Как добиться возврата денег, при просрочке договора со стороны строительной компании?

Причины, побудившие приобрести долевку в строящемся доме, у каждого свои. Кто-то хочет улучшить свои жилищные условия, кто-то приобретает собственные квадратные метры впервые, кто-то просто хочет вложить имеющиеся у него свободные деньги в недвижимость.

Общее у всех этих людей одно – понимание того, что приобретение квартиры через участие в долевом строительстве, несомненно, более выгодный вариант, чем покупка уже готовой. И потому они готовы рискнуть. Да, к сожалению, и в наше время приобретение жилья подобного рода все еще риск.

Может наступить неприятная ситуация, когда с застройщиком возникли проблемы, он не выполняет свои обязательства, оговоренные в договоре. Как вернуть деньги по ДДУ в таком случае?

Расторжение ДДУ как способ вернуть дольщику свои деньги

ФЗ №214 позволяет участнику долевого строительства в одностороннем порядке расторгнуть договор долевого участия, заключенный с застройщиком. Правда, для этого должны быть веские основания, они перечисленны в указанном законе. По инициативе участника долевого строительства расторжение ДДУ возможно:

1. По взаимной договоренности дольщика и застройщика: дольщик направляет застройщику уведомление об отказе от исполнения договора с указанием причин, по которым он хочет отказаться от дальнейшего участия в долевом строительстве. Застройщик с претензией соглашается и ДДУ расторгается.
2. В судебном порядке. Участник долевого строительства обращается в судебную инстанцию с требованием о расторжении ДДУ. Суд решает, имеются ли для этого основания, после чего расторгает договор либо отказывает в этом.

Стоит иметь в виду, что направления соответствующего уведомления недостаточно, чтобы перестать вносить необходимые платежи. Дольщик имеет право перестать осуществлять взносы только после непосредственного расторжения договора. В противном случае будет копиться задолженность, а факт подобного нарушения договора пойдет дольщику только во вред при решении спора о возврате денежных средств.

Дольщик является инвестором долевого строительства. С самого начала заключения договора и до самого окончания его действия он оплачивает постройку своей квартиры. Внесение денежных средств происходит частями либо единоразово.

А потому, основным результатом, который хочет достигнуть участник долевого строительства, расторгая по той или иной причине ДДУ, –  возврат своих денег.

Но на самом деле не каждый представляет себе, как вернуть деньги по договору долевого строительства.

Более подробно со всеми нюансами, возникающими при расторжении ДДУ, можно ознакомиться в статье сайта «Что нужно знать, если предстоит расторжение ДДУ».

Размер суммы денежных средств, которую можно получить дольщику после расторжения ДДУ

Как правило, уже при заключении ДДУ отдельным пунктом оговорен размер суммы, которую получит дольщик в случае досрочного расторжения соглашения. И нередко это сумма меньше той, которую участник долевого строительства внес на расчетный счет фирмы-застройщика к дате окончания действия документа.

По закону, если расторжения договора все-таки удалось добиться без судебных тяжб, застройщик должен возвратить деньги в течение 20 дней. Если иное не указано в ДДУ, это должна быть сумма, переданная дольщиком в счет стоимости договора в полном размере. Дополнительно застройщик оплачивает проценты, пропорциональные 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, причем в двойном размере.

Когда процедура расторжения договора ДДУ происходит в судебном порядке, размер суммы, подлежащей возврату дольщику, определяет суд. Он может согласиться с тем, что договор нужно расторгнуть, а может и отказать в этом.

Кроме того, по усмотрению суда, при удовлетворении иска и вынесении решения о расторжении договора взыскиваемая сумма может быть как меньше, так и больше требуемой. Все зависит от того, насколько грамотно будут предоставлены необходимые документы и доказательства.

Безусловно, лучше довериться в таком случае профессиональному юристу.

После вступления судебного решения о расторжении ДДУ в законную силу застройщик обязан вернуть причитающуюся дольщику сумму в течение 10 дней. Если возврата средств не произошло, придется взыскивать свои кровные через судебных приставов. Для этого уже бывшему дольщику придется самостоятельно взять в суде исполнительный лист и передать его в службу судебных приставов.

Почему при решении вопроса о расторжении ДДУ стоит обратиться к юристу

Многим дольщикам, попавшим в затруднительную ситуацию, кажется, что расторжение ДДУ – самый простой, самый верный, а быть может и единственный способ вернуть свои деньги. Этим пользуются многие недобросовестные юристы.

Прежде чем принять решение о выходе из долевого участия и расторжении соответствующего договора, нужно тщательно проанализировать сложившуюся ситуацию, взвесить все «за» и против». Правильно понять реальные последствия такого поступка может только специалист.

Не нужно обращаться с таким серьезным вопросом к первому попавшемуся юристу. Многие из них, имея своей корыстной целью заработать на чужой беде, не разобравшись в индивидуальных тонкостях проблемы, сразу советуют расторгать ДДУ с застройщиком.

Ради своей выгоды и получения гонорара такие «специалисты» только ухудшают положение дольщика. Опасность заключается в том, что если расторгнуть договор, например, с фирмой, находящейся на стадии банкротства либо с неплатежеспособным застройщиком, денег можно просто не увидеть никогда.

Даже с ворохом судебных решений о том, что Вам положена выплата, при отсутствии денег на счетах компании-застройщика получить их не выйдет.

Между тем, имея на руках действующий ДДУ, участник долевого строительства мог бы получить свою квартиру после того, как государство достроит дом за фирму-банкрота. А так у теперь уже бывшего дольщика, увы, ни денег, ни квартиры.

И таких горе-юристов множество. Им не так важен результат и польза клиента, как жажда быстрой и легкой наживы. А потому, если перед Вами встал вопрос, как вернуть свои деньги и стоит ли с этой целью расторгать ДДУ – обращайтесь к серьезным и проверенным специалистам. Такие работают в Обществе защиты прав дольщиков.

Они досконально и придирчиво разберутся в проблеме, вникнут во все ее нюансы, оценят риски и последствия. И только после этого дадут совет, как вернуть свои деньги и стоит ли расторгать договор. Необходимо всего лишь связаться с нами через раздел сайта «Контакты» либо заполнить форму обратной связи.

Источник: https://help-ddu.ru/spory-s-zastrojshhikom/kak-vernut-dengi-po-ddu-esli-voznikli-problemy-s-zastrojshhikom

Блоги профессионалов на «Ведомостях»

Несмотря на то что с 1 июля 2018 г. продажа квартир в новых проектах новостроек по долевым договорам будет запрещена, остается многомиллионная армия покупателей, вложивших деньги в недостроенные объекты.

На сегодняшний день в стране реализуется 119 млн кв. м по ДДУ.

Это значит, что еще на несколько лет вперед в России сохранится большое число граждан, чьи инвестиции останутся уязвимыми перед возможными проблемами в строительстве.

По официальным данным, общее число обманутых дольщиков в стране составляет 80 000 человек. Но еще намного больше участников долевого строительства находятся в промежуточной стадии нарастания проблем в проекте, когда девелопер еще не признан банкротом, но сроки ввода уже нарушаются.

Проанализируем, какую стратегию можно выбрать и на что рассчитывать дольщику в такой ситуации.

Покупатель квартиры в строящемся жилом комплексе может узнать о нарушении сроков сдачи в эксплуатацию еще до того, как это произойдет. На этот случай законодательство предусмотрело для него простой план действий.

Если становится ясно, что жилой комплекс не будет достроен вовремя, застройщик обязан уведомить дольщика об отсрочке за два месяца до ее наступления. Причем речь идет лишь о минимуме, который прописан в законе. Ничто не мешает девелоперу поставить в известность покупателя о такой неприятности, к примеру, за полгода.

Вместе с уведомлением застройщик отправляет проект дополнительного соглашения к ранее заключенному договору долевого участия (ДДУ). Его суть проста: покупатель соглашается на перенос сроков ввода здания в обмен на какие-либо преференции от девелопера.

Причем покупатели не обязаны соглашаться на перенос сроков, так как Гражданский кодекс предполагает, что изменение условий договора – это добрая воля обеих сторон соглашения. Если покупателя не устраивают новые условия, он может отказаться от допсоглашения.

Подписав дополнительное соглашение, дольщик подтверждает свою готовность подождать еще некоторое время. Отметим, что после этого он уже не сможет потребовать полагающуюся неустойку за перенесенные сроки, если, конечно, застройщик не нарушит новые договоренности. Кроме того, дольщик теряет право на одностороннее расторжение договора из-за переноса прежних сроков.

Вместе с тем покупатель должен понимать, что само по себе предварительное уведомление не дает ему права расторгать ДДУ или писать претензию – такие возможности откроются только после того, как девелопер нарушит сроки.

На практике застройщики далеко не всегда уведомляют покупателей. Причины понятны – не хочется сеять панику среди клиентов, а также далеко не всегда есть готовность предлагать привлекательные компенсации в обмен на перенос сроков.

Если застройщик нарушил сроки, то у дольщика есть два варианта дальнейших действий: умеренный и радикальный.

Первый предполагает выдвижение ряда требований напрямую застройщику без привлечения суда: передача квартиры и выплата разнообразных компенсаций. Есть шанс, что девелопер пойдет навстречу покупателю и конфликт будет улажен без расторжения ДДУ. Радикальный вариант предполагает разрыв договора долевого участия (плюс компенсации), если просрочка превышает 2 месяца.

Главное отличие между этими сценариями состоит в следующем: в первом случае покупатель не отказывается от квартиры в строящемся ЖК и, продолжая оставаться участником долевого строительства, требует денежных компенсаций за нарушение застройщиком ДДУ. Радикальный вариант означает, что покупатель отказывается от квартиры, перестает выполнять обязанности дольщика и требует возврата вложенных денег помимо компенсаций.

И в том, и в другом случае напрямую застройщику направляется претензия. В ней покупатель требует передать квартиру (или другой объект долевого строительства), а также выплатить неустойку.

Неустойка рассчитывается в двойном размере 1/300 ставки рефинансирования от цены договора за каждый день просрочки. К примеру, застройщик нарушил срок передачи объекта на 90 дней. Цена договора составляет 8 млн руб.

Размер неустойки составит 348 000 руб. (90 x 1/300 x 8 000 000 x 0,0725 x 2).

Помимо неустойки в претензию можно включить и другие требования. В частности, покупатель претендует на возмещение убытков.

Чаще всего непредвиденные затраты связаны с арендой квартиры из-за невозможности вселиться в готовое приобретенное жилье.

Для удовлетворения этого требования дольщику следует подкрепить претензию документами, доказывающими его убытки: договором найма жилья, квитанциями об оплате и т. п.

Всегда ли следует писать претензию при нарушении сроков строительства? Насколько эффективен этот механизм? Практика показывает, что данные вопросы сложнее, чем кажутся.

Прежде всего, дольщик должен учитывать специфику своей ситуации. Если строительство жилого комплекса все же идет, пусть и медленно, претензии, особенно с денежными требованиями, наносят дополнительный удар по экономике проекта.

Афиширование своих намерений на форумах дольщиков может создать панику, и одна претензия превращается в десятки и сотни аналогичных заявлений. Кто-то может вовсе расторгнуть ДДУ и потребовать деньги назад.

По сути, дольщики сами увеличивают шансы никогда не увидеть приобретенную квартиру.

Кроме того, застройщики далеко не всегда удовлетворяют претензии, а чаще всего делают это лишь частично. Поскольку практика показывает, что размер неустойки нередко снижается судом, девелоперы могут предложить, скажем, 10-30% от суммы и, тем более, отказать в покрытии убытков.

С другой стороны, всегда есть шанс, что претензия будет удовлетворена и дольщик получит какие-то деньги здесь и сейчас, а не спустя несколько месяцев по суду.

Известны случаи, когда нарушившие сроки девелоперы даже арендовали жилье для своих дольщиков, чтобы разрешить конфликт и не помешать дальнейшей реализации проекта.

Во-вторых, если застройщик не ответит на претензию и дело дойдет до суда, это станет дополнительным аргументом против снижения размера неустойки.

Срок ответа на претензию не установлен, поэтому можно подавать в суд и после 10 дней молчания застройщика. Если девелопер не хочет конфликта и готов договариваться, то он сам максимально быстро выйдет на связь с заявителем.

Наиболее сложные противоречия между дольщиком и девелопером разрешаются через суд. На этом этапе у покупателя есть выбор: ждать передачи квартиры, сохраняя отношения с застройщиком, или разрывать их и ждать денег. В обоих случаях можно требовать через суд денежные компенсации:

– компенсация морального вреда;

– взыскание штрафа (если застройщик не ответил на претензию);

– покрытие судебных издержек.

Проанализируем каждое из этих требований и шансы на их удовлетворение судом. Закон о долевом строительстве предусматривает большие неустойки для нарушающих сроки застройщиков. Чем дольше отсрочка и дороже объект, тем дороже нарушение ДДУ обходится девелоперу.

Однако суд далеко не всегда удовлетворяет высокие требования. Особенно часто размер неустойки снижается, если ее требует дольщик, который все же получил квартиру, пусть и с опозданием.

В то же время в судебной практике есть и жесткие решения в пользу покупателей – многое зависит от конкретного судьи и его точки зрения на ситуацию.

С возмещением убытков дело обстоит сложнее. Суд может не увидеть прямой связи между срывом возможного новоселья и необходимостью дольщика арендовать из-за этого квартиру. Отказать в удовлетворении убытков суд может хотя бы на том основании, что покупатель имеет прописку, пусть даже и не в том городе, где работает и приобрел строящееся жилье.

Моральный вред компенсируется куда чаще. Причем если раньше нужно было его доказывать (приносить справки от врачей), то теперь сам факт нарушения права дольщика (несвоевременное получение ключей от квартиры) уже считается судом достаточным основанием. Проблема лишь в том, что моральный вред компенсируется слабо – максимум до 30 000 руб., а иногда счет идет на несколько тысяч.

Штраф присуждается почти всегда, если застройщик не ответил на претензию, а дольщик не нарушил алгоритм ее подачи. В полном объеме покрываются и судебные издержки.

Как и в случае с претензией, мы рекомендуем учитывать реальные возможности застройщика и этап строительства его дома. Если есть признаки, что застройщик столкнулся с временными трудностями, то лучше их не усугублять. В то же время отказываться от требований вовсе не стоит: до банкротства шансы на их удовлетворение выше, чем после, когда может выясниться, что покрыть убыток нечем.

Радикальный вариант (расторжение ДДУ), как и описанный выше умеренный сценарий, не исключает денежных требований, но к ним еще добавляется возврат вложенных в строительство средств и отказ от квартиры.

Кроме того, если покупатель расторгает ДДУ, то с него снимается обязанность выполнять его условия, тогда как в первом случае дольщик и дальше должен платить деньги, к примеру, если покупал квартиру в рассрочку.

Расторжение ДДУ происходит просто: покупатель пишет соответствующее уведомление и отправляет его застройщику. С момента отправления такого уведомления он больше ничем не обязан застройщику, который в течение 20 рабочих дней возвращает средства, уплаченные за квартиру.

Сложнее обстоит дело с ипотекой. Дольщик заключает кредитный договор с банком, который не прекращает свое действие из-за расторжения ДДУ. Проще говоря, покупатель по-прежнему должен платить банку, пока застройщик не вернет кредитору дольщика перечисленные на строительство средства.

Кроме того, права требования квартиры (от которых пытается отказаться дольщик) находятся в залоге у банка. Поэтому без согласия кредитора отказаться от них будет непросто. Если же банк одобрит такой шаг дольщика, то последний все равно теряет большие суммы в виде уже уплаченных процентов.

Впрочем, эти проценты можно включить в финансовые требования в иске к застройщику (наряду с неустойкой, штрафом и т. д.).

Как показывает практика, чаще всего расторжение договора – наименее продуктивный для дольщика путь, особенно если ситуация в бизнесе застройщика тяжелая и фактически он уже стал непризнанным банкротом.

В этом случае покупатель рискует не получить внесенные за квартиру деньги, все прочие компенсации и, тем более, квартиру.

Кроме того, следует учитывать, что даже если средства дольщику вернут, ситуация на рынке может поменяться не в его пользу, скажем, жилье подорожает.

Если же покупатель выбирает умеренный сценарий и сохраняет ДДУ, то рано или поздно, скорее всего, он все же получит когда-то приобретенную квартиру. Даже если застройщика признают банкротом, власти не оставляют покупателей строящегося жилья один на один с проблемой.

Региональные власти обычно содействуют в меру своих возможностей обманутым дольщикам. Они помогают завершить строительство проблемного объекта, выделяют из бюджета компенсации пострадавшим дольщикам, занимаются поиском инвесторов для реализации проекта, предоставляют дольщикам жилье из резервного жилого фонда до окончания строительства, выкупают права требования к застройщику и т. д.

Чаще всего для получения помощи необходимо добиваться включения в реестр обманутых дольщиков. Чтобы туда попасть, срок задержки передачи квартиры покупателю должен достигнуть 9-ти месяцев. Кроме того, власти выдвигают ряд требований:

– дольщик предоставляет полный пакет документов, подтверждающих его статус;

– участник долевого строительства является гражданином РФ;

– жилой комплекс, в котором была приобретена дольщиком квартира, возводится на землях для жилищного строительства;

– заключенный покупателем договор относится к ДДУ или признан таковым в суде.

Выбор стратегии поведения дольщика, столкнувшегося с нарушением сроков ввода, в конечном счете сводится к его информированности. Пожалуй, именно в этом и состоит главная проблема, ведь без точной и достоверной информации о состоянии бизнеса застройщика никто не может предположить, готов ли он отвечать на претензии, возвращать покупателям деньги или достраивать объект.

Эти сведения охраняются правом коммерческой тайны и могут оставаться скрытыми от взоров властей, покупателей и общественности до тех пор, пока девелопер не потеряет полностью какую-либо дееспособность. Поэтому покупатели строящегося жилья и власти должны прилагать максимум усилий к тому, чтобы на самых ранних этапах возникновения проблем в бизнесе девелопера, выяснять корень и масштабы проблемы.

Источник: https://www.vedomosti.ru/realty/blogs/2018/06/29/774157-dolschiku-zastroischik-srok-sdachi-doma

Расторжение ДДУ в 2019 г. – подробное описание судебного процесса

Расторжение ДДУ – это довольно радикальное решение, у которого имеются свои плюсы и минусы.

1. Дольщик отказывается от права требовать передачи квартиры. При этом необходимо понимать, что маловероятен исход событий, при котором застройщик добровольно выплатит сумму договора с процентами — нужно быть готовым к судебной тяжбе с застройщиком. Есть вероятность, что до момента вступления решения суда в законную силу, активы компании будут выведены и это повлечет невозможность или затруднительность исполнения судебного решения. Иными словами – отказываясь от договора долевого участия, вы рискуете потерять как квартиру, так и деньги.
2. Ценность объекта на начальной стадии строительства значительно ниже, чем на стадии завершения. Отказавшись от договора, вы получите обратно сумму, которая будет меньше текущей рыночной стоимости возводимой квартиры. Проценты за пользование денежными средствами и «потребительский штраф» могут эту разницу покрыть, но может быть и обратная ситуация.
3. При неопытном подходе к делу проценты которые вам положены за пользование застройщиком вашими деньгами могут быть сильно срезаны на основании ст. 333 ГК. Для предотвращения подобной практике, рекомендую обращаться к юристу с опытом взыскания процентов в полном объеме, без занижения их судом.

Теперь о плюсах расторжения ДДУ:

Возможность взыскания процентов за пользование денежными средствами. Это требование имеет ряд преимуществ перед взысканием неустойки за просрочку:

— проценты исчисляются с момента получения застройщиком денег. Размер процентов – 1/150 ставки рефинансирования на сумму договора за каждый день пользования деньгами.  Ключевая ставка с 30 октября 2017 г. равна 8,25.

Следовательно размер процентов на сегодняшний день примерно равен 16.5 % в год или 0,045 % в день.

Итого, при расторжении договора по истечении трех лет с момента заключения, вы вправе требовать проценты в размере половины от стоимости договора;

Посчитать проценты при расторжении договора вы можете на следующем калькуляторе:

— возможность перевода права требования процентов в арбитражный суд, что повлечет снижение рисков применения ст. 333 ГК РФ о снижении неустойки.

Высший Арбитражный суд в своем постановлении высказывался, что проценты за пользование денежными средствами в контексте ст.

9 214-ФЗ являются мерой ответственности, следовательно, их снижение судом недопустимо (абзац 5 страницы 3 определения ВАС РФ от 28 ноября 2013 года № ВАС-16365/13, принятого по делу № А43-16703/2012).

Расторжение договора выгодно, когда цены на недвижимость не сильно выросли, а лучше, если они вообще упали. Если недвижимость приобреталась с инвестиционной целью, то на расторжении договора можно прилично заработать. Важно, как было сказано выше, проверить застройщика на платежеспособность.

Перевод дела в Арбитражный суд можно осуществить путем уступки права требования процентов за пользование денежными средствами.

По вышеизложенной причине, прежде чем приступать к расторжению договора, необходимо тщательно взвесить все риски, произвести анализ финансового состояния застройщика, посмотреть, исполняются ли им решения суда. Рекомендуем предварительно заказать отчет у  юриста, специализирующегося в сфере недвижимости и строительства.

Примеры отчетов здесь.

Либо воспользоваться нашим сервисом по проверке платежеспособности застройщика.

Договор долевого участия может быть расторгнут соглашением сторон в судебном порядке, путем одностороннего отказа дольщика от исполнения договора.

Расторжение ДДУ по  соглашение сторон.

Наиболее редкий способ прекращения обязательств между застройщиком и дольщиком.  Тем не менее такой порядок также возможен, однако необходимо учитывать, что взыскать проценты за пользование Вы уже не сможете — п. 2 ст. 9 214-ФЗ предусматривает обязанность выплаты Застройщиком процентов только в случае расторжения ДДУ в одностороннем порядке по инициативе Участника.

Судебный порядок.

Данный способ регламентируется п. 1.1. ст. 9 214-ФЗ. Так, основаниями для расторжения договора судом являются:

1) Приостановка или прекращение строительства;

2) Существенное изменение проектной документации;

3) В случае изменения назначения общего имущества/нежилых помещений, входящих в состав объекта строительства и иных случаях.

В случае возникновения любого из вышеприведенных оснований, Вы вправе обратиться в суд с исковым заявлением о расторжении договора долевого участия, возмещение уплаченного по договору и взыскание процентов за пользование чужими денежными средствами. После вступления в силу решения суда, застройщик обязан в течение 10 дней уплатить вам сумму договора и проценты.

Односторонний отказ от исполнения ДДУ.

Этот способ наиболее востребован на практике. Основаниями для отказа являются (согласно п. 1 ст. 9 214-ФЗ):

1) просрочка более двух месяцев по передаче объекта строительства;

2) неисполнение застройщиком обязанностей по устранению существенных недостатков объекта строительства;

3) существенное нарушения требований к качеству объекта строительства;

4) нарушение обязанности заключить новый договор поручения в случае прекращения предыдущего и в иных случаях.

Порядок расторжения договора долевого участия:

В первую очередь, необходимо направить на юридический адрес застройщика по почте заказным письмом с описью вложения уведомление об отказе от исполнения договора.

При этом, договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. После этого у застройщика возникает обязанность в течение 20 рабочих дней вернуть сумму долга вместе с процентами.

Если застройщик добровольно не исполнил обязательство, следует направить в его адрес претензию с требованием уплатить сумму договора и проценты.

В случае неудовлетворения претензии, дольщик вправе обратиться в суд со следующими исковыми требованиями:

1) о признании договора расторгнутым,

 2) взыскании суммы договора,

 3) процентов за пользование денежными средствами,

4) штрафа в размере 50% от суммы, присужденной судом за неудовлетворение претензии,

5) морального вреда.

6) компенсации судебных расходы за юридические услуги.

В определенных случаях к заявленным требованиям можно добавить взыскание убытков и судебных расходов.

Дольщики, у которых ипотека, часто задают вопрос: «что делать, если в кредитном договоре имеется оговорка о том, что ДДУ расторгается только с согласия залогодержателя-банка». Ответ на этот вопрос разрешен судебной практикой положительно для дольщиков. Так, в качестве примера из практики можно привести Апелляционное определение Мосгорсуда от 06.08.

2012 по делу № 11-16466, где содержится вывод о том, что в отличие от порядка заключения договора участия в долевом строительстве, момент его расторжения в силу ч. 3 ст. 450 ГК РФ, ч. 4 ст.

9 Закона № 214-ФЗ и договора обусловлен исключительно подачей уведомления о расторжении и не связан с внесением записи в ЕГРП, равно как не зависит и от мнения банка, предоставившего истцу кредит на приобретение квартиры.

Соавтор – Мазуков Мурат Султанович

Мы взыщем проценты за пользование денежными средствами без снижения судом заявленной суммы. При этом оплата наших услуг будет после получения вами денег от застройщика. Если остались вопросы наши специалисты бесплатно проверят вашего застройщика на платежеспособность, ответят на возможные вопросы

 ПРЕТЕНЗИЯ К ЗАСТРОЙЩИКУ О РАСТОРЖЕНИИ В ОДНОСТОРОННЕМ ПОРЯДКЕ

УВЕДОМЛЕНИЕ ОБ ОДНОСТОРОННЕМ ОТКАЗЕ ОТ ИСПОЛНЕНИЯ ДОГОВОРА  И РАСТОРЖЕНИИ ДОГОВОРА ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ.

Источник: https://www.s-u-d.ru/2184-2.html

Сдача новостройки затягивается. Как расторгнуть договор, не теряя денег?

Первое, что необходимо знать для анализа данной ситуации, — какой род и вид договора стороны заключили между собой.

Если этот договор связан с участием в долевом строительстве и зарегистрирован в федеральной регистрационной службе, то покупатель, права которого нарушены, вправе не только потребовать расторжения договора без каких-либо удержаний, но еще и получить значительные штрафные санкции с застройщика-продавца по причине нарушения последним сроков выполнения работ. Эта сумма обычно составляет 1/300 ставки рефинансирования ЦБР от цены заключенного договора за каждый день просрочки.

Если же договор, заключенный между сторонами, носит гражданско-правовой характер и по природе не является договором долевого участия в строительстве многоквартирного дома, то условия такого договора признаются согласованными сторонами и регулируются Гражданским кодексом РФ.

Подписание договора, в котором содержится условие об удержании штрафа с покупателя за расторжение договора по инициативе покупателя, не противоречит закону. Однако решающим фактором является исключительно намерение покупателя расторгнуть договор при отсутствии нарушений договора со стороны продавца.

Любое расторжение такого договора или изменение его условий по инициативе покупателя (то есть без согласия продавца) возможно только в судебном порядке.

Вместе с тем в ситуации, когда застройщик не исполнил в срок взятые на себя обязательства (а сроки являются существенным условием договора) покупатель вправе обратиться в суд с требованием о расторжении договора по причине ненадлежащего исполнения обязательств продавцом и потребовать возмещения ему денежных средств в полном объеме: как переданных по договору, так и потраченных на судебные расходы. В данном случае основанием для расторжения иска будет не «каприз» покупателя, за что «штрафует» его при заключении договора продавец, а нарушение существенных условий договора со стороны продавца. По этой причине виновным в расторжении договора признается продавец, и, поскольку именно он нарушил сроки, штрафы подлежат удержанию с него, а не с покупателя.

Все, что нужно сделать до покупки квартиры по ДДУ

5 признаков того, что новостройка стала долгостроем

Отвечает заместитель директора управляющего агентства недвижимости «Агентство.net» Роман Писарев:

На сегодняшний день застройщики используют для продажи объектов недвижимости разные формы договоров. Наиболее проверенный из них — это договор участия в долевом строительстве, который подлежит государственной регистрации. Другие виды договоров являются более рискованными и в наименьшей степени защищают интересы покупателя.

Расторжение договора возможно по инициативе застройщика, по инициативе участника долевого строительства, по соглашению сторон, в судебном порядке. В данном случае имеет место нарушение выполнения условий договора со стороны застройщика, а именно просрочка по сдаче объекта строительства.

Вы, как участник долевого строительства, должны подать уведомление о намерении расторгнуть договор, учитывая тот факт, что за каждый день просрочки сдачи объекта строительства финансовую ответственность несет застройщик. Застройщик же в течение месяца должен дать ответ на уведомление дольщика.

И если по соглашению сторон не удается расторгнуть договор, дольщик в судебном порядке расторгает его, получив уплаченную сумму и процент от суммы договора за каждый день просрочки. Таким образом, при таком положении дел и деньги можно вернуть в полном объеме, и договор расторгнуть.

На будущее — необходимо тщательно изучать подписываемый договор, чтобы впоследствии при нарушении его условий со стороны застройщика можно было отстоять свои права.

Четко ответить на заданные Вами вопросы нельзя, потому что необходимо изучить заключенный договор в части одностороннего отказа от его исполнения и последствий такого отказа. Скорее всего, в Вашем случае все будет решаться в судебном порядке.

Отвечает руководитель практики «Защита дольщиков» ЮК «Деловой Дом» Татьяна Маслова:

В такой ситуации рекомендую не расторгать ДДУ с застройщиком. Оптимальным способом защиты прав является обращение с заявлением в Москомстройинвест (если объект расположен в Москве) либо в иной уполномоченный орган в области контроля и надзора в долевом строительстве с заявлением о включении в реестр пострадавших соинвесторов.

После чего следует активно взаимодействовать с властями и добиваться от них признания объекта проблемным. На долю в незавершенном строительством доме необходимо признавать право собственности. Если по каким-то причинам иск о расторжении договора уже подан, то рационально ходатайствовать о принятии обеспечительных мер на сумму иска.

Только в случае наложении ареста на необходимую сумму (имущество) есть смысл продолжать процесс. Если нужной суммы у застройщика нет, то лучше просить суд оставить иск без рассмотрения, поскольку вернуть денежные средства все равно не удастся.

Расторгать ДДУ я бы не рекомендовала по той причине, что в этом случае гражданин лишится поддержки со стороны государства и местной администрации, а их помощь на сегодняшний день наиболее эффективна в достройке проблемных объектов.

Отвечает адвокат по недвижимости в Москве Инна Белякова:

В случае, если застройщик не передает Вам объект долевого строительства (квартиру) в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца, Вы можете расторгнуть договор в одностороннем порядке.

При этом по закону Вы можете просто уведомить застройщика об одностороннем отказе от исполнения договора, направив уведомление по почте заказным письмом с описью вложения. В таком случае договор считается расторгнутым во внесудебном порядке со дня направления указанного уведомления.

После этого застройщик обязан в течение 20 рабочих дней со дня расторжения договора полностью вернуть Вам уплаченные по договору денежные средства, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств (для участника строительства – физического лица проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере).

В случае, если застройщик добровольно не исполняет эти обязательства, то при обращении в суд Вы можете дополнительно взыскать штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере пятидесяти процентов от суммы, присужденной судом в Вашу пользу и понесенные Вами судебные расходы.

Если же срок сдачи объекта долевого строительства еще не подошел, но само строительство прекращено или приостановлено, а также наличествуют обстоятельства, очевидно свидетельствующие о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства Вам не будет передан, Вы можете расторгнуть договор в судебном порядке. В этом случае в десятидневный срок застройщик будет обязан вернуть Вам все ранее уплаченные Вами по договору деньги и все те же проценты за пользование чужими денежными средствами.

Как расторгнуть договор паевого взноса и вернуть всю сумму?

На какой срок службы рассчитаны сегодняшние новостройки?

Отвечает юрисконсульт компании «Интерцессия» Елена Григоренко:

Если срок передачи объекта недвижимости, установленный договором, еще не наступил, но стало очевидно, что строительство объекта заморожено или продвигается настолько медленно, что в срок завершено не будет, то договор можно расторгнуть в судебном порядке.

Однако на практике физическому лицу очень сложно доказать, что строительство действительно заморожено, в связи с чем в отсутствии фактической просрочки суды зачастую отказывают в иске.

При этом последствия расторжения договора в судебном порядке те же — обязанность вернуть денежные средства и оплатить неустойку.

Что касается условий договора, то, в соответствии со ст. 16 закона «О защите прав потребителей», условия договора, ущемляющие права потребителей, ничтожны. Таким образом, если Вы расторгаете договор участия в долевом строительстве, заключенный для личных, семейных нужд, в связи с нарушением застройщиком условий о сроке передачи объекта, взимать с Вас неустойку застройщик не имеет права.

Отвечает юрист ГК «Премьер» Алексей Астафьев:

Порядок расторжения договора долевого участия (далее ДДУ) регулируется 214-ФЗ. Так, ст.

9 установлено, что участник долевого строительства (далее УДС) может в одностороннем порядке расторгнуть договор, если застройщик нарушает обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца. При этом ДДУ считается расторгнутым с момента направления в адрес застройщика соответствующего уведомления, которое должно быть направлено ценным письмом с описью вложения.

Сам застройщик, в случае расторжения договора в одностороннем порядке, в течение 20 дней обязан возвратить участнику долевого строительства деньги, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных УДС.

Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или их части в счет цены договора до дня их возврата застройщиком УДС. Если участником долевого строительства является физическое лицо, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере.

Если в течение соответствующего установленного срока УДС не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных им в счет цены договора и процентов на эту сумму за пользование указанными денежными средствами, то застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить эти деньги и проценты за их пользование в депозит нотариуса по месту своего нахождения. Об этом обязательно сообщается участнику долевого строительства.

После получения от застройщика всех причитающихся денежных средств, связанных с расторжением ДДУ, участнику долевого строительства рекомендуется обратиться в органы Росреестра для внесения соответствующей записи.

Указание в договоре на удержание определенных процентов при расторжении этого договора в принципе будет считаться условием, ущемляющим права потребителя, поскольку положениями ст. 9 ст. 214-ФЗ данные удержания не предусмотрены.

Уплаченные в счет цены договора денежные средства должны быть возвращены застройщиком в полном объеме.

В данном случае рекомендуется сначала в досудебном порядке обратиться к застройщику о признании данного пункта ничтожным, а затем, в случае отказа или неполучения ответа на данную претензию, идти в суд со следующими требованиями:

• о признании пункта ДДУ, содержащего указания о каких-либо удержаниях застройщиком денежных средств при расторжении договора, ничтожным, нарушающим права потребителя;
• о возврате денежных средств, уплаченных в счет цены договора;
• о взыскании процентов за пользование денежными средствами;
• о взыскании штрафных санкций по закону о защите прав потребителей;
• о взыскании судебных расходов.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

5 советов тем, кто сегодня инвестирует в новостройки

Банкротство застройщика: что делать дольщикам?

Что пишут мелким шрифтом в договорах?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/sdacha_novostroyki_zatyagivaetsya_kak_rastorgnut_dogovor_ne_teryaya_deneg/5609

Нечаев и партнеры

• Информация
• Наши преимущества
• Этапы работы
• Команда
• Наша практика

В подобных ситуациях юристы рекомендуют не подписывать акт сдачи-приёмки жилья до тех пор, пока компания не устранит недостатки. Нужно составить список дефектов в двух экземплярах и зафиксировать их наличие на видео, чтобы застройщик не смог добиться передачи объекта в одностороннем порядке.

Оставить заявку

Как быть, если Вы приняли недвижимость с недостатками? В этой ситуации Вас защитит Закон «О защите прав потребителей». По нему в споре с застройщиком можно требовать возврата денег, компенсации за ремонт, уменьшения стоимости жилья или устранения недостатков.

Взыскание долгов с застройщика стоимости квартиры и отказ от неё правомерны, если дом построен настолько некачественно, что проживание в нём невозможно. В остальных случаях лучше просить компенсацию или ремонт. На последний вариант строительные компании соглашаются охотнее. Чтобы выиграть суд, потребуется проведение экспертизы для обоснования претензий.

Получить консультацию

Что нужно для взыскания долгов с застройщика

С какой бы сложностью Вы ни столкнулись – прежде чем начинать судебное разбирательство, обратитесь за консультацией к юристу по ДДУ.

Он изучит договор, проектную документацию, фактические обстоятельства дела и расскажет, что следует предпринять конкретно в Вашей ситуации. В большинстве случаев нужно начать с письменного уведомления застройщика о Ваших требованиях.

Досудебная претензия застройщику отправляется заказным письмом с уведомлением о вручении.

Мы составим обоснованное, юридически грамотное заявление.

В случае выигрыша можно возложить издержки на ответчика.

Мы поможем получить деньги по исполнительному листу.

Отдельная категория споров со строительными компаниями – изменения проекта дома. Например, когда в ходе строительства внезапно выясняется, что Ваша квартира на несколько квадратных метров больше, чем предполагалось изначально – и Вы должны за них доплатить. Или у жилья совсем другая планировка, чем было заявлено. В таких ситуациях может быть начат спор о возврате денежных средств. 

Получить консультацию

Одна из них – включение неудобных для клиента пунктов в ДДУ. Но по закону ущемляющие права одной из сторон условия договора можно признать недействительными через суд. Поэтому при просрочке сдачи дома, выявлении некачественной отделки и других проблемах обратитесь в нашу компанию – эксперты юристы по ДДУ помогут Вам выиграть спор по участию в долевом строительстве.

Отправить заявку

• 1 У вас проблема?
• 2 Оставьте заявку
• 3 Получите консультацию
• 4 Разработаем стратегию защиты
• 5 Решим Вашу проблему

Столкнулись с несправедливостью? Считаете, что закон в сложившейся ситуации на Вашей стороне, но до конца не уверены в этом? Убеждены в том, что Ваши права нарушены, но не знаете, куда и к кому обратиться?

Мы оперативно свяжемся с Вами, чтобы прояснить все детали сложившейся ситуации. Постарайтесь наиболее подробно описать свою проблему. Сообщите о том, какими документами относительно вопроса Вы располагаете.

Во время консультации Вы получите непредвзятую оценку сложившейся ситуации. Юрист подробным образом опишет перспективы разрешения интересующей проблемы.

После проведения очной консультации мы разработаем оптимальную стратегию по успешному разрешению Вашей проблемы.

К Вашим услугам – опытные специалисты во всех отраслях российского права. Гарантируем высокопрофессиональное и своевременное оказание юридических услуг по правовым вопросам любой сложности.

1

У вас проблема?

Столкнулись с несправедливостью? Считаете, что закон в сложившейся ситуации на Вашей стороне, но до конца не уверены в этом? Убеждены в том, что Ваши права нарушены, но не знаете, куда и к кому обратиться?

2

Оставьте заявку

Мы оперативно свяжемся с Вами, чтобы прояснить все детали сложившейся ситуации. Постарайтесь наиболее подробно описать свою проблему. Сообщите о том, какими документами относительно вопроса Вы располагаете.

3

Получите консультацию

Во время консультации Вы получите непредвзятую оценку сложившейся ситуации. Юрист подробным образом опишет перспективы разрешения интересующей проблемы.

4

Разработаем стратегию защиты

После проведения очной консультации мы разработаем оптимальную стратегию по успешному разрешению Вашей проблемы.

5

Решим Вашу проблему

К Вашим услугам – опытные специалисты во всех отраслях российского права. Гарантируем высокопрофессиональное и своевременное оказание юридических услуг по правовым вопросам любой сложности.

Оставьте заявку и получите профессиональную консультацию юриста по Вашему вопросу.

Мы обеспечиваем своих клиентов по всей стране профессиональными юридическими услугами высокого качества по справедливой цене, создавая для граждан и бизнеса ценность, существенно превышающую их финансовые и временные затраты

Мы дорожим своим именем и все наши услуги отличаются наивысшим качеством

Гарантируем
справедливую цену

Вы всегда знаете сколько и за что платите

Отвечаем
за результат

Всегда делаем то, что обещаем

Экономим
ваше время

Мы пунктуальны и пониманием важность времени и соблюдения сроков

Мы всегда
на связи

Ваш юрист будет рядом тогда, когда он вам нужен

более1 000

судебных заседаний ежегодно

более 12лет

успешной деятельности

более150

новых клиентов в месяц

Партнер, адвокат, арбитражный управляющий

Вся команда

Мы любим своих клиентов и стараемся каждый день делать их счастливее

Честность и искренняя забота о клиенте – ключевые принципы работы абсолютно любого сотрудника в нашей компании.Только такое отношение к клиенту создает основу для взаимовыгодного сотрудничества – доверие, позволяющее быстро и качественно решить любую проблему нашего доверителя

Вся команда

Источник: https://nechaev-partners.ru/private-clients/spory-s-zastroyshchikami/