Покупка квартиры с прописанным несовершеннолетним

Последнее обновление: 10.08.2019

ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ –продолжение:

…Идем дальше.

Покупка квартиры, в которой прописан и/или имеет долю собственности несовершеннолетний ребенок, безусловно, добавляет головной боли Покупателю. Тем не менее, вопрос этот вполне решаемый.

«Дети – это цветы жизни», – говорил один известный литературный персонаж. Правда, не каждый риэлтор с ним согласится.

Сделки с недвижимостью с участием несовершеннолетних детей – одни из самых рисковых (с точки зрения возможного оспаривания) в риэлтерской практике.

Особый риск тут заключается в том, что в случае оспаривания сделки, суд чаще занимает сторону несовершеннолетнего, и может признать сделку недействительной, если сочтет, что права ребенка нарушены или не соблюдены как следует.

Но Покупателю, конечно же, не стоит, увидев детей в квартире, сразу бежать оттуда. Паниковать нужно спокойно! Нам просто надо знать, как защищаться от данного типа риска – от нарушения имущественных прав несовершеннолетних (подробнее об этих правах – см. по ссылке в Глоссарии).

По какой причине Росреестр может приостановить регистрацию сделки купли-продажи квартиры – смотри по ссылке.

Серьезной защитой для нас здесь является дополнительный документ – Разрешение органов опеки и попечительства на проведение сделки с квартирой с участием несовершеннолетнего. При наличии такой справки у Продавца, и выполнении условий, указанных в ней, Покупатель защищен от нарушения прав несовершеннолетних.

Несовершеннолетние, условно говоря, бывают двух типов – до 14 лет (малолетние, они не подписывают договоры), и от 14 до 18 лет (они подписывают договор сами, но только вместе с подписью родителя или попечителя).

При покупке квартиры с несовершеннолетним ребенком, сам ребенок может быть:

1. собственником квартиры (иметь в ней долю собственности), или
2. не иметь в ней собственности, но быть там «прописанным». 

В первом случае, ребенок становится участником сделки (требуется Разрешение Органов опеки), во втором случае, он НЕ является участником сделки, но относится к категории так называемых «третьих лиц», чьи права могут быть затронуты в результате сделки с квартирой. Во втором случае Разрешение Органов опеки требуется, только если ребенок остался без родителей и/или находится под опекой или попечением. Подробнее об этом см. в Глоссарии – «Права несовершеннолетних детей в квартире».

Какие риски возникают у Покупателя при покупке квартиры, полученной по наследству? Примеры, пояснения, рекомендации.

Письменный запрос в Органы опеки и попечительства на получение такого Разрешения должен исходить от родителей или законных (т.е. назначенных и имеющих соответствующие документы) опекунов/попечителей ребенка, чьи права на квартиру должны быть учтены при совершении сделки. Родителям также понадобится собрать определенный пакет документов для «Опеки».

  ♦ Пакет документов для получения разрешения «Опеки» ♦

Нам, как Покупателю, не помешает вместе с Продавцом посетить Органы опеки и проследить за получением Разрешения.

Принимает документы, беседует с родителями и подготавливает разрешение на сделку специальный сотрудник «Опеки» – инспектор.

Разрешение или отказ Органов опеки и попечительства, обычно, получают в течение 2-4-х недель.

Если получен отказ, то можно снова обратиться в Органы опеки с просьбой указать, при выполнении каких условий можно будет получить разрешение от них.

Отказ также можно оспорить в суде, но вряд ли Покупатель будет это ждать.

Что делать, если продавцы не выписываются из проданной квартиры? Смотри в этой заметке по ссылке.

Условия соблюдения прав детей при покупке квартиры

Условия, прописанные в Разрешении органов опеки и попечительства, должны выполняться в обязательном порядке (!). Это, в первую очередь, в наших (Покупателя) интересах. Поэтому именно мы должны будем проследить за их выполнением другой стороной сделки.

На практике для учета прав ребенка, как правило, покупается альтернативная квартира, в которой ребенку выделяется доля (не меньше той, которую он имел в проданной квартире).

 Либо на имя ребенка открывается счет в банке, и часть денег от проданной квартиры (сумма устанавливается «Опекой») перечисляется Покупателем на этот счет.

Второй вариант возможен, если ребенку есть где жить, кроме продаваемой квартиры.

Вообще, для понимания принципа – права несовершеннолетних считаются ущемленными (нарушенными), если в результате сделки происходит уменьшение стоимости имущества ребенка (его доли в квартире) и/или ухудшение условий его проживания. «Опека» призвана следить за тем, чтобы этого не произошло.

Но, береженого Бог бережет, поэтому нам тоже не помешает за этим проследить. Ведь, в случае чего, проблемы могут возникнуть не у «Опеки», а у нас.

  ♦ Пример требований Органов опеки и попечительства ♦

И даже в случае, когда несовершеннолетний ребенок только зарегистрирован (прописан) в квартире и не имеет в ней права собственности (т.е.

когда формально Разрешение Органов опеки и попечительства НЕ требуется), нам как Покупателю все равно лучше до сделки выяснить, где ребенок будет прописан впоследствии, и не ухудшатся ли там для него условия жизни.

Либо – выписать такого ребенка ДО сделки (например, к родственникам), и убедиться, что он там будет проживать в достойных условиях и на законном основании.

Хорошим вариантом также будет случай, когда на такого ребенка (не собственника) в результате альтернативной сделки будет приобретаться доля в собственности другой квартиры. Тогда он, очевидно, получает больше, чем имел до этого, и претензии в ущемлении прав ребенка здесь предъявить не получится.

Как происходят альтернативные сделки с квартирами? Какой там порядок действий? – см. по ссылке.

Несовершеннолетний ребенок и приватизация!

Отдельно стоит упомянуть вариант, когда мы, анализируя документы перед сделкой, видим, что квартира была приватизирована без участия несовершеннолетнего. Т.е.

ребенок был прописан в квартире на момент приватизации (данные из Домовой книги), но не включен в число собственников (его нет в Титуле).

Если у родителей ребенка нет Разрешения органов опеки на такой отказ от приватизации, то, очевидно, права ребенка были нарушены, и такую квартиру покупать не следует.

Ребенок также может сохранить бессрочное право пользования квартирой, если он был временно выписан из нее на момент приватизации. Этот вопрос спорный, но лишний риск нам не нужен, поэтому при обнаружении такого варианта следует обратиться за дополнительной консультацией юриста по этой теме.

Такой же спорный вопрос возникает, если несовершеннолетний ребенок был выписан из квартиры менее, чем за 6 месяцев до приватизации.

Суд может расценить такой факт, как умышленное лишение ребенка прав собственности на квартиру с целью ее облегченной продажи.

И несмотря на то, что формальные претензии будут к родителям ребенка, крайним может оказаться Покупатель такой квартиры.

Как правильно оформить покупку квартиры вместе с мебелью – смотри в этой заметке.

Риск, связанный с применением материнского капитала

Еще один риск сделки с недвижимостью, в которой фигурируют дети – это случай с материнским капиталом.

Если квартира была прежде куплена с использованием средств материнского капитала, то владелец сертификата (наш Продавец) обязан был включить в число собственников супруга и всех своих детей. Если же он этого не сделал – то налицо нарушение закона о маткапитале и нарушение прав несовершеннолетних.

Иск могут возбудить прокуратура, органы опеки или Пенсионный фонд. Кстати, обиженный супруг, которому не досталась доля в купленной квартире, тоже может предъявить свои претензии. Этот риск нам лучше сразу устранить.

Как проверить был ли использован материнский капитал при покупке квартиры? Это имеет смысл только для случая, когда у Продавца двое или более детей, и они – НЕ собственники квартиры.

Смотрим возраст детей и возможность наличия сертификата на маткапитал (он предоставляется тем, у кого второй или последующий ребенок родился после 1 янв. 2007 года).

Есть такие дети? Значит, сертификат МОГ БЫТЬ реализован, в т.ч. на погашение ипотечного кредита за эту квартиру.

Тогда всем детям и супругу обязательно должны быть выделены доли в праве собственности на квартиру.

При этом сама квартира могла быть куплена даже раньше 2007 года, например, в ипотеку, а маткапитал мог быть использован позже на погашение кредита.

Если это именно ваш случай – поздравляем! Вы вступили в зону неопределенности и повышенного риска! Почему? В двух словах не расскажешь.

Эту тему мы раскрыли в отдельной заметке о том, чем грозит покупка квартиры, приобретенной ранее на средства материнского капитала, и что тогда делать Покупателю.

Как застраховать свое право собственности в купленной квартире? Смотри в Глоссарии по ссылке.

Продавец может уверять, что не применял материнский капитал для покупки своей квартиры и не гасил им ипотечный кредит. Тогда пусть покажет неиспользованный сертификат или справку из Пенсионного фонда об остатке материнского капитала, либо об отсутствии данных о предоставлении маткапитала этому гражданину (обычно – матери).

Проблема в том, что в ПФР могут такую справку дать, а могут и послать подальше. Никакого официального механизма за контролем выделения долей детям при использовании маткапитала сегодня не существует. Как вариант, можно попытаться запросить эту информацию из местного ПФР через органы Опеки и попечительства.

Вообще, эта бомба не просто разминируется, и однозначного решения на сегодняшний день такая ситуация не имеет. Т. е. нет возможности гарантированно узнать, применялся ли материнский капитал при покупке квартиры или нет.

Если из ПФР получена справка-документ, где ясно сказано, что маткапитал такому-то гражданину не выдавался, или выдавался, но не использовался (остаток маткапитала присутствует на счете в ПФР в полной сумме), то вопрос снимается с повестки – квартиру можно брать. Но если такого официального подтверждения нет, то вопрос остается подвисшим, а риск для Покупателя – значительным, и от такой квартиры лучше отказаться.

Что нужно знать о правоспособности и дееспособности участников сделки купли-продажи квартиры – смотри в Глоссарии по ссылке.

Вообще, если в процессе покупки квартиры и анализа документов на нее, мы обнаруживаем в составе семьи собственника несовершеннолетних детей, чьи права вызывают вопросы, то нам нужно быть здесь предельно осторожными, и нелишне будет по этому поводу получить дополнительную консультацию юриста, применительно к конкретной сделке.

Как купить ипотечную квартиру, находящуюся в залоге у банка? 3 способа – см. по ссылке.

Самый простой и безопасный для нас вариант покупки квартиры с участием несовершеннолетнего ребенка – это когда он имеет долю собственности в этой квартире (тогда его права понятны и бесспорны), и Продавец получил Разрешение Органов опеки и попечительства на сделку.

На вторичном рынке жилья грамотная поддержка юриста особенно важна для Покупателя.
Проверить Продавца и документы на квартиру, снизить риски и сопроводить сделку помогут профильные юристы – ЗДЕСЬ.

Итак, вручив детям мороженое, мы направили родителей в Органы опеки. Убедившись, что требования «Опеки» вменяемые, и нас не заставляют покупать ребенку замок в Шотландии, мы успокоились, и перешли к следующему шагу проверки документов.

Кажется, в квартире сделана перепланировка? Или нет?

Сейчас узнаем.

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/poshagovaya-instrukciya/kvartira-prodat-ili-kupit/pokupatel-kvartiry/vybor-rynka/vtorichka/dopolnitelnye-dokumenty-dlya-sdelki-s-kvartiroj/pokupka-kvartiry-s-nesovershennoletnimi/

Купить квартиру с невыписанным: дешевое жилье или жизнь в коммуналке?

29.09.2014 | 00:00 19271

Бывает, что предложенная покупателю квартира подходит ему по всем параметрам. Но когда-то в ней был прописан гражданин, за которым по закону сохраняется право проживания. Можно ли покупать такое жилье?

По российским законам собственник жилья имеет право распоряжаться имуществом по своему усмотрению: продавать, дарить, завещать, менять. Тем не менее человек, ранее зарегистрированный на этой жилплощади, способен нарушить комфортное существование нового владельца. Даже несмотря на то что последний честно расплатился с продавцом и имеет на руках договор купли-продажи.

Закон на защите собственника

Так называемая прописка в России была отменена 1 октября 1993 года, когда вступил в силу Закон «О праве граждан РФ на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах РФ». Советскую прописку, призванную закрепить людей по месту жительства, заменила регистрация.

Как продать «квартиру с ребенком»Если сделка с недвижимостью затрагивает интересы несовершеннолетних собственников, для ее проведения требуется разрешение органов опеки и попечительства.

>>Хотя российские законы ориентированы прежде всего на защиту прав собственника и добросовестного приобретателя, возможны сюрпризы.

Прописка, а правильнее – регистрация по месту пребывания, может испортить планы гражданина, честно расплатившегося с продавцом и по всем правилам зарегистрировавшего право собственности на квартиру.

Дело в том, что существуют категории жильцов из разряда недееспособных или социально незащищенных, которых собственник даже через суд вряд ли сумеет выселить. Судье в таких тяжбах приходится принимать непростое решение: сохранить зарегистрированному право проживания в квартире или лишить такового.

Как рассказал БН президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости Дмитрий Щегельский, когда грамотному риэлтору приходится проводить сделку с «посторонним», то первое его действие – предложить клиенту отказаться от сделки. «Если же покупатель настаивает на покупке именно этой квартиры, то обязательно заручаемся его письменным заявлением, что он предупрежден о риске», – отметил Дмитрий Щегельский.

Рецепт для покупателя

Приобретение жилья с обременением на вторичном рынке всегда рискованно. Однако если принято решение об именно такой покупке, то имеет смысл максимально застраховаться.

В данном случае – получить с продавца (собственника) и всех зарегистрированных в квартире граждан нотариальные обязательства о снятии с регистрационного учета.

В этих документах должна быть четко обозначена дата, до которой проживающие в квартире обязуются сняться с регистрации и освободить жилье. Если они этого не сделают, у вас на руках будут их письменные обязательства. Значит, решение суда будет в вашу пользу.

Иногда собственнику некуда выписаться и ему требуется время. Тогда в договоре купли-продажи предусматривается срок снятия с регистрационного учета

Некоторые специалисты также рекомендуют помимо письменных нотариальных заверений о сроке снятия с учета заинтересовать продавца материально. Делается это следующим образом.

В выбранном вами и продавцом расчетном центре (или банке, путем создания аккредитива) замораживается определенная сумма. Разморозить и забрать деньги продавец сможет только после того, как квартира будет полностью освобождена.

Практика показывает: чем выше сумма в банковской ячейке, тем быстрее решаются проблемы с выпиской.

Квартиры с обременением (с жильцами, которых очень сложно или даже невозможно выписать и выселить без их согласия) – довольно редкий товар на рынке.

Но когда в листингах появляется такое предложение, у продавца или его представителя (риэлтора) телефон перегревается от звонков. Это и понятно: квартира с обременением стоит, как правило, на 10-20% ниже среднерыночной цены.

При стоимости квартиры, к примеру, в 4-5 млн руб. дисконт составляет от 400 тыс. руб. и выше. Казалось бы, это и есть цена риска, но покупатели зачастую не задумываются о том, что после оформления договора купли-продажи им придется за собственный счет решать проблему с зарегистрированными гражданами. И успех не всегда гарантирован.

Например, среди «посторонних» могут оказаться и те, кому право проживания будет сохранено по решению суда. В итоге ваша новая квартира автоматически превратится в коммуналку.

Надо заметить, что некоторые покупатели сознательно идут на такой риск, лишь бы купить жилье дешево.

А затем создают проживающему «веселую жизнь», добиваясь того, чтобы он сам захотел освободить квартиру.

Кто может вселиться

При принятии решения о приобретении квартиры с «посторонним» необходимо учитывать то, что некоторые категории зарегистрированных «особо опасны» для нового собственника.

Прежде всего к ним относятся жильцы, когда-то отказавшиеся от права приватизации жилья.

Дело в том, что за ними по закону сохраняется право проживания. Не исключено, что однажды в дверь вашей новоприобретенной квартиры позвонит совершенно незнакомый человек и скажет: «Я здесь живу, потому что прописан». И покажет соответствующую отметку в паспорте.

Точно так же с чемоданами на вашем пороге может оказаться «безвестно отсутствующий». Ведь он не только не участвовал в приватизации, но может заявить о том, что не знал о ней. Найдет ли он доводы, достаточные для того, чтобы суд признал за ним право проживания, другой вопрос. Но риск существует.

Еще труднее с так называемыми невидимками – гражданами, о которых вы не найдете информации в форме 9, потому что на момент приобретения квартиры они не числятся среди зарегистрированных. Например, это может быть человек, когда-то выписанный в места лишения свободы или в психиатрическую больницу.

Осужденный может отсидеть свой срок, а больной излечиться, после чего его право на проживание в этой квартире может быть восстановлено по суду. Для того чтобы не получить сюрприз в виде претендующего на проживание в вашей квартире гражданина, вернувшегося из мест не столь отдаленных или психиатрической клиники, следует внимательно изучить историю квартиры.

Для этого нужна архивная справка о регистрации. Однако потенциальному покупателю таковую не получить. Ее необходимо попросить у продавца (собственника). Если он заинтересован в сделке и ему нечего от вас скрывать, продавец сходит в жилконтору и получит этот документ.

При обнаружении в архивной справке «невидимок» нужно десять раз подумать, прежде чем платить за недвижимость, как бы ни велико было желание приобрести именно этот объект.

Вячеслав Березниченко    Анна Воронина   

Источник: https://www.bn.ru/gazeta/articles/193339/

Выписка жильцов при покупке квартиры. Можно ли покупать жильё с прописанными людьми, как проверить, что в квартире никто не прописан

Что такое прописка и регистрация. Это одно и то же?

Давайте сначала разберёмся с терминами. По закону, существуют постоянная и временная регистрации. Постоянная — по месту жительства, это тот самый штамп в паспорте с адресом, который с советских времён называют пропиской. Временная — по месту пребывания, то есть адресу, где человек живёт в данный момент.

Допустим, вы переезжаете из своей квартиры в Липецке, где вы прописаны, в арендованную квартиру в Краснодаре. Постоянная регистрация у вас будет в Липецке, а временная — в Краснодаре (если, конечно, вы её сделаете). Почему нужно делать временную регистрацию, мы писали в этой статье.

Важно: прописанный в квартире человек не обязательно является её собственником. Даже если зарегистрирована целая семья, владеть квартирой может кто-то один, и заключать сделку вы будете именно с этим человеком.

Собственник жилья иногда прописан в другом месте — это тоже нормально. Например, родители купили квартиру и зарегистрировали там детей.

Но ни совершеннолетние, ни несовершеннолетние дети прав на эту квартиру иметь не будут.

Мы уже рассматривали подробно, кого собственник может прописать в своей квартире и как он может выписать других людей из квартиры, в том числе бывшего мужа или жену, детей и т. д.

Как узнать, кто прописан в продаваемой квартире

О прописанных в квартире людях или имеющих право на проживание в ней (это не одно и то же!) покупатель должен узнать до сделки. Если бывшим владельцам удалось скрыть эту информацию, новый собственник может обратиться в суд и потребовать признать сделку недействительной.

Чтобы не попасть в неприятную историю, перед сделкой необходимо проверить юридическую историю квартиры, историю регистрации и снятия с регистрационного учёта её владельцев и других проживающих хотя бы за последние несколько лет.

Важно: ничего плохого в том, что в квартире на момент её продажи кто-то прописан, нет. В конце концов, люди часто продают одну квартиру, чтобы купить другую, и пока они готовятся к сделке, должны быть где-то зарегистрированы. Но проверить перечень прописанных людей перед покупкой квартиры всё равно стоит.

Какие документы потребуются для проверки истории квартиры:

• Выписка из ЕГРН. Там будут указаны основные характеристики самого объекта недвижимости, информация о собственнике, основаниях приобретения им жилого помещения (купил он его или унаследовал, например) и наличии обременений. Запросить выписку можно в любом центре Госуслуг «Мои документы» или в отделениях Росреестра.
• Выписка из домовой книги. Там будут указаны сведения о зарегистрированных в квартире лицах на момент обращения.
• Архивная выписка из домовой книги. Из этого документа можно получить сведения о людях, прописанных и выписанных из этой квартиры ранее. Выписки из домовой книги запрашивают в паспортном столе (УФМС) либо в управляющей компании (ТСЖ, ЖСК или другой организации, занимающейся обслуживанием домов).
• Единый жилищный документ (ЕЖД). Эта форма документа существует только в Москве, она совмещает в себе сведения из ЕГРН, выписки из домовой книги и финансового лицевого счета. Получить его также можно в МФЦ «Мои документы».

Подробнее о том, как проверить все документы на квартиру перед покупкой, мы писали в этой статье.

Проверили: зарегистрированных нет. Какие могут быть подвохи

Может оказаться, что некоторые выписанные из квартиры люди по-прежнему сохраняют за собой право проживания. Это, например, лица, находящиеся в местах лишения свободы.

Они снимаются с регистрационного учёта по месту жительства и ставятся на регистрационный учёт по месту отбывания наказания, но при этом право пользования жилым помещением за ними сохраняется.

После возвращения такой человек сможет восстановить регистрацию и продолжить пользоваться квартирой, даже не являясь её владельцем. Точно так же могут быть восстановлены в правах люди, которые были признаны пропавшими без вести, а потом нашлись.

По словам руководителя департамента контроля качества юридической службы «Амулекс» Нуриды Ибрагимовой, сведения о тех, за кем сохранено право пользования на жильё, должны быть в выписке из домовой книги.

«Но при условии, что сотрудники, осуществляющие регистрацию, поставили отметку, — уточняет юрист.

— Ранее граждан, отбывающих наказание, снимали с учёта без отметок о сохранении за ними права пользования жильём, но с начала 2000-х годов такие отметки, как правило, ставят».

Без суда снять с учёта (выписать) такого жильца без его согласия невозможно, подчёркивает Ибрагимова. Юристы рекомендуют тщательно проверять историю квартиры, и если появится информация о таких жильцах, то лучше поискать другой объект для покупки.

Можно ли купить квартиру с прописанными в ней людьми, есть ли риски?

Закон ничего не говорит о том, что все прописанные в квартире люди должны сняться с регистрации до сделки. Обычно это простая предосторожность со стороны покупателей, которые хотят минимизировать возможные проблемы.

https://www.youtube.com/watch?v=y_3NYKgsueM

Рассмотрим два самых распространённых случая покупки квартиры с прописанными жильцами.

Первый случай: квартира продаётся, но владелец не может выписаться до заключения сделки (например, он покупает другое жильё или требуется отсрочка по иным причинам).

Это довольно распространённая практика, особенно при альтернативных сделках купли-продажи, когда одновременно несколько участников «цепочки» должны переехать из одной квартиры в другую.

В этом случае продавец даёт покупателю обязательство, заверенное нотариусом, выписаться до определённой даты (допустим, в течение двух недель после перехода прав собственности). Пункт об этом также вносится в договор купли-продажи. В этом случае риск покупки квартиры с прописанными людьми невысок.

Если бывший владелец (или члены его семьи) всё же нарушат обязательство сняться с регистрации, новый собственник имеет право выписать их в судебном порядке.

Смысла «цепляться» за квартиру у старых владельцев в этом случае, как правило, нет: суд встанет на сторону нового собственника недвижимости, а старый выплатит как минимум судебные издержки за всех, а возможно, и какую-то компенсацию покупателю.

А иногда бывает, что продавец просто боится остаться «без прописки» даже временно, хотя в этом нет ничего страшного. О постоянной и временной регистрации и о том, как выписаться «в никуда», мы писали в этой статье.

Второй случай предполагает, что у приобретаемой квартиры есть обременение в виде прописанных там жильцов, имеющих право на проживание даже при смене собственника жилья. Например, это люди, отказавшиеся от приватизации жилья в пользу кого-то другого. Их нельзя выписать даже через суд.

Ещё, как правило, нельзя выписывать людей, которые живут в квартире по договору ренты (если в договоре не написано другое, но это вряд ли) или по завещательному отказу. Закон не запрещает собственнику проводить сделки с такой недвижимостью: квартиру можно продать, но только с прописанными в ней людьми, и выписать их будет практически невозможно.

Покупатели на такие объекты тоже находятся, потому что они продаются с большими скидками.

Существует даже такая категория инвесторов, которые специализируются на выкупе квартир со сложной юридической историей, в том числе с прописанными людьми. Они готовы потратить время и деньги на суды, чтобы всех выписать (если это возможно), а «чистую» квартиру продать значительно дороже.

Если вы не намерены тратить время, силы и деньги на это, то лучше поискать «свободный» вариант.

Авторы: Команда Яндекс.Недвижимости. Иллюстратор: Наташа Байдужа.

Источник: https://realty.yandex.ru/spravochnik/vypiska-zhiltsov-pri-pokupke-kvartiry-mozhno-li-pokupat-zhile-s-propisannymi-lyudmi-kak-proverit-chto-v-kvartire-nikto-ne-propisan

Покупка квартиры, где прописан ребенок или собственник несовершеннолетний

Многие,решивкупитьквартирувМинске,сталкиваютсястакимнюансом–вквартирепрописанребенок.Илиболеередкийвариант–несовершеннолетнийявляетсясобственникомквартиры.

И,хотязакончеткорегламентируетправанесовершеннолетних,вопросыиопасенияпотенциальныхпокупателейнеисчезают.

Такпроблемалиэтоичегостоитопасатьсяприсовершениисделкисмаленькимивладельцамикрупнойинекрупнойнедвижимости.Истоитливолноватьсявообщепоэтомуповоду.

Дляначаланемноговлеземвправовыедебрипоэтомувопросу.Ктожетакиенесовершеннолетние,вчемразницамеждупопечительствомиопекойикаквыстраиваютюридическиеотношениявслучаях,гдеестьдети.

Присовершениилюбыхсделокснедвижимостью,вкоторойпрописаннесовершеннолетнийилинесовершеннолетнийявляетсясобственником,необходимополучитьсогласиеоргановопекиипопечительства.Опекаустанавливаетсянаддетьмиввозрастеот6до14летинедееспособнымигражданами.Надподросткамиот14идо18лет,атакжеограниченнодееспособнымиустанавливаетсяпопечительство.

Занесовершеннолетнихдо14лет,сделкисобъектаминедвижимостисовершаютотименидетейтолькоихродители,усыновителииопекуны.

С14до18лет,несовершеннолетниесовершаютсделкитолькосписьменногосогласияихродителей,усыновителейиопекунов.

Дляграждан,которыеявляютсяпопечителямииопекунами,установленпорядокпораспоряжениюимуществомихподопечных.

Опекунынеимеютправабезпредварительногоразрешенияорганаопекиипопечительствасовершать,апопечителинеимеютправабезразрешениясоответственногоорганадаватьразрешениенасовершениесделокпоотчуждению,атакжеобменуилидарениюимуществанесовершеннолетнегоилималолетнего.

Такжезапрещаетсябезразрешениясоответствующегоорганазаключатьсделки,которыевлекутзасобойотказотправ,принадлежащихопекаемому,разделимуществаопекаемогоребенка,делениянадолиспоследующимвыводомдолейилюбыедругиесделки,которыеуменьшатимуществонесовершеннолетнего.

Подзапретпопадаютисделкисимуществомнесовершеннолетнего,вкоторыхестьличнаязаинтересованностьопекунаилипопечителяилиихблизкихродственниковисупругов.Вэтомслучаесуществуеттолькоодноисключение–передачаобъектовнедвижимостииличастиобъектавдарилибезвозмездноепользованиенесовершеннолетнему.

Необходимопомнить,чторебенок,являющийсячленомсемьивладельцажилья,независимоотместапроживаниянесовершеннолетнего,пользуетсяправомназанимаемоеилипринадлежащееемужилоепомещение.Поэтомуорганыопекиипопечительстваприсовершениилюбойоперацииснедвижимостьюинтересуютсявпервуюочередь-ненарушаютсялиправаребенка.Вслучаенарушений–согласиенасделкуданонебудет.

Приотчужденииквартирыипоследующейпокупке,потребованияморгановопеки,продавецдолженобеспечитьнесовершеннолетнегопропискойдомоментаприобретенияновойквартиры.Впоследствии,органыопекиимеютправотребоватьотпродавцаоформитьновуюквартирунанесовершеннолетнего,вслучае,еслипроданнаяквартирапринадлежаларебенкуполностьюиличастично.

Приватизированнаяквартира,дажебезучастияребенкавприватизацииипоследующейвыпискинесовершеннолетнего,такжедолжнабытьизученаорганамиопеки,которыепроверивдокументы,выдадутилиоткажутвпродаже.

Этотмоментпопадаетподконтрольсоответствующихорганов,которыеследятзаправаминесовершеннолетних,потомучтобываютслучаи,когдадетейприприватизациижильяэлементарно«забывают».

Тоесть,ребенокпроживаетипрописаннатакойжилплощадивкачествежильца,втовремя,какостальныесталисобственниками.Такиеслучаирешаютсявсудебномпорядке.

Достаточнолегкимвариантом,приналичиипрописанныхнажилплощадинесовершеннолетних,являетсяобмен.Разрешениеорганаопекиполучитьвтакомслучаедостаточнолегко,приусловииравноценногообмена.

Тоесть,исследуютсятолькоколичественныепоказателиметража.Ксожалению,наделеможетоказатьсяквартиратакойжеметражностью,носменьшейжилойплощадьюилисменьшимколичествомкомнатиболеехудшемдомеилирайоне.

Тоестьпоитогу–ребенокпроигрываетвусловияхпроживания.

Подведемитогнашегоправовоголикбеза.

1.Есливквартирепрописанынесовершеннолетние

Cмарта2013несколькоупрощенапроцедурапродажиквартир,вкоторыхпроживаютилипрописанынесовершеннолетние.Ранее,потребованияморгановопеки,метражпокупаемойвзаменпродаваемойквартирыдолженбылбытьтакимжеилибольше.

Иначе,разрешениенасделкуполучитьбылоневозможно.СейчасдостаточнополучитьсправкуОргановопекиотом,чтосемья,вкоторойживетнесовершеннолетний,ненаходитсявсоциальноопасномположении.

Тоесть,еслисемьяблагополучная,томожетзаменитьбольшуюквадратуружильянаменьшую.

Дляполученияразрешенияоргановопекинапродажуквартирыснесовершеннолетним,сводитсякследующему:находитеподходящую«встречную»квартиру;подписываетесеепродавцомпредварительныйдоговор(грамотносоставленныйобразецВампредложатвагентстве);идетев«Одноокно»Администрациисвоегорайонасоследующимидокументами:паспорта,свидетельстваорождениидетей,свидетельствообраке,документынапокупаемуюипродаваемуюквартирыипредварительныйдоговор;в«Одномокне»пишетезаявление:«Прошудатьсогласие…»(образецВамвыдадутнаместе);иждетепорядкадвухнедель«решения».

Чтоделатьвслучае,еслипокупательнесогласенждать?

Вариантодин–выписатьдетейизквартиры.Наданныймомент-этодостаточнопростоисделатьможнозанеделю.

2.Еслинесовершеннолетний–собственникотчуждаемойнедвижимости

Этовариантподособымконтролеморгановопеки.Чтобыполучитьсогласиеотгосударственногооргана,необходимоприобреститольконаимяребенкадругуюнедвижимостьнеменьшейплощади.

Впринципе,сложностейнемногоиналичиенесовершеннолетнеговквартиренедолжноостанавливатьпотенциальныхпокупателейотжелаемойсделки.

Когдаобъектысделкибудутпровереныивседокументыбудутвпорядке,следуетправильнооформитьдоговоркупли-продажи.

Copyright ООО «Час-Пик» © 2014. Все права соблюдены.

Алена Корзун

Источник: https://www.chaspik.by/monitoring/pokupka-kvartiry-gde-propisan-rebenok-ili-sobstvennik-nesovershennoletnij/

Все, что нужно знать о несовершеннолетних в сделках с недвижимостью

2018-10-18T13:08+0300

2018-10-18T15:26+0300

https://realty.ria.ru/20181018/1530956771.html

Все, что нужно знать о несовершеннолетних в сделках с недвижимостью

https://cdn24.img.ria.ru/images/153095/65/1530956547_0:160:3072:1888_1036x0_80_0_0_31a102fa8eb4d29a0756e76dce445f.jpg

Недвижимость РИА Новости

https://cdn22.img.ria.ru/i/export/realty/logo.png

Недвижимость РИА Новости

https://cdn22.img.ria.ru/i/export/realty/logo.png

Сделки с недвижимостью совершают не только взрослые, но и те, кто еще не достиг совершеннолетия. Сайт “РИА Недвижимость” спросил экспертов об особенностях купли, аренды и продажи жилья несовершеннолетними.

Материал подготовлен при участии: агентства недвижимости “Бон Тон”, адвокатского бюро “Леонтьев и партнеры”, московской коллегии адвокатов “Арбат”, управляющего партнера компании “Метриум” Марии Литинецкой и юриста федерального портала о недвижимости Move.ru Александра Шарапова.

В ситуации, когда граждане сдают квартиру в наём, эксперты рекомендуют делать временную регистрацию арендаторов на основании договора аренды помещения. В такой ситуации проблем при дальнейшей продаже квартиры не возникнет.

Добровольное снятие с регистрационного учета несовершеннолетнего до 14 лет осуществляют его законные представители. По достижении 14 лет несовершеннолетний подает заявление лично с согласия законного представителя.

В случае если собственник зарегистрировал несовершеннолетнего ребенка на постоянной основе (по месту жительства), после чего несовершеннолетний (его законные представители) отказываются добровольно снимать несовершеннолетнего с учета по указанном адресу, собственник квартиры может в судебном порядке потребовать снятия их с регистрационного учета.

Гражданским кодексом РФ предусмотрен своеобразный механизм защиты для арендаторов помещений, вне зависимости от их правового статуса – юридическое или физическое лицо и типа помещений.

Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Данная норма обеспечивает стабильность правового положения арендатора, который может рассчитывать на использование арендованного имущества на прежних условиях на протяжении оговоренного срока независимо от того, сменился арендодатель или нет.

Следовательно, продажа квартиры проходит по общим правилам для такого типа сделок, а наличие в квартире арендаторов никаким образом не осложняет данный процесс в документальном плане.

Иная картина складывается, если арендодателем и арендатором в договоре предусмотрено условие о расторжении договора в случае перемены собственника.

В таком случае, если арендодатель уклоняется от исполнения своих обязанностей по договору, новый собственник вправе обратиться в суд о принудительном прекращении регистрации по месту нахождения.

Однако каждый такой случай имеет очень много нюансов и подводных камней, и рассматривать их в комплексе не представляется возможным.

При приватизации квартиры эксперты всегда советуют выделять долю несовершеннолетним детям. Хотя многие продавцы считают иначе. Для того чтобы не связываться с органами опеки, некоторые специально выписывают детей к родственникам, оформляя долю в приватизированном жилье только на взрослых. В таком случае при продаже им не нужно дополнительных разрешений.

Как отмечают риелторы, своим клиентам они не советуют приобретать такую недвижимость. Дело в том, что выписанные до приватизации дети могут через суд потребовать от покупателя возместить им стоимость их доли, которую им не выделили родители.

И самое главное – в отношении таких дел фактически нет искового срока давности. Гражданин, права которого были ущемлены, может потребовать компенсации и в 25, и в 45, и в 75 лет. Жизнь “на пороховой бочке” мало кого устроит.

Поэтому лучше потратить время и силы на получение разрешения органов опеки, чем давать значительный дисконт за возможные риски нового собственника.

Ситуация, когда без ведома органов опеки и попечительства, квартира, в которой зарегистрирован несовершеннолетний, приватизируется без оформления на него доли, маловероятна.

Сделка по сдаче в аренду недвижимого имущества, собственником которого является несовершеннолетний, невозможна без согласия органов опеки и попечительства. Родители не могут самостоятельно сдать собственность ребенка в аренду, в безвозмездное пользование или в залог.

При согласовании договора аренды в органах опеки и попечительства предполагается, что родители (опекуны) должны будут согласовать условия сдачи в аренду недвижимости, а также условия получения арендной платы несовершеннолетним.

Чаще всего, в таких ситуациях орган опеки обязывает открыть специальный счет на имя несовершеннолетнего, на который будут поступать денежные средства.

Обналичить их он сможет, только достигнув совершеннолетия, до этого времени деньги будут “заморожены”, родители получить доступ к ним также не смогут (это объясняется условиями специального счета).

Продать недвижимость, которой владеет несовершеннолетний, можно, получив разрешение органов опеки. Причем вполне вероятно, что они попросят “заморозить” перечисленные от покупателя средства на специальном счете, который будет раскрыт ребенку по достижению им 18 лет.

Поэтому большого смысла продавать такое жилье нет. В качестве альтернативы органы опеки могут попросить выделить ребенку еще большую долю в новой квартире. Иными словами, просто потратить деньги родителям не удастся.

Придется либо купить новое жилье, либо “заморозить” деньги, что с учетом текущей инфляции будет даже убыточно.

Действующее законодательство допускает продажу недвижимости, которая принадлежит несовершеннолетнему. Однако содержит в себе ряд особенностей и ограничений при их совершении.

Так, до наступления совершеннолетия самостоятельно проводить сделки с жильем невозможно.

Для продажи требуется письменное разрешение родителей, усыновителя или опекунов, даже если вся квартира полностью принадлежит несовершеннолетнему.

Есть и исключения, когда несовершеннолетний с 16 лет через суд может получить право самостоятельно распоряжаться недвижимостью, если его признают дееспособным, к примеру, при вступлении в брак или рождении ребенка.

Для получения разрешения законные представители ребенка должны обратиться в орган опеки и попечительства по месту жительства, где можно будет запросить полный перечень документов и проконсультироваться по конкретной ситуации (к примеру, если в результате продажи недвижимости семья планирует переезд в другой город).

Орган опеки и попечительства рассматривает заявление, руководствуясь исключительно интересами несовершеннолетнего, и выдает решение или мотивированный отказ. При этом законом не регламентирован перечень конкретных оснований, при которых орган опеки и попечительства вправе отказать в выдаче разрешения на совершение сделки. Отказ может быть обжалован заявителями в суде.

Вне зависимости от возраста ребенка, для проведения сделки требуется одобрение органов опеки и попечительства. Для них родители или опекуны должны предоставить доказательство того, что условия жизни несовершеннолетнего будут как минимум не ухудшены в результате продажи жилья. Без разрешения органов опеки сделка в дальнейшем может быть признана недействительной.

Увы, не всегда удается доказать, что в результате продажи старой квартиры условия проживания ребенка улучшатся.

В таком случае обычно собственники выделяют альтернативную по площади долю в квартире родственников, например, бабушки или дедушки, чтобы получить разрешение.

Такой прием используется, когда семья переезжает в квартиру меньшей площади, но, например, с лучшей локацией. Однако, как показывает практика, органы опеки в первую очередь ориентируются на сухие цифры.

Недвижимость, в которой находятся несовершеннолетние, можно продать, если покупатель готов приобрести квартиру с зарегистрированными лицами, что будет отражено в договоре.

В случае проведения альтернативной сделки в договоре прописываются условия и сроки выписки.

Если речь идет о простой купле-продаже, то покупатель может попросить продавцов вместе с другими пользователями сняться с регистрационного учета до сделки. Подтверждением этому будет выписка из домовой книги.

Также покупателю стоит удостовериться, есть ли жилье по иному адресу, куда могут прописаться жильцы после снятия с регистрации.

Переход права собственности на квартиру является основанием для прекращения права пользования со стороны собственников. Прежний владелец уже не имеет права пользоваться квартирой и проживать в ней.

Но при этом есть ситуации, когда пользователя нельзя выписать из квартиры, потому что он приобрел право пожизненного пользования, например, в случае отказа от приватизации. Поэтому все моменты нужно выяснять заблаговременно перед сделкой.

В Гражданском кодексе РФ несовершеннолетние подразделяются на две категории – несовершеннолетние, не достигшие 14 лет (малолетние), и несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет.

Вторая категория отличается от первой тем, что наделена большими правами при заключении гражданско-правовых сделок. В первом случае за детей расписываются родители или же законные представители ребенка. Во втором варианте подросток самостоятельно подписывает все документы.

Однако все действия должны проходить с письменного согласия родителей несовершеннолетнего.

СделкиПокупкаПродажаАрендаНедвижимостьЖильеРоссияF.A.Q. – ПолезноеПолезное

Источник: https://realty.ria.ru/20181018/1530956771.html