Возможен ли обмен земельными участками между собственниками?

На вопросы читателей журнала отвечает Алексей СЕНЧУК, юрисконсульт отделения «Вернадское» департамента загородной недвижимости компании «ИНКОМ-Недвижимость».

Сдаю дачу. Она пригодна для круглогодичного проживания, но официально жилым домом не является. Могу ли я в ней зарегистрировать своих квартирантов по месту пребывания на три года? Если нет, то подскажите, как можно перевести дачу в статус дома, пригодного для проживания?

— Если строение расположено на земле сельскохозяйственного назначения, то о регистрации можно забыть. Другое дело, если дача находится на землях поселений и имеет статус жилого дома — именно это является определяющим фактором для регистрации.

Что касается признания садового дома пригодным для круглогодичного проживания, то это непростая про­цедура, осуществить которую можно только через суд при соблюдении ряда условий.

У меня в собственности дом и участок в черте города. Летом на этом месте будут строить жилой комплекс. Вопрос: что мне полагается в этом случае? Выплатят ли компенсацию за землю? Если да, то из какого расчета (по кадастровой или рыночной стоимости земли)? Могу ли я отказаться от продажи, если не устроит цена?

— Категорически отказаться от продажи земли нельзя, так как в данном случае закон на стороне общественных интересов. Однако стоимость недвижимости рассчитывается независимым про­фес­сиональным экспертом. Если предложенная цена вас не устроит, можно по­пыта­ться оспорить ее в суде, подав соответствующий иск.

Есть два собственника земельного участка и расположенного на нем дома. Один хочет выделить свою долю и распорядиться ею по собственному усмотрению. Второй возражает против выдела. Какой иск лучше подать в суд: о разделе земельного участка в натуре между собственниками или что-то другое?

— Нужно подавать иск именно о разделе имущества в натуре. Судом будет назначен ряд экспертиз, в том числе строительная, которая должна ответить на вопрос о возможности раздела конкретного домовладения (то есть признать данную вещь делимой или неделимой). Если недвижимость признают делимой, эксперт может предложить несколько вариантов раздела.

В случае, когда фактический раздел невозможен, проводится про­фес­сиональная оценка объекта. После этого сторона, пожелавшая остаться полным собственником, будет обязана выплатить истцу стоимость причитающейся ему доли.

Братья купили землю в садоводстве и построили дом. В 1992 г. они разделили участок пополам и оформили каждый свою половину в собственность. При этом постройка полностью оказалась на участке, принадлежащем одному брату. Имеет ли теперь второй какие-нибудь права на этот дом?

— Для того чтобы доказать права на дом в суде, необходимо будет подтвердить свою причастность к его строительству документально (чеки, подрядные договоры) или при помощи свидетелей.

Решение проблемы во многом зависит от того, существовал ли юридически дом на момент раздела и, соответственно, упоминался ли он в соглашении или нет. Если упоминался, то шансов у второго брата гораздо меньше, так как он добровольно подписал документы (с согласием на распределение и выдел долей в натуре в существующем виде).

Недостроенный дом, при нем гараж, сарай, баня. Как можно поделить такую недвижимость при разводе, то есть определить доли и их стоимость? И как продавать, если это самовольная постройка?

— После объявления так называемой дачной амнистии для физических лиц все свои строения вы можете беспрепятственно оформить в собственность. При разводе, если ранее не был заключен брачный договор с иными условиями, имущество супругов по закону делится в соотношении 50 на 50.

Хотим купить земельный участок в садовом товариществе: категория земель — сельхозназначение; разрешенное использование — для садоводства. Но в кадастровом паспорте стоит ограничение — охранная зона ЛЭП 500 кВ (провода проходят над частью участка). С какими сложностями мы можем столкнуться, приобретя этот участок для себя или перепродажи?

— Конкретных примеров возникновения проблем в подобных ситуациях я не наблюдал. Но теоретически есть риски, что при наличии технических сложностей на самой ЛЭП ремонтная бригада вправе будет завезти на участок ремонтную технику.

Садоводческое некоммерческое товарищество или любое иное объединение граждан, которое осуществляет организованное строительство на какой-либо земле, обязано согласовать и утвердить проект планировки застройки территории.

Именно в этом документе должны быть учтены все особенности расположения строящихся объектов и их характеристики (максимальная высота, площадь и др.).

Уважаемые читатели! 

Свои вопросы в редакцию вы можете присылать по адресу:

123007, Москва, Хорошевское ш., 32а, или на e-mail: gudkova@d-mir.ru

Источник: //www.cian.ru/stati-zemelnyj-uchastok-prodat-obmenjat-razdelit-216733/

Обмен муниципальной земли на частную: общий порядок действий по шагам | Земельный эксперт

В России, законодательно закреплены случаи обмена земельного надела, состоящего в распоряжении госорганов или муниципалитета на частные владения. Данный момент обозначен в ст. 39.21 ЗК РФ. Обмен земельными участками с администрацией возможен при наличии следующих оснований:

1. Если меняется муниципальная или государственная собственность на частные земли, изымаемые для нужд госорганов или городской управы.
2. Когда владения госорганов или муниципалитета обмениваются на земли находящиеся в частной собственности и предназначенные для размещения объектов социальной инфраструктуры или транспортного пункта, где данные объекты будут располагаться.

Образец договора мены

Стороны данной сделки равноправны и подразумевается, что участки также равнозначны. В качестве одного участника – стороны А выступает администрация или госорган, распоряжающиеся территориями, а стороной Б является собственник другой площади.

Предметом данного соглашения выступают земельные участки, которые в дальнейшем будут подлежать обмену, а именно, собственность стороны А и владения другого участника.

Помимо самих земель, предметом сделки могут быть объекты недвижимости, которые находятся на этих участках.

Если надел и постройки находятся в собственности одного и того же лица, допускается оформление акта мены совместно с безвозмездной передачей недвижимости в госсобственность или в распоряжение городской управы.

Территории различных целевых назначений также могут участвовать в сделках подобного вида.

Договор заключается в письменном виде с указанием всех существенных моментов. Земельные участки должны быть равноценны и официально зарегистрированы в официальном порядке.

Заключенный договор мены (посмотреть и скачать можно здесь: [Образец договора мены земельными участками]) также должен пройти обязательную госрегистрацию в Росреестре.

Обязательным требованием к договору мены, если на площади находятся постройки, является то, что требуется проведение оценки построек, которые не подлежат безвозмездной передаче в распоряжение уполномоченного ведомства.

Стоимость наделов, подлежащих обмену, должна быть равнозначной, за исключением случаев, когда при изъятии надела, взамен гражданину предлагается другой участок, но стоимостью ниже. В этом случае, владельцу выплачивается разница между выкупной ценой и стоимость предлагаемой территорией в срок не более 3-х месяцев с момента перехода прав на отчужденный участок.

Порядок обмена муниципальной земли на частную

Обмен земельными участками осуществляется в соответствие с установленным регламентом. Этапы процедуры следующие:

1. Сторонами, желающими произвести обмен, собираются необходимые бумаги.
2. При наличии законных оснований, между участниками заключается соглашение мены.
3. В том случае, когда на территории имеются постройки, не передающиеся администрации или госорганам безвозмездно, проводится официальная оценка этой недвижимости.
4. После оформления договора мены, производится ее госрегистрация сделки в Росреестре.
5. На финальном этапе составляется передаточный акт, подтверждающий условие сделки о проведении обмена.
6. После подписания указанного документа сделка считается завершенной, и участки переходят от одного распорядителя другому.

Регистрация прав собственности осуществляется в течение месяца, соответственно период времени, необходимый для проведения данной сделки может быть от одного – двух месяцев и больше.

Список документов

В рамках земельного кодекса определен перечень обязательных бумаг, необходимых для оформления сделки мены. К таковым относятся:

• личные документы участников – паспорта, уставные документы, реквизиты;
• правоустанавливающие бумаги на земельные территории, которые подлежат обмену;
• технические документы – кадастровый паспорт участка, справка из БТИ о постройках, межевая схема;
• справки об отсутствии задолженностей и обременений;
• оценочный акт, при необходимости;
• разрешение супруга (ги) на обмен, в отношении частного участка.

Пример по обмену муниципальной земли на частную

Борис Андреев получил уведомление о необходимости обмена его садового участка на территорию в другом месте и был составлен договор мены.

Участки были равнозначны, и никаких доплат не требовалось, однако, через несколько месяцев после оформления сделки мужчина потребовал компенсации, аргументировав свою претензию тем, что рядом расположенные наделы резко возросли в цене и, следовательно, он упустил выгоду.

Администрация отреагировала на требования гражданина официальным письмом, где сообщалось, что поскольку сделка уже оформлена, никаких прав на территорию в текущем времени Андреев уже не имеет, а в связи с этим и требований об уплате недополученной выгоды тоже.

Борис обратился к юристу и с его помощью составил исковое заявление на действия администрации. В результате судебного заседания, в отношении иска Андреева было вынесено отрицательное решение, поскольку сделка была заключена на законных основаниях и соблюдения установленного регламента. По решению судьи, администрация также не нарушила закона своими действиями.

Заключение

На основании вышесказанного можно сделать ряд выводов:

1. Обмен госвладений или территорий города на частные земли является законным деянием, если на это имеются правовые основания и все действия, произведенные сторонами договоренности, происходят согласно действующему регламенту.
2. Соглашение мены является документальным оформлением правоотношений данного вида и представляет собой типовой бланк, заполненный сторонами.
3. В сделке принимают участие две стороны, одна из которых – это уполномоченное ведомство, которое распоряжается одним наделом и вторая – владелец другой площади.
4. В соглашении участвуют равнозначные земли, и доплата предусмотрена только в исключительных случаях.
5. Предметом соглашения выступают сами территории и постройки, которые на них находятся. Здания и сооружения передаются в безвозмездном порядке, или за них совершается доплата после проведения обязательной оценки.
6. В случае изъятия площадей для нужд города или госорганов и предложения гражданину площади стоимостью ниже отчужденного надела, производится выплата разницы в течение 3 месяцев после изъятия.
7. Порядок оформления соглашения мены также закреплен земельным кодексом и включает в себя этапы передачи площадей и обязательной постановки на учет.

Наиболее популярные вопросы и ответы на них по обмену муниципальной земли на частную

Вопрос: Здравствуйте, меня зовут Ольга. Совсем недавно мне пришло уведомление о том, что мою землю, на котором расположен небольшой дачный домик, будут изымать для нужд города. Там построят автобусную станцию.

Взамен мне предложили другой надел. Новая площадь расположена в хорошем месте, однако меня интересует ряд других вопросов.

Во-первых, допускается ли обмен участков разного целевого назначения и будет ли сделка в дальнейшем законной, потому что моя земля предназначалась для дачного хозяйства, а эта площадь ИЖС. И во-вторых, мой участок стоит чуть дороже, чем предлагаемый, и на территории имеется домик.

Должны ли мне возместить разницу между стоимостями земель, выплатить средства за дачный домик и что нужно для этого сделать? Какой период времени дается на произведение выплаты?

Ответ: Здравствуйте, Ольга, в вашей ситуации следует обратиться в администрацию и потребовать пояснений по будущему обмену относительно двух вопросов:

• размера возмещения за разницу между стоимостями наделов;
• сумму выплаты за постройку, расположенную на вашей территории.

Прежде чем это делать, потребуется произвести оценку надела и дома и выяснить рыночную стоимость имущества. В том случае, если администрация откажет в возмещении, вы имеете право подать иск в судебную инстанцию и предъявить там заключение оценщиков, а также справку из БТИ о существовании на изымаемой площади строения.

Что касается целевого использования, то данный момент не является причиной признания сделки ничтожной, так что можете заключать соглашение. Все эти вопросы регулируются ст. 39.22 ЗК РФ, поэтому обращаясь в администрацию и в суд, вы можете ссылаться именно на это положение.

Список законов

• Статья 39.21 ЗК РФ
• Статья 39.22 ЗК РФ

Образцы заявлений и бланков

Вам понадобятся следующие образцы документов:

• Образец договора мены земельными участками

Вам будут полезны следующие статьи:

Позвоните прямо сейчас и решите свой вопрос – это быстро и бесплатно!

Источник: //zk-expert.ru/ispolzovanie-zemel/poryadok-obmena-municipalnoj-zemli-na-chastnuyu/

Особенности обмена земельных участков

Наиболее распространенный способ передачи в собственность земельного права – это заключение договора купли-продажи. Но права граждан на обмен земельного участка никто не отменял. А он осуществляется посредством договора мены.

Законодательство об обмене земель

Земельный участок согласно ГК РФ (ст. 130) – это недвижимое имущество.

А из этого следует, что сделки по обмену совершаются с применением общих гражданско-правовых норм, регулирующих действия, производимые с недвижимостью, включая обмен имущества.

А координируются они положениями Земельного (ЗК) и Гражданского (ГК) кодексов Российской Федерации. Есть еще и соответствующий президентский Указ №1767 от 27.10.1993 года, узаконивший:

• право любого как юридического лица, так и физического, у которого во владении имеется надел земли, целиком или частично обменивать его, причем объекты мены могут быть неравноценными;
• обязательную передачу прав собственности после того, как сделка состоялась и была зарегистрирована.

Законодатель установил, что продавцом своего земельного участка признается каждая из сторон подобного соглашения, а, принимая в процессе обмена другой надел, они становятся одновременно еще и покупателями. Но, прежде всего, они должны быть собственниками подлежащих мене земель.

Подобные сделки во многом схожи с правилами сделки по купле-продаже, но имеют и некоторые тонкости в их правовом регулировании, отличающие одну от другой.

Договор мены также может содержать указания на цену участков или распределение между сторонами расходов, а может не иметь их.

И тогда землевладения, что подлежат обмену, законом признаются равноценными, а сторона, выполняющая свои условия по договору, и будет нести соответствующие расходы.

Правила мены

Земля, что находится в собственности гражданина или юридического лица, всегда может стать объектом возмездной сделки. Более того, оба кодекса РФ (ГК и ЗК) предоставляют возможность совершить подобный акт на безвозмездной основе. У того, кто пользуется наделом не постоянно, как, например, арендаторов, подобных возможностей нет.

А тот факт, что надел земли отнесен законодателем к объектам собственности, вынуждает владельца его обязательно проходить процедуру регистрации в отделении Росреестра.

Саму мену характеризуют следующие ключевые признаки:

• участники подобной сделки взаимно передают от одного ко второму права собственности на обмениваемые ими объекты;
• совсем необязательно менять надел на аналогичный имущественный актив, допускается выставление в качестве предмета мены жилого (квартиры или дома) или нежилого помещения, любого транспорта и др.;
• важным условием контракта является требование выплаты денежной компенсации от той из участниц соглашения, чье имущество оказалось по стоимости дешевле.

Земельный участок становится предметом договора мены независимо от назначения. На нем могут строиться любые жилые здания или нежилые постройки, он может иметь сельскохозяйственное назначение.

Земли сельхозназначения — территории, что расположены вне населенных пунктов.

Новый собственник не вправе без особого разрешения органа местной власти изменить правовой режим землепользования, что указан в правоустанавливающем документе.

Придется также учесть, что:

• право собственности, зарегистрированное на нового владельца не отменяет ранее установленных обременений и ограничений типа ренты, частного или публичного сервитута;
• одновременно с землей отчуждается и любое строение, расположенное на ней;
• если надел в долевой собственности, а обменивается лишь часть, первым делом предложение должно быть сделано другим дольщикам.

Обмен участка – собственности государственного или муниципального органа на частное владение, как утверждает ЗК РФ (ст. 39.21), возможен, если земли, что в собственности у гражданина или организации:

• изымаются на нужды госоргана или муниципалитета;
• предназначаются под объект социальной или транспортной инфраструктуры.

Именно то обстоятельство, что права собственности в процессе выполнения условий договора мены переходят на условиях возмездности, сделка эта по форме схожа с куплей-продажей.

Порядок обмена земли

Два основных требования предъявляются ГК РФ к форме такого договора:

• он должен быть письменным;
• его следует зарегистрировать в Росреестре.

Когда обмену подлежит лишь какая-то доля, мало уведомить всех остальных собственников. Должно быть соблюдено еще одно условие – удостоверение подобного документа должно происходить у нотариуса. Без этого процедура регистрации договора становится невозможной.

Алгоритм действий

Оформлению двустороннего договора должно предшествовать согласование сторонами условий будущей сделки. А сам документ должен содержать:

• сведения о каждом участнике сделки (для физ. лиц это данные паспорта, для юридических – реквизиты;
• предмет сделки – информация об участке земли и том объекте, на который его меняют;
• сведения о документах, подтверждающих права собственности каждой из сторон на свой объект мены;
• стоимостные параметры объектов;
• суммы доплат, а также порядок их возмещения, если таково условие соглашения;
• схема передачи имущества и последующей регистрации прав на него новыми владельцами;
• условия, связанные с ограничениями и обременениями.

К соглашению, как правило, прилагают планы участков, оценки стоимости самих наделов и строений, расположенных на их территориях, а при необходимости и копии договоров аренды, обременения залогами.

Может оказаться, что совершить сделку невозможно, если лицо, в чью пользу обременение было зарегистрировано, не дало на то своего согласия. Таким лицом может стать банк, в котором у землевладельца взят кредит под залог имущества, на момент совершения мены не погашенный.

К тому же порядок, в каком права на объекты переходят по сделке от одного собственника к другому, может различаться и весьма существенно. Если земельный надел меняется на:

• другую недвижимость – регистрируются объекты одновременно;
• автотранспортное средство – оформляется в ГИБДД;
• движимое имущество – права на него переходят после подписания обеими сторонами акта приема-передачи, но только в отношении земель выполняются регистрационные действия.

Но когда не весь участок подлежит обмену, а всего лишь его маленькая часть, владелец должен позаботиться заранее, чтобы:

• на руки получить план межевания земли;
• уведомить остальных собственников о заключении договора, и что они могут воспользоваться преимущественным правом и выкупить эту долю;
• ждать ответа на протяжении месяца.

А вот когда ответа не последовало, что может означать только отказ от приобретения предложенной части участка, договор мены можно представить нотариусу для удостоверения. Получив отметку в нотариальной конторе, дальнейшие действия производить по общей схеме.

Требуемые документы

Чтобы официально на законных основаниях стать собственником земельного надела, полученного по договору мены, права на него необходимо зарегистрировать в отделении Росреестра. Это можно сделать и в МФЦ своего района.

При себе иметь комплект документов, по которым впоследствии можно будет восстановить историю участка или иной недвижимости, ставшей предметом мены.

Иногда, чтобы получить их, приходится обращаться в самые разные инстанции: управления садоводческих товариществ, архивы муниципальных образований и т. п.

Полный перечень документов, обязательных для оформления сделки, установлен ЗК РФ:

• паспорта участников сделки (или учредительные документы для организации);

Важно! Если любая из сторон действует через представителя, необходима нотариальная доверенность.

• договор мены и все передаточные акты;
• технические документы (справка о постройках из БТИ, межевая схема, кадастровый паспорт участка);
• информация о задолженностях и обременениях или их отсутствии;
• правоустанавливающая документация на землю и другое обмениваемое имущество;
• оценочный акт (если необходим);
• разрешение на обмен от супруга(ги), если участок в совместной собственности;
• подтверждение уплаты госпошлины.

Важно! Физическое лицо должно заплатить 2 тыс. рублей, юридическое – 22.

Придется еще заполнить заявление (образец можно найти в Интернете) на регистрацию права собственности.

Сотрудникам Росреестра на производство регистрационных действий понадобится 7–12 дней, на оформление через МФЦ уйдет на пару дней дольше.

А затем новый собственник земельного надела получит на руки выписку из ЕГРН.

Как муниципальная земля обменивается частную?

Подобный обмен реализуется в особом порядке:

• обе стороны занимаются сбором требуемых бумаг;
• заключается соглашение;

Важно! Постройки на частной земле администрации местного самоуправления не передаются.

• проводится оценка строений на участке уполномоченным органом;
• договорные отношения оформляются в письменной форме;
• после регистрации документа в Росреестре передаточным актом подтверждается факт произведенного обмена; с его подписанием сделка по обмену будет завершена, а распорядители во владение получают участки друг друга.

По времени такая сделка займет до двух месяцев. Это надо учитывать.

Особенности обмена земель

Договор мены земельных участков – это, прежде всего, сделка. А сама мена, по сути – это та же купля-продажа, когда каждая из сторон – одновременно и покупатель, и продавец, а платой служит недвижимое (иногда движимое) имущество. Об этом говорилось выше. А порядок действий, когда меняются равноценные и неравноценные объекты различается:

1. Участки равноценные. В одном из пунктов договора предусмотреть конкретного участника соглашения, который как раз и займется документальной стороной дела и улаживанием формальностей, а значит и понесет расходы.
2. Участки неравноценные. Обязательно должна быть выполнена независимая рыночная оценка цены на землю, подлежащую обмену, а заключенная договоренность содержит указание на стоимость участков и размер доплаты тем участником сделки, который обменивает объект, стоимостью ниже, а также сроки и порядок их внесения. Один из участков арестован или отнесен к объектам, оборотопользование которых на момент сделки ограниченно.
3. Мена невозможна. Если в отношении обмениваемого объекта ведется земельный спор или установлен сервитут, или участок находится под залогом, возможно, в аренде, информация о том должна быть донесена до всех участников сделки. Последствия могут быть весьма неприятными – противная сторона считается обманутой и вправе требовать вернуть собственность и даже выплаты компенсации.

Когда одно землевладение планируется обменять на другое или недвижимое имущество иного рода, следует знать следующее:

1. Если в заключенном соглашении не указывается стоимость, объекты мены автоматически признаются равноценными. А затраты, что будут понесены на документальное оформление этого процесса, предопределяются самим документом.
2. Если обмениваемые товары не признаются равными по цене, то одному из участников договорных отношений, предлагающему для мены объект с меньшей стоимостью, придется возместить разницу цен, а порядок передачи денежных средств оговаривается в соглашении (что может быть исполнено до того, как товар оказывается переданным, после передачи или в другом порядке).
3. Если не совпадают сроки, в которые должны быть переданы объекты, и договор не содержит на то указания, руководством к действию служат правила о встречном исполнении обязательств, изложенные в ГК РФ (ст. 328).
4. Если ни соглашение, ни закон не предусматривают никаких особенных условий, приобретатели получают права владения одномоментно, как только выполнены обязательства.
5. Если обмениваемый товар по любому основанию изымается у покупателя, он вправе настаивать на возврате своей собственности и возмещении убытков другим участником сделки.

Налоговые обязательства

И покупатель, и продавец (а именно таковыми признаются участники сделки мены) непременно должны знать обо всех требованиях, которые могут к ним предъявить налоговые органы.

Когда объектом обмена стал земельный надел или другое имущество, движимое и недвижимое:

• и в результате сделки одна из сторон получила доход, ставка налога 13%;
• при определении размера налоговых обязательств в расчет берется кадастровая стоимость земли или та, что названа в соглашении;
• земля находится во владении более 3-х лет, налог не уплачивается, если меньше – можно уменьшить налогооблагаемую базу на сумму расходов на приобретение или применить имущественный вычет в размере 1 млн рублей.

И в данном случае не имеет значения, в каком правовом статусе находятся земли. К примеру, если на земельный надел обменян на транспортное средство, то при расчете налогового вычета будет использована стоимость земли, определенная положениями договора.

Прежде чем подать объявление об обмене земельного участка и заняться, собственно, сделкой, не помешает в подробностях изучить все особенности и подводные камни, которые могут таиться при заключении подобного договора.

Особенности обмена земельных участков Ссылка на основную публикацию

Источник: //zazemlyu.ru/zemelnoe-pravo/grazhdanskiy-oborot/obmen.html

2. Обмен и мена жилыми помещениями

Обменжилых помещений – это сделка междунанимателями государственных(муниципальных) жилых помещений, каждыйиз которых меняет право пользования наравноценное право, оформляется путемзаключения новых договоров социальногонайма и получения ордеров. В соответствиис Жилищным кодексом РФ этот вид нерыночныхопераций возник во времена распределительнойсистемы жилищного обеспечения.

Согласност.

72 Жилищного кодекса нанимательжилого помещения, относящегося кгосударственным, муниципальным иобщественным жилым фондам, имеет правос согласия совместно проживающих с нимчленов семьи (и временно отсутствующих)обменять занимаемое им жилое помещениес другим нанимателем, членом жилищногоили жилищно-строительного кооператива,а также с частным собственником жилья.При обмене жилой площади, на которойпроживают опекаемые и подопечные,необходимо согласие органов опеки ипопечительства.

Въезжающийв порядке обмена доли (не целой комнатыили квартиры – частичный обмен) долженотносится к членам семьи лица, на жилуюплощадь которого он вселяется наосновании совершенного обмена.

Присовершении частичного обмена жилогопомещения, занимаемого по договоруаренды, обмен производится при условиивключения права арендатора на обмен вдоговор аренды между собственником иарендатором, либо с согласия собственникажилого фонда, оформляемого дополнительнымсоглашением, являющимся неотъемлемойчастью договора аренды.

Вдомах государственного, муниципальногои общественного жилищного фондаединственным основанием для занятиягражданами жилого помещения и заключенияс ними договора социально найма жилогопомещения является ордер, в связи с чемобмен жилыми помещениями без оформленияего обменными ордерами не влечет засобой никаких юридических последствийв соответствии с действующимзаконодательством.

При обмене междунанимателями, обмен считается совершеннымс момента получения обменных ордеровс указанием в нем статуса площади (наем).

Приобмене нанимателя с собственникомжилого помещения обмен считаетсязавершенным после надлежащегоудостоверения и регистрации договораотчуждения жилого помещения, ранеепринадлежавшего собственнику иперешедшего нанимателю на основаниидоговора отчуждения с выдачей собственникуобменного ордера установленного образца,на жилое помещение, занимаемое ранеенанимателем.

Вслучае передачи прав и обязанностей подоговору найма в домах государственного,муниципального или общественногожилищного фонда собственнику (членужилищного или жилищно-строительногокооператива) частного жилищного фонда,помимо согласия всех совместно проживающихсовершеннолетних членов семьи нанимателяили арендатора, требуется согласиесобственника соответствующего жилищногофонда или уполномоченного собственникомлица (органа).

Предметомобмена жилыми помещениями может бытьтолько изолированное жилое помещение,состоящее из одной или несколькихкомнат.

Предметомчастичного обмена жилыми помещениямиможет быть часть жилого помещения, непредставляющая собой изолированноежилое помещение, приходящаяся на долюнанимателя, члена жилищного илижилищно-строительного кооператива,имеющего право на часть паенакопления,а также собственника при условии, чтовъезжающие в порядке обмена вселяютсяв качестве членов семьи, оставшихсяпроживать в этом помещении либо вкачестве участников общей собственности(долевой).

Принудительныйобмен возможен в судебном порядке, еслимежду членами семьи (бывшей семьи) недостигнуто соглашение об обмене жилойплощади.

Обменжилыми помещениями может быть признансудом недействительным:

-если он совершен с нарушением требований,предусмотренных законодательством РФ;

-по основаниям, предусмотренным Гражданскимкодексом РФ для признания сделкинедействительной.

Вслучае признания обмена жилыми помещенияминедействительным стороны подлежатпереселению в ранее занимаемые жилыепомещения.

Втех случаях, когда обмен жилыми помещениямипризнан недействительным вследствиенеправомерных действий одной из сторон,виновный обязан возместить другойстороне убытки, возникшие вследствиеобмена (стоимость перевозки вещей,ремонт помещений и т.д.).

Мена.В результате приватизации жилья широкоераспространение получил договор меныжилыми помещениями. Этим договоромоформляется обмен жилой недвижимостьюв частной собственности.

Мена– обмен собственности на собственностьв жилищной сфере. Иначе говоря, еслименяются жилыми помещениями ихсобственники, то отношения оформляютсяпутем заключения договора мены, ккоторому применяются правила купли-продажи(ст. 567-571 ГК РФ).

Подоговору мены каждая из сторон обязуетсяпередать в собственность партнера жилоепомещение в обмен на другое. Мена жилымипомещениями осуществляется, как правило,гражданами-собственниками жилыхпомещений. Однако все правила мены могутбыть распространены и на мену жилымипомещениями, принадлежащими юридическимлицам.

Посвоей природе мена равносильна двумвстречным куплям-продажам, посколькук договору мены применяются соответствующиеправила о купле-продаже, если они непротиворечат правилам и существу мены.

Каждая из сторон признается продавцомжилого помещения, которое она обязуетсяпередать, и покупателем того жилогопомещения, которое она обязуется принятьв обмен (ст. 567 ГК РФ). Как и в договорекупли-продажи, существенным условиемдоговора является точное определениеего предмета.

В договоре мены должныбыть указаны данные, позволяющиеустановить, какие именно жилые помещенияподлежат обмену, в т.ч. данные, определяющиерасположение недвижимости насоответствующем земельном участке либов составе другого недвижимого имущества.

При составлении договора в его текстенеобходимо оговорить также всехозяйственные и бытовые строения исооружения (сарай, баня, теплица и т.д.),которые переходят в собственностьнового владельца вместе с домом.

Еслиуказанные данные в договоре меныотсутствуют, то предмет договорасчитается несогласованным сторонами,а соответствующий договор – незаключенным.Так же как и при купле-продаже стороныобязаны предупредить друг друга о правахтретьих лиц на обмениваемые жилыепомещения, а также передать недвижимость,соответствующую условиям договора оего качестве.

Вместес тем к договору мены не могут применятьсяправила о денежных расчетах,регламентированные в нормах купли-продажи,поскольку денежные расчеты при мене непроизводятся (жилые помещения признаютсяравными по стоимости – п.1. ст. 568 ГК РФ),кроме случая, оговоренного в п.2. ст.

568ГК РФ: если из договора мены не вытекаетиное, обмениваемые жилые помещенияпризнаются равноценными.

В случае же,когда в соответствии с договором меныобмениваемые помещения признаютсянеравноценными, сторона, обязаннаяпередать жилое помещение, цена которогониже цены жилого помещения, предоставляемогов обмен, должна оплатить разницу в ценах.

Сторонымогут предусмотреть в договоре сроки,в которые передадут друг другу обмениваемыежилые помещения. Момент передачипомещений могут не совпадать.

Если вдоговоре мены сроки передачи неурегулированы и они не совпадают,применяются правила ГК РФ о встречномиспользовании обязательств, т.е.

, еслиимеет место неисполнение одной из сторонсвоих обязательств либо обстоятельствасвидетельствуют о том, что обязательствапо договору не будут исполнены вустановленный срок, другая сторонавправе приостановить исполнение либоотказаться от договора и потребоватьвозмещения убытков.

Договормены жилыми помещениями заключается вписьменной форме путем составленияодного документа, подписанного сторонами.Несоблюдение формы договора влечет егонедействительность.

Договор менывступает в силу с момента государственнойрегистрации сделки и перехода правасобственности.

До государственнойрегистрации перехода права собственностистороны не вправе распоряжатьсяполученным в результате мены жилымипомещениями, несмотря на то, что предметдоговора получен им во владение ипользование.

Вслучае уклонения одной из сторон отгосударственной регистрации переходаправа собственности на недвижимость,другая сторона имеет право получитьсудебное решение об обязательнойгосударственно регистрации и возмещениипричиненных такой задержкой убытков.

Сторона,у которой третьим лицом изъято жилоепомещение, приобретенное по договорумены, по основаниям, возникшим доисполнения договора, вправе потребоватьот другой стороны возврата жилогопомещения, полученного последней вобмен, и возмещения убытков.

Источник: //studfile.net/preview/5915878/page:10/

Сплошной обмен — PRAVO.UA

В течение последних нескольких лет на аграрном рынке Украины наблюдается тенденция, согласно которой аграрии и зарабатывающие на сельском хозяйстве бизнесмены все больше стараются вкладывать в развитие и расширение.

Происходит это путем покупки новой техники, обучения молодых и перспективных специалистов, использования новейших технологий посева и сбора урожая, строительства новых объектов недвижимости, а также увеличения земельного банка.

Именно увеличение земельного банка является одним из самых сложных процессов для агрария.

В погоне за землей

Под понятием «земельный банк» подразумеваются все права, позволяющие обрабатывать землю и собирать урожай.

Конечно, самым ценным и желанным является право собственности, в погоне за которым ловкие аграрии не без помощи образованных консультантов используют все дозволенные и прямо не запрещенные средства и методы.

В нашей практике были случаи, когда в отсутствие в течение нескольких дней моратория на продажу земли сельскохозяйственного назначения было переоформлено около 500 га земли в собственность юридического лица.

Одним из таких механизмов, достаточно долго применяемых разными лицами для обхода моратория, является договор мены.

Так, в соответствии с пунктом 15 раздела Х «Переходные положения» Земельного кодекса (ЗК) Украины до вступления в силу закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, но не ранее 1 января 2017 года, не допускается: а) купля-продажа земельных участков сельскохозяйственного назначения государственной и коммунальной собственности, кроме изъятия (выкупа) их для общественных нужд; б) купля-продажа или отчуждение иным способом земельных участков, изменение целевого назначения (использования) земельных участков, находящихся в собственности граждан и юридических лиц для ведения товарного сельскохозяйственного производства, земельных участков, выделенных в натуре (на местности) собственникам земельных долей (паев) для ведения личного крестьянского хозяйства, а также земельных долей, кроме передачи их по наследству, обмена земельного участка на другой земельный участок в соответствии с Законом и изъятия (выкупа) земельных участков для общественных нужд, а также кроме изменения целевого назначения земельных участков с целью их предоставления инвесторам — участникам соглашений о разделе продукции для осуществления деятельности по таким сделкам.

Купля-продажа или отчуждение иным способом земельных участков и земельных долей (паев), определенных подпунктами «а» и «б», возможна при условии вступления в силу закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, но не ранее 1 января 2017 года, в порядке, определенном настоящим Законом.

Соглашения (в том числе доверенности), заключенные во время действия запрета на куплю-продажу или отчуждение иным способом земельных участков и земельных долей (паев), определенных подпунктами «а» и «б» настоящего пункта, в части их купли-продажи и другого отчуждения, а также в части передачи прав на отчуждение этих земельных участков и земельных долей (паев) в будущем являются недействительными с момента их заключения (удостоверения).

Как видим, мораторий содержит определенные исключения, одним из которых является возможность обмена одного земельного участка на другой в соответствии с законом.

Пользуясь случаем

Воспользовавшись такой формулировкой (к слову, она содержалась в разных редакциях переходных положений ЗК Украины), предприимчивые лица заключали договоры мены земельных участков, долей (паев).

При этом такие договоры нотариально удостоверялись и в дальнейшем служили основанием для переоформления права собственности на земельные участки путем изготовления новых государственных актов.

Следует сказать еще об одном важном признаке таких договоров мены: обычно земельные участки, которые обменивались, располагались в разных районах и даже в разных областях Украины. Более того, их площадь и нормативная денежная оценка отличались в десятки, а то и в сотни раз.

То есть человек, имея 0,05 га земли для ведения личного крестьянского хозяйства где-то в песках Черниговской или Житомирской области, обменивал ее на 4–5 га плодородных черноземов в Черкасской или Кировоградской области обычно с доплатой. Кроме того, происхождение права собственности на такие земельные участки разное.

Как правило, участки большей площади были получены безвозмездно (земельная доля, пай), а малой площади — приобретены или приватизированы с целью ведения личного крестьянского хозяйства. Таким образом, используя не совсем четкую формулировку в законодательстве, многие обменивали свои земельные паи.

Исключение из правила

Для того чтобы понять суть проблемы с заключением договоров мены, сначала нужно подробнее разобраться с целью, для которой было предусмотрено такое исключение из моратория на продажу.

Как и в большинстве случаев, преследовалась благородная цель. В частности, механизм обмена был разработан для того, чтобы пайщики, получившие свои земельные участки во время приватизации и изъявившие желание выйти из коллективного сельхозпредприятия и обрабатывать землю самостоятельно, могли обменяться с лицами, участки которых расположены не внутри массива, а на краю поля.

Так, статьей 14 Закона Украины «О порядке выделения в натуре (на местности) земельных участков собственникам земельных долей (паев)» предусмотрено, что в случае если собственник земельного участка, находящегося внутри единого массива и используемого совместно собственниками земельных участков или иными лицами для ведения товарного сельскохозяйственного производства, изъявляет желание использовать принадлежащий ему земельный участок самостоятельно, то он может обменять его на другой земельный участок на границе этого или другого массива. Обмен земельными участками осуществляется по согласию их собственников в соответствии с законом и удостоверяется нотариально. В соответствии с пунктом 2 заключительных положений этого Закона Кабинет Министров Украины обязан разработать рекомендации по обмену земельными участками, полученными собственниками земельных долей в натуре (на местности).

Во исполнение этой нормы Закона приказом Государственного комитета Украины по земельным ресурсам от 17 ноября 2003 года № 288 были утверждены рекомендации по обмену земельными участками (сейчас документ утратил силу).

Согласно подпунктам 3, 5 приказа, собственник земельного участка, расположенного внутри единого массива и совместно используемого владельцами земельных участков или другими лицами для ведения товарного сельскохозяйственного производства, обращается устно или письменно к владельцу другого земельного участка на границе этого или другого массива, на который он желает обменять свой земельный участок, с предложением заключить договор мены. Поскольку обмен земельными участками осуществляется по согласию их собственников, то в случае отклонения предложения о заключении договора мены собственник, изъявивший желание обменять участок, вправе обратиться с указанным выше предложением к собственнику другого земельного участка на границе этого или другого массива.

То есть законодатель в данных рекомендациях даже ограничил возможность обмена — лишь в пределах одного массива или соседних массивов и только при условии отказа в пределах другого массива. На практике это происходило в пределах земель одного сельского совета или соседних советов.

Однако особо изобретательные лица все же находили нотариусов и убеждали их в законности заключения договоров мены независимо от места расположения земельных участков, размера, вида использования и оценки.

И такая практика существовала в течение долгого периода времени.

Точная статистическая информация отсутствует, однако анализ судебного реестра позволяет говорить о заключении договоров мены, начиная еще с 2006 года и заканчивая настоящим временем.

Требует исправления

Сложившуюся ситуацию нужно было исправлять, чем и занялся Верховный Суд Украины (ВСУ).

Так, 5 ноября 2014 года Судебная палата по гражданским делам ВСУ, рассмотрев дело № 6-172цс14 по иску прокурора Козелецкого района Черниговской области о признании договора мены недействительным и отмене государственной регистрации права собственности на земельные участки, отметила, что анализ статьи 14 Закона «О порядке выделения в натуре (на местности) земельных участков собственникам земельных долей (паев)» и пунктов 3, 5 Рекомендаций по обмену земельными участками, утвержденных приказом Государственного комитета Украины по земельным ресурсам от 17 ноября 2003 года № 288, позволяет сделать вывод о том, что обмен земельных участков может происходить по схеме «пай на пай». Поскольку спорные договоры мены заключены в период действия запрета на отчуждение земельных участков и земельных долей, то в силу положений закона имеются основания для признания их недействительными. Такой вывод ВСУ поддержал и 11 февраля 2015 года в споре по делу № 6-5цс15.

Возникает вопрос: кто же сегодня может оспорить договор мены, заключенный в 2006 году, если стороны полностью удовлетворены его условиями. Таким истцом может быть в первую очередь прокурор, что подтверждается судебной практикой, которая сейчас приобрела массовый характер.

Так, суды говорят, что в соответствии с частью 2 статьи 45 Гражданского процессуального кодекса Украины с целью представительства интересов государства в суде прокурор в пределах своих полномочий, определенных Законом Украины «О прокуратуре», вправе обратиться в суд с исковым заявлением о признании договора мены земельного участка недействительным, если нарушение интересов государства заключается в незаконном отчуждении земельных участков сельскохозяйственного назначения.

Резюмируя вышеизложенное, хочется отметить, что, несмотря на сложившуюся судебную практику и законодательные ограничения обмена паями, сегодня находятся люди, которые таким образом хотят обойти мораторий и получить право собственности на землю. Поэтому перед заключением каких-либо договоров, касающихся перехода права собственности на землю сельхозназначения, следует получить консультацию специалистов, дабы средства и силы не были потрачены впустую.

ЯНКОВИЧ Виталий — старший юрист МЮК ALEXANDROV & PARTNERS, адвокат, г. Киев

Источник: //pravo.ua/articles/sploshnoj-obmen/