Кто оплачивает все юридические моменты при заключении договора?

Хозяйственные договоры: практические советы и образцы документов

Любого субъекта хозяйствования, заключающего договоры, беспокоят вопросы, касающиеся признания договора недействительным: что нужно учесть при составлении договора, чтобы такого не случилось, и каковы основания для признания договора недействительным. В этой консультации мы расскажем, в каких случаях и в каком порядке договор может быть признан недействительным.

Основные понятия

Вопросы, связанные с признанием сделок недействительными, регламентированы:

• ст. 215–236 ГК;
• ст. 207 и 208 ХК;
• нормами специальных нормативно-правовых актов, касающихся хоздоговоров.

Кроме того, при рассмотрении этих вопросов следует руководствоваться разъяснениями ВСУ, приведенными в Постановлении № 9.

К заключению любой сделки предъявляются требования, установленные ст. 203 ГК, в частности:

1. договора не должно противоречить ГК, другим актам гражданского законодательства, а также интересам государства и общества, его моральным принципам. То есть в договор должны быть включены те условия, которые не противоречат действующему законодательству.

2. Лицо, заключающее договор, должно иметь необходимый объем гражданской дееспособности. Так, юрлица приобретают гражданскую дееспособность через свои органы управления (директор, совет директоров, правление и т. д.), которые действуют согласно учредительным документам (ст. 92 ГК). Физлица становятся дееспособными после достижения совершеннолетия.

Кроме того, физлицо может стать дееспособным в возрасте 16 лет в случае регистрации предпринимателем при наличии письменного согласия родителей, усыновителей, попечителей или органа опеки и попечительства. Таким образом, подписывать договор должны лица, имеющие на это соответствующие полномочия (от имени юрлиц) и полную дееспособность (если сторона договора – физлицо).

3. Волеизъявление участника договора должно быть свободным и осознанным. В данном случае обязательным условием заключения договора должно быть действительное желание лица заключить договор.

4. Договор должен заключаться в форме, установленной законом. Законодательство предусматривает устную и письменную формы договора, а в некоторых случаях, предусмотренных законодательством, договор подлежит нотариальному удостоверению (подробнее о форме договора см. «Форма хозяйственного договора»).

5. Договор должен быть направлен на реальное наступление обусловленных им последствий.

6. Договор, заключаемый родителями (усыновителями), не может противоречить правам и интересам их малолетних, несовершеннолетних или нетрудоспособных детей.

Нашим законодательством предусмотрено два вида недействительных сделок: ничтожные и оспоримые, которые различаются основаниями и процедурами признания сделки недействительной.

Ничтожной является сделка, недействительность которой установлена законом и для которой признания ее недействительности судом не требуется (ч. 2 ст. 215 ГК).

Например, если договор не удостоверен нотариусом в тех случаях, когда такое удостоверение является обязательным согласно законодательству, то он считается ничтожным на основании ст.

 220 ГК, которая прямо предусматривает ничтожность такой сделки.

Оспоримая сделка – это сделка, недействительность которой прямо не установлена законом, но одна из ее сторон или иное заинтересованное лицо могут оспорить эту сделку по основаниям, предусмотренным законом (ч. 3 ст. 215 ХК).

Такая сделка признается недействительной только в судебном порядке. Например, договор на выполнение работ, требующих наличия лицензии, заключен подрядчиком, не имеющим такой лицензии. В этом случае, как указано в ст.

 227 ГК, такой договор может быть признан судом недействительным.

Основания для признания сделок недействительными

Ничтожные сделки. Как мы уже отметили, недействительность таких сделок прямо установлена законом и для признания сделки недействительной не нужно решение суда. То есть в законе в этом случае должно быть указано примерно следующее: «Такой договор является ничтожным…».

Но на практике чаще всего ничтожными признаются договоры, которые нотариально не удостоверены в тех случаях, когда необходимо такое удостоверение.

Оспоримые сделки. Перечень наиболее часто встречающихся оснований для признания оспоримых сделок недействительными, предусмотренных ГК, приведем в таблице.

Основания для признания оспоримого договора недействительным

Таблица для печати доступная на странице: //uteka.ua/tables/47372-2

№ п / п	Норма ГК	Основание
1	2	3
1	Ст. 228	Договор нарушает публичный порядок, если направлен на нарушение конституционных прав и свобод человека и гражданина, уничтожение, повреждение имущества, физического или юридического лица, государства, территориальной громады, незаконное завладение им
2	Ч. 1 ст. 227	Договор заключен предприятием либо предпринимателем, которые не имеют лицензии на осуществляемый вид хозяйственной деятельности
3	Ч. 1 ст. 229	Договор заключен вследствие ошибки, касающейся обстоятельств, которые имели существенное значение для его заключения
4	Ч. 1 ст. 230	Договор заключен под влиянием обмана
5	Ч. 1 ст. 225	Договор заключен дееспособным лицом, которое в момент заключения не осознавало значения своих действий и не руководило ими
6	Ч. 1 ст. 231	Договор заключен под влиянием насилия, физического или психического давления
7	Ч. 1 ст. 232	Договор заключен в результате злонамеренной договоренности представителя одной стороны с другой стороной
8	Ч. 1 ст. 233	Договор заключен под влиянием тяжелых обстоятельств и на крайне невыгодных условиях
9	Ч. 1 ст. 234	Договор заключен без цели наступления правовых последствий, обусловленных им (фиктивный договор)
10	Ч. 1 ст. 235	Договор заключен для сокрытия реально совершенной сделки (мнимый договор)

Приведем пример из судебной практики.

Орган ГФС, проведя на предприятии проверку, признал договор на оказание маркетинговых услуг, заключенный этим предприятием, недействительным на основании ст. 228 ГК как нарушающий публичный порядок. В результате предприятию были начислены суммы налоговых обязательств и штрафные санкции, которые предприятие оспорило в судебном порядке.

Все суды были на стороне предприятия, незаконные налоговые уведомления-решения были отменены.

В обосновании такой позиции суды отмечали, что орган ГФС не смог доказать, в чем выражалось нарушение предприятием публичного порядка и каким образом он был направлен на нарушение конституционных прав и свобод человека и гражданина, уничтожение имущества физического или юридического лица, государства (постановление ВСУ от 31.10.18 г., ЕГРСР, рег. № 77537821).

Последствия признания договора недействительным

Наиболее неприятный момент в случае признания договора недействительным – последствия такого признания, а именно (ст. 216 ГК):

• по общему правилу в отношении сторон сделки проводится двусторонняя реституция, то есть каждая из сторон сделки обязана вернуть второй стороне все полученное по сделке, а если вернуть полученное в натуре невозможно, то возместить его стоимость по ценам, которые существуют на момент возмещения. Исключение: если сделка признана недействительной как совершенная с целью, заведомо противоречащей интересам государства и общества, то при наличии умысла у обеих сторон в доход государства взыскивается все полученное ими по обязательству (ст. 208 ХК). Если же умысел был у одной стороны, то она должна вернуть другой стороне сделки все полученное ею, а все, что с нее причитается, удерживается в доход государства. Заметим, что такие взыскания в доход государства могут производиться только в судебном порядке;
• сторона, виновная в заключении недействительной сделки, обязана возместить другой стороне, а также пострадавшим третьим лицам причиненные им убытки и моральный ущерб;
• признание сделки недействительной влечет за собой негативные налоговые последствия, ведь такие сделки не создают юридических последствий, следовательно, уплаченные по ним суммы не могут быть отнесены к составу расходов и в налоговый кредит (подробнее о налоговых последствиях признания сделки недействительной читайте «Признание договора недействительным: отражение в учете»).

Выводы

Заключая любой договор, будьте осмотрительны и соблюдайте все требования законодательства к данному виду договора. Ведь несоблюдение этих требований может повлечь за собой признание договора недействительным.

Различают два вида недействительных договоров: ничтожные, для признания которых недействительными не требуется решения суда, и оспоримые, признание которых не-действительными возможно только в судебном порядке.

Источник: //uteka.ua/publication/commerce-12-xozyajstvennye-operacii-9-priznanie-dogovora-nedejstvitelnym-pravovye-aspekty

Заключение договора с риэлтором: как не попасть впросак?

Современным российским законодательством не регламентирована риэлторская деятельность, поэтому и специальных договоров, которые бы заключались в связи с оказанием риэлторских услуг, не существует.

Подобные услуги могут оказывать как агентства недвижимости, так и отдельные юридические лица или юридические фирмы.

В статье попробуем разобрать наиболее очевидные моменты договоров, которые может увидеть даже человек, в планы которого продажа или покупка недвижимости не входила.

Как бы риэлтор не называл заключаемые им договора (эксклюзивный договор, договор на оказание услуг или договор поручения), они всегда являются договорами смешанного типа.

Не зависимо от названия, которое дано документу, клиент всегда должен внимательно знакомиться со всеми строчками данного договора, вникать в суть непонятных пунктов и письменно оформлять пожелания и требования, а лишь потом его подписывать.

Читая договор, потенциальный клиент риэлтора должен обратить особое внимание на обязательства компании и её ответственность. То есть, на то, за какие услуги и за какой их объём он должен будет заплатить.

Риэлторами может быть предложена как тарификация по определённым услугам, так и оплата за результат. В список тарифицируемых услуг может входить рассылка объявлений и показ вариантов.

То есть, чем больше риэлтор показывает вашу недвижимость, чем больше размещает объявлений в интернете и в газетах, тем выше его гонорар.

Стоит обратить внимание и на обязанности клиента. Учтите, что их придётся выполнять, поэтому они должны быть разумны и легко выполнимы. А теперь перейдём к подробным моментам договоров.

Шаг первый. Проверка полномочий человека, выступающего в качестве риэлтора, и документов

Во-первых: стоит снять ксерокопию паспортных данных человека, выступающего в качестве риэлтора, а также проверить, имеет ли он полномочия, позволяющие подписывать договор. Не стоит бояться, что на вас косо посмотрят, если вы попросите сделать ксерокопии документов риэлтора, это вполне нормальная практика.

Если человек, предлагающий заключение договора на оказание риэлторских услуг, выступает по доверенности от лица компании, следует запросить эту доверенность и снять её копию. В доверенности всегда указываются полномочия представителя, среди которых должно быть и подписание конкретных договоров.

При составлении доверенности некоторые компании зачастую указывают, что полномочия описаны в уставе компании.

Если в вашем договоре было обозначено именно это, то требуйте предоставить текст уставного документа и предоставления информации о том, кто и когда был назначен на соответствующую должность.

Компания, которая не пытается действовать вопреки законодательству, никогда не станет скрывать эту информацию.

Во-вторых: изъявите желание ознакомиться с учредительными документами, а именно, свидетельством о постановке агентства недвижимости или юридической фирмы на налоговый учёт, а также свидетельством о его государственной регистрации. Это поможет убедиться, что риэлтор не является “чёрным”.

В-третьих: узнайте юридический адрес компании и проверьте, не соответствует ли он какой-то комнате в жилом доме. Существуют риэлторские компании, которые пользуются арендованной комнатой, а в учредительном документе указывают несуществующий адрес. Это покажет, ведёт ли компания не совсем законную деятельность, или является порядочной.

Шаг второй. Знакомство с договором

Использование шрифтов разных размеров вошло в практику компаний. Хоть порядочный риэлтор и не станет использовать разные шрифты, всё же они встречаются практически в любом договоре.

Обычно за мелким шрифтом скрывают материальную ответственность организации или непосредственно самого агента, заключающего договор. Следует внимательно изучать пункты, написанные более мелким, нежели вся остальная информация, шрифтом.

Шаг третий. Замечаем особенности

• Договором указано, кто именно должен заниматься сбором документов.
• Иногда продавца просят передать риэлтору на хранение документы и это подчёркивают в договоре. Этот пункт хоть и настораживает, всё же легко объясним: покупатели отказываются вносить аванс за квартиру, если риэлтор не предъявляет подлинные документы. Для вашей же безопасности и большей уверенности стоит составить акт приёма-передачи документов на хранение, который будет дополнять договор.
• Документально должны быть подтверждены обязательства клиента, по которым он должен выполнять требования риэлтора по поводу явки в определённое время в назначенное им место. Например, это касается показа квартиры или совершения самой сделки. Если клиент отказывается прибыть в определённое время в назначенное место и при этом не изъявляет желания перенести её, это может расцениваться как уклонение от обязательств. В том, что риэлторская компания потребует предоставления информации о местонахождении клиента, его семейном положении и документах, нет ничего необычного. Основываясь на этой информации и документах, риэлтор работает, планирует встречи и решает другие вопросы, поэтому любое скрытие информации или подача ложной информации могут повлечь за собой как минимум срыв сделки.
• Клиент должен содействовать просмотру предложенных риэлтором вариантов, что обязательно включают в договор. Если клиент всячески отходит от данного пункта и не желает, например, показывать свою недвижимость потенциальным покупателям, риэлторская компания может расценивать это как отказ от выполнения обязательств или же как расторжение договора. В таком случае клиент будет обязан выплатить неустойку.
• Договором может быть предусмотрен пункт, в котором говорится о подписании и предоставлении риэлтору доверенности по сбору документов. Без данного документа риэлтор просто не сможет представлять интересы клиента в той или иной организации.
• Пункт, указывающий, что клиент риэлторской компании должен письменно оформлять свои требования и пожелания, должен присутствовать в договоре. В этом нет никакого подвоха и даже наоборот: при каких-то разногласиях будет легче доказать, что риэлтор нашёл совсем не тот вариант, который хотел его клиент.
• Вполне нормальным является требование о том, что по окончании работ будет подписан акт выполненных работ. У сотрудников компаний есть свои обязательства, в компаниях существует финансовая дисциплина и требуется отчётность, поэтому закрывать договоры им необходимо.
• В договоре может быть указано на право привлечения третьих лиц для исполнения каких-либо обязательств по договору. То, что могут привлекаться дополнительные сотрудники (адвокат, юристы или кто-либо ещё), помощь которых будет необходима при проведении сделки, не должно вас смущать.
• Профессиональная ответственность риэлторской компании и её сотрудников может быть застрахована. Это говорит о том, что компания является сертифицированной, и не должно смущать клиента.

Шаг четвёртый. Возможные минусы

Во-первых: в договорах с некоторыми компаниями присутствует пункт, согласно которому сотрудник компании имеет право на разницу между ценой продажи и ценой, указанной в соглашениях с клиентом. Иначе говоря, этот пункт предусматривает скрытую комиссию, которую компания попытается заработать помимо суммы, заплаченной официально за предоставленные услуги.

Во-вторых: нередко в договоре указывается запрет общения между человеком, заключившим договор, и собственником приобретаемой недвижимости (его представителями). Это может свидетельствовать о намерениях заработать на скрытой комиссии.

В-третьих: договор с риэлтором может содержать пункт, по которому клиент за расторжение договора в одностороннем порядке должен будет выплатить неустойку в размере определённой платы. Обратите внимание, что эта неустойка не может превышать риэлторскую комиссию, которая составляет 3-6 % от стоимости недвижимого имущества.

При использовании этой статьи обязательно используйте прямую ссылку на сайт rucountry.ru

Источник: //rucountry.ru/note/zakljuchenie_dogovora_s_rieltorom_kak_ne_popast_vprosak_28136.html

Договор купли-продажи: основные пункты и дополнения. Уделите должное внимание всем деталям документа

Любая сделка на вторичном рынке предусматривает заключение договора купли-продажи. Он состоит из обязательных пунктов и дополнений. Участники сделки имеют право в договоре отразить свои условия и важные моменты. При возникновении любых сложностей они будут веским доказательством, чтобы отстоять права в суде.

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.

Корреспондент портала Metrinfo.ru постарался разобраться в том, на что нужно обратить внимание до того, как договор купли-продажи станет официальным документом.

Первый вопрос, который эксперт рекомендует прояснить: с кем вы договариваетесь? Действительно ли человек, называющий себя хозяином квартиры, им является? Нет ли других собственников? Будут ли они согласны с условиями продажи (да и вообще с самой продажей)? Если кто-то называет себя представителем собственника, он должен иметь соответствующую доверенность.

Далее в предварительном договоре следуют все детали будущей сделки. Прежде всего, цена. Порядок оплаты. В каком месте будет проходить сделка. Кто будет нести расходы по ее (сделки) заключению. Даже такие вопросы, как последующее освобождение квартиры и передача ключей, тоже лучше обсудить заранее.

«От того, насколько четко будут обозначены условия в предварительном соглашении, зависит, будет ли заключен договор купли-продажи, а также последствия для сторон в случае, если договор заключен не будет, – говорит Оксана Щеславская, юрист компании «Пересвет-Недвижимость».

– Большое значение имеют формулировки – в зависимости от них предварительный договор может быть расценен судом как договор залога, как долговая расписка, как договор поручения и т.д.

От этого зависит, сможет ли покупатель в случае незаключения основного договора вернуть уплаченные им продавцу деньги, можно ли будет в судебном порядке обязать продавца заключить основной договор либо заставить возместить убытки».

Что должно быть в этом документе? «Подробное описание сторон сделки: ФИО, пол, дата рождения и т.д., – перечисляет Дмитрий Аверин, руководитель юридического департамента компании «Новое Качество».

– Это все важные моменты: не указание, например, пола, например, является основанием для приостановки регистрации сделки». Также необходимо описание предмета сделки на основании данных органов ФРС и БТИ.

И, разумеется, цена (о ней мы подробно поговорим чуть позже), а также сроки оплаты и сроки передачи имущества.

Помимо вышеперечисленных аспектов (они обязательны с юридической точки зрения) есть и другие. Формально без них можно обойтись, но лучше все же сделать. «Неплохо было бы описать состояние квартиры (учитывая, что это вторичный рынок), хотя бы в общих чертах, чтобы избежать возможных претензий в дальнейшем, – говорит Дмитрий Аверин.

– Если квартира продается с мебелью, желательно описать ее тоже». Также хорошо бы указать, – кто, в каком порядке, в какие сроки и за чей счет передает документы на регистрацию сделки.

Еще аспект: если оплата производится после госрегистрации, будет ли в этот период квартира находиться в залоге у продавца? Обычно органы ФРС в подобных случаях по умолчанию ставят запись о залоге – покупателю потом придется потратить массу времени и сил, чтобы снять его.

Ольга Варакутина («МИЦ-недвижимость») напоминает и о такой проблеме, как телефонный номер.

Дело в том, что по правилам МГТС телефон принадлежит не квартире, а человеку – соответственно, продавец квартиры может написать на телефонный узел заявление с просьбой перевести номер на его новый адрес.

Покупатель остается, таким образом, без телефона – чтобы поставить новый, ему придется опять-таки тратить время и силы.

Дело в том, что деньги, вырученные от продажи квартиры, являются доходом, с которого продавцу следует заплатить подоходный налог – 13%. Правда, ст. 220 Налогового кодекса (НК) предоставляет налогоплательщику т.н. налоговый вычет – если он владел продаваемой недвижимостью более трех лет, то на полную сумму. Если менее – до 1 млн. руб.

Что это означает на практике? Квартиры (во всяком случае, в Москве) стоят значительно больше миллиона. Возьмем для примера, что владелец со «стажем» менее трех лет продает свою недвижимость за 4 млн. руб. Вычетом не покрывается 3 млн. (4-1), и 13% с этой суммы составит 390 тыс. руб. Именно столько налогов и придется заплатить. Многовато…

На рынке давным-давно изобретена схема, позволяющая уходить от налогов: в договор просто записывалась заниженная сумма. Долгие годы ситуация пребывала в более-менее стабильном состоянии – фискалы время от времени строго грозили пальчиком, но никаких реальных шагов по отлову и наказанию окаянцев не предпринимали.

Нынешней осенью (кризис, однако!) ситуация изменилась: «уклонистами» занялись всерьез.

По информации, которой с нами поделился Феликс Альберт, президент компании «ХИРШ-Россия», прежде сотрудники налоговых органов пытались воздействовать на продавцов, но те обычно твердо стояли на своем: квартира продана за миллион, и точка! Теперь тактика иная: сначала идут к покупателям и говорят, что приобретение квартиры существенно дешевле рынка является материальной выгодой, с которой покупатель обязан заплатить налог. Обычно покупатель имеет доказательства того, сколько он заплатил за квартиру в реальности: при сделках всегда оформляются расписки в получении денег, причем на истинные суммы. Стремясь отвести от себя угрозу, покупатель предъявляет эти расписки налоговикам, а те идут с ними уже к продавцам. «Учитывая, что суммы, на которые здесь обманывали государство, исчисляются многими сотнями тысяч рублей, все это чревато для продавцов уже не административной, а уголовной ответственностью», – мрачно прогнозирует Феликс Альберт.

Прояснить вопрос с юридической точки зрения мы попросили Оксану Щеславскую («Пересвет-Недвижимость»). По ее словам, стороны договора вправе установить любую цену – это закреплено в ст. 421 ГК РФ. Единственное условие – чтобы цена квартиры была установлена сторонами в письменной форме (ст. 555 ГК РФ). Однако в НК имеется ст.

40, где говорится, что при осуществлении контроля за полнотой исчисления налогов налоговые органы вправе в определенных случаях проверять правильность применения цены по сделкам. И в случаях, когда цены отклоняются более чем на 20% от средних рыночных для идентичных товаров, налоговый орган имеет право доначислить налог и пени.

«Таким образом, у сторон договора купли-продажи квартиры действительно есть право свободно устанавливать размер цены, а у налоговых органов – начислить налог исходя из рыночной цены», – резюмирует Оксана Щеславская.

Thedayafter
Основным этапом при продаже, как мы уже сказали, является государственная регистрация договора органами ФРС. Однако это еще не окончательное завершение процесса.

«Договор купли-продажи считается исполненным, когда стороны выполнили действия, составляющие предмет договора: продавец передал, покупатель принял квартиру, покупатель уплатил оговоренную цену, – говорит Ольга Варакутина («МИЦ-недвижимость»). – Это подтверждают акт приема-передачи квартиры и расписка продавца в получении им от покупателя соответствующей суммы денег.

Обычно акт приема-передачи подписывают при фактической передаче квартиры, когда продавец отдает покупателю ключи и расчетные книжки».

Что касается расписки в получении денег, то она, отмечает Оксана Дивеева, директор департамента продаж жилой недвижимости компании Blackwood, является основным документом, подтверждающим факт оплаты.

Расписка должна быть собственноручно написана продавцом, в ней обязательно указывается дата и место составления. Должны быть названы паспортные данные сторон, сумма, основания передачи денег (т.е.

упоминаться договор купли-продажи квартиры), а также содержаться фраза вроде «материальных претензий не имею».

…Теоретически возможно, что одна из сторон станет уклоняться от исполнения договора. «Ситуация, чтобы продавец уже продал квартиру и отказывался получать деньги за нее – малореальна, – говорит Ольга Варакутина («МИЦ-недвижимость»).

– А вот случаи, когда продавец не выдерживает сроков освобождения, бывают. Например, он планировал сделать ремонт в новой квартире за две недели, но не успел.

В таком случае стороны снова договариваются, определяют для себя новые условия, например, продавец оплачивает покупателю один месяц за аренду съемной квартиры».

И, конечно, всегда возможен вариант обращения в суд. Правда, как единодушно говорят опрошенные нами эксперты, такие случаи крайне редки.

«Само желание нарушить появляется только в том случае, когда сторона видит, что ее за это не накажут, – высказывает общее мнение Дмитрий Аверин («Новое Качество»).

– А если в договоре четко прописаны все действия, сроки и меры за неисполнение, то какие могут быть уклонения?».

Источник: //www.metrinfo.ru/zakon/articles/dogovor-kupli-prodazhi-osnovnye-punkty-i.57565.html

Договор комиссии: правовые аспекты

Источник: //uteka.ua/publication/commerce-12-dokumentooborot-2-dogovor-komissii-pravovye-aspekty

Договор купли-продажи – особенности подписания документа. Важные аспекты купли-продажи – на что обратить внимание?

Договор покупки-продажи является очень серьезным документом, при заключении которого необходимо обращать внимание на все его аспекты. Неправильно составленный договор может принести массу проблем в будущем. Например, ваше право на имущество может быть оспорено в суде.

Для того чтобы вы имели представление на что необходимо обращать свое внимание в договоре и как принять квартиру, мы подготовили для вас эту статью.

Договор – это официальный документ, который входит в силу только при условии, если он составлен на основе всех необходимых требований, прописанных в Государственном Кодексе Украины, а именно:

Важные пункты при подписании договора купли-продажи

• Паспортные данные обеих сторон участников сделки и их подписи

Первое, на что вам необходимо обратить свое внимание – это паспортные реквизиты и подписи участников сделки (продавца и покупателя).

Вся информация должна быть записана достоверно, без ошибок и опечаток, так как даже одна ошибка в фамилии или номере паспорта может сделать договор недействительным.

В том случае, если процесс купли-продажи совершается третьими лицами, которые действуют от вашего лица по доверенности, в договоре указываются реквизиты доверенности и данные доверителей.

Обратите внимание, что фамилия будущего правообладателя объекта недвижимости в правоустанавливающих документах должна совпадать с той, которая значится в паспорте.

• Объект недвижимость, по отношению которого совершается сделка

Договор купли-продажи заключается по отношению определенного объекта недвижимости. В договоре прописываются все основные сведенья про объект: адрес, назначение помещения, дата постройки, общая и жилая площадь, этажность, архитектура помещения, продовольственное снабжение и другие технические характеристики, содержащиеся в паспорте жилья и справке из БТИ.

• Стоимость объекта недвижимости

Стоимость объекта недвижимости устанавливается из расчета «определенная сумма за квадратный метр». В договоре прописывается полная стоимость, на основе общего метража.

В договоре должен быть прописан порядок оплаты. Если вы осуществляете оплату полной стоимости на месте, то вы прописываете общую сумму прописными буквами и рассчитываетесь за объект недвижимости доверенному лицу компании. В том случае, если продавец предоставляет возможность отсрочки или кредита, но все кредитные обязательства четко прописываются в договоре.

• Права и обязанности сторон

Каждый договор купли-продажи сугубо индивидуальный, в нем указываются как основные права и обязательства сторон, так и определенные нюансы, которые может выдвинуть продавец по отношению объекта недвижимости.

Чтобы обезопасить себя от возможных уловок, например, в случае приемки квартиры вы не обнаружили никаких изъянов недвижимости, но через время вы увидели некие неисправности, но в договоре не указано, что продавец должен устранить данную проблему; обращайте внимание на каждый пункт и вносите свои правки.

• Срок исполнения обязанности передать товар

• Правовые последствия отказа продавца передать товар

Правила устранения недочетов квартиры при заключении договора купли-продажи

Если есть какие-то недочеты по квартире кто и когда их обязан устранить, до подписания договора или после? Данный вопрос является первостепенным, когда покупатель недвижимости сталкивается с первыми проблемами некачественного жилья. Следует начать с того, что для начала необходимо определиться о каком объекте недвижимости идет речь – вторичный или первичный рынок. Сегодня, мы с вами обсудим вопрос со стороны приобретения квартиры от компании-застройщика.

Стоит сразу отметить, что не стоит путать договор о купле-продаже и акт приема-передачи недвижимости от застройщика к покупателю. Договор о покупке недвижимости заключается по отношению объекта недвижимости. Он может быть подписан на разных стадиях строительства, после чего он является подтверждением вашего права на собственность.

Акт приема-передачи недвижимости осуществляется после того, как застройщик готов передать предмет договора вам во владение.

Процесс приемки квартиры – это не просто радостный момент, это процесс, на протяжении которого вы можете высказать все свои замечания, задокументировать их и потребовать выполнения от застройщика.

После процесса приемки квартиры вы имеете право не подписывать акт до устранения всех обнаруженных проблемных зон. В другом случае вы можете подписать акт, но к нему добавить специальное приложение, в котором четко прописаны дефекты и сроки на их выполнение.

Если процесс приемки для вас оказался чрезмерно радостным, вы упустили момент оценки передаваемой недвижимости в собственность, но после вы обнаружили некие недостатки, то вам в помощь приходят такие статьи Гражданского кодекса, как 679-680:

На что необходимо обратить внимание при приеме квартиры?

Когда вы приходите на приемку квартиры, вам необходимо иметь при себе, как минимум, блокнот и ручку, тестер электроэнергии, уровень для определения ровности стен. Данные приспособления помогут вам сделать минимальную проверку на качество произведенных и предложенных для оценки работ.

Обратите ваше внимание на:

• Стяжку – распространенная проблема для застройщиков. Неровности, бугры и трещины не должны попасться под ваше поле зрения.
• Стены – проверяйте ровность стен уровнем и следите за тем, чтобы не было в стенах трещин, дыр и любых неровностей, которые невозможно исправить с помощью штукатурки.
• Качество окон – наличие трещин, плотность прилегания стеклопакета к оконной раме, наличие ручек и надежность их крепления.
• Качество дверей – насколько плотно прилегает дверная коробка к стене, качество работы дверного механизма.
• Электрику – наличие и количество розеток, напряжение в сети.
• Систему водоснабжения – путем наружного осмотра, поверки действия систем, а также просмотра технического заключения приемочной комиссии. Обратите внимание, если ли ржавчины на трубах, трещины в системе водопровода, не течет ли вода.
• Систему отопления – наличие батарей и их равномерное распределение по всей площади квартиры.
• Систему вентиляции – наличие вентиляционных отверстий в ванной комнате, туалете, а также кухне, а также их работу.

Данный список не является статичным, вы можете его дополнить своими пунктами. Главное при осмотре квартиры не терять бдительность, постараться обратить внимание на все аспекты, дабы в дальнейшем не иметь проблем и наслаждаться жизнью в новом доме.

Наилучшим решением для вас будет – взять на приемку квартиры специалиста, который сможет оценить уровень качества недвижимости и ознакомиться со всеми сопутствующими документами.

Источник: //novabydova.com.ua/blog/podpisanie-dogovora-kupli-prodazhi/

Образец 1 Договор комиссии № 123/543 г. Киев                                                                                                                                                01.12.16 г. Общество с ограниченной ответственностью «Поле» (далее – Комиссионер) в лице директора Новацкого Петра Ивановича, действующего на основании устава, с одной стороны, и Общество с ограниченной ответственностью «Сокол» (далее – Комитент) в лице директора Петренко Татьяны Николаевны, действующей на основании устава, с другой стороны (далее – Стороны), заключили этот договор комиссии (далее – Договор) о нижеследующем: 1. Общие положения 1.1. Комиссионер обязуется по поручению Комитента за комиссионное вознаграждение от своего имени заключить договор на продажу продукции, указанной в п. 1.2 Договора, с третьим лицом (далее – Покупатель). 1.2. Продукцией по Договору является: комплект постельного белья, артикул 123456/76543, стоимостью 450 грн/шт. 2. Права и обязанности Комиссионера 2.1. Комиссионер обязан: 2.1.1. Самостоятельно найти Покупателя на продукцию Комитента, выполнить всю преддоговорную работу и заключить с Покупателем договор купли-продажи продукции, указанной в п. 1.2 Договора. 2.1.2. Получить у Комитента продукцию, предназначенную для продажи в соответствии с условиями Договора, и принять все необходимые меры для ее надлежащего хранения. 2.1.3. Еженедельно (по понедельникам до 15.00) представлять Комитенту отчет о выполнении поручения. 2.1.4. Передать все средства, полученные по договору (договорам) купли-продажи с Покупателем. 2.1.5. Сохранять конфиденциальность данных, которые стали ему известны в связи с выполнением Договора. 2.2. Комиссионер имеет право: 2.2.1. Получить комиссионное вознаграждение, а также компенсацию расходов, связанных с выполнением Договора, в размере и порядке, которые установлены Договором. 2.2.2. Отказаться от выполнения условий Договора при нарушении Комитентом договорных обязательств. 3. Права и обязанности Комитента 3.1. Комитент обязан: 3.1.1. Передать Комиссионеру продукцию для продажи в соответствии с условиями Договора. 3.1.2. Принять отчет Комиссионера, рассмотреть и утвердить его. 3.1.3. На основании отчета Комиссионера выплатить последнему комиссионное вознаграждение, а также возместить расходы, понесенные Комиссионером при выполнении Договора (при наличии таковых), в размере и на условиях, определенных Договором. 3.2. Комитент имеет право: 3.2.1. В течение 30 дней с момента получения отчета Комиссионера направить мотивированное возражение. При отсутствии такого возражения отчет считается принятым. 4. Порядок расчетов 4.1. Размер комиссионной платы за одну единицу проданной Комиссионером продукции в соответствии с п. 1.2 Договора составляет 50,00 грн. 4.2. Денежные средства, полученные от продажи продукции Комитента, Комиссионер перечисляет еженедельно на расчетный счет Комитента одновременно с подачей отчета (в соответствии с пп. 2.1.3 Договора). 4.3. Все расходы Комиссионера, осуществленные им для надлежащего выполнения условий Договора, отражаются им в отчете (пп. 2.1.3 Договора). Комитент возмещает только те расходы Комиссионера, которые были согласованы с Комитентом. 4.4. Комиссионное вознаграждение, а также затраты Комиссионера при выполнении Договора (при наличии таковых), выплачиваются Комиссионеру в течение двух банковских дней с момента поступления на счет Комитента средств, полученных от договоров купли-продажи с Покупателем. 5. Ответственность Сторон 5.1. За невыполнение либо ненадлежащее выполнение обязательств по Договору Стороны несут ответственность согласно нормам действующего законодательства и условиям Договора. 5.2. В случае нарушения Комиссионером срока перечисления средств, полученных по договору купли-продажи с Покупателем (п. 4. 4 Договора), Комиссионер уплачивает Комитенту пеню в размере двойной учетной ставки НБУ за каждый день просрочки платежа. В случае просрочки платежа на срок более 10 календарных дней помимо пени Комиссионер уплачивает в пользу Комитента штраф в размере 20 % просроченной суммы. 5.3. В случае нарушения Комитентом сроков уплаты комиссионного вознаграждения, а также возмещения расходов Комиссионера, связанных с выполнением Договора, Комитент уплачивает Комиссионеру пеню в размере двойной учетной ставки НБУ за каждый день просрочки платежа. 5.4. Сторона, нарушившая условия Договора, обязана возместить ущерб, причиненный таким нарушением. 5.5. Уплата пени и штрафных санкций не освобождает Сторону от обязательств по возмещению убытков в полном объеме и выполнению обязательств по Договору. Все штрафные санкции уплачиваются Сторонами в добровольном порядке на основании обоснованной претензии (с расчетами и доказательствами) либо в порядке судебного разбирательства. 5.6. Возмещение Стороной ущерба, причиненного нарушением условий Договора, не освобождает ее от обязанности выполнить Договор в натуре, если иное прямо не предусмотрено действующим законодательством Украины. 6. Разрешение споров 6.1. Все споры, касающиеся выполнения Договора, разрешаются путем проведения переговоров между Сторонами. 6.2. В случае невозможности разрешения споров путем переговоров такие споры передаются на рассмотрение в хозяйственный суд по месту нахождения ответчика. 7. Форс-мажор 7.1. Стороны освобождаются от ответственности за невыполнение либо ненадлежащее выполнение договорных обязательств, если такое невыполнение является следствием действия обстоятельств непреодолимой силы (стихийные бедствия, война, военные действия, блокада, эмбарго, введение чрезвычайного положения, ограничение импорта, экспорта, повышение ставок пошлин, налогов, отмена льгот, дотаций, специальных режимов либо другие действия государств, делающие невозможным выполнение Сторонами своих обязательств, а также пожары, наводнения, иные стихийные бедствия или сезонные природные явления, забастовки, эпидемии и все другие случаи и обстоятельства, обычно признаваемые таковыми в хозяйственной практике), вследствие чего у Стороны отсутствует возможность выполнения обязательств по Договору. 7.2. Сторона, которая ссылается на обстоятельства непреодолимой силы, обязана не позднее трех дней с момента их наступления направить по электронной почте или курьерской службой другой Стороне сообщение о действии таких обстоятельств. При этом срок действия указанных обстоятельств должен быть подтвержден документально. Достаточным доказательством действия форс-мажорных обстоятельств является документ, выданный Торгово-промышленной палатой Украины, который должен быть направлен другой Стороне в течение 14 дней с момента извещения о таких обстоятельствах. 7.3. С прекращением действий обстоятельств непреодолимой силы Сторона, попавшая под воздействие таких обстоятельств, обязана немедленно направить уведомление об этом другой Стороне. В нем должен быть указан срок, на протяжении которого предусматривается исполнить обязательства по Договору. 8. Действие Договора 8.1. Договор считается заключенным и вступает в силу с момента его подписания Сторонами и скрепления печатями Сторон (при наличии) и действует до 31 декабря 2017 года. 8.2. Все изменения и дополнения в Договор могут быть внесены только с согласия Сторон, оформленного дополнительным соглашением к Договору, которое после подписания Сторонами становится неотъемлемой частью Договора. 8.3. Действие Договора может быть досрочно прекращено по инициативе одной из Сторон в случае предоставления инициирующей Стороной письменного уведомления не позднее чем за 20 рабочих дней до даты прекращения Договора, а также в других случаях, предусмотренных действующим законодательством. 9. Заключительные положения 9.1. Стороны гарантируют друг другу конфиденциальность данных, полученных в рамках выполнения условий Договора. 9.2. После подписания Договора все предварительные переговоры, переписки, договоры, протоколы о намерениях и любые другие устные либо письменные договоренности Сторон по вопросам, касающимся Договора, утрачивают юридическую силу, но могут приниматься во внимание при толковании условий Договора. 9.3. Стороны несут полную ответственность за правильность указанных ими в Договоре реквизитов и обязуются своевременно в письменной форме уведомлять другую Сторону об их изменении. 9.4. Уступка права требования и(или) перевод долга по Договору одной из Сторон третьим лицам допускается исключительно с письменного согласия другой Стороны Договора. 9.5. Договор составлен в двух аутентичных экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному для каждой из Сторон. 10. Реквизиты и подписи Сторон