Как составить обращение в управляющую компанию о том чтоб собрали собрание между управляющей компанией и собственниками жилья

Несмотря на то, что по закону жители многоквартирного дома могут сменить управляющую компанию, на деле случаев перехода от одной компании к другой совсем немного.

Общей статистики в Красноярске нет, но из 29 случаев, в которых собственники при смене управляющей компании привлекали к участию в этом процессе департамент городского хозяйства, только два закончились сменой УК.

Почему заявленная возможность свободного перехода от  одной управляющей организации к  другой не  работает на  практике? Причин тому много. Это и  отсутствие правовой базы, и  временные затраты, которые потребуется понести при проведении процедуры, и противодействие со стороны существующей управляющей компании, не  желающей терять доход в виде отчислений дома.

Собственникам, желающим сменить УК, придется заранее настроиться на то, что смена управляющей компании потребует затрат времени и  сил. От  начала всей процедуры до того момента, когда новая управляющая компания приступает к  выполнению своих обязанностей, как
правило, проходит не менее полутора лет.

«Далеко не всем собственникам хватает правовой грамотности, чтобы довести этот процесс до конца. Прежде всего сама процедура проведения жилищных собраний довольна сложна, — рассказывает председатель общественного движения «Народный контроль в  ЖКХ» Роман Казаков.

— Согласно статье 45  Жилищного кодекса собрание, на  котором принимается решение о  смене управляющей компании, сначала должно быть проведено в  очной форме, и  только затем, если на  очном собрании решение из-за отсутствия кворума не принято, собрание проводитс в  заочной форме.

Необходимо уведомить каждого собственника о проведении собрания, провести регистрацию
собственников на  собрании. А  затем, после того как собрание проведено, довести до  всех собственников принятые на нем решения.

Кроме того, управляющая компания, не желающая терять доход в виде отчислений многоквартирного дома, находит собственников, как правило, социально неблагополучных, чем-то их заинтересовывает (чаще всего это получение какой-либо финансовой выгоды) и  добивается того, чтобы эти собственники встали на сторону действующей управляющей компании, подали в суд с целью оспорить решение общего собрания о смене управляющей компании. Эти собственники пишут доверенность на юристов старой управляющей компании, с этими документами управляющая компания выходит в суд, добиваясь признания факта нарушения проведения процедуры общего собрания, оспаривает результаты собрания, и все возвращается на  свои исходные позиции. Бесконечные суды выматывают собственников, и не у всех хватает терпения довести начатое до конца».

Но даже если собственники всерьез намерены отстаивать свои интересы в суде и у них для этого достаточно знаний о юридической стороне дела, существует еще одно важное препятствие, которое не  позволяет перевести дом в  другую управляющую компанию, — несовершенство правовой базы.

«Сейчас мы занимаемся домом по  адресу: улица Борисевича, 10, за право обслуживать который борются две управляющие компании: «Супер-строй» и  подразделение «Жилфонда» в  Ленинском районе — УК «Комфортбытсервис»,  рассказывает Роман Казаков.  — Решение общего собрания собственников этого дома неоднократно пытались оспаривать, собственники выиграли все суды. На  сегодняшний день
процедура остановилась на этапе передачи технической документации.

 Разорвать в одностороннем порядке отношения с управляющей компанией собственники квартир в многоквартирном доме не имеют права. Для того,чтобы уйти от управляющей компании, им придется доказать, что действующая УК ненадлежащим образом выполняла условия договора, ненадлежащим образом обслуживала дом.

Процесс передачи технической документации регламентирован постановлением правительства РФ от 14 апреля 2013 года No 290. Ситуацию осложняет то, что «Жилфонд» поясняет: у него нет технической документации, соответственно, ему нечего и  передавать.

При этом, если нет доказательства того, что техническая документация была передана, невозможно обязать управляющую компанию техническую документацию восстанавливать. Документы в  «Жилфонд» передавались в 2006 году, на тот момент правила передачи технической
документации не  были утверждены.

Теперь выход из этой ситуации будет возможен, только если у нас, как это в свое время было сделано в  Москве, муниципалитет предоставит новой управляющей компании копий технической документации на основании протокола решения общего собрания собственников и решения суда.

Вопрос о передаче копии документов управляющей компании будет обсуждаться на  ближайшем общественном совете по ЖКХ при администрации города, если глава города подпишет соответствующее распоряжение, вопрос в этой части будет решен».

Техническая документация необходима новой управляющей компании для заключения договора с  ресурсоснабжающими организациями.

Вступившие в законную силу 14 февраля 2012 года правила заключения договоров между ресурсоснабжающими организациями и  УК позволяют поставщикам ресурсов не заключать договор на поставку коммунального ресурса, если на один и тот же дом претендует более одной управляющей организации. Возможность подтвердить правомерность заключения договора на обслуживание дома у УК появляется не раньше, чем она получает полный пакет документации.

Основания ухода от Управляющей Компании

Разорвать в  одностороннем порядкеотношения с  УК собственники квартир в многоквартирном доме не имеют права.

Для того, чтобы уйти от управляющей компании, им придется доказать, что действующая УК ненадлежащим образом выполняла условия договора, ненадлежащим образом обслуживала дом. Тогда у  собственников появляются основания для смены УК.

Основания, по  которым собственники вправе расторгнуть договор с управляющей компанией, перечислены в Жилищном кодексе.

Другая существующая возможность для собственников уйти от УК — это сменить форму управления, перейти от  УК к  ТСЖ. В  этом случае собственники вправе в одностороннем порядке разорвать договор.

Однако проблемный момент, связанный с передачей технической документации в случае смены формы управления, при этом сохраняется.

«На практике собственники всей необходимой процедуры проведения общего собрания обычно не  выполняют, как
итог — старой управляющей компании удается оспорить принятое решение, — поясняет Роман Казаков.— Поэтому, прежде чем проводить общее собрание собственников, необходимо обсудить с соседями вопрос перехода к  новой компании.

Убедиться, что все владельцы квартир одинаково смотрят на это предложение. Если собственники намерены менять управляющую компанию, нужно, чтобы для этого не только была создана инициативная группа, которая возьмет на себя подготовку документов, но и чтобы собственники были едины в своем решении.

В доме на улице Борисевича,10, соседи

изначально между собой не  договорились, были разделены на  две группы. Одни хотели уйти в  УК «Суперстрой», часть жильцов дома была за  то, чтобы остаться в «Комфортбытсервисе».

Совсем другой пример на улице Кутузова, 5, где жители дома выступили консолидированно, у управляющей компании не было возможности найти среди жителей дома собственника, который вышел  бы в  суд с требованием оспорить решения общего собрания.

Поэтому смена управляющей
организации прошла быстро».

Если собственники намерены сменить форму управления, передав дом от  УК к  ТСЖ, договор может быть расторгнут в одностороннем порядке.

Если собственники решили пойти по  другому пути, для смены управляющей компании им необходимо будет доказать, что действующая УК ненадлежащим образом выполняет условия договора. Таким доказательством, согласно постановлению правительства РФ No 354 и No 491 «Правила оказания услуг», может служить как нарушение условий договора, так и нарушение правил эксплуатации жилого фонда.

 Если управляющая компания не выполняет условия содержания многоквартирных домов, собственники могут направить жалобу в департамент городскогохозяйства. В пятидневный срок комиссия выедет на проверку, и, если факты нарушений подтвердятся, в следующие 10 дней муниципалитет инициируетобщее собрание по смене УК.

Если собственники при смене УК хотят заручиться более солидной поддержкой, они вправе в соответствии со ст. 165 ЖК написать заявление в комиссию по рассмотрению жалоб на  невыполнение управляющей компанией условий содержания многоквартирных домов департамента городского хозяйства администрации Красноярска.

В  заявлении должны быть изложены факты, подтверждающие невыполнение УК условий договора. В пятидневный срок с момента получения такого заявления комиссия обязана будет провести выездную проверку для подтверждения изложенных в заявлении фактов.

Если факты установлены, в  пятнадцатидневный срок с  момента получения заявления муниципалитетом будет инициировано общее собрание по смене управляющей организации.

 Процедура подготовки и проведения общего собрания

Собрание собственников сначала проводится в очной форме, и только затем, если на  этом собрании решения из-за отсутствия кворума принять не  удалось, в заочной.

За 10  дней до  проведения общего собрания каждый собственник должен быть уведомлен под подпись либо заказным письмом о том, что будет проводиться общее собрание, о месте и времени его проведения.

Вместе с уведомлением собственникам квартир отправляется информационное письмо, содержащее сведения о собрании, а также о месте, в котором собственники смогут ознакомиться с  подробной информацией по  каждому вопросу. Получив это уведомление, собственник должен расписаться в  реестре получения уведомлений.

Причем последняя подпись в этом реестре должна быть поставлена не  позднее чем за  10  дней до проведения общего собрания.

Для того чтобы собрание было признано состоявшимся, необходим кворум, для этого на  него должны прийти не менее 50 % собственников (при этом учитывается площадь квартир, которой владеют собственники, а  не  количество человек). То  есть собрание будет признано состоявшимся, если в доме площадью 4000 кв. м участие в собрании/ании приняли собственники, владеющие 2001 кв. м.

В том случае, если кворум собран, для принятия решения необходимо, чтобы 51 % пришедших на собрание собственников проали за  смену УК. Как показывает практика проведения общих собраний собственников, редко удается набрать необходимое количество участников, для того чтобы собрание считалось состоявшимся.

Если кворум собрать не  удалось, в  протоколе фиксируется отсутствие кворума и принимается решение о проведении ания в заочной форме. Назначается новая дата ания. За 10 дней до этого срока необхо-
димо повторить всю процедуру уведомления собственников. Владельцев недвижимости в доме ставят под подпись в известность о том, что ание будет проводиться в заочной форме.

Также под подпись выдается лист принятия решения собственника о выборе УК.

До указанного в документе срока все собственники должны передать документ о принятии решения в прежнюю и новую управляющие компании.

Счетная комиссия, в  состав которой входят собственники жилых помещений в  доме, пожелавшие принять участие в работе комиссии, должна провести подсчет и на основании этого заполнить протокол и  передать его к  исполнению УК.

После того, как подсчет проведен, в установленном месте вывешивается решение собрания, чтобы довести до собственников информацию о принятом решении.

В течение семи дней с  момента принятия решения протокол должен быть передан в прежнюю и в новую управляющую компанию. В  протоколе в  обязательном порядке должна быть указана дата, с  какого дня заключается договор с  новой управляющей организацией.
С этого момента участие собственников в  процедуре смены УК заканчивается, дальнейшие формальности — дело двух управляющих компаний.

© Использование материалов допускается, только при наличии активной ссылки на портал Sibdom.ru

Источник: https://www.sibdom.ru/journal/1313/

Как сменить управляющую компанию?

Безусловно, жители не всегда довольны качеством работы управляющей компании. Однако некоторые недостатки в работе возможно устранить, не меняя саму УК.

Во-первых, собственники квартир всегда могут обратиться непосредственно в УК с официальной заявкой в диспетчерскую службу либо через личный кабинет. Обратите внимание на то, чтобы вашей заявке присвоили официальный номер (его вам скажет диспетчер либо пришлют в смс). Как правило, УК реагирует на обращения, и большинство ситуаций удается разрешить.

В Москве и Московской области для улучшения качества работы УК собственники квартир могут воспользоваться порталами «Активный гражданин» или «Добродел».

Чем отличается управляющая компания от обслуживающей?

Как решать проблемы с управляющей компанией?

Кроме того, для решения спорных ситуаций при взаимодействии с УК вы можете привлечь контролирующие организации.

Например, направить жалобу в Роспотребнадзор, если УК нарушает санитарные нормы и правила при содержании общедомового имущества или если договор с УК нарушает ваши права как потребителя услуг ЖКХ.

Для проверки того, как УК выполняет лицензионные требования, необходимо обращаться в Госжилинспекцию. А при выявлении нарушения законодательства со стороны УК — в прокуратуру.

shuterdima/Depositphotos

Основания для смены управляющей компании

Если вы приняли решение сменить УК, то необходимо знать, что именно может служить основанием для реальных действий.

Порядок расторжения договора с УК предусмотрен п. 8 ст. 162 ЖК РФ о выборе или изменении способа управления МКД. Допустим, общее собрание собственников решило, что хочет образовать ТСЖ для управления домом. Тогда договор с УК можно досрочно расторгнуть путем одностороннего отказа (п. 8.1 указанной статьи).

Если УК не выполняет обязательства по договору, общее собрание вправе принять решение в одностороннем порядке отказаться от договора с такой компанией (п. 8.2 указанной статьи).

Важно, что факт невыполнения обязательств по договору должен быть зафиксирован: например, к УК применялись административные взыскания, связанные с ненадлежащим управлением МКД.

Как привести в чувство управляющую компанию?

Как заставить управляющую компанию делать текущий ремонт?

Одно из оснований — окончание действия договора с текущей УК. Вторая и, пожалуй, самая распространенная причина отказа от услуг УК — это невыполнение ею обязательств, предусмотренных договором с собственниками квартир. В частности, это могут быть:

• нарушения качества предоставления жилищных услуг;
• отсутствие должного уровня освещения в местах общего пользования;
• отсутствие уборки снега и наледи с крыш домов;
• нарушение правил и норм пожарной безопасности;
• ненадлежащее содержание общедомового имущества;
• несвоевременное исполнение заявок от собственников;
• непредоставление отчета от УК о своей деятельности собранию собственников или предоставление неполного отчета.

pressmaster/Depositphotos

Как поменять УК?

Для того чтобы поменять УК, нужно пройти несколько последовательных этапов:

• определиться с основанием для расторжения договора с действующей УК;
• выполнить процедуру расторжения договора с действующей УК;
• выбрать новую УК;
• заключить с новой УК договор управления домом.

Если есть основания для расторжения договора в связи с невыполнением УК условий договора (п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ), то необходимо действовать по следующему алгоритму:

1. Провести общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, чтобы принять решение о расторжении договора с действующей УК. Здесь главное — уведомить всех собственников о проведении общего собрания (за 10 дней), причем в уведомлении правильно определить повестку ания:

• о расторжении договора с УК с определенной даты в связи с невыполнением (ненадлежащим выполнением) ею условий договора управления;
• о выборе новой УК с определением существенных условий договора с ней (тариф, срок, состав услуг);
• о выборе уполномоченного лица сделать отказ от договора со старой УК.

2. Далее необходимо собрать кворум на очном собрании (собрание считается состоявшимся, если на нем присутствуют собственники, которые представляют не менее 50% . Голос напрямую зависит от размера жилой площади, принадлежащей собственнику).

Инструкция: как собрать и провести общее собрание жильцов

5 вопросов о том, как выбрать управляющую компанию

3. На собрании вы должны принять решение о расторжении договора с действующей УК большинством .

4. В течение пяти дней с даты принятия общим собранием решения о досрочном расторжении договора с УК необходимо уведомить об этом органы местного самоуправления, а также новую и бывшую УК.

Помните, что УК, ранее управлявшая многоквартирным домом и получившая уведомление о досрочном расторжении договора, передает техническую документацию на многоквартирный дом, иные документы, связанные с управлением домом, а также сведения о собственниках и нанимателях помещений, новой организации, которую выбрали собственники помещений в многоквартирном доме, по акту приема-передачи за 30 дней до расторжения договора управления.

ParStud/Depositphotos

На что обратить внимание при выборе новой УК?

В процессе выбора новой УК проведите свое мини-исследование: начните с изучения сайтов потенциальных УК, найдите отзывы от них в интернете, составьте свой топ-3 и пообщайтесь с жителями домов, которыми управляют заинтересовавшие вас компании.

Обратите внимание на дату создания УК, количество домов, которыми они управляют, наличие лицензий и сертификатов и не стесняйтесь задавать вопросы представителям УК напрямую. Узнайте, есть ли у компании своя материально-техническая база и какие именно работы она выполняет своими силами, а на какие привлекает подрядчиков.

Не лишним будет и осведомиться о квалификации работников УК, как ее управляющего состава, так и работников «на местах» — дворников, инженеров и т. д. Оцените заранее список услуг, которые предоставляет УК, их стоимость и размер повышающих коэффициентов.

Попросите УК, которая вам понравилась, составить предложения по улучшению эксплуатации дома, это поможет вам принять окончательное решение. И конечно, необходимо запросить в УК типовой договор, а также проконсультироваться с юристом.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Есть ли выгода заключать прямой договор с РСО?

Как не платить за ЖКХ офисов и кафе в нашем доме?

Как начать платить за отопление по квартирному счетчику?

15 статей об управляющих компаниях в сфере ЖКХ

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kak_smenit_upravlyayuschuyu_kompaniyu/7761

Как сменить управляющую компанию? Пошаговое руководство с образцами документов

Управляющая компания плохо работает? Или вы начали подозревать, что ваши деньги уходят “не туда”? Или вашу УК просто решили обанкротить?

Ответ один – управляющую компанию необходимо менять!

Дополнение – в конце материала вы можете найти видео с семинара, где мы объяснили ряд тонкостей, связанных со сменой УК.

Шаг 1. Выбираем альтернативную управляющую компанию

Посмотрите всевозможные рейтинги управляющих компаний (вот наш старый рейтинг, а вот рейтинг администрации города Красноярска, или вот рейтинг сайта “Реформа ЖКХ”). Съездите, посмотрите дворы. Пообщайтесь с жителями домов, которые обслуживают УК-кандидаты.

Если вы живете в городе Красноярск, то не лишним было бы посмотреть список нарушений найденных в домах УК-кандидата Службой строительного надзора и жилищного контроля.

Сделать это можно на карте нарушений (ссылка).

Обязательно обсудите вопрос смены УК с соседями. Съездите к руководству выбранной вами управляющей компании и обсудите все интересующие вас вопросы. Причем ехать надо как можно более крупной группой скептически настроенных граждан.

Шаг 2. Выбираем способ смены УК

Жилищный кодекс не дает нам право просто так взять и сменить управляющую компанию. Существует ряд ограничений, и зная их вы можете сделать выбор каким способом вы будете менять управляющую компанию.

Основные способы смены УК:

1) Выбор новой управляющей организации по окончанию срока действия договора управления со старой УК.

2) Существенные нарушения договора управления старой управляющей организацией, дающие собственникам квартир право расторгнуть договор управления в одностороннем порядке (часть 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ).

3) Лишение управляющей компании лицензии на право управления вашим домом согласно статьи 199 Жилищного кодекса РФ.

4) Расторжение договора по соглашению сторон, если старая УК согласна расторгнуть договор.

5) Смена способа управления многоквартирным жилым домом. Например, на общем собрании собственников вы принимаете решение о создании ТСЖ или ТСН, но в последствии товарищество не осуществляет управление многоквартирным жилым домом самостоятельно, а нанимает для этого управляющую компанию в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 137 Жилищного кодекса РФ.

Кстати, у такого способа есть один немаловажный плюс – если новая УК не оправдает ожиданий, то сменить ее можно будет проведя всего одно собрание правления ТСЖ, если это предусмотрено уставом товарищества.

Шаг 3. Проводим собрание собственников по смене управляющей компании в очно-заочной форме

Прежде чем проводить собрание, внимательно изучаем договор управления со старой УК. Это позволит избежать множества ошибок.

1) Подготавливаем повестку собрания.

В повестку собрания необходимо включить вопросы о:

а) проведении собрания в форме очно-заочного ания,

б) расторжении договора управления заключенного со старой управляющей организацией,

в) выборе способа управления и утверждения новой управляющей организации,

г) утверждении условий договора управления между собственниками и новой управляющей организацией, а также утверждении размера платы за содержание и текущий ремонт общедомового имущества,

д) сроках передачи технической документации (не позднее чем за 30 дней до прекращения действия договора управления со старой УК,рекомендуемый срок – 2-3 дня с момента проведения собрания) и накопленных средств от старой управляющей организации к новой (после расторжения договора управления),

Если старая УК утратила техническую документацию или ее часть, она обязана в течение трех месяцев за свой счет ее восстановить (п.21 Правил №416).

е) вопросы о порядке уведомления собственников о результатах собрания и месте хранения оригинала протокола собрания.

2) Не менее чем за 10 дней уведомляем всех собственников помещений в доме о проведении собрания.

( образец уведомления для собрания проводимого в очно-заочной форме)

Согласно жилищному кодексу, уведомлять необходимо заказным письмом или лично под роспись. Однако, если ранее на собрании собственников вы приняли решение о другом надлежащем способе уведомления, например вывешиванием объявлений на входах в подъезды, то вы можете воспользоваться этим способом.

Если вы не помните, чтобы принимали такое решение, посмотрите в действующем договоре управления и протоколах ранее прошедших собраний собственников. Во многих договорах присутствует такой пункт.

Не забываем вести реестр уведомлений ( образец реестра).

В реестре, если мы вручили уведомление собственнику лично, то он расписывается о получении уведомления сам.

Если мы отправили уведомление заказным письмом, то мы делаем запись об этом с указанием номера почтового отправления.

Если мы разместили (повесили) уведомление в установленном месте, то мы делаем запись об этом, и лицо разместившее уведомление, а также один – два свидетеля оставляют свои подписи.

Кроме того, с апреля 2016 года, обязательным приложением к протоколу собрания становится полный реестр собственников помещений в МКД (п.а п.19 по ссылке).

3) Проводим очную часть собрания в очно-заочной форме. Обязательно учитываем требования Минстроя к оформлению протоколов общих собраний, указанные в Приказе от 25 декабря 2015 г. N 937/пр.

С 1 июля 2015 года упразднен реестр ания собственников на очном ании. Все собственники, как проавшие на очной части собрания, так и проавшие на заочной части, заполняют один и тот же Бланк Решения.

(ссылка на образец бланка решения)

Не обязательно, но крайне желательно вести реестр выдачи бланков собственникам.

(ссылка на образец реестра выдачи бланков)

4) Проводим заочную часть собрания в очно-заочной форме. Обходим собственников не присутствовавших на очном собрании.

Бланк Решения собственников используется все тот же.

5) Составляем протокол собрания.

Собственно, все понятно из образца протокола собрания.

(ссылка на образец протокола общего собрания собственников, проводимого в форме очно-заочного ания)

6) Уведомляем собственников о результатах собрания.

(образец уведомления)

Уведомление о результатах общего собрания собственников размещается не позднее чем через десять дней после завершения собрания в месте определенном решением общего собрания собственников помещений в данном доме и доступном для всех собственников помещений.

Кроме того, не забываем о том, что отныне мы обязаны направлять копию протокола собрания в действующую на момент проведения собрания управляющую организацию в течение все тех же десяти дней.

Шаг 4. Уведомляем старую управляющую организацию о том, что мы ее сменили

В случае принятия собранием решения о смене способа управления многоквартирным домом, уполномоченное собранием лицо, в течение 5 рабочих дней направляет в адрес старой управляющей компании, а также в органы государственного жилищного надзора, органы муниципального жилищного контроля, уведомление о принятом на собрании решении с приложением копии этого решения.

Указанное уведомление должно содержать наименование организации, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом, ее адрес, а в случае непосредственного управления собственниками помещений в таком доме – сведения об одном из собственников, указанном в решении собрания о выборе способа управления многоквартирным домом (п.18 Правил №416).

Шаг 5. Заключаем договор управления с новой управляющей организацией

Согласно части 1 статьи 162 Жилищного кодекса РФ, более 50% собственников помещений в многоквартирном жилом доме должны расписаться в договоре управления с новой управляющей организацией. Если собственники не произведут этого действия, то договор управления не считается заключенным, не смотря на решение общего собрания собственников.

Рекомендуем подписывать договор управления одновременно с проведением собрания в доме, так как собрать отдельно всех собственников зачастую проблематично.

После того как собрание будет проведено, составлен протокол собрания и подписан договор управления, новая управляющая организация должна будет обратиться с заявлением в орган государственного жилищного надзора, чтобы внести изменения в лицензию этой управляющей организации.

Если все документы будут в порядке, то изменения в лицензию вносятся в течение 10 рабочих дней с момента поступления заявления (п.4 Порядка, утвержденного приказом Министерства строительства и ЖКХ РФ от 25.12.2015 г. № 938/пр).

Шаг 6. С какого момента платить в новую УК?

В новую управляющую организацию вы начинаете платить только с того момента, когда органы Государственного жилищного надзора включат ваш дом в лицензию новой управляющей организации. Эти сведения легко проверить, так как органы ГЖН обязаны размещать их на своем сайте в сети Интернет.

Источник: https://nkgkh.ru/novosti/raz-yasneniya/836-kak-smenit-upravlyayushchuyu-kompaniy

Кто выбирает управляющую компанию в новостройке

О том, кто выбирает управляющую компанию в новостройке и как сменить организацию, если она не устраивает собственников, читайте в материале IRK.ru.

Управляющая компания — это организация, которая на коммерческой основе оказывает услуги по управлению многоквартирным домом (МКД). Ее деятельность регулируется статьями 161-162 Жилищного кодекса РФ.

Согласно закону, УК должна обеспечить жильцов подходящими и безопасными условиями проживания, а также достойное содержание общей собственности, решать проблемы его использования и предоставлять жильцам коммунальные услуги.

Также она отвечает за эксплуатацию общей собственности в МКД и за поставку коммунальных услуг.

В течение пяти дней после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию застройщик обязан заключить договор сроком на три месяца с управляющей компанией.

Организация будет управлять домом до тех пор, пока МКД не будет выставлен на открытый конкурс или собственники квартир не выберут на общем собрании другую.

Если их устраивает УК, которую выбрал застройщик, тогда им нужно провести общее собрание и заключить с ней новый договор.

Застройщик обязан передать УК документацию на здание: технический план, кадастровый паспорт, поэтажную экспликацию, а также документы на каждое жилое помещение. Но можно обойтись и без УК. Застройщик может управлять многоквартирным домом самостоятельно.

Согласно части 13 статьи 161 ЖК РФ, в течение 20 дней с момента выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию нового МКД орган местного самоуправления обязан объявить о проведении открытого конкурса по выбору организации управления.

В течение 40 дней с момента оповещения администрация проводит конкурс. В соответствии с жилищным законодательством, она должна уведомить собственников о состоявшемся конкурсе в течение 10 дней со дня его проведения, объявить организацию-победителя и сообщить об условиях договора управления.

После этого предыдущая компания должна передать новой все необходимые документы и уведомить жилнадзор о прекращении управления домом.

Конечно, можно, но уже после того, как она приступила к работе. Принять соответствующее решение необходимо опять же на общем собрании до истечения срока действия договора.

Помните: все решения принимаются только на общих собраний собственников площадей МКД и оформляются соответствующими протоколами.

Чаще всего за три месяца работы компания, с которой подписал договор застройщик, успевает освоиться и заручиться поддержкой собственников. Владельцы квартир проводят общее собрание и большинством решают оставить УК.

Тогда основанием для работы становится уже не договор с застройщиком, а новый протокол общего собрания. После чего между собственниками и организацией заключается новый договор сроком от одного года до пяти лет.

Если жильцы недовольны качеством оказываемых услуг, то они могут отказаться от управляющей организации и выбрать другую в любое время (часть 8.2 статьи 162 ЖК РФ).

Это их право, и оно закреплено в жилищном кодексе.

Даже если договор с УК заключен на пять лет и этот срок еще не истек, люди вправе выбрать другую управляющую организацию или изменить способ управления, например, перейти на ТСЖ.

Решение об отказе от исполнения договора принимается на общем собрании собственников большинством . Поэтому нужно для начала провести собрание. Необходимо каждого жильца уведомить о событии в письменном виде. Выбирается инициативная группа, которая направляет заявление о смене УК или способе управления и протоколы собрания.

В повестке общего собрания, а в последствии и в итоговом протоколе, в качестве причины для смены УК укажите невыполнение управляющей организацией условий договора. Важно: если вы решили сменить управляющую организацию, необходимо заранее выбрать новую либо заявить о создании ТСЖ.

https://www.youtube.com/watch?v=JCN2pgc46IA

Однако не стоит спешить, ведь может получиться и так, что новая УК окажется хуже прежней. Если вы считаете, что УК недобросовестно выполняет обязанности, предусмотренные договором, можно для начала составить жалобу в жилищную инспекцию. Если это не решит проблему, написать заявление в прокуратуру.

Такое тоже бывает. В этом случае нужно знать только одно: если общее собрание провели по всем правилам, составлен протокол, все уведомлены, УК обязана смириться с решением жильцов. Если компания отказывает, собственникам следует обратиться в жилнадзор, для верности еще и в прокуратуру, а при необходимости подать в суд.

Помните, решение общего собрания может обжаловать только собственник, но не УК. Также управляющая организация не может выйти с инициативой в суд для обжалования решения общего собрания.

Чтобы сообщить об опечатке, выделите текст и нажмите Ctrl+Enter

Источник: https://www.irk.ru/news/articles/20190423/company/

Как зарегистрировать ТСЖ и в чем отличие от УК

Жители многоквартирных домов имеют право выбрать форму управления своим домом. Более того, они обязаны это сделать, иначе жилье останется без обслуживания и необходимых ресурсов. Какой вариант выбрать, чем ТСЖ отличается от УК и как его создать, выясняла обозреватель «РИАМО в Королеве».

Как создать совет многоквартирного дома в Подмосковье>>

Разница между УК и ТСЖ

© РИАМО, Корешков Николай

Самое существенное различие между управляющей компанией и товариществом собственников жилья в том, что УК – это коммерческая организация, целью которой является извлечение прибыли, а ТСЖ – некоммерческая организация, которая состоит из людей, которые живут в конкретном многоквартирном доме.

Чтобы обслуживать дом, управляющая компания должна заключить договор с более чем 50% собственников, причем процент устанавливается не по числу жильцов, а из расчета площади.

Собственники имеют право требовать устранить дефекты, следить за исполнением работ, получать отчет о работах и любые сведения, касающиеся деятельности УК в доме. Однако почти никогда управляющая компания не делает свою финансовую деятельность прозрачной для жителей.

Кроме того, недобросовестные компании попросту наживаются на некачественном обслуживании, не идут на контакт и отказываются предоставлять отчеты и документы, хотя обязаны это делать по закону.

Товарищество собственников жилья – гораздо более открытая форма управления, ведь это некоммерческая организация, а значит, вся полученная прибыль будет потрачена на нужды дома.

Однако лишь в том случае, если избранное правление действительно будет работать честно.

Правление выбирается общим собранием жителей, на котором также утверждаются нормативные документы и финансовый план – то есть жители могут полностью контролировать работу ТСЖ.

Главной целью создания товарищества собственников жилья является открытие доступа к финансам и возможность по своему усмотрению расходовать их на благоустройство территории дома и его обслуживание, а не зависеть от управляющей компании, которая редко советуется с жителями о необходимости тех или иных работ.

Минус ТСЖ заключается в том, что если его председателем станет неграмотный человек или просто аферист, то ликвидировать товарищество будет непросто. С управляющей компанией в случае плохой работы можно разобраться гораздо быстрее – просто отказаться от ее услуг и выбрать другую фирму.

Какую же форму управления многоквартирным домом выбрать? Как всегда, лучшим вариантом является «золотая середина» – то есть, ТСЖ вместе с УК.

В этом случае жители смогут лучше контролировать финансы на счете дома и качество услуг, имуществом дома будет распоряжаться ТСЖ, а УК будет обслуживать дом по договору.

Но и здесь стоит помнить, что председателем ТСЖ должен стать действительно грамотный и неравнодушный человек.

Куда жаловаться на бездействие управляющей компании в Королеве>>

Собрание собственников жилья

© flickr.com

Чтобы создать ТСЖ, нужно провести собрание собственников жилья. Это самый главный этап, и пройти его нужно правильно.

Сначала нужно составить реестр жителей дома и создать инициативную группу, которая расскажет каждому собственнику о плюсах и минусах ТСЖ, объяснит необходимость именно такой формы управления, выслушает предложения. Также нужно рассказать, как будет работать ТСЖ и с какой управляющей компанией возможно заключение договора на обслуживание.

Далее жителей нужно оповестить о проведении собрания. Для этого следует составить повестку созыва и разослать письма с приглашениями всем собственникам. Можно отправить их почтой либо вручить собственникам под расписку. Важно, чтобы они были доставлены не позднее, чем за 10 дней до собрания. В этот же срок необходимо предупредить городскую администрацию о проведении собрания.

Провести собрание можно и в заочной форме. Такой вариант ания обычно используется для больших домов, где нет возможности собрать всех жителей в одном месте в одно время. Также этот вариант подходит, когда собрание было проведено, но не хватило кворума для принятия решения.

Как пенсионеру получить налоговый вычет при расчете земельного налога в Королеве>>

Устав и протокол

© РИАМО, Александр Кожохин

До ания необходимо подготовить устав организации, по которому она будет работать, а также подобрать кандидатов на пост председателя и членов правления. На первом собрании, как правило, голосуют только за эти пункты.

Если среди жителей полное согласие и нет существенных споров, то можно утвердить и финансовый план ТСЖ и решить, какие работы в первую очередь решить в доме. Также стоит выбрать председателя и членов ревизионной и счетной комиссий.

Ход мероприятия и все действия участников фиксируются в протоколе, который ведет секретарь собрания. Он вместе с бланками ания потом будет храниться в правлении ТСЖ.

Голосование

© pixabay.com, Pexels

Первым на ание должен быть поставлен вопрос о создании ТСЖ, после положительного решения выбираются председатель и правление, решаются другие вопросы.

Чтобы принять решение о создании ТСЖ, на собрании за это должны проать более 50% собственников. Обратите внимание: расчет ведется не по количеству людей, а по размеру площади – чем больше площадь в собственности, тем весомее становится голос.

Если собственник квартиры по каким-либо причинам не может принять участие в общем собрании домовладельцев, но при этом высказывается за создание ТСЖ, он может выдать члену инициативной группы, своему соседу или родственнику доверенность, составленную в простой письменной форме, с обязательным указанием фамилии, имени и отчества собственника квартиры, общей площади квартиры, номера документа, подтверждающего право собственности.

В протоколах для заочного ания должны быть указаны сведения о собственнике и его решения по каждому вопросу. Сдать бюллетени собственники должны в указанный срок, только тогда они будут считаться действительными.

Как оформить страховку на квартиру в ЕПД>>

Регистрация ТСЖ

© РИАМО в Подольске, Борис Чубатюк

После проведения собрания и принятия положительного решения любой член правления может пойти в налоговую инспекцию и зарегистрировать ТСЖ. Для этого необходимо предоставить следующие документы:

– заявление;

– протокол ания;

– устав ТСЖ в двух экземплярах;

– квитанцию об уплате госпошлины.

Регистрация обращения займет до семи рабочих дней.

После этого формируется специальная комиссия из членов правления и представителей муниципалитета, которая осуществляет процедуру приема-передачи дома. Дополнительно оформляется и передается вся необходимая техническая документация.

Потом председатель правления должен отправить уведомление о создании ТСЖ в управление ЖКХ и комитет имущественных отношений. Также нужно будет открыть счет в банке для последующего пополнения со стороны жильцов и расходования средств на оплату ресурсов.

После создания ТСЖ можно выбирать управляющую компанию и заключать с ней договор на обслуживание многоквартирного дома.

Что делать, если вы затопили соседей>>

Полезные адреса

Межрайонная ИФНС России № 2 по Московской области

Адрес: г. Королев, ул. Богомолова, д. 4

Телефоны: 8 (800) 222‑22-22, 8 (495) 511‑91-26

Сайт: https://www.nalog.ru/rn50

Время работы: понедельник – четверг с 9:00 до 18:00, пятница с 9:00 до 16:45, перерыв с 13:00 до 13:45

Управление жилищно-коммунального хозяйства администрации Королева

Адрес: г. Королев, пр. Ударника, д. 1А

Телефон: 8 (495) 512‑00-07, 8 (495) 516‑08-96

Сайт: http://www.korolev.ru

Время работы: понедельник – четверг с 9:00 до 18:00, пятница с 9:00 до 16:45, перерыв с 13:00 до 13:45

Комитет имущественных отношений администрации Королева

Адрес: г. Королев, ул. Калининградская, д. 12

Телефон: 8 (495) 495 511‑65-53

Сайт: http://www.korolev.ru

Время работы: понедельник – четверг с 9:00 до 18:00, пятница с 9:00 до 16:45, перерыв с 13:00 до 13:45

Управляющие компании в Королеве

Контакты УК можно посмотреть в справочнике «РИАМО в Королеве»>>

Источник: https://korolevriamo.ru/article/175182/kak-zaregistrirovat-tszh-i-v-chem-otlichie-ot-uk.xl

Инициатор общего собрания собственников

Общее собрание собственников – это один из органов управления МКД. С одной стороны, это инструмент волеизъявления собственников, с другой – способ разрешить трудности, встающие перед УО.

На ОСС решаются все вопросы, связанные с управлением МКД: обеспечение комфортных и безопасных условий проживания в доме, надлежащее содержание общего имущества, текущий ремонт, а также предоставление коммунальных услуг.

Сегодня мы узнаем, кто может выступать инициатором общего собрания собственников.

Первичное ОСС

Вопрос о том, кто инициирует ОСС, решается в зависимости от того, какое это собрание, как это определяет ст. 45 Жилищного кодекса РФ.

Если собрание собственников первичное (допустим, оно проводится в новостройке), то его инициатором может быть один или несколько собственников помещений в этом МКД.

Кроме того, согласно рекомендации, данной в приказе Минстроя РФ N 411 от 31.07.

2014), первое годовое собрание в таком доме могут провести те собственники, которые были выбраны на первичном ОСС, где определялась инициативная группа для проведения следующего годового собрания.Как управлять многоквартирными домами-новостройками

Годовые и внеочередные ОСС

Чаще всего мы имеем дело с годовым или внеочередным ОСС.

Существует три способа инициировать годовое или внеочередное собрание. Такое ОСС организуется по инициативе:

Напомним, что голоса собственников прямо пропорциональны площади, которая находится у них в собственности (1 квадратный метр = 1 голос) (ч. 3 ст. 48 ЖК РФ).

Какие права есть у инициатора/инициативной группы? Они вправе осуществлять действия, связанные с проведением ОСС (см. п. 6 раздела IV Приказа Минстроя РФ от 31.07.

2014 N 411/пр «Об утверждении примерных условий договора управления многоквартирным домом и методических рекомендаций по порядку организации и проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах»):

• выявление всех собственников;
• предварительный опрос мнений собственников;
• определение доли каждого собственника ОСС в доме;
• определение кандидатур председателя общего собрания, секретаря, счётной комиссии и др.

Если собственники, у которых не менее 10% , обратились к УО с письменной просьбой о проведении собрания, то оно должно быть проведено в течение 45 дней со дня обращения.

И не менее чем за 10 дней до проведения собрания нужно уведомить о нём каждого собственника, оформить необходимые документы по результатам проведения ОСС, а затем довести результаты ОСС до сведения собственников, как это требует ч. 6 ст. 45 Жилищного кодекса РФ.Ответы на вопросы от 17 марта 2016 года

Финансирование ОСС

Есть большая разница между собраниями, которые проводятся по инициативе УО и по инициативе собственников. Отличие заключается в том, как эти собрания финансируются. На этот счёт есть мнение, высказанное в Письме Минстроя РФ от N 27535-ОЛ/04 от 28.02.2015 «О порядке финансирования проведения общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах».

Согласно этому письму, финансовые расходы несёт инициатор общего собрания собственников:

• если ОСС проводится по инициативе любого собственника – этот собственник;
• если по инициативе УО – УО;
• если по инициативе собственников, обладающих не менее 10% , – эти собственники (в случае, если не было принято каких-то других решений по этому вопросу на предыдущих ОСС либо правлением ТСЖ/кооператива).

И всё же вопрос о финансировании ОСС, собираемых по инициативе собственников, со всей определённостью не решён, Письмо Минстроя РФ – это точка зрения ведомства, а судебной практики по этому вопросу пока не сложилось. Порядок финансирования собраний может быть определён заранее: в договоре управления – на другом, предыдущем, собрании собственников.Минстрой РФ предложил финансировать общее собрание собственников его инициатору

Если ОСС хочет провести сторонняя УО

Некоторые УО сталкиваются с щекотливой ситуацией, когда другая УО пытается собрать ОСС в МКД, которым не управляет. Мотивы такого поступка понятны: это способ переманить МКД под своё крыло. Возникает резонный вопрос: есть ли у них на это право?

Мы однозначно можем сказать: нет, такого права у сторонней УО нет – просто потому, что такая возможность не предусмотрена Жилищным кодексом РФ, а конкретно ч. 7 ст.

45 ЖК РФ, где ясно сказано, что «общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе управляющей организации, осуществляющей управление данным многоквартирным домом по договору управления».

Это значит, что решения, принятые на ОСС, созванном УО со стороны, легитимными не будут и их можно будет оспорить.Новая редакция Жилищного кодекса внесет изменения в хранение протоколов ОСС

Источник: https://roskvartal.ru/provedenie-oss/7069/kto-iniciiruet-obschee-sobranie-sobstvennikov