Как можно уменьшить земельный участок на неиспользованную землю?

Как предпринимателю уменьшить земельный налог

Как можно уменьшить земельный участок на неиспользованную землю?

Если у вас земля в собственности, вы обязаны платить земельный налог.

Размер налога зависит от кадастровой стоимости земли: чем она выше, тем выше налог. Иногда кадастровая стоимость слишком высокая. Вот как ее снизить.

Общий план действий:

  1. Понять, что стоимость действительно завышена. Посчитать, есть ли экономический смысл ее оспаривать. А то, может, и нет смысла.
  2. Заказать независимый отчет оценщиков, провести экспертизу. Это будет основанием, чтобы пересмотреть кадастровую стоимость.
  3. Собрать документы: справки о кадастровой стоимости, заключения оценщиков, экспертизу, правоустанавливающие документы. Написать заявление. Подать это все в комиссию или в суд.

В этой статье: как оспорить кадастровую стоимость через комиссию и суд, сколько это будет стоить и когда в это лучше не лезть.

У домов, земельных участков и любой недвижимости есть цена. Она бывает рыночной и кадастровой. Рыночная стоимость определяется продавцом и покупателем при покупке и продаже недвижимости. Кадастровая — государством по результатам оценки.

Допустим, вы решили купить земельный участок на Алтае. Присмотрели место и связались с продавцом. Он назвал вам цену — 4000 рублей за квадратный метр. Вы поторговались и в итоге купили участок по цене 2700 рублей за квадратный метр. Это рыночная цена — вы о ней договорились.

В теории кадастровая стоимость должна быть равна рыночной, но на практике рыночная и кадастровая стоимость могут отличаться как в большую, так и в меньшую сторону — даже в несколько раз.

На размер кадастровой стоимости влияют характеристики участка: площадь, категория земли и вид разрешенного использования, наличие построек и так далее.

Государство эти параметры не учитывает и оценивает землю массовым методом — то есть оценщик не проводит осмотр участка, не знает, что расположено на нем и для каких целей используется. В итоге кадастровая стоимость земли под складом в Новосибирске может оказаться выше кадастровой стоимости земли под санаторием в Сочи.

Во всех случаях вам нужна будет информация для оспаривания кадастровой стоимости: площадь и назначение участка, размер кадастровой стоимости и дата, по состоянию на которую она установлена.

В справочнике Росреестра вводим данные объекта недвижимости:

Получаем подробное описание категории земель, разрешения на использование, площади и так далее:

На публичной кадастровой карте можно найти участок вручную:

Еще можно получить сведения из Росреестра по кадастровому номеру через сервис «Получение сведений из Фонда данных государственной кадастровой оценки». Он покажет кадастровую стоимость и отчет государственной кадастровой оценки. Если кадастровая стоимость уже оспаривалась, это тоже будет указано:

Посмотрите объявления о продаже похожей по параметрам земли в этом же районе. Если цена соседних участков в среднем ниже установленной кадастровой стоимости, похоже, она завышена.

Еще понять, что кадастровая стоимость земли возросла, можно по уведомлениям из налоговой — если за последние два-три года налог на землю увеличился в несколько раз.

Для начала нужно посчитать, насколько снижение кадастровой стоимости для вас выгодно: нужно сравнить налог, который вы платите сейчас, с налогом, который могут установить после пересмотра.

Сравните разницу с расходами на проведение переоценки. Если окажется, что на пересмотр вы потратите больше, чем сэкономите на налогах, — это повод не дергаться и оставить все как есть.

Вот как удостовериться.

Например, в Барнауле для участков под административные здания решением Барнаульской городской думы установлена ставка 1,5%.

Рассчитаем налог для земельного участка, предназначенного для размещения административных зданий. Площадь — 1500 м². Кадастровая стоимость — 8 350 500 рублей. Ставка налога: 1,5%.

8 350 500 Р / 100 × 1,5 = 125 258 Р — это сумма налога за год при нынешней кадастровой стоимости.

Прикинуть рыночную стоимость. Задача — представить, сколько может стоить участок после пересмотра, то есть если кадастровую стоимость сравняют с рыночной. Для этого нужно прикинуть рыночную цену и из нее уже посчитать налог.

Поищите участки с таким же видом разрешенного использования, как у вас. Их можно искать на официальном сайте для размещения информации о проведении торгов — torgi.gov.ru. Иногда такие участки можно найти и на «Авито».

Лучше, чтобы застройка участка была аналогичной — если у вас пустой участок, аналог стоит искать незастроенный. Среди аналогичных участков посчитайте среднюю цену за квадратный метр, разделив стоимость участка на площадь.

Допустим, вы нашли 4 участка, средняя цена продажи за квадратный метр — 2100 рублей. Можно переходить к следующему этапу.

Рассчитать выгоду. Зная среднюю цену продажи аналогичных участков, можно примерно рассчитать рыночную стоимость вашего участка и налоговую выгоду.

Для участка площадью 1500 м² кадастровая стоимость при цене 2100 рублей за квадратный метр будет равна 3 150 000 рублей. А налог с этой суммы составит 47 250 рублей за год.

Было: 125 000 Р

Стало: 47 000 Р

Экономия: 78 000 Р в год, 390 000 Р за 5 лет

Расходы на пересмотр: около 100 000 Р

Это примерные расчеты. Нельзя просчитать точную рыночную стоимость участка только по ним. Но их достаточно, чтобы понять, есть ли смысл оспаривать кадастровую стоимость.

Предположим, что у вас в собственности как у физлица с 2015 года есть участок. В 2016 году вы уже заплатили налог за 2015 год. Заплатить налог за 2016 год вы обязаны до 1 декабря 2017 года.

Если заявление об оспаривании кадастровой стоимости вы подали в конце декабря 2016 года, а решение о ее снижении получили в феврале 2017 года, то налог за 2016 год вы заплатите по новой стоимости. За 2015 год налог пересмотреть нельзя.

Другая ситуация будет с собственностью юридического лица. Организации обязаны самостоятельно исчислять земельный налог и каждый квартал вносить авансовые платежи.

Размер кадастровой стоимости юридические лица и граждане могут оспорить в суде и в комиссии при Росреестре.

Чтобы понять, кому и куда подавать заявления, стоит разобраться с требованиями закона.

Физические лица вправе обратиться с заявлением сразу в суд. Но до суда можно обратиться и в комиссию. Если комиссия откажет в удовлетворении заявления, ее решение можно обжаловать в суде.

Чтобы оспорить кадастровую стоимость, потребуется отчет о независимой оценке стоимости земли. Он делается в бумажном виде и в форме электронного документа. Электронный документ должен быть подписан электронной подписью. Такие отчеты делают профессиональные оценщики, состоящие в саморегулируемых организациях оценщиков и застраховавшие ответственность.

Титульный лист отчета об оценке стоимости участка

Обычно отчет готовят за 5—7 дней.

Совет. Не экономьте на отчете об оценке. От правильности его составления будет зависеть результат рассмотрения спора.

Объем хорошего отчета — не менее 50 страниц

Что проверить в отчете. Проверяйте дату, по состоянию на которую оценщик определил рыночную стоимость, — она должна быть такой же, как дата определения кадастровой стоимости. Если рыночная стоимость будет оценена по состоянию на ненадлежащую дату, комиссия и суд откажут в удовлетворении заявления.

Например, если кадастровая стоимость участка установлена по состоянию на 1 января 2015 года, рыночная стоимость должна определяться на эту дату.

Экспертиза отчета стоит 15—35 тысяч рублей. Заключение эксперта на отчет будет готово через 7—10 дней.

Титульный лист экспертного заключения на отчет об оценке

Полное название справки — «Выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости». Ее можно заказать в любом отделении Росреестра, в МФЦ либо на сайте Росреестра.

Если заказываете выписку на сайте, обязательно укажите, что желаете получить ее в виде бумажного документа в территориальном отделе.

Справку выдадут не позднее 5 дней с момента запроса. Это бесплатно.

Выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости выглядит так:

Проверьте, чтобы дата определения кадастровой стоимости совпадала с датой государственной кадастровой оценки

Подготовьте правоустанавливающие или правоудостоверяющие документы на земельный участок. Для собственника — свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН. Для арендатора — договор аренды.

Но федеральный закон об оценочной деятельности такое требование до сих пор содержит.

Для обращения в суд копию заверять не нужно.

Когда соберете документы, готовьте заявление. Оно должно быть о том, что нынешняя кадастровая стоимость участка неверная, ее нужно изменить. Без вашего заявления ни у одного ведомства нет повода пересматривать стоимость участка.

В суд нужно подавать административное исковое заявление. Оно составляется по правилам кодекса административного судопроизводства. Эту работу лучше доверить юристу.

Решение суда вступит в силу через месяц после принятия решения в окончательной форме.

  1. Оспаривать кадастровую стоимость не всегда выгодно. Нужно считать.
  2. Не экономьте на оценщике: с хорошим отчетом больше шансов на успех.
  3. Успейте подать заявление: кадастровую стоимость можно оспорить в течение 5 лет с даты оценки.
  4. Требуйте пересчитать налог за год, в котором подаете заявление об оспаривании кадастровой стоимости.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/osporil-kadastr/

Юридическая компания Наследник – Решение наследственных дел

Как можно уменьшить земельный участок на неиспользованную землю?

Довольно часто, потеряв родных, люди не спешат оформлять наследство после их смерти. Тем самым оставляя свое имущество злоумышленникам.

Именно с такой ситуацией не так давно столкнулись наши юристы

Более года назад мы уже рассказывали историю клиента Юридической компании «Наследник», имущество которого удалось уберечь от действий, направленных на завладение его квартирой. Напомним, клиент сроки для принятия наследства пропустил, поэтому наследство оформляли уже в судебном порядке.

После того как получили решение суда, подали заявление о регистрации и узнали о наличии еще одного решения о признании права собственности в порядке наследования за «сыном» наследодателя. К слову, детей у него никогда не было, а ближайшие родственники — племянники! Мы сразу же обратились в апелляционный суд и отменили незаконное решение суда.

В итоге, квартиру нашего клиента удалось сохранить.

Теперь расскажем историю, которая приключилась с другой нашей клиенткой совсем недавно

Обратилась она к нам за оформлением наследства на квартиру в г. Одесса. Ситуацию, к сожалению, можно назвать достаточно стандартной для реалий нашей жизни: у клиентки умер супруг, с момента его смерти прошел уже не один год, а переоформление квартиры так и не сделано.

Все это время в квартире она проживала, оплачивала коммунальные услуги и считала себя полноправным владельцем. Так как согласно законодательству Украины, наследник, который проживал с наследодателем по одному адресу, считается принявшим наследство, наша клиентка не сомневалась, что право собственности на квартиру перейдет к ней.

Не учтен лишь тот нюанс, что ее место проживания не было официально зарегистрированным.

Поэтому, после открытия наследственного дела у нотариуса, мы отправились в суд для подтверждения факта совместного проживания с наследодателем на день его смерти.

Этот судебный процесс мы прошли и каково же было наше удивление, когда клиентка сообщила, что пока она была на работе, ее квартиру заняли чужие люди!!! И, внимание!, у них на руках были документы, согласно которым они купили эту квартиру. В этот же день мы начали разбираться в ситуации.

Оказалось, что совсем недавно, за несколько дней до описанных выше событий некий гражданин зарегистрировал право собственности на квартиру нашей клиентки по… решению суда… и в этот же день продал эту квартиру другим людям. И это еще далеко не самое интересное.

Ознакомившись с решением суда, стало понятно, что оно принято тем же судьей того же суда г. Одессы, что и в первой, описанной нами ситуации, а обе квартиры находятся на одной и той же улице и обслуживаются одним и тем же ЖЕКом, без участия работников которого, уверенны, тут не обошлось.

На данный момент наши юристы прилагают все усилия чтобы вернуть клиентке ее недвижимость. И уверенны, справедливость восторжествует, а причастные к этому делу понесут наказание!

Из этой истории вывод один – тут работает группа злоумышленников, которая отбирает у людей недвижимость, находящуюся в «подвешенном состоянии», оформленную на умершего.

Так что запомните: принять наследство – еще не значит его оформить! Позаботьтесь о своих документах как можно скорее, чтобы не пришлось доказывать права на собственное имущество.

туда, где ближе, дешевле, по совету знакомых или выбрать по другим критериям – это очень важный и серьезный вопрос, поскольку от компетентности нотариуса зависит результат Вашего дела.

Можем сказать только то, что сотрудники нашей компании побывали в достаточном количестве нотариальных контор, и они с уверенностью говорят, что от нотариуса зависит многое, а порой и все.

И если Вам кажется, что Ваше дело простое (просто наследство, просто сделка, просто доверенность и т.д.), то спешим Вас предупредить: в мире нотариата все совсем не так.

Клиентка обратилась к нам для оформления наследства после смерти супруга. Наследственное имущество состояло из ½ доли квартиры (половина квартиры уже принадлежала клиентке). Как выяснилось, оригинал правоустанавливающего документа на имущество, был утерян еще при жизни наследодателя.

В большинстве подобного рода случаев отсутствие правоустанавливающего документа является прямым и беспрекословным основанием для обращения в суд, так как в связи со смертью собственника, документ восстановить невозможно.

Но в данной ситуации преимуществом было то, что квартира принадлежала двум собственникам, поэтому нам удалось получить дубликат документа, обратившись в орган, который выдал документ от имени клиентки.

На момент ее обращения наследственное дело уже было заведено дочерью умершего в одной из нотариальных контор города Одессы, поэтому выбирать не приходилось – мы занялись подготовкой необходимых документов.

По истечению шестимесячного срока после смерти наследодателя, мы обратились к нотариусу за получением свидетельства о праве на наследство.

И каково же было наше удивление, когда мы получили постановление об отказе в его выдаче и разъяснение необходимости оформлять право собственности через суд! Причиной отказа стало отсутствие регистрации права собственности наследодателя в реестре прав на недвижимое имущество.

Действительно, норма законодательства об обязательной регистрации предусмотрена, но основную роль играет год выдачи документа, который подтверждает право собственности.

Нотариусом не учтен тот факт, что до 2004 года право собственности возникало независимо от его регистрации в реестрах (книгах Бюро технической инвентаризации), проще говоря: до появления электронного реестра не было обязанности регистрировать свое право собственности.

После долгих попыток объяснить нотариусу незаконность такого отказа, нам все же пришлось подать иск в суд, где наши слова были подтверждены судебным решением, которое вступило в законную силу. Свидетельство о праве на наследство клиентки мы в итоге получили, право собственности зарегистрировали, хотя времени и сил было потрачено на порядок больше обычного оформления наследства.

Из этого следует: нужно со всей ответственностью подходить к выбору нотариуса, чтобы найти профессионала, которому не страшно доверить оформление своих документов, будь то наследство, сделка или обыкновенное разрешение на выезд ребенка.

Казалось бы, на этом можно закончить рассказ, но спустя два года клиентка опять обратилась к нам за помощью. И речь шла о той самой квартире.

Как мы говорили ранее, кроме нашей клиентки была еще одна наследница, которая не спешила оформлять на наследство и не проявляла желания участвовать в каких-либо расходах на содержание квартиры.

Выслушав клиентку, мы решили подать в суд с иск о прекращении доли в совместном имуществе и признании права собственности на эту долю за клиенткой.

Несмотря на сложность этого процесса (связанную с необходимостью проведения экспертизы, переговоров с предыдущим собственником и возмещения ему стоимости доли квартиры), мы успешно довели дело до конца и в итоге получили решение суда о признании права собственности, а клиентка стала единственным собственником квартиры.

Это дело может стать статьей в газете, даже детектив можно написать, если захотеть, но мы, как юридическая компания, которая искренне надеется на то, что в нашей стране будет намного меньше таких ситуаций, на основании которых можно написать книгу, хотим ее предоставить для всеобщего чтения, чтобы предупредить всех о существовании такого рода ситуаций.

Началось все спокойно, без каких-либо интересных нюансов в деле, как для юристов. Клиенты обратились в нашу компанию за помощью в оформлении наследственного имущества, которое составляла квартира. У них не было оригиналов документов на квартиру, но это не редкость сегодня.

Мы обратились в суд, чтобы признать право собственности на квартиру в порядке наследования за законом, поскольку, это был единственный возможный вариант.

Все прошло хорошо, суд, сделав множество запросов для того, чтобы подтвердить родственные связи клиентов и наследодателя и подтвердить право собственности на квартиру умершего, все же принял решение в нашу пользу и признал право собственности на квартиру за нашими клиентами.

И вот, получили мы долгожданное решение суда с печатью, с надписью «вступило в законную силу» и, конечно же, отправились к нотариусу регистрировать право собственности на квартиру в Государственном реестре.

Все, как видите, шло своим чередом, но ровно до того момента, как нотариус зарегистрировал заявление о регистрации права собственности на квартиру.

После этого, неизвестным нам образом, появилось еще одно заявление на оформление права собственности на эту же квартиру от другого человека, которого клиенты наши знать – не знали.

И разница в подаче этих заявлений составляла два дня, и другое заявление тоже было подано на основании решения того же суда.

Наша скорость работы и эти два дня, сохранили квартиру и право собственности на нее за нашими клиентами.

Но что интересней всего, так это то, что действительно существует другое решение суда, на основании которого право собственности на квартиру, что принадлежит сейчас нашим клиентам, признали за совсем другим человеком.

Мы с этим делом ознакомились и были действительно шокированы и его материалами, и решением, которое приняли на их основании. Не соответствовало многое, даже свидетельство о смерти наследодателя было с другим номером и другой серии, нежели настоящее.

Эта ситуация повергла нас в шок, собрав всевозможные материалы, мы отправились в Апелляционный суд для обжалования этого решения суда, но как такое могло вообще произойти, непонятно до сих пор.

К счастью, Апелляционный суд был намного внимательней и это решение было отменено с дальнейшим отказом этому «наследнику» в удовлетворении его исковых требований. В итоге, квартиру наших клиентов удалось сохранить.

Довольно часто в нашей практике встречаются дела по оформлению наследства, которое открылось на территории проведения антитеррористической операции. В течении последних лет к нам обращается все больше клиентов, которые получили в наследство имущество, находящееся на территории Донецкой и Луганской областей, и столкнулись со сложностями оформления такого наследства.

Один из наиболее интересных случаев опишем ниже

К нам обратилась клиентка, у которой умерла мать, постоянно проживавшая на территории города Донецка. Наследственное недвижимое имущество – квартира, расположено в городе Донецке. Единственным документом, подтверждающим факт смерти, является свидетельство о смерти, выданное органами власти Донецкой народной республики.

Что примечательно, на данном «документе» даже имеется печать, но использовать его для открытия наследственного дела не возможно, так как документы этой республики не являются юридически действительными. В данном случае единственный вариант решения проблемы – обращение в суд.

Именно так и поступили сотрудники нашей компании и в кратчайшие сроки признали факт смерти наследодателя в судебном порядке. После вступления решения суда в законную силу, мы получили свидетельство о смерти установленного образца, а также зарегистрировали актовую запись о смерти наследодателя.

Далее нас ждал не менее сложный процесс оформления наследственного имущества на имя клиентки. Благодаря изменениям, внесенным в законодательство, относительно экстерриториальности заведения наследственных дел, мы завели наследственное дело у одного из нотариусов города Одессы.

Специалисты нашей компании занялись подготовкой документов для оформления наследства в процессе которой возникла еще одна трудность: невозможность подтвердить право собственности наследодателя на квартиру, которая находится на территории города Донецка.

Если бы при жизни наследодателя запись о регистрации права собственности была внесена в электронный реестр прав на недвижимое имущество, оформить наследство было бы проще, но, к сожалению, квартира была зарегистрирована только в бумажных реестрах бюро технической инвентаризации, которое в зоне проведения антитеррористической операции не действует.

В связи с этим для оформления наследства нам пришлось обратиться в суд за признанием права собственности на наследственное имущество. И тут решить вопрос в пределах города Одессы не удалось.

По правилам подсудности гражданских дел, которые касаются недвижимости, необходимо обращаться в суд по месту нахождения этой недвижимости, а в нашей ситуации – в суд, который временно рассматривает дела, посудные судам города Донецка.

Поэтому иск наш был подан в Дзержинский городской суд Донецкой области, где нам удалось успешно решить дело – признать право собственности за нашей клиенткой с дальнейшей его регистрацией.

Скачать постановление

Источник: https://naslednik.odessa.ua/

СтражЗакона
Добавить комментарий