Если квартира сдается двумя арендодателями как платить налог?

Естественно, это не так. По закону арендодатель обязан платить налоги в любом случае.

Такое мнение, что, если договор зарегистрирован всего 11 месяцев, платить налог не надо, сложилось у многих собственников квартир ошибочно.

Просто если договор Вы заключаете менее, чем на год, то сам договор не нужно регистрировать. В реальности регистрация договора найма не имеет прямого отношения к налогам.

Аренда квартиры — это доходная статья ее владельца, а владелец квартиры, как гражданин РФ, должен уплачивать налоги со своих доходов. Сделать это можно разными способами.

Например, собственник может уплачивать НДФЛ как физическое лицо, а также он может платить налоги как предприниматель (в этом случае нужно зарегистрировать ИП), который выплачивает «по упрощенке» 6% от дохода (плюс страховые взносы).

Также на сдачу квартиры можно приобрести соответствующий патент. Все три способа абсолютно легальны, а собственник вправе решить, какой из них выгоднее для него.

Другие дело, что если человек не хочет платит налоги (а налоги не платит сегодня большинство владельцев квартир, сдающихся в аренду), то и договор он заключает всего на 11 месяцев, чтобы скрыть информацию о том, что он сдает квартиру.

Ответы на 5 самых частых вопросов об аренде жилья

3 способа легально сдавать квартиру в аренду

Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):

Нет, это неправда. Даже если Вы сдавали свою квартиру один день в году, Вы получили доход и с него обязаны уплатить 13% налог, а также подать налоговую декларацию.

Налоговая декларация подается до 30 апреля следующего года, налог платится до 15 июля следующего года. Срок минимум в год установлен для обязательной регистрации договоров в Росреестре.

Если договор аренды заключается менее чем на 12 месяцев, то он заключается в простой письменной форме. К налогам это никакого отношения не имеет.

Отвечает руководитель юридического департамента «НДВ – супермаркет недвижимости» Сергей Новиков:

Договор аренды сроком до 12 месяцев не подлежит регистрации в Росреестре. Это осложняет поиск налоговых уклонистов и затрудняет поиск собственника жилья, арендаторы которого создают неудобства соседям.

Это совершенно не означает, что доходы по незарегистрированным договорам аренды не подлежат налогообложению.

Если физическое лицо оформляет договор возмездного оказания услуг (например, аренды) на любой срок, он получает доход, согласно условиям договора, и обязан подавать декларацию и уплатить налоговый сбор.

Сколько можно заработать на аренде недвижимости?

Должны ли жильцы с временной регистрацией оплачивать коммуналку?

Отвечает юрист, эксперт по недвижимости Светлана Кириллова:

Налоговый кодекс не связывает период, в течение которого арендодатель получает доходы от использования своего недвижимого имущества, с возникновением обязанности по уплате налогов.

Налог на доходы физических лиц должен быть уплачен от всех доходов, за исключением прямо поименованных в налоговом кодексе.

Срок действия договора аренды важен не для исчисления налогов, а для того, нужно регистрировать договор в органах Росреестра или нет.

Договор аренды недвижимого имущества, заключенный сроком менее года, не требует государственной регистрации. А вот если договор заключен на больший срок, он должен быть зарегистрирован.

В этом случае в данных единого государственного реестра недвижимости появится запись о том, что квартира обременена арендой. По общему правилу, Росреестр направляет информацию о любых сделках с недвижимостью в налоговые органы.

Поэтому арендодатель может получить уведомление о необходимости уплатить налог с полученных от аренды доходов.

Тем не менее, налоговый кодекс обязывает не только уплачивать налог с доходов, но и подавать налоговую декларацию по всем доходам. Если только эти сведения не подает в налоговый орган налоговый агент, например, работодатель.

Как выгодно сдать квартиру?

Как выгодно сдать в аренду квартиру в новостройке?

Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:

Нет, неправда. Все доходы, полученные налогоплательщиком (вне зависимости от того, является он физическим или юридическим лицом) в течение налогового периода, включая арендную плату по договору аренды, заключенному на любой период (и больше и меньше 12 месяцев), подлежат декларированию и, как следствие, налогообложению.

Широко распространенное заблуждение связано с тем, что договора аренды недвижимого имущества на срок менее года, например на срок 11 месяцев, не подлежат государственной регистрации, а система фискальных органов пока лишена возможности учитывать судьбу всех «незарегистрированных» аренд и, как следствие, исчислять соответствующий налог. Договоры же, заключенные на год и более, в обязательном порядке подлежат государственной регистрации и налогообложению, поскольку доходы, полученные налогоплательщиком в этом случае, для налоговой являются доказанными и очевидными.

Вместе с тем, необходимо помнить, что непредоставление декларации в отношении полученного за 11 месяцев в результате сдачи недвижимости по договору аренды дохода является серьезным налоговым правонарушением, ответственность за совершение которого влечет весьма серьезные последствия.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

7 обязательных пунктов в договоре найма жилья

Как опознать мошенников на рынке аренды жилья?

Соседка сдает комнату в коммуналке, я против. Что делать?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/pravda_chto_esli_sdash_kvartiru_menshe_chem_na_god_platit_nalogi_ne_nuzhno/7289

Юридическая шпаргалка. Как заключить договор аренды и кто должен платить налог?

Рынок аренды в Беларуси долго был неконтролируемым сегментом. Однако навели порядок и здесь — заставили арендодателей платить налоги за оказываемые услуги. Не все и не сразу пришли «с повинной» в налоговую и рассказали, какое жилье, кому и за сколько сдают.

Однако со временем как арендодатели, так арендаторы оценили преимущества законных договорных отношений. В этой юридической шпаргалке мы поговорим о том, как заключить договор аренды и какие он несет в себе преимущества.

Помог нам в этом, как всегда, юрист, директор агентства недвижимости «Эксперт» Павел Астапеня.

Моя рекомендация для всех — платить налоги, как и заключать договор. Любые правовые отношения нуждаются в соответствующем регулировании и закреплении.

Не заключив договор, наймодатель может в любой момент просто выселить арендатора, который в такой ситуации абсолютно бесправен.

Или арендатор может нанести вред квартире и съехать, и арендодатель ничего не сможет никому предъявить. Имея на руках договор найма, все защищены.

Основной документ, которым регулируется договор найма жилого помещения (так юридически верно называется договор аренды жилья), — это Жилищный кодекс Республики Беларусь, где и содержатся основные нормы, требования к договору найма. В статье 49 подробно расписаны общие положения о договоре найма жилого помещения, какие права есть у наймодателя (арендодателя) и нанимателя (арендатора).

Арендованным объектом может быть как жилой дом, квартира, так и комната и ее часть. Есть нюанс с частью комнаты. Она может быть предметом договора найма только частного жилищного фонда. Часть комнаты государственного жилищного фонда сдать нельзя.

Договор найма заключается в письменной форме и регистрируется в расчетно-справочных центрах в Минске и в администрации города в других населенных пунктах Беларуси. В статье 52 жилищного кодекса «Заключение и регистрация договоров найма жилых помещений» это подробно расписано:

1. Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме и считается заключенным с даты его регистрации районным, городским, поселковым, сельским исполнительными комитетами, местной администрацией района в городе, за исключением случая, предусмотренного частью третьей настоящего пункта.

2.

От имени несовершеннолетних граждан (за исключением эмансипированных или вступивших в брак), а также граждан, признанных недееспособными или ограниченных в дееспособности судом, договор найма жилого помещения заключают их законные представители.

3. Договор найма жилого помещения составляется в трех экземплярах, один из которых хранится у наймодателя, второй — у нанимателя, третий — в районном, городском, поселковом, сельском исполнительных комитетах, местной администрации района в городе, зарегистрировавших этот договор.

4. Районные, городские, поселковые, сельские исполнительные комитеты, местные администрации районов в городах регистрируют договоры найма жилых помещений в книге регистрации договоров найма жилых помещений государственного и частного жилищных фондов.

5. Форма и порядок ведения и хранения книги регистрации договоров найма жилых помещений государственного и частного жилищных фондов устанавливаются Министерством жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь.

Я бы рекомендовал наймодателю (арендодателю) и нанимателю обязательно четко прописывать в договоре, какое помещение и в каком состоянии сдается, что в нем было, а чего не было. Чтобы потом не было споров и вопросов, если мебель или ремонт были испорчены или если ремонта не было, а арендодатель говорит, что был.

Конечно, налог должен платить наймодатель (арендодатель). Если доход от сдачи внаем квартиры превышает Br5555 деноминированных рублей в год, то ставки подоходного налога устанавливаются Особенной частью Налогового кодекса. Если не превышает, то ставки устанавливаются Решением Минского городского Совета депутатов от 29.03.2016 № 189 (для Минска).

Итак, пройдемся по налоговым ставкам, которые зависят от экономико-планировочных зон.

Для жилых помещений ставки варьируются от BYN16 доBYN27,5в месяц за каждую сдаваемую жилую комнату в зависимости от вида экономической зоны.

Налог на нежилые помещения — BYN6−9, железобетонный или кирпичный гараж — от BYN10,5 до BYN11,5, другие нежилые помещения (за 1 кв. м) — BYN2,5−4,5.

Да, расторгнуть договор найма можно по соглашению сторон, если они выполнили свои обязательства. Для этого изучим статью 61 Жилищного кодекса «Расторжение договора найма жилого помещения»:

1. Наниматель жилого помещения вправе расторгнуть договор найма жилого помещения в любое время в соответствии с настоящим Кодексом после исполнения своих обязательств перед наймодателем.

2.

Договор найма жилого помещения может быть расторгнут при нарушении существенных условий договора нанимателем жилого помещения и (или) проживающими совместно с ним членами его семьи, а также в случае, если наниматель жилого помещения и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи, граждане, которым нанимателем предоставлено право владения и пользования жилым помещением на основании договора поднайма жилого помещения, систематически (три и более раза в течение календарного года со дня применения первого административного воздействия) разрушают или портят жилое помещение, либо используют его не по назначению, либо систематически допускают нарушение требований настоящего Кодекса, что делает невозможным для других проживание с ними в одной квартире или в одном жилом доме.

3. При расторжении договора найма жилого помещения по инициативе наймодателя предварительно за один месяц наймодатель должен направить нанимателю соответствующее письменное предупреждение с указанием мотивов расторжения договора.

Требование о расторжении договора найма жилого помещения может быть заявлено в суд только по истечении установленного частью первой настоящего пункта срока в случае отказа нанимателя от расторжения договора либо неполучения ответа нанимателя на письменное предупреждение.

Если квартира уже продана, то договор аренды автоматически не прекращает свое действие. Однако новый собственник вправе принять решение о расторжении договора найма на основании перехода прав собственности на жилое помещение, но он обязан предупредить об этом нанимателя не менее чем за один месяц.

Материал подготовлен при экспертной поддержкеПавла Астапени, юриста и директора агентства недвижимости «Эксперт».

Источник: https://realt.by/news/article/18665/

Существующая система удобна работодателям — они экономят на бухгалтерии

ФОТО: Игорь Иванко / АГН «Москва»

Около 70 процентов квартир в Москве сдаются без уплаты налогов. Способов узнать о таком жилье у органов предостаточно, и зачастую визиты служб оказываются внезапными для собственника. О том, как государственные органы выявляют факты незарегистрированной сдачи жилья и неуплату налогов с доходов, рассказал эксперт по вопросам недвижимости, юрист Олег Царев.

По словам Олега Царева, за последние полгода стоимость съемного жилья в столице возросла в среднем на 10 процентов. Так, в середине 2018 года снять в Москве однокомнатную квартиру можно было за 26-27 тысяч рублей, а в марте 2019 года цены за аренду «однушки» начинаются от 30 тысяч рублей.

— Рост цен связан с ослаблением рубля и повышением ставки НДС, — говорит эксперт. — Москвичи стали сдавать в аренду жилье для поправки своего бюджета, а в целях экономии — уклоняться от уплаты налогов.

Недавно была обнародована информация о том, что в будущем ФНС с целью поиска таких неплательщиков начнет мониторить сайты, через которые реализуется аренда.

Но и сейчас у инспекторов есть свои пути выявления нарушителей.

Федеральная миграционная служба

Один из способов: налоговая может узнать о факте сдачи жилья через Федеральную миграционную службу. Сейчас около 10 процентов москвичей сдают квартиры иностранным гражданам.

— Поток мигрантов в Москву стремительно растет. Одни приезжают на заработки, а для других российская столица является перевалочным пунктом. Москвичи находят в этом экономическую выгоду и за высокую стоимость сдают свою жилплощадь иностранцам, не платя при этом.

Но стоит отметить, что граждане, приезжающие из-за рубежа, обязаны встать на миграционный учет. А при регистрации они указывают место своего жительства. Эти данные попадают в ФМС, которая в свою очередь передает их в налоговую.

И через некоторое время инспекторы начинают интересоваться у собственника квартиры, платит ли он налоги от доходов, получаемых за сдачу жилья.

Наниматели судятся с застройщиком

Договоры на аренду могут предоставлять в судебных спорах наниматели.

— Недавно мне приходилось отстаивать в суде интересы мужчины из Воронежа, который долгое время снимал жилье в Москве, а потом взял в ипотеку квартиру в строящемся доме, — поделился Олег Царев. — Застройщик обещал, что новостройка будет сдана летом 2018 года, но сроки затянулись.

В результате, мужчина был вынужден дальше снимать — то есть потерпел дополнительные расходы. И он подал на застройщика в суд, чтобы тот возместил расходы за аренду жилья. А в качестве доказательства — предоставил договор найма, в котором были указаны стоимость аренды и адрес проживания.

А с собственниками квартиры вскоре связались налоговые инспекторы.

Проверка в агентстве по недвижимости

Если квартира сдавалась через агентство по недвижимости, риелтор при заключении договора обычно делает копию для отчета. В дальнейшем документ хранится в агентстве. А, как известно, в любую юридическую контору могут приехать с проверкой сотрудники ФНС и запросить архивные документы.

— Конечно, подобные проверки — это большая редкость. Агентства по недвижимости не представляют интереса для налоговых органов, так как в них нет высоких оборотов денежных средств. Тем не менее проверки в них случаются, — отмечает Олег Царев.

За последние 8 лет на газовых сетях столицы установлено более 600 запорных шаровых кранов

ФОТО: Александр Кожохин, “Вечерняя Москва”

Наниматель не впустил газовщика

Зачастую налоговая узнает о факте сдачи квартир через коммунальные службы.

— Как правило, наниматели не хотят впускать газовщиков или других коммунальных работников, которые приходят с проверкой. Многие из них сразу заявляют, что не являются собственниками жилплощади.

А сотрудник помечает в документации причину, по которой его не впустили.

Отметки о том, что по данному адресу проживают квартиросъемщики будет достаточно, чтобы информация дошла до налоговой, — говорит юрист.

Соседи

Чаще всего о факте сдачи жилья участковому сообщают соседи. Причины банальны — напряженные отношения с собственником или с нанимателями.

— Особенно это касается коммунальных квартир, — сообщает юрист. — Зачастую жильцы коммуналок не хотят делить жилплощадь с посторонними людьми и сообщают о факте сдачи комнаты участковому или в налоговую.

Если налоговая узнала

Многие боятся, что в случае выявления факта сдачи квартиры инспекторы потребуют выплатить налог за весь период получения дохода. Но на практике это не так.

— Инспекторы ограничиваются данными в договоре. Если квартира сдается несколько лет, а договор заключен 1 января 2019 года, то и платить налог нужно будет за время с заключения договора. Даже если соседи или наниматели утверждают, что жилье сдается дольше, — говорит Олег Царев.

Но плюс ко всему придется заплатить штраф в размере 20 процентов от неуплаченной суммы налога.

ПРЯМАЯ РЕЧЬ:

Эксперт по вопросам недвижимости, юрист Олег Царев:

— Государство дало возможность гражданам уплачивать налог на доходы, получаемые от сдачи жилья, в размере 4 процентов. Для этого нужно зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя. Таким образом самозанятый человек может сдавать свою квартиру и платить совершенно небольшие деньги, не боясь, что к нему придут налоговые инспекторы.

Источник: https://vm.ru/real-estate/580430-kak-nalogovaya-uznaet-o-tom-chto-arendodatel-ne-platit-nalogi

Как платить налоги, если сдаёшь квартиру в аренду

Это самый распространённый способ. Если у вас есть квартира, и вы решили её сдавать, сначала заключите с арендаторами договор найма жилого помещения.

Договоры на срок меньше года не надо заверять у нотариуса и регистрировать в Росреестре — подписи обеих сторон будет достаточно. В договоре пропишите размер арендной платы и укажите, кто будет платить за коммунальные услуги.

Имейте в виду, что если платежи за «коммуналку» будут входить в арендную плату, то с них вам также придётся платить налог.

https://www.sravni.ru/text/2018/1/17/pravda-ili-mif-15-faktov-o-sdache-zhilja-v-arendu/

Обеспечительный депозит, или залог, считается авансом, поэтому его не надо упоминать в налоговой декларации. «Депозит включается в доход, только если он включён в сумму оплаты за последний месяц аренды или нарушены условия договора — например, причинён вред имуществу», — отмечает главный эксперт сервисa NDFLka.ru Дина Платонова.

Когда и как подавать декларацию?

Раз в год, до 30 апреля, надо подавать декларацию по форме 3-НДФЛ. В декларации учитываются доходы, полученные за предыдущий год. Если квартирой владеют несколько собственников, каждый из них должен подать декларацию и оплатить налог пропорционально своей доле.

Декларация 3-НДФЛ подаётся в налоговую инспекцию по месту постоянной или временной регистрации. Бланк можно взять с сайта ФНС или в самой налоговой.

Удобно заполнять 3-НДФЛ в электронном виде, например, с помощью программ «Декларация» и «Налогоплательщик ЮЛ».

Подать декларацию можно и онлайн — через Личный кабинет на сайте ФНС или через портал Госуслуг — но для этого понадобится электронная подпись.

К декларации нужно приложить договор найма (аренды), расписку о получении денег или, в случае безналичной оплаты, выписку из банка. «Если договор найма расторгнут раньше, чем было предусмотрено, приложите к декларации письменные пояснения. В них укажите, с какого месяца квартира больше не сдаётся и доходов от сдачи её внаём нет», — говорит Дина Платонова.

Сколько платить?

Сумма НДФЛ составляет 13% от всей суммы арендной платы за год. С этого налога вы можете получить налоговые вычеты. Если в прошлом году вы находились в России менее 183 дней, то вы признаётесь налоговым нерезидентом, и на доходы со сдачи квартиры вам надо заплатить НДФЛ 30%.

Пример. В 2017 году вы сдавали квартиру за 40 000 ₽ в месяц. Ваш доход составил 480 000 рублей за год. До 30 апреля 2018 года вам надо подать декларацию по форме 3-НДФЛ в налоговую инспекцию. И до 15 июля 2018 года — оплатить налог в размере 62 400 ₽ (480 000 x 13%). То есть за год вы заработаете на сдаче квартиры 417 600 ₽.

Когда платить?

Оплатить налог надо не позднее 15 июля года, следующего за тем, в котором вы получили доход. Это можно сделать на сайте ФНС (в графе «Вид платежа» следует выбрать «Налог на доходы физических лиц» и отметить 1 вариант «Форма 3-НДФЛ»).

Платить 6% как ИП на «упрощёнке»

Сразу оговоримся, что по закону открывать ИП нужно, только если вы специально купили одну или несколько квартир, чтобы зарабатывать на сдаче жилья в аренду. В других случаях делать это необязательно, а иногда — не так уж и выгодно.

Когда подавать декларацию?

Индивидуальные предприниматели предоставляют налоговую декларацию тоже раз в год, до 30 апреля. Она подаётся в налоговую инспекцию по месту жительства. Форма декларации есть на сайте ФНС.

Сколько платить?

Чтобы открыть ИП, нужно терпение и оплата госпошлины в 800 ₽.

https://www.sravni.ru/text/2017/3/29/kak-otkryt-ip-instrukcija/

ИП на упрощённой системе налогообложения (УНС), который выбрал объект налогообложения «доходы», оплачивает налог в размере 6% с доходов. Ещё есть объект налогообложения «доходы минус расходы», ставка по которому — 15%, но для арендодателей это совсем невыгодно.

Также ИП раз в год обязан уплачивать страховые взносы. Раньше их размер зависел от МРОТ, но с 2018 года это фиксированная сумма. Взнос на обязательное медицинское страхование составляет 5 840 ₽ в год, в пенсионный фонд — 26 545 ₽. Если годовой доход ИП больше 300 000 ₽, то предприниматель обязан перечислить в пенсионный фонд дополнительно 1% от суммы дохода, превышающего 300 000 ₽.

К радости арендодателей, ИП без сотрудников имеет право вычесть из налога сумму страховых взносов. Получается, если взносы будут больше, чем налог, то его можно не оплачивать.

Ещё предприниматель должен вести книгу учёта доходов и расходов, причём заводить новую книгу следует каждый налоговый год. Это бесплатно.

Пример. Вы сдаёте квартиру за 40 000 ₽, в год выходит 480 000 ₽. Как ИП вам надо уплатить взносы на сумму 34 185 ₽ (5 840 ₽ — на ОМС, 26 545 ₽ — на ОПС и 1 800 ₽ — дополнительно на ОПС). Налоги составят 24 000 ₽ (6% от 480 000), это меньше, чем страховые взносы, поэтому их платить не надо. Отдав взносы за ИП, вы заработаете на сдаче квартиры 445 815 ₽.

Когда платить?

Вносить авансовые платежи по налогу следует каждый квартал. Последний платёж должен быть сделан не позднее 30 апреля. Страховые взносы необходимо выплатить до 9 января следующего года, а дополнительный 1% в пенсионный фонд (если надо) — до 1 июля следующего года.

Какие подводные камни?

Квартира, которую сдаёт в аренду индивидуальный предприниматель, по закону используется в коммерческих целях. Вы не сможете участвовать в её продаже как физическое лицо.

Придётся платить налог 6% от суммы продажи — вне зависимости от того, сколько лет квартира была в собственности.

«В случае если реализованное имущество использовалось в предпринимательской деятельности, то в отношении дохода от его продажи нельзя использовать никакие имущественные налоговые вычеты», — подтверждает руководитель правового департамента Heads Consulting Диана Маклозян.

Для сравнения: физические лица, которые владеют квартирой более 3 лет (в некоторых случаях — более 5 лет), освобождаются от уплаты налога при продаже этого жилья.

Кроме того, если доход от ИП на УНС 6% — это ваш единственный заработок, вы не сможете получать налоговые вычеты, например: на покупку недвижимости или на лечение.

https://www.sravni.ru/text/2016/11/16/kehshbehk-ot-nalogovoj-kak-poluchat-vychety-na-zhiljo-detej-i-lechenie/

Получить патент могут только индивидуальные предприниматели, поэтому сначала надо открыть ИП. Пошаговую инструкцию по получению патента можно найти на сайте ФНС, там же есть форма и образец заявления.

Подавать налоговую декларацию, если вы ИП и купили патент, не нужно.

Сколько платить?

Купить патент можно на срок от 1 до 12 месяцев. Если вы сдаёте квартиру на долгий срок, лучше выбрать годовой патент. Его стоимость зависит от того, в каком городе вы сдаёте жильё. В Москве на цену патента также влияют округ, район и площадь квартиры. Точную стоимость можно посмотреть на mos.ru. Например, годовой патент на квартиру до 50 кв. м. в Крылатском стоит 18 000₽.

Патент не освобождает от выплаты страховых взносов. Так же, как и ИП на «упрощёнке», в 2018 году предпринимателям с патентом необходимо заплатить 5 840 ₽ за обязательное медицинское страхование и 26 545 ₽ в пенсионный фонд. А ещё надо вести учёт доходов в специальной «патентной» книге.

Пример. Вы сдаёте квартиру до 50 кв. м. в Крылатском за 40 000 ₽ в месяц, это 480 000 ₽ в год. Покупаете патент за 18 000 ₽, платите страховые взносы в размере 32 385 ₽. Ваш годовой доход составит 429 615 ₽.

Когда платить?

Если вы берёте патент на 12 месяцев, то 1/3 от его стоимости надо оплатить в течение 90 дней после начала его действия, оставшиеся 2/3 — до завершения действия патента. Страховые взносы ИП надо уплатить до 9 января следующего года.

Какие подводные камни?

Такие же, как и у ИП на «упрощёнке». Во-первых, с продажи квартиры придётся платить налог 6%. Во-вторых, нельзя получить налоговые вычеты, если доход от сдачи квартиры — ваш единственный заработок.

Анна Афонина

Источник: https://www.sravni.ru/text/2018/5/23/kak-platit-nalogi-esli-sdajosh-kvartiru-v-arendu/

Налог на аренду квартиры

На территории РБ с дохода, полученного от сдачи в наём жилых помещений, взимается налог на аренду квартиры.

Зарегистрировав договор найма, юрисконсульт расчётно-справочного центра высылает копию договора в налоговую инспекцию, а арендодателю сообщает о необходимости до начала действия договора явиться в налоговую для постановки на учёт. После чего владелец арендуемой квартиры становится налогоплательщиком.

Сумма налога за сдачу квартиры в аренду зависит от количества комнат арендуемой жилплощади, населенного пункта, а также размера годового дохода с аренды.

Ежемесячная ставка налога за одну комнату для определённого района назначается областными и Минским городским Советами депутатов.

На дату публикации статьи для областных центров Беларуси и их районных центров она составляет:

ОбластьГородЭкономико-планировочная зона Ставка налога за одну комнату, рублей

Минская	Минск	Первая	32,5
Вторая	27
Третья и четвертая	23
Пятая	18,5
Город областного подчинения Жодино	16,5
города Борисов, Заславль, Молодечно, Марьина Горка, Слуцк, Смолевичи, Солигорск	15,3
иные города районного подчинения	10
Населенные пункты, расположенные на территориях Нарочского и Мядельского сельсоветов, с мая по сентябрь	41
населенные пункты и территории, расположенные в Минском районе	15,3
населенные пункты и территории, за исключением расположенных в Минском районе	9
Брестская	Брест	29
Барановичи, Пинск	21,5
Города районного подчинения и поселки городского типа	10,7
Иные населенные пункты и территории	7,5
Гродненская	Гродно	30,2
Города Волковыск, Лида, Новогрудок, Слоним, Сморгонь	19,3
Другие районные центры, города районного подчинения и городские поселки	13,9
Иные населенные пункты и территории	9,1
Могилевская	Могилев	29,2
Бобруйск	25
Горки, Осиповичи, Кричев	16,6
Города районного подчинения и поселки городского типа	12,5
Иные населенные пункты и территории	11
Гомельская	Гомель	Центральный район и некоторые улицы Железнодорожного	30,2
Советский, Новобелицкий районы и некоторые улицы Железнодорожного	29,2
Города Жлобин, Мозырь, Речица, Светлогорск	22,2
Города Калинковичи, Рогачев	12,6
Иные населенные пункты и территории	11,2
Витебская	Витебск	1-я зона – центральная	27
2-я зона – переходная	26
3-я зона – периферийная	25
Города областного подчинения	20
Города районного подчинения (за исключением городов Полоцка и Орши) и поселки городского типа	10
Города Полоцк, Орша	15
Иные населенные пункты и территории	8

Так за сдачу в аренду двухкомнатной квартиры в первой экономико-планировочной зоне Минска придётся заплатить 61 рубль налога (30,5 руб. х 2 комнаты = 61 руб.), а за сдачу такой же квартиры в Мозыре уже 41.4 рубля (20.7 руб. х 2 комнаты = 41.4 руб.).

Доходы собственника, предоставляющего квартиру в аренду близким родственникам и молодым специалистам, освобождаются от налогообложения. Нужно лишь предоставить соответствующие документы, подтверждающие право на льготу.

За несвоевременное внесение оплаты налога на аренду квартиры налогоплательщику будет начислена пеня. Оплата может осуществляться двумя способами:

1. За весь календарный год: крайний срок – рабочий день, следующий за сроком фактического предоставления жилья в наем. За последующие годы оплата производится не позднее 1 числа года, за который осуществляется платеж.
2. Ежемесячно: крайний срок – рабочий день, следующий за сроком фактического представления жилья в наем, а в последующем – ежемесячно до 1-го числа месяца, за который осуществляется оплата.

Очевидное преимущество первого способа – избавление от ежемесячного посещения банка, но не основное. Главное в оплате налога за календарный год состоит в том, что при увеличении размера налоговой ставки в течение года перерасчет суммы налога производиться не будет. Зато при ежемесячной оплате нет необходимости вносить за раз всю сумму, а можно направить её на другие, более важные нужды.

Ответственность за неуплату налога при сдаче квартиры в аренду и иные возможные проблемы

Некоторые владельцы пытаются всячески избежать оформления официального договора аренды квартиры и ограничиваются лишь устной договоренностью с нанимателем.

цель такой незаконной операции –  избежать уплаты налога при сдаче квартиры в аренду и получить максимальную выгоду.

Однако, если это станет известно налоговой инспекции, придется заплатить не только штраф, но и всю сумму неуплаченного налога с пеней.

Не секрет, что некоторые хозяева вместо договора на сдачу в аренду двух или трёхкомнатной квартиры, заключают договор о сдаче только комнаты в этой квартире, что в разы уменьшает сумму налога. Но это, как говориться, на свой страх и риск.

Отсутствие официального договора по аренде для нанимателя чревато постоянным изменением условий предоставления жилья. Возможна даже ситуация, когда после внесения платы, хозяин откажет во вселении. Вернуть деньги обманутым гражданам будет очень сложно, так как нет защищающего их права документа.

В этом же отношении перспективы собственника не безоблачны. Проживавший длительное время квартиросъемщик, отказываясь выезжать, может начать шантажировать его донесением в налоговую. Также при отсутствии данного договора трудно будет взыскать ущерб, нанесенный нанимателем квартире или заставить его оплатить огромный счет за телефон.

Поэтому крайне важно на раннем этапе исключить подобный исход: грамотно составить данный договор и исправно платить налог при сдаче квартиры в аренду.

Если вам попался недобросовестный арендатор, а вы уже заключили с ним договор, то вы всегда можете досрочно расторгнуть договор найма жилого помещения. Главное, чтобы причина расторжения была прописана в договоре.

Источник: https://myrealtor.by/info/rent/nalog-na-arendu-kvartiry.html

Аренда квартир: легальная и не очень

Сдача квартиры в аренду предполагает, что хозяин должен декларировать доход и платить налоги.

Изначально Москва, собирая соответствующий налог, понадеялась на сознательность граждан — именно сообщения соседей стали основным способом выявить нелегальную аренду. Как говорил ранее «Газете.

Ru» руководитель департамента экономической политики и развития Москвы Максим Решетников, число москвичей, декларирующих доходы от сдачи квартиры в аренду, за последние два года выросло в четыре раза.

Рынок аренды квартир в Москве остается рынком арендатора: предложение существенно превышает спрос, и арендодатели вынуждены снижать ставки, хотя не… →

За разъяснениями, как происходит процесс поиска квартир, которые сдаются нелегально с точки зрения Налогового кодекса, «Газета.Ru» обратилась в ГУ МВД по Москве.

«Во время профилактического обхода участковый посещает квартиры, беседует с жильцами и получает информацию о проживающих в них гражданах, в том числе сведения о том, сдается ли жилое помещение в аренду», — рассказали в пресс-службе ведомства.

Также участковые получают информацию от председателей Московского городского совета общественных пунктов охраны порядка. Затем проводится проверка достоверности полученных сведений, и при подтверждении информации ее направляют в налоговую — УФНС России по Москве.

Однако факт сдачи недвижимости внаем еще нужно доказать.

Чтобы сделать это, участковый собирает письменные объяснения от жильцов квартиры, в которых они должны рассказать, как давно там проживают, на каких основаниях, кто является собственником и как с ним можно связаться. Участковый устанавливает сумму арендной платы и периодичность ее внесения.

Затем опрашивают собственника квартиры, проверяют документы: паспорт, договор об аренде, свидетельство собственности. При необходимости опрашивают соседей. «Участковый может делать только то, что в рамках его полномочий.

Никаких особенных мер законодательство не устанавливает», — пояснили в пресс-службе МВД по Москве.

Иными словами, доказательства сводятся к признательным показаниям самих собственников и арендаторов или показаниям соседей, консьержек и охранников.

«Все квартиры невозможно проверить, поэтому приходится действовать адресно, надеясь на помощь соседей. При этом не стоит ожидать, что соседи массово поспешат заниматься доносительством», — говорит руководитель департамента городской недвижимости и аренды «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина.

Спрос на аренду квартир в Москве после декабрьского падения вырос на 30% за месяц. Немалую роль в этом сыграло резкое повышение ставок по ипотеке:… →

Соседи зачастую не стремятся вникнуть, сдается ли квартира в аренду и на какой основе, особенно если арендатор не причиняет им беспокойства.

Таким образом, многое зависит от того, какие отношения складываются между людьми, проживающими на одной лестничной площадке.

Если отношения хорошие, вряд ли соседи будут излишне интересоваться условиями сдачи квартиры. А вот недовольные граждане вполне могут дать наводку участковому. Но даже если есть «донос», доказать, что человек снимает жилье, практически невозможно, считает Светлана Бирина.

Сами риелторы не отслеживают, уплачивают ли их клиенты налоги. «Риелторы помогают совершить сделку по аренде квартиры, а дальше начинается зона ответственности сторон, и она, как правило, носит приватный характер.

Владелец квартиры и его жилец самостоятельно принимают решение о регистрации и прочих юридических нюансах, но к риелторам могут обратиться за консультацией», — говорит управляющий директор компании «Миэль-Аренда» Наталья Сивко.

«Заложить» владельца квартиры может и арендатор, если что-то пойдет не так, предупреждают риелторы.

Факт, что квартира сдается, может вскрыться, если из-за каких-то разногласий дело дойдет до суда: например, если арендатор испортит ремонт и откажется возмещать нанесенный им ущерб.

С одной стороны, в таком случае суд рассматривает гражданско-правовой спор между двумя физическими лицами и уплата налогов за эти рамки выходит, говорит заместитель генерального директора юридической компании PrimeLex Александр Агафонов.

Владельцы квартир в Москве в поисках надежных арендаторов в нынешних непростых условиях готовы идти на уступки и снижать цены. Но конкурировать… →

С другой — суд может сообщить о нарушениях закона: согласно статье 226 ГПК РФ («Частные определения суда») при обнаружении признаков преступления в ходе рассмотрения дела суд сообщает об этом в органы дознания или предварительного следствия. А «при выявлении случаев нарушения законности суд вправе вынести частное определение и направить его в соответствующие организации или соответствующим должностным лицам, которые обязаны в течение месяца сообщить о принятых ими мерах».

Жилец может использовать факт ухода арендодателя от уплаты налогов как один из инструментов давления.

Если информация заинтересует налоговиков, они могут провести свою проверку и потребовать объяснений от владельца квартиры.

Чисто гипотетически у налоговых органов остается возможность отследить арендуемое жилье через базу Росреестра, говорит президент группы компаний «Агентство развития и исследований в недвижимости» Андрей Тетыш.

«Но и там объект показывается только в случае, когда договор заключен на срок от 12 месяцев.

На практике договоры заключаются на 11 месяцев, даже не из-за желания уйти от налогов, а потому, что не нужно проходить процедуру регистрации», — подчеркивает собеседник «Газеты.Ru».

Долгосрочные договоры найма (на срок от 12 месяцев) подлежат государственной регистрации в отделениях Росреестра (ст. 674 ГК РФ). Ранее «Газета.Ru» подробно рассказывала о тонкостях заключения такого договора.

«Отмазываются» по-разному: например, предоставляют договор безвозмездного пользования квартирой на 11 месяцев. Регистрировать его не нужно, и доказать факт передачи денег по такому договору нереально,

— рассказывает руководитель Московского правозащитного центра Михаил Салкин. — Особо экзотический способ — «договор дарения права пользования квартирой на 11 месяцев».

Рынок аренды жилья оживился в кризис: сейчас растут и спрос, и предложение. Как правило, при сдаче квартиры в аренду собственник и будущий жилец… →

Юристы отмечают, что факт сдачи аренды еще можно доказать, если кто-то даст соответствующие показания, а вот с доказательством получения доходов — самого факта передачи — денег все еще сложнее. Как правило, расчеты происходят в присутствии только сторон договора и зачастую не сопровождаются выдачей расписок.

«Сам факт заключения договора аренды не означает, что собственник стал плательщиком налога, так как налоговая база образуется только с полученных денег», — говорит Михаил Салкин.

Факт оплаты может быть доказан, если платежи проводятся через банк — на карту или счет. Причем налоговая вправе запросить информацию о счете арендодателя у банка, независимо от того, какую позицию занял сам арендатор.

И сам факт сдачи квартиры еще не образует нарушения. Нарушением будет отсутствие налоговой декларации и неуплата с полученных денег налогов. Выявить это можно только через год, так как декларация подается до конца апреля следующего года и, соответственно, в течение года проверять нечего, отмечает Михаил Салкин.

Источник: https://www.gazeta.ru/realty/2015/04/03_a_6619517.shtml

Если собственник, физическое лицо, собирается лично общаться с арендаторами, он должен разбираться в нюансах бизнеса.

Для начала определитесь, хотите ли вы сдавать квартиру в только в долгосрочную аренду или готовы иметь дела с теми, кто хочет снять квартиру на сутки в Минске.

Если вы находите клиента на длительный срок, нужно заключить договор и регулярно платить налоги. Ставка зависит от того, в какой экономико-планировочной зоне находится квартира. Таких зон — 5.

Тем, кто решил зарабатывать, сдавая квартиры в Минске на сутки, придется не только искать клиентов, следить за чистотой, исполнять обязанность гостиничной горничной, но и стать докой в юридических вопросах и налогообложении.

Только так можно планировать свой доход от пустующих квартир или гаражей и с уверенностью думать о будущем. Для сдачи посуточно придется зарегистрировать ИП. Налог в этом случае не зависит от зоны и определяется числом комнат.

Ставка налога фиксирована.

 Можно ли cнять квартиру на сутки в Минске, чтобы хозяин не платил налог?

Законодательством предусмотрены случаи, когда собственник может просто пустить «пожить» знакомых, не беря с них плату.

Однако если будет установлено, что это на самом деле квартиранты, решившие снять квартиру в Минске на сутки подешевле, то хозяева ждут серьезные неприятность. Ситуация приравнивается к незаконной предпринимательской деятельностью.

Кроме налога придется заплатить 15-процентныый штраф. Лучше не играть с законом в прятки и честно платить налоги.

Разница в налогообложении между двумя видами аренды позволяет делать бизнес, передавая квартиру, арендованную на длительный период в субаренду посуточно. Эту возможность нужно предусмотреть в договоре аренды, иначе хозяин просто расторгнет его, обнаружив, что в квартире постоянно меняются жильцы, которые хотят снять квартиру на сутки в Минске.

Гараж: сдача в аренду

Бывает, что владельцу гаража или места на стоянке неудобно держать там машину, так как он далеко живет или машины в временно нет. Пустующий гараж может стать дополнительным источником дохода, если найти арендатора. Как и квартиры на сутки, машино-места сдают на длительный срок или на несколько суток.

Последняя услуга часто требуется тем, кто, уезжая в отпуск, не хочет оставлять машину во дворе. Желающих снять гараж не меньше тех, кто хочет снять квартиру на сутки. Кандидатов в арендаторы нужно выбирать очень внимательно, чтобы гараж использовался по назначению и содержался в чистоте.

С понравившимся человеком или организацией нужно заключить договор аренды, уведомить налоговую инспекцию о своей деятельности и платить налоги.

Налог на сдачу гаража в аренду зависит от материала постройки (деревянный, железный, железобетонный, кирпичный) и экономико-планировочной зоны. С марта 2016 года налоговые ставки были увеличены по решению Минского городского Совета депутатов. Однако рачительные хозяева пустующей недвижимости по-прежнему считают аренду выгодным бизнесом.

Многих волнует вопрос нужно ли платить «налог на тунеядство», если сдаешь недвижимость. Собственник жилья платит подоходный налог в установленном размере, но если эта сумма меньше 20 базовых величин за налоговый период, то ему придется уплатить разницу. После этого он может жить на доходы от аренды.

Случай с квартирами и гаражами — простой, но индивидуальные предприниматели сталкиваются с ситуациями, когда трудно определить, кто именно должен платить ННН в случае аренды или субаренды торгового помещения или машино-места. Порядок уплаты налога определяется тем, кто является собственником и кому недвижимость передана в аренду, субаренду. Рассмотрим случаи, предусмотренные белорусским законодательством.

 Кто платит налог на недвижимость

Если собственник — организация, белорусская или иностранная, действующая через представительство, то плательщиком будет она. ИП, арендующий у нее недвижимость может спокойно сдавать ее в субаренду. Это актуально для тех ИП, которые арендуют торговые площади, а потом вынуждены передавать их в аренду на период отсутствия, например, длительной поездки за товаром.

Если недвижимость принадлежит физическому лицу (резиденту РБ или нет — неважно), а договор аренды или субаренды заключен с белорусской организацией или иностранной, действующей через постоянное представительство, то бремя налога ложится на нее.

Собственник, физическое лицо, сам платит налог в том случае, если сдает недвижимость в аренду другому физическому лицу. Если затем арендатор заключает договор субаренды с организацией, то налоговое бремя на нее не переносится.

Источник: https://sytki-minsk.com/33153-2-nalogi-na-nedvizhimost-pri-arende-i-subarende