После купли-продажи и получения свидетельства в юстиции, продавец ещё что-нибудь обязан предоставить покупателю

Инна Пчелянская | freepik.com

Сегодня krisha.kz совместно с юристом по жилищным отношениям Бахытом Касымбековым пошагово расскажет, как провести сделку по купле-продаже жилья. Вы узнаете, обязательно ли привлекать нотариуса при такой процедуре, какие документы необходимы и какой способ оплаты выбрать.

Итак, вы приняли решение купить или продать жильё, договорились со второй стороной и готовы заключить сделку. Вам предстоит пройти пять важных этапов.

1. Определиться с формой сделки (простая письменная или нотариальное заверение).

Гражданский кодекс РК допускает заключение сделки купли-продажи жилья без участия нотариуса, используя типовой договор купли-продажи. В этом случае продавец и покупатель берут на себя все функции по составлению договора и сопровождению сделки.

Плюс: экономия средств на оплату услуг нотариуса.
Минусы: сторонам нужно пройти проверку подлинности подписей в ЦОНе для подтверждения их волеизъявления.

Только потом договор можно сдавать на государственную регистрацию, без которой сделка не является действительной.

Кроме того, состоящему в браке продавцу всё равно придётся обращаться к нотариусу для заверения согласия супруга(-и).

Если вы решили прибегнуть к помощи нотариуса, то можете рассчитывать на контроль за сделкой, разъяснение её значения и последствий, соответствие законодательству, а также подготовленное место для расчёта с детектором и счётчиком банкнот. Кроме того, нотариус несёт административную и уголовную ответственность. Нарушение закона чревато для него лишением лицензии.

По данным Нотариальной палаты Алматы, расценки за удостоверение договоров купли-продажи квартир, домов, земельных участков, дач, сооружений, гаражей и иного недвижимого имущества (госпошлина + услуги нотариуса) такие:

1. В городской местности со стоимостью недвижимости свыше 30 МРП (72 150 тенге, т. к.

 в 2018 году 1 МРП равен 2 405 тенге): — детям, супругу, родителям, родным братьям и сёстрам, внукам — 16 835 тенге; — другим лицам — 28 860 тенге.

Если стоимость недвижимости не превышает 30 МРП, то близким родственникам и третьим лицам — 7 215 и 19 240 тенге соответственно.

Если одной из сторон является юрлицо, то независимо от стоимости недвижимости — 40 885 тенге.

2. В сельской местности: — детям, супругу, родителям, родным братьям и сёстрам, внукам — 3 607.50 тенге; — другим лицам — 6 493.50 тенге. Если одной из сторон является юрлицо, то независимо от стоимости недвижимости — 7 215 тенге.

За удостоверение договоров аренды — 24 050 тенге, ипотечных — 9 620 тенге.

2. Подготовить документы.

Для оформления сделки с недвижимостью понадобятся: — удостоверение личности продавца и покупателя; — правоустанавливающий документ, подтверждающий право собственности на жильё (договор купли-продажи, дарения, приватизации, свидетельство о праве на наследство и т. д.

Сегодня в РК законно действуют порядка 20 видов таких документов); — идентификационный документ (техпаспорт на квартиру/дом или госакт на участок); — согласие супруга, если продавец состоит в законном браке; — согласие других собственников (например, в случае с приватизированным жильём); — согласие органов опеки, если продавец — несовершеннолетний, моложе 14 лет; — справка об обременениях, в которой указаны: вид правоустанавливающего документа, на основании которого возникло право собственности у продавца, количество собственников и возможные обременения в виде залога, ареста.

Все документы должны быть, разумеется, с непросроченными сроками действия.

При этом учтите:

1. Информацию о семейном положении продавца можно запросить в загсе либо при оформлении сделки у нотариуса попросить собственника подписать справку о том, что он будет нести административную и уголовную ответственность в случае дачи ложных сведений.
2. Если недвижимость была получена в наследство, необходимо убедиться, что никого из наследников не обошли при наследовании.
3. Справка об обременениях действительна один день. Получить её может только собственник либо его доверенное лицо, обратившись в районный ЦОН или на сайт электронного правительства egov.kz (при наличии ЭЦП). Также во время сделки её может запросить и получить нотариус.
4. Если вы оформляете договор не с продавцом, а с его доверенным лицом, обсудите условия сделки с хозяином заранее (видеосвязь, личная встреча), чтобы исключить возможность злоупотребления полномочиями представителем. Юрист советует заключать сделку именно с владельцем, поскольку доверенность можно отозвать, аннулировать, признать недействительной.
5. Покупателя должны насторожить разночтения в документах, наличие судебных споров с жильём, продажа по доверенности, срочная продажа, низкая цена квартиры, а также частая смена собственников жилья.

3. Заключение договора и его регистрация.

Если стороны решили не обращаться к нотариусу, они должны знать нюансы заключения договора.

Документ всегда оформляется в письменной форме в двух экземплярах и содержит перечень существенных и прочих условий. Наличие первых обязательно! Иначе договор не зарегистрируют в ЦОНе.

К существенным условиям относятся:

• предмет сделки: адрес, кадастровый номер недвижимости, площадь, этаж;
• цена — только в национальной валюте РК;
• порядок, сроки и размеры платежей, если жильё покупается в рассрочку.

В перечне обычных условий указывается:

• ответственность сторон;
• порядок приёма-передачи недвижимости;
• срок и момент исполнения обязанности продавца по передаче объекта;
• порядок разрешения споров, изменения, расторжения договора,
• иные условия, которые стороны по законному праву или соглашению могут самостоятельно определить в соглашении.

Юристы настоятельно рекомендуют указывать в договорах купли-продажи только реальную цену жилья. Распространены случаи опротестования сделок из-за заниженных сумм. Не лишним будет составить акт приёма-передачи имущества. В нём необходимо оговорить состояние и внутреннее убранство объекта. Его нужно подписать сразу после осмотра жилья и вручения ключей или у нотариуса.

После заключения договора покупатель должен зарегистрировать его, обратившись в ЦОН по месту нахождения недвижимого имущества или на портале egov.kz (это право есть только у нотариуса). Для регистрации понадобятся: заявление, удостоверение личности, составленный документ и квитанция об уплате госпошлины.

Сдать договор на госрегистрацию важно не позднее шести месяцев с момента составления документа, в том числе и после нотариального удостоверения. При поздних сроках это можно сделать только по решению суда!

Если стороны прибегают к помощи нотариуса, то все моменты по заключению договора ложатся на плечи специалиста. Также он должен визуально убедиться в дееспособности продавца, а в случае подозрений — запросить документы из медучреждений.

При электронной регистрации нотариус после удостоверения сделки направляет копию договора в систему правового кадастра и информирует покупателя об уникальном номере документа.

Покупатель, в свою очередь, уплачивает госпошлину, при этом код чека сохраняется в шлюзе электронного правительства.

Затем регистрирующий орган в лице госкорпорации «Правительство для граждан» (ЦОН) проверяет документ, факт оплаты и производит регистрацию либо отказывает в ней.

Процедура регистрации занимает 1–3 рабочих дня с момента поступления заявления. Один — если договор заключался без нотариуса, три — при участии специалиста. Электронная регистрация производится не позднее одного рабочего дня, следующего за днём поступления подтверждения об оплате.

В итоге на руках у покупателя должен оказаться договор с пометкой о произведённой регистрации либо об отказе или приостановлении процедуры.

Если вы не заверяли сделку нотариально, отдавать деньги нужно только после государственной регистрации! Стоимость регистрации договора купли-продажи квартиры/дома составляет 0.5 МРП (1 203 тенге).

4. Вид расчёта.

Наиболее актуальными в настоящее время являются два вида: наличный и безналичный.

В случае наличного расчёта размер суммы и факт передачи денег обязательно нужно отметить в договоре купли-продажи.

Нотариус при этом должен поставить заверительную подпись о том, что он присутствовал при передаче средств, удостоверяет, что сумма была пересчитана при нём, чтобы в дальнейшем не было споров.

Без привлечения нотариуса к расчёту стороны берут на себя всю ответственность и риски.

При безналичном расчёте момент передачи-получения денег должен совпадать с моментом постановки подписей в договоре. Покупателю необходимо документально подтвердить факт оплаты.

Далее, когда стороны поставили свои подписи, нотариус, не отправляя документ на госрегистрацию, придерживает его. В это время покупатель должен сходить в банк и принести подтверждающие документы о переводе средств на счёт продавца.

Только после этого нотариус отправляет договор на регистрацию.

По словам риелторов, безналичный расчёт в настоящее время очень распространён в Алматы: из десяти сделок только 1-2 совершаются с помощью «живых» денег, остальные — переводами.

При оплате в рассрочку в соглашении указывается график платежей с конкретными суммами и датами. Необходимо у нотариуса составить договор купли-продажи с рассрочкой платежа и хранить документ у специалиста. Каждую передачу денег стороны вносят в график. После последнего платежа документ отправляется на госрегистрацию в орган юстиции.

Нюансы: — проведение платежа нужно подтвердить у нотариуса, который может вести мониторинг до полного выполнения обязательств обеими сторонами;

— при безналичном расчёте для исключения предоставления из банка фальшивых подтверждающих документов продавцу нужно лично убедиться в их законности и обратиться к менеджеру выбранного банка-партнёра.

Сделка считается совершённой только с момента государственной регистрации, поэтому добросовестный нотариус не отправит договор, не убедившись в полном удовлетворении сторон.

5. Завершение сделки.

Это самый короткий и приятный этап — продавец выезжает, а покупатель вселяется в квартиру. Далее последуют процедуры регистрации по месту жительства и смены информации о собственнике в квитанциях комуслуг.

Надеемся, что наша статья оказалась для вас полезной. Желаем удачных сделок!

Источник: https://krisha.kz/content/articles/2018/sdelki-s-zhil-yom-kak-minimizirovat-riski

Какие документы после покупки и продажи квартиры остаются на руках

Какие документы после покупки квартиры должны остаться у вас на руках? Ведь после передачи документов для регистрации права собственности у вас  остается только расписка о приеме документов и даже без печати, а это очень тревожно!

Особенно, когда произведен полный расчет.
Статья обновлена 09.01.2020 г

Разберемся подробно:

Какие документы после покупки квартиры должны быть на руках

Сделки купли-продажи недвижимости оформляются в три этапа :

• Первый — подписание Договора купли-продажи

• Второй ( но может быть и третьим, в зависимости от формулировки договора купли-продажи) — подписание Акта приема-передачи квартиры

• Третий ( но может быть и вторым, в зависимости от формулировки договора купли-продажи, ) — подача заявлений о регистрация права собственности в Росреестре,  и внесение записи о переходе права от продавца и регистрации права  на покупателя в ЕГРН — Единый государственный реестр недвижимости.

Договор купли -продажи является право устанавливающим документом, то есть на основании этого договора у покупателя возникает ( устанавливается) право собственности.

Акт приема-передачи оформляет фактическую передачу квартиры от продавца к покупателю, после которой всю ответственность за сохранность недвижимости возлагается на покупателя.

Факт регистрации права собственности, возникшего на основании Договора купли-продажи, подтверждается Выпиской из ЕГРН, ранее ( до 15.07.2017 г) подтверждался Свидетельством о регистрации права.

В Росреестр для регистрации права собственности передается Договор купли-продажи и Акт приема передачи в количестве не менее 2-х экземпляров ( в соответствии с требованиями закона).

На практике же количество Договоров купли-продажи и Актов приема-передачи соответствует количеству участников сделки плюс по одному экземпляру для Росреестра.

Не лишним будет изготовить дополнительный экземпляр Договора купли-продажи ( а при необходимости и Акта приема-передачи) для покупателя, чтобы у него на руках остался, подписанный продавцом право устанавливающий документ).

Передача документов в электронном виде

Так же стоит поступить и при подаче документов на регистрацию в электронном виде через Сбербанк. Иначе у вас не останется ни одного физического документа о сделке. Это пока не привычно для нас.

Если нотариус передает документы в электронном виде — у покупателя остается договор купли-продажи, заверенный нотариусом.

Если произведен полный или частичный расчет по сделке продавец обязан выдать покупателю расписку о получении денег.

Если в сделке участвует согласие супруга на продажу, копию ( заверенную специалистом при получении) продавец подает в Росреестр, а оригинал должен остаться у покупателя.

Специалист приема документов в МФЦ или Росреестре выдаст вам расписку (Опись) о приеме документов. Это важный документ! Внимательно изучите перечень внесенных документов, ведь иногда специалисты допускают ошибки (человеческий фактор).

Итого, если вы выполните вышеизложенные рекомендации, у  покупателя на руках должны остаться:

• Договор купли-продажи, подписанный собственноручно всеми участниками сделки, с полной расшифровкой подписи

• Акт-приема передачи квартиры, если он был подписан одновременно с договором купли-продажи (допускается подписание при фактической передаче квартиры, но об этом необходимо прописать в договоре купли-продажи)

• Расписка(Опись) о приеме документов на регистрацию

• Согласие супруга на продажу ( если квартиры была куплена продавцом в браке
• Копия разрешения на продажу из органов Опеки, если в числе собственников продаваемой квартиры был несовершеннолетний или недееспособный

Какие документы получают после покупки квартиры из Росреестра

После проведенной регистрации вы получите:

При подаче документов на регистрацию на бумажном носителе:

• Акт приема-передачи ( часто подшивают к договору и регистрационную надпись ставят на нем)

• Договор купли-продажи с удостоверяющей регистрационной надписью (штамп) о номере и дате регистрации и зарегистрированном праве;

• Выписку из ЕГРН, содержащую сведения о технических характеристиках квартиры и зарегистрированных правах на нее.

Если вы подавали иные документы оригинал + копия — оригиналы вам вернут.

Какие документы после покупки квартиры при электронной регистрации

При подаче документов на регистрацию в электронном виде на указанную в заявлении о регистрации электронную почту вам пришлют файл, удостоверенный ЭЦП (электронной цифровой подписью регистратора) и содержащий документы в электронном виде:

• Акт приема-передачи( если предоставлялся)

Храните этот файл на надежном электронном носителе. А лучше на нескольких электронных носителях.

Как посмотреть электронные документы, удостовериться в их подлинности и распечатать, а так же как их использовать  читайте в статье:
Электронная выписка из ЕГРН

Внимание!   В этом случае нельзя получить эти документы на бумажном носителе и нельзя поставить на них «синие» штампы о регистрации.

Какие документы после покупки квартиры в ипотеку остаются на руках

Ипотечная сделка отличается от обычной тем, что в ЕГРН вносится запись о залоге покупаемой за счет средств кредитора недвижимости в его пользу.

При этом залог (ипотека) регистрируется на основании закладной, кредитного договора и договора купли-продажи, в котором есть пометка об этом: «Стороны договорились, что в пользу кредитора регистрируется ипотека.»

После регистрации закладная передается непосредственно кредитору, то есть покупатель из Росреестра ее не получит.

Так же покупатель подавал оригинал кредитного договора и ее копию, заверенную специалистом отдела приема документов.

Регистратор сличит содержание этого документа, копию оставит в архиве, а оригинал вернет покупателю.

Конечно покупатель получит на руки:

• Договор купли-продажи, удостоверенный регистрационной надписью
• Акт приема-передачи ( при условии если он подавался на регистрацию)
• Выписку из ЕГРН, о зарегистрированном праве собственности.

Какие документы остаются на руках при покупке строящегося жилья

Если вы «купили» квартиру в строящемся доме — вы должны понимать, что совершили не сделку купли-продажи, потому что покупать еще нечего, а просто стали участником долевого строительства или членом ЖСК.

Если вы участник долевого строительства и заключили договор долевого участия — из Росреестра вы его получите с регистрационной надписью. На бумажном договоре будет стоять штамп о регистрации договора.

Если вы «купили» квартиру у дольщика — в Росреестре необходимо зарегистрировать Соглашение(договор) о переуступке прав и обязанностей участника долевого строительства. Из Росреестра вы его получите с регистрационной надписью.

Эти документы вам понадобятся при регистрации права собственности. Сохраните их.

Обязательно на руках у вас должны остаться документы об оплате:

• Справка о полной оплате от застройщика
• И расписка от физического лица, если была переуступка.

Договор долевого участия в электронном виде, зарегистрированный в Росреестре, при регистрации права собственности в Росреестр не предоставляется, так как сохранен в электронном архиве.

Какие документы после продажи остаются на руках у продавца

Продавцу так же необходимо забрать документы из Росреестра и сохранить в личном архиве. Для этого обратитесь с паспортом и описью(распиской) о приеме документов в тот же офис МФЦ или отдел выдачи документов Росреестра.
Если вы не получили документы в срок — через месяц их передадут в Архив Росреестра и их можно будет заказать оттуда.

Продавцу документы обязательно понадобятся для налоговой службы, ведь вы должны по итогам года отчитаться о получении дохода и уплатить подоходный налог 13%, если возникла налогооблагаемая база.

Налоговая служба имеет сведения о сделках с недвижимостью.

Подробнее о налоге с продажи недвижимости читайте в статье:

Какой налог с продажи квартиры

Какие документы после продажи остаются  у продавца?

• Договор купли-продажи
• Акт приема-передачи
• Свидетельство о государственной регистрации права с отметкой «погашено»

Документы из Росреестра сейчас можно получить с курьером. Услуга платная. Уточните этот вопрос при подаче документов

Всегда рада объяснить. Автор

Вы прочли: Какие документы после покупки квартиры остаются на руках

Какие документы после покупки и продажи квартиры остаются на руках

Источник: https://exspertrieltor.ru/2017/03/19/kakie-dokumenty/

8 причин остановки регистрации права собственности на недвижимость

«Периодом страха» в Екатеринбурге называют срок, который длится с момента сдачи документов на регистрацию до получения свидетельства о праве собственности на квартиру.

Нервничать приходится покупателю – деньги за квартиру уже отданы, а право собственности возникнет только через 10 дней. Если в Росреестре что-то пойдет не так, то покупателю предстоит забирать у продавца отданные деньги.

Как показывает практика, остановка регистрации явление нередкое. Это может случиться, как минимум, по 8 причинам.

Исторически сложилось так, что в столице Урала расчеты между продавцом и покупателем производятся в момент подписания договора купли-продажи. Бумаги подписывают, покупатель отдает деньги продавцу и теряет покой.

Во-первых, продавец по пути в Росреестр может скрыться в неизвестном направлении.

Во-вторых, регистрация сделки может быть остановлена и отклонена сотрудником Росреестра уже после того, как документы благополучно сданы на оформление.

Если регистрация права собственности будет остановлена, покупатель будет обязан вернуть продавцу квартиру, а продавец – деньги. Правда, денег к этому моменту может уже не быть. Тогда покупателю придется начинать судебное разбирательство и взыскивать отданные средства всеми законными способами.

Вот основные причины остановки регистрации:

1. На регистрацию подан неполный пакет документов

Неполный пакет документов – наиболее распространенная причина остановки регистрации. Сотрудник Росреестра не вправе отказать в приеме документов. Даже если отсутствуют какие-то важные для регистрации бумаги, пакет на регистрацию принят будет, а продавцу скажут, какие документы необходимо будет донести.

По словам участников рынка, продавцы чаще забывают приложить нотариальное согласие супруга на продажу совместно нажитого имущества, отказ сособственников от преимущественного права выкупа либо согласие от органов опеки на совершение сделки с квартирой, на которую существуют права несовершеннолетнего.

Людмила Плотникова, юрист УПН: «В обязанности приемщика не входит проверка содержания договора и полноты пакета документов. Все, что стороны принесли на сделку, он то и обязан принять. Полный пакет или нет, выяснять будет регистратор ».

Впрочем, в некоторых случаях регистрация останавливается из-за того, что государственному регистратору необходимы документы, которых в общеобязательном перечне нет.

Павел Маслихин, заместитель генерального директора ГК ЦН «Северная казна» по риэлторской деятельности: «В последний раз мы проводили сделку, объект был зарегистрирован в БТИ (сделка до 1999 года), в Росреестре не был зарегистрирован. Соответственно, нужно было предоставить справку (которой нет в перечне обязательных документов) «О принадлежности объекта недвижимости».

Чаще всего запрашиваются документы, устанавливающие связь между собственником и объектом недвижимости. К примеру, если в свидетельстве о праве собственности и паспорте владелицы квартиры указаны разные фамилии, регистратор запросит свидетельство о браке.

2. Ошибки в документах

Регистрация может быть остановлена, если в документах на квартиру есть ошибки технического характера. К примеру, есть расхождение в площади квартиры или допущены ошибки в написании имен/ адресов.

Анна Микушина, начальник отдела жилой недвижимости «РК ТИМ»: «В нашем агентстве была сделка с объектом на улице Краснолесья, в новом кадастровом паспорте было указано КраснолесьЕ». Благо к нам проявили лояльность в этой ситуации, и сделка состоялась. А так – это техническая ошибка, которая могла привести к остановке регистрации».
 

Иногда к остановке регистрации приводят не ошибки, а неточности, связанные с изменением законодательства.

Павел Маслихин, заместитель генерального директора ГК ЦН «Северная казна» по риэлторской деятельности: «Регистрация последней сделки с загородкой была приостановка из-за неточности. В том случае была одна тонкость – раньше существовала категория земельного участка – «земли поселений». Сейчас такого вариант в классификаторе нет. Сегодня есть только «земли населенных пунктов». Продавец уехал отдыхать за рубеж, вовремя документ не предоставил, соответственно, регистрацию остановили. Нам пришлось переделывать договор купли-продажи».

3. Двойная продажа одного объекта

Это может произойти только в случае, когда продавец сознательно пытается обмануть покупателя.

Наделение МФЦ функцией по приему документов на регистрацию права собственности открыло поле для махинаций с недвижимостью.

Продавец подписывает договор купли-продажи с покупателем и сдает документы на регистрацию в Росреестр. А потом все то же самое проделывают еще один раз в МФЦ, но теперь уже с другим покупателем.

Людмила Плотникова, юрист УПН: «Летом была история – продавец сдал пакет документов на регистрацию повторно. Через 15 дней был выявлен факт повторной сдачи документов на регистрацию. Сейчас, скорее всего, будет возбуждаться уголовное дело по факту мошенничества. Квартиру продавали по доверенности, пострадали два покупателя».
 

Дело в том, что у специалистов МФЦ нет доступа к базе Росреестра, поэтому факт двойной продажи выявляется только тогда, когда два пакета документов на одну и ту же квартиру оказываются на столе у сотрудника в Росреестре.

Игорь Обухов, директор АН Антей: «Теоретически, дважды сдать документы на регистрацию можно и сейчас. В Екатеринбурге подлинники документов не забираются, соответственно, они остаются на руках у продавца. При желании он может сдать документы на регистрацию повторно. В любом случае, двойной пакет документов попадет к регистратору, по обоим пакетам будет приостановка и разбирательство».

Срок доставки пакета документов из МФЦ в Росреестр (занимает не менее суток) может быть использован мошенниками для того, чтобы скрыться с полученными деньгами. Покупателям останется только писать запросы в правоохранительные органы и надеяться, что аферист будет пойман.

4. Отказ от регистрации по инициативе продавца

Продавец волен отказаться от совершения сделки и потребовать остановить регистрацию права собственности. Подписанный договор купли-продажи и переданные продавцом деньги не мешают ему написать заявление в Росреестр об остановке регистрации. Никаких уважительных причин, подтвержденных документами, для этого не требуется.

Игорь Обухов, директор АН Антей: «Любая из сторон сделки может написать заявление о прекращении регистрации. Причины никакие для этого указывать не нужно, это законодательством не предусмотрено. В этом случае, сначала регистрация приостанавливается на один месяц, вторая сторона уведомляется о том, что я поступило такое заявление. Если месяц истек, иных заявление не поступило, то регистрация прекращается, сторонам сделки возвращаются документы, сданные на регистрацию и уведомление о прекращении регистрации. Продавец с покупателем либо в добровольном порядке решают свои вопросы, либо обращаются в суд».

Отметим, что из-за подобного поведения сторон сделки участники рынка стараются лишний раз не распространяться о возможности остановки сделки после подачи документов на регистрацию. И, тем не менее, практике известно немало примеров, когда продавец умудрялся передумать в самый последний момент.

Надежда Легостаева, специалист по недвижимости АН «Новосел»: «В течение срока регистрации продавец может развернуть сделку, при этом покупателю должны вернуться деньги в полном объеме. У клиента до работы со мной был случай: квартира выбрана, расчеты произведены, документы сданы на регистрацию. Во время регистрации продавец решил, что продешевил с продажей квартиры и предложил доплатить еще полмиллиона рублей. На что мой клиент ответил отказом. В результате продавец развернул сделку, вернул себе квартиру, клиент получил свои деньги обратно. Кстати, продавец до сих пор не может продать ту квартиру».

Возможность остановки регистрации может использоваться собственниками для шантажа и даже обмана покупателя.К примеру, продавец может сначала настоять на занижении цены в договоре, а потом написать заявление об остановке регистрации. В этом случае продавец обязан вернуть покупателю полученную сумму, указанную в договоре, а покупатель – квартиру.

Артем Денисов, управляющий партнер Юридической компании «Генезис»: «На моей практике был случай, продавец в одностороннем порядке подала заявление о возврате документов из регистрирующего органа, хотя каких-либо оснований к этому не имелось – сделка была исполнена сторонами надлежащим образом: квартира была передана покупателю, расчеты произведены. После этого продавец обратилась в суд для признания заключенного договора купли-продажи недействительным. Октябрьский районный суд г. Екатеринбурга принял решение о признании указанной сделки недействительной.

Изначально стороны намеревались заключить договор по цене 10 500 000 рублей, однако продавец отказалась от подписания соответствующего дополнительного соглашения.

При подписании договора продавцу были переданы денежные средства в размере 10 500 000 рублей, из которых – 3 700 000 в качестве покупной цены по договору, 6 800 000 – безосновательно.

Следовательно, последствие применимые к недействительной сделке – двухсторонняя реституция: продавец получил обратно квартиру, а покупатель – обратно 3 700 000 в качестве покупной цены по договору».

5. Наличие судебного разбирательства в отношении объекта

Перед совершением сделки большинство покупателей запрашивают справку из ЕГРП об отсутствии наложенных на объект обременений. Однако арест может быть наложен в процессе регистрации перехода права собственности.

Ирина Карпухина, помощник генерального директора по правовым вопросам ООО «Бюро недвижимости Зыряновой»: «В моей практике был такой прецедент: документы были сданы на регистрацию. Параллельно с этим шло судебное дело, о котором, естественно, покупатели не знали. Продавец судился с банком. Технически это произошло так: в пятницу был наложен арест, в Федеральную регистрационную службу (ФРС) никаких данных об этом не пришло, и в понедельник зарегистрировали сделку. По идее, только исходя из положений Гражданского кодекса и законодательства, регистрации не должно было быть, если бы в ФРС поступили данные о наложении ареста. Банк, естественно, обратился с исковым заявлением о признании сделки недействительной, но суд оказался на стороне покупателей, банку отказали, потому что у покупателя двое детей и беременная жена. Сделка осталась в силе».

Отметим, что самой полной информацией об арестах обладают специалисты Росреестра – они могут увидеть наличие наложенного обременения при приеме документов на регистрацию. У сотрудников МФЦ такой возможности нет, поэтому покупателям рекомендуется заранее заказывать срочное изготовление выписки из ЕГРП (оформляется за 1 день).

6. Продажа по доверенности + запрет совершать операции с квартирой без личного участия собственника

В октябре 2013 года у собственников появилась возможность запрещать проводить сделки с квартирами без личного участия владельца. Для этого нужно написать соответствующее заявление в регистрирующий орган.

Получается, схема по обману покупателя может выглядеть так: квартира продается по генеральной доверенности. Документы сдаются на регистрацию, однако, когда пакет оказывается у регистратора, выясняется, что проводить сделку без личного участия правообладателя запрещено.

Регистрация останавливается, документы возвращаются сторонам сделки, а покупателю предстоит получить назад деньги от представителя продавца.

7. Смерть продавца в процессе регистрации

Если в течение 10 дней регистрации права собственник умрет, то сделка будет считаться несостоявшейся. Покупателю придется возвращать квартиру наследникам продавца. А кто вернет отданные деньги – вопрос.

Ольга Мельникова, специалист по недвижимости, АН «Новосел»: «Предположим, собственник сегодня жив и здоров, сделка совершена, деньги за квартиру отданы. Остается 10 дней ждать перехода права собственности. В течение этого срока владелец умирает. Переход права собственности не состоялся. В этом случае у покупателя есть риск остаться без денег и без квартиры».
 

Все вопросы покупателю предстоит направлять родственникам продавца, которые могут оказаться не в курсе дел умершего.

8. Не оплачена либо оплачена неверно пошлина за регистрацию

Это самая редкая причина остановки регистрации. Впрочем, даже она может сыграть с покупателем злую шутку. Дело в том, что с октября 2013 года заявители не обязаны предоставлять квиток об оплате госпошлины в бумажном виде.

Информация об оплате отражается в системе платежей, и эту информацию регистраторы проверяют самостоятельно. И только в процессе регистрации может выясниться, что информация затерялась или платеж был проведен по неверному тарифу.

И это станет основанием для остановки регистрации. Поэтому участники рынка настоятельно рекомендуют прикладывать квиток к общему пакету документов.

В этом случае, если заявитель забыл оплатить госпошлину или сделал это неверно (к примеру, оплатил по неверному тарифу), приемщик сразу сообщит об ошибке. Заявителю предложат оплатить государственную пошлину повторно.

Павел Маслихин, заместитель генерального директора ГК ЦН «Северная казна» по риэлторской деятельности: «Одним из существенных условий приема документов является оплаченная пошлина об оплате государственной регистрации. Без оплаченной пошлины регистратор даже не примет документы. Если заявитель ошибся в сумме, специалист попросит оплатить заново. А уплаченные ранее денежные средства будут возвращены по заявлению (заявления о возврате денег принимают в отделении на ул. Крестинского). К примеру, я платил пошлину за удаленную регистрацию, но сделал это не на тот счет, пришлось оплачивать повторно».

***

Остановка регистрации не всегда приводит к срыву сделки. Чаще всего, сотрудники Росреестра запрашивают недостающие документы у сторон сделки. Приостановка может длиться от месяца до трех в зависимости от сложности ситуации. Если продавец и покупатель пропустят эти сроки, то документы будут возвращены почтой России, и им предстоит разбираться самостоятельно в обратном порядке взаиморасчетов.

Евгения Курмачева

Рубрики на сайте:

• Каталог новостроек Екатеринбурга.
• Продажа квартир в Екатеринбурге.

by HyperComments

Источник: https://www.metrtv.ru/articles/second_estate/8065

На что стоит обратить внимание при покупке квартиры

Чаще всего при продаже квартиры обманутым оказывается Покупатель, который может в результате остаться и без квартиры, и без денег.

ВАЖНО! СМУ РАН предупреждает, что безопаснее покупать жилье с помощью привлечения профессиональных юристов или проверенных агентов по недвижимости. Это позволит избежать многих из перечисленных проблем.

В случае приобретения жилья с использованием ипотечного кредита проверку приобретаемого и передаваемого в залог жилого помещения будет осуществлять кредитор, поэтому риски покупатели минимизированы, все документы для совершения сделки купли-продажи также будут готовить сотрудники кредитора. Однако подбор жилого помещения покупатель осуществляет самостоятельно или с привлечением специалистов.

Вне зависимости от привлечения кредитных средств для покупки жилья, до совершения сделки покупателю необходимо обращать внимание на следующие обстоятельства:

– продавец действует через посредника (доверенное лицо), возможность участия продавца при совершении сделки отсутствует (например, посредник не предоставляет контактную информацию продавца, с продавцом невозможно связаться). Желательно отказаться от сделки, которую от имени продавца совершает доверенное лицо.

Исключение могут составлять случаи личного знакомства с продавцом и уверенность в отсутствии у продавца возможности личного присутствия при свершении сделки.

Если подобная уверенность отсутствует, важно помнить, что доверенность может быть в любой момент отозвана доверителем и на момент совершения сделки доверенность будет недействительна. Как правило, доверенности используются для совершения сделок от имени лиц, умерших на момент совершения сделки.

При желании совершить сделку, в которой от имени продавца действует доверенное лицо, необходимо обратиться к нотариусу, удостоверившему доверенность, на основании которой действует посредник, за подтверждением того, что доверенность не отозвана.

Необходимо при совершении сделки вне зависимости от участия посредника (например, риэлтора) установить контакт непосредственно с продавцом и удостовериться в том, что все собственники продаваемого жилого помещения не против совершения сделки. Все расчеты должны осуществляться лично продавцу, а не посреднику, в том числе риэлторской компании;

– продавец просит слишком большой аванс. Как правило, аванс используется при совершении сделок с жилой недвижимостью для подтверждения серьезности намерений сторон к совершению сделки. Сумма аванса в соотношении со стоимостью приобретаемой жилой недвижимости – символическая.

Требование продавца о передаче аванса, составляющего значительную сумму в соотношении со стоимостью жилого помещения, может использоваться вымогателями денежных средств. Исключение составляют случаи, когда продавцу необходимо совершить альтернативную сделку, т.е.

приобрести иное жилое помещение взамен продаваемого и оплатить стоимость приобретаемого жилого помещения в короткий срок. Данные обстоятельства должны быть подтверждены продавцом;

– продавец настаивает на том, чтобы в договоре была указана заниженная стоимость в целях ухода от налогов. Например, если жилое помещение на момент продажи находится в собственности продавца менее 3-х лет.

Важно помнить, что в случае, если по какой-либо причине сделка будет расторгнута или признана недействительной покупатель вправе получить только ту сумму, которая указана в договоре купли-продажи.

Либо в подтверждение получения денежных средств в сумме, не указанной в договоре купли-продажи, продавец должен выдать покупателю расписку;

– продавец пенсионного возраста. Одним из оснований признания сделки недействительной является «порок воли», т.е. отсутствие у участника сделки намерений по ее совершению и понимания значения совершаемых действий. Сделки с лицами преклонного возраста желательно совершать в присутствии нотариуса;

– при приобретении приватизированного жилого помещения желательно установить всех лиц, обладавших правом на приватизацию и узнать, все ли такие лица приняли участие в приватизации;

– необходимо выяснить, состоял ли продавец на момент совершения сделки в зарегистрированном браке и находится ли приобретаемое жилое помещение в общей собственности продавца и его супруга. Если жилое помещение находится в общей собственности супругов-продавцов, то необходимо получение нотариального согласия супруга, не являющегося подписантом договора купли-продажи;

– категория повышенного риска – совершение сделок с недвижимостью, приобретенной продавцом в порядке наследования или дарения.

В случае, если продавцом предоставлено свидетельство о праве собственности, в котором в качестве документов-оснований для регистрации указано свидетельство о праве на наследство или договор дарения, необходимо выяснить все обстоятельства наследства (родственная связь между наследодателем и наследником, число наследников, факт отказов от наследства, число наследников с обязательной долей, наличие завещаний) или обстоятельства дарения;

– Тщательно проверить все предоставленные продавцом документы, удостоверяющие личность продавца, и документы о приобретаемому жилью;

– Убедиться, что жилплощадь свободна, и все жильцы из квартиры выписаны (проверьте, не проживают ли в квартире лица, которые выписаны, временно- находящиеся в командировке, в армии или отбывающие наказание в местах лишения свободы);

– Обратить внимание на адрес той квартиры, которую Вы смотрели и собираетесь покупать;

– Если квартира перепродавалась, необходимо изучение всей цепочки договоров (проверьте наличие в этой цепочке доверенностей, не нарушались ли права несовершеннолетних, недееспособных, убедитесь, что относительно этой квартиры не была ранее совершена сделка, которая может быть признана недействительной);

– Будьте осторожны, если квартира продается слишком дешево, т.е. если цена квартиры ниже средней рыночной стоимости;.

– Никогда не покупайте квартиру, если продавец предъявляет только копии документов, даже нотариально заверенные. Таким образом он может продавать одну квартиру сразу нескольким покупателям;

– При расчетах пользуйтесь расчетным счетом в банке или ячейкой сейфового хранения;

– Проверить полномочия риэлтерской фирмы, а также нотариуса, который оформляет сделку;

– Проверить оплату продавцом коммунальных платежей;

– Подписывая договор купли продажи, убедитесь, что все ваши требования соблюдены, тщательно проверьте все пункты договора, обсудите внесение необходимых, с Вашей точки зрения, корректив;

Обязательно потребуйте справку из БТИ об отсутствии перепланировок или о согласовании проводившейся перепланировки, иначе Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Управление Росреестра)не зарегистрирует Ваше право собственности.

Что считать правоустанавливающими документами на квартиру

Правоустанавливающие документы на квартиру могут быть различными. Все зависит от характера возникновения права собственности и предшествующих операций с ней.

Правоустанавливающими документами являются : 1)договоры (купли-продажи, дарения, ренты, мены, приватизации); 2)свидетельство о праве на наследство, 3)вступившее в законную силу решение суда, 4)акты органов государственной власти или местного самоуправления о передаче недвижимого имущества в собственность физических или юридических лиц и иные.

При этом, свидетельство о государственной регистрации не является правоустанавливающим документом, а лишь подтверждает факт регистрации права в ЕГРП.

Существуют и другие, реже встречающие на практике, документы на квартиру, но и они считаются правоустанавливающими. Скажем, договор обмена доли квартиры на акции или договор купли продажи и ипотеки квартиры.

Не лишним будет воспользоваться советом опытных специалистов, которые рекомендуют внимательнее отнестись к приобретению квартиры, по которой ранее было произведено 10 или более сделок, особенно за короткий срок. Это чревато многими проблемами.

ВАЖНАЯ ИНФОРМАЦИЯ ПО РАЗДЕЛУ

Перед сделкой в обязательном порядке необходимо запросить у собственника (юридического либо физического лица) все документы на квартиру (комнату), которые включают:

• Свидетельство о государственной регистрации права (собственности).

  ВАЖНО! В графе Существующие ограничения (обременения) права должно значиться «НЕ ЗАРЕГИСТРИРОВАНО» либо «ОТСУТСТВУЮТ». Однако, наличие каких-либо долговых обязательств не означает перевод долга по обязательсвам продавца на покупателя.

• Выписку из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Номер объекта собственности в Выписке должен совпадать с номером в Свидетельстве о собственности.

  Выписку из домовой книги о лицах, зарегистрированных по месту жительства в приобретаемом жилом помещении.

  По условиям ФЦП «Жилище» в приобретаемом жилом помещении к моменту заключения сделки никто не должен быть прописан,

• Справку об отсутствии задолженности по оплате коммунальных платежей,

• Документы, указанные в Свидетельстве о праве собственности продавца в качестве оснований для регистрации права собственности продавца жилое помещение,

• В случае если продавец на момент приобретения права собственности состоял в зарегистрированном браке, договор купли-продажи должен быть подписан обоими супругами либо супруг, на которого оформлено жилое помещение, должен получить нотариальное согласие второго супруга на совершение сделки,

• В случае, если собственниками продаваемого жилого помещения являются несовершеннолетние лица либо в жилом помещении зарегистрированы по месту жительства несовершеннолетние лица, находящиеся под опекой или попечительством, т.е. оставшиеся без родительского попечения, необходимо получение согласия органа опеки и попечительства на отчуждение жилого помещения,

• При приобретении жилого помещения у юридического лица необходимо, чтобы договор купли-продажи от имени продавца был подписан либо генеральным директором (лицом, осуществляющим функции единоличного исполнительного органа), либо лицом, действующим от имени продавца по доверенности. Для подтверждения полномочий подписанта договора от имени юридического лица необходимо запросить доверенность или документ, подтверждающий полномочия единоличного исполнительного органа,

• Финансово-лицевой счет,

• Документы, описывающие объект недвижимости (выдаются БТИ). К таким документам относятся выписки из технического паспорта, поэтажный план, экспликация. Получение таких документов в ряде случаев не является необходимым для целей проведения государственной регистрации перехода права собственности.

  О необходимости предоставления таких документов для целей совершения регистрационных действий необходимо предварительно уточнить в территориальном отделе Росреестра. Между тем, указанные документы могут свидетельствовать о наличии в жилом помещении незаконных перепланировок.

  Срок действия документов БТИ составляет 1 год.

• обязательно нужно требовать расписку продавца в получении всей суммы стоимости продаваемого жилого помещения. Желательно, чтобы такой документ был написан одним из продавцов собственноручно и обязательно подписан всеми продавцами, а если договор совершается в том числе от имени несовершеннолетних лиц – родителями (опекунами/попечителями) от имени несовершеннолетних.

  Срок государственной регистрации перехода права собственности составляет 20 календарных дней со дня приема заявления и необходимых документов. В случае, если жилое помещение приобретается с использованием средств ипотечного кредита, срок регистрации перехода права собственности и ипотеки составит 5 рабочих дней. Управлениями Росреестра в регионах могут устанавливаться более короткие сроки.

  Для регистрации перехода права собственности необходимо представить в орган по регистрации прав:

  а) Подписанный сторонами и прошитый (при наличии нескольких листов) договор купли-продажи жилого помещения (число экземпляров – по числу участников сделки + 1 для органа по регистрации прав),

  б) документ, удостоверяющий личность каждого участника сделки (оригинал – предъявляется лицу, осуществляющему прием документов, и копия),

  в) нотариальная копия доверенности в случае, если от имени участника сделки документы для регистрации представляются доверенным лицом, а также оригинал документа, удостоверяющего личность доверенного лица для предъявления,

  г) документ об оплате государственной пошлины за регистрацию,

  д) документы, описывающие объект недвижимости (выдаются БТИ) в случае необходимости (см. выше), такие документы действительны в течение года

  е) свидетельство о браке продавцов и/или покупателей (оригинал и копия), а также нотариальное согласие супруга (в случае если продаваемое жилое помещение находится в общей совместной собственности продавцов-супругов, но сделка совершается только одним из супругов-собственников ),

  з) согласие органов опеки и попечительства в случае, если собственниками продаваемого жилого помещения являются несовершеннолетние лица,

  и) акт передачи жилого помещения (при необходимости, в ряде регионов предоставление такого акта для регистрации не требуется),

  и) свидетельство о рождении несовершеннолетних собственников продаваемого жилого помещения (оригинал и копия),

  к) иные документы (в зависимости от особенностей той или иной сделки), о необходимости предоставления которых можно предварительно уточнить в территориальном отделе органа по регистрации прав.

  При этом

  Совершение всех перечисленных действий, помимо владельца жилищного сертификата, возможно доверенным лицом на основании нотариально заверенной доверенности, в которой должно быть зафиксировано, осуществление каких действий доверяет ему доверитель (сдачу сертификата в банк, оформление договора с банком, заключение сделки и т.д.). Управление Росреестра не вправе отказать в регистрации сделки ввиду неправильного оформления документов. В этом случае документы возвращаются на доработку и сдаются снова.

  С момента внесения записи о сделки в ЕГРП покупатель становиться собственником.

Источник: http://www.yras.ru/news/429-zhil-important