Действительна ли доверенность при покупке жилья?

Квартира по доверенности. Покупать или нет

Действительна ли доверенность при покупке жилья?

Стоит сказать, что купля или продажа квартиры по доверенности это вполне реально, однако, не всегда безопасно, а порой и нелегально, поскольку рынок недвижимости всё ещё полон афёр и продажа квартиры по доверенности как раз и есть одной из таких мошеннических схем.

В данной статье мы остановимся именно на купле-продаже квартиры по доверенности, однако следует учитывать, что предметом купли-продажи может быть и земельный участок, и другое недвижимое имущество.

Сперва, отметим, что по доверенности квартира может продаваться, как в случае банального нежелания собственника заниматься данным вопросом самостоятельно, так и в случае если собственник проживает за границей или просто не имеет возможности заниматься этим самостоятельно. Однако, наш мир, к сожалению, не идеален, и люди, соответственно, тоже, потому на рынке недвижимости не редко попадаются квартиры, собственники которых умерли, и, так называемые «наследники», без предусмотренной законом процедуры наследования, продают квартиру своего усопшего родственника по ранее оформленной доверенности (здесь не исключено, что доверитель был не в состоянии понять, на что конкретно он дает согласие, а так же, возможно, такая доверенность и вовсе делалась без его, доверителя, ведома).

Доверенность на продажу квартиры может быть генеральной (то есть поверенные могут распоряжаться всем имуществом доверителя) или конкретно на продажу определённого имущества и оформляется обязательно у нотариуса на соответствующем нотариальном бланке.

В доверенности указывается максимум подробностей, без которых она может быть признана недействительной. Основные моменты, требующие особого внимания, это

  • реквизиты доверителя,
  • реквизиты и точные характеристики имущества разрешенного для продажи,
  • реквизиты и объем прав доверенного лица,
  • место заключения договора,
  • срок действия доверенности,
  • возможно цена, за которую необходимо продать такое имущество и
  • рекомендации по поводу распоряжения деньгами, вырученными со сделки.
  • Отдельного внимания заслуживают изложенные в доверенности полномочия поверенного лица.

    Уместно будет поинтересоваться у поверенного лица, какие отношения связывают его с собственником квартиры, а также, по каким именно причинам собственник продаёт имущество не самостоятельно, а через уполномоченное лицо.

    Помимо указанного выше, можно так же попросить уполномоченное лицо предоставить контактные данные его доверителя для возможности потенциального покупателя связаться непосредственно с собственником и самостоятельно разузнать у него о причинах продажи квартиры через поверенное лицо.

    Покупателю необходимо учитывать, что доверенность теряет силу, в случае, если доверитель умер, пропал без вести или признан недееспособным, а, соответственно, договор купли-продажи, оформленный по такой доверенности, так же будет считаться недействительным.

    Потому следует обратиться к нотариусу, выдававшему доверенность на право продажи квартиры, дабы поинтересоваться, на основании каких документов проверялась дееспособность доверителя, а также, действительна ли вообще данная доверенность, не отменял ли её сам доверитель.

    При этом не стоит опускать тот факт, что нотариус может быть в сговоре с мошенником и «содействовать расследованию» будущего покупателя не станет.

    Проверить действительность доверенности можно не только у нотариуса, выдавшего ее, но и у любого другого нотариуса на территории нашей страны или же обратиться за помощью к квалифицированному юристу, который проведёт проверку самостоятельно.

    Приобретая недвижимость, не следует уповать на порядочность продавца. Не зря ведь существует пословица: «Доверяй, но проверяй».

    Потому, подобрав квартиру «своей мечты» и решившись на её покупку, необходимо, помимо метража, количества санузлов и расположения окон, оценить так же и «юридическую надёжность» выбранной квартиры, а для этого непременно понадобится помощь квалифицированного специалиста.

    Резюмируя всё вышеизложенное, следует ещё раз напомнить, что при покупке квартиры следует быть очень внимательным и осторожным, проверить как сам факт выдачи доверенности, так и причины, по которым собственник не может принимать участие в сделке самостоятельно.

    Ольга Хорошайло, юрист ЮФ «Центр правового консалтинга»

    Все об услуге

    Иные публикации по указанной тематике на нашем сайте:

    Другие услуги ЮФ «Центр правового консалтинга»

    Источник: https://cpk.ua/publications/articles/full/kvartira-po-doverennosti-pokupat-ili-ne-pokupat/

    Доверенность на продажу квартиры

    Действительна ли доверенность при покупке жилья?

    Последнее обновление: 27.06.2019

    Собственник квартиры может заключать сделку купли-продажи как лично, так и через своего представителя (доверенное лицо), письменно уполномочивая его на это нотариально заверенной доверенностью на продажу квартиры.

    Доверенность составляется в одном экземпляре. Выдающий ее именуется – доверитель, а получающий по ней полномочия – представитель или поверенныйДоверенность с максимальным набором полномочий называют генеральной.

    Все нормы выдачи доверенности, а также правила ее действия –регламентируются Гл. 10 части 1 ГК РФ. Образец доверенности на право продажи квартиры – представлен ниже.

    Договор купли-продажи квартиры, заключенный по доверенности (со стороны Продавца) имеет ту же юридическую силу, что и договор, заключенный лично Продавцом. В самом договоре, при этом, обязательно должно быть указание на то, что за Продавца в сделке действует доверенное лицо, и указаны реквизиты доверенности.

    Покупка квартиры по доверенности со стороны Покупателя. Как это происходит?

    Как оформить доверенность на продажу квартиры

    Оформление такой доверенности происходит у нотариуса. При этом подписывает ее только сам хозяин (владелец квартиры, доверитель).

    Присутствие доверенного лица, на которого оформляются доверительные полномочия по продаже, необязательно.

    Нотариус составляет текст доверенности, в соответствии с желаниями владельца, и удостоверяет его волю, ставя свою подпись и печать на документе. Дальше владелец сам передает эту бумагу своему представителю, когда посчитает нужным.

    В сделках с квартирами доверенность на право продажи должна предъявляться только в подлиннике и содержать следующие обязательные реквизиты:

    • наименование – «Доверенность»;
    • дата составления доверенности (при отсутствии этой даты – доверенность ничтожна);
    • срок действия доверенности (если он не указан – доверенность действует в течение года);
    • сведения о доверителе и о представителе (ФИО, паспортные данные и место жительства каждого);
    • личная подпись доверителя.

    Что такое обременение права собственности на квартиру, и как о нем узнать – см. по ссылке в Глоссарии.

    В доверенности на продажу квартиры (даже если она генеральная) должны быть четко и ясно прописаны ключевые полномочия ее носителя, а именно:

    • на представление интересов собственника-Продавца квартиры в части продажи оной;
    • на право расписываться за Продавца и совершать иные действия, необходимые для продажи квартиры;
    • на сбор всех необходимых документов для совершения сделки купли-продажи квартиры;
    • на подписание договора купли-продажи квартиры (адрес);
    • на подачу документов на государственную регистрацию и получение их обратно после регистрации;
    • на принятие предоплаты/аванса за квартиру;
    • на проведение окончательных денежных расчетов и получение полной суммы денег за квартиру.

     Образец Доверенности на продажу квартиры можно скачать здесь. 

    Максимальный срок действия доверенности, который можно в ней указать – неограничен (до изменений 2013 года в ГК, максимальный срок был 3 года).

    Если срок действия в доверенности не указан, то он принимается равным одному году с момента ее выдачи (ст. 186 ГК РФ). Доверенность, в которой не указана дата ее выдачи – ничтожна.

    Доверенность, выданная на совершение сделки по отчуждению недвижимости (буквально – на совершение регистрационных действий с квартирой), требует обязательного нотариального удостоверения.

    Как купить квартиру на ребенка? Можно ли оформить собственность только на него, и как правильно это сделать?

    Когда доверенность на продажу квартиры недействительна

    Вообще, несмотря на законность применения доверенности в сделках, на рынке недвижимости принято их избегать (особенно генеральных доверенностей на продажу квартиры).

    Дело в том, что использование доверенности при продаже квартиры, открывает большие возможности для мошеннических действий, которые не всегда возможно отследить или предотвратить.

     Мошенник может заполучить такую доверенность при помощи обмана, угрозы, шантажа или подделки самой доверенности.

    И при наличии такой бумаги на руках у злоумышленника, все остальные его действия приобретут внешне законный вид.

    Помимо явно криминальных случаев, сделка купли-продажи квартиры, произведенная по доверенности, может быть признана судом недействительной и по вполне житейским причинам. 

    В частности, доверенность может быть отозвана (отменена) доверителем (пп.2, п.1, ст. 188 ГК РФ), и представитель на момент сделки может вообще не иметь никаких полномочий, но никто об этом на сделке не будет знать.

    Доверитель может также скончаться к моменту совершения сделки купли-продажи квартиры, либо он может быть признан недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим – и это также будет означать прекращение действия доверенности (пп.6, п.1, ст. 188 ГК РФ).

    А сделка, совершенная по недействительной доверенности, также считается недействительной.

    Закон, правда, пытается хоть немного защитить Покупателя в подобной ситуации, и обязывает доверителя, при отмене доверенности, незамедлительно известить об этом как своего поверенного, так и третьих лиц, с которыми поверенный должен был вступить в сделку (п.1, ст. 189 ГК РФ).

    Кроме того, закон предусматривает, что если Покупатель не знал и не мог знать о том, что действие доверенности прекращено, то последствия сделки для него остаются в силе (п.2, ст. 189 ГК РФ).

    Но так как закон далеко не идеален, то судебные споры из-за использования доверенности при продаже квартир – не такая уж редкость. Поэтому в целях безопасности, доверенность рекомендуется использовать только для сбора документов для сделки, а подписывать договор купли-продажи, и получать деньги по нему должен лично Продавец квартиры.

    Такая доверенность, выдаваемая только на сбор документов без права продажи квартиры, может иметь как нотариальную, так и простую письменную форму.

    Зачем нужна расписка в получении денег за проданную квартиру? Что в ней должно быть, чтобы она имела юридическую силу? Смотри в Глоссарии по ссылке.

    А для особенно любознательных можем добавить, что существует официальный реестр отмененных доверенностей. В соответствии со статьями 34.2 и 34.3 Основ законодательства РФ о нотариате, нотариусы обязаны вносить сведения о совершении нотариальных действий (в том числе об отмене доверенностей) в специальный реестр единой информационной системы нотариата (ЕИС).

    Проверить предъявленную на сделке доверенность через реестр отмененных доверенностей можно ЗДЕСЬ (СЕРВИСЫ).

    Сама единая информационная система нотариата (ЕИС) заработала в полный рост с января 2018 года (подтверждение – здесь). В этой системе теперь регистрируются все нотариальные действия, совершаемые всеми нотариусами на территории России, в т.ч. выдача и отмена доверенностей.

    Как действовать Покупателю, в случае, когда квартиру ему продают по доверенности, подробно рассказано на соответствующем шаге нашей ИНСТРУКЦИИ: Покупатель >> «Вторичка» >> Проверка личности Продавца квартиры >>Квартиру продают по доверенности.

    Владельцу же недвижимости имеет смысл защитить свое право собственности от утери (например, от продажи по поддельной доверенности) путем запрета регистрации сделок без своего личного участия (подробнее по ссылке).

    А что если сам Покупатель хочет дать доверенность на покупку квартиры? Об этом – в отдельной заметке по ссылке.

    Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
    Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ.

    «СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

    Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры представлен в интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

    Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/glossarij-rieltora/doverennost-na-prodazhu-kvartiry/

    Покупка квартиры по доверенности со стороны Покупателя

    Действительна ли доверенность при покупке жилья?

    Последнее обновление: 29.01.2019

    В сделках купли-продажи квартир доверенность может применяться не только Продавцом, но и Покупателем. Когда квартиру ПРОДАЮТ по доверенности, у Покупателя возникают определенные риски. Об этом подробно рассказано на соответствующем шаге нашей ИНСТРУКЦИИ.

    Что же можно сказать о случае, когда оформляется доверенность на право ПОКУПКИ квартиры? Когда такое бывает? Как происходит такая сделка? Какие подводные камни могут ждать ее участников?

    Вообще, случаи с доверенностью со стороны Покупателя редко встречаются на рынке недвижимости, но все же бывают. Поэтому участникам сделки нужно иметь представление о том, как это выглядит, как оформляется, и на что нужно обратить внимание. Ссылка на образец такой доверенности приведена ниже.
     

    Онлайн-заказ Выписки из ЕГРН на нашем сайте – ЗДЕСЬ (через встроенный сервис API Росреестра).

    В каких случаях оформляется доверенность на покупку квартиры

    Нотариальная доверенность на право покупки квартиры оформляют в тех ситуациях, когда Покупатель не может лично присутствовать при заключении сделки. Такое может происходить, например, в следующих случаях:

    • Покупатель находится в другом городе/стране/планете (поручил доверенному лицу покупку квартиры);
    • Покупатель неожиданно загремел в больницу (оформил доверенность на родственника, чтобы сделка не сорвалась);
    • Бизнесмен выбрал себе квартиру и поручил своему помощнику все оформить как положено (доверенность от начальника подчиненному);
    • Сын служит в армии, а родители в это время покупают квартиру на всю семью (доверенность на покупку от сына);
    • Мать покупает квартиру дочери к окончанию университета (доверенность на покупку от дочери на мать);
    • Большая семья оформляет доверенность на главу семейства. Покупателями в Договоре купли-продажи становятся все члены семьи, а технически действует только один человек, имея на руках доверенность на покупку квартиры от остальных.
    • и другие случаи.

    При этом, доверенность супругу на покупку квартиры (от мужа жене, например), применяется крайне редко. Почему? Да потому что по закону (ст.

    34, СК РФ), при отсутствии брачного договора, купленная в браке квартира будет принадлежать им обоим, независимо от того, на кого из них оформлен договор покупки (см. в Глоссарии – «Общая собственность супругов на квартиру»).

    Если же брачный договор есть, то собственность будет распределяться между супругами согласно его условиям.

    Здесь важно не перепутать понятия доверенности на покупку квартиры от мужа жене (или наоборот), и согласия на покупку, которое один супруг дает другому.

    Например, доверенность на покупку жена выдает мужу в том случае, если сделку проводит муж, а квартира будет оформляться на жену или в долевую собственность.

    А если сделку проводит муж и оформляется квартира на него же (на мужа), достаточно письменного согласия жены на покупку. Это согласие подтверждает, что оба супруга в курсе того, на что тратится их совместный семейный бюджет.

    Согласие супруга на покупку квартиры – это документ, который гарантирует, что сделка не будет оспорена супругом, который не участвовал лично в покупке.

    Кто может иметь право пользования квартирой? Сюрпризы для Покупателя.

    Доверенность на покупку квартиры на риэлтора

    Отдельно стоит упомянуть вариант, когда за Покупателя действует риэлтор.

    При сложных альтернативных сделках с недвижимостью, когда происходит, например, расселение коммуналки и выстраивается цепочка из нескольких квартир, увязанных в одну сделку, кто-то из расселяемых может всего лишь посмотреть предложенную ему квартиру и дать согласие на нее. Дальше риэлтор действует самостоятельно и оформляет указанную квартиру на имя Покупателя по выданной ему нотариальной доверенности.

    В данном случае Покупатель (отселяемый из коммуналки персонаж) не платит денег за новую квартиру для себя, и может вообще не вникать в условия сделки (выстроенной цепочки). Он просто выдает риэлтору доверенность на покупку квартиры для себя, и получив право собственности, спокойно выезжает из коммуналки.

    Другой вариант. Покупатель сам выбрал себе квартиру, договорился с Продавцом о цене и об условиях сделки, но не стал ждать пока тот подготовит все документы, а срочно уехал по своим делам. Перед отъездом Покупатель нанял риэлтора, оформил на него доверенность на право покупки, деньги за квартиру положил на аккредитив (для Продавца), и благополучно отчалил (уплыл в Антарктиду).

    Риэлтор здесь занимается только оформительской работой – контролирует пакет документов, подписывает от имени Покупателя Договор купли-продажи квартиры, подает и принимает документы с регистрации, оплачивает необходимые госпошлины.

    Аналогичная ситуация случается, например, и при покупке квартиры иностранцем в России.

    Можно ли по доверенности купить квартиру в ипотеку?

    Теоретически можно (т.е. законом это не запрещено).

    В случае оформления доверенности на покупку квартиры в ипотеку, доверитель в тексте самой доверенности указывает, что будет заключаться не просто Договор купли-продажи квартиры, а Договор купли-продажи с привлечением заемных средств. При этом, банк-кредитор должен дать «добро» на заключение такой сделки по доверенности.

    Как Покупателю квартиры вернуть НДФЛ? Какой здесь порядок действий? Смотри по ссылке

    Как оформить покупку квартиры по доверенности со стороны Покупателя?

    Доверенность на покупку квартиры, так же, как и на продажу оформляется у нотариуса. Стоимость такой доверенности колеблется в районе 1000 – 1800 руб. (для родственников – дешевле, для посторонних – дороже).

    Могут быть два варианта выдачи доверенности (по составу полномочий):

    1. на совершение всех действий, необходимых для покупки квартиры доверенным лицом (т.н. «генеральная» доверенность);
    2. только на заключение Договора купли-продажи и на регистрацию перехода права собственности в Росреестре.

    В первом случае Покупатель (доверитель) позволяет доверенному лицу (поверенному) совершать любые действия, которые тот сочтет нужными для покупки квартиры на имя доверителя.

    Генеральная доверенность на покупку квартиры дает возможность доверенному лицу самостоятельно выбирать квартиру, договариваться о цене и условиях сделки, проверять документы, оперировать деньгами, передавая их Продавцу, заключать Договор купли-продажи квартиры, регистрировать сделку в Росреестре и подписывать Передаточный акт.

    Тогда в тексте доверенности используют такие фразы:

    • — доверяю купить квартиру в г. Москве и оформить ее на мое имя…
    • — купить квартиру за цену и на условиях по своему усмотрению…
    • — предоставляю право быть моим представителем во всех учреждениях и организациях…
    • — совершать все необходимые действия, в том числе по передаче денег…, и т.п.

    В общем, в доверенности дается полный карт-бланш на любые виды действий, связанные с покупкой квартиры. Такой вариант возможен, например, когда доверенность на покупку выдается главе семейства от остальных членов семьи, или от одного супруга другому.

    Для пенсионеров налоговый вычет при покупке квартиры имеет некоторые особенности (см. по ссылке).

    Во втором случае Покупатель поручает доверенному лицу только пару технических действий, ввиду того, что сам не может подъехать на заключение договора. Здесь Покупатель уже сам выбрал себе квартиру, согласовал цену и условия сделки (включая взаиморасчеты), но на подписание договора отправил своего представителя.

    Тогда фразы в тексте доверенности будут звучать уже по-другому:

    • — доверяю купить квартиру (точный адрес)…, по цене (точная цена)…
    • — уполномочиваю подписать договор купли-продажи квартиры и передаточный акт…
    • — зарегистрировать право собственности на мое имя.

    Здесь уже доверенное лицо имеет очень ограниченный круг полномочий, и может выполнять только те действия, которые прямо и однозначно указаны в доверенности.

    Такой вариант используется, обычно, когда Покупатель планировал совершить сделку самостоятельно, но из-за каких-то форс-мажорных обстоятельств (травма, больница, срочно вызвали на Колыму, и т.п.

    ) вынужден поручить завершение сделки другому лицу.

    Образец доверенности на покупку квартиры можно скачать здесь.

    Риски Покупателя при покупке квартиры по доверенности

    Риски Покупателя (доверителя) здесь связаны обычно с тем, что доверенное лицо, вопреки определению, оказывается недостойным доверия. И очевидно, что наибольший риск у Покупателя будет в случае выдачи генеральной доверенности на покупку квартиры. Здесь всегда найдется место для креатива мошенников.

    Например, доверенное лицо по сговору с Продавцом может приобрести на имя Покупателя старую дешевую квартиру, вместо новой и дорогой. При этом, средства по сделке переходят Продавцу как за дорогую квартиру.

    Покупатель рискует тем, что его деньги будут потрачены не совсем так, как он предполагал. А оспорить совершенную по доверенности покупку квартиры на этом основании он уже не сможет.

    Кроме того, доверенное лицо может даже без злого умысла, по невнимательности или юридической безграмотности, напутать некоторые детали поручения. В результате Покупатель (доверитель) будет иметь те юридические последствия сделки, на которые он не рассчитывал.

    Какая здесь рекомендация Покупателю? Если дело не касается внутрисемейного доверия, то не стоит без крайней необходимости выдавать доверенность (особенно, генеральную) на такое серьезное дело, как покупка жилья. Особенно посторонним людям (в том числе агентам).

    По какой причине Росреестр может приостановить регистрацию права собственности на квартиру в сделке купли-продажи – смотри по ссылке.

    При этом, доверенность на регистраторов при покупке квартиры – это обычная практика рынка.

    Такое часто происходит, например, в альтернативных сделках, когда пакет документов сразу по нескольким квартирам поручают зарегистрировать (по доверенности ото всех участников) одному исполнителю, например, риэлтору или юристу.

    Здесь Покупатель практически ничем не рискует, и такая доверенность на регистрацию не нанесет ему ущерба.

    В остальных случаях, при оформлении доверенности на покупку квартиры со стороны Покупателя, ему самому следует задуматься вот над такими вопросами:

    1. Объем полномочий, передаваемых доверенному лицу (что именно поручить, а в чем ограничить доверенное лицо);
    2. Выбор квартиры (кто занимается подбором вариантов, и кто определяет конечную цену);
    3. Выбор способа расчетов по сделке (кто и как передает деньги Продавцу);
    4. Подписание Договора купли-продажи квартиры (кто формулирует условия сделки и составляет договор);
    5. Регистрация сделки в Росреестре и приемка квартиры по Передаточному акту (кто будет физически принимать квартиру и подписывать акт).

    Денежные расчеты в альтернативных сделках с квартирами. Не перепутай – кому куда и сколько! Порядок действий – см. по ссылке.

    Риски Продавца при покупке квартиры по доверенности

    Здесь все просто. Если способ передачи денег за квартиру Продавца устраивает, то ему без разницы, кто будет подписывать договор – лично Покупатель, или его доверенное лицо. Юридически обе подписи будут иметь одинаковые последствия.

    Даже если доверенность на покупку квартиры окажется «липовой» (поддельной), недействительной или отозванной на момент совершения сделки, и этот факт вскроется уже после регистрации, то сделка будет признана недействительной, и Продавец снова станет владельцем своей квартиры.

    Поэтому, можно сказать, что Продавец в этом случае почти ничем не рискует.

    К слову, доверенность на покупку квартиры может быть признана недействительной по тем же причинам, по которым считается недействительной и доверенность на продажу (подробнее об этом – по ссылке).

    Профессиональная поддержа юриста в вопросах покупки жилья лишней НЕ БЫВАЕТ.
    Юридические консультации по недвижимости и сопровождение сделок ищи ЗДЕСЬ.

    Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры представлен в интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

    Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/melochi/pokupka-kvartiry-po-doverennosti-so-storony-pokupatelya/

    Генеральная доверенность на квартиру

    Действительна ли доверенность при покупке жилья?

    Самый простой способ оказаться в ловушке и утратить права на собственную недвижимость!

    Не каждый собственник, поручая продажу своего жилья третьему лицу по генеральной доверенности, знает о том, насколько он рискует – впрочем, риск также распространяется и в обратную сторону. В результате затейливой цепочки юридических хитросплетений сделка может быть отменена через суд, и покупатель будет вынужден вернуть жилье, но не сможет вернуть свои деньги.

    В попытках разобраться – как правильно оформить и заверить этот документ, чтобы максимально себя обезопасить и избежать многочисленных «подводных камней» мы провели исследование, опросив профессиональных юристов.

    Нередко случается так, что у владельца жилья нет ни времени, ни возможностей заниматься сделками со своей недвижимостью.

    Иногда это кажется удобным решением – взвалить всю волокиту на надежного человека, который выполнит все в лучшем виде и представит полный отчет. Еще и деньги привезет или перечислит, если речь идет о продаже или сдаче в аренду.

    Но, чтобы это стало возможным, необходимо составлять доверенность. Это является непременным условием в ситуации, если хозяин квартиры не желает принимать участие в сделке.

    Права и возможности

    После того, как оформлен документ, который нередко также называют общей доверенностью, человек, действующий на ее основании, получает право проводить достаточно много операций, связанных с жилплощадью:

    • сбор документации от имени владельца;
    • отчуждение недвижимости;
    • сдача жилья в аренду;
    • решение вопросов в государственных и других инстанциях;
    • полноправное участие в операциях с квартирой;

    Общая доверенность – не единственная возможность для передачи полномочий по управлению недвижимым имуществом. Вместо нее можно оформить и другие доверительные документы, например:

    • разовый доверительный документ, предоставляющий возможность осуществления какой-то конкретной операции;
    • специальная доверенность, которая составляется для ряда определенных действий на строго определенный период.

    Эти доверенности чаще всего предоставляются, когда необходимо собрать и подготовить документы, необходимые для продажи, нередко в качестве поверенного в таких случаях выбирается юрист или риелтор. Но заключить сделку, связанную с отчуждением квартиры, без присутствия собственника можно исключительно при наличии нотариально заверенной «генералки».

    Особенности документа: полномочия и ограничения

    Прежде чем составлять гендоверенность на квартиру, необходимо основательно все взвесить, помня о том, что человек, действующий на основании документа, получает полное право на все виды сделок с ней, включая отчуждение, сдачу в аренду, обменные операции, иногда – дарение и еще ряд операций.

    При этом наделенное такими возможностями доверенное лицо не обязано советоваться с собственником по поводу своих решений, и все сделки, проведенные на основании этого документа, будут признаны законными.

    Представитель собственника может заложить недвижимое имущество или инициировать внесение изменений в регистрационные документы, абсолютно легитимно ставя свою подпись под всеми подобными документами.

    Существует ограничение, связанное с дарением. Оно заключается в том, что передать в дар квартиру или другое имущество представитель может лишь в том случае, если доверитель предусмотрел это право в доверенности, при этом сообщив имя одариваемого лица.

    У доверенного лица также нет права завещать имущество от имени доверителя, поскольку для составления этого документа обязательно персональное присутствие завещателя и проставление подписи лично им. Присутствует, однако, исключение в данном случае – когда за собственника ставит подпись опекун, но эта процедура практически не применяется по отношению к генеральной доверенности.

    Если речь идет исключительно о продаже квартиры, в доверенности необходимо четко описать объект, точно указать его адрес и все регистрационные сведения.

    Важно также прямо обозначить те манипуляции с недвижимостью, которые предполагает доверенность, и перечислить полномочия представителя.

    Это ограничение необходимо для того, чтобы можно было перестраховаться от совершения доверенным лицом других действий в отношении этого объекта недвижимого имущества.

    Временной интервал, в течение которого общая доверенность будет оставаться действительной, четко оговаривается и явно прописывается в документе. Собственно, как показывает практика, чаще всего доверительные документы составляются на три года.

    Если же в договоре не обнаруживается даты завершения срока действия выписанной доверенности, договор считается действующим лишь в течение одного года.

    Документы без четкого срока действия нотариусы стараются не заверять, даже если клиенты стремятся убедить их в пожизненной актуальности документа.

    Оформление: документы и личная подпись

    Ген. доверенность может быть оформлена только с участием нотариуса. Чтобы получить такой документ, необходимо обратиться в любое нотариальное учреждение, при себе необходимо иметь небольшой пакет документов:

    • паспорт человека, оформляющего доверенность, и копии документов доверенного лица;
    • документ, подтверждающий зарегистрированное право владения недвижимостью;
    • при перспективе дарения – данные об одариваемом человеке и копия его паспорта.

    Стоит отметить, что в данном случае нотариус не имеет права принимать никакие удостоверения личности, кроме действующих паспортов, поскольку требуются абсолютно достоверные данные.

    Стоит быть готовым к тому, что государственный представитель может запросить и другие документы – в зависимости от конкретной ситуации, поэтому перед визитом к нотариусу стоит перезвонить и уточнить детали.

    Чтобы оформить генеральный документ, доверителю необходимо лично посетить государственного представителя, а вот доверенное лицо при этом может отсутствовать. Стоит подготовиться к тому, что специалист задаст вопросы о желаемом виде доверенности, а также о конкретных операциях, которые планируется прописать в договоре.

    Что указывается в документе?

    В документе обязательно указывается место, где он был выдан, дата, а также должна быть проставлена подпись нотариуса и печать. Ее наличие служит одним из главных подтверждений того, что бумага является законной и действительной.

    Вся информация о доверителе и представителе должна быть максимально полной. Более того, одна доверенность может быть составлена на нескольких официальных представителей.

    При этом им могут предоставляться либо равные права, либо четкий их набор – для каждого доверенного лица, все это указывается в документе очень подробно.

    Основным содержанием доверенности является информация обо всех поручениях и делегируемых полномочиях, которые может выполнять доверенное лицо. Чаще всего речь идет об отчуждении объекта недвижимости любым способом, который не запрещен действующим законодательством. Для этого необходимы полномочия на то, чтобы подавать любые документы, которые требуются для того, чтобы выполнить поручение надлежащим способом. Кроме того, как правило, доверенным лицам поручается представлять интересы доверителей в госорганах и негосударственных структурах, а также перед физическими лицами.

    Если в правоустанавливающей документации имеются данные о нескольких собственниках квартиры, эти данные обязательно указываются в документе. Более того, нотариус может запросить разрешение каждого из них на составление документа, что, фактически, означает их согласие на какие-то конкретные действия в отношении недвижимости.

    Что делать, если нужно отменить «генералку»

    Перед тем, как оформлять документ, стоит также разобраться во всех нюансах, связанных с отменой доверенности. По сути, отозвать документ можно сразу же после того, как действия поверенного лица перестали устраивать доверителя. При этом причины можно никому не указывать.

    Если доверитель решит это сделать, ему придется сообщить об этом не только своему представителю, но и уведомить всех возможных третьих лиц, которые успели вступить в те или иные правовые отношения с представителем.

    Это, пожалуй, наиболее сложное условие, связанное с отменой доверенности.

    На самом деле, многие нотариусы рекомендуют вообще отказаться от доверенности этого вида, так как документ предполагает возникновение существенных рисков, связанных с утратой прав собственности на недвижимость.

    Гораздо лучше составить документ, в котором будут прямо перечислены конкретные права, которые необходимо будет доверителю реализовать.

    Это поможет в будущем избежать многих неприятностей и правовых казусов, связанных с управлением квартирой.

    Как показывает практика сделок, такие рекомендации имеют все основания.

    Признание документов и сделок ничтожными

    Оформляя доверенность, необходимо учитывать условия, при которых документ, а соответственно и все сделки, заключенные после его оформления, могут быть по решению суда признаны недействительными или, выражаясь юридическим языком, ничтожными. Вот основные возможные причины:

    • доверенность от имени несовершеннолетнего, которому еще не исполнилось четырнадцать лет;
    • документ, выданный несовершеннолетним старше четырнадцати лет без разрешения родителей или иных лиц, которые их заменяют, а также органов опеки (в письменном виде);
    • документ от имени доверителя, который является недееспособным;
    • если доказано, что оформление происходило по принуждению третьих лиц;
    • если найдены веские доказательства того, что доверитель является дееспособным, однако во время подписания документа он не отдавал отчета в своих действиях или был в состоянии аффекта;
    • если сделка заключалась по доверенности с истекшим сроком действия.

    Заключение: стоит трижды подумать

    Поскольку составление доверенности на распоряжение квартирой сопряжено с большим риском, нужно с огромной осторожностью подходить к выбору представителя, а также с большим вниманием вчитываться в каждый пункт документа. Надо отдавать отчет в том, что именно может сделать с квартирой представитель на основании доверенности.

    Если какой-то из видов доверенности выписывается на риелтора, необходимо убедиться в надежности агентства, которое он представляет, и безупречности репутации самого специалиста. В любом случае, важно предельно четко ограничить полномочия такого доверенного лица.

    По возможности, специалисты рекомендуют вообще отказаться от генеральной доверенности в пользу разового документа, предполагающего, например, право на сбор документации. Что касается проведения сделок, лучше, если собственник будет их заключать лично.

    Тем более, что многие потенциальные покупатели предпочитают не участвовать в заключении договоров по доверенности и нередко отказываются от таких квартир. Это обстоятельство является одной из причин, по которым собственнику приходится ощутимо снижать цену.

    Если возникают даже малейшие сомнения в благонадежности доверенного лица, лучше незамедлительно отозвать документ без объяснения причин и оправданий. Это сделать намного легче, чем потом пытаться решить сложные вопросы в судебном порядке.

    Источник: https://novostroev.ru/articles/pokupka-kvartiry-po-doverennosti-so-storony-pokupatelya/

    Риски покупки квартиры по доверенности

    Действительна ли доверенность при покупке жилья?

    В общем объеме сделок покупка квартир по доверенности занимает относительно небольшую долю. Причина – большое количество поддельных и отозванных доверенностей.

    К примеру, в 2013 году в Екатеринбурге была громкая история: семья Норкиных потеряла квартиру, став жертвой мошенников, которые продали квартиру по поддельной доверенности.

    Какие доверенности признаются недействительными, и как минимизировать риски при покупке квартиры по доверенности?

    Согласно Гражданскому Кодексу РФ, доверенность выдается одним лицом (доверителем) другому лицу (поверенному) для выполнения ряда определенных действий и представительства перед другими лицами.

    Доверенность позволяет собственнику передавать право подписи своему представителю и не участвовать лично в совершаемых сделках. Это может быть необходимо в случаях, когда собственник в силу определенных обстоятельств не может самостоятельно заниматься продажей жилья.

    К примеру, если владелец квартиры проживает в другом городе или стране. Количество действий, которые поверенный может совершить, зависит от вида доверенности.

    Виды доверенностей:

    • Генеральная доверенность. Она дает поверенному полное право распоряжения квартирой. Как правило, такая доверенность выдается только близким родственникам.
    • Специальная доверенность. Позволяет осуществлять только сбор определенных документов для продажи квартиры и их подачу на регистрацию. Обычно такая доверенность выдается риэлторам.
    • Разовая доверенность. Выдается для совершения определенного действия, например, для получения определенного документа.

    Добавим, что доверенность может оформляться как на физических, так и юридических лиц. Главное условие – гражданин, который выступает в роли поверенного, должен быть совершеннолетним и дееспособным.

    Еще одно ключевое условие – доверенность обязательно должна быть заверена нотариусом. Только в исключительных случаях доверенность не требует нотариально удостоверения (статья 185 ГК РФ). В этом случае она должна быть подтверждена одним из следующих лиц:

    • начальником исправительных учреждений;
    • командиром воинских частей;
    • главврачом военного госпиталя;
    • капитаном дальнего плавания.

    В тексте любой доверенности должны присутствовать следующие данные:

    • паспортные данные и адрес проживания доверителя;
    • паспортные данные и адрес проживания поверенного;
    • адрес квартиры, с которой будут проводиться операции по доверенности;
    • место и дата подписания доверенности;
    • ее действия доверенности (максимально срок действия доверенности – 3 года, если срок не указан, то доверенность действительна в течение года);
    • подпись доверителя.

    Риски при покупке квартиры по доверенности

    Если доверенность будет признана недействительной, то сделка будет признана ничтожной. А значит, продавец и покупатель должны вернуть друг другу все, полученное по договору. И если бывший собственник квартиры с помощью судебных приставов сможет выселить покупателей из квартиры, то покупателю получить назад деньги куда сложнее.

    Особенно, если имеет дело с мошенниками. К примеру, в случае с семьей Норкиных, поверенный после получения денег исчез. Через год настоящая хозяйка квартиры, вернувшись из мест лишения свободы, инициировала судебное разбирательство. И отсудила квартиру.

    А правоохранительные органы все еще ведут поиски женщины, которая выступала поверенной по поддельной доверенности.

    Доверенность может быть признана недействительной в случаях, если:

    • она выдана недееспособным гражданином или лицом, не достигшим 14-летнего возраста без письменного согласия родителей или попечителей;
    • она была выдана гражданином в ситуации, когда он не мог отдавать отчета своим действиям и руководить ими (статья 177 ГК РФ), а также в ситуациях угрозы, обмана, заблуждения или насилия (статьи 178 и 179 ГК РФ). Если бывший собственник квартиры сможет доказать в суде, что доверенность была получена обманным путем, то доверенность будет признана недействительной. А значит, сделка по этой доверенности будет также признана недействительной;
    • срок действия истек до совершения сделки, или к этому моменту доверенность была отозвана;
    • она не заверена нотариусом.

    В ряде случаев махинации совершаются при отзыве доверенности. Как правило, владелец квартиры выступает заодно с мошенниками. Схема обмана покупателя выгляди так: собственник квартиры отзывает доверенность, после этого его представитель проводит сделку по продаже квартиры, а через некоторое время владелец оспаривает эту сделку в суде.

    Такой алгоритм может сработать как минимум в двух случаях. Во-первых, когда между отзывом доверенности и продажей квартиры проходит меньше суток.

    Дело в том, что даже в ситуации, если сделка будет совершаться с участием нотариуса, узнать об отзыве лицензии будет, скорее всего, невозможно.

    В единой нотариальной системе еНот информация об отзыве доверенности обновляется в течение суток – нотариусу нужно время для ввода информацию в систему, плюс не всегда работает обменный сервер. И злоумышленники могут воспользоваться этим временным интервалом.

    Кроме того, аналогичная схема может быть реализована в случае, если собственник отзывает доверенность из заграницы. В этом случае он обратится в консульство России на территории страны пребывания. Консул не имеет доступа к системе еНот, а значит, даже нотариусы не узнают, что доверенность уже действительна.

    Меры предосторожности

    При покупке квартиры по доверенности в первую очередь необходимо удостовериться, что срок доверенности не истек. Для этого необходимо связаться с любым нотариусом. Считается, что по телефону узнать такие сведенья нельзя. Однако нотариусы такую информацию по телефону предоставляют. Главное, задать вопрос правильно:

    «В качестве примера. По инструкции Сбербанка, когда выдается доверенность на распоряжение денежными средствами, операционистка обязана проверить, не отменена ли доверенность и вообще, выдавалась ли. Они звонят нам по телефону. Если операционист говорит, кто выдавал доверенность, кому она выдана, дата, номер бланка, номер по реестру, я могу сказать: да или нет. Без подробностей. Если вы придете с подлинником доверенности, и спросите: действительна ли доверенность, – я, естественно, не откажу. Я войду в еНот и посмотрю».

    Кроме того, необходимо проверить, что доверитель жив на момент совершения сделки. Нередко доверенность выдают люди, имеющие проблемы со здоровьем. А в случае, если доверитель умрет до совершения сделки, сделка будет признана недействительной.

    Также при покупке квартиры по доверенности необходимо:

    • предложить собственнику присутствовать на сделке лично;
    • просить предоставить заявление от собственника о том, что он не может присутствовать на сделке с указанием причины;
    • встретиться с владельцем квартиры лично, чтобы выяснить, что он жив, и выдал доверенность по доброй воле и не отменил ее.
    • удостовериться, что перечень полномочий поверенного достаточен для совершения сделки (на практике бывает, что собственник доверяет только подписание договора купли-продажи и его регистрацию, а на получение денежных средств полномочий не предоставляет);
    • проверить точность внесенных данных в доверенность.

    by HyperComments

    Источник: https://www.metrtv.ru/articles/second_estate/7575

    СтражЗакона
    Добавить комментарий