требуется согласия несовершеннолетних. Как уже было сказано, их участие обязательно, независимо от мнения их самих и других членов семьи.
3. В-третьих, не имеют голоса те, кто уже использовал свое право на приватизацию. Даже если они прописаны в квартире, получить долю в ней они уже не могут.
4. В-четвертых, написавшие отказ от приватизации также не должны высказывать свое согласие. Другое дело, что они могут свой отказ отозвать. Но тогда приватизация будет остановлена и все придется начинать заново.
5. В-пятых, нет права препятствовать приватизации у тех, кто был выселен из квартиры по решению суда. Даже если они еще не успели сняться с регистрационного учета (выписаться).

Если же и после исключения всех подобных лиц, согласия оставшихся жильцов достигнуть не удалось, то начинать приватизацию не представляется возможным. Придется искать пути выхода.

Если жильцы там не живут

В ряде случаев получить согласие или отказ просто не представляется возможным. Например, если прописанные в квартире люди в ней уже довольно долго не живут. Иногда и их местонахождение может быть неизвестно. Но приватизация все же возможна.

Для этого необходимо обратиться в суд с иском о выписке таких жильцов. Существуют определенные правила, касающиеся длительности отсутствия граждан по месту регистрации.

При истечении этого срока их выселяют, так как они теряют право социального найма жилья.

Представив доказательства длительного отсутствия, можно добиться решения о принудительной выписке таких соседей. После вступления его в законную силу можно снять этих жильцов с учета и начинать приватизацию.

Если адрес нового места жительства неизвестен, то суд может признать граждан:

• безвестно отсутствующими;
• в ряде случаев умершими.

Это также является основанием для выписки на основе судебного решения и проведения приватизации.

Что делать, если не соглашаются?

Повлиять на нежелающих давать согласие родственников сложно, но все же возможно. Не рассматривая такие пути как, например, шантаж, все же можно дать несколько советов.

Зачастую нежелание приватизировать квартиру связано с непониманием тех выгод, которые она несет. легко

Можно добиться положительной реакции, разъяснив, что приватизированную квартиру можно будет:

• продать;
• завещать внукам;
• обменять;
• разменять.

Останавливает многих, особенно пожилых людей, необходимость оформления большого количества документов и контактов с государственными служащими.

Решающим аргументом для них может стать предложение оформить доверенность на одного из родственников, чтобы все хлопоты взял на себя именно он.

Здесь можно скачать образец доверенности на приватизацию квартиры.

Еще одной причиной отказа приватизировать жилье является долевая собственность. По мнению некоторых, доля в квартире – это не самое удачное приобретение.

Разъяснив, что при общем пользовании это совершенно неважно, а распорядиться таким имуществом не намного сложнее, чем квартирой в целом, можно добиться неплохих результатов.

Ну а если разумные аргументы не могут пробить брешь в стене упрямства, в ход можно пустить угрозу отказа в разрешении в дальнейшем прописать на данную жилплощадь родственников. Это тоже может помочь.

Часто задаваемые вопросы

Рассмотрим вопросы, которые чаще всего задают желающие приватизировать квартиру и сталкивающиеся с трудностями.

Приватизация части квартиры

К сожалению, приватизация части квартиры, принадлежащей на праве социального найма семье, невозможна. Допускается приватизация только всей квартиры целиком и только после получения согласия всех заинтересованных лиц.

Другое дело, если речь идет о комнате в коммунальной квартире. В этом случае обязательно только согласие в ней проживающих лиц.

А если жилец один — то и вовсе никаких проблем не существует. Порядок приватизации будет тем же, что и для квартиры.

Отец против, можно ли разменять жилье?

В том случае, если один из членов семьи, прописанных в квартире, уже получил в порядке приватизации часть другого жилого помещения, он не может проделать это повторно. Следовательно, его согласие или несогласие не играет роли.

Отсутствие согласия одного из членов семьи может стать причиной отказа в приватизации.

В таком случае добиться положительного решения можно через суд, доказав, что свое право на бесплатное получение жилья в собственность родственник уже реализовал.

На видео о сложностях при приватизации жилья

Внимание!

• В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
• Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Источник: http://77metrov.ru/kak-privatizirovat-kvartiru-bez-soglasija-odnogo-propisannogo.html

Как продать неприватизированную квартиру? Пошаговая инструкция

Как уже неоднократно сообщалось на различных порталах, в том числе я писал об этом в своем блоге, согласно указу президента №563 квартиры государственного жилищного фонда можно будет приватизировать только до 1 июля 2016 года. После этой даты неприватизированные квартиры перейдут в статус арендного жилья, которое, как вы понимаете, нельзя будет выкупить у государства.

Очереди на приватизацию квартир в администрациях районов Минска не уменьшаются (народ встрепенулся, глядишь и этот срок (до 1 июля 2016 года) сократят).

С теми гражданами, у которых есть деньги на приватизацию (не малые на сегодняшний день) понятно. А как быть тем, у кого нет лишних пары-тройки десятков миллионов, пусть и наших родных рублей, а не вражеских долларов, но все же миллионов?

Один из выходов – продажа неприватизированного жилья и покупка взамен нового, уже приватизированного, но меньшего по размеру.

Итак, как продать неприватизированную квартиру? Пошаговая инструкция.

Шаг 1.Поиск покупателя, согласного оплатить приватизацию вашей квартиры. Да-да, продажа неприватизированной квартиры невозможна. Прежде чем квартиру продать, ее нужно приватизировать. Основная сложность в таком поиске заключается в том, что покупатели – народ привередливый, им нужны гарантии того, что вы после приватизации продадите им свою квартиру. Ведь деньги, которые дает вам покупатель на приватизацию, немаленькие: это может быть и 20, и 40 млн. рублей. Эти гарантии четко прописаны в предварительном договоре купли-продажи, который предлагает для заключения сторонам в сделке мое любимое Центральное агентство недвижимости, к примеру

Источник: http://past.by/konsultacii-po-nedvizhimosti/kak-prodat-neprivatizirovannuyu-kvartiru-poshagovaya-instrukciya.html

Право граждан на принудительный обмен жилого помещения, предоставленного им по договорам социального найма

Право граждан на принудительный обмен жилого помещения занимаемого по договору социального найма закреплено в части 3 статьи 72 Жилищного кодекса РФ.

В соответствии с данной правовой нормой, в случае если между совместно проживающими нанимателями жилого помещения по договору социального найма не достигнуто соглашение о его размене, любой из них вправе потребовать принудительного обмена занимаемого жилого помещения в судебном порядке.

 
Предметом принудительного обмена жилыми помещениями могут быть только жилые помещения, предоставленные по договору социального найма, а участниками обмена – граждане, наниматели социального жилья.

 
Обязательные требуемые законом условия, при которых можно рассчитывать на то, что исковые требования о принудительном обмене жилого помещения с высокой вероятностью должны быть удовлетворены судом, носят весьма общий характер. Часть 3 статьи 72 Жилищного кодекса РФ указывает на то, что при принудительном обмене жилого помещения должны учитываются все законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении и доводы, заслуживающие внимания.

 
К принудительному обмену также относится обязательное для любого добровольного обмена помещений предоставленных по договору социального найма условие о том, что обмен помещениям, в которых проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, допускается только с предварительного согласия органов опеки и попечительства (часть 4, статьи 72 Жилищного кодекса РФ).

 
Более конкретные требования, предъявляемые к помещению, в которое должны быть переселены жильцы, не желающие производить добровольный размен жилого помещения разъяснены в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г.

№ 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении ЖК РФ».

Согласно разъяснениям, в пункте № 34 постановления под заслуживающими внимания интересами и доводами лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении, суды должны учитывать обстоятельства, которые могут препятствовать им в силу состояния здоровья, возраста, места работы или учебы пользоваться предоставляемым в порядке принудительного обмена жилым помещением. По смыслу постановления пленума данный перечень не является исчерпывающим и суд при рассмотрении конкретного дела может установить и учесть иные заслуживающие внимания обстоятельства.

 
Верховный суд также обратил внимание на то обстоятельство, что в случае если спор об обмене возник между бывшими членами семьи, проживающими в отдельной квартире, несогласие кого-либо из них переехать в жилое помещение, расположенное в коммунальной квартире, само по себе не может быть основанием для отказа в удовлетворении исковых требований о принудительном обмене жилого помещения. Это обусловлено тем, что при распаде семьи, которое вызвало необходимость принудительного обмена, данные лица фактически уже не пользуются отдельной квартирой. В тоже время, исходя из сложившейся в Санкт-Петербурге судебной практики, следует, что переезд из отдельной квартиры в коммунальную квартиру, является одним из основных доводов, на которые опираются ответчики в судебном споре. Зачастую, он оказывается одним из решающих при исходе дела.

 
Несмотря на отсутствие в Постановлении пленума ВС РФ иных разъяснений, реальная судебная практика предъявляет к помещениям, в которое должны быть переселены жильцы в порядке принудительного обмена жилого помещения ряд иных требований. В первую очередь это относится к параметрам этого жилого помещения.

 
Для удачного исхода судебного дела истцом должно быть предложено для ответчиков жилое помещение, в котором на каждого из них будет приходиться общая площадь жилого помещения и жилая площадь не менее той, которая приходится на них в квартире, где они проживают.

Количество предназначенных для них комнат в новой квартире должно быть не меньше, чем количество комнат, которыми они пользуются в квартире, где проживают с требующим размена истцом.

Новое жилое помещение не должно иметь существенных недостатков, например наличия грибка в санузле.

 
Распространённым является заблуждение о необходимости предложения двух или более вариантов принудительного обмена жилыми помещениями. Закон этого не требует.

 
Исполнение решений по делам данной категории производится судебными приставами-исполнителями на основании выданного судом исполнительного листа.

Адвокат Коровин Александр Анатольевич

Источник: http://spbgka.com/articles/184966