Что делать, если собственники второй половины дома завысили цену для ее продажи мне?

«Как я покупал квартиру. Мануал для нечайников и параноиков»

Что делать, если собственники второй половины дома завысили цену для ее продажи мне?

Некоторое время назад потребовалось купить квартиру и пришлось получить некоторый опыт, которым хочется поделиться с такими же, как и я, неискушенными в вопросах приобретения недвижимости.

Объявления искал в интернете на нескольких сайтах одновременно, выбор квартир приятно радовал (я был наивен и не знал, что половина – дубли).

Естественно, 99% объявлений оказывались от риелторов. Причем все риелторские агенства, как правило, тырят друг у друга инфу и пасутся на 1-2 основных сайтах недвижимости. Особо продвинутые даже заводят “свою” базу.

Если кто то один или даже собственник выложил объявление, то остальные просто внаглую публикуют дубль (иногда даже с существенными отличиями от оригинала +/- этаж, площадь).

Первый опыт. Мутные риелторы и неадекватные собственники.

Решив довериться опыту риелтора, я не стал глубоко вникать в суть вопроса и договорился с одной мадамой посмотреть перспективную квартиру. Меня встретила шустрая девушка лет 25, которая доверительно мне сказала, что собственники пожилые и шуганые люди, поэтому настоятельно предложила цену квартиры с ними не обсуждать и вообще не спрашивать про стоимость (!), а предоставить это ей.

Мои первые ошибки:

– я пошел смотреть квартиру, не узнав предварительно по телефону основные вопросы (о них в конце)

– я смешно согласился не спрашивать цену у собственников, первый признак, что риелтор не чист на руку. Сейчас бы я рассмеялся ей в лицо на такое. Обсуждать цену с собственником это наше право и никакая “прокладка” между нами не должна этому мешать.

Собственники оказались действительно пожилыми, лет 65-70, которые переехали из какой то деревни в город, но деревню из себя так и не смогли вытравить и посему решили туда вернуться.

Ремонт обычный под ключ, запах неприятный, на вопрос “а где тут слив от стиралки” дедок хозяин гордо продемонстрировал сливной шланг из ванны в туалет, который он разворачивает по коридору каждый раз, когда им нужно стираться.

Внимание.

– если собственники пожилые 65-70 лет, то нужно требовать актуальную справку из психдиспансера о том, что они вменяемые. Иначе есть риск, что после покупки окажется, что они давно на учете и как раз в момент продажи их рассудок помутился и суд признает такую сделку ничтожной, а вы огребете кучу проблем.

В принципе, квартира мне понравилась, цена была более менее, но на выходе из подъезда с риелторшой выяснились интересные вещи.

Так как дом новый ( менее 3-х лет ), то при продаже собственники обязаны уплатить налог на прибыль если сумма сделки более 1 млн. То есть квартиру покупаешь за 3 млн, а в договоре пишешь 1 млн.

Риелорша начала уверять, что это нормально, все так делают, составляется договор о ремонте помещения и т.д. бла бла бла, короче все схвачено, все так делают.

Опасность тут в том, что в случае расторжения сделки, а вкупе с пожилыми и не совсем адекватными (это я заметил во второе посещение) собственниками, выплачивать они вам будут ту сумму, что указана в договоре.

Дальше риелтора повезла меня в другую, в хлам убитую квартиру с такой же ценой так сказать для контраста. Контраст ей создать удалось, я повелся и решил дожимать первый вариант. В виду мутности цены и необычных условий с занижением решено было сходить к ним в гости уже без риелторши.

Со второй попытки удалость застать их дома, в процессе общения я уточнил цену, которая оказалась меньше на 150 тыс, чем озвучивала риелторша и – вуаля – собственники не знали ни о каком занижении! Я сказал им о том, что риелтора завысила их цену и еще добавила от себя занижение цены договора, оставил им свой телефон и взял их, договорившись быть на связи.

И через 5 минут после выхода получаю звонок от риелторши, который позвонили эти умники и сказали о моем приходе.

Курица начала мне выговаривать, что так делать нехорошо и тд, в ответ я просто сказал, что не имею дел с мошенниками вроде нее и положил трубку.

Готов был купить эту квартиру по заявленной цене без всяких занижений, но хитросделанная риелторша и маразматики-стукачи сделали все, чтобы я опомнился. Зачем она врала про занижение и в чем ее выгода здесь – до сих пор не пойму.

Из этой истории вынес мораль: если риелторша мутит воду и попалась на вранье – сразу лесом.

Умей разговорить собственника.

Через некоторое время договорился посмотреть квартиру за неплохую цену в том же районе. Предварительно узнал по телефону все ли с квартирой в порядке в плане собственников. Меня уверили, что все ок (ха-ха-ха). Смотрел без риелторши – уже показатель, что что то не то.

Придя по адресу, я увидел межкомнатную дверь, установленную в качестве входной. За дверью женщину лет 40 с 4-мя детьми, которой нужно срочно продать квартиру, чтобы купить себе подешевле, так как эта обходится слишком дорого.

В процессе непринужденной беседы выяснилось, что один из собственников находится в местах не столько отдаленных, но имеется от него доверенность.

Про доверенность я скажу отдельно, но если вы не хотите, чтобы к вам вселили зека или чтобы он к вам ломился после освобождения, с такими вариантами лучше не связываться.

Женщину жалко, она сказала, что уже год не может продать квартиру. Риелторша даже не тратила время на эту квартиру, тупо ждала когда какой нибудь лох клюнет и отстегнет ей за услуги.

Мораль: если даже риелторша не идет с вами – соваться нет смысла.

Почти купил, но сомнения победили.

В том же доме смотрел такую же квартиру, риелторша оказалась более менее приличной теткой, но страдала словесной диареей. Собственники были внешне благополучной семьей, основательный мужик, жена и 2 несовершеннолетних детей. Мужик по общению понравился. Сказали, что присмотрели уже более просторную квартиру себе и теперь продают свою.

Риелторша без перерыва нахваливала квартиру, общалась непринужденно с хозяевами, вместо того, чтобы отвечать когда ее спрашивают и не путаться под ногами.

В итоге квартира понравилась, но был подводный камень.

Когда вы продаете квартиру, собственники в которой несовершеннолетние дети, вам требуется одобрение опеки. Причем одобрение будет под гарантию приобретаемого жилья, то есть просто так продать квартиру детишек вам никто не даст. И новое жилье должно быть либо аналогичной площади, либо большей, чем текущее.

А теперь важный момент для покупателя. Если сделка продавцов по какой то причине сорвется, то и ваша будет признана недействительной! И вас выкинут как котят из вроде бы честно купленой квартиры.

Здорово да? Мне тоже понравилось. Естественно, риелторы вам этого не скажут за редким исключением (я нашел это исключение, который мне посоветовал просто не связываться с такими квартирами).

Уберечься от этого никак нельзя.

Хотя может как то можно, но вряд ли вам кто то пойдет навстречу или прогнется под вас.

Мораль сей истории: собственники несовершеннолетние ? – до свидания.

Идеальный вариант, но не без ложки го…эээ риелтора.

Квартиру я нашел, хозяевами была молодая семья (лет 25), собственником квартиры был только муж. Жена и ребенок даже не прописаны. Они тоже нашли уже себе квартиру больше и искали покупателя.

Цена была 300 тыс больше, чем в предыдущих, а площадь меньше, но жена сказала “покупай, пока не увели” и я решил брать. Надо сказать, что там тоже была риелторша, вела она себя чуть поскромнее, чем предыдущие и тем усыпила мою бдительность.

Продавец скинул цену ровно на стоимость услуг риелтора.

Далее мы с ним спокойно подписали предварительный договор в котором зафиксировали сам факт намерения о покупке квартиры, причем детали мы не писали, надеясь на риелтора (ах какие мы наивные), я заплатил комиссию риелтору и мы разошлись готовить документы и ждать определенных движений от риелтора.

И тут мы поняли насколько же “полезные” люди эти риелторы. Этой личности, берущей 2% со сделки с покупателя, ровным счетом было насрать на наш комфорт, на наши тревоги и заботы.

Она предоставила мужику список справок, которые он сам должен был собирать, сказала число, когда ее верные миньоны займут нам очередь в Регистрационную палату, куда попасть “нереально сложно”, по ее же словам и на этом забила на все.

А мы остались со своими сомнениями, так как никто до этого не покупал и не продавал квартир. Как подстраховаться ? А вдруг он не отдаст денег ? А вдруг квартиру не оформят, а деньги отдашь? Короче, пришлось лопатить кучу информации в интернете и ходить к другим риелторам, которые бесплатно (!) ответили не некоторые вопросы.

В итоге идеальная сделка выглядит так:

– собственник среднего возраста, семейный, имеющий права на машину (гарантия, что не псих и не нарк, не оспорят на этом основании сделку в суде)

– нет несовершеннолетних собственников

– нет отбывающих наказание собственников

– никаких доверенностей, только очное подписание. Кинуть по доверенности – это плевое дело.

Собственник может отменить доверенность в любом месте страны за 5 минут до подписания договора вами, он может быть мертв к моменту подписания и вы об этом не узнаете, а потом придут наследники и судом аннулируют доверенность, он может быть психом и т.д. Во всех этих случаях сделка признается ничтожной по суду. Исковая давность 3 года. Доверенность? – Досвидос.

Сама схема проведения сделки:

– вы заранее кладете на свой счет сумму

– приходите вместе с продавцом и в его присутствии получаете эти деньги в кассе. Это избавит вас от необходимости пересчитывать каждую пачку.

– поднимаетесь в отдел ячеек и заключаете типовой договор банковской ячейки. Сотрудники банка отлично знают каким он должен быть.

– закладываете деньги в ячейку и ключ берете себе или отдаете продавцу. лучше себе конечно.

– едете в Регистрационную палату и заключаете договор купли-продажи. Набор справок можно загуглить либо попросить в той же рег-палате. Разговоры о том, что туда нереально попасть справедливы лишь для утренних часов, когда там реально очередь хвостом на улицу. В середине дня или ближе к концу, там НИКОГО не было.

– ждете две или три недели и едете с продавцом в Рег-палату, получаете документы, свидетельство собственника и тут же отдаете ключ продавцу

– едете в банк, продавец получает свои деньги из ячейки и пишет вам расписку, что деньги получил, расчет произведенг. Рыба расписки гуглится.

Спорные места в этой схеме.

– банк не несет ответственности за содержимое ячейки. Теоретически деньги оттуда могут испариться. Но, на мой взгляд, вероятность тут крайне мала. Выбирайте центральный офис, этим вы ее еще больше понизите, если же вы оба параноики, то оформите аккедитив. Он будет стоить в районе 10 тысяч, вместо 1 тыс. за ячейку, но дает гарантию 146%.

– у кого находится ключ до сделки. Особой разницы тут нет, доступ к ячейке можно получить и без ключа при наличии документов, которые прописаны в договоре аренды ячейки, а за ключ придется заплатить штраф как за утерю. Это если вдруг вам покупатель не отдаст ключ.

Есть еще вариант сделки с обременением: на квартиру накладывается обременение продавцом до момента расчета. Это дополнительная подстраховка для продавца от вышеописанных неожиданностей. Также такие сделки оформляются за 5 дней вместо 18.

И вот тут возникает оооочень спорный момент для покупателя. Продавец может не снять обременением после продажи. В таком случае доказать факт получения денег вам будет нечем 🙂 Доказательством является его расписка или приход денег на банковский счет и устанавливается судом. И вы получите купленную вами квартиру с обременением в пользу продавца.

Конечно, случаи бывают разные и нужно внимательно смотреть с кем ты имеешь дело. Кому то можно поверить, а вообще стоит максимально подстраховаться обоим. Поэтому либо сделка без обременений по вышеприведенной схеме, либо аккредитив.

Можно конечно просто заключить предварительный договор купли продажи, договор купли продажи, перекинуть деньги на счет продавца и даже если он откажется продавать вам, то по суду вы заставите его продать вам квартиру и докажите факт получения им денег (только счет проверьте куда кидаете, а то окажется однофамильцем). Но учтите, что пока договор не зарегистрирован в Регпалате, он не дает вам прав на квартиру.

Еще очень важный момент.

Досконально прописывайте в договорах все этапы сделки. Когда, сколько денег, через ячейку или аккредитив, счет продавца, куда будут переводиться деньги.

Внимательно проверяйте паспортные данные ВЕЗДЕ. В моем случае, в банке при заключении договора доблестные работники перепутали продавца с покупателем. И я мог получить и квартиру и деньги (естественно, я бы так не сделал).

Ну и конец истории.

Участие риелторши в нашем деле сводилось к тому, что она привела меня, потом распечатала один договор, другой и заняла очередь в Рег палату. Все.

При этом она меня еще и прогибала отдать часть денег продавцу перед оформлением сделки в Рег палате, чего делать не рекомендуется. То есть я ей заплатил 2%, а она в первую очередь учитывала интересы продавца. Хорошо, что он оказался порядочным человеком.

Вывод: с паразитами – риелторами я больше дел иметь не буду.

Они не несут никакой ответственности и их прямая выгода в том, чтобы вы как можно быстрее купили квартиру, без разницы насколько она подозрительная, они будут впаривать вам дичь, что все в порядке.

Более того, я уверен, что абсолютное большинство их не знает и половины вещей, что я описал выше. Да им это и не надо, вся их работа это разместить объяву, свести и забрать свое бабло.

Справедливости ради скажу, что есть и добросовестные честные риелторы, чтобы их распознать – спросить о рисках покупки квартиры по доверенности и с несовершеннолетними. Тот, кто вам не скажет хоть про из вышеприведенных рисков – либо лжец, либо непрофессионал.

Надеюсь, моя портянка будет кому то полезна и отнимет часть прибыли у 2%-х паразитов. И помните, что деньги вы отдаете в один момент, а в случае ошибки получать их будете с продавца очень долго и малыми порциями, поэтому если есть хоть малейшие сомнения в сделке – не идите на нее. Всегда найдется лучший вариант.

Источник: https://pikabu.ru/story/kak_ya_pokupal_kvartiru_manual_dlya_nechaynikov_i_paranoikov_4344439

Оценка доли в квартире, факторы влияющие на стоимость доли

Что делать, если собственники второй половины дома завысили цену для ее продажи мне?

/ Квартира / Оценка доли в квартире

Оценка доли в жилой недвижимости является довольно сложной процедурой даже для профессиональных участников рынка жилья, не говоря уже о людях, никогда не сталкивавшихся с оценкой квартир.

Для определения стоимости целой квартиры можно просто сравнить параметры продаваемой недвижимости со сходными параметрами жилья, выставленного на продажу в конкретном российском регионе. Разница в цене может немного варьироваться от района местонахождения квартиры, качества ремонта и других деталей, однако в целом определить примерную стоимость жилья несложно.

Иначе обстоит ситуация с долями в квартире. Сложность оценки доли в недвижимом имуществе связана, прежде всего, с тем, что доли, обозначенные на бумаге, не так легко выделить в одной общей квартире в реальности. Даже сами владельцы жилья, находящегося в долевой собственности, не всегда могут определить, где начинается и заканчивается территория каждого из них.

Кроме того, цена определенной доли сильно зависит от различных деталей (количества содольщиков, количества комнат в квартире, наличия или отсутствия прописанных в квартире жильцов и многих других факторов).

Узнайте, какой размер налога на наследство квартиры нужно заплатить и какие категории наследников им облагаются.

https://www.youtube.com/watch?v=Zw8JvuM4A8I

Где взять выписку из домовой книги, узнаете из этой статьи.

Факторы, влияющие на оценку доли в квартире

Многие владельцы долевой собственности полагают, что можно оценить стоимость принадлежащей им доли в квартире путем простого арифметического соотношения площади доли к общей стоимости всего жилого помещения. Однако в результате такой оценки очень часто происходит завышение (гораздо реже занижение) цены долевой собственности.

Чтобы самостоятельно определить стоимость доли в квартире нужно учитывать множество факторов, влияющих на конечную цену. Назовем некоторые из них.

  1. Наличие или отсутствие у владельцев долевой собственности определенного порядка пользования общим жильем. Как показывает практика, практически в 98% случаев определить порядок пользования общей квартирой при долевой собственности по объективным причинам практически невозможно. Однако если порядок все-таки определен, это является положительным фактором, влияющим на увеличение стоимости доли в квартире.

Для подтверждения того факта, что порядок пользования квартирой содольщиками определен, могут служить только два документа. В большинстве случаев подтверждающим документом является решение суда, определяющее порядок пользования совладельцами жилым помещением.

Стоит отметить, что юридической силой обладает также письменное соглашение о порядке использования общей квартиры, заключенное между владельцами долевой собственности и в обязательном порядке заверенное у нотариуса.

Без удостоверения нотариуса подобные соглашения правовой силы не имеют.

  1. Наличие или отсутствие свободного доступа в квартиру. Здесь речь идет об адекватности содольщиков и их реакции на продажу доли в общей квартире.

Если содольщики согласны на вселение нового жильца (или не согласны, но не собираются препятствовать его вселению), цена доли, как правило, увеличивается.

Если же кто-либо из других владельцев долей настроен негативно, и покупателю придется вселяться в приобретенное жилье через суд, цена доли в квартире сильно понижается. Продать такую долю будет достаточно сложно, так как покупатели редко покупают долевую собственность без предварительного просмотра и общения с другими содольщиками.

  1. Большая общая площадь квартиры, находящейся в долевой собственности, является положительным ценообразующим фактором, увеличивающим начальную стоимость доли в квартире.

Поскольку значительная площадь квартиры предполагает наличие возможности разъезда жильцов в будущем, данное обстоятельство может увеличить стартовую цену доли на треть. Практически каждый покупатель части долевой собственности в будущем надеется на размен общей квартиры и приобретение отельного жилья.

Логично предположить, что размен трехкомнатной квартиры (например, на две однокомнатных) более вероятен, нежели размен однокомнатной квартиры.

  1. Цена доли значительно увеличивается (иногда даже на 50%) при наличии в общей квартире нескольких отдельных комнат, соответствующих числу всех собственников долей. Если покупатель приобретает долю ½ в двухкомнатной квартире или 1/3 – в трехкомнатной, то он может рассчитывать на отдельное проживание в изолированной комнате. Если же продавец желает продать 1/5 часть в однокомнатной квартире, вероятность найти покупателя сильно снижается, не говоря уже о цене такой доли.
  1. Для оценки доли в квартире большое значение имеет общее количество содольщиков. Чем больше владельцев долей в общей квартире, тем ниже цена отдельной доли. Идеальный вариант – когда в продаваемой квартире имеется помимо самого продавца только один содольщик. Данное обстоятельство может повысить стартовую цену доли в квартире примерно на 20%.
  1. Большое значение для оценки доли в жилой недвижимости имеет и общее количество жильцов. Если продается доля в свободной квартире, то есть в жилом помещении, где никто не проживает и не прописан, стоимость доли может увеличиться в 2 раза.

Это связано с тем, что любой покупатель заинтересован в приобретении доли в квартире, если при покупке он хотя бы какое-то время сможет пользоваться всей квартирой целиком.

Большое количество жильцов в общей квартире однозначно снижает цену доли. Даже если в продаваемой квартире имеется только один содольщик, но вместе с ним прописано еще 3-5 человек, спрос на долю в такой жилой недвижимости резко снижается.

  1. Наличие или отсутствие несовершеннолетних собственников долей. Очевидно, что при наличии несовершеннолетних дольщиков процесс возможного размена квартиры в дальнейшем сильно затрудняется, так как в обязательном порядке потребуется разрешение органов опеки и попечительства на переселение детей в другую квартиру. Это обстоятельство снижает стоимость доли квартиры примерно на 40-50%.
  1. Продажа доли в дорогой квартире также сильно снижает ее возможную стоимость. Это объясняется тем, что потенциальный покупатель скорее купит отдельную недорогую квартиру, нежели долю в элитной недвижимости.
  1. Продажа доли без просмотра квартиры является фактором, отрицательно влияющим на стоимость этой доли жилья. Найдется не так много покупателей, для которых не имеют значение состояние квартиры, ремонт и личности других жильцов.
  1. Зачастую на цену доли влияет ее большой размер. Многие владельцы большей части квартиры (например, 2/3 или 5/6) пытаются завысить цену и продать свою долю чуть ли не по цене целой квартиры. Тем не менее, покупатели осознают, что при покупке такой доли в квартире будет содольщик, имеющий такие же права на пользование общей квартирой. Поэтому обычно владельцам больших долей приходится снижать на них цену.

Кроме названных факторов, могут быть и другие обстоятельства, влияющие на ценообразование при продаже доли в общей квартире. Поэтому покупателю лучше одновременно попытаться оценить продаваемую долю самостоятельно и проконсультироваться у профессиональных риэлторов, хорошо ориентирующихся на рынке недвижимости.

Источник: https://infonedvizhimost.com/kvartira/otsenka-doli-v-kvartire/faktory-vliyayushhie-na-stoimost-doli.html

Инсайдер-перекуп: «У трех из пяти авто, которые продаются в Татарстане, скручен пробег»

Что делать, если собственники второй половины дома завысили цену для ее продажи мне?

За сколько хакеры удаляют угнанную тачку из базы МВД, надо ли бояться битых машин и верить ли крупным салонам?

«В этом году ситуация ухудшилась, люди продают машины за 1,5 миллиона, а новые ищут за 500–700 тысяч — кому-то не хватает денег на ремонт, а кто-то потерял работу и собрался таксовать», — подводит на условиях анонимности итоги 2019-го владелец автосалона подержанных авто. Сколько стоит вычистить из базы данных машину с кредитом, как клиенты пытаются продать авто дороже, чем купили, а банки вымогают деньги у небольших салонов — в материале «БИЗНЕС Online».

  • Нашему герою около 45 лет, он совладелец популярного автосалона по продаже подержанных авто в Казани. В бизнесе — более 15 лет. Около 10 лет назад работал в дилерском центре, где отвечал за развитие. В послужном списке есть руководящая должность в одной из самых крупных автокомпаний республики.

Нашему герою около 45 лет, он совладелец популярного автосалона по продаже подержанных авто в Казани. В бизнесе — более 15 лет

  • Перечислю главные причины. У нас нет богатых владельцев. Нет бюрократической надстройки в виде огромного штата бухгалтерии, техотдела, аналитики, финотдела, клининга, юридического отдела и т. д.
  • Нет объектов недвижимости в собственности. Каков сейчас налог на недвижимость? Почти у всех компаний сегодня объекты сданы в эксплуатацию, и они вынуждены платить этот налог. Кто его платит? Тоже клиенты. Добавьте требования дистрибьюторов и затраты на рекламу.
  • В крупных компаниях руководители никогда не выйдут к клиенту побеседовать или продать авто. А мы выходим и сами принимаем решение, снизить цену или нет. 
  • Поэтому в 80% случаев у нас машина дешевле, чем у лидеров рынка — ТТС или «КАН-Авто».

«Чаще всего к нам приходят продавать автомобили по цене от 300 тыс. до 700 тыс. рублей, иногда до 1 млн рублей. В среднем машины, которые мы продаем, стоят около 800 тыс. рублей»

  • Чаще всего к нам приходят продавать автомобили по цене от 300 тыс. до 700 тыс. рублей, иногда до 1 млн рублей. В среднем машины, которые мы продаем, стоят около 800 тыс. рублей. Есть у нас авто и за несколько сотен тысяч, и за несколько миллионов рублей. 
  • В последний год ситуация ухудшилась — видимо, сказывается экономическое положение. Люди продают авто и покупают новое дешевле и проще. Например, человек продает машину за 1,5 млн, а новую ищет за 500–700 тысяч. Кому-то нужны деньги, потому что прогорел с работой, кому-то не хватает денег на ремонт в квартире. Кто-то теряет работу, покупает авто попроще и начинает таксовать.
  • Крупные автосалоны подкупают клиентов юридической и технической чистотой машины. На самом деле, не имеет значения, покупаете ли вы авто у хозяина на улице, у перекупа, в автосалоне или у официального дилера. Практически все везде одинаково. Даже у официальных дилеров могут встречаться двухлетние авто с неработающей коробкой или двигателем. Как такое может быть? Просто покупатель идет в крупную компанию и, не глядя, подписывает договор. А в договоре такие случаи мелким шрифтом прописаны и фирма ответственности не несет. 
  • У нас подобных ситуаций почти нет, потому что наш клиент — умно-жадный. Он хочет сэкономить и разумно вчитывается в условия продажи.
  • Есть два варианта: комиссия — передача дилеру автомобиля с целью продажи — и выкуп.
  • Если ставят у нас на комиссию, мы смотрим его техническое состояние и даем рекомендации, что стоит сделать по кузову, что — по ходовой. Если видим, что человек не хочет вкладываться, предлагаем интересную цену за ремонт. Моем и качественно фотографируем авто, выкладываем объявление на всех площадках — на своем сайте, в «Инстаграме», на «Авито», «Дроме», «Юле», «Авто.ру» и т. д. 
  • Второй вариант — выкуп. Он происходит, когда клиенту срочно нужны деньги. Но, даже выкупая срочно, в 80% случаев мы даем цену больше, чем в крупных компаниях. 
  • Если человек решил продать машину сам, он должен выложить объявление на «Авито» за 850 рублей и ждать звонка. Заехать на авторынок тоже стоит денег — 200–300 рублей. 
  • Зачем нужны перекупы? Представьте, вы решили самостоятельно продать автомобиль. Находитесь на работе, и вдруг раздается звонок — потенциальный покупатель хочет посмотреть вашу машину. А вы не можете уйти — клиенты ждут, начальник требует отчет или еще что-то. Все, шанс потерян, а будет ли другой? 
  • Другой вариант. Для покупки вам нужен кредит, потому что не хватает денег. С нашей помощью получить его проще, потому что процент одобрений у банка через нас выше, чем у физиков. 

«На осмотре обязательно выяснится ряд проблем или неполадок, из-за чего машина еще больше потеряет в цене»

  • Каждый собственник пытается завысить цену своего авто, и это понятно — таков рынок. Часто к нам приходят и говорят, что в другом месте им дают больше. Но рынок очень узкий, и не составляет труда за 10 минут узнать, сколько действительно предложили за эту машину. Человек хочет 770 тыс., а официалы, предположим, предварительно предложили 720 тыс. рублей. Это значит, что машину еще не осмотрели. Как говорится, «стрижка» только началась. На осмотре обязательно выяснится ряд проблем или неполадок, из-за чего машина еще больше потеряет в цене.
  • Был случай. Пригнали совсем свежий Mitsubishi Outlander — человек поставил его на комиссию. Допустим, у официального дилера новое авто стоит 1,5 млн рублей. Клиент приобрел его в кредит. Как думаете, сколько он хочет за свое авто спустя три месяца после покупки? Оказалось, 1 570 000 рублей. Видимо, затраты по кредиту тоже включил в ценник.
  • Иногда после того как автомобиль в течение двух месяцев не продается, человек созревает до адекватной цены. Но чаще всего нет необходимости ломать предложение. Самая выгодная продажа получается, когда авто сдают на комиссию. Мы продаем машины за 15 тыс. рублей. Почти у всех сегодня так. Из этой суммы отдаешь за размещение объявления на «Авито», за аренду помещения, охрану. В итоге нам остается не так уж много.
  • Если автомобиль продан в кредит, мы получаем комиссию от банка — от 1% до 3,5% от суммы кредита. Можно заработать на страховке машины, а если клиент берет КАСКО или страхование жизни — сделка становится еще интереснее. Если собираем всю цепочку, кумулятивная маржа получается выше.

«Всем покупателям скажу одно — не бойтесь битых машин. Главное — чтобы крыша была цела»

  • Отдельная тема для разговора — ФЗ №115 «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма». Исполнение этого закона ужасное. Но у монстров рынка таких проблем нет — им помогает административный ресурс.
  • У нас была ситуация. Открываем счет в банке N, начинаем работать, переводить деньги. Приезжает сотрудник службы безопасности банка, убеждается, что у нас действительно автосалон. Плюс ко всему наши юрлица аккредитованы в нескольких десятках банков и страховых компаниях. У нас есть онлайн-касса, сотрудники трудоустроены и получают зарплату выше установленного минимума, как этого требует налоговая. Проходит сделка. У человека A авто, которым он владеет два года, он вписан в ПТС. Он ставит автомобиль ко мне на комиссию. Появляется клиент В, которому очень понравилась эта Audi, и его все устраивает, но не хватает денег. Мы подаем заявку на кредит в федеральный банк, ее одобряют. Банк тоже проверяет машину. Машина человека А стоит 1 млн, и клиент В вносит 300 тыс. рублей на автокассу. Мы пробиваем эту сумму по онлайн-кассе, выдаем чек. Далее эти 300 тыс. отвозим в свой банк, инкассируем. Банк, одобривший заявку, переводит на мой счет недостающие для покупки кредитные 700 тысяч. Наша комиссия 15%, и 985 тыс. рублей мы должны отправить человеку А за продажу авто. Делаю назначение платежа — столько денег, за такую-то покупку, завожу платеж, а мне говорят, что на основании ФЗ №115 мои счета заблокированы. При этом на данном счете у меня лежат деньги и других клиентов.
  • Банк не идет на диалог. Мы звоним туда, предоставляем весь пакет документов, спрашиваем, когда разблокируют счет. Те отвечают запросами: «Почему у вас работает так мало людей?», «Почему у вас такая низкая наценка?» и т. д. И вдобавок постоянно теряют наши документы. Когда мы написали письмо в Центробанк с изложением ситуации, нам ответили так: «Ваши счета не блокировали».
  • Мы за свой счет вернули клиентам деньги, но счета так и не разморозили. Зато от банка поступило предложение оставить на счете N-ную сумму — просто подарить ее. Мы согласились — вытащили бо́льшую часть денег, но оставили несколько сотен тысяч рублей.

«Машины из такси и вовсе вычислить несложно. Пробег-то можно очистить, а лицензию — нет»

  • Много людей сталкивались с тем, что новое авто, которое они купили, оказалось крашеным. Это касается и зарубежных и отечественных автомобилей, которые торгуются на площадках официальных дилеров. Это не секрет, просто никто об этом не распространяется. Почему крашеные? При транспортировке происходят ДТП, которые приводят к замене деталей или кузова. В таких случаях авто ремонтируют на локальной точке. В Россию машины приезжают уже крашеные. В одной партии процент таких автомобилей может доходить до 70%. В среднем по некоторым брендам может быть 2–3% таких авто, не больше.
  • Есть такой прибор, называется толщиномер, он помогает определить, была ли машина в ДТП, после которого детали кузова выравнивали, нанося на них шпатлевку. Такого прибора больше нигде нет, кроме России. Европейцу, например, все равно, сколько раз его машина билась. Важно, как она была сделана. Всем покупателям скажу одно — не бойтесь битых машин. Главное — чтобы крыша была цела.
  • Сваренными из двух частей машинами после тотального ДТП раньше грешила Прибалтика, Беларусь, Украина. Не скажу, что сталкивался с такими на татарстанском рынке. У нас таких авто не бывает. Если автомобиль был в серьезном ДТП, мы обязательно об этом говорим, и на него уже совершенно другая цена — на 30–40% ниже.
  • У трех из пяти автомобилей, которые продаются в Татарстане, скручен пробег. Какое наказание за скручивание? Никакого. Как проверить? Никак. Скрутить пробег стоит от 1 тыс. до 3 тыс. рублей на основные модели. Бывают «тяжелые» модели вроде BMW, Skoda, за них платят и 15 тыс., и 25 тыс. рублей. Но скручивается любой пробег на любом автомобиле. Занимаются же этим умельцы в автосервисах, но не перекупы. Опытный покупатель заметит скрученный пробег — по потертостям на руле, на деталях салона. А машины из такси и вовсе вычислить несложно. Пробег-то можно очистить, а лицензию — нет.
  • Стирают не только пробег, но автомобили из баз данных на время сделки. Есть хакеры, которые приходят и предлагают соответствующую услугу. К примеру, ситуация. Я угонщик, взял кредит на авто 5 млн рублей, внес первоначальный взнос 500 тыс. рублей и пропал вместе с ним. В нотариальных базах МВД висит кредитное обременение на этом автомобиле. Но за 10–20 тыс. рублей хакеры удаляют этот автомобиль из базы, и при сделке он предстает перед покупателем чистым. Уже потом оказывается, что приобретен в кредит, и у покупателя машину просто заберут. При этом автосалон может знать об этом, а может и не знать. Почему идут в крупные салоны? Потому что думают, что там не обманут, что с ними можно посудиться. Вперед, навстречу армии профессиональных юристов.

«Вы замечали, что на рынках или в магазинах тянет остановиться в том месте, возле которого уже собралась толпа? В автобизнесе этот рефлекс тоже срабатывает, его сознательно провоцируют»

  • У слова «перекуп» почему-то негативный окрас. А риелтор чем лучше? Почему-то на них нет стольких ярлыков. Любая крупная компания — это перекуп. Надо понимать, что перекуп, которого все имеют в виду, — это по-правильному вольный агент.
  • Бывает, клиент стоит и выбирает машину, но колеблется из-за недостающей суммы. Тут же подходит подставной клиент и делает вид, что купит авто первым. Покупатель же не знает всех менеджеров в лицо. Так «заводят» клиентов.
  • Или, например, вы замечали, что на рынках или в магазинах тянет остановиться в том месте, возле которого уже собралась толпа? В автобизнесе этот рефлекс тоже срабатывает, его сознательно провоцируют.
  • Совсем старая фишка, которую сейчас не используют, — на какую-то из машин в салоне надевают чехол. На вопросы клиентов менеджер отвечает, что это особый автомобиль, по заказу. Тогда клиент загорается желанием купить его, готов даже переплатить. Как только счастливый покупатель уезжает на новой машине, чехол надевается на следующий автомобиль.
  • Такие фишки помогают продать товар, но не создадут эффекта сарафанного радио. А можно сделать так, чтобы клиент приезжал за одним авто, а уезжал на другом, подороже, но без обмана. Менеджер должен стать психологом — выяснить потребности человека и предложить товар, который ему действительно нужен. «Толкнуть» машину много ума не надо — сложнее сделать так, чтобы покупатель посоветовал вас своему другу.

Если вам тоже есть что рассказать о роде своей деятельности на условиях анонимности, пожалуйста, свяжитесь с нами по адресу: info@business-gazeta.ru

Отправить нам новость

Источник: https://www.business-gazeta.ru/article/452593

Блог о недвижимости в Москве и МО. Риэлтор Анисимова Олеся

Что делать, если собственники второй половины дома завысили цену для ее продажи мне?

За последнее время как-то активизировались мошенники на рынке. Возможно, поспособствовало то, что сейчас покупательская активность выросла. А там, где большие денежные суммы, есть вероятность встретить нечистого на руку продавца или риэлтора. 

Поэтому сегодня я расскажу про 5️⃣ основных мошеннических схем при продаже квартир.  

1️⃣ схема и, пожалуй, самая распространённая ЗАДАТОК.

Объект недвижимости предлагается покупателю  по привлекательной цене. На первой же встрече продавец показывает пакет документов, подтверждающий, что это действительно его имущество. Все вполне реально.

Заинтересованный покупатель заявляет, что его все устраивает, можно готовить сделку. Продавец настаивает на задатке. А в договоре о залоге прямо прописывается, что он не возвращается в случае, если покупатель сам отказался от покупки.

Через какое-то время всплывает ряд различных обстоятельств, которые на первой встрече продавец утаил. Из-за них покупатель отказывается от сделки.

Обычно это неприятно, но сумма задатка не критична для покупателя (средняя сумма 50-100к рублей).  

В этой схеме важно то, что у сторон есть договор, поэтому формально все законно и состава преступления нет.

2️⃣ вид мошенничества это ПОДДЕЛЬНЫЕ ДОКУМЕНТЫ

Я видела огромное число различных поддельных документов. Некоторые «умельцы» умудрялись предоставлять решения судов с печатями и подписями, завещания, якобы удостоверенные нотариусами, свидетельства о праве на наследство и свидетельства о праве собственности. Опытный риэлтор на раз-два проверяет это все. 

Но самыми распространёнными являются подделанные справки. Представьте себе, состоит человек на учёте в нарко или психодиспансере, а он вам дал справочку, что чистый.

Документ, как положено, с печатями учреждения. Проходит определенный период времени и данный субъект обращается в суд для расторжения сделки. Вроде как не понимал, что делал.

В большинстве случев сделку признают недействительной.

3️⃣ — внезапные НАСЛЕДНИКИ.  

Существует еще одна внешне легальная мошенническая схема, связанная с наследованием. Наследство часто привлекает к себе «разбойников с дороги» Происходит это, прежде всего, из-за несовершенства закона и, скажем так, «ничейности» имущества покойного.

Например, продается квартира по цене на 20% ниже рыночной. Причину продавец озвучивает так: «Жилье получено в наследство, срочно нужны деньги». Совершается сделка купли-продажи, а через короткий промежуток времени появляется другой наследник предыдущего владельца.

Новый претендент ссылается на то, что узнал о смерти родственника «вот только-только» — и сразу, как и положено, пошел к нотариусу подавать заявление о принятии наследства. А у нотариуса уже он «совершенно случайно» узнал о том, что у этой квартиры новый собственник.

За этим следует долгая  судебная тяжба. Покупатель доказывает, что он абсолютно добросовестно действовал при покупке жилья и оснований предполагать недействительность договора купли-продажи нет. А новый наследник утверждает, что он не знал о смерти родственника и имеет право наследовать имущество — и тоже действует добросовестно.

К сожалению, в большинстве случаев суд встает на сторону наследника. Действительно, если он сможет предоставить доказательства того, что не знал о смерти родственника, то закон позволяет восстановить срок принятия наследства. Если квартира была продана, то сделка признается недействительной.

А продавца квартиры и след простыл, да и имущества у него нет, а деньги за квартиру он уже потратил.

4️⃣ вид мошенничества — ПРОДАЖА ПО ДОВЕРЕННОСТИ. 

Вообще-то, доверенность  – вещь очень распространенная и удобная, поэтому буквально воспринимать этот пункт не следует. Но нужно знать некоторые правила игры на рынке недвижимости, чтобы не вляпаться в историю, покупая квартиру не у хозяина, а у его доверенного лица.

Покупая квартиру у доверенного лица, нельзя быть уверенным в том, что хозяин квартиры действительно хочет ее продать. Ведь наличие доверенности говорит лишь о формальном соблюдении законов, а не вовсе о фактической передаче полномочий по продаже квартиры. 

И помните, что доверенность может быть выбита обманом. К примеру, втираясь в доверие к старикам, ушлые ребятки под видом малозначительного документа, подсовываются на подпись доверенность. Самого старичка вывозят на отдых или принуждают силой. Иногда даже подсовывали документы от имени умершего человека. 

К сожалению, нотариусы не проверяют действительность паспорта , а лишь сверяют фото в документах. 

Моя принципиальная позиция – личное присутствие владельца на сделке. И когда мне говорят, что собственник где-то там в Хабаровске, он дал доверенность и прилететь на сделку не может. Тут, простите, я не верю!!! Одно из двух: или он не хочет, или он мошенник. Мои клиенты прилетали из Новой Зеланди, США, Аргентины, а тут Хабаровск)

5️⃣ вид мошенничества назову ДЕТСКИМ

https://www.youtube.com/watch?v=_vqy9hNxzQU

Такого рода сделки можно отнести к непредумышленному нарушению или к халатности.

Подразделяются они на два вида.

1)  продажа имущества с непрописанными долями детей.

При использовании материнского капитала родители обязуются наделить своих несовершеннолетних детей (причем всех, не только тех, на кого был выдан материнский капитал) долями в приобретаемой недвижимости.

Другими словами покупатель приобретает новую квартиру, но не успев порадоваться новому жилью, ему сообщают органы опеки, что все недействительно. Доли детей не были выделены продавцами, а значит права несовершеннолетних нарушены.

Все будет возвращено на свои места, что доставит немало хлопот приобретателю. 

2)  выписка детей менее чем за шесть месяцев до приватизации. 

Цель родителей в таком случае  — избежать дополнительного сбора документов и согласования последующей перепродажи квартиры с органами опеки. Однако это является основанием признать договор продажи недействительным, поскольку были нарушены права несовершеннолетних детей.

Если ребенок до достижения 21-летнего возраста обратится в суд за признанием факта нарушения своих прав, квартира у новых собственников может быть изъята.

То есть при покупке квартиры покупатель должен в первую очередь поинтересоваться судьбой детей продавца, которым еще не исполнился двадцать один год.

Это всего лишь 5 самых распространенных схем аферистов. Всегда будьте бдительны и осторожны. Я, ваш специалист по недвижимости с многолетним опытом, всегда готова помочь и решить любую сложную задачу при покупке или продаже недвижимости.

Сэкономив раз на хорошем специалисте, можно годами выплачивать кредит и судиться с мошенниками. Здесь, как и в случае со стоматологом, нужно выбрать профессионала, который предоставляет качественные услуги, имея опыт и отзывы реальных людей.

Удачных и безопасных Вам сделок!

05.08.2019г.

Источник: https://anisimovapro.ru/blog/

СтражЗакона
Добавить комментарий