Как вернуть деньги по договору с риэлторами?

Как расторгнуть договор с риэлтором правильно, условия, причины и порядок прекращения договора в одностороннем прядке на покупку или продажу квартиры, дома, аренду квартиры, без оплаты штрафа и неустойки, как вернуть деньги. Судебная практика и постановление Высшего арбитражного суда о неустойке по агентским договорам на продажу и покупку квартиры.

Довольно часто риэлторские компании прописывают в агентских договорах на продажу квартиру условия оплаты услуг за рекламу в случае одностороннего расторжения соглашения со стороны собственника.

Естественно подобное положение дел не устраивает продавцов, которые интересуются, можно ли расторгнуть договор с риэлтором в одностороннем порядке и вернуть оплаченные за не оказанные услуги деньги. Давайте разбираться по порядку!

Узнайте способы, как не платить риэлтору

Желание расторгнуть договор с риэлторской компанией возникает у клиентов, если риэлтор не выполнил условия договора, например:

• перестал показывать квартиру, выставленную в продажу;
• при появлении покупателя со своим агентом отказывает в показе, потому что посредник покупателя просит поделиться комиссией.

Как расторгнуть договор с риэлтором на продажу квартиры

Каким бы ни был заключаемый договор между маклером и продавцом, он регулируется Законом «О защите прав потребителя» и Гражданским кодексом РФ (агентский риэлторский договор, договор поручения на выполнение действий в интересах заказчика, о возмездных оказываемых услугах посредником, о выплате комиссионных).

Вам пригодится узнать, как отказаться от услуг риэлтора, если подписали или еще не подписали договор

Что это значит для вас:

• если вы подписали договор, в котором оплачиваете услуги по продаже квартиры или дома, помимо комиссии агента, т.е за бензин, телефон, рекламу, показы и т.д, то должны будете оплатить их, в случае предоставления квитанций;
• подобное случается редко, но если согласно договора риэлтор не выполняет свои обязанности, можно не только расторгнуть договор, но и потребовать возврат денег, а если их не возвращают с 10-дневный срок, то получить неустойку, в размере 3%;

Как расторгнуть договор с риэлтором на продажу квартиры без оплаты — вручить уведомление об отказе от услуг посредника и агентства недвижимости. Документ вручается лично по одному экземпляру посреднику и директору компании, себе оставляете копию с их подписью о получении.

Предупреждаете, что пойдете в суд, чтобы ускорить ответную реакцию на ваше уведомление. Обязательно сохраните на руках оригинал договора с риэлторской конторой, пригодится для суда.

Порядок расторжения договора с риэлтором

1. составляем уведомление, где указываем причину отказа от исполнения соглашения, заключенного с риэлтором, в одностороннем порядке;
2. вручаем уведомление (отказ) риэлтору и агентству недвижимости;
3. убеждаемся, что оба оригинала договора физически уничтожены;
4. только после этого заключаем предварительный договор или оформляем сделку с найденным покупателем.

Причины и условия досрочного расторжения договора с посредником смотрите ниже в данной статье.

Перед заключением и подписанием соглашения с маклерской конторой убедитесь, что помимо обязательных пунктов прописаны:

• обязанности агентства (по пунктам, что обязуются сделать, какие задачи выполнять);
• ответственность риэлторской конторы при невыполнении ими обязанностей;
• конкретный перечень услуг со стоимостью за каждую (виды рекламы, количество и сроки размещения, список рекламных площадок);
• сроки и формат предоставления отчетов;
• количество потенциальных покупателей, которые риэлтор должен привести на просмотр квартиры или дома;
• действие договора не путайте со сроками выполнения обязательств (задач, поручений), например, распишите продажу дома по этапам с указанием сроков и тогда будет проще поймать посредника на невыполнении пунктов договора (например, вы поручаете выставление в рекламу, нахождение определенного количества покупателей и т.д.);
• указать в договоре варианты и условия расторжения в одностороннем порядке с одной и с другой стороны;виды отчетных документов (расписки, описи, акты оказанных услуг);
• даже варианты с регулированием стоимости продаваемой квартиры или дома можно включить в договор и указать ниже какой цены вы не согласны опускать стоимость;
• вы можете включить в договор любые пункты не противоречащие законодательству и защищающие ваши права, поэтому никакой речи про «типовые» и неизменяемые договоры быть не может.

Если нет указанных пунктов, просто не подписывайте договор, иначе агентство не будет нести никакой ответственности и тем более не вернет вам деньги!

Как правильно расторгнуть договор с риэлтором

Расторжение договора с риэлтором в одностороннем порядке без штрафа возможно только по истечении срока договора, если прописана конкретная дата, окончания соглашения. Если вы продадите квартиру сами, а договор еще не истек, то посредник потребует свои комиссионные.

Однако, есть и бессрочные договора, т.е. без указания срока действия, т.е. посредник будет продавать ваше жилье или дом до тех пор пока не продаст или вы не откажетесь в одностороннем порядке.

Если прописано «исключительное» право на продажу вашей квартиры, дома, то убедитесь, что никаких штрафов за нарушение этого пункта нет и начинайте искать покупателя сами.

Что касается обоснования затрат агентством, то если вы подписали, что согласны оплатить за суету 10-15 тыс. рублей на старте продаж квартиры, а потом еще комиссию, то значит, знаете за что платите и поэтому расписывать на что идет расход ваших денег фирме нет нужды. Пункт о предоставлении отчета должен быть ясно и конкретно прописан в соглашении.

Можно расторгнуть договор с риэлтором в случае:

• если подписывал договор агент без доверенности вместо руководителя ООО (ИП);
• если агентство существенно нарушило подписанный между вами договор, т.е это размер ущерба, который наносится действием или бездействием посредника.

Расторжение договора с риэлтором в одностороннем порядке без уплаты неустойки (штрафа)

Превентивные меры: четкое прописывание условия и варианты расторжения договора с риэлторским агентством в случае одностороннего отказа от исполнения соглашения.

п. 16 Закона «О защите прав потребителей» разрешает не взимать неустойку, если это ущемляет права клиента. поэтому, если видите в агентском договоре штрафы, пени и неустойки, считайте, что данные сборы незаконны.

Отказ от договора с риэлтором содержит решение суда: п. 76 постановления №25 Пленума ВС РФ (23.06.2015). «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ»

Судебная практика
Постановление Высшего арбитражного суда о по делу А64-7196/08-23 (7.09.2010) о том, что практика взимания штрафов и неустойки при одностороннем разрыве (отказе) исполнять заключеное соглашение между клиентами риэлторских компаний и маклерами — незаконна!

Расторгнуть договор с риэлтором в одностороннем порядке без штрафа можно, если посредник не сможет доказать, что фактически понес расходы на выполнение своих обязательств, прописанных в соглашении, а это квитанции и чеки (п. 1 ст 450 ГК РФ).

Учтите, что обязательно составление и вручение уведомление нарочно или по почте (с уведомлением) на адрес риэлторской фирмы. Если дело дойдет до суда, то квиток, который, выдают на почте при отправке почтового отправления либо подпись руководителя риэлторской конторы о получении уведомления будет доказательством, что вы изъявили желание как разорвать договор с риэлтором на оказание услуг.

Чтобы расторгнуть договор с риэлтором без уплаты неустойки укажите в уведомлении основание расторжения договора — передумали продавать посемейным обстоятельствам или сами нашли покупателя.

Важно помнить: сделку с покупателем начинаете оформлять только после того, как расторгли договор с агентством недвижимости. Это значит, что риск оплаты вознаграждения есть даже при заключении предварительного договора купли продажи в обход агентства.

Момент прекращения обязанностей по соглашению наступает в момент, когда вы вручили уведомление адресату (когда вручаете лично — дата должна быть написана в оглавлении уведомления. А при отправке почтой 7 дней с дня отправки, также следите по трек-номеру дату вручения.

Сможет ли агентство недвижимости доказать фактически понесенные затраты?
На практике риэлтору почти нереально доказать размер понесенных расходов, если вы захотите расторгнуть договор на реализацию жилья и не платить затраты. Почему?

Потому что, например, при работе риэлторской компании с досками объявлений существует договоренность по оплате рекламы в пакетном режиме и вычленить стоимость рекламы вашего объявлений из потока остальных просто нереально.

Поэтому, если что-то и смогут подтвердить, то на сумму не более 1000 рублей.

Вы узнали, как расторгнуть эксклюзивный агентский договор с риэлтором и вернуть деньги и не платить штрафы и пени по агентскому договору, если сами нашли покупателя, условия и порядок расторжения соглашения с риэлторской конторой.

Источник: https://www.habrealty.ru/samrieltor/kak-rastorgnut-dogovor-s-rieltorom-pravilno.html

Проблемы аренды жилья через риэлторов

Одной из актуальных проблем для ивановцев и гостей нашего города является аренда жилья. Кто-то ищет жилье самостоятельно, другие же прибегают к услугам риэлторов. В данной статье мы попытаемся предупредить о тех проблемах которые могут ожидать граждан при обращении к риэлторам, а также попытаемся предостеречь от опрометчивых действий связанных с заключением договора.

Итак, довольно стандартной является ситуация, когда люди обращаются в агентство  недвижимости с просьбой подыскать им жилье, которое отвечало бы вполне конкретным требованиям (расположение жилья в определенном районе города, количество комнат, наличие мебели и бытовой техники и пр.), при этом рассчитывая на определенную стоимость аренды жилья. Обращаясь к “профессионалам” специализирующихся на оказании данных услуг люди справедливо рассчитывают, что риэлторы самостоятельно подыщут им необходимый вариант и помогут в заключении договора аренды жилья.

Но как же обстоят дела на самом деле? Исходя из практики основанной на обращениях множества граждан пытавшихся снять жилье, риэлторы заключают с ними так называемые договора на информационное обслуживание, по которому риэлтер (исполнитель) обязуется предоставить потребителю определенное количество адресов, где сдается жилье, а также контактную информацию владельцев сдаваемых жилых помещений. Предметом подобного рода договора является не поиск жилья для проживания и, в качестве итога проделанной работы, заключение договора аренды, а всего лишь предоставление информации, в лучшем случае, более или менее оперативно взятой из общедоступных источников (объявления в газетах и информация с интернет-сайтов). Некоторые агентства выдают заказчикам распечатки с адресами, другие же отправляют СМС сообщения и предоставляют ограниченный доступ к своим базам на интернет сайтах. При этом, зачастую, выданная в момент обращения (то есть разовая) информация уже свидетельствует о надлежащем и исчерпывающим выполнении агентством своих обязательств по данному договору. Разумеется, каждое последующее обращение за вариантами снова будет платным.

Получив информацию потребитель должен самостоятельно выполнять работу – звонить потенциальным арендодателям и выяснять соответствует ли предлагаемое для аренды жилье его потребностям, устраивает ли его цена и иные условия.

Как показывает практика, практически вся предоставляемая потребителям информация или устаревшая, или вообще недействительная. Нередки случаи, когда заказчики звонили по предоставленным агентством телефонам, а в ответ слышали, что хозяева никогда эту квартиру не сдавали и сдавать не собираются.

У некоторых агентств для “убеждения” до подписания договора практикуется демонстрация и передача бланков типовых договоров аренды жилья. Понятно, что данные бланки к договору информационных услуг ни имеют никакого отношения, но оказывают психологическое воздействие на потребителя, подталкивают к заключению договора без его прочтения.

А ведь главная проблема потребителей как раз и заключается в том, что они не читают текст договора, который подписывают, полагаются на порядочность и честность риэлторов, их профессионализм, Пребывают в полной уверенности, что в агентстве им подберут нужное жилье. Некоторые потенциальные арендаторы даже не удосуживаются прочитать название договора.

А ведь в большинстве случаев на самом верху листа написано, что это договор об оказании информационных услуг. Если увидели такое название советуем крепко задуматься о необходимости подписания такого договора.

Такое название договора говорит о том, что ни на что другое, кроме получения общедоступной и, повторимся, зачастую неправдоподобной и устаревшей информации, рассчитывать, к сожалению, нельзя.

Чтобы понять, как работают многие ивановские риэлторы приведу пример. Недавно один из потребителей заключил договор о предоставлении информации с ИП Искуссных (агентство недвижимости в ТЦ “Воздвиженка” ул.Красной Армии д.1 этаж 4 оф.29). Риэлтор передал заказчику список из нескольких адресов и телефонов.

Обратившись по предоставленным риэлтором координатам потребитель (заказчик) выяснил, что один из телефонов принадлежит риэлтору из другого агентства, занимающегося сдачей жилья в аренду. Одна квартира находится в районе города, который потребителя не интересуют, в договоре такой район не указывался.

Другая квартира оказалась непригодной для жизни, хотя риэлтор до передачи информации утверждал обратное. Цена аренды еще одной из квартир оказалась значительно выше той на которую рассчитывал потребитель, и это несмотря на то, что при подборе вариантов потребитель уведомил риэлтора о максимально допустимой стоимости аренды.

В следующей по списку квартире потребитель, срочно нуждавшийся в жилье, был информирован, что в текущее время жилье не сдается и возможность заселиться в квартиру появится только в конце месяца, примерно через 20 дней.

Когда потребитель понял, что он оплатил услугу, которая ничего ему не дала, представленная риэлтером информация об объектах аренды неактуальна, то решил вернуть уплаченную немалую денежную сумму. В агентстве недвижимости с потребителем даже не стали разговаривать, сразу же заявили что из уплаченных денег ни копейки не отдадут, все обязательства по договору исполнены.

В данном случае потребитель обратился в Ивановское общество защиты прав потребителей и получил консультацию о том, как зафиксировать сам факт ненадлежащего оказания услуг и какие дальнейшие действия нужно предпринять для возврата уплаченных денежных средств. Номинально доводы риэлторов правильные, но по факту их действия являются мошенничеством. Деньги, если и не все, то хотя бы часть, можно вернуть, но об этом далее.

Пока хотелось бы обратить внимание на источники получения информации о сдаваемом жилье самими риэлторами. Не получив ожидаемого от деятельности риэлторов, люди начинают искать варианты аренды самостоятельно.

И многие замечали, что значительная часть предоставленной им в агентстве информации почерпнута из открытых источников – газет и интернета. То есть, с финансовой точки зрения, передаваемая риэлторами информация не представляет никакой ценности.

Между тем за информационные услуги агентства недвижимости берут немалые деньги – 2-3 тысячи рублей, а то и больше.

Зная и понимая, как работают риэлторы в области “аренды” жилья, какие договора заключаются, можно избежать возможных проблем.

А что делать тем, людям кто уже стал жертвой “информационных договоров”? Ответ на данный вопрос во многом зависит от степени исполнения договора.

Если исполнение договора рассчитано на длительный срок, либо предусматривает неоднократное периодическое предоставление информации и по факту еще не завершено, то в силу закона (ст.32 Закона РФ “О защите прав потребителей”) потребитель вправе отказать от исполнения договора без объяснения причин.

Уведомление об отказе от исполнения договора, содержащее требование возврата денег, должно быть в письменной форме и вручено риэлторам с отметками о получении на экземпляре потребителя.

При этом потребителю должны быть возвращены денежные средства, за исключением уже фактически понесенных расходов во исполнение договора. Иными словами деньги вернут лишь частично и чем меньше объем услуг будет оказан риэлторами, тем больше будет сумма возврата.

Обязанность доказывать, что деньги заказчика потрачены на исполнение договора, лежит на риэлторе. Он обязан отчитаться в том, что действительно выполнил какие-то действия, которые имеют определенную стоимость.

Наличие установленного законом права потребителя на отказ от исполнения договора и возврат денежных средств не мешает некоторым агентствам, таким в частности как Служба заселения “Квартирант” (ИП Логинова, ул.Красной Армии д.2 оф.202), нарушать закон и отказывать в возврате денег. В таких случаях возвращать деньги нерадивых риэлторов обязывает суд.

Если договор формально исполнен, то единственным обстоятельством для возврата денег является факт ненадлежащего исполнения обязательств. Выше был приведен пример, как потребителю была предоставлена информация, не отвечающая условиям указанным в договоре и не соответствующая целям заключения договора.

Предоставление неактуальной информации является недостатком услуги и влечет соразмерное уменьшение цены услуги, если услуги частично оказаны некачественно, или полный возврат стоимости услуги в случае тотального некачественного оказания услуги.

Факты ненадлежащего оказания услуги нужно фиксировать с помощью свидетелей, осуществлять фотосъемку, аудио и видеозапись общения с арендаторами и риэлторами. Обязательно необходимо обращаться к риэлторам с письменной претензией, указывая в ней факты ненадлежащего оказания услуги и заявлять одно из вышеуказанных требований.

Также в подобных случаях можно обращаться с заявлениями о совершении мошенничества в полицию (ОБЭП).

Подводя итог изложенному рекомендовал бы потребителям, прежде чем подписывать договор, внимательно познакомиться с текстом. Если предметом договора является оказание информационной услуги, от заключения такого договора стоит отказаться.

Источник: http://ivzpp.ru/problemy-arendy-zhilya-cherez-rieltorov

Ответственность риэлтора: за что и как отвечает риэлтор

Хая Плещицкая, юрисконсульт

hape@mail.ru

Зачастую ответственность риэлтора ограничена суммой его вознаграждения, а также неустоек, начисленных на это вознаграждение, и прочих сумм, которые гражданин, пострадавший от некачественных услуг, вправе взыскать, используя для защиты своих нарушенных прав положения закона о защите прав потребителей.

Однако потери гражданина от недобросовестности риэлтора могут исчисляться куда большими суммами, чем вознаграждение последнего, — стоимостью квартиры, например, если по сделке, сопровождаемой агентством, впоследствии выявятся какие-либо обстоятельства, которые приведут к признанию этой сделки недействительной.

Кто будет возмещать убытки гражданина в этом случае? Как правило, сторона по сделке – покупатель или продавец, но никак не агентство.

И самой весомой гарантией защиты от убытков, по мнению большинства экспертов, являются отнюдь не заверения и громкое имя риэлтора, а титульное страхование, то есть страхование риска утраты права собственности, которое гражданин осуществляет дополнительно и за свой счет.

Однако счастливым исключением из общего правила безнаказанности агентства являются ситуации, когда судом устанавливается очевидный непрофессионализм агентства, повлекший за собой потерю его клиентом денежных средств или прав на недвижимое имущество, когда ненадлежащее исполнение лежит на поверхности, подтверждено документально или же обстоятельства установлены в рамках другого гражданского или уголовного дела. Однако такие счастливые истории, когда потерпевшему от халатности гражданину удается взыскать с агентства убытки по сопровожденной последним сделке, случаются отнюдь не всегда. Но такие примеры есть. Обратимся к одному из них, чтобы наглядно показать позицию судов по этому вопросу.

Проанализируем гражданское дело, рассмотренное в Железнодорожном районном суде города Екатеринбурга от 01.11.

2012 и оставленное без изменений апелляционной инстанцией – судебной коллегией по гражданским делам Свердловского областного суда (дело № 33-501/2013 (33-16244/2012).

Это дело является примером, когда вина агентства была очевидна, что дало суду безусловные основания встать на защиту прав покупателя.

В рамках указанного гражданского дела гражданин З.В.А., являющийся агентом – частным представителем другого гражданина, покупателя, и сам покупатель – У.Д.А. обратились с иском в суд к ООО «Риэлторская компания «Ярмарка» и ОАО «Государственная страховая компания «Югория» о взыскании убытков, выразившихся в том числе в оплате денежных средств за квартиру в строящемся доме.

В обоснование заявленных требований истцы указали, что У.Д.А., имея намерение приобрести в собственность двухкомнатную квартиру в строящемся доме, выбрал на сайте сети Интернет объект недвижимого имущества, расположенного в строящемся доме по ул. (…), продажей которого занималось ООО «Риэлторская компания «Ярмарка». Сотрудник данного агентства Ш.Н.С.

познакомила его с генеральным директором ООО «Профиль-строй» С.В.А. как обладателем прав на данное жилое помещение. Истец заключил с ООО «Риэлторская компания «Ярмарка» договор на поиск объекта недвижимости и на содействие в приобретении недвижимости. Услуги агентства истец оплатил в полном объеме. Затем между ООО «Профиль-строй», выступающим продавцом квартиры, и З.В.В.

был подписан представленный Ш.Н.С. договор об уступке права требования, в рамках которого З.В.В. передал ООО «Профиль-строй» денежные средства в качестве авансового платежа. В целях получения средств для оплаты приобретаемого жилья истец реализовал принадлежащую ему на праве собственности квартиру и получил недостающую сумму, которую также оплатил ООО «Профиль-строй».

Впоследствии стало известно, что ООО «Профиль-строй» было исключено из жилищно-строительного кооператива в связи с неуплатой паевых взносов, следовательно, оно не имело прав на заключение договора уступки права требования на вышеуказанную квартиру. В действительности указанная квартира была оплачена третьими лицами. Против С.В.А. возбуждено уголовное дело, он находится в розыске.

Комиссия по профессиональной этике и контролю за соблюдением профессиональных стандартов Уральской палаты недвижимости обязала ООО «Риэлторская компания «Ярмарка» возвратить ему вознаграждение. В результате непрофессиональных действий агентства недвижимости истцу причинен ущерб в размере (…) рублей.

Ответственность ООО «Риэлторская компания «Ярмарка» была застрахована в указанной страховой компании, и поэтому истцы включили указанную страховую компанию в число ответчиков.

Как мы видим, покупатель, потерявший деньги за квартиру в доме-новостройке в результате непрофессионализма агентства недвижимости, не имея возможности взыскать эти деньги с недобросовестного продавца (возбужденное в отношении директора и единственного учредителя ООО «Профиль-строй» — С.В.А.

уголовное дело по факту мошенничества было прекращено в связи со смертью последнего), обратился в суд за взысканием потерянных денег с риэлтора, чья ответственность к тому же была застрахована в ОАО «Государственная страховая компания «Югория».

Покупатель полагал, что раз его сделку сопровождал риэлтор, чья ответственность застрахована, и совершенно очевидно, что именно по вине последнего, не проверившего должным образом документы по сделке, покупатель остался ни с чем, риэлтор или же страховая компания просто обязаны возместить ему потери – все уплаченное по ничтожной сделке.

Агентство, ООО «Риэлторская компания «Ярмарка», отстаивало в суде свою невиновность, утверждая, что выполнило все свои обязательства как риэлтор надлежащим образом, оказав услуги по поиску и содействию в участии в финансировании (инвестировании) строительства (долевого строительства), поскольку ответчиком был подобран вариант жилого помещения, заключен авансовый (по существу предварительный) договор между У.Д.А. и ООО «Профиль-Строй». Права ООО «Профиль-Строй» на объект недвижимости были оформлены надлежащим образом. Пунктом 5 авансового договора, содержащим ссылку на наличие соответствующей справки, подтверждается факт уплаты ООО «Профиль-Строй» паевых взносов. Агентство заявило в суде, что обязанности по проведению правовой экспертизы документов на ответчика условиями договора не возлагалась. Отсутствует причинно-следственная связь между действиями ответчика и причинением истцам убытков, факт которого не доказан. А также, что указанные события являются страховым случаем, соответственно обязанность по возмещению убытков истцам должна быть возложена на страховую компанию.

НП «Уральская палата недвижимости» также полагало, что имеет место страховой случай, ответственность за причинение убытков по которому должен нести страховщик.

Договор между риэлтором и истцом был составлен довольно ловко. Формально услуги риэлтора исчерпывались поиском подходящей недвижимости, поэтому, исходя из условия договора, получалось, что риэлтор выполнил все свои обязательства, и у истца не должно быть никаких претензий к нему.

В ходе судебного разбирательства были выявлены подробности этого дела.

Суд, оценивая доказательства по делу и договор, заключенный между истцом и риэлтором, применил нормы статьи 431 Гражданского кодекса РФ и счел, что риэлтор в порядке исполнения обязательств по договору обязан был, по существу, провести правовую экспертизу сделки: консультировать клиента по вопросам купли-продажи недвижимости, возникновения, оформления и переуступки прав, проводить переговоры с собственником объекта (правообладателем), подготовить необходимые документы для надлежащего оформления сделки по приобретению указанного объекта недвижимости, содействовать в его приобретении, оказать содействие в сдаче документов на регистрацию сделки. При этом совершением сделки в отношении объекта признается заключение договора об установлении права собственности в отношении объекта. Таким образом, результатом оказанных риэлтором услуг должно было стать заключение сделки, влекущей передачу в собственность подобранного потребителю жилого помещения.

Однако риэлтор не выполнил свои обязательства и не оказал покупателю услугу должным образом, поскольку покупатель лишился возможности приобретения права собственности на объект по сделке, которую сопровождали сотрудники риэлторской компании, по вине последних.

Суд вышестоящей инстанции установил, «что ( …) между У.Д.А. (новый пайщик) и ООО «Профиль-строй» (в лице генерального директора С.В.А.

) как пайщиком П «ЖСК «Центрум» (пайщик) подписан авансовый договор об уступке права требования, согласно которому пайщик обязался уступить новому пайщику свое право требования двухкомнатной квартиры под строительным номером ( / / ) на 4 этаже в жилом доме № (…), расположенном по адресу: (…

) от П «ЖСК «Центрум» по договору инвестирования средств в совместное строительство жилья № (…) от (…). Договор об уступке права требования между сторонами подлежал заключению в срок – не позднее (…) (п. 2 договора), в указанный срок также должен был быть осуществлен окончательный расчет по договору. Как следует из пп.

4, 5 договора, после подписания договора об уступке права требования новому пайщику переходят все права требования от ООО «Профиль-строй» передачи квартиры, оплата за которую произведена ООО «Профиль-строй» в полном объеме.

По данному договору У.Д.А. внесено в ООО «Профиль-строй» ( …) руб. Остальная сумма — (…) руб. внесена в ООО «Профиль-строй» в установленный в договоре от (…) срок (…) З.В.В. — тещей У. Д.А. после получения денежных средств от продажи принадлежавшей ему квартиры.

В силу ч. 1 ст. 129 Жилищного кодекса Российской Федерации член жилищного кооператива приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме в случае выплаты паевого взноса полностью (п. 4.3 устава П «ЖСК «Центрум»).

Согласно подп. «д» п. 4.2 устава член кооператива имеет право выйти из кооператива с передачей пая (жилого помещения) другому лицу.

На основании представленных доказательств установлено судом и не оспаривается сторонами, что фактически ООО «Профиль-строй», являвшееся членом-пайщиком П «ЖСК «Центрум», паевых взносов в счет оплаты указанной квартиры не вносило, за что было исключено из членов ЖСК с (…) на основании решения общего собрания от (…), которое заинтересованными лицами не оспорено.

В силу положений п. 1 ст. 382 и ст. 384 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором, по сделке (уступка требования) может быть передано право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, в объеме и на условиях, которые существовали к моменту перехода права.

Анализируя положения авансового договора, суд пришел к обоснованному выводу о том, что его нельзя признать надлежащим способом исполнения договора об оказании услуг риэлтором, поскольку к моменту его заключения пай по указанной квартире ООО «Профиль-строй» не оплачивался, в связи с чем у общества не возникло право требования квартиры, а также право на паенакопления, которые не вносились, соответственно договор уступки ООО «Профиль-строй» права (которым оно не обладало) требования квартиры (как и на паенакопления) не мог быть заключен. Данная сделка согласно ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации ничтожна, как противоречащая п. 1 ст. 382 Гражданского кодекса Российской Федерации, не влечет юридических последствий (п. 1 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В связи с этим несостоятельны доводы апелляционной жалобы ответчика о надлежащем исполнении обязательств ООО «Риэлторская компания «Ярмарка» перед У.Д.А.

заключением авансового (предварительного) договора с ООО «Профиль-строй», в соответствии с которым, по мнению ответчика, у данного истца возникли обязательства по заключению основного договора с вытекающим из него правом требования от П «ЖСК «Центрум» передачи жилого помещения.

С учетом приведенных выше условий договора оказания услуг истцу и положений п. 6.

3 Правил осуществления риэлторской деятельности, обязательных для членов Уральской палаты недвижимости (заключение договора должно осуществляться при условии предъявления правоустанавливающего документа на объект недвижимости), на исполнителе риэлторских услуг лежала обязанность при сопровождении сделки убедиться в обладании цедентом передаваемым им правом и в законности сделки.

По пояснениям истцов, не опровергнутых ответчиком, составлением договоров занимался именно риэлтор, что подтверждается также п. 3.2 приложения к договору об оказании услуг, по которому У.Д.А. выплатил вознаграждение за составление проекта договоров в размере (…) руб.

Обоснованность вывода суда о ненадлежащем оказании услуг ООО «Риэлторская компания «Ярмарка» У.Д.А. подтверждена материалами дела. (…) право на вышеуказанную квартиру № (…) в доме (…) по ул. (…), выбранную истцом У.Д.А., зарегистрировано в установленном законом порядке за П.Т.А.

на основании справки ПЖСК «Центрум» об уплате паевых взносов и акта приема-передачи квартиры.»

Таким образом, суды первой и апелляционной инстанции, встав на защиту интересов обманутого покупателя, оценивали работу риэлтора как профессиональную деятельность, направленную на то, чтобы сопроводить сделку до момента ее полного исполнения и содействовать ее правильному оформлению. Однако, как мы видим, на деле риэлтор не проверил документы по сделке и не особенно вникал в ее подробности, не потрудившись осведомиться у первоначального правообладателя, ЖСК «Центрум», выплачен ли пай за квартиру, то есть не выяснив даже самым поверхностным образом собственно законность сделки, чем фактически помог мошеннику продать покупателю несуществующие права на новостройку. В результате непрофессионализма риэлтора покупатель не только потерял деньги, но и квартиру, которую он продал, чтобы оплатить пай за новостройку.

Источник: https://www.top-personal.ru/estatelawissue.html?583

Расторжение договора с агентством недвижимости: риски, последствия | Правоведус

В нижеприведенной статье мы расскажем о том, как расторгнуть договор с агентством недвижимости, заключенный на куплю-продажу жилого объекта, какую ответственность будет нести сторона, расторгающая договор, и какие последствия возможны вследствие прекращения данного соглашения.

Сегодня большинство сделок с объектами жилой недвижимости совершается при участии профессиональных риэлторов, которые занимаются поисками покупателя и продавца, а также осуществляют полное сопровождение сделки.

Однако стоит отметить тот факт, что услуги агентства недвижимости, как правило, оказываются на основании письменного договора, и влечет за собой определенные последствия вследствие возникновения непредвиденных ситуаций, связанных, к примеру, с прекращением купли-продажи квартиры или дома.

Для того, чтобы обезопасить будущую сделку, в первую очередь, необходимо тщательно изучить договор и определить ответственность всех сторон.

Выбираем агентство недвижимости для заключения сделки

Купля-продажа объектов жилой недвижимости – довольно сложный юридический процесс, поэтому выбирая агентство, предпочтение лучше отдавать организации, которая берет на себя исполнение процедуры в полном объеме со всеми формальностями, предусмотренными договором.

Агентство должно быть положительно зарекомендовано на рынке недвижимости и являться членом профессиональной ассоциации риэлторов.

Во избежание финансовых потерь и рисков непреднамеренных выплат штрафов и неустоек не стоит останавливать свой выбор на сомнительных организациях, предлагающих сразу заключить договор между заказчиком и исполнителем без предварительных формальностей

Заключение договора: расторжение, обязанности сторон

При заключении договора об оказании услуг с агентством недвижимости необходимо внимательно изучить все пункты и условия соглашения, определить все финансовые и юридические стороны сотрудничества.

Отметим, что в каждом агентстве недвижимости предполагается собственная форма договора (за исключением случаев покупки недвижимости по ипотеке, когда форму договора купли-продажи предоставляет банковская организация), который содержит сведения о правах и обязательствах участников сделки, информацию о договоре возмездно оказываемых услуг и комиссионном вознаграждении.

Структура каждого договора включает в себя:

• Вводную часть (с указанием данных об участниках сделки). 
• Непосредственно предмет договора (в чем заключаются услуги риэлтора, готовность получения оплаты после оказания услуги в полном объеме). 
• Обязательства и сроки их исполнения обеих сторон. 
• Стоимость и порядок расчетов. 
• Условия, при которых договор может быть расторгнут.
• Ответственность сторон. 

При заключении договора об оказании услуг с агентством недвижимости необходимо проверить наличие подписи руководителя агентства или его заместителя, в противном случае данный документ не будет иметь юридической силы.

В преамбуле должны быть отражены все участники договора: заказчик (получатель услуг) и исполнитель (в лице представителя агентства). Подпись на договоре ставится руководителя или лица, наделенного определенными полномочиями в соответствии с уставом организации либо при наличии нотариальной доверенности.

Обязательства сторон должны быть расписаны максимально детально и точно. В дальнейшем, при возникновении юридических споров, их последствия будут связаны в первую очередь с договорными требованиями.

В разделе об обязательствах должно быть указано условие о необходимости проверки чистоты сделки (отсутствие каких-либо обременений на отчуждаемый объект недвижимости), сбор необходимого пакета документов, процесс регистрации в Росреестре.

Стоимость услуг риелторов также расписывается в соответствии с конкретным перечнем за обозначенное вознаграждение.

Кроме того, в договоре должен быть обязательно указан пункт о возможных дополнительных расходах, которые будет нести та или иная сторона (услуги нотариуса, подача рекламных объявлений, оплата справок, необходимых для совершения сделки, и другое). Сроки исполнения обязательств должны быть прописаны каждым отдельным этапом: поиски объекта, покупателя или продавца, срок оформления и регистрации договора купли-продажи в Росреестре. Это поможет определить допущенные нарушения одной из сторон и при необходимости позволит расторгнуть договор услуг и вернуть деньги, внесенные в качестве предоплаты.

Стоит обратить особое внимание на такие понятия, как аванс и задаток, о которых прописывается в договоре об оказании услуг. В зависимости от использования понятия определяется и ход расчетов в дальнейшем оформлении сделки.

Важно! Задаток – сумма, внесенная заказчиком в качестве предоплаты за оказание услуг; в случае одностороннего расторжения договора со стороны заказчика, удерживается агентством в полном объеме, в случае отказа от сотрудничества в лице исполнителя возвращается заказчику в двойном размере. Авансовый платеж возвращается заказчику в полной мере по любой причине расторжения договора.

Условие о порядке расторжения договора услуг является важной составляющей частью данного соглашения.

В нем должны быть предусмотрены обоюдные обязательства сторон, определена возможность расторжения договора с агентством недвижимости в одностороннем порядке, правила уведомления участников соглашения, последствия для каждой из сторон.

Особое внимание стоит обратить на ответственность сторон, в частности, наличие и размер штрафных санкций за нарушения обязательств. Данный пункт должен быть абсолютно равноправным для обеих сторон.

Эксклюзивный договор с агентством: расторжение в одностороннем порядке, последствия

Заключенный с агентством недвижимости эксклюзивный договор предполагает более высокую ответственность, возлагаемую в равной степени, как на заказчика, так и на исполнителя. Агентство является заинтересованным лицом в заключении с клиентом возмездного договора на оказание услуг по преимущественному праву работы с определенным объектом недвижимости в качестве исполнителя.

Важно! Эксклюзивный договор с агентством недвижимости лишает заказчика права обращаться в другие организации для совершения сделки с тем же объектом.

Основными обязательствами эксклюзивного договора являются:

1. для клиента – делегирование прав собственника агентству, предоставление возможности работать с объектом на преимущественной основе; 
2. для исполнителя – использование максимальных рекламных ресурсов, полное консультационное обслуживание заказчика, юридическая чистота сделки.

Заключение эксклюзивного договора является залогом надежной защиты от любых мошеннических действий и успешного завершения сделки.

Вместе с тем заметим, что эксклюзивный договор с агентством недвижимости может быть расторгнут в одностороннем порядке, главное действовать нужно грамотно, в рамках действующего законодательства, и тогда избежать штрафов и неустоек.

Внесенные средства в качестве частичной предоплаты за оказание услуг, в случае одностороннего расторжения соглашения, должны быть возвращены в полном объеме (ст. 450.1. ГК РФ). Агентство недвижимости вправе удержать только суммы, затраченные на рекламу и иные расходы, фактически понесенные в рамках действующего договора.

Расторжение договора в одностороннем порядке требует составления письменного уведомления с указанием даты, которое должно быть вручено лично специалисту агентства недвижимости либо отправлено заказным отправлением с уведомлением о получении. Подтверждение необходимо сохранять вместе с почтовой квитанцией, в случае судебных споров обязательно потребуется подтверждение факта извещения второй стороны о расторжении договора.

Важно! Извещения в электронном виде, по телефону или факсовым отправлением в качестве доказательной базы не принимаются к рассмотрению.

Все спорные вопросы, возникающие между риелтором и клиентом, регулируются Положениями ФЗ «О защите прав потребителей», а значит права клиентов защищены больше, чем их контрагентов.

Каждая услуга, оказанная в рамках договора, должна быть отражена в документе, подписанном всеми сторонами.

В случае отсутствия таковых штрафных санкций не будет, а вот при наличии и не исполнении обязательств – потраченные деньги, скорее всего, вернуть не удастся.

Согласно действующего законодательства потребитель получает гарантии в области сохранения прав и интересов клиента даже в случае неисполнения условий договора:

• допускается обращение в другие риелторские компании, поиск покупателя\продавца; 
• допускается отказ от услуг агентства недвижимости в любой момент при условии возмещения расходов, понесенных контрагентом;
• выставление требований о возврате денежных сумм в случае неисполнения агентством своих обязательств в определенные сроки, договор расторгается, внесенные средства возвращаются заказчику в течение 10 рабочих дней. 

Важно! В случае отказа агентством вернуть заказчику внесенные деньги в качестве авансового платежа в добровольном порядке, исполнитель сам будет выплачивать штрафные санкции, в размере, определенном судебным решением.

Источник: https://pravovedus.ru/practical-law/civil/rastorzhenie-dogovora-s-agentstvom-nedvizhimosti-riski-posledstviya/

Девушка о работе агентств по предоплате и борьбе за свои деньги: «Если вы уверены, что ваши права нарушаются — отстаивайте их и никогда не сдавайтесь»

Около года назад многие риелторские агентства напряглись из-за нерадостной для них новости: во многих СМИ со ссылкой на слова высоких чиновников сообщалось, что агентам запретят брать предоплату при оказании услуг по поиску жилья.

Единственный вариант легальной работы — «обилечивать» клиентов исключительно по факту заселения. И все же до сих пор «властители» «квадратов» продолжают брать деньги за так называемые консультационные услуги. Ставка такова — 700 или 750 тысяч за список предположительно свободных квартир.

О противостоянии с одной из таких контор рассказала настойчивая и упорная девушка под ником osatanoa.

Мы молодая пара, которая решила обратиться в агентство по совету знакомого, который нашел через него квартиру. Пришли в агентство, чтобы пообщаться с работниками компании и уточнить некоторые вопросы по их работе.

На мои вопросы у сотрудницы этого агентства Любы началась показательная «истерика». И меня поставили перед фактом: либо мы заключаем договор и работаем, либо они с нами больше не общаются. Т. к.

я была в расстроенных чувствах из-за отсутствия жилья в тот момент, на меня было очень просто надавить и я подписала с ними договор.

В будние дни я звонила в агентство и интересовалась, есть ли варианты по моему запросу. На что получала ответ: «Я вам перезвоню». Через время я перезванивала и уточняла — есть ли варианты. Ответ был следующий: «На данный момент вариантов нет, вы ведь понимаете, мы их не рисуем». Так продолжалось неделю.

Мы обсудили их работу и решили, что это нас не устраивает. Ровно через неделю мы вернулись в агентство, чтобы забрать свои деньги обратно (750 000 рублей — может быть, для кого-то это небольшие деньги, но, на мой взгляд, кому-то дарить их не стоит).

В субботу там работала одна сотрудница, которая сослалась, что не может отдать нам деньги, что эти вопросы решает замдиректора Татьяна Валентиновна. В субботу же я попросила дать мне книгу замечаний и предложений, на что получила следующий ответ: «Девушка, придете в понедельник — вернут вам ваши деньги».

А еще она же пугала меня пунктом договора 8.1, который гласит, что в случае расторжения договора я должна выплатить штраф в размере 3 базовых величин.

Не успели мы уйти из агентства, как они начали мне названивать и предлагать варианты (но я для себя решила, что с такими аферистами я работать не буду).

На следующей неделе в понедельник мне начала звонить замдиректора и предлагать варианты (интересно, что до этого неделю ни одного варианта не было, а здесь сразу несколько). Я была категорична.

Во вторник я пришла к ней с предложением вернуть мне деньги. Она утверждала, что я должна расторгнуть договор (если я расторгаю договор, я выплачиваю 3 базовых). Я попросила книгу замечаний и предложений, в которую вписала свое замечание:

«N числа заключила договор с компанией о предоставлении риелторских услуг арендатору объекта недвижимости.

По состоянию на N число агентство фактически не оказывало информационные услуги, а именно нарушало пункт договора 2.3: сообщать потребителю по его требованию все сведения о ходе выполнения поручения.

Агентство фактически не оказывало услугу на протяжении 7 календарных дней, чем нарушило пункт договора 2.10».

После того как я написала это замечание в книгу, замдиректора поинтересовалась, что я буду делать дальше. А план моих действий был следующий: написать претензию и отправить заказным письмом на их адрес и продублировать письмо на Министерство юстиции. На что она сказала: «Я свяжусь с директором, может быть, он скажет отдать вам ваши деньги» (как же просто все в этой компании).

В этот же день она мне позвонила и сообщила, что директор разрешил ей отдать мне деньги, но я должна написать заявление о расторжении договора.

В свою очередь я сообщила ей, что посоветуюсь со своим юристом. На следующий день с самого утра она мне набрала и поинтересовалась, что я собираюсь делать.

«Я жду ответ от своего юриста, когда будет ответ, тогда я появлюсь у вас в офисе», — ответила я.

Замдиректора психанула и сказала, что у нее на столе лежат мои деньги — приходите и забирайте! На что я поинтересовалась, на основании чего я их должна буду забрать.

Оказывается, я должна буду оставить у них свой договор с пометкой, что я забрала деньги. По приходе в агентство я написала расписку о том, что я забрала деньги.

И меня попросили в книгу замечаний и предложений также написать, что претензий я не имею.

Замдиректора очень хотела забрать мой экземпляр договора, но все мы знаем, что договор составляется в 2 экземплярах — один экземпляр договора для заказчика, второй — для исполнителя. Ничего у нее не вышло! После этого я забрала свои деньги и ушла из этой злосчастной конторки.

Призываю всех, кто дочитал до конца: не сдавайтесь! Если вы уверены, что ваши права нарушаются — отстаивайте их! Можете изучить закон о защите прав потребителя и на основании его защищать свои права! Я вот сейчас думаю, продолжать с ними разбираться или забыть об этой ситуации.

Источник: https://realt.onliner.by/2014/09/26/agent