Перепланировка в квартире до оформления права собственности

В нашем журнале есть традиционный жанр: эксперты комментируют конкретные жизненные ситуации. Эти истории мы собираем либо по разным тематическим форумам, либо из писем, которые нам сюда, в редакцию, присылают. Самые популярные темы для комментариев – ипотека и новостройки. А сегодня мы решили сделать подборку, посвященную перепланировкам и переустройству в квартирах.

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.

Как это часто бывает, ответы «де-юре» и «де-факто» оказались разными…

Рассуждая строго юридически, ничего делать нельзя. Дело в том, что занимающийся вопросами перепланировки орган (в Москве – Жилищная инспекция) имеет дело только с собственниками или нанимателями жилых помещений. Покупатель квартиры, имеющий на руках какие-то инвестиционные контракты или иные подобные бумаги, с точки зрения чиновников Жилинспекции, оказывается никем.

«Свидетельство о собственности в данном случае является обязательным документом, – заявил «Порталу о недвижимости MetrInfo.Ru» Олег Сухов, адвокат «Юридического центра адвоката Олега Сухова». – В соответствии с п. 2 ст.

26 ЖК РФ, для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо должны представить правоустанавливающие документы – в виде подлинников или засвидетельствованных в нотариальном порядке копий».

Но есть и другой ответ. Хотя покупателям новостроек кажется, что полет их фантазии безграничен, на практике все делают в своих квартирах в общем-то похожие переделки. То, что придумали вы, наверняка реализовано уже в десятках объектов.

Поэтому можно сделать какие-то наброски проектов и показать их знающим людям с вопросом: а реализуемо ли это? Если да – то делать проект и начинать работы.

«На практике ремонт почти всегда начинают до оформления в собственность», – подтверждает Инна Игнаткина, директор отделения компании «МИЦ-Недвижимость» на Пресне.

А Борис Леонтьев, генеральный директор компании «НДВ Проект Концепт», добавляет, что ознакомить с проектом необходимо управляющую домом компанию. Если ее специалисты убедятся, что все, что запланировано, получится узаконить, – вам разрешат начать ремонт квартиры.

Самый распространенный вариант, который упомянули все наши консультанты, сводится к следующему.

Квартиры в современных монолитных домах бизнес-класса (а судя по всему, у автора письма именно такая) возводятся без межкомнатных перегородок. В процессе ремонта их, конечно, ставят.

Но перегородка – это не линия, она имеет вполне определенную толщину. Следовательно, у перегородок тоже есть площадь, и она вычитается из площади квартиры.

«По стандартам БТИ, стены могут «съесть» до 10% площади, – говорит Сергей Креков, генеральный директор компании Clever Estate. – Самые большие потери – в нетиповых строениях, возведенных не по панельной технологии. А в панельных зданиях отклонение могут быть в полтора, максимум два метра». Но в данном случае дом как раз монолитный.

Сергей Креков рекомендует перемерять площадь межкомнатных перегородок. «Это обычная геометрия: длину умножить на ширину», – говорит он.

Но возможны и другие варианты. Застройщик мог завысить метраж – он кровно заинтересован в этом, поскольку цена квартиры рассчитывается, как правило, исходя из площади, помноженной на цену 1 кв. м. Есть у застройщиков на этот счет и типовые хитрости: скажем, включить в площадь квартиры балконы и лоджии (БТИ при своих обмерах их не включает, ссылаясь на ст. 15 Жилищного кодекса).

Скорее всего, вернуть деньги покупателю за недополученные метры вряд ли удастся. «Если в договоре с застройщиком есть пункт о перерасчете после замеров БТИ, вы можете попробовать вернуть переплаченную сумму», – отмечает Инна Игнаткина («МИЦ-Недвижимость»).

На взгляд автора, наличие такого пункта в договоре маловероятно.

А Анита Маляревич, эксперт-перепланировщик офиса «Тургеневское» компании «ИНКОМ-Недвижимость», убеждена, что «после подписания покупателем акта приема-передачи квартиры вернуть денежные средства за недостающую площадь не получится».

Еще – возвращаясь к основной теме нашего разговора – изначальная площадь могла быть насчитана в результате ошибки.

«В новостройках первичный осмотр техники БТИ зачастую делают лишь в одной квартире, а потом ставят эти обмеры на поэтажных планах остальных квартир по стояку, хотя на практике они часто разнятся, – говорит Оксана Васильева, эксперт по перепланировкам. – Естественно, возникают неточности, которые потом «вылезают» при обмерах после сделанного ремонта».

От себя автор может добавить, что уменьшение площади квартиры – это совсем не плохо: уменьшатся коммунальные платежи (те, что рассчитываются от общей площади – отопление, техобслуживание), меньше придется платить и налогов на собственность.

Тут два аспекта, которые не ясны из письма. Первый – какая у вас плита? Если газовая – то подобная перепланировка не будет разрешена. «Жилинспекция исходит из того, что все полученное пространство (т.е. и бывшая кухня, и бывшая комната) станет кухней, – объясняет Оксана Васильева.

– Получается, что ваша газифицированная кухня расположится над и под жилыми комнатами ваших соседей снизу и сверху, а это категорически запрещено нормативами». Правда, Борис Леонтьев («НДВ») подсказывает выход: заменить газовую плиту на электрическую.

Но на это могут не согласиться органы Энергонадзора (скажут, что возрастает общая нагрузка, на электрическую систему дома), да и платить за электричество придется больше.

Второй аспект – какая стена отделяет кухню от комнаты, несущая или ненесущая? Если вторая (т.е., по существу, перегородка), то сносить их можно практически без ограничений.

А вот в несущей стене можно только прорезать проем шириной 1 – 1,2 м максимум. Делается это по специальному проекту, с усилением металлическими швеллерами.

И стоить такая затея (включая проект, согласование и сами работы) будет не менее 150-160 тыс. руб.

Нужно заметить, что вопрос этот возникает довольно часто, и ответ на него окажется очень огорчительным. Все проблемы, имеющиеся в квартире, являются проблемами ее нынешних собственников. И неузаконенные перепланировки в том числе. Среди документов, фигурирующих при сделках с недвижимостью, не зря имеется поэтажный план из БТИ.

«Если есть перепланировка, то ее легко увидеть на плане, – говорит Вероника Панкова, генеральный директор агентства недвижимости «Пенаты», член экспертного совета Гильдии риэлторов Москвы. – Подписывая договор купли-продажи, покупатель, как правило, подтверждает, что в квартире не было перепланировок и изменений.

Следовательно, доказать, что перепланировка сделана до вас, будет очень трудно».

«Приобретая квартиру с несогласованной перепланировкой, вы взяли на себя ответственность, – подтверждает Инна Игнаткина («МИЦ-Недвижимость»). – Вас могут оштрафовать и заставить либо согласовать перепланировку, либо восстановить прежнее внутреннее пространство квартиры».

Хотя балконы и лоджии по факту присоединены во многих московских квартирах, вопрос узаконивания остается очень запутанным. По поводу сноса подоконного блока мнения наших экспертов разделились: одни утверждают, что делать этого категорически нельзя, другие – что можно, но при условии, если внешняя стена дома не является несущей.

Следующий вопрос: что будет на месте того самого подоконного блока? Если ничего (т.е. лоджия действительно становится частью комнаты), то такую перепланировку, говорит Оксана Васильева, согласовать можно только с разрешения автора проекта дома.

Получить его удается в редчайших случаях – как правило, если речь идет о современном монолитно-кирпичном доме. Но и это буквально единицы случаев. С другой стороны, согласовать присоединение можно, если на место снесенной подоконной зоны ставится раздвижной или распашной стеклопакет.

При этом лоджия стеклится и утепляется легкими материалами в соответствии с проектом.

Перемещение газовой плиты
Решили подвинуть газовую плиту, а нам сказали, что данные работы надо согласовывать и в Мосгазе, и в Жилинспекции. Неужели, чтобы переместить на полметра, надо бежать за согласованиями?

Даже такое перемещение потребует внесения изменений в технический паспорт квартиры. А значит, в соответствии с Жилищным кодексом, данная мера является переустройством, требующим согласования. Эскиз надо согласовать и в Жилинспекции, и в Мосгазе, хотя проводить ремонт вы можете силами любой организации, имеющей допуск к газовым работам.

Источник: https://www.metrinfo.ru/zakon/articles/pereplanirovka-kvartir-otvety-ekspertov-vozmozhen.95378.html

Содержание

1 Перепланировка в новостройке до получения собственности – ипотека
2 4 основных этапа перепланировки в новостройке до получения права собственности
3 Перепланировка до получения права собственности – ипотека, признание

Перепланировка в новостройке до получения собственности – ипотека

Большинство новостроек, которые сегодня строятся, возводится по индивидуальному проекту, и, чаще всего, людям удается купить жилье, планировка которого в полной мере соответствует их ожиданиям.

Однако всем угодить невозможно, и у покупателей новых квартир может возникнуть желание «немного» передвинуть стену, совместить санузел (или наоборот), чтобы все в их родной обители было идеально.

И каждый хочет, чтобы все подобные работы были завершены до получения права собственности.

Правила согласования

Согласно жилищному законодательству РФ перепланировкой квартиры являются изменения ее конфигурации, сведения о которых в обязательном порядке необходимо занести в технический паспорт жилого помещения.

Правила согласования перепланировки квартиры в новостройке до получения собственности зависят от того, к какому виду согласования принадлежат проводимые в будущем ремонтные работы.

Согласование может быть двух видов:

Разрешительное – для проведения перепланировки потребуется специальное разрешение от территориального органа государственной жилищной инспекции.
Уведомительное – для проведения перепланировки не потребуется подобного разрешения.

Получение специального разрешения от местной государственной жилищной инспекции необходимо в следующих случаях:

перемещение санузлов;
устройство проемов в перегородках, которые являются несущими;
устройство перегородок, которые создают нагрузки свыше установленной нормы на перекрытия (в домах с железобетонными перекрытиями).

Получение специального разрешения от местной государственной жилищной инспекции не требуется на основании статьи 26 ЖК РФ в следующих случаях:

замена полового покрытия;
монтаж антенн спутникового ТВ на фасаде;
замена унитаза;
полное или частичное устранение перегородок, не являющихся несущими (за исключением межквартирных);
устройство проемов в перегородках, которые не являются несущими;
устройство второстепенных перегородок из легких материалов.

Запрещается в любом случае:

увеличивать кухню за счет санузла, исключение: последний этаж дома;
увеличивать кухню или санузел больше, чем на 25 процентов за счет жилплощади;
соединять кухню и комнату с помощью арки, если на кухне стоит газовая плита;
демонтировать стены, которые являются несущими;
уменьшать, сносить и перемещать общедомовые коммуникации;
перемещать санузел в места, где в квартире, находящейся снизу, расположена жилая комната;
использовать домовое отопление, чтобы подогревать полы на балконе;
увеличивать балкон за счет жилплощади.

Разрешительное согласование подразумевает перепланировку квартиры в новостройке до получения собственности только после получения соответствующего разрешения от территориального органа государственной жилищной инспекции.

Разрешение выдается только после предоставления проекта перепланировки квартиры.

Проект перепланировки подготавливается специализированными организациями, имеющих соответствующее свидетельство.

На основании заявления, проекта перепланировки квартиры и другой необходимой документации, территориальный орган государственной жилищной инспекции принимает решение о согласовании.

Работы по перепланировке должны быть выполнены в пределах срока действия соответствующего решения.

В случаях, когда получение специального разрешения от местной государственной жилищной инспекции не требуется, после перепланировки квартиры необходимо внести соответствующие изменения в техпаспорт квартиры. Это особенно важно, если в будущем будут планироваться какие-либо сделки с квартирой.

Оформление перепланировки в новостройке до получения собственности

У каждого владельца квартиры в новостройке существует два варианта выполнить перепланировку:

Провести все работы, а затем «постараться» узаконить «задним числом».
Получить необходимое разрешение, а уже после проводить необходимые работы.

Стоит отметить, что, не имея на руках свидетельства о праве собственности, согласовать перепланировку сложно, но все-таки возможно.

Необходимо помнить, что при первом варианте, собственники жилья могут нанести непоправимый ущерб конструкции дома, а впоследствии не получить необходимую разрешительную документацию.

В подобном случае придется возвращать планировку в первоначальное состояние.

Правозащитники советуют проводить перепланировку в новостройке до получения собственности в установленном законом порядке.

Они делают акцент на то, что для этого лишь необходимо собрать и предоставить верные документы.

Необходимые документы

Чтобы обратиться за разрешением на согласование перепланировки требуется предоставить, в первую очередь, свидетельство о праве собственности на квартиру.

Если такового нет, для согласования необходимо предоставить пакет документов, которые его заменяют:

оригинал или заверенная у нотариуса копия договора участия в долевом строительстве;
копия разрешения на ввод дома в эксплуатацию;
оригинал или заверенная у нотариуса копия акта приема-передачи квартиры;
согласие застройщика на проведение перепланировки;
справка от застройщика, в которой содержится информация об исполнении участником долевого строительства всех договорных обязательств.

К этим документам необходимо приложить заявление, техпаспорт, проект перепланировки квартиры.

Здесь можно скачать образец заявления на перепланировку квартиры.

Куда обратиться?

Процедура проведения перепланировки квартиры в новостройке до получения собственности, «по проекту» (когда необходимо разрешение), выглядит следующим образом:

Получение техпаспорта на квартиру.
Составление проекта.
Обращение в территориальный орган Жилищной инспекции с необходимым пакетом документов.
Получение соответствующего разрешения.
Проведение ремонтных работ одновременно с ведением Журнала работ.
После завершения работ по перепланировке необходимо пригласить комиссию из территориального органа Государственной жилищной инспекции, чтобы составить акт о завершенной перепланировке (на основании статьи 28 ЖК РФ).
Обмер помещений сотрудником БТИ.
Получение кадастрового паспорта в кадастровой палате Росреестра, в котором будут отображены все проведенные изменения.

Процедура проведения перепланировки квартиры в новостройке до получения собственности, если специального разрешения не требуется, осуществляется так:

Получение в БТИ плана квартиры (если таковой отсутствует).
Проведение ремонтных работ.
Отображение на плане произведенных изменений (самостоятельно).
Обращение в территориальный орган государственной жилищной инспекции. Подается соответствующее заявление и план.
Получение на руки акта о выполненной перепланировке.
Вызов сотрудника БТИ, чтобы он внес изменения в план квартиры.
Получение нового плана БТИ.

Ипотека

Многие считают, что провести перепланировку квартиры, которая находится в ипотеке, нельзя, однако это не так.

Это мнение является распространенным из-за того, что жильцы не являются полноправными собственниками до тех пор, пока не погасят полностью обязательства перед банком.

Законодательство России предоставляет каждому владельцу ипотечной квартиры осуществлять перепланировку, но с одним условием – требуется предоставить письменное согласие от банковского учреждения, выдавшего кредит.

Получить разрешение на перепланировку от банковского учреждения несложно. Особенно в случае, когда в ипотечном договоре отсутствует запрет на перепланировку квартиры.

Процедура проведения перепланировки квартиры в новостройке до получения собственности, если она находится в ипотеке:

Обращение в банковское учреждение с заявлением, где указывается просьба о рассмотрении проекта перепланировки и получении на это разрешения. Очень часто, по требованию банка, необходимо будет дополнительно предоставить отчет страховой компании. Подобный отчет содержит сведения о рисках возникновения страховых случаев во время проведения ремонтных работ, а также в будущем после их окончания. Иногда банковское учреждение может затребовать оценку стоимости квартиры после предполагаемой перепланировки.
Когда банк «дал добро», необходимо обратиться с разрешением на перепланировку от банковского учреждения и другими необходимыми документами в территориальный орган Государственной жилищной инспекции, чтобы уже сам орган выдал разрешение на перепланировку.
В случае положительного ответа от территориального органа государственной жилищной инспекции необходимо будет действовать согласно установленным законом общим правилам, и дополнительно к этому, установленным требованиям банка.

Чаще всего банковские учреждения ограничивают срок, в течение которого необходимо:

пройти всю процедуру согласования;
провести перепланировку;
получить новую техническую документацию.

Новые документы необходимо будет предоставить банку, а обычный срок для проведения перепланировки – 6 месяцев.

Здесь представлен образец согласия банка на перепланировку в ипотечной квартире.

Как узаконить?

На сегодняшний день многие владельцы квартир в новостройках сталкиваются с проблемой узаконивания уже сделанной перепланировки квартиры.

Согласно жилищному законодательству РФ, статье 29, такую перепланировку возможно узаконить исключительно по решению суда.

Стоит отметить, что только суд может позволить оставить «все как есть». Однако при любых обстоятельствах придется заплатить штраф –от 1000 до 30000 рублей (статья 7.21 КоАП РФ).

Для того чтобы узаконить уже проведенную перепланировку необходимо:

Собрать документы для БТИ, чтобы получить новый техпаспорт, а именно: существующий техпаспорт, свидетельство о праве собственности или документы, которые его заменяют, заявление на получение нового техпаспорта, заявление на вызов техника.
Техник БТИ проведет осмотр, замеры и так далее, сравнив все это с имеющимся техпаспортом.
Получить новый техпаспорт на квартиру и, вместе с ним, обратиться в проектную организацию, где необходимо заказать технический проект перепланировки. У них также необходимо получить заключение о возможности сохранения перепланировки квартиры.
Обратиться с собранным пакетом документов в архитектурный отдел местного органа исполнительной власти, чтобы они внесли сведения о существующей перепланировке.
Обратиться с заявлением в суд по месту жительства, чтобы планировку узаконили и оставили «все как есть».
В случае положительного решения необходимо обратиться в Кадастровую палату при Росреестре, чтобы получить новый кадастровый паспорт.

Стоит отметить, что суд может обязать вернуть квартиру в состояние, которое было до перепланировки.

Цена

На стоимость перепланировки квартиры влияют следующие факторы:

Общая площадь квартиры.
Количество комнат.
Сложность будущей перепланировки.
Расположение многоквартирного дома.
Год постройки.
Некоторые другие факторы.

В таблице представлены средние цены на оформление перепланировки:

Разработка и согласование проекта перепланировки, при обращении к посредникам (без обращения)	50000 – 150000 (20000 — 100000) рублей
Разработка проекта перепланировки в соответствующей организации.	10000 – 80000 рублей
Выполнение перепланировки, затрагивая несущие перегородки.	20000 – 50000 рублей
Выполнение перепланировки, не затрагивая несущие перегородки.	15000 – 37000 рублей

Стоит отметить, что перепланировка квартиры в новостройке до получения собственности – длительный и очень трудоемкий процесс.

Тем, кто все-таки отважится на этот шаг, лучше всего обращаться за помощью к профессиональным юристам или агентствам недвижимости. Естественно, что затраты при этом ощутимо возрастают.

о переустройстве жилья в новостройке

Внимание!

В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Источник: http://77metrov.ru/pereplanirovka-v-novostrojke-do-poluchenija-sobstvennosti.html

4 основных этапа перепланировки в новостройке до получения права собственности

Многие будущие новоселы приобретают квартиры в новостройках, где нет абсолютно никакой отделки. И, казалось бы, здесь есть прекрасная возможность, чтобы подготовить квартиру «под себя» и после сдачи дома въехать в уже готовое полностью для жилья помещение. Можно ли сделать перепланировку в новостройке до получения права собственности? Ответ содержится в материалах нашей новой статьи.

Как же быть в этой ситуации тем, кто хочет немного доработать свое будущее жилье для себя? Вариантов здесь только два:

первый, более длительный, и, разумеется, абсолютно законный, это дождаться получения свидетельства о праве собственности и только тогда заняться ремонтом, в том числе и перепланировкой;
второй вариант, являющийся гораздо более коротким по срокам, но, к сожалению, не самый законный – сделать перепланировку, а потом, «задним числом» ее согласовать во всех инстанциях (однако этот, второй вариант, является еще и неудобным в том плане, что если квартира куплена в ипотеку, то банк, если узнает, что перепланировка была выполнена до получения права собственности, может потребовать выплаты кредита как можно быстрее, чтобы снять с себя ответственность за предоставление займа на то жилье, которое может причинить вред кому-то, кроме его собственников, ввиду некорректной планировки).

Взяться за подобную задачу рискнет далеко не каждая организация, так как потом оформить плоды их трудов будет достаточно хлопотно в плане признания их законными.

И связано это с тем, что Градостроительный Кодекс Российской Федерации четко регламентирует, что планировка квартир, в том числе и так называемая свободная (когда застройщик продает определенное количество квадратных метров под самостоятельно устанавливаемые перегородки), обязательно указывается в проектных декларациях на строящиеся дома.

Такая декларация отправляется на специализированную государственную экспертизу, а после получения согласования утверждается непосредственно самим застройщиком.

Архитектурные изменения в новостройке до сдачи дома в эксплуатацию

Перепланировка в новостройке до получения собственности, которая осуществлена до момента сдачи дома – это серьезное отклонение от изначально согласованной проектной декларации.

Поэтому, если она осуществляется до этого момента, проект такой перепланировки обязательно должен пройти согласование у застройщика, в проектную декларацию вносятся изменения, и весь круг согласования этого документа повторяется.

В то же время, существует группа экспертов, которые утверждают, что, в связи с тем, что большинство новостроек, не относящихся к типу социального жилья, являются монолитными или кирпичными, то осуществить перепланировку в них и в дальнейшем ее узаконить не так уж и сложно, так как в таких домах несущие стены в габаритах квартиры встречаются крайне редко.

И, если в процессе изменения внутренней структуры квартиры не затрагиваются несущие стены и перекрытия, то узаконить такие изменения вполне реально.

Перепланировка в новостройке до получения собственности: 4 ключевых этапа.

Первый этап

Необходимо тщательно ознакомиться с данными проектной декларации, чтобы примерно представлять, какую площадь реально занимает квартира (для получения такой информации необходимо, кроме всего прочего, еще и провести все внутренние обмеры помещения, так как без этой информации обращаться в проектные организации просто бессмысленно).

Второй этап

Необходимо решить, что именно хотелось бы видеть внутри квартиры и уже с готовыми пожеланиями обращаться в проектную организацию, специалисты которой будут составлять проект перепланировки.

Третий этап

Согласование полученного проекта с застройщиком и его документации на дом. Этот этап необходимо соблюсти, так как в противном случае к моменту сдачи дома может возникнуть ситуация с «разбором вновь настроенного» по причине непризнания изменений внутри квартиры законными.

Что такое 214-ФЗ О долевом строительстве и какие гарантии защиты он предоставляет участникам долевого строительства — читайте здесь.

При этом необходимо помнить, что, как уже говорилось выше, даже укладка пола будет считаться ничем иным, как перепланировкой, так как в проектной декларации, на которую застройщик получал заключение государственной экспертизы, послойного пола в квартирах нет, а взамен есть только бетонная плита перекрытий.

Четвертый этап

Заключительным этапом служит сам процесс осуществления запланированных изменений (своими силами или с помощью нанятых рабочих – это уже по выбору будущих новоселов).

Какие документы нужно предоставить, чтобы все изменения были юридически законными?

Так как большинство квартир, подвергающихся внутреннему изменению, в настоящее время приобретаются в собственность по договору участия в долевом строительстве, то список документов является примерно одинаковым.

Так, при подаче заявления на узаконивание перепланировки в новостройке до получения собственности, необходимо предоставить:

копию договора на участие в долевом строительстве (подлинники всех документов при подаче должны быть предъявлены, чтобы инспектор копии мог заверить), причем на самом договоре должна стоять виза застройщика о согласии на осуществленные внутренние изменения объекта;
копию акта приема-передачи помещения;
справку, выданную застройщиком, что все обязательства по сделке будущий собственник выполнил в полном объеме, копия разрешения на ввод объекта в эксплуатацию;
Кроме того, необходимо предоставить и всю документацию, характеризующую осуществленные изменения и доказывающую, что ключевые инженерные системы затронуты не были и не будут;
технический паспорт на объект;
Перепланировка до получения права собственности, если имеет место ипотека, требует также наличие согласия банка на перепланировку, которое предоставляется в письменном виде.

Банкротство застройщика при долевом строительстве: что делать и как избежать возможных рисков, вы можете узнать тут.

Стоимость перепланировки в квартире до получения права собственности.

Перепланировка до получения права собственности: цена вопроса

Она различна. При этом зависит эта характеристика вопроса, в первую очередь, от площади квартиры и сложности задумки хозяев. Но также свое влияние здесь оказывают и характеристики дома.

В среднем, если рассматривать вопрос о создании проекта в специализированной аккредитованной организации, цена вопроса будет составлять от 40 до 100-120 тысяч рублей.

Стоимость согласования проекта

Согласование же проекта, если за его осуществлением обращаться в ту же организацию, что этот самый проект и подготовила, будет колебаться от 70 до 130 тысяч рублей в зависимости от сложности самого проекта и тех документов, которые предоставляются.

На стоимость всех работ по согласованию также будет оказывать существенное влияние и состав проектной документации, подающейся в Бюро технической инвентаризации (БТИ), так как чем больше документов готовить, тем дольше все это занимает по времени и, соответственно, дороже все будет стоить.

Сколько стоит узаконить перепланировку квартиры самостоятельно и как оплатить требуемую сумму, вы можете узнать в этой статье.

Что влияет на стоимость?

На ценообразование влияет не только сложность проекта, площадь квартиры, в которой эти изменения будут осуществляться, и характеристики дома. В качестве определяющего фактора надо рассматривать также и месторасположение дома, где расположена квартира. Так, в Москве все подобные услуги будут стоить гораздо дороже, чем, например, в Калуге или Воронеже.

При принятии решения о перепланировки квартиры и расчете стоимости всей этой процедуры необходимо еще учесть, что не все застройщики дают разрешение до момента получения правоустанавливающих документов проводить любые работы на своей территории сторонним организациям.

То есть, здесь очень велик шанс столкнуться с тем, что работы будут осуществлять подрядчики, нанятые застройщиком. И тогда сумма, которую надо будет вложить уже в сами работы, вырастет еще, как минимум, на 20%.

К каким рискам надо быть готовым при осуществлении архитектурных изменений до получения свидетельства о праве собственности?

1.Если идти путем осуществления перепланировки до получения всех документов, подтверждающих собственность, то надо быть готовыми к тому, что застройщик может попросту не согласовать такие изменения, так как это чревато, как уже говорилось выше, новым кругом согласования проектной декларации для всего дома, что достаточно сложно и трудоемко.

2.В случае осуществления любых изменений до момента, когда они согласованы, в том числе и в БТИ (или Жилищной Инспекции), то можно столкнуться с тем, что эти изменения могут быть признаны незаконными, и будущего собственника попросту могут заставить вернуть все в те границы и рамки, которые были до выполнения работ.

Кроме того, необходимо помнить и о таком факте, как мнение самого застройщика. Так как после окончания работ, связанных с непосредственным строительством дома, и до момента, когда собственники смогут получить свои документы, подтверждающие их права на те или иные квартиры, застройщик должен подать свой комплект документов в согласующие организации.

И если выяснится, что без его мнения были осуществлены какие-то отклонения, повлекшие хоть какие-то изменения относительно внутренней архитектуры помещения, то он имеет полное право также, как и согласующие организации, вернуть все в первоначальный вид.

3.Если квартира приобретена в ипотеку, то банк также может воспрепятствовать узакониванию любых изменений путем требования на досрочное погашение стоимости приобретенного жилья.

4.Один из самых распространенных рисков, сопряженным, к сожалению, с мошенничеством, является риск попросту потерять свои собственные деньги, когда организация обещает подготовить и согласовать проект, за всю работу платятся деньги, а потом такая организация попросту пропадает.

Подводя итог вышесказанному, хотелось бы заметить, что проведение перепланировки в новостройке, все же, осуществить легче, чем в уже существующем доме.

Однако, при осуществлении каких-либо изменений, надо быть готовым к тому, что могут возникнуть сложности в оформлении законности таких изменений, если выполнены они были до получения правоустанавливающих документов.

Больше информации о том, в каком порядке осуществляется перепланировка квартиры в новостройке, вы можете получить в следующем видео-интервью:

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать – напишите вопрос в форме ниже: Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать – напишите вопрос в форме ниже:

Источник: http://pronovostroyku.ru/yuridicheskie-voprosy/pereplanirovka/4-osnovny-h-e-tapa-pereplanirovki-v-novostrojke-do-polucheniya-prava-sobstvennosti.html

Перепланировка до получения права собственности – ипотека, признание

Попробуем разобраться, как правильно получить разрешение на проведение переустройства квартиры до получения права собственности и при этом не нарушить действующее законодательство РФ.

Также есть еще некоторые требования к процессу перепланировки.

При ее проведении категорически запрещено:

увеличивать площадь кухонного помещения или туалета, уменьшая при этом размеры комнаты (забирать больше 25% площади);
когда на кухне установлена газовая плита, то запрещается объединять помещение с жилыми комнатами;
категорически запрещено трогать основные стены;
запрещаются любые действия с коммуникациями, которые распространены по всему дому;
оборудовать ванную над жилой комнатой соседей, если квартира одноэтажная;
монтировать полы с функцией обогрева на балконах, которые будут подключены к общей отопительной системе;
оборудовать на лоджии отопительные батареи, которые подключены к общедомовому отоплению;
за счет территории жилого помещения запрещено увеличивать балкон.

Также категорически запрещается ухудшать условия жизни перепланировкой. А именно:

запрещено забирать площадь у ванной и санузла в пользу расширения территории кухни. Потому что тогда часть кухни попадает под территорию ванной жильцов, которые живут выше;
Исключение может быть, если это происходит в частном секторе (СаНПиН 2.1.2.2645-10).
кухонное пространство можно сделать больше за счет части коридора;
Такие действия не приводят к нарушению пункта об ухудшении условий жизни и не использует квартиру для увеличения (ПП РФ № 47).
при любой перепланировке в жилых комнатах должно присутствовать природное освещение.
Разрешается оставить кухню без окна, если туда природное освещение будет попадать через стеклянную перегородку.

В процессе перепланировки допускаются такие трансформации:

Соединения жилой комнаты и кухни, в которой находится газовая плита, дверным проемом.
Здесь допустима установка арки с дверьми.

Закрывать их или нет – дело хозяйское, но по-другому кухню совмещенную с гостиной создать не разрешат.
Ванную с туалетом разрешается сделать больше, уменьшив коридор. При этом уровень напольного покрытия в этих помещениях должен быть на несколько сантиметров ниже.

А также разрешается проведения новых труб водоснабжения от стояка, но только с сохранением необходимого угла наклона.

Понятие

Перепланировка жилья – это любые изменения в его конструкции, которые влекут за собой перемены в первоначальном виде планировки в техпаспорте на квартиру (ст.25 ЖК РФ).

Законодательство

Есть только два способа получения разрешения на перепланировку квартиры:

Первый способ является полностью законным, но может занять очень длительное время.
Суть этого способа состоит в изначальном получении права на владение имуществом.

После чего проводится перепланировка или ремонт в своей жилплощади. Также нужно получить санкцию на перепланировку в соответствующих органах (ст.26 ЖК РФ). Но придется ждать более или менее трех лет, чтобы это произошло.
Второй вариант займет намного меньше времени, но проблема в том, что он является не полностью законным. Так как сначала проводится перепланировка, а уже потом согласуется со всеми инстанциями. Но мало кто согласится на подобную авантюру. Это сопряжено с определенными сложностями и рисками.
В градостроительном кодексе РФ ясно указано, что первоначально запроектированная планировка квартир обязательно должна быть указана в проектной документации строящегося дома (ст. 45 ГрК РФ).

Но можно обойти второй вариант и полностью его узаконить.

Для этого нужно обратиться к застройщику в момент создания всей документации и обговорить желаемую планировку новой квартиры.

Это полностью узаконит всю процедуру и убережет будущих хозяев от не желаемого риска. Перепланировка жилого помещения до оформления прав на собственность возможна только в том случае, когда на запланированные роботы не нужно будет получать особого разрешения.

Архитектурные изменения в новостройке до сдачи дома

Проведение новой планировки до момента получения права собственности на жилую площадь, если она произведена до момента сдачи новостройки, является серьезным отклонением от первоначального проекта.

Поэтому проект новой планировки нужно в обязательном порядке согласовать с застройщиком.

Если этого юридическое лицо, то нужно обратиться к директору предприятия. Он в свою очередь вносит изменения в проектную документацию, что приводит к повтору процедуры согласования этого документа.

Но есть некоторые эксперты, которые дают гарантию на то, что узаконить такие действия вполне возможно.

Все из-за того, что практически все новые дома, которые не относятся к социальным объектам, выкладываются из кирпича или бетонных блоков. Поэтому в подобных постройках на внутриквартирной площади несущих стен нет или они попадаются очень редко. И, если процесс перепланировки не затронет эти стены и перестенки, то такое выполнить вполне реально.

Признание права собственности на перепланировку

Схему узаконивания самочинной перепланировки можно описать коротко.

Сначала происходит подготовка бумаг, которые потом передаются на рассмотрение архитекторов в районную администрацию.
Потом нужно написать заявление в суд с просьбой узаконивания перепланировки и получить судебное решение.
После того, как суд признает действия законными, нужно сходить в БТИ за новым техпаспортом на жилплощадь.
Потом наведаться в Кадастровую Палату и изменить данные в кадастровом учете.
Если перепланировка затронула габариты жилья, то нужно также внести новые данные в реестре Регистрационной палаты.

Оформить задуманную, но еще не выполненную перепланировку намного проще.

Вначале подготавливаются все необходимые бумаги, которые позже рассматриваются специально созданной комиссией архитектурного отдела администрации района.
После получения всех документов архитекторы рассмотрят предлагаемый вариант планировки и примут соответствующее решение.
Если оно будет положительным, то в квартиру будут приглашены члены жилищной инспекции для утверждения строительно-ремонтных работ.
После этого действия такие же, как и в предыдущем варианте. Будущий хозяин направляется в БТИ и получает новый технический паспорт.
Также он вносит изменения в кадастровом учете.
Если производятся изменения в общей площади жилища, то хозяин также обращается в Регистрационную палату (ст.26 ЖК РФ).

Что нужно знать

Для начала будущему хозяину квартиры для узаконивания перепланировки нужно знать точный перечень документов.

Для реализации задуманного переоборудования владельцу квартиры нужно будет также получить разрешение у сотрудников жилищной инспекции.

Возводить новые стены разрешается только с легких материалов, которые не будут давать нагрузку на фундамент здания.

К таким материалам относятся:

пеноблоки;
ДСП;
гипсокартон;
и другие стройматериалы.

Изменение планировки производится в следующих случаях:

перенос на другое место квартирной лестницы (если квартира является двухэтажной);
смена местами разных помещений;
замена разновидностей пола (не напольного покрытия, а именно пола);
смена кухонной плиты на другую разновидность;
установка новых стен из тяжелого материала, что будет создавать лишнюю нагрузку на фундамент;
монтаж новых коммуникаций.

Какие документы подготовить

При оформлении официального разрешения на запланированную перестройку нужно подготовить пакет документов.

Чтобы узаконить планировку квартиры понадобиться:

кадастровый паспорт нового образца;
техпаспорт на жилье последнего образца;
уведомление о том, что квартира подходит по всем пунктам и нормам СЭС;
новый проект жилищной площади. Для этого подойдут услуги любого проектного предприятия.

После сбора всех документов нужно прийти к главному архитектору с уведомлением, что произведена самостоятельная перепланировка. После этого придется обратиться в суд. Для этого нужно подать исковое заявление с просьбой узаконить перепланировку.

Пример иска представлен тут.

Нужно подготовить следующие документы:

правоустанавливающие документы на квартиру;
Если их нет, то можно предоставить договор основания.
технический паспорт;
выписку СЭС;
новый проект дома.

После этого суд вынесет решение. Если оно положительное нужно заказать новый технический паспорт на жилищную площадь. Затем необходимо изменить данные в кадастровом учете, чтобы получить новый кадастровый паспорт.

Если владелец захочет узаконить еще не выполненную перепланировку, то ему потребуются такие документы:

новый техпаспорт на жилье;
договор основания или другой правоустанавливающий документ;
выписка из домовой книги о количестве жильцов;
разрешение на перепланировку заверенную ЖЕУ;
копия счета с паспортного стола;
положительное заключение СЭС;
положительное заключение МЧС;
эскиз или проект квартиры (ст.45 ГрК РФ).

От чего зависит стоимость согласования

Не стоит надеяться, что оформление перепланировки не будет ничего стоить. Цена может быть очень разная. Но есть основные услуги, за которые придется заплатить в любом случае.

Это услуги посредника, техпаспорт нового образца (стоимость минимум 900 руб.) и кадастровый паспорт (около 200 руб.), а также расходы на суд и услуги проектной организации.

Риски

Самым главным риском в этом деле является отказ суда о законности, выполненной перепланировки. Суд может обязать владельца квартиры выплатить штраф за административное правонарушение (ст.7.22 КоАП РФ) и заставить сменить планировку на первоначальную. А это тоже потеря вложенных денег на новую перепланировку.

Поэтому лучше не забегать наперед и попробовать узаконить только задуманную перепланировку. Так хозяин понесет расходы на сбор документов, но никаких штрафов платить не будет (ст.29 ЖК РФ).

Еще риск может возникнуть в случае приобретения квартиры в ипотеку. Если банк узнает о проведении перепланировки до получения права собственности, он может отказать хозяину в предоставлении услуг и попросить ускоренной выплаты ипотеки, чтобы снять с себя ответственность.