Правомерность решения общего собрания собственников жилого помещения

Энциклопедия Сервиса бесплатных юридических консультаций » Жилищное право » ТСЖ и ЖСК » Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме

Процедура проведения общедомового собрания жильцов детерминирована п.1 ст. 45 ЖК РФ.

Общее собрание владельцев жилых помещений дома многоквартирного типа считается самым успешным и действенным механизмом решения проблем коллективного значения.

Подобные сходы жильцов законодательно регламентируются ЖК РФ, а именно, статьей 44.

В частности, нормативный акт отражает основные компетенции данного управляющего механизма и выводит ключевые правила проведения собрания хозяев жилых помещений в многоподъездных домах.

Организация и повестка дня общего собрания в многоквартирном доме

Процедура проведения общедомового собрания жильцов детерминирована п.1 ст. 45 ЖК РФ. Указанная норма имеет императивный характер, который обязывает собственников проводить заседания жильцов один раз в год. При этом законодательная база не предусматривает механизм, согласно которому участники обязуются ежегодно организовывать подобные собрания.

На сегодняшний день предусмотрено две основополагающих формы проведения общего собрания: очное и заочное. Несмотря на вид проведения заседания, успех осуществления коллективного схода зависит от умения инициативной группы не только организовать само собрание, но и предусматривать возможные исходы ания.

Организация собрания жильцов многоквартирного дома подразумевает несколько основных стадий:

• Подготовительная стадия. В этот момент инициатор заседания должен определить оптимальное место, время и дату собрания. Эти параметры выбираются с учетом возможностей инициаторов и соблюдения интересов большинства жильцов многоквартирного дома. Как показывает практика, коллективные собрания проходят в вечернее время в подъезде или же во дворе дома.
• Далее инициаторы собрания обеспечивают материально-техническую базу, которая необходима для проведения ания и фиксации решения собственников. Тщательно разрабатывается смета расходов, которые ложатся на плечи всех владельцев.
• Если необходимо продвинуть, т.е. лоббировать, определенную инициативу во время общего собрания, тогда организаторы должны сформировать конкретную группу союзников, разработать агитационные листовки, на которых будет опубликована повестка дня, а также подготовить выступления для некоторых жильцов.

Таким образом, организация общего собрания дома многоквартирного типа требует много свободного времени и усилий.

Квалифицированное большинство общего собрания собственников

Чтобы решения, выдвинутые на сходе владельцев помещений, были правомерны, существуют определенные механизмы подсчета . Одним из основных способов принятия решения выступает квалифицированное большинство . В этом случае принятие решения будет считаться правомерным, если в ании примут участие 2/3 или же 3/4 части всех домовладельцев.

На сегодняшний день законодательством предусмотрены определенные вопросы, решения по которым могут быть приняты только 2/3 или 3/4 (ст. 44 ЖК РФ). К таковым относятся:

• Работы по реконструкции дома многоквартирного типа.
• Определение пределов и границ использования земельного участка, на котором стоит многоквартирный дом.
• Эксплуатация владельцами или же не имеющими отношения к недвижимости лицами общего имущества многоквартирной постройки. В частности, рассматривается вопрос о монтаже рекламных конструкций, если для монтажа требуется эксплуатация общедомового имущества.
• Согласование участниками схода лиц, которые могут выступать от имени собственников, в том числе заключать договора, направленные на использование иными субъектами правоотношений общего имущества.

Более распространенным механизмом принятия решений на сходе владельцев недвижимости в многоквартирном доме признается простое большинство или кворум. В этом случае для принятия решения по проблемам, которые включает повестка дня, достаточно набрать 50% + 1 голос. Подобное правило ания предусматривается ст.45 ЖК РФ.

Однако следует помнить о том, что использовать данный способ для принятия решений, которые не включены в повестку дня, запрещается законом, а именно, ст. 46 ЖК РФ. Эта норма носит императивный характер, поэтому обязательна для исполнения.

Протокол общего собрания

Протокол решения общего собрания собственников считается юридической формой закрепления итогов ания по проблемам, включенным в повестку дня. 46 ст. ЖК РФ гласит о том, что протокол должен храниться после завершения собрания в месте, которое было определено на общем заседании владельцев помещений жилого предназначения.

Обязанность по ведению протокола может быть возложена на одного из субъектов правоотношений, кандидатура которого также принимается решением простого большинства. Так как протокол представляет собой документ, имеющий юридическую силу, то его оформление играет первостепенную роль в признании его законности.

Избежать ошибок при оформлении протокола позволит образец подобного документа, который могут предоставить все практикующие юристы. Образец протокола общего собрания содержит в себе шаблонную информацию, которая обязательна к заполнению:

• дата и адрес проведения общего собрания;
• время и место, где разворачивался процесс подсчета ;
• количество граждан, пребывающих на сходе (соблюден ли кворум);
• повестка дня;
• результаты волеизъявления по каждому из поднятых инициативной группой вопросов;
• ФИО и подписи председателя собрания, секретаря и участников счетной комиссии.

Правила о юридической силе решения общего собрания собственников

Документ общедомового заседания собственников помещений, который закрепляет распоряжения, принятые на сходе, приобретет юридическую силу лишь в том случае, если будут соблюдены определенные правила, предусмотренные нормами ЖК: 

• решение было оформлено посредством протокола, который составлялся по результатам очередного или внеочередного собрания;
• решение по актуальным вопросам было принято в строгом соответствии с повесткой дня;
• во время принятия решения соблюдался принцип кворума или квалифицированного большинства ;
• решение, которое было принято большинством собственников, официально доведено до всех владельцев квартир в доме многоквартирного типа (Это может быть открытое оглашение результатов, а также рассылка официальных документов, в качестве которых выступает заверенная копия протокола);
• принятие решения осуществлялось по вопросам, которые причисляются к компетенции коллективного собрания.

Перечисленные критерии могут стать основанием для обращения граждан в суд, которые сочтут принятие решения неправомерным.

Правила обжалования решения общего собрания

После того как постановление совместного собрания будет принято, собственник жилья может обжаловать его в судебной инстанции. Однако при этом должны быть соблюдены определенные условия:

• во время общего собрания были зафиксированы нарушения действующего законодательства.
• Обжаловать решение может только собственник, который либо отсутствовал на заседании, либо отдал свой голос против. Однако в этом случае должны быть нарушены интересы и права этого гражданина.
• Обжалование принятого решения может быть осуществлено в срок, не превышающий 6 месяцев после проведения заседания.

Чтобы начать процесс обжалования, собственник должен обратиться с письменным заявлением в судебную инстанцию. При этом необходимо представить исчерпывающие доказательства нарушений осуществления ания или ущемления законных прав и интересов.

Невозможность проведения общего собрания

Воплощение на практике коллективного собрания становится невозможным в том случае, если инициаторам заседания не удалось собрать кворум жильцов (в случае с простым большинством) или достигнуть кворума (при необходимости наличия квалифицированного большинства). Иными словами, даже при осуществлении схода он будет незаконным, поэтому принятые решения не будут иметь юридическую силу. При этом неважно, будет ли это очное или же заочное ание.

В случае если невозможно осуществить совещание жильцов, то протокол общего собрания заполняется в предусмотренном законодательством порядке. В документе фиксируется причина, по которой собрание не состоялось в запланированное время. Протокол общего собрания оформляется по установленному образцу и подписывается уполномоченными на то лицами.

Источник: https://advokat-malov.ru/tszh/resheniya-obschedomovogo-sobraniya.html

О правомерности проведения общего собрания собственников помещений многоквартирного жилого дома и принятия решения о создании товарищества собственников жилья

ООО “НТВП “Кедр – Консультант” » Услуги » Консультации юристов » Жилье: купля-продажа, обслуживание, оплата » О правомерности проведения общего собрания собственников помещений многоквартирного жилого дома и принятия решения о создании товарищества собственников жилья

Распечатать

Группа граждан, являющихся собственниками квартир в многоквартирном жилом доме, обратилась с письменным коллективным обращением к юристу за разъяснением правомерности проведения в их многоквартирном жилом доме общего собрания собственников помещений и принятия решения о создании товарищества собственников жилья.

Из обращения можно выделить следующие поставленные вопросы:

1) Имеют ли право несколько (два или более) граждан собственников помещений инициировать проведение общего собрания;

2) Каков порядок уведомления собственников помещений о проведении общего собрания;

3) Должны ли лица, инициировавшие проведение общего собрания, предоставить документы по вопросам, вынесенным на общее собрание, на ознакомление до проведения такого собрания;

4) Правомерно ли проведение заочного ания в случае, если не проводилось общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме путем совместного присутствия и при наличии необходимого кворума;

5) Правомерен ли подсчет собственников при ании путем определения и учета долей в праве общей собственности на общее имущество;

6) Законно ли указание в проекте устава товарищества собственников жилья о правомочии осуществления товариществом предпринимательской деятельности;

7) Правомерно ли требование о предоставлении персональных данных собственников помещений при проведении общего собрания и заполнении формы решения собственника по вопросам, поставленным на ание;

8) Законно ли размещение в подвальных помещениях многоквартирного дома офиса в случае, если такое решение на общем собрании не принималось;

9) Каков порядок погашения долгов по оплате коммунальных услуг, образовавшихся на момент принятия решения о выборе способа управления многоквартирным домом путем создания товарищества собственников жилья.

10) Как установить факт принадлежности помещений в многоквартирном доме третьим лицам.

Ответы юриста

По первой группе вопросов (1 – 5) о правомерности собрания.

1) В соответствии с ч. 2 ст. 45 Жилищного кодекса РФ любой собственник помещения в многоквартирном доме вправе выступить с инициативой проведения общего собрания;

2) согласно ч. 4 ст. 45 Жилищного кодекса РФ, собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее, чем за десять дней до даты его проведения.

В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись, либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме. Таким образом, в случае, если общим собранием не принималось решение о возможности уведомления собственников помещений о проведении внеочередного общего собрания путем размещения соответствующего объявления в месте, доступном для всех собственников помещений в данном доме, каждый собственник в отдельности должен быть уведомлен о данном собрании заказным письмом, либо лично под роспись. Несоблюдение данного требования означает несоблюдение порядка организации общего собрания;

3) Исходя из ч. 5 ст. 45 Жилищного кодекса РФ в случае если в повестку общего собрания включен вопрос о создании товарищества собственников жилья, собственникам помещений должна быть предоставлена возможность ознакомления с проектом устава создаваемой организации и с иными документами. Непредставление такой возможности незаконно.

4) Заочное ание проводится только в случае, если при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме путем совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на ание, не было установленного законом кворума (ч.1 ст.47 Жилищного кодекса РФ). Первичное проведение заочного ания незаконно.

5) На основании ч. 3 ст. 48 Жилищного кодекса РФ количество , которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.

Исходя из данной нормы, собственники обладают на общем собрании не равным числом , а право голоса каждого собственника определяется его долей в праве общей собственности на общее имущество.

Доля же в праве общей собственности на общее имущество рассчитывается пропорционально размеру общей площади помещения, которое принадлежит данному лицу (ч. 1 ст. 37 Жилищного кодекса РФ).

Обобщая ответы (1 – 5), следует сделать вывод, что процедура принятия решения о создании товарищества собственников жилья проведена с нарушением жилищного законодательства в части ненадлежащего уведомления собственников помещений о проводимом собрании, выбора способа организации общего собрания в форме заочного ания, а также непредставления документов и материалов для ознакомления до проведения общего собрания, в том числе проекта устава товарищества собственников жилья.

6) О законности указания в проекте устава товарищества собственников жилья возможности предпринимательской деятельности для товарищества.

В п. 1.5 проекта устава товарищества указывается, что данная организация вправе осуществлять предпринимательскую деятельность, соответствующую предмету и целям деятельности, извлечение прибыли не является основной целью деятельности, прибыль не распределяется между членами товарищества.

Согласно ч. 3 ст. 50 Гражданского кодекса РФ некоммерческие организации, в перечень которых входит в соответствии с ч. 1 ст.

136 Жилищного кодекса РФ товарищество собственников жилья, могут осуществлять предпринимательскую деятельность лишь постольку, поскольку это служит достижению целей, ради которых они созданы, и соответствующую этим целям.

Таким образом, вышеуказанные положения устава не противоречат требованиям ч. 3 ст. 50 Гражданского кодекса РФ.

7) О правомерности требования о предоставлении персональных данных при проведении общего собрания и заполнении формы решения собственника по вопросам поставленным на ание:

Согласно ч. 3 ст.47 Жилищного кодекса РФ в решении собственника по вопросам, поставленным на ание, должны быть указаны:

1) сведения о лице, участвующем в ании;

2) сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в ании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме.

П. 2 ч. 1 ст. 6 Федерального закона от 27.07.

2006 N 152-ФЗ «О персональных данных» дозволяет обработку персональных данных в случае, если обработка необходима для достижения целей, предусмотренных законом (в рассматриваемом случае Жилищным кодексом РФ), для осуществления и выполнения возложенных законодательством Российской Федерации на оператора функций, полномочий и обязанностей. Следовательно, требование является правомерным.

8) О размещении одним из собственников помещений в многоквартирном доме офиса в подвальном помещении.

В соответствии с ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ подвальные помещения являются общим имуществом в многоквартирном доме, собственникам помещений общее имущество принадлежит на праве общей долевой собственности.

Согласно толкованию жилищного и гражданского законодательства, которое дано судебными органами в постановлении Пленума Высшего арбитражного суда РФ от 23.07.2009 N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» (п.п.

5, 6), режим использования общего имущества здания определяется собственниками совместно на общем собрании; передача помещений, входящих в состав общего имущества, осуществляется по соглашению собственников.

Таким образом, одно лицо не вправе единолично решать вопрос об использовании и распоряжении общим имуществом многоквартирного дома, права на помещения в котором принадлежат нескольким лицам.

9) О представленной информации по наличию задолженности в оплате услуг ЖКХ жильцами дома.

Согласно ч. 3 ст. 30 Жилищного кодекса РФ собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме. Исходя из ч. 1, п. 5 ч. 2 ст.

153, ч. 3 ст.

154 Жилищного кодекса РФ граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги; обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение; собственники жилых домов несут расходы на их содержание и ремонт, а также оплачивают коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом (ч. 1 ст. 155 Жилищного кодекса РФ).

Лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги (должники), обязаны уплатить кредитору (в рассматриваемом случае – управляющей компании) пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно (ч.14 ст. 155 Жилищного кодекса РФ).

На основании изложенного, обязанность по оплате коммунальных платежей является персональной. Согласно ст.

309, 310, 408 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом; обязательство прекращается надлежащим исполнением. Согласно ч. 6 ст. 135 Жилищного кодекса РФ товарищество собственников жилья не отвечает по обязательствам членов товарищества. Таким образом, задолженность собственника помещения в многоквартирном доме по оплате коммунальных услуг может быть взыскана управляющей компанией только с данного лица, иные лица ответственности по данным обязательствам не несут.

10) О принадлежности помещений в многоквартирном доме третьим лицам.

В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 01.06.

2009 N 457 Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, ведение Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также предоставляет выписки о наличии (отсутствии) зарегистрированных прав на недвижимое имущество из данного реестра. Соответственно, представить такие сведения о зарегистрированных правах на недвижимое имущество может только данный орган.

В результате был подготовлен и передан группе граждан письменный ответ на их обращение, в котором, в частности, было указано следующее.

По вопросу законности процедуры проведения общего собрания рекомендовано обратиться в суд в случае, если граждане полагают, что принятым решением общего собрания нарушены их права и законные интересы с требованием о признании решения общего собрания незаконными (ч. 6 ст.46 Жилищного кодекса РФ).

По вопросу о законности предпринимательской деятельности товарищества разъяснено, что указание в уставе товарищества на право занятия предпринимательской деятельностью не является нарушением законодательства.

По вопросу правомерности представления гражданами персональных данных при проведении общего собрания в письменном ответе гражданам содержится разъяснения законности такого требования ввиду положений ч. 3 ст. 47 Жилищного кодекса РФ, п. 2 ч. 1 ст. 6 Федерального закона от 27.07.2006 N 152-ФЗ «О персональных данных».

По вопросу размещения в многоквартирном доме в подвальном помещении офиса одним из собственников в письменном ответе на обращение разъяснено, что граждане вправе в случае, если полагают, что при распоряжении общим имуществом нарушены их права и законные интересы, обратиться в суд в порядке ст. ст. 11, 12 Гражданского кодекса РФ с требованием об устранении нарушений прав владения, пользования и распоряжения данным имуществом.

Относительно задолженности по уплате коммунальных платежей перед управляющей компанией разъяснено, что обязанность по оплате коммунальных платежей является персональной.

Таким образом, задолженность собственника помещения в многоквартирном доме по оплате коммунальных услуг может быть взыскана управляющей компанией только с данного лица, иные лица ответственности по данным обязательствам не несут; в случае создания товарищества собственников жилья долг на созданное товарищество не переносится и подлежит взысканию с гражданина, имеющего соответствующую задолженность.

По вопросу установления фактов принадлежности третьим лицам помещений в многоквартирном доме рекомендовано обратиться за предоставлением выписки из Единого государственного реестра прав в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии.

Юрист Пушина Ольга Леонидовна,

Консультация дана в ноябре 2011 г.

Источник: http://www.ntvpkedr.ru/pravomernost-provedeniya-obshhego-sobraniya-sobstvennikov-kvartir.html

Что служит основанием и каковы последствия признания недействительным решения общего собрания будущих собственников помещений в доме-новостройке по утверждению условий договора управления многоквартирным домом?

Согласно пункту 1 статьи 1813 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) решение собрания недействительно по основаниям, установленным этим Кодексом или иными законами, в силу признания его таковым судом (оспоримое решение) или независимо от такого признания (ничтожное решение). Недействительное решение собрания оспоримо, если из закона не следует, что решение ничтожно.

Наличие или отсутствие признаков ничтожности решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно определяться по основаниям, установленным гражданским законодательством Российской Федерации в главе 91 ГК РФ.

Основания ничтожности решений собраний изложены в статье 1815 ГК РФ: если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно:

• принято по вопросу, не включенному в повестку дня, за исключением случая, если в собрании приняли участие все участники соответствующего гражданско-правового сообщества;
• принято при отсутствии необходимого кворума;
• принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания;
• противоречит основам правопорядка или нравственности.

При наличии указанных в статье 1815 ГК РФ оснований решение собрания ничтожно и не порождает правовых последствий.

При выявлении оснований, указанных в пункте 5 Порядка и сроков внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации, утвержденным приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 25 декабря 2015 г.

№ 938/пр (далее–Порядком) органы государственного жилищного надзора при невозможности устранения указанных в пункте 5 Порядка оснований (например, при необходимости проведения нового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме) в соответствии с подпунктом «б» пункта 7 Порядка принимает решение об отказе во внесении изменений в реестр и возврате заявления и документов, а при возможности устранения указанных в пункте 5 Порядка оснований (например, при необходимости подписания договора управления многоквартирным домом требуемым количеством собственников помещений в многоквартирном доме) в соответствии с подпунктом «в» пункта 7 Порядка решение о приостановлении рассмотрения заявления.

В случае обращения собственников помещений в многоквартирном доме в органы государственного жилищного надзора в соответствии с пунктом 2 части 5 статьи 20 ЖК РФ должностные лица органов государственного жилищного надзора имеют право в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, проверять правомерность принятия общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения о выборе управляющей организации в целях заключения с ней договора управления многоквартирным домом в соответствии со статьей 162 ЖК РФ, правомерность утверждения условий этого договора.

При этом возможность и условия обжалования в суде решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома с целью признания такого решения недействительным предусмотрена частью 6 статьи 46 ЖК РФ.

Пунктом 4 статьи 1814 ГК РФ определено, что решение собрания не может быть признано судом недействительным, если ание лица, права которого затрагиваются оспариваемым решением, не могло повлиять на его принятие и решение собрания не влечет существенные неблагоприятные последствия для этого лица.

Аналогичная норма содержится и в упомянутом выше пункте 6 статьи 46 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Учитывая вышеизложенное, по смыслу статей 1813, 1815 ГК РФ решение собрания, нарушающее требования ГК РФ или иного закона, по общему правилу является оспоримым, если из закона прямо не следует, что решение ничтожно.

Также, следует отметить, что нарушение формальных требований, установленных статьями 44 – 48 ЖК РФ при созыве, проведении и оформлении результатов общего собрания, могут служить основанием для признания его недействительным при условии, что такие нарушения являются существенными.

Таким образом, орган государственного жилищного надзора вправе оценивать законность принятого общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения по основаниям, установленным в положениях ЖК РФ и ГК РФ.

В соответствии с положениями частей 1, 42 и 5 ст.

20 ЖК РФ орган государственного жилищного надзора на основании поступившего заявления собственников помещений в многоквартирном доме обязан провести проверку соблюдения обязательных требований, установленных жилищным законодательством Российской Федерации, к выбору способа управления многоквартирным домом, порядку принятия собственниками помещений в многоквартирном доме решения о выборе управляющей организацией, порядку утверждения условий договора управления многоквартирным домом и его заключению.

Отказ в проведении такой проверки или непроведение такой проверки по причине возможности оспаривания собственниками помещений в многоквартирном доме в суде решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в статье 20 ЖК РФ не предусматривается.

При выявлении по результатам такой проверки нарушений обязательных требований орган государственного жилищного надзора имеет право выдавать предписания о прекращении нарушений обязательных требований, об устранении выявленных нарушений, о проведении мероприятий по обеспечению соблюдения обязательных требований (пункт 2 части 5 статьи 20 ЖК РФ).

Источник: http://www.urbaneconomics.ru/spravpotreb/chto-sluzhit-osnovaniem-i-kakovy-posledstviya-priznaniya-nedeystvitelnym-resheniya

Статья 46 ЖК РФ. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме

1. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на ание, принимаются большинством от общего числа принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1.1, 4.

2 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются более чем пятьюдесятью процентами от общего числа собственников помещений в многоквартирном доме, и предусмотренных пунктами 1, 1.1-1, 1.2, 2, 3, 3.1, 4.

3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей от общего числа собственников помещений в многоквартирном доме, а также решения, предусмотренного пунктом 4.5 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса, которое принимается в соответствии с частью 1.2 настоящей статьи.

Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в соответствии с требованиями, установленными федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

Решения и протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются официальными документами как документы, удостоверяющие факты, влекущие за собой юридические последствия в виде возложения на собственников помещений в многоквартирном доме обязанностей в отношении общего имущества в данном доме, изменения объема прав и обязанностей или освобождения этих собственников от обязанностей, и подлежат размещению в системе лицом, инициировавшим общее собрание. Подлинники решений и протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме подлежат обязательному представлению лицом, по инициативе которого было созвано общее собрание, в управляющую организацию, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива, а при непосредственном способе управления многоквартирным домом в орган государственного жилищного надзора не позднее чем через десять дней после проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Копии решений и протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу, указанному в пункте 4.4 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса, также подлежат направлению лицом, по инициативе которого было созвано общее собрание, в срок, указанный в настоящей части, в ресурсоснабжающую организацию, региональному оператору по обращению с твердыми коммунальными отходами, с которыми собственниками помещений в многоквартирном доме, действующими от своего имени, будут в соответствии с принятым решением заключены договоры, содержащие положения о предоставлении коммунальных услуг.

1.1.

Управляющая организация, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива в течение пяти дней с момента получения указанных в части 1 настоящей статьи подлинников решений и протокола общего собрания собственников помещений обязаны в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства, направить подлинники указанных решений и протокола, в том числе с использованием системы, в орган государственного жилищного надзора для хранения в течение трех лет. Орган государственного жилищного надзора в случае поступления в его адрес в течение трех месяцев подряд двух и более протоколов общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащих решения по аналогичным вопросам повестки дня, обязан провести внеплановую проверку в целях установления факта соблюдения требований законодательства при организации, проведении и оформлении результатов такого собрания.

1.2. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, предусмотренное пунктом 4.5 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса, принимается:

1) при наличии в многоквартирном доме более одного подъезда большинством от общего числа принимающих участие в этом собрании собственников помещений в многоквартирном доме при условии ания за принятие такого решения собственниками помещений в многоквартирном доме, в подъезде которого расположено переводимое помещение, обладающими большинством от общего числа таких собственников, принимающих участие в этом собрании;

2) при наличии в многоквартирном доме одного подъезда большинством от общего числа принимающих участие в этом собрании собственников помещений в многоквартирном доме.

2. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку дня данного собрания.

3.

Решения, принятые общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, а также итоги ания доводятся до сведения собственников помещений в данном доме собственником, указанным в статье 45 настоящего Кодекса иным лицом, по инициативе которых было созвано такое собрание, путем размещения соответствующего сообщения об этом в помещении данного дома, определенном решением общего собрания собственников помещений в данном доме и доступном для всех собственников помещений в данном доме, не позднее чем через десять дней со дня принятия этих решений.

4. Копии протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме и решений таких собственников по вопросам, поставленным на ание, хранятся в месте или по адресу, которые определены решением данного собрания.

5. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в ании.

6. Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или ал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы.

Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении.

Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если ание указанного собственника не могло повлиять на результаты ания, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.

7. В многоквартирном доме, все помещения в котором принадлежат одному собственнику, решения по вопросам, относящимся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принимаются этим собственником единолично и оформляются в письменной форме.

При этом положения настоящей главы, определяющие порядок и сроки подготовки, созыва и проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, не применяются, за исключением положений, касающихся сроков проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

См. все связанные документы >>>

1. Собственник помещения в многоквартирном доме сам, своей волей и в своем интересе реализует власть над имуществом – принимает решение о совершении действия и совершает действие.

При множественности состава собственников в отношении их общего имущества реализация ими возможностей владения, пользования, распоряжения усложняется.

В отношениях с участием множества лиц при формировании единого решения возникает “психическое множество отдельных воль, которое становится единством через множество волевых операций” .

——————————–

Суворов Н.С. О юридических лицах по римскому праву. М., 2000. С. 128.

Такая особенность волевой организации в отношениях, усложненных множественностью лиц, владеющих имуществом на праве общей собственности, когда эти отношения могут возникнуть только на основании актов согласования их воль, предполагает необходимость упорядочения их действий по согласованию их воль, т.е. в силу множественности субъектов права собственности необходимо определение порядка принятия ими общих решений по владению, пользованию и распоряжению общим имуществом. Иначе говоря, порядок принятия общих решений необходим для выработки “общей воли” таких субъектов как воли, сформированной через согласование их воль . При этом акты согласования воль могут представлять собой не соглашения участников общей собственности, а общие решения, принимаемые ими большинством , если принятие таких решений допускается законом либо соглашением между сособственниками.

——————————–

Понятия “общая воля субъектов права общей собственности” и “формирование воли субъектов права общей собственности” условны, поскольку воля как таковая отсутствует в связи с отсутствием единого субъекта права. По существу посредством данных понятий характеризуется отношение по реализации отдельных индивидуальных воль субъектов – участников общей собственности.

2. В п. 1 ст. 246 и п. 1 ст.

247 ГК РФ закреплено общее правило, согласно которому владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников.

Таким образом, несогласие хотя бы одного из сособственников парализует возможность совершения указанных действий, т.е. принцип приоритета воли большинства при решении данных вопросов не действует.

Применение норм п. 1 ст. 246 и п. 1 ст. 247 ГК РФ возможно при небольшом количестве участников общей собственности.

В многоквартирных домах, как правило, количество собственников помещений, а значит, и участников общей долевой собственности довольно значительно. При большом количестве таких участников практически невозможно достичь единогласного решения вопроса об определении порядка владения, пользования и в установленных пределах распоряжения общим имуществом.

Кроме того, даже организационно очень сложно обеспечить участие в общем собрании всех собственников, особенно если вопросы в повестке дня общего собрания малозначительны.

Требование единогласного решения по всем вопросам, возникающим по поводу эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме, привело бы к парализации всей деятельности по управлению многоквартирным домом.

Названные статьи ГК РФ не учитывают такую специфику права собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в том числе многочисленность субъектного состава этой собственности.

Поэтому наличие отношений общей долевой собственности в многоквартирном доме обусловило необходимость создания такого правового механизма управления общим имуществом в этом доме, который позволил бы достичь разумного компромисса между интересами большинства и меньшинства сособственников. Приемлемой оказалась конструкция, в соответствии с которой владение, пользование и в установленных пределах распоряжение общим имуществом в многоквартирном доме должны осуществляться сособственниками по решениям, принимаемым большинством .

——————————–

Источник: https://rulaws.ru/Zhilischnyy-kodeks/Razdel-II/Glava-6/Statya-46/