Отказ в продлении договора аренды

Источник: http://melnicabiz.ru/business_publikacii/47-otkaz-v-prodlenii-dogovora-arendy.html

Как продлить аренду земельного участка: договор, нюансы, что делать в случае отказа

Продление срока аренды земли (другими словами пролонгация) это распространенная процедура среди арендаторов, особенно если возникает острая необходимость в продолжении использования данного участка. При осуществлении такой сделки действуют свои сроки и условия.

Продление договора по истечении срока аренды

Особенность подобной сделки в том, что в случае отказа от неё владелец земли не сможет заключить новый договор с другим человеком в течение целого года. Более того, она считается незаконной, и бывший арендатор может подать в суд и отстоять свои права на аренду земельного участка.

Если стороны, заключившие договор аренды, не продлили соглашение самостоятельно, оно может пролонгироваться автоматически.  Это происходит, если наниматель продолжает вносить плату за аренду и соблюдать установленные договором условия, а арендодатель ничего против не имеет. В таких случаях договор продлевается на неопределенный срок.

При заключении соглашения на неопределенное время, у каждой из сторон есть право расторгнуть его в любое время. При этом нужно заранее оповестить об этом арендатора или арендодателя (в зависимости от того, кто инициатор расторжения). Уведомить необходимо не меньше, чем за 3 месяца до того, как сделка будет расторгнута, если в условиях договора не указаны другие сроки.

На каких условиях можно продлить договор

Существует три основных условия, согласно с которыми сделка может состояться. Среди них:

1. Обе стороны согласны на дальнейшее сотрудничество.
2. Продление договора на основании административного решения, по согласию каждой из сторон.
3. Принятие судом положительного решения (если стороны не достигли согласия самостоятельно)

Если надел принадлежит государству, то его сдают в аренду посредством аукциона. Если арендатор желает пролонгировать свои права на земельный участок, ему нужно сообщить об этом заранее.

В противном случае, по истечении срока аренды торги проводятся повторно. Однако у последнего нанимателя есть преимущество перед новыми претендентами, поэтому он вполне может заполучить землю обратно.

Легализировать свои преимущественные права арендатор может на основании образца соответствующего заявления.

Помимо автоматического продления, законом предусмотрено ещё два возможных варианта такой сделки: перезаключение договора и заключение дополнительного соглашения.

Перезаключение договора

Суть такого способа в том, что стороны остаются те же, но документ составляется новый. При этом можно внести в него правки и изменить часть пунктов. Основным условием является невозможность заключения договора с другим арендатором и изменения его прав в произвольном порядке.

Чтобы перезаключить договор, нужно составить заявление и обратиться в государственные органы, но не позже чем за 3 месяца до истечения срока основного соглашения. Новый договор нужно обязательно зарегистрировать.

Дополнительное соглашение

Если по каким-то причинам обе стороны или один из участников соглашения не желают заключать новый договор, можно оформить дополнительное соглашение. Само по себе оно никакой юридической силы не имеет и целиком зависит от основного договора аренды. Если он долгосрочный, допсоглашение необходимо зарегистрировать.

В дополнительном соглашении указывается:

1. Основной договор аренды или ссылка на него.
2. Дата составления и заключения.
3. Банковские реквизиты обеих сторон.
4. Предмет сделки (то есть пролонгация договора).
5. Упоминание основных условий договора аренды.
6. Подписи участников.

Его преимущества в том, что он позволяет внесение правок условий пользования (если они несущественны) и изменение периода аренды.

Для продления договора этого достаточно, к тому же это экономия средств и времени (в отличие от перезаключения соглашения). Основанием для такой сделки является обоюдное согласие её участников.

Важный момент – формы соглашения и основного договора обязательно должны совпадать.

Регистрация договора продления на неопределенный срок

Регистрировать договор аренды нужно в случаях, если он заключается на период 12 и более месяцев. Если меньше, обращаться в регистрационную палату не придется. При продлении договоренности на неопределенный срок, действуют те же правила.

Таким образом, не имеет значения, на какой срок продлили договор. При регистрации учитывается только изначальные сроки заключения. Если первый договор был заключён на год, его продление нужно официально зафиксировать. В ситуациях, когда земля арендована на меньший срок, регистрировать не нужно ни договор аренды, ни договор её продления.

Особенности заключения

Минимальных сроков ограничения срока договора не существует. А вот максимальный период  напрямую зависит от сроков, установленных законом, и вычисляется в зависимости от предмета сделки и условий её заключения.  Поэтому даже если срок заключения превышает максимальный, он автоматически сокращается до него.

При заключении арендного контракта сроком до года, действуют две особенности. Во-первых, договоренность не нужно регистрировать. Во-вторых, заключать такую сделку можно и устно, при условии, если обе стороны относятся к физлицам. Добиться продления можно, оформив дополнительное соглашение или дождавшись автоматического продления.

Есть конкретные случаи, в которых договор о продлении (если основной заключен менее, чем на год) нужно или не нужно регистрировать. А именно:

1. Регистрации не подлежат договоры, в условиях которых указано автоматическое продление срока (менее, чем на год).
2. В условии договора указано, что аренду можно продлить более, чем на год. В таком случае продленное соглашение необходимо зарегистрировать.
3. Если продление было совершено автоматически (на неопределенное время), регистрировать сделку не нужно.

Если земля была отдана под строительство, то её нужно использовать только по назначению. На участке в обязательном порядке должна строиться недвижимость. Она принадлежит арендатору, и об этом указано в условиях договора аренды. В случаях, если аренда закончена, у прежнего нанимателя есть законные преимущества в праве аренды. А конкретно недвижимость, находящаяся на территории.

Арендатор может не участвовать в аукционе, а в отдельных случаях сроки аренды продлеваются автоматически. Сдать такой участок другому арендатору будет сложнее, ведь на нём уже расположена чужая недвижимость. Однако существует ряд ситуаций, когда аренда прекращается:

• Основное соглашение не предусматривает строительство на участке.
• Не было получено разрешение на возведение строений.
• Земля была арендована под застройку, но строительство так и не началось.

Как подать заявку

Если арендодателем выступает государство, нужно составить заявку и обратиться с ней в уполномоченные органы местного назначения. Подавая заявку на продление аренды в муниципалитет, нужно указать такую информацию:

• Основной договор аренды (подтверждение прав на  использование участка, даты заключения и регистрации договора).
• Период, на который была заключена сделка. Дата его завершения.
• Желание арендатора продлить срок договора.
• Подтверждение преимуществ на права аренды. Сославшись на них, можно продлить аренду без проведения торгов.

Передача заявления осуществляется либо по почте (обычной или электронной), либо лично. Второй вариант более надёжный: можно быть на 100% уверенным, что письмо доставлено.

Помимо основной информации, понадобится документация. Необходимо приложить:

• Заявление.
• Копию паспорта или другого удостоверения личности. Если в качестве стороны выступает представитель, ему придется оформить доверенность, нотариально заверив её.
• Копию ИНН.
• Выписку из ЕГРЮЛ или ЕГРИП. Она должна датироваться днём подачи заявки.
• Копию договоров.
• Квитанцию о том, что все долги на землю погашены.

Примерный срок рассмотрения заявления – месяц. Эта процедура бесплатна.  В случае принятия положительного решения, заявитель получает административное решение. С ним нужно обратиться в Росреестр и провести перерегистрацию соглашения. За эту услугу придется заплатить около 350 рублей (госпошлина).

В каких случаях можно получить отказ

Отказать в пролонгации срока аренды могут при следующих обстоятельствах:

1. Участок изъяли из оборота.
2. Земля была зарезервирована для нужд государства.
3. Надел нельзя приватизировать (на него наложен запрет и т.д.)

При желании можно оспорить отказ в суде. В течение десяти дней нужно подать иск, в котором указать причину отказа, приложить выписки из решения комиссии и доказательства того, что все обязательства арендатора выполнялись добросовестно.

Образец договора о пролонгации аренды

Главным пунктом при составлении договора продления аренды является перечисление прав и обязанностей каждой стороны. Если их не соблюдать, сделка считается недействительной или расторгается.

Помимо этого нужно указать:

1. Название документа.
2. Дата составления и заключения.
3. Информация о каждой из сторон. Персональные данные, сведения из паспорта, ФИО, место проживания и адрес регистрации.
4. Информация об участке. Площадь, категория земли и кадастровый номер, расположение и др.
5. Период аренды.
6. Способ и сумма оплаты.
7. Возможные причины, согласно которым можно досрочно расторгнуть соглашение.
8. Подписи обеих сторон.

скачать образец договора на продление аренды [46.99 KB]

Дополнительную информацию и условия можно указать в конце договора.

Источник: https://prozemlu.ru/kak-prodlit-arendu-zemelnogo-uchastka-dogovor-nyuansy-chto-delat-v-sluchae-otkaza/

Продление договора аренды земельного участка на тот же срок и на тех же условиях или Выводы большой палаты ВС не указ для других палат!

25 февр. 2019

Правовая проблема применения института продления договора аренды земельного участка, предусмотренного ч.6 ст. 33 ЗУ «Об аренде земли» не нова. Норма ст. 33 указанного закона прописана недостаточно четко, что дает возможность ее неоднозначного применения судами, в том числе кассационной инстанции.

По смыслу ч.1-5 ст. 33 ЗУ «Об аренде земли» по окончании срока действия договора аренды земли арендатор, который исполнял свои обязанности надлежащим образом имеет преимущественное право на заключение договора аренды земли на новый срок.

Для реализации этого преимущественного права он должен уведомить арендодателя о своем намерении продлить договор до истечения срока действия договора, в срок указанный договором, но не позднее чем за 1 месяц до его истечения. К этому уведомлению арендатор должен приложить проект дополнительного соглашения.

При возобновлении договора аренды его условия могут быть изменены сторонами, а в случае не достижения согласия по его существенным условиям, преимущественное право арендатора – прекращается.

Арендодатель обязан в месячный срок рассмотреть предложенную редакцию дополнительного соглашения и согласовать его условия с арендатором, в случае достижения согласия, стороны подписывают дополнительное соглашение.

https://www.youtube.com/watch?v=22C6GwSIJBg

В соответствии с ч.6 ст.

33 ЗУ «Об аренде земли» предусмотрено иное основание для продления договора – продолжение использование земельного участка арендатором и отсутствие письменных возражений со стороны арендодателя в отношении продления договора, которые должны быть направлены арендатору в течение 1 месяца с дня окончания срока действия договора. В таком случае дополнительное соглашение к договору аренды земли о его возобновлении должно быть заключено сторонами в месячный срок в обязательном порядке.

Определенное время судебная практика трактовала данную норму закона таким образом, что на самом деле в ст. 33 идется не о двух отдельных основаниях, а по сути только об одном – о преимущественном праве арендатора, которое он может реализовать строго соблюдая условия, описанные в статье.

Т.е.

в случае если арендатор направил вовремя в адрес арендодателя уведомление и проект дополнительного соглашения, но арендодатель его проигнорировал, тогда продолжая пользоваться земельным участком через месяц после истечения срока аренды, арендодатель имеет право требовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения.  Такая позиция не совсем отвечает буквальному толкованию ст. 33 ЗУ «Об аренде земли», что было в дальнейшем отмечено Верховным судом.

Сумятицу в применении ст. 33 ЗУ «Об аренде земли» вносит его требование об обязательном заключении дополнительного соглашения, которого нет в ст. 764 Гражданского кодекса Украины, устанавливающая последствия продолжения пользования арендованным имуществом после истечения срока договора аренды.

Учитывая правовую проблему правоприменения данной статьи, одно из дел, основывающееся на указанной статье было передано на рассмотрение Большой Палаты ВС.

Разъясняя порядок применения ст. 33 ЗУ «Об аренде земли» БП ВС в Постановлении от 10.04.2018 г. по делу № 594/376/17 указала, что основания, предусмотренные ч.1-5 ст. 33, а также ч.6 ст. 33 указанного Закона это разные основания для «возобновления» арендных отношений.

При этом, по ч.1 -5 ст. 33 ЗУ «Об аренде земли» стороны заключают договор аренды (дополнительное соглашение к нему) на новый срок. При этом существенные условия договора аренды могут быть изменены сторонами, это касается как самого срока аренды, так и других его существенных условий, в т.ч. цены.

Для применения ч.1-5 ст. 33 ЗУ «Об аренде земли» необходимо наличие следующих юридических фактов:

– арендатор надлежащим образом исполняет свои обязанности по договору аренды;

– до окончания срока действия договора в установленный срок он уведомил арендодателя о своем намерении воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок;

– к письму уведомлению он приложил проект дополнительного соглашения;

– арендодатель на протяжении месяца не сообщил арендатору о наличии возражений и свое решение.

Часть 6 ст. 33 ЗУ «Об аренде земли» устанавливает иное основание для «возобновления» договора аренды – продолжение использования земельного участка арендатором и отсутствие письменных возражений от арендодателя на протяжении 1 месяца с даты окончания срока аренды.

В этом случае, договор аренды земли продлевается ровно на тот же срок, на который был заключен ранее, и на тех же условиях. Стороны, в т.ч. арендодатель в таком случае не вправе настаивать на изменении условий договора.

Для возобновления арендных отношений по ч.6 ст. 33 указанного закона, по мнению БП ВС необходимо наличие следующих юридических фактов:

– арендатор надлежащим образом исполняет свои обязанности по договору аренды;

– до окончания срока действия договора в установленный срок он уведомил арендодателя о своем намерении воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок;

– к письму уведомлению он приложил проект дополнительного соглашения;

– продолжает использовать земельный участок после окончания срока действия договора аренды;

– арендодатель письменно не уведомил арендатора об отказе в возобновлении договора аренды.

https://www.youtube.com/watch?v=ebqxqcUCXxM

По нашему мнению, такая позиция ВС не совсем отвечает требованиям закона, ведь хотя БП ВС и указал что ч.1-5 и ч.6 ст. 33 ЗУ «Об аренде земли» являются разными основаниями для продления аренды, но в то же время он указал, что для применения ч.6 ст. 33 по сути необходимо соблюдение условий, предусмотренных ч.1-5 этой же статьи, что  является абсурдом. 

Вместе с тем, следующее дело в этой же области, которое дошло Верховного Суда, и на которое мы хотели бы обратить внимание, было рассмотрено Палатой по рассмотрению дел в отношении земельных отношений и права собственности Кассационного хозяйственного суда.

Судьи данной палаты, по нашему мнению, отнеслись к данной проблеме более ответственно и обоснованно.

Так, в Постановлении ВС от 10.09.2018 г. по делу № 920/739/17 данная палата ВС согласилась с тем, что по смыслу ст. 33 ЗУ «Об аренде земли» договор аренды земли может быть возобновлен как в ходе реализации преимущественного права арендатора (ч.1-5 ст. 33) так и в случае, когда арендатор продолжает пользоваться земельным участком после истечения срока договора аренды.

При этом для возобновления договора аренды по ч.1-5 ст. 33, так же как и БП ВС  ВС указал что необходимо наличие следующих юридических фактов:

– арендатор надлежащим образом исполняет свои обязанности по договору аренды;

– до окончания срока действия договора в установленный срок он уведомил арендодателя о своем намерении воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок;

– к письму уведомлению он приложил проект дополнительного соглашения;

– арендодатель на протяжении месяца не сообщил арендатору о наличии возражений и свое решение.

В то же время для возобновления договора по ч.6 ст. 33 (продолжение использования земельного участка) необходим следующий юридический состав:

– пользование арендатором земельным участком после окончания срока аренды и отсутствие возражений арендодателя против такого использования (что можно квалифицировать как «молчаливое согласие» арендодателя на пролонгацию договора)

При этом необходимо обратить внимание, что уведомление арендатором арендодателя о намерении воспользоваться правом на возобновление договора аренды земли по основаниям, предусмотренным ч.6 ст. 33 ЗУ «Об аренде земли» не требуется.

Суть возобновления договора аренды согласно этой части статьи именно и находится в том, что арендатор продолжает пользоваться земельным участком после окончания срока аренды, а арендодатель, соответственно, не возражает против возобновления договора, в частности в связи с надлежащим исполнением договора аренды земли.

   Отсутствие таких возражений, как уже указывалось, может иметь проявление в «молчаливом согласии».

Интересным и правильным является также вывод о том, что в случае продолжения использования земельного участка и отсутствии возражений от арендодателя, арендатор имеет право обратиться с требованием о признании заключенным соглашения о возобновлении договора аренды на тех же условиях и на тот же срок. Арендодатель, в свою очередь вправе в любое время до заключения соглашения о возобновлении договора аренды обратиться с иском к арендатору с требованием об освобождении земельного участка. 

То есть договор аренды земли будет считаться заключенным только в случае заключения дополнительного соглашения, о чем непосредственно говориться в ч.8 ст. 33 ЗУ «Об аренде земли». При этом отказ или затягивание заключения дополнительного соглашения к договору аренды может быть обжаловано в суде.

Такие выводы Палаты ВС, с нашей точки зрения, отвечают духу закона более чем выводы БП ВС, однако могла ли палата Верховного Суда по сути отступить от выводов, изложенных в Постановлении Большой палаты?

Учитывая такую правовую неопределенность, в дальнейшем каждая из сторон будет вправе ссылаться на противоположные выводы, сделанные Верховным Судом, и надеемся, дананая проблема будет разрешена на уровне Большой Палаты ВС.

Тем не менее, к сожалению, открытым остался еще один вопрос. В какой срок должно быть заключено дополнительное соглашение о возобновлении договора аренды на тот же срок по основаниям, предусмотренным ч.6 ст.

33 ЗУ «Об аренде земли»? В месячный срок с момента окончания договора? В месячный срок после истечения срока для предоставления возражений арендодателем? В месячный срок с дня подачи соответствующего письма и проекта дополнительного соглашения арендатором арендодателю независимо от окончания срока договора аренды?

Надеемся в ближайшее время ВС даст ответ и на этот вопрос.

  Виталий Цвигун 

  руководитель судебной практики, адвокат АО “КФ “ДОМИНАНТА” 

страницы: 5/5 на основе 1 оценок.

В Новий рік з новими законами

Пропонуємо до вашої уваги традиційну щорічну публікацію про законодавчі новели нового року. Які законодавчі зміни приніс нам 2020 рік та чого чекати українцям в новому році розглянемо детально в даній статті.   

Із 1 січня законом про Держбюджет на 2020 рік установлено розміри прожиткового мінімуму для працездатних осіб: із 1 січня – 2 102 грн, із 1 липня – 2 197 грн, із 1 грудня – 2 270 грн. Місячний розмір мінімальної заробітної плати становить 4 723 грн, погодинний – 28,31 грн. Податкова соціальна пільга в місяць – звичайна – 1051,0 грн.

Адвокати в Україні ще з 2010 року являються суб’єктами фінмоніторингу

Чи не кожний вже натрапив у стрічці новин на «тривожне нововведення» – закон поклав на адвокатів функції суб’єкта первинного фінансового моніторингу.

Автори цих новин посилаються на прийнятий 6 грудня 2019 року Закон України № 361-IX «Про запобігання та протидію легалізації (відмиванню) доходів, одержаних злочинним шляхом, фінансуванню тероризму та фінансуванню розповсюдження зброї масового знищення» (далі –Закон 361-IX), який з 28 квітня 2020 року вступить в силу.

Правила Інкотермс: які зміни принесе 2020 рік

Наразі переважна більшість суб’єктів зовнішньоекономічної діяльності для врегулювання обов’язків сторін за договорами поставки, купівлі-продажу товарів, розподілу ризиків між ними щодо поставок, страхування та митного очищення товарів використовують правила Інкотермс 2010. Однак, уже через декілька днів вступить в силу нова їх редакція – Інкотермс 2020 (надалі – Правила). Враховуючи важливість та значимість даних Правил в сфері правозастосування – не можемо не розглянути та проаналізувати їх основні зміни.

Источник: https://dominanta.od.ua/news/prodlenie_dogovora_arendy_zemelnogo_uchastka_na_tot_zhe_srok_i_na_tekh_zhe_uslovijakh_ili_vyvody_bolshoj_palaty_vs_ne_ukaz_dlja_drugikh_palat

Любая из сторон, заключивших сделку, может оформить отказ в продлении договора аренды (в пролонгации соглашения). Правильные действия помогут участнику бизнеса законным образом и отказаться от дальнейшей пролонгации, и подтвердить своё право на аренду недвижимости в дальнейшем.  В каких случаях отказ в продлении договора может считаться законным? Арендатор пользовался объектом (помещением, землей), но не по тому назначению, что стороны указали в договоре. Арендованная земля зарастала сорняками, или же помещение оставалось практически бесхозным, передавалось другим лицам. Временный владелец мешал арендодателю (умышленно, неумышленно) периодически осматривать свою собственность. Собственник намерен в будущем самостоятельно использовать недвижимость. Если же хозяин недвижимости и в дальнейшем намеревается передавать объект в аренду по той же цене, что и прежде, тогда отказ от продления договора с арендатором, которому он не способен предъявить серьёзных претензий, суд может посчитать незаконным действием. Условия для отказа от пролонгации изначально подписанного соглашения. Во-первых,другую сторону договора следует уведомить о своём решении до завершения срока: указанного в тексте договорного документа; установленного законодателями. Во-вторых,может оказаться, что ни в основном договоре, ни в дополнении к нему по поводу возможности продления аренды ничего не сказано. И если арендодатель не желает в дальнейшем передавать имущество конкретному лицу или кому-либо, он специально не вписывает в договор условия о возможности продолжения аренды после истечения срока, обозначенного в первоначальном документе. В-третьих, в текст первоначального документа может быть введено следующее условие: если поведение контрагента свидетельствует об отказе от продления договора аренды, значит, его действие не продлевается. В-четвёртых, арендодатель возражает, чтобы по завершении срока действия договора бывший арендатор пользовался вверенным имуществом. В свою очередь и сам арендатор не собирается им пользоваться на прежних условиях. То есть обе стороны не заинтересованы в пролонгации арендного договора. Онлайн консультация юриста: Механизм отказа от пролонгации. Изучается договор. В этом документе должен изначально обозначаться метод уведомления сторон об отказе пролонгировать договор. Но в договоре может не оказаться такого пункта. Тогда тот из контрагентов, кто не желает в дальнейшем передавать имущество или пользоваться им, направляет другому контрагенту письменное уведомление соответствующего содержания. Когда же этот пункт присутствует, текст уведомления должен соответствовать условиям, обозначенным в договоре. Учитываются: сроки освобождения объекта; порядок приведения недвижимости в надлежащий вид; выплата определённой компенсации, если на арендодателя или арендатора будут возложены дополнительные заботы; способы проверки; методика решения спорных ситуаций. Документ составляется только письменно, в нём присутствуют следующие моменты. Наименование контрагентов. Номер основного договора, место его заключения, даты подписания и завершения действия. Повод для отказа от пролонгации. Датирование составления отказа. Момент расторжения сделки в связи с отказом от пролонгации. Отказ от продления договора не означает его расторжение. Сделка заключается на определённый период, и только с момента, когда истечёт срок основного договора, его действие окончательно прекратится. Так что отказ от пролонгации означает расторжение договора в будущем. Контрагент может подтвердить факт получения письма, а может уклоняться от его получения. Поэтому в договоре следует указать адреса, по которым будут отправляться послания с уведомлениями. Факт отправки юридически значимого уведомления будет свидетельствовать об автоматическом отказе от пролонгации. Особые случаи, когда следует отказ в продлении договора аренды: консультация юриста с учётом конкретной ситуации Действие непродлённого договора истекает с момента, что указан в документе. Никаких новых документов по поводу расторжения изначальной договорённости составлять не требуется. Но если в основном договоре указывается на необходимость составления других дополнительных соглашений, участники бизнеса будут обязаны подписать новый документ об отказе от пролонгации. Главное для субъекта предпринимательской деятельности, это отправить отказной документ до момента завершения действия основного договора. Иначе может произойти следующее: бизнесмен перестаёт пользоваться арендованным имуществом с того дня, когда истекает срок действия договора, а через время ему же приходит уведомление о нарастающем долге перед бывшим арендодателем. Но чаще за помощью к юристам обращаются лица, которых изгоняют с прежде арендованных владений. Аренда облагороженной земли, на которой арендатор к тому же возвёл полезные объекты, или добротно отремонтированной квартиры оценивается намного дороже. С недобросовестными арендодателями судятся. Здесь консультация юриста начинается с изучения всех пунктов и основного, и дополнительных договоров. Онлайн помощь юриста по телефону бесплатно: 8 (800) 550-71-06 доб. 434