Как узаконить расширение с помощью техэтажа в многоквартирном жилом доме?

Владельцы квартиры на последнем этаже МКД, которые хотят сделать ее двухуровневой за счет уменьшения чердака или технического этажа, должны предупредить всех остальных собственников об уменьшении общего имущества дома и получить их согласие.

Такое согласие выдается либо единогласно на общем собрании с явкой 100%, либо всеми участниками собрания с получением отдельного письменного согласия на реконструкцию иных собственников, не принимавших участия в собрании (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 5 декабря 2017 г. № 18-КГ17-240).

На это указал ВС РФ, разбирая кассационную жалобу по делу о легализации самовольной перепланировки и реконструкции квартиры.

Владельцы квартиры, расположенной на последнем этаже МКД, пристроили жилую комнату и санузел над помещениями своей квартиры, соорудили лестницу, ведущую на этот верхний уровень и прорезали в крыше мансардные окна для естественного освещения. Общая площадь квартиры увеличилась на 25 кв. м.

При этом владельцы предъявили в суд:

• экспертное заключение, согласно которому архитектурно-планировочные и конструктивные решения двухуровневой квартиры соответствуют всем требованиям законодательства;
• выписку из протокола общего собрания собственников по вопросу о согласии на проведение реконструкции (перепланировки) спорной квартиры путем установления антресоли в части мансардного пространства с увеличением площади квартиры, а также установления мансардных окон. При этом по указанному вопросу “за” проали 100% собственников помещений МКД. В ании участвовали собственники, представляющие 68,45% помещений в МКД.

Районный и краевой суды сочли, что владельцы спорной квартиры получили стопроцентное согласие собственников МКД на реконструкцию, в результате которой не ухудшилось техническое состояния несущих конструкций крыши и жилого дома в целом, при этом отсутствует угроза для жизни и здоровья граждан, произведенная реконструкция не угрожает обрушением здания, не создает неудобств при его эксплуатации. И признали право собственности на реконструированную квартиру.

Однако ВC РФ напомнил, что:

• собственникам помещений в МКД принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе технические этажи и чердаки;
• уменьшение размера общего имущества в МКД возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции;
• если реконструкция квартиры невозможна без присоединения к ней части общего имущества в МКД, на такую реконструкцию должно быть получено согласие всех собственников помещений в МКД;
• ч. 1 ст. 46 Жилищного кодекса предусматривает принятие решения общего собрания по вопросам реконструкции МКД квалифицированным большинством в тех случаях, когда реконструкция не уменьшает размер общего имущества. Этот порядок не может быть распространен на случаи, когда реконструкция снизит размер общего имущества в МКД;
• следовательно, в рассматриваемом случае согласие всех собственников помещений в МКД является обязательным условием для проведения реконструкции;
• при этом решение общего собрания собственников должно быть принято единогласно всеми собственниками либо единогласно всеми собственниками, участвующими в собрании, с получением отдельного письменного согласия на такую реконструкцию иных, не принимавших участия в собрании, собственников.

Между тем, согласия всех 100% собственников помещений в данном МКД в материалы дела не представлено. Более того, на упомянутом в деле собрании решался вопрос о реконструкции как таковой. Там не заявлялось о том, что реконструкция повлечет присоединение к реконструированному (перепланированному) помещению части общего имущества МКД и его уменьшение.

Получается, что истец произвел реконструкцию и уменьшил размер общего имущества, фактически, без получения согласия всех собственников помещений в МКД. Поэтому узаконить реконструкцию нельзя.

В итоге дело передано на новое рассмотрение в районный суд, который должен будет учесть позицию ВС РФ.

Документы по теме:

Жилищный кодекс Российской Федерации

Источник: http://www.garant.ru/news/1158609/

Приватизация чердака над квартирой (технический этаж) – в 2020 году, цена, в многоквартирном доме

Всем нам государственная собственность представляется в виде чего-то масштабного – заводов, газет, пароходов… Но иногда приватизировать нужно и что-то совсем небольшое, но очень нужное. Например, чердачное помещение в многоквартирном доме.

Перевод чердака в собственность позволит не только более эффективно его использовать во благо всех жильцов (для организации сушильной для белья), но и получать определенный доход (аренда). Также существует реальный шанс, приватизировав чердак, увеличить жилую площадь своей квартиры.

Практически все граждане Российской Федерации тем или иным способом участвовали или сталкивались с процессом приватизации жилого помещения. Поэтому, что это такое известно всем.

Приватизация – правовая процедура перехода права собственности от государства или муниципалитета к физическим лицам, занимающим жилое помещение на основании договора социального найма.

То есть, проведя приватизацию, граждане, проживающие в квартире, становятся владельцами жилой недвижимости в равных долях.

Но мало кто знает, что приватизация жилого помещения в многоквартирном доме дает собственнику право на владение своей частью общего имущества в доме.

Совместное имущество собственников жилья в многоквартирном доме состоит из:

• земля, находящаяся под многоквартирным домом;
• прилегающая территория;
• оборудование;
• инженерные коммуникации внутри дома;
• подвальное помещение;
• чердачное помещение или технический этаж (ЖК РФ ст. 36).

Перечисленное имущество нельзя назвать чьей-то конкретной собственностью, так оно принадлежит всем собственникам квартир в общем доме. Жители последнего этажа имеют реальную возможность за счет приватизации технического этажа над квартирой увеличить свою жилую площадь.

Законодательство

Порядок владения и пользования общедомовым имуществом, в общем, и чердачным помещением в частности определяется не договором купли-продажи или приватизации, а следующими законодательными актами:

• Жилищным Кодексом Российской Федерации;
• Гражданским Кодексом РФ.

Права жильцов дома

Являясь собственником жилья на законных основаниях (наследование, купля-продажа, приватизация и т.д.), каждый гражданин имеет равные права в части использования общедомового имущества.

Владельцы недвижимости в многоквартирном доме имеют право:

• владения;
• пользования;
• распоряжения (ЖК РФ ст.36).

Однако, последнее доступное вещное право для совместной собственности ограничено.

Никто не имеет право завещать или наследовать часть общего имущества в доме (ГК РФ ст. 290).

Если вы желаете в своих личных целях использовать тех этаж, вы имеете право воспользоваться одним из двух доступных вариантов:

1. Арендовать чердачное помещение – доступно в том случае, если имеется конкретный собственник или не менее 2/3 всех жильцов многоквартирного дома согласны передать чердак во временное пользование.

   Использовать в качестве жилого помещения невозможно.

2. Приватизировать полностью чердачное помещение или его отдельную часть, расположенную над вашей квартирой – длительный и сложный процесс, в результате которого вы станете владельцем элитного пентхауса.

   Такой вариант возможен только в случае согласия всех жильцов и отсутствии определенного собственника.

Рассмотрим подробнее вариант приватизации технического этажа.

Порядок действий

Процесс приватизации чердачного помещения является довольно сложным за счет необходимости получения большого количества разрешений, согласований и прочей бумажной волокиты.

Но конечный результат – существенное увеличение жилой площади – достойная награда за потерю определенного количества времени, денежных средств и сил.

Куда обратиться

При наличии всех необходимых документов, можно начинать «забеги» по различным государственным инстанциям.

Первоочередными являются:

1. Роспотребнадзор – бывшая санэпидемстанция, должна выдать свое заключение о безопасности чердачного помещения и возможности его использования в качестве жилого.
2. ГУ МЧС – данное учреждение выдает справку и технической и пожарной безопасности приватизируемого чердака.
3. Департамент архитектуры – обязательный этап при проведении реконструкции чердака, его разделении на отдельные части, а также соединении технического или мансардного этажа с квартирой предполагает получение разрешения на проведения данных мероприятий.
4. Газовая инспекция – при необходимости проведения газового оборудования нужно получить разрешение, также необходима справка, что на чердаке отсутствует коммуникационный узел и можно использовать помещение в жилых целях.
5. Жилищный комитет в местной администрации – является последней инстанцией, куда сдаются все собранный документы и которая выносит окончательный вердикт.

Документы

Как это ни парадоксально, но для приватизации чердачного помещения придется собрать больше документов, чем для разгосударствления квартиры или частного дома.

Кроме тех бумаг, которые вы получите в вышеперечисленных государственных учреждениях, вам потребуется предъявить:

• кадастровый паспорт своей квартиры;
• технический план жилого помещения;
• документы, подтверждающие право собственности на квартиру (договор купли-продажи, свидетельство о наследовании, дарственная, свидетельство о праве собственности и т.д.);
• оригинал и копию паспорта заявителя;
• согласие всех жильцов дома на проведение приватизации чердака в пользу определенного индивида.

Как договориться с соседями

Этап получения согласия от соседей-собственников имущества в общем многоквартирном доме, является самым сложным.

Каждый человек имеет свое мнение по поводу использования чердака: кто-то сам подумывал о приватизации, кого-то испугает такая перспектива, а у кого-то то просто сложный характер и найти с ним общий язык будет непросто.

В зависимости от ситуации можно собирать согласия двумя способами:

1. Общее собрание жильцов – проблематично в организационном плане. Сложно собрать в одном месте всех собственников дома, но при желании и правильном подходе (оповещение, телефонные переговоры, смс-информирование и т.д.) возможно.

   При 100% согласии необходимо получить на руки протокол заседания общедомового собрания. Образец правильного заполнения можно скачать тут.

2. Самостоятельный сбор подписей – вам потребуется лично обойти всех заинтересованных лиц, имеющих законные права на совместное имущество в доме и убедить их поставить свою подпись на общедомовом согласии на проведение приватизации чердака.

Неправомерные действия

Существует в корне неверное мнение, что технический или мансардный этаж автоматически находится в распоряжении жильцов последнего этажа.

Такая юридическая неграмотность зачастую приводит к следующим действиям:

• самовольный захват чердака;
• проведение несанкционированных строительно-ремонтных работ по присоединению тех этажа к жилому помещению;
• заключение арендных соглашений с третьими лицами без законных на то оснований.

Минимальным наказанием за подобные действия станет штраф за незаконную перепланировку (7.21 КоАП РФ), максимальным – решение об устранении всех переделок и возвращении чердаку первоначального вида.

Обращение в суд

Чаще всего после вскрытия факта незаконного использования чердака одним из собственников, жильцы обращаются в судебные органы за сатисфакцией.

Важно помнить, что любые изменения, касающиеся общедомового имущества, могут проводиться только при наличии согласия всех жильцов дома (ГК РФ ст. 246).

Через суд можно добиться справедливости и в том случае, если окажется, что какое-либо нежилое помещение было передано в аренду коммерческой организации без извещения об этом жильцов.

Вопросы

При желании приватизировать чердак или его часть, возникает множество животрепещущих вопросов. Рассмотрим основные.

Сложности

Самый актуальный вопрос: насколько это реально, и какие сложности придется преодолевать. Все осуществимо при желании. Самой большой проблемой в приватизации чердака является получения согласия от всех жильцов.

Если хотя бы один из собственников выкажет свое нежелание, никто не сможет вам помочь. Поэтому изначально основное внимание нужно уделить именно тому, чтобы заручиться поддержкой жильцов.

Второе место в рейтинге сложностей занимает отсутствие технической возможности в приватизации чердака. Если на нем расположены какие-либо инженерные или коммуникационные узлы, получить его в свою собственность не получится.

Участок чердака

Если весь чердак вам ни к чему, можно попытаться приватизировать только ту часть, которая расположена непосредственно над вашей квартирой. Особых различий в процессе приватизации вы не увидите, поэтому вполне можно следовать вышеуказанным рекомендациям.

О том, как правильно проходит приватизация через суд, смотрите тут.

Смотрите о том, какие бывают формы приватизации, здесь.

Стоимость приватизации чердака в многоквартирном доме очень трудно рассчитать заранее.

При принятии решения о приватизации чердака вы должны понимать, что это длительный процесс, требующий больших финансовых затрат. Но конечный результат позволит окупить все расходы.

Стоимость пентхауса в Москве и Московской области исчисляется десятками и сотнями миллионов рублей, не отстают и остальные регионы, так как такой вид жилья во всем мире относится к фешенебельной и элитарной недвижимости.

Источник: http://prosud24.ru/privatizacija-cherdaka-nad-kvartiroj/

Перепланировка квартиры- что можно, а что нельзя на 2020 год?

Перепланировка квартиры-что можно, а что нельзя- Разрешение жилищной инспекции на ремонт

В этой статье мы рассмотрим что можно, а что нельзя делать при перепланировке квартиры на 2020 год.

Если говорить кратко, то при перепланировке квартир можно осуществлять только те мероприятия, которые не запрещены существующими СНиПами, СаНПинами, сводами правил и постановлениями Правительства Москвы или Российской Федерации.

Именно поэтому мы начнем с того, что перечислим запрещенные к производству работы, на которые невозможно осуществить согласование перепланировки.

Также рекомендуем Вам изучить страничку “Что является перепланировкой квартиры?”. Посмотреть какие работы надо согласовывать по проекту, а какие по “эскизу” можно здесь.

Если у Вас возник любой вопрос по Вашей перепланировке, то Вы всегда можете позвонить нам по телефону +7 (495) 507-74-67. Мы будем рады ответить на любой Ваш вопрос.

Также Вы можете выслать на нашу почту mail@resog.ru любые планы квартиры до и после перепланировки.

Мы оценим возможность согласования такой перепланировки и сможем выслать коммерческое предложение по её согласованию.

Что нельзя делать при перепланировке квартиры?

Список мероприятий, которые запрещено выполнять при ремонте квартиры и на которые невозможно получить соответствующего разрешения, перечислены в пункте 10 Приложения 1 к Постановлению Правительства Москвы №508. Пункт 10.

9 из этого списка также говорит и о том, что перепланировка не должна нарушать ещё и СНиПы, СаНПиНы, Постановления Правительства РФ и другие нормативные документы.

Для начала рассмотрим все мероприятия, которые запрещены Постановлением №508:

• любые мероприятия, ведущие к ухудшению условий проживания третьих лиц или ограничивающие доступ к общедомовым коммуникациям. Сюда, к примеру, можно отнести перенос стояков отопления, горячего и холодного водоснабжения, зашивка этих стояков сплошными коробами без лючков для инспектирования состояния труб;
• нарушение несущей способности здания. Этот пункт говорит о том, что ни в коем случае не стоит демонтировать несущие стены или устраивать в них проёмы без получения соответствующего разрешения на ремонт;
• врезка в общедомовые коммуникации отключающих или регулирующих устройств;
• уменьшение сечения или демонтаж вентиляционных каналов. Часто собственники квартир не планируют затрагивать сами вентиляционные каналы, но хотят уменьшить вентшахту, в которой есть много пустого места помимо самих труб. Согласовать это очень сложно. Площадь внутри вентшахты не входит в площадь квартиры и, следовательно, собственник квартиры её не покупал и она ему не принадлежит. В соответствии с пунктом 1 ст.36 ЖК РФ эта пустая площадь внутри шахты относится к общедомовому имуществу. В соответствии с пунктом 5 Приложения 3 Постановления Пр-ва Москвы №508 для присоединения этой площади необходимо организовать собрание всех собственников помещений в многоквартирном доме, на котором они примут решение о передаче этой площади в безвозмездное пользование или аренду. К тому же необходимо, чтобы положительно проали не менее две третьих от всех собственников квартир в целом здании. Организация такого собрания в большинстве случаев невозможна. Внутри шахт свободная площадь присутствует из-за того, что архитектор дома прорабатывает при проектировании дома планировку квартир и берёт площади с запасом, так как не знает какие трубы и какого сечения понадобится проложить инженерам-смежникам, проектирующим вентиляцию, водоснабжение и канализацию и т. д.;
• увеличение нагрузки на перекрытия при заливке стяжки или замене материала перегородок на более тяжелые. Данный пункт относится, в основном, к домам с деревянными перекрытиями, в которых нельзя лить стяжку в пол, а также устанавливать джакузи, ванны, перегородки из пеноблоков без проведения проверочных расчетов;
• перенос водяного радиатора отопления на балкон или лоджию. При этом устраивать теплые электрические полы или радиаторы на балконе возможно;
• устройство водяных полов от систем отопления или горячего водоснабжения. Опять же, устройство электрических теплых полов никто не запрещает;
• затрагивание или частичный демонтаж несущих колонн, пилонов или диафрагм жесткости;
• устройство штраб в несущих стенах;
• устройство лоджий на всех этажах кроме первого;
• перепланировка чердака или технического этажа, если они не относятся к Вашей собственности. Многие собственники квартиры на последних этажах хотят частично присоединить чердак и сделать на неё лестницу из квартиры. К сожалению, данный пункт запрещает такие перепланировки;
• объединение газифицированной кухни с жилой комнатой;
• устройство проёма в перегородке между газифицированной кухней и комнатой без двери;
• любое затрагивание несущих стен, в том числе устройство проема, без согласования с организацией, проектировавшей здание;
• объединение лоджий и балконов с внутренними помещениями;
• затрагивание наружных стен с ослаблением несущей способности здания;
• устройство в помещении более одной антресоли;
• устройство на антресоли ванной комнаты, санузла, душевой, туалета и кухни;

Отказ Жилинспекции в выдаче разрешения на перепланировку из-за несоответствия нормам.

Источник: https://resog.ru/pereplanirovka-kvartiry-chto-mozhno-a-chto-nelzya

Приватизация чердака над квартирой

Квартиры на последнем этаже всегда ценились ниже из-за близости к чердаку. Люди боятся того что с технического этажа начнет проникать вода и грибок, которые оказались там в результате протекания крыши. Но все эти опасения беспочвенны, если за крышей следить. К тому же наличие над вами чердака это не только отсутствие соседей сверху, а еще и возможность расширить собственную жилплощадь.

Тема сегодняшнего блога – приватизация чердачных помещений в многоквартирных домах. Мы рассмотрим, что это дает, когда возможно и как сделать в рамках действующего законодательства.

Возможные выгоды

Выгоды от приватизации чердака над квартирой очевидны, вы получаете дополнительные квадратные метры в свое полное распоряжение.

Если технические условия позволяют их можно использоваться для расширения своей жилплощади. Фактически у вас будет двухуровневая квартира.

В такой ремонт придется вложить деньги, а для его проведения нужно согласовать план реконструкции здания, но данные вопросы решаемы.

Второй вариант использования чердака обойдется дешевле, но также будет весьма полезен всем владельцам квартир на последних этажах. Речь идет об использовании их в качестве технических помещений, например для хранения различных вещей. Фактически это будет тот же самый подвал или кладовая.

Есть в данном плане действий и минусы. Во-первых, нужно чтобы крыша находилась в удовлетворительном состоянии, чтобы на чердаке можно было жить или хранить вещи без риска их порчи. Во-вторых, после того как ваша жилплощадь возрастет, соответственно увеличатся и коммунальные тарифы.

Получаем разрешение

Для начала следует получить разрешение от балансодержателя вашего дома. Сейчас в стране во всю идет процесс реорганизации старых ЖЕКов, но по факту в большинстве случаев их просто переименовывают в управляющие компании.

Вам нужно понимать то, что сам механизм действий практически не изменился. Начинать надо с экспертизы объекта, если по техническому этажу проходят общие коммуникации, то оформить его в частную собственность не представляется возможным.

Во всех остальных случаях можно и нужно пробовать.

Если ваш дом на балансе ЖЕКа, то в первую очередь нужно получить разрешение на проведение работ от соседей.

Кстати над ними ведь тоже есть чердак и можно обсудить вариант коллективной приватизации, так вы сэкономите на проекте, и у вас будут помощники, в вопросе получения разрешения.

Согласие соседей следует заверить нотариально и с ними отправляться в управляющую компанию, они также должны дать свое добро на проведение работ.

Для домов в собственности ОСББ процедура несколько другая. Тут все решает собрание совладельцев, которое по закону является высшим органом подобных объединений. Для этого вы должны переговорить с соседями по этажу, чтобы они были не против ваших действий и не общем собрании поддержали вопрос приватизации.

Затем обращайтесь к правлению вашего ОСББ, они должны провести собрание совладельцев, на котором большинством принять решение о предоставлении в вашу собственность части технического этажа. Причем голосуют все, т.к.

любые технические помещения находятся в равной собственности всех совладельцев дома, а не только тех кто живет, например, на последнем этаже.

Обращаем ваше внимание, что в обоих случаях ЖЕК или ОСББ с вас точно попросят материальную компенсацию. Дополнительные жилые метры никогда не были бесплатными.

Если вы не знаете, как пройти эти бюрократические процедуры, то помощь в этом вопросе можете запросить у организации, которая будет заниматься проектом.

Так, например наша компания решает и техническую и юридическую сторону подобных дел.

Техническая сторона вопроса

Следующая стадия это техническая сторона вопроса. Получив одобрение на процедуру приватизации чердака, следует решить два вопроса. Первый – оформить разрешительную документацию на проведение реконструкции.

Вам ведь нужно оборудовать выход на чердак из собственной квартиры, сделать там окна (если это возможно), и привести данное помещение в надлежащие состояние.

Второй – перевод этого помещения в жилой фонд и присоединение к своей квартире.

Поэтому для начала нужно разработать проект технической документации, на основании которой будет получено разрешение на начало реконструкции. По завершению работ их результат следует узаконить, с помощью декларации о вводе в эксплуатацию. Следующим шагом станет оформление нового свидетельства на право собственности.

Обратите внимание, что теоретически возможно самовольно захватить и переоборудовать чердак под собственные нужды. Но это чревато судовыми исками от соседей и балансодержателя дома. Самым худшим исходом событий будет решение суда, по которому вас обяжут освободить чердачное помещение и за свой счет восстановить прежнее состояние всех конструкций.

Или другой вариант, когда сосед или третье лицо получает от балансодержателя разрешение на аренду этих технических помещений и ваши вещи оттуда просто вышвыриваются.

Жаловаться, конечно, можно, но что вы напишите в такой жалобе, что незаконно захватили часть коллективной собственности и использовали в личных интересах? Так вы себе только дополнительный штраф выпросите.

И последнее неудобство, связанное с отсутствием документов на приватизированный чердак. Пока он не оформлен в вашу собственность, вы не в праве его сдать в аренду, продать, завещать, использовать в качестве залога в банке и т.д.

Источник: https://a-bti.com/poleznaya-informaciya/vopros-otvet/privatizaciya-cherdaka-nad-kvartiroy

Чердак или подвал

О том, какие условия для этого нужно соблюсти и какие потребуются согласования, — в коротких карточках

Фото ИТАР-ТАСС/ Антон Ваганов

Практика увеличения площадей квартир за счет чердаков и других общих помещений в многоквартирном доме существует с 1990-х годов. И сейчас владельцы квартир, у которых есть такая возможность, стараются ею воспользоваться. Однако сегодня присоединить дополнительные площади к квартире сложнее, чем 20 лет назад, — существуют жесткие требования, прописанные в законодательстве.

Какие условия нужно соблюсти, какова цепочка согласований и какие сложности ждут желающих расширить границы своих квартир — в карточках «РБК-Недвижимости».

ПлощадиМожно ли вообще увеличивать площадь квартир за счет общих помещений

Законодательство в принципе этого не запрещает. Но есть целый ряд требований к самим площадям, которые житель дома хочет присоединить — далеко не любой понравившийся «угол» можно взять себе.

Есть также условия, обязательные для выполнения, даже если приглянувшееся помещение годится для объединения с квартирой. Кроме того, нужно соблюсти все требования законодательства, касающиеся технической стороны перепланировки и присоединения общей площади дома к квартире.

И все это возможно только в случае, если речь идет о вторичном жилье, а не о строящихся зданиях.

«Присоединение дополнительных площадей возможно исключительно в уже созданных (построенных) объектах, — поясняет генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина.

— При строительстве объекта все реализуемые застройщиком площади должны быть самостоятельными объектами недвижимости.

Реализовывать технические и иные помещения, которые после завершения строительства должны перейти в общую долевую собственность всех собственников многоквартирного дома, застройщик не имеет права».

ТребованияКаковы они в отношении помещений, которые можно присоединить

Согласно ст. 40 Жилищного кодекса РФ, присоединить части общего имущества многоквартирного дома можно только к тем квартирам, которые примыкают к чердачным, подвальным или иным общим помещениям — то есть одно из перекрытий квартиры должно примыкать к такому помещению, рассказала руководитель департамента контроля качества национальной юридической службы «Амулекс» Нурида Ибрагимова.

Еще одно обязательное условие — отсутствие в истребуемом помещении общедомовых инженерных коммуникаций. Например, если владелец хочет объединить квартиру с чердаком, то для начала нужно убедиться, что это именно чердак, а не технический этаж.

«В первом случае это пространство между крышей и перекрытием последнего этажа, во втором — помещение для инженерных коммуникаций, которое может находиться как под крышей, так и в цоколе, — объяснила управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.

— Приобрести техэтаж в собственность практически невозможно, так как он специально создан для управления инженерными коммуникациями во всем доме. Проход по техэтажу нередко идет по периметру над всеми квартирами, переходя в соседние секции дома. Перекрытие его в одном месте отрезает доступ на оставшуюся часть этого помещения.

К тому же на техническом этаже оборудуется вентиляционная шахта с выходом потока воздуха за пределы здания. Возвести стены, перекрыв вентиляцию, — такого разрешения никто не даст».

ЧердакВ каком же случае его можно присоединить

Чердак вполне можно переоборудовать, например, под мансарду. По словам Марии Литинецкой, это возможно, если несущая способность перекрытий составляет 150 кгс/кв. м, наклон кровли — 35–55 градусов, а высота от пола до потолка не меньше 2 м. При наличии коммуникаций, которые должны быть доступны для коммунальщиков, надо понять, можно ли их перенести.

СоседиНужно ли их согласие на присоединение площадей

Обязательно. Первый и самый сложный шаг в цепочке согласований — получение согласия всех собственников. Не соседей по площадке или подъезду, а абсолютно всех владельцев квартир и иных помещений в многоквартирном доме. Эта норма прописана в ст. 36 Жилищного кодекса РФ.

«Необходимо поставить вопрос о перепланировке (переустройстве) на общем собрании собственников.

И если хотя бы один из них будет против, то это ставит крест на положительном исходе дела, поскольку решение должно быть единогласным», — отмечает Нурида Ибрагимова.

Как говорят эксперты, именно сложности с получением разрешений от 100% собственников дома чаще всего делают присоединение дополнительных площадей к квартире практически невозможным.

Общее имуществоЗачем требуется разрешение всех владельцев квартир в доме

Дело в том, что все, что находится за пределами квартир, является общим имуществом жильцов. В соответствии с ч. 1 ст.

36 ЖК РФ владельцам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, а также крыши, ограждающие, несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающее более одного помещения, а также земельный участок, на котором расположен дом, со всеми элементами озеленения и благоустройства.

Аналогичные положения содержатся в ст. 289 и 290 ГК РФ.
Более подробно определение состава общего имущества в многоквартирном доме приведено в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением правительства РФ от 13.08.2006 года № 491.

То есть присоединение каких-либо частей многоквартирного дома к имуществу одного собственника повлечет уменьшение площадей общего имущества владельцев. А значит, от каждого из них нужно получить разрешение на это.

СогласованияКакие еще разрешения потребуются

Нужно разработать проект перепланировки/переустройства с привлечением лицензированных организаций и утвердить его в Архитектурном управлении, Роспотребнадзоре, МЧС, Госпожнадзоре, Мосгазе, а затем получить разрешение на реконструкцию в жилищной инспекции. В Мосжилинспекцию нужно предоставить правоустанавливающие документы на квартиру, решение общего собрания собственников дома, согласованный проект и технический паспорт на квартиру.

«Техническое заключение стоит порядка 50 тыс. руб. Проект — вдвое дороже. К этим суммам надо добавить оплату госпошлин на согласование в надзорных инстанциях», — отмечает Мария Литинецкая.

Затем нужно непосредственно провести строительные работы и оформить акт о завершенном переустройстве или перепланировке (его утверждает Мосжилинспекция).

Следующий этап — внесение изменений в техническую документацию на квартиру и постановка изменений на кадастровый учет на основании проекта перепланировки и акта приемочной комиссии.

Затем документы передаются в Росреестр, который должен предоставить выписку из реестра прав на недвижимость с учетом проведенных переустройства и перепланировки квартиры. 

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5b30a5f19a7947c555231384

Что делать, если вы решили присвоить часть подъезда?

Хотите  немного увеличить площадь своей квартиры, присоединив к ней часть коридора в подъезде? Казалось бы, все просто. Но  для того, чтобы закрепить в личную собственность свою долю общественных помещений, нужно побегать по инстанциям и соседям. Портал «Недвижимость Mail.ru» поговорил с экспертами и выяснил, что нужно делать в таких случаях.

Займитесь процедурами

Согласно Жилищному Кодексу РФ чердаки, подвалы, коридоры в подъезде и другие подсобные помещения – это общедомовая собственность. То есть они принадлежат не только собственникам квартир, расположенных на одном этаже или в одном подъезде, как многие думают.  Нет, это владения собственников всего многоквартирного дома.

По словам Александра Лифшица, юрисконсульта офиса «Бабушкинское» компании «Инком-Недвижимость», процесс присоединения общего  имущества многоквартирного дома достаточно сложен, длителен и дорог.

«В соответствии с Жилищным Кодексом РФ, для приобретения в собственность какой-либо площади из состава общего имущества сначала надо получить согласие всех собственников.

Такое разрешение дается в форме решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (ание может быть и заочным).

Затем в проектной организации нужно подготовить техническое заключение, проект переустройства и согласовать его в Мосжилинспекции», – отмечает наш эксперт

Как подчеркивает Лифшиц, можно также получить часть общего имущества в аренду или пользование. Для этого нужны голоса двух третей собственников помещений в доме. Договор аренды подлежит государственной регистрации.

По закону без такого согласия проводить работы, к примеру, по присоединению тамбура к квартире нельзя.

Если согласие получено,  протокол заседания надо заверить в управляющей компании или ДЕЗе. К самому протоколу предъявляется несколько важных требований. В нем должны быть указаны все данные собственников.

Форма протокола утверждена Мосжилинспекцией, и лучше получить бланк протокола в окружном отделении этой инспекции.

Чтобы потом не пришлось обходить всех соседей и просить их расписаться в другом, правильном, с точки зрения инспекторов, протоколе.

Шаг к мечте

Следующий шаг на пути к мечте – обращение в Мосжилинспекцию с  правильно оформленным и подписанным протоколом. Вместе с протоколом вручите  инспекторам план-схему квартиры с учетом добавленной площади.

Помните, что приступать к работам по «захвату» собственности можно только после того, как у вас на руках будет разрешение Мосжилинспекции.

Вооружившись разрешением и всеми необходимыми для присоединения инструментами, не забудьте о нескольких важных моментах, которые облегчат вам жизнь.

Допустим, если вы устанавливаете тамбурную дверь, следует помнить, что доступ к общедомовым коммуникациям не должен быть изолирован. Не стоит также  преграждать  доступ к пожарным и запасным выходам.

Необходимо, чтобы в случае аварийных ситуаций специалисты могли получить беспрепятственный доступ к коммуникациям.

Заранее смиритесь с тем, что  присоединить к своей квартире часть коридора, в которой установлен электросчетчик, не получится, так как это запрещено законом.

Избежать санкций

Если заручиться согласием собственников всего дома не удалось, а увеличить площадь квартиры сильно хочется, можно приступить к работам на свой страх и риск. Есть опасность, что уже на стадии монтажа тамбурной двери ваши соседи обратятся в Мосжилинспекцию с жалобой. Или же чуть позже, когда все будет готово.

Тогда ждите в гости в ближайшее время инспектора этой службы. Он попросит предъявить протокол собрания собственников. Из-за его отсутствия выпишет штраф в размере двух тысяч рублей и предписание на демонтаж двери.

Если затягивать с выполнением этого предписания, Мосжилинспекция обратится в суд. И тогда уже придется выполнять решение суда. Демонтаж конструкций и приведение общего коридора в первоначальный вид осуществляется за счет собственника, решившего расширить свою квартиру.

И последнее: если вы хотите обустроить не только тамбур, но заодно «положили глаз» на чердак, то вам его присвоить не удастся. Как заметил наш эксперт Александр Лифшиц, в соответствии с постановлением Правительства Москвы №508-ПП, переустройство и перепланировка чердака, технического этажа, относящихся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, не допускается.

Антон Свешников

Источник: https://realty.mail.ru/articles/16868/chto_delat_esli_vy_reshili_prisvoit_chast_podezda/

DOM.RIA – Как приватизировать чердак над квартирой

Приватизация чердака дает возможность превратить даже типовую недвижимость в оригинальное двухуровневое жилье, что особенно актуально для просторных квартир в новостройках.

Но присвоить это вспомогательное помещение, которое является собственностью всех жильцов дома, не всегда возможно.

Для эффективной реализации плана по присоединению чердака к квартире придется провести реконструкцию в соответствии с проектной документацией.

Как можно использовать чердак

Присоединив чердак к квартире, владельцы часто используют его для одной из трех задач.

Обустроить полноценную жилую комнату

При достаточной высоте крыши чердак можно превратить в уютную мансарду с наклонными окнами. Это отличный вариант для спальни или детской комнаты.

Тем более что на этом этаже дети смогут шуметь сколько угодно, не мешая соседям снизу. Здесь также хватит места для домашнего кинотеатра или кабинета.

Если помещение будет использоваться как жилая комната, придется качественно утеплить чердак.

Сделать кладовку или гардеробную

Практичный вариант для тех, у кого нет подсобных помещений. Особенно актуально задействовать чердак как вспомогательную площадь, если он имеет небольшие размеры и недостаточно удобен для жилой комнаты.

Превратить квартиру в пентхаус

Если с чердака есть возможность сделать выход на открытую крышу, здесь можно обустроить террасу. Проживая на верхнем этаже, вы сможете наслаждаться отдыхом на свежем воздухе, не покидая собственное жилье.

Как объединить две квартиры в одну

Этапы приватизации чердака

Чтобы оформить право собственности на чердачное помещение в многоквартирном доме и присоединить его к жилью, стоит придерживаться следующего порядка действий.

Установить техническую возможность приватизации чердака

Для начала стоит заказать экспертизу в БТИ, которая позволит определить, можно ли в принципе приватизировать конкретную часть чердака над вашей квартирой. Если там находятся общедомовые коммуникации, оборудование, которое нельзя перенести, приватизация становится невозможной.

Определить наличие таких коммуникаций можно и самостоятельно, но для дальнейшего оформления документов вам все равно потребуется экспертное заключение лицензированной компании о том, что помещение технически возможно приватизировать.

Получить согласие соседей и разрешение балансодержателя

Убедившись, что чердак можно приватизировать, переходите к сбору согласий и разрешений.

Так как вспомогательные помещения в доме являются общей частичной собственностью владельцев квартир в многоэтажке, согласно Гражданскому кодексу распоряжаться этим имуществом можно только при их согласии.

Поэтому первым делом соберите подписи жильцов, как подтверждение того, что они не против отдать вам чердак. Для положительного результата необходимо получить поддержку не менее половины квартировладельцев.

Далее обратитесь с заявлением в ЖЭК или ОСМД. Балансодержатель должен подтвердить, что не имеет возражений против приватизации, предоставив соответствующее разрешение. Собрав эти документы, можно переходить непосредственно к приватизации.

Получить разрешение горсовета

Через Центр предоставления админуслуг (ЦПАУ) обратитесь к органу местной власти для выдачи решения на приватизацию мест общего пользования.

Как сообщает издание ZIK, в ноябре 2017 года львовский исполком категорически запретил реконструировать и приватизировать чердаки и подвалы. Поэтому во Львове процедура становится невозможной, и исполком не выдаст соответствующее решение.

Сюда нужно подать следующий пакет документов:

• заявление, подписанное всеми совершеннолетними совладельцами квартиры;
• собранные разрешения и согласия;
• экспертное заключение и проектные предложения;
• правоустанавливающие документы на квартиру;
• копии паспортов и кодов совладельцев объекта недвижимости.

Как купить дополнительные метры в новостройке: кладовка, подвал и другие подсобные помещения

Возможно, вас попросят предоставить и другие бумаги, поэтому точный перечень документов узнайте в отделении ЦПАУ своего города. Дождитесь вынесения решения городского совета, на основании которого вы сможете стать владельцем чердака.

Присоединение чердака к квартире

После того как разрешения оформлены, остается решить техническую сторону вопроса. Переходите к активным действиям по присоединению чердака к квартире:

• Закажите техническую документацию За разработкой проекта обратитесь в лицензированную компанию и согласуйте его в установленном порядке.
• Проведите реконструкцию. Подайте декларацию в Госархсройинспекцию о начале строительных работ, выполните их и подайте декларацию о завершении реконструкции. Все это делается через ЦПАУ.
• Оформите право собственности. Закажите новый технический паспорт на квартиру с уже присоединенным чердаком, после чего через ЦПАУ обратитесь в орган регистрации или к нотариусу. Дождитесь выписку о регистрации права собственности.

На этом процедура приватизации и реконструкции чердачного помещения окончена. Все эти этапы затягиваются на месяцы, поэтому иногда украинцы практикуют самовольное проведение работ, а уже после этого решают вопросы по оформлению. Но при этом нет гарантии, что узаконивание реконструкции пройдет успешно.

Как узаконить перепланировку в квартире?

Почему важно узаконить приватизацию чердака

Присоединение чердачного помещения к квартире важно узаконить по четырем причинам:

• без этого вам грозят штрафы в десятки тысяч гривен;
• не исключены судебные разбирательства с соседями, ЖЭКом или ОСББ, которые повлекут восстановление чердака в прежний вид и штрафы;
• невозможность использовать квартиру в качестве объекта любой сделки, в том числе купли-продажи, дарения, обмена;
• квартиру нельзя будет оформить в наследство.

Законная приватизация чердака исключает все эти проблемы. Похожий порядок действий ожидает тех, кто хочет приватизировать часть подвального помещения.

Источник: https://dom.ria.com/articles/kak-privatizirovat-cherdak-nad-kvartiroj-178689.html