Могут ли родственники оспорить договор ренты с пожизненным иждивением, если подписавшая дееспособна?

Интересное решение вынесла Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ, разбираясь с правами гражданки, получившей недвижимость по договору ренты.

С иском к получателю ренты обратились наследники пенсионерки, которая при жизни отписала свое жилье за уход и содержание.

Местные суды пошли навстречу пожеланиям родственников – сына и сестры покойной – забрать у получательницы ренты недвижимость и включить квартиру в их наследство.

С такими решениями не согласился Верховный суд РФ и защитил права получательницы квартиры, заодно объяснив, какие правовые нормы защищают права тех, кто связан с договорами ренты.

Эта история случилась в столице. В суд пришли родные, недовольные тем, что квартира по договору пожизненной ренты досталась чужому человеку. Истцы были уверены, что это их наследство, которое они попросили суд отнять и разделить пополам.

Ренту жилья обяжут ставить на учет

Свои требования родственники аргументировали тем, что по закону имеют право на обязательную долю в наследстве.

А еще, по их мнению, регистрация перехода прав собственности на квартиру к чужой им гражданке случилась уже после смерти их родственницы.

Они доказывали в суде, что, хотя эта женщина зарегистрировала на себя право собственности на квартиру, она во владение жильем еще не вступила и коммунальные платежи платить не начала.

Суды – районный и городской – с доводами родственников полностью согласились. Тогда ответчица, у которой отняли жилье, дошла до Верховного суда, где после изучения дела согласились с ее аргументами.

Верховный суд сказал, что есть “основания для отмены состоявшихся по делу судебных постановлений”. Потому как судами первой и апелляционной инстанции допущены “нарушения норм материального права”.

Вот как выглядела эта ситуация по мнению Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда. Между пожилой собственницей квартиры и некой гражданкой был заключен и заверен у нотариуса договор пожизненного содержания с иждивением.

По условиям договора квартира пенсионерки переходит бесплатно в собственность ее помощницы, за что она обязуется пожизненно полностью содержать пожилую женщину, у которой до конца дней остается право бесплатно пользоваться жильем.

После подписания договора представитель пенсионерки по ее доверенности обратился в управление Росреестра с заявлением и необходимыми документами о государственной регистрации перехода прав собственности на квартиру новой владелице. Прошло немного времени, и пожилая женщина умерла. Так что переход права собственности был зарегистрирован уже после смерти пенсионерки.

Если человек заключил договор ренты, значит, он уже выразил свою волю передать квартиру

Районный суд, разбирая жалобу родственников, исходил из того, что ни одна из сторон по договору пожизненного содержания к исполнению договора не приступала. Квартира получательнице ренты передана не была, и та ее не успела принять. Доказательств, что помощница приносила продукты и лекарства, в суд не представлено.

А еще истцы заявили, что правоспособность родственницы прекратилась в момент ее смерти. Из этого следует, что договор пожизненного содержания прекратился именно в этот день. По логике истцов выходит, что переход права собственности после смерти не мог быть зарегистрирован. Апелляцию такие доводы вполне устроили.

А Судебная коллегия по гражданским делам ВС заявила, что с этими выводами она не согласна. И объяснила, почему.

Верховный суд разъяснил, как платить пожизненную ренту

В Гражданском кодексе есть 432-я статья. Там сказано, какой договор считается заключенным. В другой статье того же кодекса – 601-й – говорится о договоре пожизненного содержания.

В нашем случае договор ренты заключен правильно, удостоверен у нотариуса и по закону госрегистрации не подлежал. Его никто не признавал незаключенным.

Более того, из материалов суда видно, что родственники по ходу дела изменили свои исковые требования и отказались от желания признать его недействительным. А требований признать его незаключенным они не выдвигали.

//www.youtube.com/watch?v=soJRkFNIBlc

При жизни пенсионерка не требовала расторгнуть договор по причине, что помощница не выполняет свои обязательства.

Верховный суд сказал: раз пенсионерка заключила договор ренты, значит, она выразила свою волю передать квартиру, сама дала при жизни доверенность для регистрации на помощницу перехода права собственности.

Доверенность не отзывала. Поэтому сам факт ее смерти не препятствует государственной регистрации перехода права собственности на квартиру.

Факт смерти лишь прекратил обязательства для помощницы выплачивать пожизненную ренту.

Все эти обстоятельства, подчеркнул Верховный суд, не были учтены местными судами, что в итоге “привело к вынесению незаконных судебных постановлений”.

Верховный суд все решения по этому делу отменил и велел пересмотреть спор с учетом его замечаний.

Источник: //rg.ru/2018/03/05/vs-raziasnil-prava-naslednikov-na-zhile-otdannoe-po-dogovoru-renty.html

Договор пожизненного содержания: как и в каких случаях можно оспорить

В современном мире пенсионерам приходится нелегко, ведь если учесть стоимость коммунальных услуг, продуктов питания, лекарств, то получается, что положение одинокого пожилого человека является затруднительным. Поэтому с недавнего времени многие пенсионеры стали обращать внимание на договор о пожизненном содержании.

С помощью этого документа они могут улучшить свое материальное положение и изменить жизнь в лучшую сторону.

Сегодня мы рассмотрим такие вопросы: могут ли родственники оспорить договор пожизненного содержания; как нотариально заверить такой договор и какие документы нужны для этого, налогообложение данного договора.

Договор пожизненного содержания (ухода) заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению.

Договор пожизненного содержания (ухода), по которому передается приобретателю в собственность недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации (ст.745 ГК).

В случае несоблюдения установленной формы заключения договора пожизненного содержания (ухода) он считается недействительным.

Момент возникновения прав и обязанностей между сторонами, предусмотренных договором содержания (ухода), наступает с нотариального удостоверения договора.

В этот момент также возникает и право собственности у приобретателя по имуществу, которое ему передастся по договору, кроме недвижимого имущества, возникновения права собственности в отношении которого действующее законодательство связывает с государственной регистрацией сделки (ст. 334 ГК).

Важно! Право собственности на имущество, подлежащее государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в соответствующих государственных органах, о чем в договоре осуществляется соответствующая запись.

Особенности договора пожизненного содержания

1.  Имущество переходит в собственность приобретателя, однако распоряжаться таким имуществом приобретатель при жизни отчуждателя не сможет, поскольку при удостоверении договора пожизненного содержания (ухода) налагается запрещение отчуждения имущества в установленном порядке, о чем делается надпись на всех экземплярах договора (статья 73 Закона Украины «О нотариате»).
2. Обязательства пожизненного содержания имеют личностный характер, поскольку устанавливаются относительно конкретно определенного физического лица.
3. Договор пожизненного содержания может быть заключен в пользу третьего лица (иждивенца), которому приобретатель должен предоставить пожизненное содержание и уход.
4.  Этот договор носит длительный характер и требует от приобретателя постоянного и систематического выполнения своих обязанностей.

Частью 4 ст. 746 Гражданского кодекса Украины предусмотрено, что договор пожизненного содержания (ухода) может быть заключен отчуждателем в пользу третьего лица.

Предметом договора может быть:

1. Жилой дом или его часть.
2. Квартира или ее часть.
3. Иное недвижимое имущество (земельный участок, садовый дом, дача, гараж, нежилое здание, нежилое помещение, производственный комплекс, движимое имущество, на которое распространяется режим недвижимого имущества и т.д.).
4. Движимое имущество, имеющее значительную ценность. Законодательство не устанавливает стоимостного выражения значительной ценности такого имущества или примерного перечня таких вещей. Таким движимым имуществом могут быть: транспортные средства, антикварные вещи, произведения искусства, культурные ценности, драгоценности, коллекции из перечисленных предметов, оборудование, ценные бумаги, нематериальные активы, в том числе объекты права интеллектуальной собственности и т.д.

По договору пожизненного содержания одна сторона (далее по тексту — отчуждатель) должна передать в собственность жилой дом, квартиру или их часть, другое недвижимое имущество или движимое имущество, имеющее значительную ценность. Вторая сторона (далее по тексту — приобретатель) должна обеспечить пожизненное содержание и (или) уход владельца имущества.

Поэтому договор пожизненного содержания (ухода) – это смешанный договор, в котором речь идёт и о передаче имущества, и о предоставлении услуг.

С каким набором документов идти к нотариусу:

• обе стороны предоставляют паспорта Украины и идентификационные коды;
• технический паспорт на квартиру или дом;
• государственный акт на землю (если по договору отчуждается участок земли) и справка о денежной оценке земельного участка;
• документ, подтверждающий права собственности на недвижимость;
• удостоверения (если есть), которые дают льготы.

Договор пожизненного содержания заверяется в нотариальной конторе по месту расположения недвижимости. Как правило, при заключении договора вторая сторона передает до 30% стоимости жилья отчуждателю и обязуется каждый месяц выплачивать на содержание определенную сумму.

Важно! Если отчуждается автомобиль, то документ можно удостоверять у любого украинского нотариуса.

Инструкция:

1. Согласовать сторонами все существующие условия договора пожизненного содержаня: размер и сроки пожизненного материального обеспечения в содержании отчуждателя, (выплата определенной суммы денег в виде ренты каждый месяц/год, или единоразово после подписания договора). При отправке раз в месяц денег по почте или на счет отчуждателя квитанции будут веским доказательством добросовестности приобретателя. Можно предоставить различные виды досмотра: своевременное и калорийное питания, бытовое и медицинское обслуживания, врачебные препараты, художественной и другой литературой, предоставлять возможность посещаемости культурно-развлекательных учреждений (театров и кинотеатров и т.п.).
2. Обратиться к нотариусу за предварительной консультацией по пакету документов, необходимых для заключения сделки.
3. Отчуждателю сделать оценку помещения, что необходимо при заключении сделки, связанной с оформлением договора, уплатой госпошлины( 1% от суммы сделки). Приобретатель оплачивает нотариальные услуги и государственную регистрацию.
4. Желательно при заключении договора, предоставить нотариусу справку о состоянии психического здоровья и дееспособности отчуждателя, в противном случае возможны неприятные последствия.
5. Предоставить нотариусу весь необходимый пакет документов.

Важно! Приобретатель обязан в случае смерти отчуждателя похоронить его, даже если это не было предусмотрено договором пожизненного содержания.

Если приобретателями являются несколько физических лиц, они становятся совладельцами имущества, переданного им по договору пожизненного содержания, на праве общей совместной собственности.

В случае разрыва договора пожизненного содержания в связи с невыполнением или ненадлежащим выполнением приобретателем обязанностей по договору, отчуждатель приобретает право собственности на имущество, которое было им передано, и имеет право требовать его возвращения. В этом случае затраты, понесенные приобретателем на содержание и уход отчуждателя, не подлежат возвращению.

Рекомендуется воспользоваться услугами юриста для составленя юридически правильного договора пожизненного содержания, чтобы у сторон в будущем не возникало споров, все условия содержания и предоставляемые блага должны быть четко и детально прописаны в договоре, необходимо указывать, как будет контролироваться процесс выполнения приобретателем своих обязательств.

Для этого лучше всего, каждую предоставленную услугу подтверждать чеком, квитанцией, или распиской. Эти документы могут быть доказательством в суде, и защитить обе стороны от клеветы о невыполнении условий договора.

Пример договора можете скачать на нашем сайте.

Есть вопрос к юристу?

Задать вопрос Задать вопрос юристу Ответ в течение ~15 минут

Отчуждение недвижимости по договору пожизненного содержания с целью получения материального обеспечения, с точки зрения налогообложения налогом на доходы физических лиц (НДФЛ), рассматривается как продажа такой недвижимости. Плательщиком данного налога выступает физическое лицо – резидент, получающий доходы из источника их происхождения в Украине (статья 162 НКУ).

Согласно статье 14 НКУ, таким доходом (с источником происхождения из Украины) является любой доход, полученный резидентами или нерезидентами от каких-либо видов деятельности на территории Украины, её континентальном шельфе, в исключительной (морской) экономической зоне.

Согласно НКУ (статья 172 НКУ) определяется порядок налогообложения операций по продаже объектов недвижимого имущества. Под продажей понимается также любой переход права собственности на объекты недвижимости (статья 172 НКУ). Договор пожизненного содержания подпадает под действие данной нормы, а потому порядок его налогообложения следующий.

Доход, полученный налогоплательщиком от продажи в течение отчётного налогового года более одного из объектов недвижимости, подлежит обложению налогом по ставке, которая определена статьёй 167 НКУ, а именно 5%.

Важно! Сумма налога определяется налогоплательщиком самостоятельно (исходя из цены, указанной в договоре) и уплачивается через банк лицом, продающим или передающим недвижимость.

Если по договору пожизненного содержания отчуждатель получает доход в виде материального обеспечения, то согласно статье 164 НКУ данный доход включается в месячный (годовой) налогооблагаемый доход отчуждателя имущества и облагается налогом по ставке 18%.

Вместе с тем, следует добавить, что согласно статье 121 Земельного кодекса Украины налогом не облагается земельный участок, не превышающий норму бесплатной передачи, при условии, что он пребывал в собственности налогоплательщика более трех лет.

Есть вопрос к юристу?

Задать вопрос Задать вопрос юристу Ответ в течение ~15 минут

Договор пожизненного содержания может быть расторгнут по решению суда, по требованию отчуждателя или третьего лица, в пользу которого он был заключен, в случае невыполнения или ненадлежащего выполнения приобретателем своих обязанностей.

Если вышеуказанный договор не был расторгнут решением суда, то, согласно статье 755 ГК Украины, он прекращается со смертью ответчика. Приобретатель становится владельцем имущества, переданного ему по договору пожизненного содержания в соответствии с п.4 ст. 334 ГК Украины, а именно с момента государственной регистрации имущества.

Причины расторжения договора

1. Договор пожизненного содержания может быть расторгнут по требованию обеих сторон, в случае невыполнения одной из сторон обязанностей по договору.
2. В случае расторжения договора имущество возвращается отчуждателю. Затраты приобретателя не компенсируются.
3. Приобретатель может расторгнуть договор, если его материальное положение больше не позволяет содержать отчуждателя.
4. В случае смерти приобретателя, обязанности по договору переходят к его наследникам. Наследники вправе отказаться от соблюдения договора. В этом случае квартира возвращается отчуждателю.
5. Гибель недвижимого имущества не освобождает приобретателя от обязанностей по договору.

Подводные камни и риски

Не смотря на очевидную выгоду покупки квартиры по договору пожизненного содержания, нужно учитывать и возможные риски, связанные с таким специфическим видом приобретения недвижимости.

Нельзя исключать возможность того, что спустя годы объявятся родственники отчуждателя и будут пытаться расторгнуть договор через суд. Если вы будете соблюдать все условия договора, то вряд ли они добьются чего-то, но нервы вам все-таки потреплют.

Заключая договор, берите на себя обязательства только по выплате денег отчуждателю, причем в виде банковского денежного перевода. Тогда у вас будет документальное доказательство того, что вы содержали отчуждателя. Кроме того, вы избавите себя от необходимости ухаживать за человеком и терпеть его капризы. Ведь психологически это очень не просто, к тому же может длиться долгие годы.

Решая, купить ли квартиру по договору пожизненного содержания, тщательно взвесьте все за и против. Разумным такое решение представляется в случае, если у вас нет другой возможности улучшить жилищную ситуацию либо если вы таким образом хотите обеспечить жильем детей в будущем. Интересен этот вариант и для инвесторов, которые пока не могут позволить себе купить квартиру сразу.

К сожалению, большинство одиноких малообеспеченных людей были бы не прочь получить пожизненное содержание за квартиру, но пока боятся это делать. Поэтому сейчас подобные сделки чаще заключаются между знакомыми людьми.

Скорее всего, скоро этот вариант решения жилищного вопроса станет более популярным, ведь с каждым годом появляется все больше фирм-посредников, которые ищут одиноких людей и убеждают их в безопасности заключения договора.

Источник: //uristy.ua/articles/civil-law/dogovor-pozhiznennogo-soderzhaniya/