Можно ли заключить договор аренды с правом выкупа на долю в квартире?

Можно ли получить квартиру в соцнайм у государства? Кто может претендовать на подобное жилье, какие документы потребуется оформить? Правила пользования и размер арендной платы регулируются законодательно.

Жилищный кодекс РФ описывает в статьях 49-91, что такое квартира в наем у государства и как воспользоваться этим правом.

Социальный найм – это аренда жилья, регулируемая Жилищным кодексом. Право на съем получают лишь отдельные категории граждан. Жилой фонд в данном случае – государственные или муниципальные квартиры.

Социальное жилье распределяют органы местного самоуправления. Они передают его нанимателю в пользование бессрочно. Обычно в администрации есть специалист или отдел жилищного управления, которые разъясняют требования к жилью:

• квартира находится в месте проживания заявителя;
• в помещении выполняются санитарные нормы;
• жилье обособлено;
• площадь квартиры достаточна для семьи, исходя из количества ее членов.

– Аренда жилого помещения с последующим выкупом – как проходит эта операция? Что для этого нужно? Кто готов продавать квартиры на таких условиях? В течение какого срока нужно выкупить?

Если семья считается малоимущей, то арендная плата с неене взимается. Достаточно платить коммунальные платежи.

Не любой житель России сможет взять квартиру в аренду у государства, есть ряд ограничений:

1. Только российское гражданство.
2. Социально незащищенные слои населения: инвалиды, малоимущие, пенсионеры, сироты, многодетные.

Каждый регион может устанавливать дополнительный перечень лиц, которые вправе рассчитывать на соцнайм. При определении права на льготный съем жилья у государства берутся в расчет: количество человек в семье, доход на каждого из них и метраж имеющейся жилплощади.

Отсюда вытекают правила, обусловливающие возможность социального найма:

1. На учет поставят лиц, не имеющих собственного жилья, или если его размеры менее положенных на 1 человека.
2. Помещение в собственности есть, но не отвечает санитарным нормативам.
3. Квартира не обособлена, в ней проживает сразу несколько семей.
4. Квартира предоставляется в бессрочную аренду с правом выкупа.

Помещение передается на основании арендного договора. Но сначала заявителя помещают в очередь и начинают оформлять документы после того, как более ранние заявки удовлетворены. Чтобы попасть в очередь, пишется заявление, которое подписывается членами семьи старше 18 лет.

Вместе с заявлением подаются такие документы:

• паспорта заявителя и членов семьи;
• документы на детей и свидетельство о браке;
• справка об отсутствии недвижимости;
• документы из фонда социальной защиты;
• право собственности на имеющуюся жилую площадь;
• справка о приватизации (или неучастии в ней).

На основании заявления собирается комиссия, которая исследует жилищные условия обратившейся семьи, чтобы удостовериться в подлинности предоставленной информации. После этого в течение 30 дней комиссия решает, можно ли снять квартиру у государства в данном случае.

Порядок действий при оформлении жилья:

1. Записаться на прием к ответственному специалисту в администрации.
2. Заказать справку о приватизации. Ее лучше взять первой, поскольку ее готовят несколько дней.
3. Собрать квитанции об оплате коммунальных услуг.
4. Получить оставшиеся справки.
5. Заполнить бланк заявления на квартиру.
6. Явиться на прием с полным пакетом документов.
7. Ожидать, когда подойдет очередь на квартиру.

При отсутствии жилья в собственности или его плохом состоянии, работе в бюджетной сфере, наличии заслуг перед страной можно претендовать на ускоренную аренду жилья от государства.

Иногда семье не приходится ожидать, когда подойдет очередь, а удается получить квартиру сразу. Это происходит в таких случаях:

1. Помещение, в котором проживают люди, признано аварийным, непригодным для жилья, и требуется срочное расселение.
2. Лицо, претендующее на социальный найм в силу плохого здоровья, не может проживать вместе с другими людьми.
3. Но и из таких людей образуется очередь на квартиру.

При этом нужно знать, что новое помещение будет таким же, как и ранее: не больше комнат в квартире, не отдельная квартира, если была комната в коммуналке, и т.п. Это правило работает именно при переезде из аварийного жилья.

Правила, размер и изменение оплаты определяются администрацией, согласно ст. 1561 Гражданского кодекса. Наниматель оплачивает как аренду жилья, так и коммунальные расходы. Льготные категории граждан вносят только коммуналку. Обычно арендовать квартиру у государства получается за сумму от 8 до 15 тысяч рублей, что значительно ниже рыночной стоимости съема.

Аренда с правом выкупа

ООО «ВЫБОР-ИНВЕСТ» предоставляет возможность людям без подтверждения дохода и с минимальным первоначальным взносом арендовать квартиру и пользоваться ей с гарантией выкупа. Такая программа уже зарекомендовала себя в городах области, в частности, в Усть-Катаве.

Таким образом человек может пользоваться арендованной квартирой и приобрести ее позже по индивидуальной программе. Время выкупа квадратных метров до 11 месяцев, они могут стать собственностью при ежемесячной оплате части стоимости квартиры.

Уникальность предложения в том, что все суммы платежей по аренде жилого помещения учитываются при полной оплате квартиры.

Жилплощадь продается по рыночной стоимости на день полной оплаты, то есть при постоянно снижающейся стоимости квартиры, сделка проходит не по цене на момент заключения договора аренды, а по ценам на момент выкупа.

В случае внесения 30% от стоимости квартиры за 11 месяцев есть возможность получения ипотечного займа по собственным программам ООО «ВЫБОР-ИНВЕСТ».

Также предполагается предоставление ипотечного займа на приобретение дома, земельного участка и под залог имущества на любые цели.

Коммерческий найм с правом выкупа возможен и для коммерческих помещений.

Владельцам сертификата на материнский капитал «ВЫБОР-ИНВЕСТ» также выдает ипотечные займы без подтверждения дохода. Возможно использование Материнского капитала как часть первоначального взноса при получении ипотечного займа.

Отвечает ведущий юрист по жилищным вопросом Юридической компании «Юристо» Владимир Константинов:

Наряду с классическими схемами приобретения недвижимости через долевое участие в строительстве и покупку квартиры на вторичном рынке существует малораспространенная схема покупки квартиры на условиях аренды с правом последующего выкупа.

Гражданский кодекс Российской Федерации на этот счет говорит, что в законе или договоре аренды может быть прописано, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

То есть покупатель заключает договор аренды с собственником квартиры и прописывает в договоре право выкупа квартиры. При этом стоит обратить внимание на следующие моменты:

• нельзя допускать двоякого толкования формулировок договора, предусматривающих право выкупа арендованного имущества, так как это может повлечь за собой отказ в выкупе;
• договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (право выкупа), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества;
• существенным условием договора аренды с правом выкупа является условие о размере выкупной цены.

Для того чтобы приобрести квартиру на условиях аренды с правом выкупа, достаточно заключить договор, после чего своевременно оплачивать платежи, а после выплаты всей выкупной цены заключить договор купли-продажи недвижимости.

Все условия договора аренды с правом выкупа, а именно размер выкупной цены, размер платежа, срок аренды и так далее, регулируются исключительно собственником квартиры и ее покупателем.

Такая схема продажи жилых помещений может быть интересна как инвестиция для собственников, готовых вложить собственные средства в покупку недвижимости с целью получения дохода либо владельцам элитной недвижимости.

Так, в настоящее время существует ряд инвестиционных компаний, готовых предложить покупку квартиры на условиях аренды с последующим выкупом, однако срок выкупа в таких компаниях ограничен и не превышает 15 лет.

Отвечает и. о. руководителя департамента аренды компании «НДВ-Недвижимость» Роман Зеленский:

Арендная квартира для собственника – зачастую инвестиционный проект или просто свободные квадратные метры, которые сдают, чтобы они не пустовали. Поэтому съемная недвижимость нередко становится объектом продажи.

Собственники реализуют свободное жилье для улучшения жилищных условий, обмена на загородный дом или переезда в другой район, однако некоторое время квартира сдается для получения дохода. Бывает и так, что арендаторы выкупают ту квартиру, которую снимают, но подобные сделки довольно редки.

В этом случае должны совпасть интересы и возможности обеих сторон. Если собственник твердо намерен продавать свою квартиру, то найти клиентов, которые сначала будут ее снимать, а потом выкупят, весьма непросто, и смысла в этом особого нет. Схема проведения сделки ничем не отличается от стандартной процедуры.

Кроме того, арендаторам придется все равно рассчитывать на рыночные цены. Вряд ли собственник уступит по цене, даже с учетом долговременного сотрудничества с клиентом.

Аренда с правом выкупа квартиры: как составить договор?

Аренда с последующим выкупом квартиры предполагает составление особого вида договора.

Особенности его в том, что он в себе заключает основные условия не только договора аренды, но и договора купли-продажи.

Бесспорно, для сторон безопаснее если такой договор будет составлен опытным юристом, так как только грамотно прописанные взаимные права и обязанности сторон позволят обезопасить и продавца, и покупателя.

Для понимания картины будущих правоотношений, стоит посмотреть положения Гражданского Кодекса Российской Федерации. В частности, необходимо посмотреть те статьи, которые касаются купли-продажи недвижимости, например, ст. 554-555 ГК РФ.

В договоре в обязательном порядке должны быть включены положения в отношении информации о сторонах договора, арендуемой недвижимости, суммы выкупа.

Если одно из перечисленных условий не будет включено в соглашение, он будет считаться незаключенным, а значит, никаких правоотношений между сторонами не возникает.

Немаловажно указать, что тогда, когда срок аренды истечет, предмет соглашения будет перерегистрирован на нового собственника, а также что при досрочной выплате стоимости недвижимости, этот момент наступает после последней уплаты платежа. По желанию сторон в договор могут быть включены и иные условия.

Источник: https://yarlegalservices.ru/snyat-kvartiru-s-pravom-vykupa-arenda-s-pravom-vykupa-kvartiry-kak-sostavit-dogovor/

Возможна ли пожизненная рента доли в квартире

Распространенность долевой собственности в России приводит к вопросу: возможна ли рента доли квартиры? Ответ на этот вопрос не столь однозначен как кажется, а потому требует отдельного рассмотрения, что мы и сделаем в рамках данной статьи.

Что говорит закон

Если обратиться к общим понятиям, то ст.583 ГК РФ не устанавливает прямого запрета на использование доли в собственности при заключении договора ренты (что это такое, мы писали в этой статье).

В указанной статье речь идет об имуществе, без уточнения формы права собственности и его конкретного вида. Но в ст.

601 (договор пожизненного содержания с иждивением) ГК РФ речь идет только о недвижимом имуществе, а если конкретно, то:

• жилой дом;
• квартира;
• земельный участок;
• иная недвижимость.

Ст. 130 ГК РФ конкретизирует понятие «иной недвижимости»:

• жилые и нежилые помещения;
• части зданий и сооружений, равно как сами здания и сооружения;
• участки недр;
• объекты незавершенного строительства;
• прочие объекты, неразрывно связанные с землей и перемещение которых невозможно без нанесения им ущерба.

Как видно, ни в 601, ни в 130 статья Гражданского кодекса речи не идет о доли в праве собственности. То есть при буквальной интерпретации указанных статей, а также положений ст.

583 ГК РФ, доля в праве не может выступать предметом для ренты.

И подобная «неразбериха» привела к тому, что нотариусы Москвы и других городов России по-разному относились к удостоверению подобных договоров с «долями», и иногда соглашались их оформлять, а иногда отказывались.

Ситуация коренным образом изменилась с Постановлением Пленума ВС РФ «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом». Высокие судьи указали на принципиальную возможность использования доли в качестве предмета ренты.

Возможен ли договор ренты доли квартиры

Большинство людей, которых волнует возможность заключения ренты на долю в квартире, смущает положение ст. 250 ГК РФ. С учетом ее применения многие считают, что:

• доля в общем праве не является обособленным объектом права;
• на долю распространяется преимущественное право выкупа для иных собственников объекта недвижимости.

Но как следует из Постановления ВС РФ и судебной практики, договор с иждивением относится к личностно-индивидуальным сделкам (подобно договору дарения). Следовательно, преимущественного права покупки по основаниям ст. 250 ГК РФ нет. И такой договор вполне может быть заключен.

Но «платная» рента доли квартиры (то есть предмет договора передается не безвозмездно, а за деньги), без согласия сособственников, кажется уже маловозможной. Точнее, у иных владельцев квартиры появляется преимущественное право заключения пожизненного или постоянного договора ренты с заинтересованным лицом. Реализовать это право или нет – каждый решает самостоятельно.

Есть один спорный момент, которые следует учитывать при заключении договора ренты на долю в недвижимости. В частности – необходимость установления долей.

Требования к долевой собственности

Если речь заходит о совместной собственности, то не всегда конкретный состав долей определен. Поэтому рентные отношения возможно только в случае, если:

• прекращен режим общей собственности;
• определены доли собственников.

Соответственно правообладателю доли помещения придется определить, какой долей в праве он владеет, и уже только после этого заключать договор.

Что касается выделения доли в натуре, то оно будет обязательным в случае, если делению подлежит земельный участок или иной объект недвижимости, разделить который технически возможно.

Но в большинстве случаев пожизненная рента доли в квартире заключается на часть в 1-, 2- или 3-комнатной «стандартной» квартире. То есть там, где технически невозможно выделить долю в натуре.

Альтернативные варианты пожизненной ренты доли в квартире

Альтернативным вариантом может стать выкуп доли в квартире в счет ренты. В частности, заинтересованное лицо выкупает долю сособственников в счет договора ренты, после чего уже с одним владельцем заключается договор.

Технически это реализовать непросто, и в обобщенном варианте придется соблюдать следующий алгоритм:

• предложить выкупить у сособственников долю в праве собственности на квартиру;
• при достижении согласия оформить договор купли-продажи доли в квартире (о его особенностях читайте здесь);
• заключить договор ренты с лицом, с которым изначально собирались заключить договор.

Оформить подобную сделку своими силами и без привлечения опытного юриста почти невозможно. А с учетом стремительно возрастающих расходов, действие почти полностью теряет всякий смысл.

Еще один вариант – использование завещания. Владелец доли в собственности составляет завещание на рентополучателя. Но при данной сделке обе стороны рискуют:

• плательщик тем, что получатель изменит завещание, при этом не уведомит «вторую сторону»;
• получатель тем, что не сможет получить надежные гарантии совершения платежей.

Именно поэтому завещания чаще всего практикуются между близкими родственниками, зачастую – сособственниками жилья. Но если рентоплательщиком собирается выступить именно сособственник, то здесь применимы и обычный договор ренты, и пожизненное содержание с иждивением, и даже купля-продажа с обременением.

Источник: https://pravda-zakona.ru/article/renta-doli-kvartiry.html

Возможна ли аренда с правом выкупа ипотечной квартиры?

В данной ситуации по условиям кредитного договора на заемщика возложены определенные обязательства, в частности – запрет на передачу в аренду без предварительного уведомления банка. Алгоритм действий здесь будет следующий: обратиться в банк с заявлением о том, что Вы планируете заключить договор аренды с правом выкупа. После это Вам будет нужно дождаться его согласия.

Аренда жилья с последующим выкупом

Какие права у арендатора при аренде с последующим выкупом?

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

Во-первых, необходимо, чтобы в кредитном договоре с банком было разрешение на сдачу в аренду обремененной квартиры, во-вторых – чтобы в договоре страхования тоже было указание о сдаче квартиры в аренду. В-третьих, зарегистрировать долгосрочный договор аренды с правом выкупа у Вас не получится, так как квартира обременена банком.

Самый правильный способ – это заключить трехсторонний договор аренды с участием банка, но банк, скорее всего, на это не пойдет: ему это не надо. Я бы посоветовал не обременять себя обязательствами: просто снимайте, пока не будете готовы выкупить, а потом оформляйте ипотеку и приобретайте либо эту квартиру, либо любую другую.

Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:

Да, вы можете заключить договор аренды, предусматривающий право выкупа квартиры, обремененной ипотекой. Существуют два вида таких договоров.

Первый – так называемый смешанный договор. Он включает элементы договора аренды и последующее обязательство арендодателя-продавца продать Вам эту квартиру после оплаты им задолженности по ипотечному кредиту в полном объеме.

Большим плюсом является то, что Вы можете как согласовывать, так и не согласовывать данную сделку с банком-держателем.

Минусом же являются серьезные риски арендатора-покупателя, связанные с возможным неисполнением договора со стороны арендодателя-продавца.

Второй вид – трехсторонний договор между Вами (арендатором-покупателем), арендодателем-продавцом и банком (держателем ипотеки), в котором все возникающие в ходе исполнения сделки вопросы будут урегулированы.

Поскольку и в первом, и во втором случае правоотношения носят длящийся характер (более 1 года), данные договоры, как и любые сделки с недвижимостью, подлежат государственной регистрации и считаются заключенными с даты ее осуществления.

Чем грозит аренда оформленной на фирму квартиры с последующим выкупом?

Какой способ накопить на квартиру самый выгодный и надежный?

Отвечает руководитель отдела городской недвижимости северо-восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость» Елена Мищенко:

Выкуп квартиры в ипотеке возможен только с согласия кредитора, при этом наши клиенты не обращались с подобными запросами.

Стоит отметить, что возможность аренды квартиры с правом выкупа предоставляет АИЖК. Основным условием является то, что квартира в течение всего времени выплат должна находиться в собственности АИЖК, и только после выполнения всех финансовых обязательств квартира передается в собственность покупателя.

АИЖК на сегодняшний день предоставляет квартиру в аренду с правом выкупа до 15 лет. Первоначальный взнос не требуется, но нужно помнить, что ежемесячно придется выплачивать и арендный платеж, и сумму в погашение квартиры. Кроме того, арендная ежемесячная плата не фиксируется на весь срок и может меняться в течение всего периода выплат.

Подсчитано, что при ипотечном кредитовании покупатель переплачивает примерно в два раза, в то время как при аренде квартиры с правом выкупа – в три раза. Эта схема скорее подходит для людей с серыми или теневыми доходами, которые не могут подтвердить свой доход. Ведь для оформления требуется только паспорт и СНИЛС. Кредитная история по этой программе тоже не учитывается.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Как продать долю ипотечной квартиры?

5 вариантов, как продать ипотечную квартиру

Ответы на 5 самых частых вопросов об аренде жилья

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/vozmozhna_li_arenda_s_pravom_vykupa_ipotechnoy_kvartiry/7007

Аренда недвижимости с правом выкупа. Юридические аспекты сделки и образец договора

ДОГОВОР

аренды (имущественного найма)

недвижимого имущества с последующим выкупом

город, дата заключения договора

Гражданка Российской Федерации ____________________________________________, именуемая в дальнейшем «Наймодатель», с одной стороны, и

Гражданка Российской Федерации ____________________________________________, , именуемая в дальнейшем «Наниматель», с другой стороны, а вместе именуемые «Стороны», заключили настоящий Договор о нижеследующем:

1. Предмет договора

   1. Наймодатель передает Нанимателю земельный участок с расположенной на нем частью жилого дома, имеющие следующие характеристики, далее именуемые «Жилой дом»:

– жилой дом, назначение: __________, _-этажный, общей площадью ___ кв.м, расположенный по адресу ____________________________________________, условный номер: ____________________________________________. Дом имеет неотделимые улучшения в виде ____________________________________________.

Жилой дом принадлежит Наймодателю на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права ____________________________________________, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним «__» ________ 20__ года сделана запись регистрации № ____________________________________________;

– земельный участок, категория земель: ____________________________________________, разрешенное использование: ____________________________________________, площадь ___ кв.м., расположенный по адресу: ____________________________________________, кадастровый номер: ____________________________________________.

Земельный участок принадлежит Наймодателю на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права ____________________________________________, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним «__» _______ 20__ года сделана запись регистрации № ____________________________________________.

1.2. Характеристики Жилого дома на момент его передачи Нанимателю указываются в Приложении № 1 к Договору – Передаточном Акте, являющемся неотъемлемой частью настоящего Договора.

1.3. Наниматель осмотрел Жилой дом до заключения настоящего Договора и не имеет претензий к его месторасположению, техническим характеристикам и состоянию.

2. Срок действия настоящего договора

2.1. Срок найма Жилого дома устанавливается с «__» _______ 20__ года по «__» _______ 20__ года.

2.2. Наниматель имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок.

3. Права и обязанности Наймодателя

3.1. Наймодатель обязуется:

3.1.1. Передать Нанимателю по передаточному акту Жилой дом, пригодный для проживания, отвечающий необходимым санитарным и техническим требованиям, предъявляемым к жилым помещениям.

3.1.2. При надлежащем исполнении Нанимателем обязательств по настоящему договору заключить с ним договор купли-продажи Жилого дома, на условиях, предусмотренных п. 5 настоящего договора.

3.1.3 Наймодатель обязуется не совершать сделок по возмездному и безвозмездному отчуждению Жилого дома третьим лицам, не передавать его в залог, не ограничивать правами третьих лиц, в том числе правом пользования и проживания.

3.1.4. В Жилом доме постоянно зарегистрированы: ________________________________. Наймодатель обязуется своими силами и за свой счет снять с регистрационного учета указанных лиц в течение _ (_________) месяцев с момента заключения настоящего договора.

3.2. Наймодатель вправе осуществлять проверку состояния Жилого дома и находящегося в нем имущества в предварительно согласованное с Нанимателем время.

3.3. Наймодатель гарантирует, что на момент подписания настоящего Договора:

• распоряжается Жилым домом на законном основании;
• Жилой дом не сдан в наем, не отчужден, не находятся под залогом, арестом, не является предметом какого-либо спора.

4. Права и обязанности Нанимателя

4.1. Наниматель обязан:

4.1.1. Использовать Жилой дом в соответствии с его целевым назначением, бережно относиться к обустройству и элементам конструкций и коммуникаций Жилого дома.

4.1.2. Устранять последствия аварий и повреждений, произошедших в Жилом доме, своими силами и за свой счет.

4.1.3. Своевременно вносить плату за пользование Жилым домом (плату за найм), в согласованном с Наймодателем порядке, а также платежи, согласно п. 6.5. настоящего Договора и предоставлять по требованию Наймодателя оплаченные счета, квитанции по указанным платежам.

4.1.4. Содержать Жилой дом в порядке, а также поддерживать его в надлежащем жилом состоянии.

4.1.5. Не нарушать права и интересы владельцев прилегающих помещений при пользовании Жилым домом.

4.1.6. Беспрепятственно допускать Наймодателя в Жилой дом в соответствии с пунктом 3.2. настоящего Договора.

4.1.7. Если последующий выкуп Жилого дома не будет произведен по любым основаниям, Наниматель обязан возвратить Наймодателю Жилой дом, в том же состоянии в котором он были передан Нанимателю с учетом его естественного физического износа, по истечении срока найма.

4.1.8. В случае обнаружения нанесения ущерба Жилому дому в результате пожара, залива, противоправных действий третьих лиц и т.д., незамедлительно известить об этом Наймодателя, а при его отсутствии – заявить об этом в соответствующие компетентные органы.

4.1.9. Передавать Наймодателю все документы и почтовые отправления, а также любую касающуюся его информацию. При этом документы и почтовые отправления касательно осуществления платежей, предусмотренных п. 4.1.3 Договора должны быть переданы Наймодателю не позднее двух рабочих дней с момента их получения Нанимателем.

4.2. Наниматель не вправе без письменного предварительного согласования с Наймодателем:

4.2.1. Устанавливать какое-либо оборудование, требующего изменения конструктивных элементов, в Жилом доме (установка сигнализации, охранных систем и т.д.).

4.2.2. Передавать Жилой дом в пользование третьим лицам путем заключения договора поднайма.

4.2.3. Осуществлять переустройство и перепланировку, способные ухудшить характеристики и повлиять на стоимость Жилого дома.

4.3. Наниматель вправе без письменного предварительного согласования с Наймодателем производить текущий ремонт, реконструкцию Жилого дома, неотделимые улучшения и благоустройство прилегающего земельного участка по своему усмотрению.

5. Последующий выкуп Жилого дома

5.1. Жилой дом переходит в собственность Нанимателя по истечении срока найма или до его истечения при условии полного внесения Нанимателем Выкупной цены путем заключения договора купли-продажи между Сторонами.

5.2. По согласованию Сторон Выкупная цена жилого дома составляет ____________ (____________) рублей 00 копеек и состоит в том числе из суммы средств, переданных Нанимателем Наймодателю в качестве платы за найм. Стороны договорились, что при внесении платежей в соответствии с п.

6.3. настоящего договора срок полной выплаты Выкупной цены составит __ (____________) месяцев. Таким образом крайний срок, в который стороны должны будут осуществить выкуп Жилого дома и заключить следующий из него договор купли-продажи наступит не позднее «__» ____ 20__ года.

5.3. До заключения настоящего договора в счет Выкупной цены Наниматель передал Наймодателю сумму в размере ____________ (____________) рублей 00 копеек.

5.4. Наймодатель обязуется провести сделку выкупа Жилого дома путем заключения договора купли-продажи Жилого дома с Нанимателем или уполномоченным им лицом в течение 30 (тридцати) календарных дней с момента полного внесения Выкупной цены Жилого дома.

5.5. Односторонний отказ от выкупа Жилого дома и следующего из него заключения договора купли-продажи при условии надлежащего выполнения Нанимателем обязательств по настоящему договору со стороны Наймодателя не допускается.

5.6. В случае одностороннего отказа Нанимателя от выкупа Жилого дома и следующего из него заключения договора купли-продажи внесенная часть Выкупной цены остается у Наймодателя.

5.7. В случае невозможности проведения сделки выкупа Жилого дома и следующего из него заключения договора купли-продажи по вине третьих лиц или не зависящих от Сторон обстоятельств внесенная часть Выкупной цены подлежит возврату Нанимателю. Бремя доказывания того, что обстоятельства, препятствующие проведению сделки, не зависят от действий или бездействия Сторон, лежит на Наймодателе.

6. Платежи и порядок расчетов

6.1. Плата за найм Жилого дома в месяц составляет ____________ (____________) рублей 00 копеек.

6.2. Плата за найм Жилого дома входит в Выкупную цену Жилого дома.

6.3. Плата за найм Жилого дома производится ежемесячно путем наличных расчетов не позднее «__» числа каждого месяца, следующего за расчетным месяцем. Наниматель вправе досрочно исполнять обязательства по внесению платы за найм.

6.4. Установленная плата за наем Жилого дома не подлежит изменению в течение всего срока найма, если иное не будет предусмотрено дополнительным соглашением Сторон.

6.5. Оплату потребляемой электроэнергии, абонентской платы за интернет и телевидение, прочих коммунальных услуг осуществляет Наниматель.

6.6. Наймодатель гарантирует, что на дату заключения настоящего договора отсутствуют задолженности по оплате потребляемой электроэнергии, абонентской платы за интернет и телевидение, прочих коммунальных услуг

7. Ответственность сторон и порядок досрочного прекращения договора

7.1. Наниматель вправе в любое время в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения настоящего Договора путем направления Наймодателю соответствующего письменного уведомления в срок не позднее чем за тридцать календарных дней до даты расторжения Договора.

7.2.

Наймодатель вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения настоящего Договора только в случае грубого нарушения Нанимателем условий настоящего Договора путем направления Нанимателю соответствующего письменного уведомления не позднее чем за тридцать календарных дней до даты расторжения Договора. Грубым нарушением условий настоящего договора в частности является нарушение срок внесения платы за найм более чем на 30 (тридцать) календарных дней.

Договор в таком случае считается расторгнутым по истечении тридцати календарных дней с момента направления Найсмодателем соответствующего уведомления.

7.3. При не внесении Нанимателем платы за найм Жилого дома в течение двух месяцев, настоящий Договор считается расторгнутым.

7.4. Наниматель несет имущественную ответственность за ущерб, причиненный Объекту, за вред, причинённый владельцам прилегающих помещений и земельных участков, независимо от того, является ли этот ущерб результатом умышленных действий или результатом неосторожности Нанимателя или лиц, с ним проживающих.

7.5. При просрочке платежей по настоящему Договору Наниматель уплачивает Наймодателю неустойку в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки.

7.6. Прекращение либо расторжение настоящего Договора не освобождает Нанимателя от исполнения обязательств, предусмотренных настоящим Договором.

7.8. При обнаружении Нанимателем в процессе исполнения настоящего Договора задолженности Наймодателя по платежам за Жилой дом, которая затрудняет или делает невозможным нормальное использование Объекта для проживания, Наниматель вправе самостоятельно погасить выявленную задолженность за счет причитающейся Наймодателю суммы платы за найм Объекта.

7.9.

Стороны освобождаются от ответственности за невыполнение своих обязательств по настоящему Договору, если причиной этому явились события непреодолимой силы и/или факторы не поддающиеся их контролю и находящиеся вне власти Сторон, как-то: стихийные бедствия, вооруженные конфликты, нормативные акты органов государственной власти и государственного управления, существенно затрудняющие или делающие невозможным исполнение принятых по Договору обязательств.

8. Особые условия

8.1. В случае невозможности выкупа Жилого дома неотделимые улучшения, произведенные в Жилом доме Нанимателем без письменного согласования с Наймодателем, переходят к Наймодателю без возмещения стоимости.

8.2. С момента передачи от Наймодателя риск случайной гибели Жилого дома переходит к Нанимателю.

9. Заключительные положения

9.1. Настоящий Договор вступает в силу с момента его подписания обеими Сторонами.

9.2. Все изменения и дополнения к настоящему Договору, действительны при условии их составления в письменной форме и подписания обеими Сторонами.

9.3. При возникновении споров, Стороны будут стремиться урегулировать их путем переговоров, а при не достижении согласия – в судебном порядке.

9.4. По вопросам, не предусмотренным настоящим Договором, Стороны руководствуются законодательством Российской Федерации.

9.5. Стороны обязуются считать положения настоящего Договора конфиденциальной информацией и не разглашать его условия третьим лицам.

9.6. Настоящий Договор составлен в двух экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой Стороны.

10. Подписи Сторон

Источник: http://sudtut.ru/2017/05/05/arenda-nedvizhimosti-s-pravom-vykupa-yuridicheskie-aspekty-sdelki-i-obrazec-dogovora/

Аренда квартиры с последующим выкупом: образец договора 2020 г

Альтернативой купле продаже с рассрочкой может стать аренда квартиры с последующим выкупом. Арендатор постепенно выплачивает стоимость жилья, которое в итоге переходит в его собственность. Сегодня рассмотрим подробнее особенности данного инструмента.

В чем суть процедуры

Оформление договора аренды квартиры с последующим выкупом – не совсем обычная сделка. Сущность следующая – гражданин снимает жилье, ежемесячно вносит плату, а в момент, определенный договором, вносит выкупную цену. Такая цена может как включаться в аренду, так и выплачиваться отдельно.

После внесения выкупной цены отношения по аренде заканчиваются, право собственности переходит к арендатору как в купле продаже. По сути, аренда с последующим выкупом – это синтез сделок аренды и купли продажи в рассрочку.

Важно! Заключить аренду с последующим выкупом можно в отношении любой квартиры. Ограничений насчет участников сделки также не предусмотрено.

Порядок действий

Общая схема взаимодействия сторон по съему с выкупом следующая:

1. Стороны заключают договор аренды с последующим выкупом по правилам, предусмотренным для ДКП. Договор предусматривает определенный порядок расчета за квартиру.
2. В течение установленного срока арендатор проживает в квартире и вносит установленные суммы.
3. По окончании срока аренды квартира переходит в собственность арендатора. Вопросы выкупной цены при этом регулируются договором. Предложение о выкупе доли в квартире может поступить как от нанимателя, так и от хозяина жилья.
4. Как и сделке купли продажи, права нового владельца регистрируется в Росреестре – уже после выкупа жилья.

После регистрации прав новый владелец становится полноправным собственником недвижимости, может ее продавать, покупать, закладывать и иным образом распоряжаться.

Ключевой момент всей процедуры – правильно составить соглашение. Именно от текста договора будет зависеть статус жилья и права участников сделки в его отношении.

Внимание! Аренда с правом выкупа квартиры – это очень редкий вид сделок. Рекомендаций и судебной практики по данной теме не так много.

Как заключить договор между физическими лицами

Случается, что аренду с последующим выкупом заключают между собой предприятия или государственные органы. В таких случаях соглашение разрабатывается с учетом интересов фирм, а контракт может содержать инвестиционные пункты.

Если речь идет о выкупе залоговых квартир, например, у банка, то контракт заключается по форме залогодержателя. Вариант выкупить квартиру у государства также сопровождается определенной строго установленной формой, которую составили  специалисты местных органов власти.

Граждане же составляют договор самостоятельно с учетом индивидуальных обстоятельств и условий. Сложность состоит в том, что это очень редкий контракт, который представляет определенную сложность для обывателей. Команда Ипотекаведа разработала универсальные рекомендации для заключения таких сделок, следуя которым каждый сможет оформить аренду с последующим выкупом.

Список документов

Для заключения аренды квартиры с последующим выкупом потребуется тот же пакет документов, что и для купли продажи:

• паспорта участников сделки;
• выписка из ЕГРН на квартиру;
• технический паспорт;
• согласие супругов на сделку;
• справка о прописанных в квартире.

Справка о прописанных необходима для того, чтобы выявить граждан, имеющих право пользования жильем. Дополнительно арендатору нужно ознакомиться с документом-основанием, по которому арендодатель распоряжается квартирой.

Образец договора и существенные условия

Обратите внимание на существенные условия, которые обязательно должны быть в тексте. Если эти условия не прописать – контракт признают незаключенным. А если не будет условия о выкупной цене, то он превратится в обычное арендное соглашение.

Важно! Юридически будет заключен контракт найма жилья с последующим выкупом, а не аренды. Подробнее о найме жилья, его отличиях от аренды, видах и особенностях заключения мы писали здесь.

В тексте должны появиться следующие условия о дальнейшем выкупе:

• ФИО участников. Обязательно, чтобы ФИО наймодателя совпадало с правообладателем квартиры по выписке из ЕГРН. Указывают также адрес и паспортные данные.
• Полное описание квартиры с кадастровым номером, площадью, этажом и полным адресом.
• Возможность выкупа нанимателем указанной квартиры. Без этого упоминания договор не будет иметь необходимой силы.
• Выкупная цена квартиры и размер арендных платежей, а также порядок и сроки их оплаты. Прописывается твердо на весь срок аренды или с возможностью индексации.
• Срок аренды.
• Обязанность наймодателя по итогу договора передать квартиру в собственность нанимателя.
• Обязанности сторон по ремонту, оплате коммунальных услуг и другим моментам.

В соглашении могут быть предусмотрены и другие пункты, которые стороны сочтут необходимыми.

Загрузить и заполнить текст найма с последующим выкупом можно по этой ссылке.

Договор подписывается сторонами собственноручно. Удостоверять у нотариуса не требуется. Подписанный договор нужно сохранить на весь срок аренды – в момент внесения выкупной цены вступят в силу пункты о переходе собственности.

Особенности регистрации в Росреестре

Нужно учитывать как минимум два момента регистрации, которые характерны для аренды с последующим выкупом:

• регистрация обременения из долгосрочного найма;
• регистрация перехода права собственности к нанимателю после выкупа.

Регистрация обременения необходима, когда найм заключается на год и более. Для регистрации следует:

1. Подготовить документы: 3 экземпляра договора, паспорта сторон, выписка из ЕГРН, чек об оплате госпошлины 2 000 рублей.
2. Подойти в МФЦ на прием, где специалист поможет заполнить заявление. Подписать заявление, передать документы.
3. Через 7-9 дней получить на руки выписку на квартиру с обременением, а также свой экземпляр договора.

Подробнее о регистрации найма мы писали в этой статье.

После выкупа квартиры необходимо зарегистрировать переход права на покупателя. Алгоритм и сумма госпошлины ровно та же, что и при регистрации обременения, а список документов шире:

• тот же договор найма;
• документы об оплате и акт приема-передачи квартиры по выкупу;
• нотариальные согласия супругов;
• выписку из ЕГРН на жилье;
• госпошлина 2 000 рублей за регистрацию.

Иными словами, потребуется две регистрации – сначала обременение, а затем переход права. Если найм заключается менее, чем на год, регистрировать обременение не нужно.

Риски, плюсы и минусы

Аренда с последующим выкупом квартиры – это очень редкая сделка. Она не получила распространения по разным причинам:

• участники вторичного рынка просто не знают о такой возможности;
• хозяева квартир не спешат передавать свое жилье на выкуп, ведь оно приносит им стабильный и постоянный доход;
• не всегда такая сделка экономически выгодна – привычнее заключить рассрочку или взять жилье в ипотеку.

Риски такой сделки значительные:

• Наниматель рискует получить в итоге сделки квартиру с обременением. Весь срок аренды собственником квартиры является наймодатель. Теоретически он может совершать с жильем любые сделки, несмотря на обременение в виде жильцов. Если квартира будет арестована или заложена, то проблемы по снятию обременений перейдут на нового хозяина.
• Если не указано право выкупа в договоре, то наниматель рискует лишиться возможности получить жилье в собственность. В глазах закона этот договор будет обычной арендой, а платежи не будут засчитаны в качестве выкупных.

Вместе с этим у сделки есть большие плюсы:

• Никто не обязывает нанимателя обязательно выкупать жилье. Если он передумает, то заключать сделку его заставить нельзя.
• Договор достаточно гибкий – если условия меняются, можно просто заключить дополнительное соглашение. Регистрировать или заверять у нотариуса новые условия не нужно.
• Наймодатель не рискует жильем как при рассрочке – он передаст свое право только после внесения полной цены.
• Первоначальный взнос, как по ипотеке, не требуется.

Переплата по договору

Если цена квартиры прописана твердо, а сам выкуп планируется в течение долгого времени, 10-15 лет, то с учетом инфляции такую квартиру можно даже приобрести дешевле, чем через привычные инструменты.

Внимание! Если в договоре индексация не прописана, то предусмотреть ее можно через дополнительное соглашение.

В любом случае необходимо оценивать конкретные условия по аренде с выкупом, сравнивая их с ипотечными. В этом может помочь наш ипотечный калькулятор.

Альтернативные варианты

Сегодня на рынке много более привычных инструментов, которые пользуются большой популярностью у населения.

Рассрочка

При рассрочке право собственности переходит на покупателя сразу при заключении договора, а платежи вносятся в порядке, установленном контрактом. Рассрочка устанавливает обременение в пользу продавца до полной оплаты. Подробнее о рассрочке мы писали в этой статье.

Кредит

Иными словами – ипотечная сделка, при которой покупатель рассчитывается с продавцом кредитными деньгами. На этом взаимоотношения с бывшим собственником заканчиваются, а покупатель в течение долгого времени выплачивает ипотеку избранному банку.

На нашем сайте вы можете ознакомиться подробнее с условиями ипотеки в Сбербанке, ВТБ, Россельхозбанке, Газпромбанке, Райффайзен и в других банках, входящих в ТОП-50.

Залоговое жилье

Выкуп залогового жилья у продавца, банка или через аукцион у государства, а также через службу судебных приставов всегда сопровождается определенным риском. С другой стороны, такие квартиры можно купить намного дешевле их рыночной стоимости за счет обременения залогом.

Подробнее о купле продаже ипотечного жилья читайте по этой ссылке.

Аренда с последующим выкупом квартиры – редкий, но рабочий инструмент приобретения квартиры. Воспользоваться им можно, заключив договор в простой письменной форме с соблюдением ряда обозначенных выше условий. В целом такие сделки не представляют сложности.

Если у вас остались вопросы по теме статьи, задайте их дежурному специалисту в окно чата в правом нижнем углу экрана.

Команда Ипотекаведа будет благодарна вам за лайк и репост статьи!

Источник: https://ipotekaved.ru/arenda/kvartiry-s-posleduyuschim-vykupom.html