Можно ли заключить договор аренды в данном случае?

Принятие Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон № 171-ФЗ) стало самой крупной реформой в области земельных отношений за последние 13 лет.

В практике его применения стало возникать множество вопросов, обобщив которые, Минэкономразвития России подготовило ответы.

Особого внимания заслуживают некоторые разъяснения министерства относительно перезаключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на новый срок. Публикуем их.

Срок договора аренды земли под объектами, не полежащими госрегистрации

Пунк­том 8 ст. 39.8 ЗК РФ установлены определенные сроки, на которые заключается договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в зависимости от основания для передачи земельного участка в аренду.

Указанным пунк­том не определен срок, на который заключается договор аренды, в случае если на земельном участке расположен объект, который не подлежит государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 21.07.

97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», не требующий получения разрешения на строительство и не вошедший в перечень объектов, размещение которых может осуществляться на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственнос­ти, без предоставления земельных участков и установления сервитутов. Предлагаем установить срок аренды земельных участков для таких объектов.

Перечень видов объектов, размещение которых может осуществляться на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов, утвержден постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 № 1300.

В соответствии с подп. 17 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ в случаях, прямо не предусмотренных данным пунк­том, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до 49 лет.

Согласно п. 11 ст. 39.

8 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается с победителем аукциона либо с лицом, которым подана единственная заявка на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, с единственным принявшим участие в аукционе его участником на условиях, указанных в извещении о проведении этого аукциона.

Согласно п. 12 ст. 39.

8 ЗК РФ при заключении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов (за исключением случаев заключения договора аренды с лицом, которым подана единственная заявка на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, либо с единственным принявшим участие в аукционе его участником) срок этого договора устанавливается по выбору арендатора с учетом ограничений, преду­смотренных п. 8 данной статьи.

Таким образом, ст. 39.8 ЗК РФ в полной мере урегулированы правила определения срока договора аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственнос­ти, в том числе в случаях, прямо не предусмотренных п. 8 данной статьи.

Заключить соглашение о продлении договора нельзя

Законом № 171-ФЗ не урегулирован вопрос продления договорных отношений с арендаторами земли после окончания срока действия договора аренды. Предполагается, что арендатор участка должен обратиться в уполномоченный орган с соответствующим заявлением о заключении нового договора аренды (подп. 31 и 32 п. 2, п. 3 и 4 ст. 39.6 ЗК РФ с изменениями, внесенными Законом № 171-ФЗ).

Отсутствие прямого указания в Земельном кодексе РФ на возможность продления договорных отношений с арендатором обязывает уполномоченный орган заключать новые договоры аренды (при соблюдении обязательных условий) при наличии зарегистрированного обременения на данном участке в виде предыдущего договора аренды. При этом арендатор участка обязан обеспечить регистрацию нового договора аренды, предварительно подписав соглашение о расторжении предыдущего договора и обеспечив снятие обременения с участка.

Указанное положение влечет дополнительные (возможно, необос­нованные) расходы арендатора.

При этом арендатор, желая избежать дополнительных расходов, не регистрирует новые догово­ры, основываясь на ч. 2 ст. 621 ГК РФ, согласно которой при использовании участка арендатором после истечения срока догово­ра при отсутствии возражений арендодателя договор аренды считается возобновленным на неопределенный срок на прежних условиях.

Земельным кодексом РФ с изменениями, внесенными Законом № 171-ФЗ, данный вопрос также не урегулирован.

Учитывая изложенное, возможно ли в данных ситуациях заключать соглашения о продлении договоров аренды?

Статьями 39.6 и 39.8 ЗК РФ установлены особенности заключения нового договора аренды земельного участка с арендатором земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора аренды. При этом данное право не носит преимущественного характера, как это предусмотрено ст. 621 ГК РФ.

Так, случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, урегулированы п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ, а условия реализации такого права — п. 4 данной статьи.

При отсутствии в совокупности вышеперечисленных условий арендатор земельного участка лишается права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона (п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ).

Таким образом, заключение дополнительного соглашения о продлении срока договора аренды земельного участка не представляется возможным.

В отношении необходимости осуществления государственной регистрации прекращения существования обременения в виде аренды земельного участка сообщаем, что, как отмечено в Определении Конституционного суда РФ от 05.

07.2001 № 132-О, государственная регистрация не затрагивает самого содержания гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность.

В этой связи само по себе существование записи о государственной регистрации договора аренды в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не может подтверждать наличие договорных отношений по предоставлению в аренду земельного участка в случае, если срок действия такого договора истек и договор не является возобновленным на прежних условиях на неопределенный срок в соответствии со ст. 621 ГК РФ.

Пролонгация договора аренды земельного участка

В соответствии с Земельным кодексом РФ в редакции Закона № ­171-ФЗ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (земельный участок), не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов (п. 15 ст. 39.8).

Предусмотрены исключения из данного правила (они практически идентичны самим основаниям предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов (п. 3 ст. 39.6), а именно граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях, если:

• земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов;
• земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

Из этого, а также из п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ следует, что с 01.03.

2015 значительная часть договоров аренды земельных участков, в том числе заключенных без проведения торгов по основаниям, установленным до вступ­ления в силу Закона № 171-ФЗ, не будут подлежать заключению на новый срок без проведения торгов. Данное обстоятельство может повлечь ряд негативных последствий, в частности, для субъектов предпринимательского сообщества.

В связи с чем прошу вас рассмот­реть возможность подготовки проекта правового акта, преду­сматривающего внесение следую­щих изменений в ЗК РФ: установить возможность продления договора аренды земельного участка без проведения торгов арендаторам земельных участков, надлежащим образом исполнившим свои обязанности по договору, по аналогии с правом добросовестного арендатора объекта нежилого фонда на заключение на новый срок договора аренды на основании п. 9 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции».

Статьями 39.6 и 39.8 ЗК РФ установлены особенности заключения нового договора аренды земельного участка с арендатором земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора аренды. При этом данное право не носит преимущественного характера.

Источник: //www.eg-online.ru/article/282778/

Договор аренды дома

Как показывает статистика, граждане нашей страны чаще арендуют квартиру, нежели дом. Связано это с тем, что в центре крупных городов практически нет одноэтажных зданий, а именно в крупных городах находится большое количество рабочих предложений.

Однако, есть случаи, когда арендатор ищет себе именно дом с участком по разным причинам. На аренду подобного помещения необходимо также составлять соответствующий договор, который будет немного отличаться от договора на аренду квартиры.

Предосторожности

Народная пословица гласит: доверяй, но проверяй. Арендатор перед непосредственным заключением сделки должен проверить юридическую законность сдачи недвижимости: для этого необходимо получить выписку из ЕГРП.

В свою очередь, арендодатель также может перестраховать себя, взяв предварительно определенную часть залоговой суммы, которую он вернет в случае, если не будет повреждений в сдаваемом помещении.

Договор аренды

После того, как арендатор и арендодатель нашли друг друга и на словах обсудили все условия для окончательного завершения сделки необходимо составить договор аренды жилого помещения. В случае, если вместе с жилым помещение планируется также сдавать и участок, то это также необходимо зафиксировать в договоре.

Договор должен быть составлен в соответствии со всеми правилами и нормами, именно в этом случае он будет считаться юридически действительным. При этом если договор будет заключен между юридическими лицами, то данная ип услуга имеет ряд небольших формальных отличий от договора между физическими лицами.

Пункты договора аренды:

1. Шапка договора. В ней указывается зада заключения договора, а также наименование сторон, которые заключают сделку (в данном случае – арендатор и арендодатель).

2. Предмет составления договора. Это один из самых важных пунктов, которому стоит уделить максимально пристальное внимание. В нем описывается все, что будет участвовать в сделке: дом, количество комнат, площадь, мебель и ее состояние.

В случае, если в аренду сдается и участок, то его также необходимо упомянуть в договоре. Состояние предмета мебели желательно детально отдельно описать в соответствующем приложении к договору.

При этом арендатору стоит обратить внимание на действительное состояние и исправность тех или иных предметов мебели и бытовой техники, так сдавать ее необходимо будет в том состоянии, которое прописано именно в договоре. Для наиболее финансово затратных предметов необходимо отдельно составить акт приема-передачи.

3. Обязанности сторон. Это также очень важный пункт, в котором перечисляются все права и обязанности каждой из сторон.

В этом пункте прописывается и право арендодателя на посещение помещения на регулярной основе для проверки его состояния.

Арендатор вправе попросить арендодателя позволить ему пользоваться имуществом, не нарушая права на частную жизнь (например, отсутствие в помещении камер наблюдения или прослушивающих устройств).

4. Порядок расчета. Также является одним из самых важных предметов сделки. Сюда относится указание суммы оплаты (прописью), ежемесячный срок, до которого необходимо будет эту оплату произвести. Также необходимо указать и способ оплаты (наличный, безналичный и т.д.).

5. Ответственность сторон. В этом пункте необходимо указать, какая ответственность будет преследовать каждую из сторон в случае, если она нарушит свою обязанность. Необходимо, в частности, указать штрафы и пени в случае нарушения срока оплаты арендатором.

6. Условия расторжения договора. Это также крайне важный пункт, где прописывается то, на каких условиях данный договор может быть расторгнут. Сюда часто прописывается срок остаточного проживания арендатора в квартире после расторжения договора, а также условия, необходимые для его продления на следующий срок.

7. Подписи сторон. В случае, если данный договор составлен между двумя физическими лицами, то достаточно будет подписей сторон, а в случае, если лица юридические, то договор ип ооо необходимо также скрепить фирменными печатями.

Стоит ли регистрировать данный документ?

Согласно законодательству РФ, данный вид договора необходимо обязательно зарегистрировать в том случае, если он заключается на срок, превышающий 12 месяцев.

Следует помнить, что отсутствие регистрации такого договора может обернуться плачевно для одной из его сторон: в случае, если документ не прошел официальную регистрацию, то, если дело дойдет до судебных разборок, то инстанция может признать сам факт заключения подобного договора недействительным.

Также возможны и другие варианты заключения договора на недвижимость с земельным участком: например, его посуточная сдача, либо сдача с последующим выкупом. В данных случаях некоторые пункты будут видоизменены, а за корректностью составления подобного документа необходимо будет обратиться к специалисту.

Источник: //zakon436.ru/dogovor-arendy-doma/

Договор аренды: в каких случаях его можно заключить и как правильно составить

Прежде чем перейти к нюансам оформления договора аренды, рассмотрим, в каких случаях в принципе можно заключить такой договор.

Первое, о чем нужно помнить, говоря об аренде, — это то, что арендные отношения предполагают платное пользование чужим имуществом. Бесплатной аренды быть не может.

Таким образом, если не планируется вносить плату за пользование имуществом (например, если имущество передается учредителем, или между взаимозависимыми компаниями), то оформлять договор аренды не нужно.

Также обратите внимание, что в качестве арендной платы нельзя установить только оплату расходов на «коммуналку» (п. 12 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.

02 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Если отдельной платы за пользование имуществом не предусмотрено, то отношения между сторонами регулируются другим договором — безвозмездного пользования или ссуды (гл. 36 ГК РФ).

Следующий важный момент — это определение предмета, который перейдет в пользование арендатора. По договору аренды можно передавать только непотребляемые вещи, то есть такие, которые не теряют своих свойств в процессе их использования. Соответственно, нельзя арендовать, например, горюче-смазочные материалы, поскольку они будут израсходованы «арендатором» при эксплуатации автомобилей.

Также объект аренды должен быть индивидуально определенным. Другими словами, он должен обладать признаками, позволяющими точно установить, какое именно имущество арендовано.

А значит, по договору аренды нельзя передавать обезличенные вещи, например, партию товара.

Это связано с тем, что арендатор обязан вернуть арендодателю то же самое имущество, которое он получил в пользование, а не такое же. 

Итак, если предполагается передача потребляемых, а равно обезличенных вещей, то договор аренды не заключается. Такие отношения регулируются договором займа (гл. 42 ГК РФ). Подробнее о договоре займа см. «Учитываем займы на стороне заемщика» и «Учитываем займы на стороне займодавца».   

Форма договора

Определившись с тем, какие отношения могут быть арендными, перейдем к нюансам составления самого договора. И первый момент, на котором нужно заострить внимание, — это форма договора аренды. Здесь законодатель установил два важных правила.

Первое правило гласит: любой договор аренды должен быть заключен в письменной форме, если хотя бы одна из его сторон является юридическим лицом (п. 1 ст. 609 ГК РФ). Напомним, что письменная форма договора может иметь самые разные виды.

Это не только привычный бумажный документ, в котором изложены все условия и стоят подписи сторон. Договоры могут заключаться также путем обмена письмами и иными документами, в том числе электронными (подробнее см.

«Когда договор считается заключенным: переписка и счет по e-mail, аналоги электронной подписи, оформление письма с договором»).

Второе правило такое: если по договору аренды передается объект недвижимости, то договор в письменной форме должен быть составлен в виде одного документа, подписанного обеими сторонами (п. 1 ст. 651 ГК РФ). Это требование обязательно, вне зависимости от того, кто выступает сторонами договора — организации, ИП или «обычные» физлица.

Бесплатно проверить контрагента в «Контур.Фокусе»

При нарушении указанных выше правил установлены разные последствия. Так, при аренде большинства видов имущества (за исключением недвижимости) несоблюдение письменной формы договора (т.е.

устная договоренность сторон, вообще никаким образом не оформленная в письменном виде) само по себе не означает, что договор не заключен или недействителен. В этом случае при возникновении спора стороны просто не смогут ссылаться в суде на свидетельские показания.

Но при этом можно будет использовать любые письменные доказательства, подтверждающие как сам факт заключения договора аренды, так и его условия (п. 1 ст. 162 ГК РФ). 

А вот при аренде недвижимости последствия заключения договора «не по форме» куда более серьезные. Такой договор в силу прямого указания пункта 1 статьи 651 ГК РФ признается недействительным. Причем, в данном случае недействительным будет как устный договор, так и письменный, но составленный не в виде единого документа, подписанного сторонами.

Напомним, что недействительный договор считается таковым с момента заключения и не влечет никаких юридических последствий, кроме тех, которые связаны с его недействительностью (п. 1 ст. 167 и п. 1 ст. 431.1 ГК РФ).

В результате, у арендодателя не будет договорного основания для взыскания арендной платы, а у арендатора не будет права оставить в своем пользовании арендованный объект.

Что должно быть в договоре

По правилам пункта 1 статьи 432 ГК РФ любой договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение в требуемой форме по всем существенным условиям договора.

При этом под существенными условиями понимаются те, которые прямо поименованы в ГК РФ как обязательные к включению в текст соглашения.

Соответственно, если в договоре не прописать хотя бы одно из таких условий, то он просто не будет признаваться заключенным.

Итак, что же обязательно должно быть указано в договоре аренды? Во-первых, это данные, которые позволяют определенно установить передаваемое в аренду имущество (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

То есть объект аренды (а как мы помним, им может быть только индивидуально определенная вещь) в договоре нужно описать с максимальной степенью конкретности.

Так, если речь идет об объекте недвижимости, то указываются кадастровый или условный номер, адрес, площадь и другие признаки, позволяющие без сомнения установить, что именно сдается в аренду. При необходимости к договору прилагаются схемы, экспликации и другая техническая информация на объект недвижимости.

Если в аренду сдается движимое имущество, то следует прописать его уникальные свойства — номер (VIN для автомобилей, UIN, IMEI и другие номера для техники, заводские номера для оборудования, артикулы для иных вещей), наименование, модель, марку и прочие отличительные свойства. Например, для компьютера это могут быть объем памяти, наименование и модель процессора, видео и звуковой карты.

Во-вторых, если в аренду передается объект недвижимости, то обязательным условием договора является пункт о размере арендной платы (п. 1 ст. 654 ГК РФ, п. 4 и п. 12 ст. 22 Земельного кодекса РФ).

Что касается аренды движимых вещей, то отсутствие в договоре условия об арендной плате не сделает такой договор незаключенным, а лишь добавит сторонам проблем.

Дело в том, что в этой ситуации размер арендной платы будет определяться исходя из стоимости аренды аналогичных вещей (п. 3 ст. 424 ГК РФ).

На этом список обязательных пунктов договора аренды заканчивается. Соответственно, условие о порядке и сроках внесения арендной платы, а также условие о сроке аренды обязательными не являются.

Если не прописать в договоре особенности перечисления арендных платежей, то плату нужно будет вносить в порядке и сроки, которые обычно применяются при аренде аналогичных объектов при сравнимых обстоятельствах (п. 1 ст. 614 ГК РФ).

Если же не указать срок аренды, то будет считаться, что договор заключен на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Бесплатно составить и распечатать договор аренды по готовому шаблону

Срок аренды

Теперь остановимся подробнее на условие о сроке аренды. Формулируя этот пункт договора, нужно помнить следующее. Договор аренды земельного участка, здания или сооружения (а равно помещений в них), заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным только с момента такой регистрации (п. 2 ст. 609 и п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 2 ст.

26 ЗК РФ). При этом необходимо иметь в виду положение пункта 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.02 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой». В этом пункте сказано, что срок действия договора аренды, определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, признается равным одному году.

Другими словами, если в договоре аренды недвижимости указать, что он действует с 1 февраля 2018 года по 31 января 2019 года, то такой договор нужно будет регистрировать. Следуя этой логике, нужно будет регистрировать и договор, действующий с 1 января 2018 года по 31 декабря 2018 года, так как срок аренды в этом случае составит ровно один год.

А вот договор аренды, заключенный на неопределенный срок, в государственной регистрации не нуждается (п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.

01 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Это утверждение справедливо и для договоров, в которых срок действия просто не указан, так как такие договоры, как отмечалось выше, признаются заключенными на неопределенный срок.

Из сказанного следует практический вывод. Если планируются длительные отношения по аренде недвижимости, и при этом стороны не хотят регистрировать договор, то можно обойти требование о госрегистрации.

Для этого нужно либо установить, что срок договора аренды меньше одного года (например, 11 месяцев), и одновременно закрепить возможность его автоматической пролонгации на тот же срок и на тех же условиях, либо просто не включать в договор условие о сроке аренды.

Правда, в последнем случае нужно учитывать, что каждая из сторон может в любое время отказаться от договора, заключенного на неопределенный срок. Для этого достаточно предупредить другую сторону за три месяца (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Причем отказ от договора может быть немотивированным. Так, право арендодателя отказаться от договора никак не зависит от того, допустил ли арендатор какие-либо нарушения, и ограничить это право договором нельзя (определение ВС РФ от 25.09.

17 по делу № 305-ЭС17-5424).

А что будет, если стороны заключили договор аренды помещения на 11 месяцев, а условие об автоматической пролонгации в него не включили, и при этом забыли своевременно «продлить» договор? По правилам Гражданского кодекса, если по истечении срока, установленного в договоре, арендатор продолжает пользоваться имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, такой договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ). То есть арендатор сможет продолжать пользоваться помещением и будет обязан платить предусмотренную договором арендную плату. Но при этом обе стороны, как уже отмечалось, получат право в любой момент отказаться от такого договора.

На что еще обратить внимание

И в заключение отметим еще несколько важных моментов, на которые нужно обратить внимание при составлении договора аренды.

Изменение состава собственников

Если на стороне арендодателя выступает несколько собственников, то арендатор должен перечислять арендную плату каждому из них в соответствующей пропорции. Это правило действует не только в ситуации, когда объект аренды изначально принадлежал нескольким собственникам, но и в ситуации, когда состав владельцев поменялся в период аренды.

Тут надо помнить, что сам по себе факт изменения состава собственников какого-либо влияния на договор аренды не оказывает: он продолжает действовать на ранее согласованных условиях.

При этом у нового сособственника появляется право на получение доли дохода от сдачи имущества в аренду, равной его доле в праве собственности на имущество (ст. 248 ГК РФ). И это право никак не связано с тем, вносились ли соответствующие изменения в договор.

Поэтому, как только новый совладелец объекта аренды потребует перечислять на его счет арендную плату, арендатору придется делить плату на части и переводить их отдельно каждому из собственников.

Нарушение этого правила повлечет штрафные санкции и может стать основанием для расторжения договора аренды (постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 24.04.18 № Ф04-4219/2017).

Односторонний отказ от договора

Следующий момент касается условия о праве на односторонний отказ от договора аренды.

По общему правилу, закрепленному в статье 310 ГК РФ, если обе стороны договора осуществляют предпринимательскую деятельность, то они вправе внести в договор пункт об одностороннем отказе от договора при наступлении тех или иных условий.

А если такой деятельностью занимается только одна из сторон, то право на односторонний отказ ей не предоставляется, в то время как другая сторона может заявить об одностороннем отказе от договора.

Соответственно, если имущество арендуется у физического лица, не являющегося ИП, то в договоре нельзя прописать право арендатора (организации или предпринимателя) на односторонний отказ от такого договора.

Отметим, что в случае с арендой государственного или муниципального имущества подобное условие не может быть включено в договор, так как право согласовывать условия одностороннего отказа от договора имеют только лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность. А при аренде госимущества арендодателем выступает орган власти, который предпринимательскую деятельность не осуществляет по определению (постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 24.04.18 № Ф03-1250/2018).

Согласие арендодателя на перенаем

И наконец, остановимся на вопросе о «перекупке» действующего договора аренды. Возможность передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды другому лицу (перенаем) предусмотрена пунктом 2 статьи 615 ГК РФ.

В случае если планируется перенаем (а не заключение прямого договора аренды), нужно обязательно проверить наличие согласия арендодателя. Оно может быть выражено разными способами. Например, в виде отдельного письма, в котором арендодатель сообщает, что не возражает против перенайма объекта аренды.

Также арендодатель может проставить соответствующую надпись на договоре перенайма. Главное, чтобы было понятно, в отношении какого договора аренды дано согласие на перенаем. Если же согласие отсутствует, то договор перенайма будет ничтожным.

Такая сделка не повлечет юридических последствий и будет признана недействительной с момента ее совершения (п. 1 ст. 167 ГК РФ). Это значит, что лицом, обязанным по договору аренды, останется прежний арендатор.

И никакие обстоятельства (ликвидация первоначального арендатора, фактическое использование имущества новым арендатором, своевременное внесение арендной платы) ситуацию не исправят (постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 07.06.18 № Ф01-2034/2018).

Источник: //www.buhonline.ru/pub/beginner/2018/8/13757

Тонкости договора аренды

В Гражданском кодексе РФ нежилые помещения не выделяются как отдельный объект арендных отношений: они включены в широкое понятие «здание», объединяющее весь спектр нежилых (культурных, производственных, торговых и др.) и жилых строений. При этом нежилое помещение может представлять собой как здание в целом, так и его отдельную часть.

Чтобы разобраться в тонкостях формы и содержания договора аренды, в первую очередь, определимся, что под данным понятием подразумевается.

Итак, договор аренды нежилого помещения – это документ, по которому арендодатель обязуется предоставить арендатору нежилое помещение во временное пользование за определенную плату. Вместе с тем при составлении данного документа необходимо учесть несколько важных особенностей.

Договор аренды подлежит процедуре прохождения государственной регистрации в случае, если срок аренды помещения по нему превышает один год. С учетом того, что текст ГК РФ (п.2 ст.

651) содержит термин «не менее года», вполне логично, что государственной регистрации подлежат в том числе и договоры аренды, заключаемые сроком на 1 год.

Вместе с тем, если хотя бы одной из сторон договорных отношений является юридическое лицо, вне зависимости от срока его действия договор аренды должен быть заключен в письменной форме.

Предмет договора

Предмет договора является существенным условием договора об аренде нежилого помещения, соответственно, без точного определения предмета договор не будет считаться заключенным (п.3 ст.607 ГК РФ). Таким образом, в тексте договора передаваемое в аренду помещение должно быть описано ясно, конкретно и по всем необходимым параметрам, а именно:

• Адрес здания, в котором располагается сдаваемое в аренду помещение.
• Четкое описание местоположения данного помещения внутри здания (этаж, номер офиса и т.п.).
• Общая площадь сдаваемого помещения (согласно кадастровому паспорту БТИ).
• Назначение сдаваемого в аренду помещения (для офисных либо производственных нужд, под склад и т.п.).
• Если сдаваемое в аренду нежилое помещение состоит из нескольких(а также, если некоторые из сдаваемых в аренду помещений – основные, а другие – вспомогательные), к договору необходимо будет составить приложение – план-схему данного помещения с указанием всех деталей.

После подписания данного договора (либо еще при заключении) нежилое помещение-предмет договора должно быть по акту передано арендатору.

Причем в этом случае вместо передаточного акта возможно составление и иного документа (соглашения, протокола и т.д.), подписанного обеими сторонами.

По окончании действия договора исрока аренды нежилое помещение возвращается арендодателю с обязательным соблюдением всех указанных процедур.

Арендодатель и собственник

В соответствии с общими правилами, в качестве арендодателя нежилого помещенияможет выступать его собственник. Однако арендодателями могут являться и другие лица, причем как физические, так и юридические – при наличии соответствующих полномочий.

Так, предприятия или учреждения (если в их ведении или управлении находятся нежилые помещения,сдаваемые в аренду) имеют право выступать в качестве арендодателей, предварительно получив на это согласие самого собственника или уполномоченного собственником лица.

Юридические адреса от собственника

В случае перехода прав собственности другому лицу, правоотношения аренды помещения сохраняются, поскольку данный факт не является основанием для расторженияили изменениядоговора аренды. При ликвидации арендодателя-юридического лица правоотношения аренды помещения прекращаются, за исключением случаев, когда исполнение обязательства юридического лица законодательно возлагается на другое лицо.

Использование арендуемого помещения

Арендатор нежилого помещения обязан использовать его в полном соответствии с оговоренными в договоре условиями. Если данные условия в договоре не оговорены – по его прямому назначению(п. 1 ст. 615 ГК РФ). Нарушение данного правила будет являться основанием для требования арендодателя расторгнуть договор и возместить причиненные ему этим убытки.

При этом арендатор имеет право сдавать арендуемые нежилые помещения в субаренду или другим образом передавать свои права и обязанности иному лицу только с согласия самого арендодателя и в установленном законом порядке.

Арендная плата и срок действия договора

Определение в договоре размера арендной платы – существенное условие заключения такого рода сделок.

Если в договоре отсутствует размер арендной платы, данный договор считается незаключенным, поэтому не влечет за собой никаких правовых последствий, если только в дополнительном соглашении сторонами не будет достигнуто согласие по поводу размера арендной платы либо пересмотрены условия основного договора. Договор аренды следует считать заключенным только с момента достижения обеими сторонами согласия по поводу размера арендной платы.

Кроме того, если по договору аренды помещения арендная плата устанавливается за единицу площади, она должна определяться исходя из фактического размерапомещения,передаваемого в аренду.Если жев договоре аренды нежилого помещения не оговариваетсясрок аренды, такой договор будет заключен на неопределенный срок.

В данном случае любая из сторон имеет право расторгнуть договорв любое время, за три месяцапредупредив об этом другую сторону (соответствующее оповещение должно быть выполнено в письменной форме).

Если срок договора аренды не определен, такой договор в государственной регистрации не нуждается, потому как, согласно действующему законодательству, регистрируется только договор, заключенный на срок более года.

Таким образом, лишь соблюдение всех вышеописанных условий составления договора аренды и знание тонкостей данной процедуры обеспечит надежными гарантиями всех участников сделки.

Источник: //www.orte.ru/tonkosti_dogovora_arendy.html