Можно ли продать ферму по заниженной цене, если кадастровая стоимость не соответствует реальной?

Налог на заниженную самооценку

Можно ли продать ферму по заниженной цене, если кадастровая стоимость не соответствует реальной?

Минфин планирует поддержать инициативу Федеральной налоговой службы по борьбе со схемами ухода от налогов при купле-продаже имущества. Предполагается, что НДФЛ будет взиматься с покупателя при покупке квартиры по неоправданно заниженной стоимости.

Ориентиром станет кадастровая стоимость недвижимости, а покупатель будет оплачивать разницу между ценой продажи и кадастровой стоимостью жилья. Минфин, в свою очередь, предлагает установить минимальный порог, по преодолении которого цена сделки будет считаться «заниженной», — на уровне 70–80% от кадастровой стоимости недвижимости.

Дисконт в 20–30% должен покрывать ситуации, когда квартира продается срочно или имеет дефекты. Как уточнили «Газете.Ru» в Минфине, сейчас эта инициатива находится в стадии обсуждения.

По оценкам экспертов, опрошенных «Газетой.Ru», введение такого налога действительно сократит количество «серых» продаж, когда при владении жильем менее трех лет продавцы указывают в договоре суммы менее 1 млн руб.

«Если налоговое бремя при заключении таких «супердешевых» сделок будет перенесено на покупателя, целесообразность применения этой крайне небезопасной схемы продаж сведется к нулю», — считает генеральный директор «Домус Финанс» Павел Лепиш.

Однако такая схема явно расстроит покупателей — если продажа происходит по «серой схеме», ее инициатором обычно выступает продавец, который хочет уйти от уплаты налогов. «Покупатель как раз вносит полную сумму, и получается, что он должен понести еще и дополнительные расходы.

Возможно, задумка в том, чтобы недобросовестные продавцы прекратили уменьшать налог за счет снижения стоимости жилья по договору. Покупатели, конечно, не заинтересованы платить налог с якобы получаемого дохода, и поэтому будут против этих сделок», — рассказала «Газете.

Ru» руководитель департамента вторичного жилья компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина.

В Москве на вторичном рынке около 75% сделок заключаются с использованием наличных расчетов, и вычислить, за сколько именно было продано жилье, практически невозможно, считают в компании «Домус Финанс».

По оценкам компании «Континент», занижение стоимости объекта — довольно распространенная практика, до 30% сделок совершается именно по заниженной стоимости.

«Причем раньше процент был еще выше – отчасти доля снизилась за счет ипотечных сделок: хотя некоторые банки и соглашаются кредитовать покупку по цене ниже рыночной, в целом присутствие кредитной организации в сделке все-таки уменьшает вероятность такого занижения.

Размер «дисконта» чаще всего находится в пределах 30–40%, 50% встречаются редко», — уточняет генеральный директор компании «Континент» Галина Гараева.

Но, как всегда, есть и свои исключения. Например, как рассказали в компании «Бест-Новострой», в их базе на продажу выставлена двухкомнатная квартира за 3,9 млн руб. площадью 45,5 кв. м в районе м.

«Речной вокзал» с условием, что в ней остается прописанной пожилая женщина с правом пожизненного проживания на этой жилплощади. По оценкам экспертов «Бест-Новострой», стоимость такого предложения на 2,5–3 млн руб. ниже рыночной.

Таким образом, заниженная стоимость такой квартиры вполне оправдана, тогда как в допустимый дисконт в 20–30% он не вписывается.

Есть и еще один нюанс.

Зачастую предоставление дисконта является единственным способом ускорить процесс продажи квартир, срок экспозиции которых в последнее время значительно увеличился.

«Сегодня дисконт на вторичном рынке квартир – это не инструмент, чтобы уйти от налогов, а скорее способ ускорить продажу квартиры. Если введут этот контроль малобюджетных сделок, ситуация на рынке вторичного жилья, скорее всего, усложнится: увеличится срок экспозиции квартир и сократится число сделок», — пояснил «Газете.Ru» руководитель аналитического центра «Инком» Дмитрий Таганов.

Сейчас кадастровая стоимость жилья, которая будет служить ориентиром при взимании, максимально приближена к рыночной — однако переоценка проводится раз в несколько лет. «Есть реальный пример.

Стоимость земельного участка в Подмосковье с момента кризиса снизилась на 30%, тогда как подмосковные власти посчитали его кадастровую стоимость по базам 2008 года. В итоге кадастровая стоимость участка составляет условно 300 тыс. руб. за сотку, а реальная – 200 тыс. руб.

», — рассказал «Газете.Ru» директор аналитического центра «ГдеЭтотДом.Ру» Александр Пыпин.

В результате такой аналог будет целесообразен только в стабильной экономической ситуации. Если экономическая ситуация изменится и стоимость недвижимости снизится, то получится, что налог будет взиматься с реальной стоимости квартир, которая формально будет признана заниженной.

Чтобы этот налог максимально учитывал все условия — и возможные изменения экономической ситуации, и другие условия, — минимальный порог нужно устанавливать в размере 50% от кадастровой стоимости недвижимости, либо пересматривать кадастровую стоимость раз в год, считает Александр Пыпин.

Помимо этого организация самого процесса зачастую может помешать выполнению этой инициативы. «Чтобы налоговая инспекция высчитала налог, Росреестр должен ввести все суммы по сделкам, которые происходили.

Распространенная ситуация в Московском регионе — операторы Росреестра просто не вводят данные о сделках в базу.

При этом покупатель может оспорить как кадастровую стоимость недвижимости, так и ту сумму, которая была введена в базу, которая иногда бывает ошибочной», — рассказал Александр Пыпин.

Эксперты также не исключают, что покупатели и продавцы могут перейти на оформление сделок по другим схемам, которые также помогут уйти от налогов. Например, оформить договор дарения. В этом случае для выяснения налогооблагаемой стоимости нужно вызывать оценщика, который имеет широкие возможности для варьирования результатов оценки.

Источник: https://www.gazeta.ru/realty/2014/01/30_a_5874929.shtml

Налог по кадастровой стоимости: новый порядок расчета дохода (#11504)

Можно ли продать ферму по заниженной цене, если кадастровая стоимость не соответствует реальной?

Налог по кадастровой стоимости рассчитывают при продаже квартир, комнат и жилых домов. Но это правило действует не всегда. Во-многих случаях налог нужно считать по продажной цене недвижимости >>>

В Налоговом кодексе есть понятие минимальной суммы дохода, которую нужно учесть при расчете налога.

Основная задача закона ограничиться возможность оформления сделок по продаже недвижимости, которые заключаются по заведомо заниженной цене. Вы можете продать свою квартиру по любой стоимости.

Но считать налог с продажи нужно исходя из максимальной цифры: или ее продажной цены или кадастровой стоимости умноженной на 0,7 (понижающий коэффициент).

СОДЕРЖАНИЕ

♦ Налог по кадастровой стоимости: расчет дохода
♦ Налог по кадастровой стоимости: по какой недвижимости применяют новые правила
   → нНедвижимость приобретена до 2016 года: применяем договорную цену
   → нНедвижимость приобретена в 2016 году и позже: применяем кадастровую стоимость
♦ Расчет налога по договорной цене
♦ Расчет налога по кадастровой стоимости

Налог по кадастровой стоимости: расчет дохода

Как известно множество сделок с недвижимостью заключается по заниженной цене. Например, квартира рыночной стоимостью 15 000 000 руб. продается по документам за 999 000 руб. Причина понятна. Продавец не хочет платить налоги государству. И заниженная стоимость это позволяет. По факту продавец получает больше. Но в документах этот факт никак не отражается.

Чтобы прекратить это безобразие в Налоговый кодекс внесли изменения. Суть в следующем. Для расчета налога с дохода от продажи недвижимости (например, квартиры или дома) учитывают одну, но наибольшую величину:

  • либо цену недвижимости, отраженную в договоре купли-продажи;
  • либо кадастровую стоимость недвижимости, уменьшенную на коэффициент 0,7 (то есть в расчет берут 70% от кадастровой стоимости недвижимости).

Эта величина и признается доходом от продажи недвижимости (квартиры, дома, земли, комнаты) при расчете налога. Этот доход нужно отразить в декларации 3-НДФЛ и его можно уменьшить на все вычеты, которые вам полагаются.

Цитата из статьи 217.1 Налогового кодекса:

В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения налогом доходы налогоплательщика от продажи указанного объекта принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества, умноженной на понижающий коэффициент 0,7.

В случае, если кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества, указанного в настоящем пункте, не определена по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на указанный объект, положения настоящего пункта не применяются .

Узнать кадастровую стоимость вашей недвижимости (комнаты, квартиры, дома, участка) вы можете бесплатно и в режиме он-лайн через наш сервис Узнать кадастровую стоимость .

Налог по кадастровой стоимости: по какой недвижимости применяют новые правила

Новые правила применяют в отношении той недвижимости, которая получена в собственность после 1 января 2016 года.

Дело в том, что все изменения, про которые мы рассказали выше, внесены в Налоговый кодекс Федеральным законом от 29.11.2014 № 382-ФЗ.

А пункт 3 статьи 4 этого закона предусматривает, что все нововведения применяют в отношении недвижимости, полученной в собственность после 1 января 2016 года.

Цитата из этой статьи:

Положения пункта 6 статьи 210, пункта 17.1 статьи 217, статьи 217.1 (прим.

– здесь как раз и идет речь о расчете дохода с кадастровой стоимости) и подпункта 1 пункта 2 статьи 220 части второй Налогового кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) применяются в отношении объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность после 1 января 2016 года .

По какому основанию получена в собственность недвижимость значения не имеет. Вы можете ее купить, получить в наследство, получить в дар, построить самостоятельно (например, жилой дом), приватизировать, получить в порядке обмена.

Дата получения недвижимости в собственность – это дата внесения необходимой записи в государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Она называется запись регистрации .

Эта дата есть в Свидетельстве о государственной регистрации ваших прав на недвижимость (смотрите последнюю запись в Свидетельстве).

Нужная дата в Свидетельстве старого образца выглядит так:

Нужная дата в Свидетельстве нового образца выглядит так:

Недвижимость приобретена до 2016 года: применяем договорную цену

Итак, если недвижимость получена вами в собственность до 1 января 2016 года, то по ней применяют старый порядок расчета дохода от продажи. Доход учитывают исходя из договорной цены недвижимости, которая указана в договоре купли-продажи. Ее кадастровая стоимость никакого значения не имеет.

Пример
Продается жилая квартира, которая получена в собственность в 2015 году (или раньше). Ее кадастровая стоимость определена и составляет 5 400 000 руб. Кадастровая стоимость умноженная на понижающий коэффициент составляет 3 780 000 руб. (5 400 000 руб.

х 0,7). Цена квартиры, отраженная в договоре купли-продажи, составляет 999 000 руб. Налог с продажи этой квартиры платят по старым правилам. В расчет берут договорную цену. То есть доходом продавца считают 999 000 руб. Кадастровая стоимость квартиры никакого значения не имеет.

Недвижимость приобретена в 2016 году и позже: применяем кадастровую стоимость

Если недвижимость получена вами в собственность после 1 января 2016 года (например, в 2016, 2017, 2018 и т. д.), то по ней применяют новый порядок расчета дохода. Доходом считают наибольшую величину: или договорную цену или кадастровую стоимость уменьшенную на коэффициент 0,7.

Пример
Продается жилая квартира, которая получена в собственность в 2016 году или позже. Ее кадастровая стоимость определена и составляет 5 400 000 руб. Кадастровая стоимость умноженная на понижающий коэффициент составляет 3 780 000 руб. (5 400 000 руб. х 0,7).

Цена квартиры, отраженная в договоре купли-продажи, составляет 999 000 руб. В отношении этой квартиры применяют новые правила расчета налога. В данной ситуации договорная цена ниже кадастровой стоимости уменьшенной на коэффициент (3 780 000 руб.). Поэтому доходом считают уменьшенную кадастровую стоимость – 3 780 000 руб.

Исходя из нее и будет рассчитан налог.

Расчет налога по договорной цене

Расчет дохода и налога от продажи недвижимости ведут из договорной стоимости (то есть цены, отраженной в договоре купли-продажи), если: – недвижимость получена в собственность до 1 января 2016 года по любому основанию (купля-продажа, наследство, дарение, приватизация, строительство).

В этой ситуации продажная стоимость недвижимости никакого значения не имеет. При расчете налога в любом случае используют продажную цену; – продажная стоимость квартиры, комнаты, дома, дачи, земельного участка и т. д., отраженная в договоре, чем кадастровая стоимость умноженная на 0,7.

Дата приобретения недвижимости не важна;

– у проданного объекта недвижимости кадастровой стоимости (то есть местными властями она НЕ определена).

Расчет налога по кадастровой стоимости

Расчет дохода и, соответственно, налога от продажи ведут по кадастровой стоимости, умноженной на понижающий коэффициент 0,7, если:
– недвижимость приобретена после 1 января 2016 года и ее продажная цена, указанная в договоре купли-продажи ниже, чем кадастровая стоимость, умноженная на 0,7;
– у проданного объекта недвижимости есть кадастровая стоимость (то есть она определена местными властями).

Кадастровую стоимость берут по состоянию на 1 января того года, в котором продана недвижимость.

Пример
Продается жилая квартира. Она получена в собственность в 2017 году. Ее кадастровая стоимость определена и составляет 4 500 000 руб. Кадастровая стоимость умноженная на понижающий коэффициент составляет 3 150 000 руб. (4 500 000 руб. х 0,7).

Ситуация 1
Стоимость квартиры, отраженная в договоре купли-продажи, составляет 4 900 000 руб. В данном случае договорная стоимость выше кадастровой уменьшенной на коэффициент (3 150 000 руб.). Поэтому доходом считают договорную стоимость – 4 900 000 руб. Исходя из этой суммы и нужно рассчитывать налог.

Ситуация 2
Стоимость квартиры, отраженная в договоре купли-продажи, составляет 999 000 руб. Здесь договорная стоимость ниже кадастровой уменьшенной на коэффициент (3 150 000 руб.). Поэтому доходом считают уменьшенную кадастровую стоимость – 3 150 000 руб. Исходя из нее и будет рассчитан налог.

Подробнее, о том как считать налог с продажи квартиры и уменьшить его на вычеты смотрите по ссылкам:

Портал “Ваши налоги”
2020

Источник: https://vashnal.ru/clarification/nalog-na-dohody-fizicheskih-lic/nalog-po-kadastrovoy-stoimosti-novyy-poryadok-rascheta

Можно ли продавать недвижимость ниже кадастровой стоимости?

Можно ли продать ферму по заниженной цене, если кадастровая стоимость не соответствует реальной?

22/01/2018

    Кадастровая стоимость квартиры существует для того, чтобы можно было с легкостью определить уровень налога на имеющуюся в вашей собственности недвижимость. Но если вы намерены продать жилье, может возникнуть вопрос о правомерности продажи недвижимости дешевле, чем указано в кадастровом паспорте.

Как смотрит закон на продажу жилья ниже кадастровой стоимости

    Продать жилье по цене, которая будет ниже указанной в кадастровом паспорте, вполне возможно.

Причем, если раньше, до внесения изменений в законодательство, участники сделки вполне могли пойти на умышленное указание заниженной суммы сделки в документах купли-продажи, то сейчас это просто бессмысленно.

В 2016 году кадастровая оценка недвижимости является ключевой при установке НДФЛ и налога на недвижимость.

    Для налогового инспектора не составит никакого труда попасть в базу данных и посмотреть стоимость недвижимости в ГКН, после чего сверить данные с теми, что указаны в документах.

Какой закон регламентирует кадастровую стоимость?

    Федеральный закон №382 от 29 ноября 2014 года, а именно его статья 2 пункта 11 позволяет определить минимальную законную стоимость недвижимости. Также можно посмотреть информацию в Налоговом Кодексе Российской Федерации, в статье 217, пункт 1.

    В соответствии с этими документами к кадастровой стоимости можно будет применить коэффициент, который равен 0,7. Именно этот результат позволит верно рассчитать сумму сделки, то есть, снижать цену более, чем на 30% от кадастровой стоимости точно не рекомендуется.

Причины снижения стоимости жилья при продаже

    Но главным ориентиром при покупке или продаже квартиры или другого объекта должна быть среднерыночная стоимость, а она будет изменяться в зависимости от множества факторов, например, экономической ситуации в стране в целом.

    Среди первопричин снижения стоимости квартиры при продаже называются следующие:

  • неудачная планировка, давний ремонт, неисправные коммуникации и другие бытовые нюансы;
  • снижение покупательской способности у российских граждан с момента принятия ФЗ №382, а это повлекло резкое снижение цен на рынке.

    Стоит понимать, что рынком формируются наиболее актуальные цены. Средняя стоимость недвижимости выводится на основании множества факторов, поэтому именно среднюю цену на рынке и можно считать наиболее актуальной при продаже или покупке квартиры.

Итоги сделки по продаже недвижимости ниже кадастровой стоимости

    По сути, продажа квартиры ниже кадастровой стоимости является невыгодными как продавцу, так и покупателю.

Неприятные последствия

    Даже если вы занизили сумму договора, выгоды получить не удастся, ведь вне зависимости от стоимости квартиры, указанной в документах, налоги будут вычитать именно с кадастровой стоимости жилья, умноженной на коэффициент 0,7.

    Приведем пример, который позволит наглядно изучить весь процесс.

    Представим, что кадастровая стоимость квартиры равна 3 миллионам рублей, но покупатель и продавец решили совершить сделку по цене в 1, 7 миллиона.

Но сумма, от которой будет взиматься налог, составляет 2,1 миллиона (3*0,7 коэффициент). По закону, удержать налог с первого миллиона нельзя, зато от оставшейся суммы — вполне.

То есть, от 1,1 миллиона для продавца будут вычитать 13% НДФЛ, невзирая на то, сколько он выручил за продажу квартиры по факту.

    Получается, что в результате сделки продавец теряет свой потенциальный доход. Именно поэтому продажа недвижимости по цене ниже 70% от кадастровой стоимости является заведомо убыточной.

    Если вы поняли, что продажа квартиры по стоимости, указанной в кадастровом паспорте невозможна, то есть, она расходится с тем, что указано в Государственном кадастре недвижимости, необходимо обратиться в суд с иском о снижении кадастровой стоимости жилья. Вы платите за свою недвижимость налог, а это «живые» деньги.

    Пункт 6 статьи 217.1 Налогового Кодекса РФ свидетельствует о том, что каждый субъект страны может варьировать коэффициент к кадастровой стоимости, указанной в ГКН. Именно поэтому необходимо для начала узнать, какие правила действуют в регионе нахождения объекта недвижимости.

Обратитесь в Управление Росреестра или Кадастровую палату для того, чтобы узнать актуальный понижающий коэффициент.

И только после выяснения всех действующих бюрократических вопросов, вы можете смело выставлять цену на свою квартиру и ждать подходящего покупателя, которого устроит сумма сделки.

    Если вы вступили в спор с Кадастровой палатой по поводу изменения кадастровой стоимости, проследите за тем, чтобы после урегулирования вопроса были изменены все документы, где указываются спорные цифры. Если вы понимаете, что самостоятельно этот вопрос не решить, обратитесь к специалисту по земельному праву.

Источник: https://akcent.pro/content/mozhno-li-prodavat-nedvizhimost-nizhe-kadastrovoi-stoimosti

СтражЗакона
Добавить комментарий