Пересмотр долей квартиры

Верховный суд РФ сделал очень важные разъяснения, которые касаются прав граждан, ставших собственниками небольших долей в одной квартире.

Судебная коллегия ВС пересмотрела спор соседей по квартире, в которой постоянно жила семейная пара, владевшая в ней большей частью квадратных метров. Потом совсем небольшую долю в той же “трешке” купил некий посторонний гражданин.

Вот он и потребовал от жильцов отдать ему ключи, вселить его в квартиру и убрать любимую собаку постоянных жильцов.

Подобные споры, когда владелец совсем маленькой доли в квартире заявляет на вселение свои права, стали сегодня одной из очень острых и болезненных тем. Более того, эта проблема – жилец с маленькой долей в квартире – стала все чаще мелькать в криминальных сводках.

Речь о ситуациях, когда преднамеренно покупается квадратный метр в квартире и на него заселяются граждане пугающего внешнего вида и поведения.

Они искусственно создают соседям невыносимые условия, вынуждая их либо продать свои метры за копейки, либо просто бежать из страха за собственную жизнь.

Верховный суд растолковал, как стать собственником чужого жилья

Был период, когда правоохранительные органы в ситуацию не вмешивались, пытаясь свести этот явный криминал к якобы гражданско-правовым отношениям. Сейчас ситуация стала меняться в лучшую сторону. Уже несколько таких банд из столицы и с Урала осуждены.

А жильцам в квартире с долями может помочь правильно разобраться в ситуации свежее решение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда.

Коллегия рассматривала результаты подобного спора жильцов в Новосибирске. Там в суд пришел некий гражданин и предъявил претензии супружеской паре. Истец был хозяином доли в размере 3/9 в праве общей долевой собственности в трехкомнатной квартире. Все остальное принадлежало мужу и жене, которые были прописаны и жили в квартире постоянно.

Что необходимо знать собственнику недвижимости об оценке его имущества

Новый собственник потребовал вселить его в квартиру. Районный суд ему отказал, зато областной с истцом согласился.

Областной суд отменил отказное решение коллег из райсуда и сам принял решение – вселить гражданина в квартиру, а супругам велел не чинить гражданину препятствий в пользовании жильем, вручив ему ключи.

Муж с женой вынуждены были обратиться в Верховный суд, который сказал, что решения, принятые в пользу нового собственника, незаконны.

Проблема – жилец с маленькой долей в квартире – стала все чаще мелькать в криминальных сводках

Вот что увидел в этом споре Верховный суд. Районный суд, отказывая истцу, сказал, что спорная квартира не была раньше и не является сейчас его местом жительства. Купил он долю только что у предыдущего собственника, который не определил порядок пользования квартирой.

Кроме того, в ней нет помещения, которое бы соответствовало размеру доли истца. Отменив это решение, апелляция указала, что отсутствие порядка пользования – не основание отказывать человеку во вселении.

Его право на квадратные метры нельзя ставить в зависимость от обязательного определения порядка пользования квартирой. Но с этим аргументом Верховный суд не согласился. В Гражданском кодексе статья 288, а в Жилищном – 17-я говорят, что жилые помещения предназначены для проживания людей.

Но если у жилья несколько собственников, то статью 30 Жилищного кодекса о праве граждан распоряжаться своей собственностью надо увязать со статьей 247 Гражданского кодекса о владении имуществом, которое в долевой собственности. Таким долевым имуществом надо распоряжаться по соглашению сторон.

А если согласия нет, то по решению суда. Собственник доли имеет право на владение имуществом, соразмерным его доле. Если это невозможно, то имеет право требовать от других владельцев компенсацию за свою долю.

Почему элитные особняки на Рублевке не нужны покупателям и за полцены

В нашем случае ответчики – супружеская пара, то есть не родня новому хозяину доли. В квартире три смежно-проходные комнаты, и все они больше доли нового собственника.

Но в самую маленькую комнату, куда с натяжкой можно было бы вселить этого гражданина, можно попасть лишь пройдя две комнаты, в которых живет семья. Попасть в кухню, санузел и на балкон можно опять-таки только через комнаты собственников большей доли.

Усугубляет ситуацию и то, что новый хозяин в квартире никогда не жил. Вывод, который делает Верховный суд: если истца вселять, то нарушается статья 247 Гражданского кодекса.

Эта статья требует учитывать реальную возможность пользования жильем, не нарушая прав тех, кто там уже живет. Если вселить при подобных условиях такого собственника, то нарушается баланс интересов участников общей собственности.

Как наследуются дачные участки

Источник: https://rg.ru/2017/09/18/reg-sibfo/verhovnyj-sud-rf-raziasnil-prava-sobstvennikov-dolej-v-odnoj-kvartire.html

Нюансы материальной компенсации сособственнику стоимости доли имущества, выделение которой является невозможным — PRAVO.UA

При рассмотрении дел, где заявляются требования одного из сособственников о прекращении его права на долю в общем имуществе путем получения от других сособственников денежной компенсации стоимости его доли, выделение которой является невозможным, суды должны установить следующее: действительно ли является невозможным выделение принадлежащей истцу доли в натуре или допускается ли такое выделение в соответствии с законом; пользуются ли общим имуществом другие сособственники — ответчики по делу; выплачивается ли другими сособственниками, которые владеют и пользуются имуществом, материальная компенсация истцу за такое владение и пользование согласно части 3 статьи 358 ГК Украины; в состоянии ли другие сособственники выплатить истцу компенсацию в счет признания за ними права собственности на совместное имущество, и не составит ли это для них чрезмерное бремя

13 января 2016 года Судебная палата по гражданским делам Верховного Суда Украины, рассмотрев в судебном заседании дело по иску гр-на П. к гр-ке Л. и гр-ке Н.

о прекращении права на долю в общем имуществе путем выплаты компенсации и признании права собственности в целом на имущество за ответчиками, а также о возмещении морального вреда по заявлению гр-на П.

о пересмотре определения Высшего специализированного суда Украины по рассмотрению гражданских и уголовных дел от 24 апреля 2015 года, установила следующее.

В августе 2007 года гр-н П. обратился в суд с указанным иском. Истец указывал, что ему и ответчикам гр-ке Л. и гр-ке Н. на праве общей долевой собственности, каждому по 1/3 доле, принадлежит двухкомнатная квартира по адресу: *.

Ссылаясь на то, что выделить в натуре принадлежащую ему долю квартиры технически невозможно, сам он в квартире не проживает и потребности в этом не имеет, а квартирой полностью пользуются ответчики, истец просил прекратить его право на долю в квартире, обязать ответчиков выплатить ему рыночную стоимость его доли, признав право собственности на всю квартиру за ответчиками, а также взыскать с ответчиков в его пользу 72 000 грн на возмещение морального вреда.

Решением Приморского районного суда г. Одессы от 13 октября 2014 года исковые требования удовлетворены частично. Прекращено право собственности гр-на П. на 1/3 долю квартиры по адресу: *. Взыскана солидарно с гр-ки Л. и гр-ки Н.

в пользу гр-на П. денежная компенсация стоимости 1/3 доли квартиры в размере, эквивалентном 13 965 долл. США, что по курсу НБУ по состоянию на 13 октября 2014 года составляет 180 887 грн.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Решением Апелляционного суда Одесской области от 1 апреля 2015 года решение суда первой инстанции отменено и принято новое решение, которым в удовлетворении исковых требований отказано.

Определением Высшего специализированного суда Украины по рассмотрению гражданских и уголовных дел от 24 апреля 2015 года гр-ну П. отказано в открытии кассационного производства.

В поданном в Верховный Суд Украины заявлении гр-н П. просит отменить решения судов апелляционной и кассационной инстанций и направить дело на новое рассмотрение в суд кассационной инстанции, ссылаясь на неодинаковое применение судом кассационной инстанции одних и тех же норм материального права, а именно — статей 364, 365 ГК Украины.

Заслушав судью-докладчика, проверив доводы заявления, Судебная палата по гражданским делам Верховного Суда Украины пришла к выводу, что заявление подлежит частичному удовлетворению.

На основании статьи 3604 ГПК Украины Верховный Суд Украины отменяет судебное решение по делу, которое пересматривается на основании неодинакового применения судом (судами) кассационной инстанции одних и тех же норм материального права, повлекшего принятие разных по содержанию судебных решений в подобных правоотношениях, если установит, что оно является незаконным.

Судом установлено, что квартира по адресу: * принадлежит на праве общей долевой собственности гр-ну П., гр-ке Л. и гр-ке Н., а доля каждого из сособственников составляет 1/3 квартиры.

Квартира двухкомнатная, выделение принадлежащей гр-ну П. доли квартиры в натуре технически невозможно. Рыночная стоимость квартиры на время проведения ее оценки в 2010 году составляла эквивалент 41 895 долл.

 США, а причитающейся истцу доли — 13 965 долл. США.

Обращаясь с иском в суд, истец ставил цель избавиться от принадлежащей ему доли в квартире путем понуждения ответчиков к выплате ему денежной компенсации за его долю в квартире и признания права собственности на всю квартиру за ответчиками.

Частично удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции руководствовался частями 1 и 2 статьи 364 ГК Украины и исходил из того, что выделить принадлежащую истцу долю квартиры в натуре невозможно, а истец дал согласие на материальную компенсацию стоимости его доли.

Отменяя решение суда первой инстанции, апелляционный суд, с выводами которого согласился суд кассационной инстанции, применил к спорным правоотношениям положения статьи 365 ГК Украины, которой предусмотрено, что право лица на долю в общем имуществе может быть прекращено по решению суда на основании иска других сособственников, если доля является незначительной и не может быть выделена в натуре, вещь является неделимой, совместное владение и пользование имуществом невозможно, такое прекращение не нанесет существенного вреда интересам сособственника и членам его семьи, а поскольку суд может принять решение о прекращении права лица на долю в общем имуществе при условии предварительного внесения стоимости этой доли на депозитный счет суда, что истцом выполнено не было, то требования истца судом первой инстанции ошибочно признаны обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Однако в предоставленных для сравнения определениях Высшего специализированного суда Украины по рассмотрению гражданских и уголовных дел от 2 октября 2013 года и от 29 октября 2014 года суд кассационной инстанции исходил из того, что право сособственника на выделение его доли из общего имущества путем получения денежной компенсации стоимости доли в имуществе регулируется статьей 364 ГК Украины. При этом кассационный суд указал, что такое право истца не может быть ограничено другими сособственниками, и с таким правом сособственника, желающего выделения, корреспондируется обязанность других сособственников выплатить денежную компенсацию доли, размер которой определяется из действительной стоимости имущества на время рассмотрения дела судом. При этом предусмотрено, что обязательным условием назначения денежной компенсации является лишь согласие сособственника, заявившего требование о выделении доли.

Изложенное свидетельствует о том, что существует неодинаковое применение судом кассационной инстанции статей 364 и 365 ГК Украины.

Решая вопрос об устранении расхождений в применении судом кассационной инстанции указанных норм материального права, Судебная палата по гражданским делам Верховного Суда Украины исходит из следующего.

Положения статьи 365 ГК Украины регулируют случаи, когда истец — сособственник имущества добивается лишения права собственности на долю имущества других сособственников — ответчиков по делу.

Следовательно, суд апелляционной инстанции, с выводами которого согласился суд кассационной инстанции, ошибочно применил к спорным правоотношениям положения статьи 365 ГК Украины.

Случаи, когда сособственник имущества желает избавиться от принадлежащей ему доли в общем имуществе путем получения от других сособственников компенсации стоимости принадлежащей ему доли и признания за последними права собственности на все имущество регулируются статьей 364 ГК Украины.

Согласно частям 1, 2 статьи 364 ГК Украины, каждый из сособственников общей долевой  собственности имеет право на выделение в натуре принадлежащей ему доли из имущества, находящегося в общей долевой собственности.

Если выделение в натуре доли из общего имущества не допускается согласно закону или является невозможным (часть 2 статьи 183 этого Кодекса), сособственник, желающий выделения, имеет право на получение от других сособственников денежной или другой материальной компенсации стоимости его доли.

Компенсация сособственнику может быть предоставлена лишь по его согласию.

При этом следует также учитывать, что в силу положений статей 21, 24, 41 Конституции Украины, статей 319, 358 ГК Украины все граждане равны в своих правах, всем собственникам обеспечиваются равные условия осуществления этих прав, в том числе по защите права общей долевой собственности.

Правовой режим общей долевой собственности определяется главой 26 ГК Украины с учетом интересов всех ее участников. Владение, пользование и распоряжение долевой собственностью осуществляется по согласию всех сособственников, а при отсутствии согласия спор решается судом. Независимо от размера долей сособственники при осуществлении указанных правомочий имеют равные права.

Исходя из анализа вышеуказанных норм, с учетом закрепленных в пункте 6 статьи 3 ГК Украины принципов справедливости, добросовестности и разумности, побуждающих суд при разрешении спора учитывать интересы обеих сторон, при рассмотрении дел, где заявляются требования одного из сособственников о прекращении его права на долю в общем имуществе путем получения от других сособственников денежной компенсации стоимости его доли, выделение которой является невозможным, суды должны установить следующее: действительно ли является невозможным выделение принадлежащей истцу доли в натуре или допускается ли такое выделение в соответствии с законом; пользуются ли общим имуществом другие сособственники — ответчики по делу; выплачивается ли другими сособственниками, которые владеют и пользуются имуществом, материальная компенсация истцу за такое владение и пользование согласно части 3 статьи 358 ГК Украины; в состоянии ли другие сособственники выплатить истцу компенсацию в счет признания за ними права собственности на совместное имущество, и не составит ли это для них чрезмерное бремя.

Суд первой инстанции, сделав правильный вывод о регулировании спорных правоотношений положениями статьи 364 ГК Украины, вместе с тем не установил всех указанных выше фактических обстоятельств, от которых зависит правильное разрешение спора, что также лишает возможности Верховный Суд Украины, к полномочиям которого не относятся установление фактических обстоятельств, предоставление оценки или переоценки собранных по делу доказательств, принять новое решение по делу.

При таких обстоятельствах принятые по делу решения судов первой, апелляционной и кассационной инстанций следует отменить, а дело передать на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 355, пунктом 1 части 1 статьи 3603, подпунктом «а» пункта 1 части 2 статьи 3604 ГПК Украины, Судебная палата по гражданским делам Верховного Суда Украины постановила:

— заявление гр-на П. удовлетворить частично;

— решение Приморского районного суда г. Одессы от 13 октября 2014 года, решение Апелляционного суда Одесской области от 1 апреля 2015 года и определение Высшего специализированного суда Украины по рассмотрению гражданских и уголовных дел от 24 апреля 2015 года отменить и передать дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Постановление является окончательным и может быть обжаловано только на основании, установленном пунктом 3 части 1 статьи 355 ГПК Украины.

(Постановление Верховного Суда Украины от 13 января 2016 года. Дело № 6-2925цс15. Председательствующий — Романюк Я.М.Судьи — Гуменюк В.И., Лященко Н.П., Охримчук Л.И., Сенин Ю.Л.)

Источник: https://pravo.ua/articles/njuansy-materialnoj-kompensacii-sosobstvenniku-stoimosti-doli-imushhestva-vydelenie-kotoroj-javljaetsja-nevozmozhnym/

Каковы права и обязанности собственников квартиры в долевой собственности?

Нередки случаи, когда владеют жилой собственностью несколько человек. И у каждого из них имеются законные права на свою часть доли.

Однако, помимо прав существует и ряд обязанностей, о которых они обязаны знать и соблюдать в неукоснительном порядке. Это поможет избежать споров и конфликтов при совершении сделок со своей долей имущества.

Все права и обязанности собственников закреплены в Гражданском кодексе РФ.

Долевая собственность возникает в результате приватизации, наследования и иных ситуаций, когда собственников конкретного недвижимого объекта становится больше одного.

Собственность может относиться:

• к делимой, когда не представляет сложности определить и выделить доли;
• к неделимой, чаще в случае наследуемого имущества, а также когда это сделать технически невозможно или не позволено юридически.

Что такое общая долевая собственность на квартиру

Гражданский кодекс определяет два вида совместного владения жилым помещением:

• долевая собственность, когда каждому владельцу выделена конкретная доля в праве на квартиру;
• совместная собственность без выделения долей.

Общая собственность на квартиру является долевой, кроме имущества супругов, приобретенного в браке (если не составлен брачный контракт). Такая собственность совместная мужа и жены.

Долями одного жилого объекта могут владеть любые граждане, не зависимо от того состоят ли они в родственных отношениях или нет.

Поэтому, во избежании конфликтных ситуаций, которые могут возникать во время пользования или отчуждения своей доли в имуществе, лучше не портить отношения с владельцами других долей в квартире.

Тогда будет значительно проще распорядиться своим имуществом и, в случае необходимости, получить на то разрешение от других содольщиков.

В общей долевой собственности могут быть выделены доли по соглашению всех участников или в силу закона. По умолчанию они признаются равными.

Но все собственники могут обсудить свой вклад в образование данного имущества и соотнести его с долей каждого. Только письменное соглашение всех участников подтверждает их согласие с решением.

При внесении изменений в квартиру в виде капитального ремонта или замены сантехники, например, можно рассчитывать на пересмотр доли и тоже с согласия остальных.

Права собственников доли

Законодательно права собственников на общую квартиру закреплены в статье 209 Гражданского кодекса. Перечислим их и заострим внимание на отдельных вопросах.

Каждый из владельцев квартиры в общей собственности вправе:

• владеть имуществом, принадлежащим ему по праву собственности;
• распоряжаться, в том числе совершать сделки по продаже, обмену или сдаче в аренду;
• эксплуатировать свое имущество.

Однако, полноправно и единолично без согласования распоряжаться своей недвижимостью может лишь единоличный ее собственник. Общее владение подразумевает несколько участников, права которых нарушать нельзя.

Поэтому перечисленные действия можно совершать лишь с согласия остальных владельцев.

Отрицательное решение одного из них приведет к тому, что действия относительно общей собственности будут признаны неправомерными.

Зачастую проще найти компромисс, чем решать дело в суде. Но не всегда возможно поддерживать нормальные отношения, конфликты тут являются частыми и порой сложно разрешимыми.

Если ущемляются права любого из собственников, он может обратиться в суд, который поможет разрешить ситуацию.

При этом его законное право требовать часть имущества, равного его доли, предоставить в собственность для распоряжения и эксплуатации.

В отсутствие такой возможности он может затребовать денежную выплату от остальных владельцев общего имущества в размере, пропорциональной стоимости его доли.

Если доли имущества выделены в натуре, то владелец своей части квартиры может полноправно ей распоряжаться, не согласовывая свои действия с другими долевыми собственниками. Но они обладают преимущественным правом выкупа, если доля продается.

Сдача общей собственности в аренду приносит определенный доход. Он должен быть распределен между владельцами квартиры в равных долях.

Обязанности собственников

Помимо прав у каждого собственника общего имущества есть и обязанности. Основной из них является соблюдение прав остальных владельцев.

Намерение о распоряжении своей долей он должен озвучивать им, поскольку они обладают преимущественным правом выкупа этой доли.

К тому же, если это условие было проигнорировано, собственники могут оспорить сделку в судебном порядке и признать ее недействительной.

К обязанностям каждого из собственников квартиры можно отнести также обязательные платежи, которые рассчитываются пропорционально соответствующей доле:

• налоги на общее недвижимое имущество;
• платежи за коммунальные услуги.

Помимо этого долевой владелец обязан соблюдать санитарно-гигиенические нормы и устранять аварийные ситуации, даже если не проживает в данной квартире.

Отметим, что уклонение от обязанностей является нарушением закона, влекущим за собой административное наказание.

Каждый из долевых собственников квартиры может менять размер личной доли. К примеру, один из владельцев произвел ремонт в помещении и оборудовал новой техникой. Эти затраты могут повлиять на размер участия в собственности и увеличить долю, но вместе с тем увеличить размер платежей по налогам и коммунальным услугам.

Продажа квартиры в долевой собственности

Мы отмечали ранее, что при намерении продать свою долю в имуществе собственник должен сообщить об этом другим долевым участникам, так как в первую очередь они обладают таким правом.

Процедура состоит в том, что один из дольщиков, кто намерен продать долю, письменно извещает остальных с указанием суммы, которую он планирует выручить от продажи. При этом они имеют право согласиться или отказаться от выкупа тоже в письменной форме.

Тут важно знать, если хозяин продал долю третьему лицу за сумму, которая окажется меньше той, что указана в извещении, совладельцы вправе обратиться в суд о признании сделки недействительной.

Не всегда долю в общей собственности можно запросто выделить в натуре. Обычно это касается неделимого имущества, например, однокомнатной квартиры. Проще решается вопрос, когда в общем владении у нескольких человек находится дом с раздельными входами. Тогда не придется решать вопрос о разделе общих помещений.

Можно ли продать долю несовершеннолетнего ребенка в  квартире?

Этот вопрос непростой, но решаемый. Для продажи доли, принадлежащей ребенку, нужно получить согласия органов опеки и попечительства. Только при соблюдении одного из условий они дадут положительное решение:

• когда продажа и выписка ребенка из квартиры будут производиться одновременно с оформлением ему доли в квартире, которая приобретается;
• при продаже и выписке ребенка ему выделяется доля в другом жилом помещении, если другая квартира не покупается.

В итоге, органы опеки могут одобрить продажу доли несовершеннолетнего ребенка только при условии предоставления ему доли в другой квартире.

Нужен ли нотариус при продаже доли?

После вступления в силу закона № 172-ФЗ – с 2 июля 2016 года – все сделки с долевой жилой собственностью обязательно оформляются в присутствии нотариуса.

С этого времени продажа или дарение доли любому человеку, независимо от того, является ли он или нет другим участником долевой собственности, сначала сделка оформляется в нотариальной конторе.

Затем происходит регистрация в Росреестре.

С одной стороны такая мера защищает права всех долевых участников, с другой добавляет расходы к сделке. Услуги нотариального оформления составляют 0,5 % от стоимости доли имущества по рыночной оценке, при этом не может быть больше 20 тыс. рублей. В эту сумму входит юридическая проверка сделки на ее чистоту, подготовка договора.

На основании этого делаем вывод, что долю в делимом объекте реализовать проще. Но зачастую лучше обратиться к специалистам, которые произведут все расчеты правильно, чтобы не ущемить права всех собственников квартиры.

: Правильное оформление долевой собственности в квартире

Источник: https://nedexpert.ru/kvartira/dolevaja-sobstvennost-na-kvartiru-prava-i-objazannosti/

Верховный суд разъяснил порядок продажи доли в общей квартире

Верховный суд на примере одного квартирного спора разъяснил, какими нормами надо руководствоваться при продаже доли в общей квартире. Трудно назвать идиллической жизнь людей, которые не являются одной семьей, но сосуществуют в общей квартире.

Поэтому при первой возможности такие граждане хотят избавиться от соседей и зажить в отдельной квартире. Желание таких сожителей понятно, но распоряжение даже своими собственными долями в квартире содержит так много подводных камней, что о них спотыкаются не только обыватели.

Ошибаются даже судьи.

Верховный суд разъяснил, как соседям решать дела о земельных спорах

В нашем случае история началась с того, что в районный суд Тюмени обратилась гражданка, возмущенная действиями соседки. Суть спора в следующем – две женщины, у каждой из которых было по ребенку, владели одной квартирой в равных долях. Получалось, что у каждого из жильцов – двух взрослых и двух детей, было по одной четвертой доли.

Одна из них нашла вариант поменять свою долю и долю ребенка на отдельную квартиру. Договорилась гражданка с некой семьей, в которой было четыре человека.

Второй владелице квартиры такой обмен, естественно, не понравился, и она отправилась в суд, чтобы доказать, что договор мены нарушает ее преимущественное право на покупку соседской доли в квартире. Районный суд с истицей согласился. Областной суд оставил это решение в силе.

Обиженная ответчица дошла до Верховного суда. Там в Судебной коллегии по гражданским делам итоги разбирательства изучили и посчитали, что жалобу можно удовлетворить.

Суд обязательно должен установить, было ли правильно оформлено письмо от того, кто решил продать свою долю

Верховный суд напомнил коллегам, что в 250-й статье Гражданского кодекса сказано: в случае продажи доли в праве общей собственности постороннему, остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки этих долей. Причем по цене, за которую доля продается, и на прочих равных условиях. Исключение – продажа долей с публичных торгов.

А еще в законе сказано, что продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою часть постороннему гражданину. В этом же письме необходимо указать цену и условия, на которых квадратные метры продаются.

На раздумья и покупку закон дает сособственнику один месяц. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки доли соседа или промолчат, хозяин квадратных метров будет вправе распорядиться ими по своему желанию.

Вот что еще важно знать: по закону, если своей долей хозяин распорядился с нарушением преимущественного права соседа, то любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в суде перевода на себя прав и обязанностей покупателя. И эти правила применяются и при отчуждении доли по договору мены.

Из всех приведенных норм закона Верховный суд делает вывод: юридически важным обстоятельством, которое обязательно должны установить суды при рассмотрении подобных дел, будет наличие или отсутствие правильно оформленного извещения от гражданина, который решил избавиться от своей доли.

Правильность оформления такого “письма счастья” соседу- это указание цены доли и прочих условий, а также подтверждение платежеспособности других сособственников.

ВС разъяснил, как в приказном порядке будут списываться деньги за долги

В нашем случае местный суд, решая этот спор, не увидел доказательств, что гражданка, пожелавшая обменять на стороне свою долю и долю дочери, правильно известила соседку. Поэтому суд и решил, что договор мены нарушил права соседки на приоритетную покупку доли.

Подтверждение платежеспособности – а именно того факта, что у истицы были деньги на покупку соседских долей, а это половина квартиры, – по мнению Верховного суда, также имело важное значение для правильного решения спора. В нашей истории суд почему-то платежеспособностью соседки даже не заинтересовался.

Верховный суд напомнил, что при требовании в суде перевода прав покупателя на себя истец обязан перевести на банковский счет Судебного департамента в своем субъекте РФ уплаченную покупателем сумму, сборы и пошлины подлежащие выплате покупателю и возмещение понесенных им при покупке доли расходов.

Верховный суд подчеркнул: такое внесение денег в случае удовлетворения иска способствует своевременному исполнению судебного решения. Но по иску, о котором пишем, никакие деньги на банковский счет внесены не были, и поэтому решение суда не выполнено.

Кроме этого, Судебная коллегия ВС обратила внимание на важную деталь. Из материалов дела видно, что ответчица и те, кто с ней менялся, согласовали цену доли в рублях.

Непонятно почему, райсуд, рассматривая дело, сам уменьшил покупную цену. И каких-либо правовых оснований, почему цена “усохла”, суд не привел. А это прямое нарушение 198-й статьи Гражданского кодекса. Это дело Верховный суд велел пересмотреть.

Источник: https://rg.ru/2017/01/23/verhovnyj-sud-raziasnil-poriadok-prodazhi-doli-v-obshchej-kvartire.html

Нюансы и подводные камни общей долевой собственности



Ключевые слова: продажа доли, покупка доли, недвижимое имущество, общая долевая собственность.

В наше время приобрел актуальность вопрос общей долевой собственности ввиду того, что существует множество тонкостей при оформлении сделки, когда мы захотим, например, в нашем случае, купить или же продать долю в имуществе. Как же нам не пострадать от мошенников и без проблем оформить право собственности на купленную долю в имуществе или же продать свою долю?

Давайте разберемся для начала в том, что же такое вообще доля и есть ли смысл ее покупать? При покупке имущества двумя и более лицами в большинстве своем происходит оформление в общую долевую собственность (за исключением приобретения жилья в браке, поскольку в данном случае оно оформляется в совместную). После того как произошла регистрация права собственности и Вам выдают на руки выписку из ЕГРН, то соответственно Вы становитесь собственниками каждый пропорционально своей доли, после чего Вы имеете право распоряжаться имуществом по своему усмотрению без нарушения правил действующего законодательства и также интересов иных владельцев. Сами же пропорции долей дольщики могут определить по соглашению, опираясь на тот факт сколько каждый из них вложил в данную общую покупку имущества. Не стоит забывать, что каждый собственник наделяется не только правами, но и обязанностями по содержанию имущества.

Сейчас на нашем рынке жилья отсутствует спрос на отдельно взятые доли, которые не были выдели в натуре, поэтому смысл в приобретении таковой возникает только в случае, если Вам необходимо получить прописку в области или же Вы намерены завладеть всей площадью квартиры, покупая оставшиеся доли.

На мой взгляд выгоднее покупать именно доли, а не все имущество целиком, поскольку реальная стоимость такого жилья в десятки раз ниже кадастровой.

Для наглядности вышесказанного приведем пример жизненной ситуации, когда две сестры Ирина и Альбина переехали в область на постоянное место жительства и решили приобрести совместное имущество для проживания. Сестры нашли объявление о продажи ½ доли в четырехкомнатной квартире.

По статистике выявленных на сайтах объявлений о продаже недвижимости в том же районе квартиры имели стоимость порядка 10 миллионов рублей, а ½ доля стоила 2,5 миллиона рублей, поэтому Ирина и Альбина решили произвести экономию собственных средств и приобрести долю в имуществе.

Спустя семь месяцев соседку, имеющею также ½ долю в жилье, повысили на работе, и она была вынуждена переехать в другой город на расстоянии 6531 км от нынешнего места работы, поэтому ей пришлось продать свою долю по стоимости в разы ниже кадастровой. Таким образом, квартира сестрам обошлась в 5 миллионов рублей, вместо 10.

Но стоит оговориться о том, что не всегда все так складывается благополучно, в связи с тем, что покупка имущества, находящегося в общей долевой собственности, считается очень важным жизненным этапом.

Ведь сейчас множеству людей приходиться работать на производстве много лет, чтобы приобрести жилье или же вообще всю жизнь расплачиваться за ипотеку.

Таким образом, необходимо перед заключением сделки по купле-продаже недвижимости очень тщательно проверить приобретаемый объект.

На что нужно обратить внимание? Первоочередное — это подлинность предоставляемых документов продавцом, если кто-то выписывался из квартиры узнать по какой причине это произошло, также потребовать справки о дееспособности существующих владельцев долей.

Перед приобретение доли в имуществе стоит быть очень осторожным, ведь такие сделки сопровождаются «подводными» камнями, такими как: 1) соседи могут впоследствии оказаться очень скандальными, ведущими чрезмерно разгульный образ жизни, соответственно проживать с ними будет мягко сказать сложно, а при попытке продать или же обменять свою долю быстро точно не получится. 2) если на момент сделки один из собственников недвижимости будет признан несовершеннолетним по инициативе органов опеки и попечительства, то соответственно и сделка по суду может быть признана недействительной. В таком случае при обнаружении факта о том, что один из владельцев является несовершеннолетним, следует потребовать от продавца разрешение органа опеки и попечительства. Но стоит отметить, что такую справку выдадут лишь в случае, если жилищные условия ребенка при продаже доли останутся прежними, либо улучшатся. Лицами, подающими заявление в суд о признании сделки недействительной могут быть как сотрудник органа опеки, так и любое заинтересованное лицо [1].

Что можно сказать о сторонах сделки купли-продажи доли в общем долевом имуществе? Итак, сторонами сделки могут выступать как физические лица, так и юридические. Последние могут являться продавцами такого имущества, если до этого оно было изъято за долги и впоследствии подлежит реализации.

Так кто же имеет преимущественное право на покупку? Конечно же владельцы остальных долей [2]. Стоить помнить о том, что только при письменной форме отказа этих владельцев, доля может быть продана иным лицам.

В случае, когда продавец не учел интересы владельцев остальных долей имущества, впоследствии любой из ваших соседей имеет право по суду признать сделку недействительной и Вы имеете риск оказаться на улице.

Если же Вы желаете избежать подобных неприятностей заблаговременно предупредите продавца о том, что Вам нужны письменные отказы в приобретении продаваемой доли в общем долевом имуществе всех совладельцев, список которых можно узнать в выписке из ЕГРН. Лишнем не будет лично переговорить с каждым из указанных в выписке людей и убедиться лично.

Рассмотрим подробнее порядок покупки доли в недвижимом имуществе. Стоит сказать, что особых отличий в приобретении долей в недвижимости от приобретения недвижимости в целом не имеется.

Алгоритм таков: 1) продавец передает письменные уведомления совладельцам недвижимости с оповещением о продажи доли (в уведомлении должно быть указана информация о стоимости доли и о предложении возможности ее приобрести).

Нецелесообразно не уведомлять, по причине того, что возможно в течении трех месяцев дольщики могут потребовать пересмотра сделки через суд, который будет на стороне именно дольщиков. Покупатель в свою очередь может потребовать от Вас возмещении расходов.

Данное решение принимается в течении одного календарного месяца, лучше всего уведомления отправлять заказным письмом, в случае того, чтобы у Вас имелись доказательства о таковом направлении. 2) составить и подписать, нотариально удостоверить документацию, а именно составить сам договор купли-продажи, акт приема-передачи и договор отчуждения.

Лучше всего за составлением данным документов обратиться к юристам. Услуги конечно же платные, но Вам удастся избежать проблем и ошибок при составлении и в дальнейшем при регистрации сделки в Росреестре. 3) процедура регистрации перехода прав от продавца к покупателю, которая осуществляется в Росреестре или же МФЦ «Мои документы». Итогом вышеуказанных действий будет получение выписки из ЕГРН, которая подтвердит переход прав собственности на долю.

После того, как имущество реализовано продавцу стоит уплатить налог в доход государства в размере 13 % с полученного дохода, но только в том случае если он владеет недвижимостью менее 5 лет и причем купил дешевле, чем продал.

Можно ли самому прописаться в квартиру, где есть своя доля и можно ли прописать кого-либо еще? Следует обратить внимание на тот момент, что когда Вы станете собственником доли без согласия соседей, Вы сможете зарегистрироваться сами и прописать жену, мужа и ребенка, который не достиг совершеннолетнего возраста.

А в остальных случаях такая регистрация может быть осуществлена только лишь после того как остальные владельцы дадут Вам согласие.

Таким образом, если Вы планируете в будущем прописать сестру, папу или маму, сразу регистрируйте сделку на нескольких собственников, чтобы в дальнейшем не возникало противоречий между соседями.

К покупке недвижимости, находящейся в общей долевой собственности, я бы не рекомендовала доли, переданные по наследству, когда с момента смерти наследодателя не прошло еще 3 лет, поскольку за это время могут появиться люди, которые имеют право на наследство. Обычно такого рода ситуации заканчиваются в зале суда, тратой своего личного времени и семейного бюджета.

Зачастую один из владельцев категорически отрицательно относиться к вопросу о продаже своей доли, в этом случае стоит прибегнуть к уведомлению иных собственников долей о том, что вы имеете желание продать свою часть. И уже если в течении 30 календарных дней ответа официального не поступает, то есть молчание — означает отказ от покупки, мы и можем прибегнуть к продаже своей доли.

Нередки случаи, при которых лицо, имеющее в собственности долю, которая значительно меньше других долей, отказывается продавать указанную. Данный вопрос можно решить принудительно путем обращения в суд.

Ранее упоминалось о проблеме для покупателя в случае, когда одна из долей принадлежит несовершеннолетнему ребенку, поскольку из-за своего возраста он не может дать свое согласие на продажу, поэтому нужно оформить на несовершеннолетнего долю, равную продаваемой, в другом недвижимом имуществе.

При покупке у покупателя следует также проверить на какие средства было приобретено жилье. В случае если недвижимость была приобретена за материнский капитал, и она находится в долевой собственности у супругов, то жилье должно быть поделено на всех членов семьи, иначе сделку могут признать недействительной.

В сделках купли-продажи жилья имеется немалый риск связаться с мошенниками. Какова же их схема обмана? Мошенники выкупают одну из долей, а затем пытаются выкупить все остальные, но по стоимости ниже рыночной.

Для данной цели они идут на все для того, чтобы сделать жизнь соседей невыносимой, в связи с чем рано или поздно собственники остальных долей соглашаются продать свои доли по цене, предложенной мошенниками, поскольку иного выхода у них не остается.

Покупка и продажа доли в недвижимости процесс очень осторожный и внимательный. При подписании документов стоит тщательно выверять каждую строку, чтобы в дальнейшем избежать вытекающих из-за невнимательности и неосторожности проблем. Двояко можно ответить на вопрос о целесообразности приобретения доли в общем долевом имуществе, поэтому приобретать такое имущество или нет решать только Вам.

Литература:

1. Зинченко С. А., Тютюник П. Н. Общая долевая собственность в гражданском законодательстве России: проблемы, решения // Северо-Кавказский юридический вестник. № 1. 2012. С. 257.
2. Кузнецова Л. В. Некоторые проблемы осуществления преимущественного права покупки доли в праве общей долевой собственности // Журнал российского права. № 4. 2014. С. 318.

Основные термины(генерируются автоматически): доля, общая долевая собственность, продажа доли, недвижимое имущество, общее долевое имущество, том, имущество, покупка имущества, владелец, жилье.

Источник: https://moluch.ru/archive/260/59707/

Депутату подселили государство

В Нижнем Новгороде суд пересмотрел прецедентное дело об изъятии жилья у депутата думы города Арзамаса Романа Лаптева из-за неподтвержденных расходов.

В доход государства решено обратить 0,38 доли его квартиры, купленной в кредит с участием материнского капитала и накоплений.

Господин Лаптев не согласен с постановлением и намерен обжаловать его в Верховном суде, отменившем предписание первой инстанции конфисковать квартиру целиком.

В Нижегородском областном суде завершился пересмотр резонансного дела об изъятии в доход государства квартиры депутата думы Арзамаса, члена ЛДПР Романа Лаптева.

Лишить господина Лаптева недвижимости требовала арзамасская прокуратура, подсчитавшая его доходы и расходы в декларации за 2017 год и пришедшая к выводу, что возможности депутата с семьей не позволяют приобрести двухкомнатную квартиру на улице Свободы за 2,2 млн руб.

Надзорный орган доказал это в судах двух инстанций, однако Верховный суд по жалобе Романа Лаптева отменил решения нижестоящих судов и направил дело на новое рассмотрение.

Как и прежде, сегодня в суде прокуратура доказывала несоответствие заработка депутата за 2015-2017 годы стоимости жилья, в котором семья Лаптевых не успела сделать ремонт.

В ведомстве подсчитали, что за два года супруги заработали лишь 171,8 тыс. руб. Господин Лаптев указывал судам на неверные расчеты прокуратуры: по его словам, квартиру семья приобрела на средства материнского капитала и оформленный в банке «Арзамас» кредит на 750 тыс. руб. Еще 600 тыс. руб.

супругам выдали тесть и друзья, которых юрист по образованию Роман Лаптев консультировал по сделкам с недвижимостью в 2009-2010 годах. Доказывая прозрачность покупки, депутат обращал внимание на неверные расчеты прокуратуры расходов семьи по прожиточному минимуму.

По его словам, истец ссылался на сведения налоговой инспекции о доходах супругов в 2006-2015 годах, хотя женился депутат только в 2008 году.

При этом до 2015 года своего жилья у семьи не было, супруги жили у родителей и не платили за аренду съемной квартиры, поэтому смогли накопить заявленные в исковом требовании 200 тыс. руб., которые прокуратура считает неподтвержденными расходами.

Роман Лаптев доказывал, что изъятие квартиры затронет интересы банка и Пенсионного фонда РФ, просил привлечь обе организации к участию в деле.

Из восьми заявленных ходатайств суд приобщил к делу лишь выписку из Пенсионного фонда, выдавшего Ольге Лаптевой сертификат о получении материнского капитала в 2016 году, который семья депутата направила на погашение займа на квартиру.

Депутат убеждал суд, что прокуратура не представила подтвержденных расчетов семейных затрат, что они не учитывают двоих несовершеннолетних детей и в целом затрагивают другой период времени.

В итоге суд изменил решение первой инстанции и поставил обратить в доход государства 0,38 доли депутатской квартиры.

Сегодняшнее решение господин Лаптев вновь намерен обжаловать в Верховном суде и доказывать, что прокуратура в своих расчетах отказывается учитывать семейные накопления.

Между делом депутат посетовал насчет очередного недавнего вызова в прокуратуру, куда обратились муниципальные чиновники после публикации его декларации за 2018 год.

В ней, по словам Романа Лаптева, ответственные за размещение на сайте администрации лица опубликовали доход без тысячных показателей, и надзорный орган посчитал доходы депутата сомнительными.

Комментируя разбирательство, юрист «КСК групп» Андрей Трубицын напоминает, что по закону при недоказанности доходов обращению в доход государства подлежит часть имущества или эквивалентная его стоимости денежная сумма.

«В текущей ситуации, если суд не определил порядок изъятия или возможность взыскания денежных средств, судебный пристав принудительно изымет в госсобственность часть квартиры.

Впоследствии государство вправе, но не обязано выставить такое имущества на торги»,– говорит господин Трубицын.

Адвокат Московской коллегии адвокатов «Феникс» Валерия Туникова отмечает, что обращенное в порядке принудительного изъятия имущество или его часть реализуется путем продажи с публичных торгов. При этом гражданское законодательство не закрепляет за собственником возможности преимущественного приобретения доли, реализуемой с торгов, указывает госпожа Туникова.

«С учетом складывающейся судебной практики, более корректным было бы признание законодателем действия преимущественного права покупки во всех случаях продажи доли в общей собственности, вне зависимости от лица, которое намерено осуществить продажу и от порядка продажи. Иначе государственному служащему придется участвовать в торгах на общих основаниях»,– отмечает юрист.

По ее словам, ситуация говорит о существенных пробелах в антикоррупционном законодательстве, позволяющих судам выносить решения с нарушениями, которые отменяются вышестоящими инстанциями.

Роман Рыскаль

Источник: https://www.kommersant.ru/doc/4038325