Как подарить часть квартиры в новом доме, снизив расходы на налоги?

Вторичное жилье в России дорожает

Как подарить часть квартиры в новом доме, снизив расходы на налоги?

Россияне в пошедшем году не оставили попыток решить свои жилищные проблемы, но из-за роста цен на квартиры в новостройках многие переориентировались на вторичный рынок, где их ждали давно. Владельцы построенного в советские годы жилья отлично разбираются в рыночной ситуации: следят, что там происходит на «первичке», и не забывают синхронно с застройщиками повышать цены.

И если у последних в 2019-м на это были реальные основания — себестоимость строительства возросла из-за перехода на новую схему финансирования проектов, то собственниками старого метра, в основном, двигала обыкновенная жадность. Правда, ставка на рост цен себя не оправдала — покупатели не спешат брать дорогое советское жилье. Советское изобилие в 2020 году — в материале «Ленты.ру».

Жадность — не порок

О том, что в 2019-м «вторичка» дорожала по всей стране, свидетельствуют данные аналитиков.

По подсчетам портала «Мир квартир», квадратный метр в среднем по стране (в городах с населением от 300 тысяч человек) за год вырос в цене на пять процентов, до 60 тысяч рублей.

Средняя стоимость неновой квартиры увеличилась на те же пять процентов, до 3,5 миллиона рублей. В целом удорожание «квадрата» эксперты отметили на рынках недвижимости 64 городов из 70, где проводилось исследование.

Наиболее заметно — на 18 процентов, до 121 тысячи рублей за квадратный метр, — выросла стоимость бывшего в употреблении жилья во Владивостоке.

Также ценовой скачок зафиксирован в Сочи (плюс 15 процентов, 126 тысяч за «квадрат»), Краснодаре (плюс 14 процентов, 64 тысячи рублей), Новокузнецке (плюс 12 процентов, 42 тысячи рублей за метр).

На 8-11 процентов подорожали квадратные метры в Набережных Челнах, Махачкале, Чите, Ижевске, Санкт-Петербурге и в Казани.

«Собственники жилья слишком быстро поднимают цены при росте рынка и не спешат их снижать при его охлаждении — такова особенность мышления частных продавцов, которым “не горит” продать свою квартиру», — отмечает Павел Луценко, генеральный директор «Мира квартир».

Удешевление «квадрата» (на один-четыре процента) аналитики выявили в четырех городах — Саранске, Челябинске, Оренбурге и Тольятти

В ЦИАН годовое удорожание «вторички» в России также оценивают в пять процентов, а ценовую прибавку за два года — в девять процентов — без учета динамики в Москве и Санкт-Петербурге. В двух столицах, как указывают аналитики, квадратные метры в 2019-м росли в цене быстрее, чем в провинции: московский метр за последние два года прибавил 15 процентов, петербургский — 11 процентов.

Московское бремя

Однако в Москве для владельцев квартир все не так безоблачно, как может показаться: местные риелторы утверждают, что в 2019-м столичный вторичный рынок окончательно разделился на три отдельных сегмента, каждый из которых живет своей жизнью. Первый — это сегмент жилья бизнес-класса и элитного, пребывающий в глубокой заморозке. Второй — двухкомнатные (кроме самых бюджетных) и трехкомнатные квартиры масс-маркета. Третий — однокомнатные и наиболее доступные двухкомнатные квартиры.

По наблюдениям сотрудников «ИНКОМ-Недвижимость», наиболее активный товарооборот, а также рост цен, к концу 2019-го происходил только в третьем сегменте. «Половина собственников таких объектов выставляют их на продажу по цене, превосходящей реальную рыночную стоимость, однако в некоторых случаях завышение оказывается оправданным, — отмечают в «ИНКОМ».

 — На данный момент спрос на эти жилплощади в полтора раза превышает предложение, а в группе наиболее ликвидных объектов, с отличными качественными характеристиками и без юридических изъянов, экспонируемых в локациях с налаженной инфраструктурой, — в два раза».

Быстрее всего, менее чем за месяц, с рынка уходят хорошие и дешевые «однушки».

Для сравнения — средний срок продажи вторичной квартиры в Москве составляет на данный момент 69 дней. Но главное событие года на столичном рынке б/у жилья связано не со сроками реализации объектов, а скорее с психологической составляющей сделок.

Если еще осенью 2018-го главенствующую позицию на рынке занимали продавцы, то к зиме 2019-го расстановка сил изменилась: условия сделок начали диктовать покупатели.

«Сейчас лидерство на вторичном рынке принадлежит покупателям, в то время как продавцам приходится ориентироваться на их ценовые запросы», — констатируют агенты.

Они критикуют собственников, завышающих ценники.

«На рынке всегда есть продавцы, считающие, что они ориентируются в вопросах установления цены гораздо лучше, чем профессиональные риелторы, — рассказывают в «ИНКОМ». — Однако в обстановке, когда условия диктует покупатель, неадекватная оценка своего предложения и нежелание идти на уступки как никогда грозят долгим простоем, даже в масс-маркете».

Между тем в сложившихся рыночных условиях все чаще владельцы квартир, а не будущие новоселы, берут на себя оплату услуг риелторов и расходы на оформление сделки. Более того, в ближайшем будущем в Москве прогнозируют популяризацию еще одного выгодного для покупателей тренда: размер комиссионных будет закладываться в стоимость предложения, указываемую в объявлении о продаже объекта.

Вся тяжесть люкса

Если говорить о «вторичке», то хуже всех в 2019-м чувствовали себя продавцы «несвежих» элитных квартир в Москве.

«На протяжении последних нескольких лет спрос здесь (в сегменте «элитки» — прим. «Ленты.ру») находился на крайне низком уровне, а к настоящему моменту — на минимальном, — утверждает Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость». — Виной тому непомерно высокие запросы собственников таких лотов — согласно нашим оценкам, 95 процентов квартир, относящихся к этой категории, экспонируются по завышенным ценам, зачастую докризисного уровня, по которым сейчас они никому не нужны».

По словам специалиста, у собственников таких квартир, как правило, нет нужды продавать их быстро, поэтому ценники они снижают крайне неохотно и медленно. В результате весомая часть элитных объектов «висит» в продаже годами.

«С другой стороны, снижается интерес покупателей к таким квартирам, в том числе предлагаемым по адекватным ценам, — поясняет Сергей Шлома. — В условиях, когда большинство сограждан в прямом смысле слова считает каждую копейку, а прогнозы по поводу нового витка мирового кризиса звучат все чаще, даже те люди, которые раньше не отличались бережливостью, начинают более рационально относиться к своим расходам».

Запросы покупателей элитной недвижимости в последние годы стали скромнее, и тяжелый люкс из 1990-х им не по нраву — содержать огромные квартиры накладно.

Еще один минус старой недоброй «элитки» — ее несоответствие нынешним вкусам состоятельных людей. Большинство такой «вторички» — это квартиры в домах, которые были введены в эксплуатацию в 1990-х и начале 2000-х.

С тех пор устарели и сами дома, и квартиры, и особенно интерьеры, некогда считавшиеся невероятно привлекательными. На различных форумах и в личных блогах то и дело публикуются фотографии жилья, выставленного на продажу явно не ориентирующимися в реалиях хозяевами.

Они гордятся позолоченной сантехникой, лепниной, мрамором и бархатными шторами и хотят продать все это по достойной цене, но слышат лишь эхо насмешек.

Кроме того, к концу 2019-го объемы реализации люксовой жилой недвижимости в России резко снизились из-за падения курса валюты США.

По данным экспертов Skolkovo Realty, в Москве, например, продажи в декабре упали на 40-50 процентов в годовом выражении.

Состоятельные покупатели, ранее планировавшие приобретение дорогих квартир, сорвали сделки — большинство из них имеют сбережения в долларах, и тратить эти деньги в настоящее время невыгодно.

«В маленьких городах цены будут падать»

Риелторы полагают, что в 2020-м ситуация на вторичном рынке жилья кардинально не изменится: кто-то прогнозирует небольшой рост стоимости квадратного метра, кто-то — сохранение текущих ценников. Печальное будущее — у советского жилого фонда и тех же переоцененных элитных квартир.

«Определенная часть предложения — старый фонд, квартиры без ремонта или в неудачных локациях — в ближайшие несколько месяцев будет менее интересна потенциальным покупателям, — говорит председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова. — Соответственно, владельцам таких лотов придется либо снижать на них цену, либо снимать с продажи».

По мнению эксперта, качественное жилье (в домах, построенных после 2000 года), а также совсем свежая «вторичка» будут расти в цене, хоть и невысокими темпами. Среди причин, способствующих удорожанию «квадрата», Доброхотова называет снижение ипотечных ставок, которое стимулирует спрос на жилье, а также увеличение числа качественных вторичных объектов в продаже.

«Выбор значительно расширится за счет вышедших на вторичный рынок сданных новостроек», — поясняет эксперт.«Покупатели все равно будут тщательно выбирать самые выгодные и ликвидные квартиры, они не готовы переплачивать, — предупреждает Марина Толстик, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости». — А переоцененные квартиры остаются на экспозиции долго, ими почти не интересуются. Учитывая, что улучшение благосостояния населения не прогнозируется, интереса к завышенным по цене квартирам также не будет. Поэтому ориентировочно весной цены на такие квартиры все же несколько снизятся — в среднем на пять-семь процентов. В целом же рост цен на “вторичке” ожидаем в пределах инфляции».

Павел Луценко считает, что в текущем году рост цен на б/у недвижимость замедлится, а кое-где вообще остановится, так как существенная доля покупателей переориентируется на квартиры в новостройках.

«”Вторичка” снова проигрывает конкуренцию, особенно старый советский фонд, — подчеркивает эксперт. — В тех городах, где много нового строительства, цены могут продолжить расти, так как новые дома постепенно переходят на вторичный рынок и поднимают среднюю цену. В маленьких же городах, откуда идет отток населения и новостроек мало, цены будут падать».

В «ИНКОМ» не ожидают существенного роста или падения цен на вторичную недвижимость, но указывают, что два фактора могут слегка сбить ценники в 2020-м: это невысокая платежеспособность большей части населения и эмоциональное состояние самих покупателей — из-за сильной неуверенности в завтрашнем дне многие не решаются выйти на сделку, что вынуждает продавцов снижать стоимость предложения. В «Бон Тон» обещают рост цен на «новую вторичку» (квартиры в новостройках, перешедших на вторичный рынок) и удешевление советских квартир.

Этот прогноз будет актуальным при дальнейшем сокращении ставок по жилищным кредитам, но их динамика неподвластна ни продавцам квадратных метров, ни скромным покупателям, ни даже ушлым риелторам.

Тем временем оптимистично настроены сами россияне: около 40 процентов российских семей по-прежнему хотят улучшить свои жилищные условия — в основном из-за нежелания оставаться на одной территории с родственниками. Две трети из них планируют купить недвижимость.

Оставшейся трети, по-видимому, придется пройти все этапы смирения и погрузиться в коммунальную нирвану либо сделать выбор в пользу аренды жилья.

Источник: //finance.rambler.ru/realty/43473440-torgovtsy-proshlym/

Как прожить в Европе 10 лет, не имея своей квартиры: личный опыт не айтишника

Как подарить часть квартиры в новом доме, снизив расходы на налоги?

«Если что-то не работает, что-то вышло из строя — это забота собственника, не моя. Поэтому многие предпочитают арендовать, а не покупать».

Наш читатель Николай поделился личным опытом довольно продолжительной жизни в Европе в арендных квартирах и комнатах. «Также пометьте жирным шрифтом, что я не айтишник и не имею таких высоких доходов.

Потому что у вас что ни статья про жизнь за границей, то обязательно связана с работниками IT-сферы».

— Николай, когда и зачем ты уехал из Беларуси?

— В Германию я переехал 9 лет назад, и Берлин стал первым городом, в котором я прожил ровно год. Там я работал бейбиситером (программа Au-Pair).

Это был хороший старт, чтобы выучить язык до достаточного уровня, познакомится с культурой страны и понять для себя, хочу ли я здесь продолжить обучение. Понял, что хочу. Вот по сей день учусь здесь.

Сейчас заканчиваю магистратуру по менеджменту в сфере образования.

— За это время в каких городах и странах пришлось пожить? Как часто приходилось менять квартиры или комнаты?

— Стран только две — Германия и Швейцария, а вот городов побольше будет. В Германии — это Берлин, Вернигероде, Галле, Фрейбург и опять Берлин. В Швейцарии — Санкт-Галлен и Роршах. Я часто переезжал, поэтому сменил очень много жилья. Жил и в отдельных квартирах, приходилось снимать и комнаты, сейчас живу в студенческом общежитии.

— Всегда это было арендное жилье или приходилось жить у знакомых?

— Исключительно арендное жилье. Это очень типично здесь. Особенно в больших городах. Система арендного жилья в Германии очень хорошо развита, поэтому многие предпочитают снимать жилье всю жизнь.

У меня вообще мало знакомых, у которых квартиры или дома находятся в частной собственности. В таких случаях жилье скорее досталось им по наследству, нежели они его купили.

Многие не хотят влезать в кредиты на всю жизнь, и я это прекрасно понимаю.

— Есть какие-то существенные отличия по аренде метров в городах, где ты проживал?

— Существуют свои федеральные особенности в каждой земле. Лично я их на себе существенно не испытал. А вот цены на жилье отличаются очень. И это чувствует каждый, кто переезжает из одной земли в другую.

Зачастую именно это и является сдерживающим фактором для переезда. Цены на юге Германии (Бавария или Баден-Вюртенберг) несопоставимы с ценами в Саксонии или Саксонии-Анхальт.

То же можно сказать и о больших городах: Гамбург, Мюнхен, Кёльн, Ганновер — цены здесь просто неземные для человека со среднестатистическим заработком.

В принципе, многое зависит и от того, нашел ли ты жилье через посредника или же сам. Если это фирма, то они затребуют кучу документов, чтобы проверить, в состоянии ли ты вообще платить за жилье. Часто аренда не должна превышать 1/3 твоего заработка. Риэлтеру нужно заплатить еще и за услуги, естественно.

— Как искал, где будешь жить?

— Я еще ни разу не пользовался услугами агентов по недвижимости. Все искал через интернет, так сказать, выходил на прямую связь с арендодателем. Один из самых популярных сайтов в Германии для аренды жилья www.wg-gesucht.de. Этот сайт знают все, особенно студенты. В основном здесь сдают и ищут комнаты.

Лично я находил себе жилье через этот сайт практически всегда. Но каждый раз есть риск: много фейковых аккаунтов. Один раз, когда я искал себе жилье в Берлине, то со мной на связь вышел мужчина по имени Волкер и предложил снять у него комнату. Цена в 350 евро в центре Берлина сразу прозвучала настораживающе.

В процессе переговоров выяснилось, что он хочет, чтобы я перевел ему залог заранее, а ключ он мне вышлет по почте, так как он находится в Шотландии. Комнату посмотреть было нельзя. Все вслепую. Даже договор составил, который я читал, просто умирая от смеха. С таким сталкиваются многие.

Находятся и такие, которые ведутся на это.

— На какие параметры обращал внимание при выборе жилья?

— Вопрос для студента! Цена — главный параметр. Все остальное играет второстепенную роль. В больших городах, как Берлин, месторасположение жилья волнует не больше всего. Все хотят, конечно, поближе к работе или к университету, но это очень тяжело.

За комнату в центре нужно быть готовым выложить как минимум 500 евро в месяц. За однокомнатную квартиру от 1000 евро (и это еще если повезет). Поэтому многие проводят часы в дороге, чтобы добраться от дома до работы, например.

Цены на аренду в Берлине выросли за последние 10 лет очень сильно. Те, кто снимает квартиру или комнату долгое время, платят совершенно другую цену. У меня есть знакомая, которая снимает квартиру (60 кв. м) уже 15 лет и платит до сих пор 550 евро в месяц.

Ее новые недавно въехавшие соседи платят 1500 евро за такую же жилплощадь с таким же ремонтом. Не вовремя я в Берлин переехал!

— А какие комнаты/квартиры/общаги запомнились больше всего?

— Со всеми связаны в основном только хорошие воспоминания. Когда я проходил подготовительные курсы для обучения в вузе в Галле, то я жил в общежитии. Сразу после окончания курсов мне нужно было выселиться. Я подал документы в несколько университетов, но ответ нужно было ждать около двух месяцев.

На это время я решил остаться в Галле, поработать и уже потом переезжать на следующие три года туда, куда меня возьмут учиться на бакалавриат. На эти два месяца я нашел комнату в одной коммуналке. Все сожители были студентами. Сама квартира была очень старая, без ремонта. Высокие потолки, старый дубовый пол, а сама комната была заставлена хламом времен ГДР.

Девушка, у которой я снимал комнату, уезжала на 2 месяца на практику во Францию.

Как выяснилось, она коллекционировала старые вещи и мебель, которые были популярны в ГДР. То есть практически сезон я жил в музее ГДР. За комнату она брала всего 190 евро в месяц. Это было просто супер-предложение для меня. Мы не подписывали никакого договора, я въехал через сутки.

Квартиру я обожал! Но… Входная дверь никогда не закрывалась. Как выяснилось, это была не просто коммуналка, где жили студенты. Этих студентов объединяло то, что они называли себя «Коммуной 4» и имели свои политические убеждения. Замок на дверях противоречил их принципам.

Вот так я два месяца прожил в центре города с открытыми дверями.

Это вид с окна моей комнаты на одну из главных улиц в Галле

А спустя два месяца я переехал во Фрейбург. Это один из самых дорогих городов Германии, что касается арендного жилья. Все мои поиски чего-то доступного сводились к тому, что мне нужно было как минимум 500 евро, чтобы снять себе комнату.

Получить место в общежитии можно было только лишь путем ожидания в три семестра. Поэтому я подался в студенческие союзы или, как их часто называют, «братства». Это очень интересная часть моей жизни, но длилась она всего шесть месяцев. Такие союзы предназначены в принципе для установления и укрепления связей (networking).

Многое там выглядит, на первый взгляд, как в лучших американский комедиях, где проходит много вечеринок. В каждом союзе есть свои ритуалы и обычаи. Я жил с семью другими парнями в большой четырехэтажной вилле в центре города. В нашем распоряжении был даже личный спортивный зал и сауна.

У меня была шикарная большая комната (старая библиотека), за которую я платил всего 200 евро.

Однако жизнь в таком союзе подразумевает, что ты посвящаешь почти все свое время активному участию во всевозможных мероприятиях братства. Это было не мое. И хотя отношения со всеми в этом союзе были исключительно хорошими, я выехал спустя полгода.

Переехал я в коммуналку. Моим арендодателем был старый мужчина, на тот момент ему было 78 лет. Он живет один и сдает две комнаты студентам. Поначалу меня настораживала идея жить в доме с хозяином, но это были лучшие два с половиной года во Фрейбурге. Я платил ему всего 160 евро в месяц. Мы жили как семья. Как будто ты живешь у дедушки. Мы поддерживаем связь и сейчас.

В Берлине я жил первый месяц далеко не в центре. Я тоже снимал комнату в отдаленном районе города. За нее я платил 300 евро в месяц. Такая цена — редкость. Но комната эта походила больше на шкаф, где не было места даже для шкафа.

Жить я там долго не смог. Потом я получил место в общении, где сейчас и живу. Плачу мало (365 евро в месяц), живу один и в центре. Квартирка маленькая, но все есть и все абсолютно новое — в лучших традициях IKEA.

— В Беларуси, к примеру, есть договор аренды, в котором обычно врут со стоимостью жилья, чтобы платить меньше налог. Какие юридические аспекты и хитрости есть в аренде жилья в Германии?

— Я всегда подписывал договор, где стоит именно та цена, которая будет уходить с моего конто каждый месяц. Мне кажется, что таких хитростей, как в Беларуси, здесь не существует, и оно просто того не стоит. Сэкономить лишних пару сотен, а в случае установления нарушений — заплатить штраф в несколько тысяч и еще на адвоката столько же.

— Сложно ли в Германии или Швейцарии купить свое жилье?

— Если финансы позволяют, то нет. Главное понимать, что как собственник — вся ответственность лежит на тебе. Поэтому многие предпочитают арендовать, а не покупать.

Когда я подписываю договор об аренде, то я плачу только лишь ту сумму, которая указана в договоре. Если что-то не работает, что-то вышло из строя — это забота собственника, не моя.

Это он должен оплатить все расходы на ремонт. Всегда важно читать договор.

— С чем необычным столкнулся при аренде жилья в Германии или Швейцарии?

— По всей Германии существует единый сбор для открытых телевизионных и радиоканалов. Закон таков: на одну квартиру — один взнос. Это около 17 евро в месяц. Его платят все, независимо от того, арендное жилье или нет. Также, независимо от того, есть ли у тебя радио или телевизор. И с этим очень строго.

Будешь откладывать, не платить — сумма будет расти. Когда-нибудь заплатишь все. Плюс штраф. Мои знакомые выбрасывали всегда уведомления, а в один прекрасный день им пришлось заплатить 4000 евро за все неоплаченные годы.

Многим это не нравится, многие это осуждают, но эти деньги идут именно на то, чтобы СМИ оставались независимыми в стране. А это очень важно.

Источник: //realt.by/news/article/26420/

Договор дарения — цена и налоги

Как подарить часть квартиры в новом доме, снизив расходы на налоги?

«Хочу подарить свой дом внуку. Как это сделать, какие сложности могут возникнуть, и главное сколько денег придется заплатить за оформление документов? И еще один вопрос: можно ли оформить дарственную без физического присутствия дарителя, по доверенности?

Ольга КОСТЕНКО,

пгт. Каланчак».

Дарение недвижимости серьезный и ответственный шаг, в результате которого собственником некогда принадлежавшей вам недвижимости становится другой человек. Причем происходит это совершенно безвозмездно.

По украинскому законодательству можно подарить квартиру, дом, участок и любое другое имущество. Для этого используется договор дарения или дарственная.

В статье мы постараемся рассказать вам всю важную и актуальную информацию о договоре дарения и дарственной в Украине на 2018 год.

Форма договора дарения должна быть письменная с обязательным нотариальным удостоверением. Оформляется он у нотариуса. Законодательство требует, чтобы даритель жилой недвижимости подтвердил нотариусу ряд существенных обстоятельств, от которых зависит регистрация договора.

По статистике Министерства юстиции, за 2017 год в Украине было оформлено 110 235 договоров дарения квартир и жилых домов. Также было оформлено по дарственной 50 132 земельных участков. Оформлением занимались как частные нотариусы, так и государственные.

Особенности договора дарения

В статье 203 Гражданского кодекса Украины (ГКУ) указано, что любой договор отчуждения имеет законную силу в таких случаях:

— его условия не противоречат положениям ГКУ, других законов и моральным принципам общества;

— даритель обладает полной гражданской дееспособностью;

— стремление подарить осуществляется свободно без давления и соответствует воле дарителя;

— заключение договора дарения под влиянием заблуждения, обмана, тяжелого обстоятельства противозаконно, суд такие соглашения не признает;

— договор должен быть оформлен по правилам законодательства;

— условия договора обеспечат реальное наступление правовых последствий, предусмотренных соглашением;

— если предмет договора дарения — недвижимость, принадлежащая детям, и договор совершают их родители, усыновители или опекуны, то соглашение не может нарушать имущественные права детей-владельцев.

Что проверяют нотариусы

Закон № 1952-15 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их отягощений» в редакции от 4 июня 2017 года описывает общие принципы государственной регистрации имущественных прав и их отягощений.

В подробностях действия нотариусов регламентирует Постановление Кабинета Министров Украины № 1127-2015 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их отягощений» в редакции от 1 марта 2018 года.

Этот документ утвердил инструкцию — «Порядок государственной регистрации имущественных прав на недвижимое имущество и их отягощений».

В статье 8 Порядка указано, что нотариус регистрирует заявление дарителя имущества в базе Госреестра имущественных прав. Даритель заверяет сформированное заявление своей подписью.

По правилам пункта 9 Порядка нотариус устанавливает личность заявителя по таким документам:

— паспорту гражданина Украины или иным утвержденным законом документам;

— паспорту гражданина иной страны или документу, утвержденному законом для лиц без гражданства;

— при передаче заявления на регистрацию через уполномоченное лицо нотариус проверяет объем его полномочий по письменной доверенности заявителя.

Для подтверждения законности договора дарения нотариус сверяет данные свидетельства о праве собственности на объект и записи о нем в Госреестре имущественных прав.

В части 2 статьи 369 ГКУ указаны правила совершения договора дарения, если отчуждаемое имущество — совместная собственностью супругов и было приобретено ими во время брака. В этом случае даритель предъявляет нотариусу нотариально заверенное письменное согласие супруга/супруги-совладельца на совершение сделки.

Документы для оформления:

— свидетельство на право собственности;

— оценка объекта недвижимости (в случае, если предусмотрена уплата налога);

— справка (форма 1) о зарегистрированных на данной жилплощади людях;

— согласие супруга (супруги) на проведение сделки (если недвижимость была приобретена в браке);

— разрешение органа опеки и попечительства в случае, если одариваемый не достиг 18 лет или в квартире прописаны дети.

Особенности договора дарения

Даритель может потребовать аннулировать договор дарения, если одаряемый совершил преступление против него или членов его семьи, угрожал или шантажировал его, вынуждая подписать заведомо невыгодный договор, а также на основании того, что был обманут или введён в заблуждение относительно юридических последствий данной сделки, а также по другим причинам.

Срок исковой давности, на протяжении которого можно обратиться в суд для расторжения договора дарения, равен 1 году.

Если недвижимость была подарена одному из супругов в браке, то второй супруг не может на неё претендовать. Если же недвижимость куплена одним из супругов в браке, то она считается общей совместной собственностью и в случае развода подлежит разделу.

Даритель имеет право подарить свою долю в собственности на недвижимость без уведомления об этом других собственников.

Дополнительные условия

Договор дарения всегда безвозмездный, то есть не предусматривает передачи какого-либо вознаграждения от одариваемого к дарителю. Но в дарственной можно включить условие об обязанности выполнить определённые действия в отношении третьего лица.

Например, в договоре дарения квартиры вы указываете, что в ней будет проживать ваш родственник и его нельзя выселить. Или, заключив договор дарения на участок земли под застройку жилого дома, вы предусматриваете, что ваш сосед может пользоваться какой-то его частью для парковки своего автомобиля.

Иногда заключают договор дарения с обязательством передать имущество в будущем.

То есть, например, вы указываете в договоре, что обязуетесь подарить свою квартиру через какое-то время или приурочить подарок к какому-либо конкретному событию.

В этом случае нужно точно указать срок или чётко обозначить обстоятельство, в связи с которым будет передан подарок. Это может быть свадьба, получение аттестата или диплома об окончании учебного заведения, достижение совершеннолетия.

Однако при наступлении оговоренного события даритель имеет право отказаться от выполнения условий договора. Это можно сделать только в том случае, если его имущественное состояние и материальное положение значительно ухудшатся к моменту, обозначенному в договоре.

В случае наступления даты или оговоренного обстоятельства по договору дарения с обязанностью передать дар в будущем, одариваемый имеет право требовать от дарителя передачи подарка или возмещение его стоимости. При несогласии дарителя передать имущество одариваемый может подать в суд.

Договор дарения после смерти

Если до наступления даты или отлагательного обстоятельства, определённого договором дарения с обязанностью передать дар в будущем, даритель или одаряемый умрёт, договор дарения будет считаться недействительным.

Например, дедушка дарит свою квартиру внуку, но в качестве дополнительного условия указывает, что дар перейдёт к нему в день свадьбы или регистрации брака. Проходит какое-то время, внук не женится, а дедушка внезапно умирает. В этом случае договор дарения будет считаться недействительным, а квартира дедушки через 6 месяцев достанется наследникам.

Цена подарка

Стоимость будет зависеть от того, кто и кому дарит недвижимость. Подарить можно родственнику, любому знакомому или иностранцу. В каждом случае действуют разные налоги и сборы. Рассмотрим каждый из случаев.

При дарении родственнику первой степени родства налог платить не нужно. Первая степень родства это: дети, родители, супруги. Также в этом случае не нужно проводить оценку недвижимости перед проведением сделки.

Стоимость договора дарения в этом случае минимальная.

Единственная статья расходов — это оплата услуг нотариуса (государственная пошлина в размере 1% от суммы договора, административного сбора/услуги нотариуса в размере 0,1% суммы прожиточного минимума, установленного с 1 января текущего года).

Если одариваемый не является родственником первой степени родства, то он должен уплатить налог 5% и военный сбор 1,5%. В этом случае нужно провести оценку объекта недвижимости перед проведением сделки, а также оплатить услуги нотариуса. Оценка недвижимости стоит до тысячи гривен.

Если нерезидент дарит недвижимость гражданину Украины или наоборот, то одариваемый должен уплатить налог 18% и военный сбор 1,5%. Родственная связь при этом значения не имеет. Также необходимо сделать оценку и оплатить услуги нотариуса.

Как принимается подарок

После оформления договора дар переходит в право собственности к одариваемому с момента его принятия, то есть если вы подарили квартиру или дом по дарственной, то подарок сразу становится собственностью получателя. Как только вы подарили недвижимость, она уже не ваша, а нового собственника.

Если вы дарите дом, то вместе с домом переходит во владение к новому собственнику и участок земли, где он находится. Это положение прописано в 120-й статье Земельного кодекса Украины.

«Минусы» договора дарения

После оформления договора дарения даритель может подать в суд на его расторжение, мотивируя это следующим: ему угрожали, и он подписал договор под принуждением; против него или членов его семьи было совершено преступление со стороны одариваемого; оформление договора не являлось безвозмездной сделкой, а был факт передачи денег; даритель был обманут или введён в заблуждение относительно юридических последствий, которые влечёт за собой подписание договора.

И еще один минус — если договор дарения заключается между посторонними людьми, а не родственниками первой степени родства, то одариваемый должен заплатить налог в размере 5% и военный сбор 1,5%.

Как расторгнуть договор

Основания отмены договора дарения предусмотрены ст.

727 Гражданского кодекса Украины: даритель имеет право потребовать расторгнуть договор дарения недвижимости, если одаренный намеренно совершил преступление против его жизни, здоровья, собственности или его родителей, супруга или детей; если одаренный совершил умышленное убийство дарителя, наследники дарителя имеют право требовать расторжения договора дарения.

Можно обратиться в суд и по другим основаниям. Это может быть обман или принуждение, невозможность осознания своих действий дарителем в момент подписания договора или неспособность руководить ими. Когда даритель заблуждался относительно обстоятельств, имеющих существенное значение. В таком случае сделка может быть признана недействительной через суд.

Расторгнуть договор дарения, как правило, гораздо труднее, чем, например, признать недействительным завещание. Одним из оснований может быть психическое заболевание дарителя, в результате которого он мог не осознавать свои действия и поступки в момент заключения договора.

Но это может повлечь открытие уголовного производства в отношении нотариуса. Это весомый фактор для суда, потому что нотариус ставится под удар. А на нём лежит обязанность убедиться в искренности и адекватности дарителя на момент заключения сделки. Он должен разъяснить сторонам последствия и основные моменты договора. Поэтому договор дарения отменяется очень сложно.

Расторгнуть договор дарения без суда можно только по обоюдному согласию дарителя и одаряемого.

Любая сделка дарения недвижимости может быть оспорена в суде. Однако существует ряд обстоятельств, при наличии которых сделать это проще и легче, особенно при наличии материальной заинтересованности.

Наиболее частая причина для судебных разбирательств — это преклонный возраст или плохое состояние здоровья дарителя.

А если ещё при наличии этих обстоятельств даритель через короткий срок после заключения сделки умирает, появляются несогласные претенденты на наследство, которые правдами и неправдами пытаются через суд признать сделку дарения недействительной.

Дарственная по доверенности

Согласно ст. 720 Гражданского кодекса Украины договор дарения от имени дарителя может заключить его представитель — по доверенности.

В соответствии с инструкцией «О порядке совершения нотариальных действий нотариусами Украины» в тексте доверенности должны быть указаны место и дата ее составления (подписания), фамилии, имена, отчества, местожительство представителя и лица, которого представляют.

Срок доверенности устанавливается в самом документе. Если срок доверенности не установлен, она сохраняет силу до прекращения ее действия. Доверенность, в которой не указана дата ее совершения, является ничтожной.

Подготовил Анатолий ЯИЦКИЙ.

Новини від Нового дня в Telegram. Підписуйтесь на наш канал t.me/newsnewday

Источник: //newday.kherson.ua/dogovor-dareniya-tsena-i-nalogi/

Вредные советы. Как владельцы квартир своими руками создают себе проблемы

Как подарить часть квартиры в новом доме, снизив расходы на налоги?

Не так уж редки ситуации, когда владелец квартиры совершает необдуманные действия, которые в итоге усложняют продажу этой самой квартиры, либо приводят к большим финансовым потерям. Портал МЕТRТV.ru собрал несколько показательных историй об искусственно созданных проблемах при проведении сделок с недвижимостью. Читайте и помните, брать пример с героев наших историй НЕ НАДО!

Вдова не включила в наследственную массу «совместно нажитую» квартиру

Свою первую квартиру Наталья Петровна приобрела ещё до брака. Уже, будучи замужем, она обменяла имеющуюся у неё квартиру на более просторную. Сделку провели через договор мены с доплатой. С мужем они прожили много лет, и народили нескольких детишек.

Когда муж Натальи умер, их дети, будучи уже самостоятельными людьми, отказались от своих долей наследства в пользу матери. В результате она получила мужнины дачу, машину и некоторое другое имущество, также включённое в наследственную массу.

Квартира в наследственную массу не включалась и в наследство не оформлялась. Она, как уже говорилось, была получена Натальей в обмен на жильё, купленное до брака, то есть, то есть, по убеждению самой Натальи, квартира была её личным имуществом (приобретённым не в браке).

То есть, при оформлении наследства, нотариусу даже не сообщили о квартире, принадлежавшей Наталье.

ведущий специалист Центра недвижимости «Столица» Вскоре после смерти мужа, женщина решила продать квартиру. Быстро нашёлся покупатель с уже одобренной ипотекой. В ходе оформления сделки, банк потребовал разрешение супруга на продажу квартиры. В банке пояснили, что квартира была получена по договору мены С ДОПЛАТОЙ. И произошло это в период, когда она уже была замужем. То есть при приобретении этой квартиры использованы семейные средства, стало быть, по закону квартира – совместно нажитое имущество. Раз супруг умер, его доля в квартире должна быть оформлена как наследство.

Наталья Петровна отправилась к нотариусу, который вёл наследственное дело её супруга, чтобы оформить в наследство мужнину долю (половину квартиры).

Дети вновь оформили отказ от своих долей в пользу матери… Но когда женщина пришла получать свидетельство о праве на наследство, то с удивлением обнаружила, что у жилья появился ещё один совладелец. Одну шестую часть квартиры получила внебрачная дочь умершего.

Причём Наталья и ранее знала о существовании внебрачной дочери супруга, но не подумала, что та является претендентом на наследство.

Разумеется, намеченная продажа квартиры сорвалась. Прежде чем продавать квартиру, Женщине надо было договориться с нежданной совладелицей. Впрочем, решение было найдено – Наталья выкупила долю у дочери покойного супруга, после чего вновь выставила квартиру на продажу.

ведущий специалист Центра недвижимости «Столица» Это довольно распространённое заблуждение: человек думает, что раз он единоличный собственник квартиры, то после смерти супруга, ему не надо вступать в права наследования. Квартира, мол, и так моя. На самом деле, часто такие объекты формально оказываются приобретёнными в браке, а значит, по закону принадлежат обоим супругам. Без процедуры принятия наследства в этом случае не обойтись.

Женщина не вступила в наследство, чтобы заблокировать продажу квартиры

Бывает наследник не вступает в права наследования не потому что не знал или забыл, а из каких-то своих соображений. Так, например, поступила жительница Екатеринбурга Вера Викторовна, получившая в наследство долю в квартире.

//www.youtube.com/watch?v=o2f3yVwQ1gs

В квартире жили четыре человека: бабушка, дедушка, их взрослая дочь (та самая Вера Викторовна) и совершеннолетняя внучка (дочка Веры). Когда дедушка умер, бабушка отказалась от своей доли наследства в пользу Веры.

Но та, не стала вступать в наследство. Как она пояснила, таким способом она хотела блокировать возможные попытки своей дочери продать квартиру. Мол, если жильё не оформлено в собственность, то сделки с ним невозможны.

риэлтор агентства недвижимости Century 21 Однако спустя несколько лет женщины – бабушка, мама, внучка – сообща решили продать квартиру. Нашли покупателей. Обратились к нотариусу. И тот пояснил, что четверть квартиры – наследство деда – является выморочным имуществом и формально теперь семье не принадлежат. По закону РФ, если в течение шести месяцев наследники на жилплощадь не объявились, такие квадратные метры считаются выморочным имуществом и должны быть переданы в собственность государства. Женщине пришлось судиться с областным правительством – доказывать, что фактически в наследство она вступила – проживала в этой квартире, платила за коммунальные услуги. Судебное разбирательство длилось три месяца, ещё два месяца потребовалось на вступление решения суда в силу. Что любопытно, покупатели согласились ждать, и в результате, спустя полгода купили эту квартиру.

Продавец позволил покупателю въехать в квартиру до регистрации сделки

Предпринимателю понадобились деньги на развитие бизнеса, и он решил продать свою «запасную» пустующую квартиру. Эта квартира была приобретена с использованием маткапитала, поэтому перед продажей, в ней надо было выделить доли детей, а затем предоставить детям аналогичные доли в другой квартире (в которой предприниматель с семьёй жил на самом деле).

Также перед сделкой требовалось получить приказ органов опеки, разрешающий продажу квартиры. Квартира была выставлена на продажу за 3 млн руб.. Быстро нашелся покупатель, готовый приобрести квартиру за наличные. С ним был заключён предварительный договор и соглашение о задатке. Покупатель внёс задаток – 1 млн руб.

Осталось дождаться приказа органов опеки, разрешающего сделку.

ведущий специалист Центра недвижимости «Столица» Квартира стояла пустая, и покупателю с семьей разрешили въехать в неё до оформления сделки. Ведь он уже внёс миллион, то есть показал свою заинтересованность в покупке. Но когда до выхода на сделку оставалась неделя, покупатель сказал, что денег у недостаточно и он будет брать ипотеку. Ну, ладно, стороны продлевают соглашение о задатке, продавец ждёт, пока покупатель оформит кредит. Но с кредитом ничего не получается. Банки дают отказы. В день сделки покупатель к нотариусу не приходит. Сделка не состоялась. И тут выясняется, что покупатель не собирается освобождать квартиру. А так как ключи он получил по предварительному договору, то есть на законных основаниях, то выселить его можно только по решению суда.

Стоит заострить внимание на таком моменте. Как уже говорилось, покупатель внёс задаток – 1 млн руб. Раз сделка не состоялась по вине покупателя, то задаток должен остаться у продавца.

Причём продавец даже был согласен вернуть задаток (за вычетом своих расходов по сделке), если несостоявшийся покупатель освободит квартиру. Тот съезжать отказывался, поэтому выселение состоялось по решению суда.

Продавцу, как уже говорилось, деньги были нужны для развития бизнеса, поэтому он срочно продал освободившуюся квартиру за 2,8 млн руб.

ведущий специалист Центра недвижимости «Столица» Из-за того, что продавец разрешил покупателю въехать в квартиру до оформления купли-продажи, он потерял 200 тысяч. Тот миллион, что продавец получил в виде задатка, пришлось вернуть покупателю по решению суда (ну, так решила апелляционная инстанция). Правда, потом продавец смог высудить у покупателя 150 тысяч в счёт своих расходов, но потребовалось 2 года судебных разбирательств.

Не стал оформлять квартиру в собственность, чтобы не платить налог на недвижимость

Необдуманные действия владельцев квартир достаточно часто приводят к тому, что при продаже людям приходится отдавать в казну многие тысячи лишних рублей в виде налога на доход физических лиц (НДФЛ)

Большую квартиру в новостройке бизнес-класса Николай купил ещё «на котловане», то есть по минимальной цене.

Когда дом был сдан, стоимость квартиры (как рыночная, так и инвентаризационная – из которой рассчитывается налог на недвижимость) была уже весьма высокой.

Чтобы не платить налог с новой квартиры (0,1% от инвентаризационной стоимости), Николай решил не оформлять на неё право собственности. Всё равно квартира стояла пустая.

юрист агентства недвижимости «Драже» Спустя пять лет владелец решил продать квартиру. На тот момент она оценивалась в 30 миллионов рублей. Он оформил право собственности и выставил объект на продажу. И только тут осознал, что раз квартира была в его собственности формально менее трёх лет, то с её продажи придётся заплатить налог на доход физических лиц – 13% от разницы между ценой продажи и ценой покупки. Но, как мы помним, квартира была куплена по сравнительно низкой цене, то есть налог пришлось бы платить с суммы более десяти миллионов. То есть сумма налога с продажи оказалась гораздо больше, чем экономия владельца на налоге на недвижимость.

Чтобы при продаже квартиры «уйти от нотариуса», все доли подарили одному человеку

Случай с Николаем, далеко не единственный, когда неверно сделанный шаг резко увеличил сумму, которую владельцу квартиры пришлось заплатить в бюджет.

ведущий специалист риэлторской компании «Эксперт-Недвижимость» Дело происходило в то время, когда все сделки с недвижимостью, находящейся в долевой собственности, оформлялись через нотариуса (это положение отменено 31 июля 2019 года – прим. ред). Четверо совладельцев квартиры в Екатеринбурге решили её продать. Чтобы сэкономить на нотариусе совладельцы придумали такую схему – трое из них подарили свои доли четвёртому. Оформить эту операцию было дешевле, чем продажу четырёх долей «на сторону». После чего уже единоличный собственник квартиры продал её уже без участия нотариуса. И вот тут он попал на налог с дохода физических лиц. Причём налог пришлось платить с почти полной стоимости квартиры, ведь большую часть её он получил даром.

Бабушка подарила квартиру внуку, чтобы он её продал

Бывает, что владелец квартиры совершает совсем уж бессмысленные телодвижения, в результате усложняет этим жизнь себе и близким, которые вынуждены искать выход из запутанной ситуации. И хорошо, если находят.

брокер по недвижимости (Екатеринбург) Бабушка приватизировала квартиру много лет назад и была единственным собственником. В один прекрасный день она подарила квартиру внуку, чтобы он её продал и купил себе жильё в нужной ему локации. Внук квартиру продал за три миллиона. И тут же его обрадовали, что с этой сделки он должен заплатить налог в размере 260 тысяч – то есть 13% от двух миллионов (на 1 млн руб. предоставляется налоговый вычет). В этой ситуации бабушке следовало самой продать квартиру – при этом её налог платить не пришлось бы – а вырученные деньги подарить внуку.

Впрочем, риэлтор подсказал продавцу квартиры (внуку), как тот может избежать уплаты 260 тысяч в бюджет. Молодому человеку надо было успеть приобрести новую квартиру до конца текущего года и оформить налоговый вычет, который предоставляется при покупке жилья. В рамках этого вычета человек может вернуть себе уплаченный им НДФЛ на сумму как раз до 260 тыс.

руб. То есть сумма необходимого к уплате налога и сумма налогового вычета взаимно погасят друг друга, и молодому человеку ничего отдавать в бюджет не придётся. Права есть один неприятный момент: налоговый вычет при покупке жилья предоставляется человеку только один раз в жизни, следовательно наш герой в будущем больше не сможет воспользоваться таким вычетом.

Детей наделили долями «не в той» квартире

Немало проблем себе создают люди, купившие квартиру с использованием маткапитала. Мало того, что такую квартиру в принципе сложнее продать, так как требуется наделить в ней долями всех членов семьи, так ещё дополнительными проблемами может обернуться излишняя активность родителей.

директор офиса АН «Новосёл» Семья купила квартиру с использованием маткапитала. В Пенсионном фонде родителям пояснили, что они обязаны наделить детей долями в собственности на недвижимость. У семьи была ещё одна квартира, вот в ней то дети получили доли. Спустя некоторое время квартиру, купленную за маткапитал, было решено продать. Нашли покупателя, подали бумаги на регистрацию, и тут Росреестр приостанавливает сделку. По закону детям должны принадлежать доли именно в жильё, при покупке которого использован маткапитал. Родителям пришлось срочно наделять детей долями и согласовывать продажу квартиры с органами опеки. Сделка была сорвана, покупатели отказались ждать. Когда формальности были соблюдены, владельцам квартиры пришлось вновь запускать процесс продажи квартиры.

Родители проявили излишнюю щедрость. Как оказалось, по отношению к бюджету

Ещё три года назад ВС РФ опубликовал Обзор судебной практики по делам, связанным с реализацией права на маткапитал. В нём в частности говорится, что в квартире, купленной с использованием маткапитала, ребёнку причитается доля, стоимость которой равна его доле в сумме маткапитала.

Например, семья из 4 человек купила квартиру за 4,5 млн, при этом использовав маткапитал 453 тыс. На каждого члена семьи приходится 113,25 тыс. из этой суммы. Долю такой стоимости получит каждый ребёнок. Остальное будет разделено между родителями.

То есть доля каждого ребёнка составит 1/40 квартиры.

брокер по недвижимости (Екатеринбург) Тем не менее, бывает, что родители наделяют детей очень большими долями в квартире. Недавно был случай. Семья купила квартиру в ипотеку. Когда кредит был погашен, родители решили продать это жильё. Предварительно требовалось выделить детские доли. Родители каждому из двух детей выделили по большой доле – по четверти квартиры. Когда же квартира была продана, то налоговая потребовала, чтобы с продажи детских долей был заплачен НДФЛ. Ведь дети владели долями менее трёх лет. То есть фактически семье пришлось отдать в бюджет 13% от половины стоимости квартиры. Раз уж родители собирались продавать квартиру, детям надо было выделить минимальные доли, тогда размер налога был меньше раз в десять. * * *

В описанных выше историях приведены «вредные советы», построенные в первую очередь на юридической стороне квартирного вопроса. Однако существует и техническая сторона.

Часто владельцы делают собственную квартиру непродажной, когда проводят в ней неправильную перепланировку. Самая распространённая ошибка – объединение балкона и комнаты. Узаконить такую переделку сегодня невозможно.

А значит, перед продажей придётся либо приводить квартиру в начальное состояние, либо снижать цену.

Ранее по теме:

by HyperComments

Источник: //www.metrtv.ru/articles/second_estate/12918

СтражЗакона
Добавить комментарий