Была фиктивная продажа квартиры,как аннулировать её

Недействительная сделка купли-продажи: как не лишиться купленной квартиры

Была фиктивная продажа квартиры,как аннулировать её

01.09.2014 | 10:00 64639

Ситуации, когда заключенная сделка купли-продажи признается судом недействительной, случаются на рынке недвижимости не так уж редко. Кто может оспорить сделку, на что следует обратить внимание при подписании договора и как снизить риски – разбирались журналисты БН.

Есть целый ряд причин, по которым ранее заключенная сделка и зарегистрированное право собственности могут быть признаны недействительными.

Но прежде чем мы поговорим о них, нужно разграничить понятия ничтожных и оспоримых сделок. Первые являются недействительными априори.

То есть если, к примеру, будет установлено, что гражданин продал квартиру по поддельной доверенности, суд однозначно признает такую сделку неправомочной.

С оспоримыми сделками сложнее: тут заранее неизвестно, в чью пользу будет вынесено решение. Судья будет учитывать целый комплекс факторов, доводы сторон и пр.

Покупка комнаты: изучаем подводные камниКомнаты в питерских коммуналках пользовались стабильным спросом во все времена и считались разменной монетой рынка недвижимости.

Но ликвидность этого специфического >>
Еще одно существенное отличие: спор о ничтожности сделки купли-продажи может возбудить, например, прокуратура. Что касается оспоримых сделок, то тут, по закону, инициатива должна исходить непосредственно от сторон заключенной сделки.

Ничтожные варианты

Ничтожные сделки не обязательно связаны с откровенным мошенничеством. К ним относятся, например, притворные сделки. Когда, скажем, стороны заключают договор дарения (безвозмездный по определению), а по факту имеет место передача денег за жилье. На подобные ухищрения люди идут по разным причинам.

Если продавцом и покупателем являются близкие родственники (допустим братья), у них может быть соблазн формально оформить дарственную, а денежные средства передать «просто так».

Ведь в случае заключения договора купли-продажи бывший собственник обязан уплатить налог в размере 13% (при условии, что квартира пробыла в собственности менее трех лет и ее цена выше 1 млн руб.).

Кроме того, сделка купли-продажи между родственниками не позволит покупателю получить имущественный налоговый вычет.

Наконец, многим важен и такой нюанс: если человек, состоящий в браке, получил право собственности на квартиру через куплю-продажу, это жилье считается совместно нажитым имуществом. Иными словами, при разводе второй супруг заберет себе половину. А вот подаренная квартира не делится между мужем и женой.

«Тем не менее стороны, решившиеся на притворную сделку, должны понимать: если данный факт вскроется, она будет признана недействительной», – предупреждает директор отделения АН «Итака» Надежда Тодыкова. По ее словам, то же самое касается случаев, когда купля-продажа жилья прикрывается договором ренты (пожизненного содержания). Или возьмем другой пример.

Семья приобретает квартиру с использованием средств материнского капитала. В этом случае – по закону – жилье должно быть оформлено в общую собственность родителей и их детей. Но если при покупке задействована еще и ипотека, бывает, что некоторые банки запрещают выделять доли младшему поколению.

Тогда взрослые берут на себя обязательства сделать это после погашения кредита, а потом в суете будней забывают…

Таким образом, если в дальнейшем эту квартиру решат продать, то такая сделка может быть легко отменена по суду.

Подать иск о возврате собственности вправе подросшие дети, обделенные недвижимостью (срок исковой давности для несовершеннолетних начинается с момента исполнения им 18 лет). Судебное разбирательство может быть инициировано также органами опеки и попечительства.

Экспертиза покажет

Как отмечает директор департамента новостроек NAI Becar Полина Яковлева, сделка признается недействительной (ничтожной) и в случае, если продавец на момент заключения договора являлся недееспособным.

То есть либо был слишком молод (до 18 лет участвовать в сделках можно только с письменного согласия родителей), либо страдал психическим расстройством. Впрочем, в первом случае сделка, скорее всего, до финала и не дойдет, так как без нужных подписей Росреестр в регистрации откажет.

А вот с заболеваниями психического характера все довольно сложно.

Бывает, что в момент совершения сделки отклонения человека никак не проявляются, но впоследствии судебно-психиатрическая экспертиза (по заявлению членов семьи продавца, органов опеки и попечительства, психиатрического учреждения) признает его недееспособным. Это может быть сделано даже задним числом.

И тогда совершенная сделка признается ничтожной.

Миной замедленного действия может служить покупка квартиры у юридического лица по заниженной, нерыночной стоимости (с целью ухода от налогообложения). Дело в том, что если в течение года после заключения договора фирма окажется банкротом, то, по закону «О банкротстве», конкурсный управляющий имеет полное право обратиться в суд с иском о признании сделки недействительной.

Классическим примером оспоримой сделки может служить продажа квартиры без получения нотариально удостоверенного согласия второго супруга, если жилье приобреталось на общие средства, нажитые в браке. Это является основанием для обращения обманутой половинки в суд с иском о признании сделки недействительной.

На шаг назад

«Если суд признает недействительность заключенной сделки, покупатель должен будет вернуть продавцу приобретенную квартиру, а продавец, в свою очередь, обязан возвратить денежные средства покупателю», – отмечает Полина Яковлева. Конечно, вполне возможно, что никаких денег у того, кто продавал квартиру, уже давно нет.

Тогда суд может либо наложить арест на его имущество для продажи и выплаты второй стороне денежной компенсации, либо обязать продавца ежемесячно перечислять покупателю часть своей зарплаты (тогда возврат денег растягивается на десятилетия).

В ряде случаев, когда, например, было совершено мошенничество, покупатель жилплощади может и вовсе остаться без денег.

Но преступления на рынке недвижимости – отдельная тема, не будем сейчас ее касаться.

Даже предварительная экспертиза документов не гарантирует, что в будущем сделку не признают недействительной. Поэтому эксперты советуют страховать риск утраты права собственности

Отменить можно и безвозмездную сделку. Так, при дарении жилплощади, как известно, даритель должен получить согласие второго супруга. А тот, допустим, признан умершим или без вести пропавшим.

И вот, когда договор уже заключен и право собственности зарегистрировано на нового владельца, вдруг неожиданно объявляется отсутствовавшая половинка. В этом случае сделка может быть оспорена и отменена по решению суда.

Тогда подаренная квартира просто возвращается к прежнему хозяину. Никаких выплат в данном случае не производится.

Кто защитит

Как не оказаться участником недействительной сделки? По словам юриста группы компаний «Экотон» Виталия Столярова, прежде всего не стоит соглашаться на сомнительные сделки, например, «покупку» через дарение, указание в договоре заниженной цены объекта и пр.

Кроме того, при любых сделках необходимо проводить предварительную экспертизу документов (сделать это может агентство недвижимости либо опытный юрист).

Впрочем, даже эти меры не могут гарантировать покупателю стопроцентной безопасности, в чем мы смогли убедиться выше. Поэтому специалисты советуют страховать свои риски.

В частности, риск утраты права собственности на приобретенную квартиру. Об условиях этого и других видов страхования недвижимости мы расскажем в ближайших публикациях на портале БН.

Алексей Резенков    Алексей Александронок   

Источник: https://www.bn.ru/gazeta/articles/189676/

Оспаривание дарственной: можно ли ее отменить и как это сделать?

Была фиктивная продажа квартиры,как аннулировать её

Договор дарения – это передача права собственности от дарителя к одариваемому человеку на безвозмездной основе – бесплатно.

Передача права собственности возможна в настоящем моменте – сразу, либо в будущем с условиями наступления подарка.

В любом случае даритель обязуется передать имущество одариваемому бесплатно в дар, ничего не ожидая взамен. В некоторых случаях можно оспорить дарственную.

Договор дарения (дарственная на квартиру, дом) оформляются у нотариуса, это регулируется Гражданским кодексом Украины (ч.2 ст.719).

Основания для признания дарственной на квартиру недействительной:

  • посягательство на жизнь дарителя и его ближайших родственников;
  • халатное обращение с подаренной недвижимостью;
  • в подписанном договоре было указано особое условие об отмене дарственной в случае, если жизненный путь дарителя будет продолжительней одаряемого;
  • после заключения соответствующего договора дарения семейный статус дарителя изменился так сильно, что существенно сказалось на уровне его жизни.

Могут быть и другие причины, когда дарственная на квартиру признается недействительной.

Существенным для дарения является отсутствие встречных обязательств (например, передать взамен имущество или что-то исполнить). Если одаряемый принимает обязанность по встречному исполнению, в том числе уходу за дарителем или приобретению в его пользу какого-либо имущества, такое соглашение уже не будет являться договором дарения.

Таким образом, в сделке участвуют:

  1. Даритель — лицо, у которого возникает обязанность передать имущество без права какого-либо взаимного требования.
  2. Одаряемый — сторона сделки, в собственность которой передается имущество или имущественные права.

Дарственную оформляют у нотариуса. Договор дарения можно заключить по месту прописки дарителя или одариваемого, либо по месту нахождения квартиры, дома, участка. Это значит, что в городе, в котором вы хотите оформить дарственную должен находиться либо объект дарения, либо быть прописан один из участников сделки.

Договор, основанный на свободной воле дееспособных сторон и оформленный надлежащим образом, не подлежит аннулированию. Таким образом, именно стороне, желающей оспорить договор дарения, необходимо доказывать наличие оснований для признания такого договора недействительным.

В таком случае, основанием для прекращения договора дарения является приговор суда либо же постановление о закрытии уголовного дела по нереабилитирующим причинам.

Важно! После получения такого документа, даритель или его наследники подают заявление об отмене договора дарения в суд. Судебная практика такова, что подобные заявления рассматриваются довольно быстро и с однозначно позитивным для заявителя результатом.

Существуют и другие основания, позволяющие как аннулировать дарственную, вернув квартиру или другой объект недвижимости в собственность дарителя. К таким основаниям можно отнести:

  1. Признание дарителя недееспособным или ограниченно дееспособным
    Наличие у дарителя серьезных физических или психических проблем со здоровьем ставит под сомнение возможность заключения им договора дарения. Также, такой договор считается ничтожным, если был заключен без согласия опекуна или попечителя дарителя. Существуют возможности оспаривания подобного договора и в том случае, если опекун или представитель дарителя по доверенности однозначно действовал против интересов дарителя, заключив невыгодный для него договор.
  2. Несоблюдение формы договора
    К таким случаям относятся как элементарные подделки, так и отсутствие государственной регистрации подобных договоров. Нотариальное удостоверение подобных договоров не является обязательным требованием, однако судебная практика в 2020 году неформально рассматривает отсутствие такого удостоверения, как дополнительное сомнение в подлинности такого договора. Тем не менее, нет единого мнения насчет того, может ли даритель отменить дарственную только лишь на основании несоблюдения формы договора. В большинстве случаев, такие договора, если они соответствуют сути правоотношений, будут признаваться судами действительными.
  3. Заключение договора дарения под влиянием заблуждения, насилия или обмана
    Мошенники часто пользуются доверчивостью дарителя, предлагая подписать ему договор, не читая его. Такой договор признается судом недействительным, как такой, который не отображает реальную волю стороны к передаче имущественных прав на дом или на квартиру.
  4. Заключение мнимого договора
    Очень часто, под видом договора дарения заключаются договора купли-продажи или мены недвижимого имущества. В таком случае, существует возможность признать такой договор мнимым или притворным. Таким образом, дарителю или его наследникам удастся вернуть квартиру, однако придется отдать одаряемому лицу ту сумму средств, которая была им выплачена по реально существующему, но не оформленному договору купли-продажи.

Оспорить соглашение и признать сделку ничтожной можно в течение 3 лет с момента регистрации дарственной в реестре и перехода права собственности.

Но из этого правила есть исключения:

  • если даритель желает отозвать дарственную, а одаряемый всячески препятствует этому, срок исковой давности увеличивается до 5 лет;
  • если иск подает не родственник дарителя, а третье лицо, он может оспорить дарственную в течение 1 года с момента, когда узнал про нее;
  • если родственник дарителя не знал о договоре дарения, он может подать иск в течение 3 лет с момента, когда ему стало известно о сделке.

Если регистрация договора дарения прошла больше 10 лет назад, шансов на его оспаривание нет.

Есть вопрос к юристу?

Задать вопрос Задать вопрос юристу Ответ в течение ~15 минут

Оспаривается или нет дарственная, решает суд. Чтобы отменить сделку, у вас должны быть веские основания — любое из перечисленных ниже. Помимо оснований, нужны доказательства того, что сделка незаконна, а даритель либо родственник имеет все основания отменить ее.

В договоре перечислены дополнительные условия

Согласно законодательству, в дарственной не может быть дополнительных условий сделки, которые обязывают одаряемого отдать что-то взамен имущества.

Важно! Дарение всегда происходит безвозмездно — это главное отличие договора от обмена, пожизненного содержания и других документов.

Сделку отменят, если вы докажете, что договор дарения был заключен с целью подменить другой договор.

Например, если:

  • даритель указал, что имущество перейдет в собственность одаряемого после смерти первого — в этом случае дарственная подменяет завещание;
  • в договоре указано, что даритель имеет пожизненное право проживания в недвижимости или одаряемый обязан пожизненно обеспечивать его — в этом случае дарственная подменяет договор ренты;
  • в соглашении указано, что одаряемый обязан оплатить дарителю стоимость имущества, другую сумму или передать в собственность другое имущество — в этом случае дарственная подменяет договор купли-продажи либо обмена.

Имущество подарено тем, кому дарить нельзя

Законодательство предусматривает запрещение дарения определенным лицам либо от определенных категорий граждан. Если договор составлен с нарушением этого закона, его легко можно признать ничтожным. Согласно законодательству, недвижимое имущество нельзя дарить:

  • от имени недееспособных граждан и несовершеннолетних детей возрастом до 18 лет их представителями — к примеру, родителями или опекунами;
  • работникам медицинских организаций, социальных учреждений, образовательных и других учреждений — люди, которые находятся на лечении, обучении и содержании, а также их супруги и родственники не могут подарить недвижимость сотрудникам таких организаций;
  • лицам, занимающим государственные, муниципальные должности;
  • коммерческим организациям, если дарителем выступает другая коммерческая структура.

Даритель не имел право распоряжаться имуществом

Такая ситуация может произойти в трех случаях.

  1. Право дарителя на объект было спорным. Например, даритель не вступил в право собственности после подписания договора-продажи, а сразу оформил дарственную на объект. Или на момент подписания дарственной был действителен судебный акт о признании недействительным основания возникновения права собственности — например, о признании недействительным завещания или договора купли-продажи.
  2. Даритель не получил согласие супруга. В случае, если собственник дарит имущество, приобретенное в браке, он должен получить согласие супруга на сделку. Если согласия нет — это основание для оспаривания договора дарения.
  3. Один из собственников не был согласен со сделкой. Если одаряемый изначально знал о нарушении закона — например, о том, что супруг дарителя не дал разрешение на сделку — можно признать ее ничтожной и вернуть право собственности на имущество.

Если дарение было мнимым или притворным, например, в целях ухода от уплаты налогов или прикрытия другой сделки.

  1. Мнимая сделка – сделка, которой фактически не было. Допустим, в отношении мнимого дарителя имеется решения суда о взыскании денежных средств, у него есть имущество, предположим, квартира, на которую могут обратить взыскание. Он заключает с другом (братом, сватом) договор дарения, но фактически продолжает пользоваться жильем сам. Такой договор заключен с целью уклонения от выплаты задолженности и является фиктивным.
  2. Притворная сделка – сделка, которая прикрывает собой иную сделку, с другой юридической сутью. К примеру, если до составления дарственной на жилое помещение его стороны договаривались о каких-то выплатах дарителю (оплата коммунальных услуг, оказание материальной помощи, передача денежных средств), то под формой дарения фактически скрыта продажа или рента.

Отменить договор дарения владелец недвижимости может в таких случаях:

  1. Если человек, которому квартира планировалась передаться в дар, покушается на жизнь дарителя. Или же одаряемый причинил вред, нанес телесные повреждения дарителю. В том случае если человек намеренно лишил жизни дарителя квартиры, то родственники погибшего человека имеют все основания подать в суд на убийцу и требовать отменить договор дарения.
  2. Если одариваемый неуважительно начал относиться к подаренной дарителем квартире, например, начал устраивать там погромы, совершать поджег и т. д. В таком случае даритель имеет полное право отменить дарственную и вернуть квартиру назад.
  3. Если человек, которому даритель планировал подарить квартиру, скончался раньше самого дарителя и если в самом договоре был вписан пункт о том, что при смерти одариваемого договор будет считать недействительным.

Для того, чтобы оспорить дарственную в суде, иск следует подавать в районный суд по месту нахождения подаренной квартиры. Кроме искового заявления истец должен предоставить доказательства того, почему он считает, что договор дарения нужно аннулировать.

Помимо искового заявления и его копии истец должен предоставить в суд такие документы:

  • гражданский паспорт;
  • оригинал или дубликат договора дарения, в отношении которого ведется спор;
  • документы на квартиру; квитанцию об уплате госпошлины;
  • документы и другую доказательную базу, фиксирующую тот факт, что договор дарения необходимо оспорить (справки, показания свидетелей, аудио–, фото–, видео доказательства и т. п.);
  • другие документы, которые может запросить суд (например, свидетельство о расторжении брака).

Если суд все же признает договор дарения квартиры недействительным, то в отношении обеих сторон конфликта (истца и ответчика) будут применены правовые последствия:

  • суд обяжет одаряемого вернуть квартиру дарителю;
  • суд обяжет дарителя возместить убытки одаряемому за порчу квартиры (если этот факт будет зафиксирован).

Источник: https://uristy.ua/articles/realty/osparivanie-darstvennoj-mozhno-li-ee-otmenit-i-kak-eto-sdelat/

Мнимая сделка и расторжение договора купли-продажи:
практические и теоретические вопросы на примере одного спора

А.В. Розенцвайг, С.В. Скрябин

1. Предварительные замечания

Взяться за перо нас побудило несколько обстоятельств.

Во-первых, интересное дело, в котором мы представляли одну из сторон спора. Этот случай мог стать классическим примером применения правил статьи 160 Гражданского кодекса Республики Казахстан (далее — «ГК, «кодекс») о мнимой сделке. Мог стать, но не стал, по причинам, от нас не зависящим.

Во-вторых, вопрос о недействительности сделок стал проблемой просто сверхактуальной. В мае 2016 года состоялись ежегодные цивилистические чтения по теме «Недействительные сделки в гражданском праве».

Был подготовлен проект закона, который предполагал дополнить ГК, гражданское законодательство некоторыми новеллами, большая часть которых связана с введением ничтожных и оспоримых сделок, изменениям редакции правил кодекса о мнимых и притворных сделках[1].

Кроме того, Верховным судом Республики Казахстан (далее по тексту — «ВС») 7 июля 2016 года № 6 было принято Нормативное постановление «О некоторых вопросах недействительности сделок и применении судами последствий их недействительности»[2], которое, в том числе, касается вопросов, затрагиваемых в настоящей статье.

Одним словом, проблема о недействительных сделках имеет высокую теоретическую и практическую востребованность, а признание сделок недействительными — один из наиболее распространенных на практике способов защиты гражданских прав.

По нашему мнению, подобная распространенность зачастую не совсем оправдана. Однако состояние нашего законодательства и правоприменительной практики нередко обусловливают использование именно этого способа защиты гражданских прав. Выбор здесь предопределен прагматическими интересами участников оборота: проще, дешевле, понятнее и привычнее.

В-третьих, описываемый ниже гражданско-правовой спор исчерпал возможности обжалования в Казахстане. По нему приняты все предусмотренные законом судебные акты, которые можно, и, как мы полагаем, нужно, обсудить, вынеся в публичное пространство.

Речь идет, мягко говоря, о ряде юридических ошибок (упущений) суда первой инстанции, которые остались незамеченными судами апелляционной и кассационной инстанций. Причем это касается как применения норм материального, так и процессуального права.

И, наконец, последнее. Наш доверитель высказал нам упрёк в выборе неверного способа защиты его интересов, что, по его мнению, повлекло отказ в удовлетворении заявленных требований и дополнительные издержки.

Однако знакомство со всеми перипетиями дела и последующий анализ состоявшихся судебных актов, вынесенных уже без нашего участия, позволяют утверждать о правильности выбора способа, процессуальной модели защиты, собранных и представленных суду доказательств, которые подтвердили наши аргументы.

Поэтому настоящая статья — повод для того, чтобы ещё раз самим оценить возникшую ситуацию, выслушать мнение юридической общественности, привлечь внимание к состоянию казахстанской юридической теории и судебной практики на примере конкретного дела.

Но обо всем по порядку.

2. Обстоятельства спора

И. являлась собственницей жилого дома и земельного участка, расположенных в г.

Алматы (далее по тексту — «Недвижимость»), что подтверждалось справкой о зарегистрированных правах (обременениях) на Недвижимость, выданной уполномоченным органом. Помимо И.

, в доме были зарегистрированы её супруг — К. и их совместные дети, один из которых был несовершеннолетним, а другой находился на обучении за рубежом.

В ноябре 2014 года И. заключила с покупателем А. договор купли-продажи Недвижимости (далее по тексту — «Договор»). Цена сделки составила 905 000 000 (девятьсот пять миллионов) тенге. Договор зарегистрирован уполномоченным органом 6 ноября 2014 года; собственником Недвижимости стал А.

Описанную выше общую ситуацию необходимо дополнить некоторыми деталями, которые раскрывают суть сложившихся правоотношений между сторонами.

Прежде всего, укажем на наличие определенных личных отношений между семьей И. и А. Последний неоднократно бывал в доме, имел совместные дела с супругом И. и даже приятельствовал с ним.

Не менее важным представляется и тот факт, что Договор был нотариально удостоверен. Это была стандартная форма договора, которая предлагается к подписанию практически любым казахстанским нотариусом, без каких-либо юридических излишеств[3].

Далее, несмотря на заключение Договора, И. и её семья продолжала проживать в доме, пользоваться Недвижимостью, нести соответствующие обязанности (в частности, по оплате коммунальных платежей), а регистрация членов семьи И. по месту нахождения Недвижимости не была прекращена.

Важно и то, что цена Договора продавцу выплачена не была. Во всяком случае, никаких допустимых доказательств исполнения соответствующей обязанности по Договору А. не представил.

Кроме того, пояснения И. содержали сведения о том, что заключение Договора состоялось под психологическим давлением (принуждением) со стороны её супруга. Последнее обстоятельство им не отрицалось. Более того, при рассмотрении дела в суде оно нашло своё подтверждение.

И, наконец, последнее. Между покупателем А. и супругом И. сложились заёмные отношения. Согласно пояснениям К., всего им было получено от А. два транша на общую сумму 656 900 (шестьсот пятьдесят шесть тысяч девятьсот) долларов США.

По утверждениям И. и К., Договор и был заключен лишь для того, чтобы А. получил в банке деньги, предоставив в качестве обеспечения Недвижимость, и передал их в последующем К. для осуществления последним неких бизнес-проектов. После возврата денег А. обязался Недвижимость вернуть[4].

3. Юридический анализ фактической ситуации, проведенный до предъявления иска

Анализ представленных И. документов, пояснения, данные ею и супругом истицы К., позволил сделать следующие общие выводы.

Во-первых, представленные документы (Договор, справки уполномоченного органа и другие) дают основания для однозначного утверждения о том, что И. являлась полноправной собственницей Недвижимости; какие-либо обременения на момент заключения Договора отсутствовали, правообладателем являлась И., которой Недвижимость принадлежала на праве индивидуальной собственности.

Во-вторых, положения Договора однозначно указывают на использование стандартной формы сделки, удостоверяемой нотариально. Каких-либо особых условий названный Договор не содержит, поэтому к спорным правоотношениям сторон должны применяться общие положения ГК.

В-третьих, документы о совершении заёмных операций между супругом И. и А., между последним и банком нам вначале представлены не были. По указанной причине анализ соответствующих отношений был произведён исключительно на основании пояснений супруга И. Цели, на которые были потрачены заёмные денежные средства, так и остались неизвестными[5].

В-четвертых, изученные материалы дают определённые основания усмотреть в действиях А. наличие уголовно наказуемого деяния.

Между тем попытка инициировать такой вариант развития событий не предпринималась, поскольку имелся риск существенного усложнения и затягивания по времени решения вопроса о принадлежности Недвижимости и её возврате.

На рассмотрение И. были представлены следующие возможные варианты решения возникших проблем.

Вариант 1. Расторжение Договора по причине неисполнения А. обязательств по оплате (пункт 2 статьи 401, пункт 1 статьи 406, статьи 437-439, пункт 2 статьи 444 ГК).

В данном случае можно исходить только из условий Договора и доказать факт его неисполнения Покупателем.

Реализацию этого варианта мы сочли нецелесообразной по следующим причинам.

1) Заявление подобного требования будет свидетельствовать о признании действительности Договора, что впоследствии сделало бы затруднительным возможное уголовное преследование А., т.к. будет свидетельствовать о признании И. правомерности приобретения Недвижимости.

2) Наличие определенных рисков. Например, если А. сможет выплатить сумму, указанную в Договоре, он, в свою очередь, будет вправе требовать передачи ему Недвижимости.

3) Существенное увеличение судебных издержек и, прежде всего, значительный размер государственной пошлины. Согласно подпункту 1) пункта 1 статьи 535 Кодекса Республики Казахстан от 10 декабря 2008 года № 99-IV «О налогах и других обязательных платежах в бюджет (Налоговый кодекс)» (далее — «НК»), он определен в размере 1 (одного) процента от суммы иска[6].

Вариант 2. Использование конструкции притворной сделки.

Пунктом 2 статьи 160 ГК предусмотрено: «Если сделка совершена с целью прикрыть другую сделку (притворная), то применяются правила, относящиеся к той сделке, которую стороны действительно имели в виду».

Как отмечается в комментарии ГК, в притворной сделке воля сторон направлена на установление гражданских прав и обязанностей. Но не тех, которые составляют внешнюю сторону для окружающих, а иных, какие стороны имели в виду. Поскольку при притворности различают две сделки, каждая из них нуждается в самостоятельной оценке.

Прикрывающая сделка всегда является недействительной. Законность прикрываемой сделки определяется фактическими признаками[7].

По очень точному научному определению, притворная сделка является футляром, который в результате будет отброшен, а к отношениям сторон должны применяться нормы, относящиеся к прикрытой сделке[8].

Применение правила пункта 2 статьи 160 ГК в отечественной судебной практике базируется на установлении наличия либо отсутствия (доказанности или недоказанности) целого ряда важных фактических обстоятельств, которые свидетельствовали бы о притворности сделок.

В одном из споров Верховный суд Республики Казахстан, рассматривая вопросы притворности договоров займа, купли-продажи квартиры и ее залога, постановил, что в число подлежащих исследованию и оценке обстоятельств по подобным делам относятся: последующее проживание в доме ответчицы; отсутствие в материалах дела каких-либо сведений об оплате стоимости приобретенной квартиры; невыяснение судом обстоятельств заключения данного договора, передачи денег от покупателя продавцу; иные обстоятельства покупки квартиры. Особо было отмечено, что лицо даже не осмотрело приобретенную квартиру. Этот факт был признан грубой неосмотрительностью для человека, приобретающего дорогостоящую недвижимость[9].

В другом случае суд надзорной инстанции отменил все решения по делу, приняв новое решение об удовлетворении иска Б., Г. о признании договора купли-продажи квартиры, заключенного между Б. и К., притворным.

ВС согласился с выводами судов апелляционной и кассационной инстанций о том, что имеются основания для признания недействительным договора купли-продажи квартиры в силу его притворности с применением статьи 160 ГК, поскольку в суде ни Б., ни К. не оспаривали, что между ними заключен сначала договор займа, а затем, в обеспечение его исполнения — договор залога квартиры, принадлежавшей Б. и Г.[10].

В Обзоре судебной практики по делам о признании недействительным договора купли-продажи квартиры за 2002 год ВС сформулирована следующая правовая позиция: «Совершение под видом договора купли-продажи жилого помещения договора займа является основанием для признания сделки недействительной».

Данная позиция обоснована тем, что, поскольку, согласно пункту 2 статьи 160 ГК, при совершении притворной сделки к правоотношениям применяются правила той сделки, которую стороны действительно имели в виду, поэтому коллегия областного суда, отменяя решение суда 1-й инстанции, которым притворный договор купли-продажи квартиры между М. и Б. признан недействительным, указала, что имеющийся договор займа прикрывает договор купли-продажи. При этом заключение договора займа соответствует нормам статьи 725 ГК и потому нет оснований для признания его недействительным[11].

В представленных для анализа пояснениях И. и её супруга усматриваются определенные основания для применения к спору правил ГК о притворности сделок. Супругу И. понадобились деньги, А.

предложил вариант: переоформление Недвижимости на его имя без оплаты, с последующим представлением её в качестве обеспечения для получения займа в банке. В отсутствие доказательств преступных намерений А.

фактически сложившаяся ситуация соответствует конструкции притворной сделки, поскольку очевидно, что стороны вместо купли-продажи имели в виду сделку вещного поручительства, совершаемую при ипотеке.

К вещному поручительству при ипотеке недвижимости прибегают тогда, когда должник не имеет прав на недвижимость, выступающую её предметом. В этом случае вещный поручитель становится участником залоговых отношений (см. пункты 1 статей 6 и 7 Закона Республики Казахстан от 23 декабря 1995 года № 2723 «Об ипотеке недвижимого имущества»).

По нашему мнению, данный вариант наиболее соответствовал фактической ситуации, описанной выше. В рассматриваемом случае И. являлась единоличной собственницей Недвижимости (что, однако, не исключает возможность признания права общей собственности на нее).

Супруг И. не имел прав на Недвижимость и, следовательно, не мог выступать ни вещным поручителем, ни самостоятельно получить ипотечный заём в банке.

В случае квалификации Договора в качестве сделки вещного поручительства применение механизма притворной сделки сделало бы возможным обращение взыскания на Недвижимость. В этом случае банк как кредитор А.

мог потребовать выплату его долгов (статья 22 Закона об ипотеке, пункт 7 статьи 319 ГК). Возможно, что при реализации этого варианта удалось бы ограничить сумму взысканий размером заёмных средств, полученных от А. супругом И.

, но риск утраты Недвижимости всё же был весьма значительным.

Вариант 3. Признание Договора недействительным как совершенного под влиянием насилия и/или угрозы.

Согласно пункту 9 статьи 159 ГК сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Источник: https://www.zakon.kz/4845183-mnimaja-sdelka-i-rastorzhenie-dogovora.html

Варианты аннулирования договора купли-продажи автомобиля между физ лицами

Была фиктивная продажа квартиры,как аннулировать её

Привет всем любителям и пользователям авто!

Сегодня я ознакомлю вас с таким щепетильным вопросом, как аннулирование договора купли продажи автомобиля покупателем или продавцом.

В повседневной практике продаж автомашин с пробегом, с какой бы осторожностью ни проводилась сделка, все равно часты случаи обнаружения всяческих крупных «сюрпризов» уже после её заключения.

Зачастую, столкнувшись с серьезными неприятностями после сделки, ее участник желает расторгнуть договор, но не знает возможно ли это, с какой стороны подступиться к делу и с чего начинать.

Иногда незнание своих юридических прав, приводит к импульсивным и глупым поступкам, наподобие физического рукоприкладства, что может запросто вылиться в уголовное производство и еще большие потери – финансовые и не только. Ведь такой исход вам точно не нужен.

Поэтому я написал для вас обзор на тему аннуляции и оспаривания договоров купли-продажи (ДКП), чтобы, если вдруг возникнет надобность, вам было что прочитать по этому поводу.

Аннулирование покупателем

Для начала давайте разберемся в главных ключевых моментах. Сперва я перечислю основные причины, по которым чаще всего происходит расторжение ДКП:

  • Покупка машины с серьезными или неустранимыми повреждениями, имеющей выявленные покупателем скрытые дефекты;
  • Покупка машины с характеристиками существенно отличными от заявленных;
  • Покупка машины являющейся залоговым имуществом.

Теперь о важном юридическом нюансе. При расторжении ДКП используется следующий основной правовой рычаг:

«Гражданский кодекс РФ» – применяется в случае, если обе стороны являются физическими лицами (продавец и покупатель).

Чаще всего инициатором расторжения такого ДКП бывает покупатель и чаще всего, так или иначе, обманутый продавцом.

К сожалению, и к удивлению многих новичков в тяжбах такого рода, прославленным в судах законом «О защите прав потребителей», при заключенном между физлицами ДКП, воспользоваться не удастся. Этот закон предусматривает «разбор полетов» только если одна из сторон является юридическим лицом.

Но не беда. В качестве основной законодательной базы тут вполне успешно выступает статья 450 и некоторые другие статьи «Гражданского кодекса».

Согласно пункту 2.1 этой статьи ДКП можно расторгнуть, имея на это существенное основание. Вот на сей момент обратите особенное внимание. В пояснении к этому пункту дается определение, что именно подразумевается под «существенным основанием».

Внимание! Существенным основанием для расторжения ДКП служат обстоятельства, при которых покупатель, по факту, оказывается лишен значительной части того, за что он заплатил деньги согласно договору.

То есть это означает, что вы не вправе требовать полного расторжения ДКП, если обнаруженные после сделки «косяки» не имеют особой значимости ни по отдельности, ни в совокупности.

Установить существенность недостатка вправе только суд на основании собственных убеждений, положений закона и выводов экспертов исключительно по техническим вопросам.

К существенным недостаткам относятся:

  • Снижение ресурса (срока службы) изделия, заложенного изготовителем, утрата товарной стоимости изделия.
  • Неустранимый дефект базовой детали изделия или дефект базовой детали изделия, возникший вновь после его устранения в соответствии с рекомендованной ремонтной технологией.
  • Дефект или совокупность дефектов, стоимость устранения которых с утратой товарной стоимости изделия составляет не менее 10% стоимости нового изделия.
  • Если выявлен дефект несущей конструкции (кузова, рамы).
  • Выявлены дефекты хотя бы трех основных агрегатов (двигателя, КПП, раздаточной коробки, заднего моста в сборе, переднего моста в сборе и т.п.), удовлетворяющие хотя бы одному из условий, указанных в предыдущем списке.

В этом случае вы вправе просить лишь соответствующей компенсации, что, правда, будет весьма затруднительно осуществить в принудительном порядке. Мое мнение таково, что если вы просмотрели какие-либо мелочи и продавец не согласен вернуть за них соответствующую сумму, то дешевле будет потратиться самому, нежели устраивать из-за этого малоперспективное судебное разбирательство.

Итак, основополагающие моменты мы уяснили, теперь перейдем непосредственно к способам расторжения ДКП между физлицами.

Аннулирование по соглашению сторон

Это самый оптимальный и малозатратный вариант как по деньгам, так и по времени и нервотрепке. Тут следует учесть, что существует две категории расторжения по соглашению сторон:

  • Техническая;
  • Классическая.

Техническое расторжение договора

Применяется в различных случаях каких-либо нестыковок в процессе заключения сделки, делающих ее нежелательной для обеих или одной стороны. Ну, например, вы вдруг решили купить другую машину у этого же продавца, или на авто кто-то оставил залог и явился чуть позже установленного срока и т. п. частности.

В этом случае, расторгнуть ДКП согласны обе стороны, никаких конфликтов не возникает и дело приобретает чисто технический оборот. А делается это так:

  • Если ДКП просто составлены и подписаны в частном порядке, без привлечения каких-либо регистраций и заверений, то они так же просто уничтожаются физически, на чем сделка считается расторгнутой;
  • Если же была сделана запись в ПТС (паспорт транспортного средства), то эта запись зачеркивается и зачеркнутое поле визируется надписью типа: «Договор расторгнут», рядом с которой ставятся подписи сдельщиков (подписи заверять не нужно);
  • Если ДКП заключался с привлечением нотариуса, ТС (транспортное средство) успели перерегистрировать и т. п., то аннуляция происходит с обратной перерегистрацией и нотариальным заверением аннулирования сделки.

Классическое расторжение договора

В этом случае покупатель убеждает продавца расторгнуть ДКП по согласию сторон, по прошествии какого-либо времени после сделки.

Такое расторжение лучше проводить письменно (в свободной форме) даже если согласие полное и бесконфликтное. На деле это, конечно же, бывает редко. Чаще всего со стороны продавца возникает минимум недовольство, а максимум открытое противодействие. Действительно, ведь деньги продавец мог уже потратить, да и просто отдавать лежащее уже в кармане для многих очень тяжело психологически

В случае явного нежелания партнера по сделке ее расторгнуть, вам следует поступить так, как описано ниже.

После не возымевших действие устных предложений и требований (при свидетелях, могущих подтвердить это в суде) аннулирования ДКП, вы должны составить письменную Претензию (в свободной форме), в которой ясно и четко будет указано следующее:

  • Подробный перечень дефектов и несоответствий, выявленных вами в ходе эксплуатации;
  • Настоятельное предложение о добровольной аннуляции ДКП с возвратом денежных средств;
  • Предупреждение о судебном иске продавцу в случае его отказа от добровольного сотрудничества.

Данный документ вы скрепляете своей подписью (с датой) и отправляете на почтовый адрес продавца. С этой Претензии снимается копия и остается у вас. Не теряйте квитанцию об отправке!

Внимание! Отправку такой Претензии осуществляйте только заказным письмом с уведомлением отправителя о вручении.

После отправки на ожидание ответа отводится время в один месяц. По его прошествии вы уже в полном праве подавать иск в суд.

Аннулирование в судебном порядке

Мой вам совет: подобные судебные иски лучше всего подавать при помощи профильного юриста, что повышает шансы на успех.

Сам иск обычно подается по адресу регистрации ответчика, но это не особо принципиально. К судебному разбирательству нужно подготовить все касающиеся сделки документы, даже второстепенного значения.

Место рассмотрения дела о расторжении договора зависит от того, на какую сумму была заключена сделка. Так, гражданские дела по имущественным спорам при цене иска до 50 тыс. руб. рассматриваются мировым судьей, более 50 тыс. руб. — в районном (ст. 23, 24 ГПК).

Порядок действий истца я представлю вам в нижеследующей последовательности.

Составить иск

Сперва вы (желательно с юристом) составляете сам иск. В нём вы указываете:

  • Ясно и четко все обстоятельства дела;
  • Период эксплуатации вами ТС купленного у ответчика;
  • Подробный перечень всех выявленных существенных дефектов и несоответствий – именно существенных, т. к. «плач Ярославны» по поводу плохо действующего стеклоподъемника рассмотрен не будет;
  • Прописать нанесенный вам ответчиком, по вашему мнению, ущерб в обоснованном денежном эквиваленте;
  • Просить об аннуляции договора купли-продажи, взыскании с ответчика уплаченных ему денег, а также сумм компенсации ущерба (если таковой был нанесен) и судебных издержек. При этом вы должны ссылаться на «Гражданский кодекс» (ст. 450, 469, 470).

Бланк искового заявления можно скачать.

Если иск подан в рамках ФЗ «О защите прав потребителей», то согласно ст. 15 ФЗ вы вправе требовать компенсации морального вреда, размер которой определяется судом и не зависит от размера имущественного вреда.

Судебная практика по данному вопросу разная. Был случай, когда истец просил взыскать компенсацию морального вреда в размере 100 000 руб., а суд взыскал — 5 000 руб, истец просил взыскать 10 000 руб, суд столько и взыскал.

Затем, перед подачей иска, вы должны выслать его копию продавцу (заказное письмо, уведомление, квитанцию сохраняете);

Подать в суд

Перечень документов для подачи следующий:

  • Исковое заявление с чеком оплаты судебных сборов;
  • ДКП с нотариальной заверенностью;
  • Акт приема-передачи ТС, если он составлялся;
  • Ксерокопию отосланной ранее продавцу Претензии с квитанцией об отправке;
  • Квитанцию об отправке продавцу копии судебного иска.

Не забудьте оплатить гос пошлину в сумме 300 руб. при подаче иска о расторжении договора купли-продажи ТС в суд. Если вы предъявляете требования о возврате суммы авто по сделке и компенсации вреда, то сумма гос пошлины будет выше, так как в этом случае она зависит от цены иска.

Внимание! После начала судебных заседаний крайне желательно подать ходатайство на спецэкспертизу ТС, для проверки и визирования всех указанных в иске дефектов и несоответствий.

Если в деле присутствует заключение этой экспертизы, то суд, обычно, выносит решение основываясь именно на нем. Оплата за спецэкспертизу ТС взимается только по вынесении судебного решения вместе с судебными издержками с проигравшей стороны.

Аннулирование продавцом

Конечно, продавцы намного реже выказывают стремление вернуть проданное авто, но такие ситуации иногда бывают. Например, в случаях, когда продажа осуществлялась с частной рассрочкой платежа, а покупатель отказался выплачивать всю сумму по той или иной причине (не обязательно злонамеренной).

Продавцу, как и покупателю, сперва нужно обязательно обратиться к партнеру по сделке с предложением решить вопрос по обоюдному согласованию. Если уговоры действия не возымели, то также отправляется Претензия, по описанной уже схеме, с требованием возврата авто.

По прошествии месячного срока ожидания, при условии молчания адресата, можно подавать исковое заявление и требовать возврата машины через суд. Весь процесс аналогичен уже описанному, за исключением проведения спецэкспертизы транспортного средства, которая не требуется.

Однако, она может понадобиться, если авто, по решению суда, будет возвращено владельцу в ненадлежащем виде и это спровоцирует второй иск о возмещении ущерба (нанесенного автомобилю).

Советы

  • Всегда сохраняйте все документы, касающиеся дорогостоящего имущества, даже если они второстепенного значения.
  • Тщательное обследование автомобиля перед его покупкой резко снижает риск последующих неприятностей, хлопот и судебных тяжб.
  • Продавцу лучше всего соглашаться на частную рассрочку платежа только в исключительных случаях, с людьми которым можно доверять.

Заключение

Из данной статьи ясно видно, что к серьезным вещам и сделкам нужно относиться серьезно. Безалаберность в вопросах оформления и сохранения документации на авто может стать причиной последующей головной боли и проигрышей в суде, с материальными и моральными издержками.

А в каких случая вам приходилось расторгать договор? И не сложно было это сделать? Может у вас целая детективная история? — если так, то отлично! Ну в том плане, что всем интересно будет)) Расскажите об этом в комментах к статье. А также, я, по традиции, из того, что вы напишите, выберу интересное и/или полезное и добавлю в статью с указанием вашего авторства!

В завершение посмотрите этот феерический видеоролик, после которого так и хочется встать на лыжи, покататься на скейте, велосипеде… Да хотя бы побегать по стадиону. Это же классно! 

На этом я прощаюсь с вами, уважаемые посетители моего блога. Не забывайте дарить ценную информацию вашим друзьям через социальные кнопки. Подписывайтесь для удобства на обновления блога.

Будьте бдительны на дорогах и активны по жизни. Всего вам наилучшего.

Этой статьей стоит поделиться с друзьями. Жми!

Источник: https://kulikavto.ru/kuplya-prodazha/annulirovaniya-dogovora-avtomobilya.html

СтражЗакона
Добавить комментарий