Как попасть в квартиру по закону, если имеем право собственности?

ВС: Как решить жилищный вопрос двум владельцам однокомнатной квартиры

Как попасть в квартиру по закону, если имеем право собственности?

Очень непростую житейскую ситуацию разобрал Верховный суд. Он проверил, как коллеги из местных судов разрешили спор двух собственников одной квартиры. Причем однокомнатной.

Собственник большей части квартиры в ней жил, а собственник меньшей части спустя годы неожиданно решил вселиться на свои квадратные метры.

Но “основной” хозяин с таким желанием чужого для него человека не согласился и не пустил его в квартиру. Спор дошел до суда.

На самом деле подобная ситуация – когда несколько собственников одного жилого помещения не могут договориться, как мирно сосуществовать в одной квартире, не только болезненна, но и весьма распространена. Судебная статистика это утверждение лишь подтверждает. Такие иски, как правило, скандальны и тянутся годами.

ВС РФ разъяснил, как вернуть залог, если покупка не состоялась

Схема взаимоотношений собственников в таком случае проста – тот, у кого больше метров и прав, старается любыми доступными способами не пустить претендента на соседство.

Ситуация особо обостряется, если жилье – однокомнатное, обитать в котором двум чужим и не симпатизирующим друг другу людям просто невозможно.

В нашем случае все именно так и получилось – некоему гражданину подарили четверть однокомнатной квартиры. По сути – угол комнаты. Под подобный дар некоторые граждане часто маскируют продажу своей доли, если какая-либо личная неприязнь мешает им поступить по закону, а именно предложить выкупить свою долю уже живущему в квартире человеку.

Наш случай произошел в городе Сочи. Поэтому “приняв в подарок”, а точнее – купив несколько квадратных метров, второй сособственник несколько лет “не подавал признаков жизни”. То есть в квартиру не наведывался, со своим соседом не знакомился и никаких требований не выставлял.

Но спустя годы, а точнее – через семь лет, вероятно, в связи с изменившейся жизненной ситуацией гражданин захотел воспользоваться своим правом собственника. И захотел вселиться на принадлежащие ему квадратные метры. Но у него ничего не вышло. В квартиру его не впустили.

И ключей от нее не дали.
Пришлось невселенному собственнику отправляться в районный суд с исковым заявлением, в котором содержались требования заселить его на личные квадратные метры и не “чинить препятствия к проживанию”. Но в районном суде его ждало разочарование.

Суд спор рассмотрел и гражданину в иске было отказано.

ВС РФ объяснил, когда отсутствие на работе можно простить

Районный суд выслушал все стороны конфликта, изучил ситуацию и сказал,что владелец меньшей доли в однокомнатной квартире “не обладает безусловным правом на вселение”.

В переводе на обывательский язык это означает, что у истца нет “безусловного” права на проживание в квартире.

Районный суд подчеркнул: то, как будут реализовываться права собственников, зависит от размеров их доли. По закону, если договориться о пользовании квартирой двум хозяевам не получилось, то “удовлетворить требование о вселении можно, только определив при этом, как пользоваться помещением, и предоставив каждому из собственников соразмерную его часть”.

Но в нашем случае предметом спора было маленькое жилье. Так что предоставить собственнику помещение “соразмерное” его доле в однокомнатной квартире сделать было просто технически невозможно.

Как написал в своем решении районный суд, вселение истца в квартиру “приведет к существенному ущемлению прав и законных интересов ответчика”.

Суд заявил, что вместе пользоваться квартирой эти люди не смогут, они чужие друг другу и не являются членами одной семьи. Кроме того суд заметил, что собственник меньшей доли вообще никогда не жил в той квартире.

Естественно, обиженный истец обжаловал это решение в краевом суде. Апелляция изучила решение районного суда и отменила его. Более того, краевой суд сказал, что истец в своем требовании был прав.

ВС РФ: Как признать недействительным завещание

В краевом суде заявили еще, что наличие маленькой доли в общей собственности правового значения не имеет: это не ограничивает право на владение и пользование имуществом.

https://www.youtube.com/watch?v=Zw8JvuM4A8I

А еще,по мнению краевого суда, никто не ставил вопрос о возможной выплате собственнику крохотной части квартиры, компенсации в счет причитающейся ему доли. Но с таким решением не согласился уже истец и пошел жаловаться дальше и выше. В итоге спор дошел до Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ. Там спор двух собственников однокомнатной квартиры затребовали и изучили.

Вот позиция Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда.

В нашем случае, заявила высокая судебная инстанция, собственники не смогли договориться о том, как пользоваться жильем, но очевидно, что жить в квартире вместе истец и ответчик не могут. Ведь речь идет об однокомнатной квартире. А еще Верховный суд подчеркнул – владелец части квартиры имеет право на соответствующую компенсацию за те квадратные метры, хозяином которых он является.

Вот что еще важное заявила высокая судебная инстанция: в таких “квартирных” спорах суд не может отказать в удовлетворении требования об определении порядка права пользования помещением. Подобный порядок пользования и должен быть установлен в таком деле, заявили в Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ.

ВС подчеркнул: жить в квартире вместе ее владельцы не могут. Но у них есть право на компенсацию

По мнению высокого суда, спор сторон в таких конфликтах неизбежно приведет к нарушению прав одного из собственников жилого помещения.

Еще одно важное заключение Верховного суда: рассматривая такой спор, суд имеет полное право отказать во вселении одному из сособственников. Но ущемлять человека при этом нельзя.

Отказывая человеку во вселении, надо установить такому невселенному гражданину ежемесячную компенсацию от тех сособственников, которые постоянно живут в квартире и фактически пользуются его долей.

Иначе получается, что постоянно живущие пользуются чужими квадратными метрами безвозмездно, то есть – даром.

Проще говоря, те собственники, которые на постоянной основе живут в квартире, могут выплачивать деньги за аренду квадратных метров соседу, которому отказано во вселении.

В результате Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда отменила решение по этому делу апелляции и отправила спор об однокомнатной квартире на новое рассмотрение в краевой суд, но велела сделать это с учетом своих разъяснений.

Источник: https://rg.ru/2019/01/14/vs-kak-reshit-zhilishchnyj-vopros-dvum-vladelcam-odnokomnatnoj-kvartiry.html

Жилищный кодекс – глава 5. права и обязанности собственника жилого помещения и иных проживающих в принадлежащем ему помещении граждан

Как попасть в квартиру по закону, если имеем право собственности?

Статья 30. Права и обязанности собственника жилого помещения

1. Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.2. Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.3. Собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.4. Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Статья 31. Права и обязанности граждан, проживающих совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении

1. К членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи.2. Члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. Члены семьи собственника жилого помещения обязаны использовать данное жилое помещение по назначению, обеспечивать его сохранность.3. Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи собственника жилого помещения несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования данным жилым помещением, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи.4. В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. Если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда. При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию.5. По истечении срока пользования жилым помещением, установленного решением суда, принятым с учетом положений части 4 настоящей статьи, соответствующее право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается, если иное не установлено соглашением между собственником и данным бывшим членом его семьи. До истечения указанного срока право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается одновременно с прекращением права собственности на данное жилое помещение этого собственника или, если отпали обстоятельства, послужившие основанием для сохранения такого права, на основании решения суда.6. Бывший член семьи собственника, пользующийся жилым помещением на основании решения суда, принятого с учетом положений части 4 настоящей статьи, имеет права, несет обязанности и ответственность, предусмотренные частями 2 – 4 настоящей статьи.7. Гражданин, пользующийся жилым помещением на основании соглашения с собственником данного помещения, имеет права, несет обязанности и ответственность в соответствии с условиями такого соглашения.

Статья 32. Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд

Источник: https://www.gilkodeks.ru/vskodeks/gilkodeksru/zhk-glava5.html

Ваши права

Как попасть в квартиру по закону, если имеем право собственности?

Когда вы купили квартиру, то стали собственником и автоматически получили очевидные права: владеть, пользоваться и распоряжаться своим жильем как угодно. Квартиру можно дарить, сдавать внаем, завещать или продать.

Екатерина Мирошкина

разобралась с правами

Но еще у собственников есть права, о которых они часто не знают. Зато этим пользуются хитрые арендаторы, налоговая, соседи, бывшие супруги, управляющая компания и приставы. Вот самые интересные права собственников, которые могут вас удивить. Все они работают — пользуйтесь, чтобы не потерять жилье, деньги и комфорт.

Распространите знания!
Отправьте статью тем, кому она пригодится

Скачайте карточки со списком прав собственника на телефон и поделитесь с близкими.

Скачать картинки с инструкцией

Основание. ЖК РФ ст. 17 ч. 2 и 4.

Как это работает. Квартира — это жилое помещение. Но кроме проживания личную квартиру можно использовать для профессиональной деятельности. Это не значит, что в квартире можно наладить производство, магазин или офис: для этого нужен статус нежилого помещения.

Есть прямые запреты: как использовать квартиру категорически нельзя. Например, там не разрешат наладить производство обуви или проводить богослужения. С 1 октября в жилых помещениях запретили размещать хостелы, хотя раньше было можно.

Вот условия, когда обычную квартиру можно использовать для бизнеса и подработок:

  1. Квартиру используют на законных основаниях. У собственника это регистрация права.
  2. Работа не мешает другим жильцам и соседям. У квартиры не стоит очередь клиентов, во дворе не разгружают машины с товаром, а по ночам никто не шумит.
  3. Соблюдаются санитарные, пожарные и экологические требования. Квартиру не переоборудовали так, что есть угроза обрушения, нет неприятных запахов, не работает оборудование с сильной вибрацией и нет запредельной нагрузки на общую электросеть.

Использовать квартиру для работы может физлицо и даже ИП. Например, юрист, писатель, фотограф, программист, брокер, бухгалтер или репетитор. Если кому-то из соседей не нравится, что раз в день к вам заходит ребенок на занятия математикой или иногда подъезжают клиенты, чтобы передать документы, — это проблемы соседей. Вы ничего не нарушаете.

Но если использовать квартиру как нежилое помещение — например оборудовать там офис, поставить фермы для майнинга криптовалюты, сдать ее в аренду под склад одежды или устроить пекарню с пятью духовками, но без вытяжки, — могут быть проблемы.

См. также:

Основание. ЖК РФ ст. 31.

Как это работает. Собственник квартиры может жить в ней сам и заселять туда кого захочет. В законе написано, что вселять можно членов семьи. Но хитрость в том, что для признания членом семьи необязательно иметь кровное родство, регистрировать брак и иметь общий бюджет.

Членом семьи может быть троюродный племянник, невестка, гражданский муж и ребенок от первого брака жены.

Эти люди могут временно жить в квартире даже без регистрации, и никто из соседей не возразит, что им не нравится громко плачущий младенец, бабушка-моралистка или девушка в слишком вызывающей одежде.

Если собственник захочет зарегистрировать у себя гражданского супруга или дальнего родственника, ему не могут отказать. Нет оснований требовать подтверждения родства.

Члены семьи, которых собственник вселил в свою квартиру, имеют право пользоваться ею наравне с владельцем. А вот вселять без разрешения собственника других людей они не могут — только несовершеннолетних детей. Любой член семьи может стать бывшим — тогда и прав пользоваться квартирой у него не будет.

См. также:

Основание. ЖК РФ ст. 35, ГК РФ ст. 293.

Как это работает. Собственник может выселить из своей квартиры человека, с которым у него больше нет семейных отношений. Например, жена может выселить бывшего мужа, если семья жила в ее добрачной квартире. Или если эта квартира принадлежала только ей по брачному договору. После развода муж становится бывшим членом семьи — его можно выселить.

Для выселения других членов семьи нужно доказать, что с ними нет семейных отношений: общего хозяйства, бюджета, помощи и поддержки. Зато есть конфликт и утрата доверия.

Так можно выселить гражданскую жену и ее взрослого ребенка, которых собственник раньше вселил как членов семьи даже без регистрации брака.

А бабушка может выселить внука, который давно уехал, с ней не живет и не помогает, хотя и родственник по крови.

Сложнее обстоит дело с детьми. Жена после развода становится бывшим членом семьи, а ребенок стать бывшим не может. Поэтому, даже если суд разрешит выселить бывшую супругу, за несовершеннолетним ребенком оставят право пользования квартирой его отца. Зато когда ребенок станет полностью дееспособным, выселить можно будет и его. Но это тема отдельной статьи.

Выселить собственника из квартиры можно только через суд. Например, если он использует квартиру как склад для химикатов, завел сорок собак или снес все стены, владельца могут выселить, квартиру продать с торгов и отдать ему часть денег.

Но сначала собственнику все равно будут предлагать все исправить или просто оштрафуют. Чтобы дело о выселении реально закончилось выселением, нужно десятки раз вызывать полицию, составить много протоколов, постоянно писать жалобы, собирать доказательства и ходить по судам.

В судебной практике есть такие примеры: соседи выселяли любителей громкой музыки и хулиганов.

Если вы просто не нравитесь кому-то из соседей, у вас шумные дети или вы гремите кастрюлями по ночам, никто вас не выселит.

См. также:

Основание. ГПК РФ ст. 446, закон об ипотеке ст. 50, ст. 78.

Как это работает. Если кто-то задолжал денег знакомому, партнеру по бизнесу, банку или по алиментам, долги можно взыскать за счет имущества. Например, можно списать деньги по судебному приказу со счета в банке, отнести исполнительный лист на работу или арестовать машину и выставить ее на продажу. Можно даже забрать квартиру в счет долга.

Но так нельзя сделать с единственным жильем. Если кроме этой квартиры у должника больше ничего нет, ее не заберут, а его не выселят за долги. Даже если это квартира площадью 100 м² в центре Москвы и должник мог бы купить недвижимость попроще.

Два года назад обсуждали законопроект о том, чтобы все-таки забирать слишком большое жилье, даже если оно единственное, — например когда мужчина живет в шикарном коттедже и не платит алименты. Но пока все заглохло. Единственное жилье могут забрать, только если оно ипотечное — то есть в залоге у банка. Тогда за долги его выставят на продажу, а собственника выселят даже с маленькими детьми.

См. также:

Скачать картинки с инструкцией

Основание. ГК РФ ст. 20, закон № 5242-1 ст. 2, КоАП РФ ст. 19.15.1, ст. 19.15.2.

Как это работает. Если у вас есть квартира, вы можете прописать там любого человека. Например, в качестве члена семьи, даже если он не родственник. Регистрация бывает временная и постоянная. Временную можно прекратить, а человека выселить.

Регистрация не дает права собственности на помещение. Тот, кто прописан, не может продать или подарить вашу квартиру. И продлить регистрацию по своему желанию он тоже не сможет. Зато он сможет без разрешения вселить своих несовершеннолетних детей и указать этот адрес в банке при оформлении кредита.

Если в квартире есть другие собственники, для регистрации взрослых нужно получить их согласие. Но если собственник только вы — прописывайте кого захотите, это ваше право.

См. также:

Основание. ЖК РФ ст. 17 ч. 3, ст. 22 ч. 1, ст. 23.

Как это работает. Если не собираетесь жить в квартире, а хотите использовать ее под офис, магазин или хостел, нужно официально поменять статус помещения на нежилое. Это право собственника, но его удастся реализовать только при соблюдении требований — одного желания мало.

Вот основные условия для перевода квартиры в нежилой фонд:

  1. Она находится на первом этаже — или выше, но под ней нежилые помещения.
  2. Есть отдельный вход или его можно оборудовать.
  3. Соседи не против переустройства и пристроек, а их права не нарушены.

Если все совпадает, можно собирать документы и менять назначение помещения. Решение должны принять за 45 дней. Но могут и отказать: в жилищном кодексе есть список причин. Придумывать свои аргументы местные власти не вправе.

Если что-то случится с домом, собственники квартир могут получить право на компенсацию, а владельцы нежилых помещений — нет. Даже если эти помещения когда-то были квартирами.

Например, если из-за наводнения пострадает дом, а федеральные и местные власти решат компенсировать жильцам утраченное имущество и выделить квартиры, владельцы нежилых помещений могут остаться ни с чем.

Обычно такая недвижимость в указах не фигурирует, а все риски несет владелец. Защитит только страхование имущества.

См. также:

Основание. ГК РФ ст. 54, пост. Пленума ВАС № 61 от 30.07.2013 п. 4.

Как это работает. В обычной жилой квартире можно зарегистрировать фирму. Переводить помещение в нежилое при этом необязательно. В квартире можно жить с семьей и детьми, и по этому же адресу в госреестре будет числиться ООО «Ромашка».

Так можно сделать, если в квартире зарегистрирован учредитель компании или ее директор. Владельцем могут быть и они, и кто-то посторонний, вообще не имеющий отношения к бизнесу, например теща.

Тогда от нее нужно согласие, а директору хватит и регистрации по этому адресу. Если собственник квартиры — сам директор, то нет никаких препятствий для регистрации фирмы по месту жительства.

Тогда домашний адрес семьи директора совпадет с юридическим адресом ООО.

Иногда налоговая говорит, что откажет в регистрации по месту жительства. Якобы квартиру нельзя использовать как нежилое помещение, и вообще это повод ликвидировать фирму из-за недостоверных сведений. Все это ерунда.

В законе нет запретов на регистрацию ООО, это официально, и собственник не нарушает закон. А использование жилого помещения налоговой вообще не касается: это жилищный кодекс, про юридический адрес там ничего не написано.

Минус этого варианта в том, что в квартиру будет приходить почта от налоговой. Ее нельзя игнорировать, потому что тогда будет зацепка, чтобы признать сведения недостоверными.

Если у вас интернет-магазин, онлайн-курсы или просто понадобилось ООО, но не хочется тратить деньги на аренду офиса и оформление юридического адреса, регистрируйте фирму дома.

См. также:

  • Что такое ООО
  • Как зарегистрировать ООО без визита в налоговую
  • Как снять офис

Скачать картинки с инструкцией

Основание. Конституция РФ ст. 35, ГК РФ ст. 14, ст. 1066, ст. 1067.

Как это работает. У всех россиян есть право на неприкосновенность жилища. Никто не может просто так зайти в вашу квартиру без решения суда, даже если это налоговики и полиция.

Тем более туда не может зайти бывший муж, пьяный сосед, председатель ТСЖ и просто любопытный человек. Если кто-то пытается без разрешения зайти в квартиру, можно использовать самозащиту — например спустить собаку или применить газовый баллончик. Но только если действительно есть угроза и необходимость. От самообороны недалеко до самоуправства.

Если в квартиру хотят зайти полицейские, приставы или налоговый инспектор, у них должно быть решение суда и согласие собственника. Для полиции есть исключения — когда нужно спасти жизнь, предотвратить преступление или задержать подозреваемых. Но никаких осмотров и проверок без явного повода, возбуждения уголовного дела и решения суда быть не может.

Когда налоговой кажется, что есть повод для проверки на дому, инспектор войдет туда только с согласия всех жильцов. Решение о выездной проверке не дает права зайти в квартиру без разрешения. Пусть тогда приходят с решением суда, но сначала его получат.

См. также:

Основание.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/prava/sobstvennik/

Доля в квартире: инструкция по применению

Как попасть в квартиру по закону, если имеем право собственности?

Известно, что в России огромное количество жилья находится в долевой собственности. Куплю-продажу такой собственности риэлторы считают одной из самых тяжелых сделок с недвижимостью. Рассказываем, что такое доля и что можно с ней делать.

Что такое доля в квартире?

Все просто, но в то же время сложно. Доля, согласно Гражданскому кодексу РФ, – это имущество, которое принадлежит двум или более лицам на праве общей собственности. Имущество может принадлежать нескольким лицам и быть разделено на доли, что является собственностью долевой, а также быть совместной собственностью – то есть без определения долей для каждого.

Статистические данные по этому вопросу разнятся: считается, что от 50 до 80% городского жилья находится в России в долевой собственности.

Все это не только коммуналки, которые остались в исторических домах центров городов и «сталинках», но и жилье в новостройках.

Часто молодые семьи распадаются, имущество делится, и жилье становится долевой собственностью; также долями в квартирах владеют и наследники собственников, которые умерли.

Если брать в пример совместную собственность, то правильно будет говорить, что доли в таком жилье не обозначены. То есть при покупке жилья супругами и оформлении квартиры на мужа или жену собственником станет не один из супругов.

Такая собственность считается совместной, а при разводе и процедуре раздела имущества суд поделит жилье поровну, за исключением некоторых случаев.

Квартира делится на разные части, если: с одним из родителей остается ребенок; в случае, когда один из супругов вложил в покупку большие средства, например, продал квартиру, приобретенную до заключения брака.

Долевая собственность – это жилье, поделенное на доли, каждой из которых владеет собственник. Квартиру могут наследовать сразу несколько человек, она может быть куплена двумя или более покупателями, может быть подарена нескольким лицам или разделена супругами на доли.

В свидетельстве на собственность доли всегда обозначаются как одна вторая или одна третья и т.п. Выбор доли (кому в какой комнате жить) может осуществляться путем переговоров между сторонами, а также в суде, когда там решается порядок пользования имуществом.

Интересно, что владелец может начать претендовать на целую комнату только тогда, когда общий метраж его доли будет равен или превышать метраж комнаты в конкретной квартире. Если ваша доля равна  15 «квадратам», а в квартире есть комнаты площадью 12, 16 и 20 кв.

м, претендовать в суде вы можете только на комнату площадью 12 кв. м.

Однако часто договориться собственникам не удается. Даже в суде сложно определить порядок пользования в ситуации, когда на «трешку» претендует четыре или больше собственников. Юристы рассказывают, что в таких случаях суд не будет делить комнаты, а просто откажет в иске. Содольщикам придется продавать или разменивать квартиру.

Правда ли, что на этом поле действует большое количество мошенников?     

В СМИ раньше часто можно было увидеть материалы о так называемом «квартирном рейдерстве», когда объектом махинаций выступали доли в квартирах.

Теперь данные сюжеты менее актуальны: уже с 2015 года для сделок с возмездным отчуждением долей стал требоваться нотариус, а с июня 2016 года в стране начал действовать закон, по которому любая смена собственника недвижимости регистрируется у нотариуса.

Эксперты считают, что данная мера действует и против махинаций. Для удостоверения сделок с долями нотариусы могут выставить тариф не более 20 тыс. рублей.

Существует ли спрос на такую недвижимость?

Считается, что есть несколько категорий покупателей долей. Есть россияне, приезжающие в крупные города из провинции, и им очень нужно получить регистрацию.

Известно, что прописка решает множество проблем: это нужно при прикреплении к поликлинике, устройстве на работу, отправке детей в школу или детский сад.

Кроме того, есть категории граждан, покупающих доли в квартирах именно для проживания: далеко не все могут позволить себе даже ипотеку, не говоря о покупке квартиры, снимать же жилье многим не видится решением проблемы.

Существуют на этом рынке и профи, те, кто скупает квартиры по долям и старается получить прибыль. Например, существует схема, при которой скупается ряд долей, а оставшемуся собственнику, заинтересованному в выкупе всей квартиры, они продаются дороже.

Что можно сделать с долей в квартире?

Ее можно продать, подарить, завещать или заложить. К сожалению, доля – это не вся квартира, и продать ее, просто выставив на рынок, не получится. Перед продажей своей собственности содольщик должен предложить долю своим соседям. Процедура регулируется 250 статьей Гражданского кодекса РФ. При этом не просто нужно ее предложить, необходимо сделать это письменно.

Нужно отправить извещение с указанием цены. Как правило, для этого используются письма с уведомлением о вручении. Если содольщики не захотят приобретать продаваемую часть квартиры в течение месяца со дня получения письма либо откажутся от преимущественного права в письменной форме до истечения срока, вы можете спокойно выставить на продажу свою собственность.

При этом существует важный нюанс:  нужно продавать свою долю именно по той цене и на тех же условиях, которые вы предложили другим содольщикам. Если вы уйдете от этих условий (например, изменив цену в ходе продажи на более низкую), другие собственники смогут подать на вас в суд и оспорить продажу. Исключением из этого правила является увеличение цены.

В случае когда долю решают приобрести сразу несколько содольщиков, покупателя может выбрать сам продавец.

Важно помнить! 

Часто проблемой при продаже доли может быть физическое отсутствие других собственников в квартире. Они могут жить в других городах и странах, а точное их местонахождение не известно.

Юридически, чтобы соблюсти требования о письменном извещении содольщиков, нужно иметь доказательства о направлении этим лицам уведомлений о продаже по последнему известному месту жительства.

Если же судить по сложившейся практике, лучше иметь на руках максимальное количество доказательств того, что все меры по извещению сособственников были предприняты. Это облегчит потом решение споров в суде, если такие произойдут.

При покупке доли в квартире необходимо знать, что для регистрации по новому месту жительства не нужно согласие собственников других долей. Необходимо лишь взять с собой свидетельство о праве собственности.

Если вы планируете вселиться в комнату с семьей, нужно помнить, что для регистрации остальных членов семьи требуется согласие сособственников. Специалисты рекомендуют в таких случаях покупать долю в квартире сразу на всех, кто там будет жить, и кого вы хотите там прописать.

Например, если покупается 1/2 доля в квартире на четырех человек,  стоит ее приобрести по 1/8 на каждого.

Дарить, закладывать, завещать свою долю в квартире можно, не спрашивая остальных содольщиков. Отдельно стоит напомнить, что в случае, когда собственник отчуждает долю в пользу ребенка, состоящего в браке, подаренная доля не может делиться между мужем и женой, когда они разводятся.

Как максимально эффективно продать долю?

Эксперты считают, что идеальным вариантом, при котором назначается максимальная цена за долю, которую выставили на продажу, будет продажа всей квартиры при договоренности с другими сособственниками. К сожалению, такое случается далеко не часто.

А если все доли жилья продаются по отдельности, могут начаться конфликты, которые мешают в короткие сроки продать недвижимость.

В таких ситуациях многие продавцы обращаются в специальные агентства недвижимости, среди услуг которых есть работа с долями квартир.

Источник: https://www.cian.ru/stati-dolja-v-kvartire-instruktsija-po-primeneniju-218397/

Почему у инвестора нет и не может быть права собственности на строящийся объект. Часть III. Развязка

Как попасть в квартиру по закону, если имеем право собственности?

Начало (I часть) – здесь. Продолжение (II часть) – здесь.

У всего на свете есть конец – и у хорошего, и у дурного. Сейчас мы будем обсуждать конец дурного, то есть, совершенно безумной, не основанной ни на законе, ни на догме, ни на здравом смысле практики судов общей юрисдикции, изобретшей такого франкенштейна как “признание права собственности дольщика на долю в недостроенном объекте”.

Это порождение спящего разума обычно объяснялось так (я помню, что это было в каком-то интервью председателя Лебедева, а потом проскочило в определениях гражданской коллегии верховного суда): мол, есть такой способ защиты гражданских прав, иск о признании права. Дольщик вещь, договор заключил, деньги заплатил. Поэтому надо его право на долю в недострое признать (напр. определение  от 14 декабря 2010 г. № 4-В10-34). 

Это рассуждение уникально своей безграмотностью. Подр. анализ его – в первой части блога (см. первую ссылку), поэтому здесь я бы не хотел останавливаться на нем. Там же ( в первой части блога) см.

аргументы, объясняющие, почему ни с точки зрения действующего закона, ни с точки зрения догматической юриспруденции у дольщиков нет и не может быть никакого права “на дольку в строящемся объекте”.

Собственно, долевое участие в строительстве – это не “долевое”, не “участие” и не “в строительстве”, а обычная купля-продажа будущей недвижимой вещи.

Примерно год назад позиция, на которой стоял верховный суд ( в отличие от ВАСа, который прекрасно разобрался в вопросе в десятке дел об инвестициях в недвижимость и пост. Пленума ВАС № 54 от 11.07.

2011), довольно сильно пошатнулась: верховный суд (пусть и в довольно странной форме “ответа на вопрос”) высказался в том духе, что “а если дольщик купил нежилые помещения, то признавать право собственности на ним нельзя”.

Этот странный интеллектуальный кульбит анализировался мною в второй части блога (см. вторую ссылку).

Собственно, именно тогда я уже предположил, что довольно скоро и последний оплот – признание граждан – участников долевого строительства, заключивших договоры по поводу жилых помещений – сособственниками строящего объекта (причина, увы, не правовая, а, скорее, политическая – об этом тоже во второй части).

И вот, собственно, случилась развязка – экономическая коллегия отказалась считать граждан-дольщиков сособственниками объекта, который строился на их (дольщиков) деньги (определение № 306-ЭС16-3099 (4, 5) от 05.09.2019, докладчик – судья Разумов).

Это решение нельзя не приветствовать.

Остается лишь жалеть о тех годах, в течение которых суды общей юрисдикции обманывали надежды граждан (зачем-то вселяя в них уверенность, что они – не кредиторы застройщика, а собственники строящегося объекта), а ушлые юристы зарабатывали неплохие гонорары, собирая с обманутых дольщиков деньги за написание нелепой бумажки (искового заявления о признании права на долю в недострое).

В общем, это все в прошлом. 

Теперь пришло время для анализа текста определения. 

Увы, оно с содержательной точки зрения не сильное, причем не из-за того, что в нем написано, а из-за того, что в нем НЕ НАПИСАНО.

Итак, давайте анализировать мотивировку.

 1. Опровергая доводы нижестоящих судов, которые признали за гражданами право долевой собственности на недострой, коллегия пишет:

Между заявителями по обособленному спору и корпорацией возникли основанные на договорах обязательственные правоотношения, в силу которых корпорация (должник) обязалась совершить в пользу граждан (кредиторов) определенное действие, а именно, передать им имущество в собственность (подпункт 1 пункта 1 статьи 8, пункты 1 и 2 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс)).

Это хороший тезис, нельзя быть одновременно и собственником, и кредитором по требованию о передаче вещи в собственность. Это нелепо.

2. Далее – 

В случае неисполнения обязательства передать индивидуально- определенную вещь в собственность кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях (статья 398 Гражданского кодекса).

Как разъяснено в абзаце третьем пункта 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.

2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», при отсутствии у должника индивидуально-определенной вещи, которая подлежит передаче кредитору, кредитор не вправе требовать ее отобрания у должника и передачи в соответствии с условиями договора.

Тоже верное (хотя и очевидное) замечание – застройщик обязался передать гражданину квартиру. Квартиры в натуре не существует (до тех пор, пока не завершено строительство дома и он не введен в эксплуатацию). Поэтому требовать передачи несуществующей вещи в собственность нельзя.

Но ведь на самом-то деле теория долевой собственности инвесторов основывается на другом – на том, что собственность у дольщиков ПЕРВОНАЧАЛЬНАЯ, потому что они оплачивают строительство. Стало быть, они не требуют, чтобы застройщик ПЕРЕДАЛ собственность, они хотят, чтобы суд ПРИЗНАЛ, что объект ВСЕГДА был их собственностью.

Чувствуете разницу?  В картине мира, которая описывается в определении, граждане говорят – передайте нам в собственность то, что должно стать нашей собственностью. А в картине мира граждан они говорят – передайте нам то, что и так всегда было нашим. 

Иными словами, задачей коллегии было объяснить сначала, что собственность на строящийся объект – у застройщика и показать, почему это так – в силу того, что строительство ведется им от своего имени на своем же земельном участке. И поэтому в силу принципа superficies solo cedit объект в конкурсной массе. Что и подтверждается нормами закона о банкротстве. 

Это можно было прекрасно сделать, просто сославшись на п. 4 постановления Пленума ВАС № 54, где как раз и объясняется, почему собственности у инвестора нет и быть не может. Почему этой ссылки нет, я не очень понимаю.

Кстати, только сейчас понял, что судья Разумов теперь находится в мощном противоречии с своим же собственным определением № 305-ЭС16-10864 (о залоге, возникающем из долевого участия), в котором ошибочно было написано, что у дольщика собственность на квартиру, переданную ему застройщиком, возникает “первичным образом”.

Конечно же,  первоначальным способом (не “первичным”) собственность перейти от кредитора к должнику во исполнение обязательства передать индивидуальную вещь не может, это называется производным способом приобретения права, от предыдущего правообладателя к новому.

  Получается, что отказ от концепции “первичной собственности” дольщика (if any) – это тоже заслуга разбираемого определения. Конечно же, дольщик приобретает производным способом – от застройщика, который является первоначальным собственником квартиры в построенном доме.

И отсылка к 398 ГК это лишний раз подтверждает.

3.  Далее коллегия анализирует сам по себе вопрос о том, являются ли дольщики сособственниками. И это, так скажем, не сильная часть мотивировки.

Статьей 130 Гражданского кодекса объекты незавершенного строительства, действительно, отнесены к объектам недвижимого имущества.

Вместе с тем основания возникновения (приобретения) права собственности на них, в том числе права общей долевой собственности, определены иными положениями закона – статьями 218 и 244 Гражданского кодекса.

Наличие таких оснований [истцы], являющиеся покупателями по договору купли-продажи квартиры как будущей вещи, не подтвердили.

Норма, содержащаяся в абзаце первом пункта 1 статьи 218 Гражданского кодекса, на которую сослался суд округа, не регулирует спорные отношения о правах покупателя квартиры на объект незавершенного строительства.

Из позитива – долевое участие в строительстве это договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, это повторение позиции из 54-го пленума. 

И отсылка к 218 тоже хороша. В п. 1 ст. 218 написано (довольно странная вещь для права недвижимости вещь ), что собственность на вещь, созданную для себя, приобретает создавшее эту вещь лицо.

Это правильно для движимости, но нелепо для недвижимости (приобретает право тот, кто произвел “горизонтальное разделение”, зарегистрировав первоначальное право на построенный объект (ст.

219 ГК РФ), а сделать это можно, лишь имея право на земельный участок, допускающий разделение).

Таким образом, из положений ГК, положений ФЗ о банкротстве ясно следует, что строящийся объект входит в имущественную массу застройщика. Он – или составная часть земельного участка (это теперь прямо написано в ФЗ о банкротстве), или же (если состоялось горизонтальное разделение) – самостоятельная вещь, находящаяся в собственности застройщика.

Здесь же можно было бы удачно сослаться на положения положения ФЗ о долевом участии, которые устаналвивают законную ипотеку в пользу дольщиков и подчеркнуть, что сама по себе эта норма опровергает вещную концепцию прав дольщиков на недострой.

Если дом достроен и введен в эксплуатацию, то квартиры в доме – это тоже собственность застройщика, но не подлежащая регистрации (как исключение из принципа внесения, п. 2 ст. 8.1 ГК), и именно эту собственность застройщик передает дольщику во исполнение договора купли-продажи (скрывающимся под вывеской “договор участия в долевом строительстве”). 

Самое удручающее, что всех этих пояснений в определении нет. В нем лишь написано, что из ст. 218 ГК не следует возникновение права долевой собственности дольщиков на объект. Этого, увы, просто мало.

Надо же не только негативное содержание нормы показывать, но и ее позитивное содержание объяснять.

Иначе юристы, читающие определение, так и не поймут, как же возникает собственность на объекты долевого строительства.

4. В определении есть забавный процессуальный аспект.

Полагая, что наделение общества правами застройщика является неправомерным, либо что такое наделение, по сути, означает перевод на последнего обязательств перед всеми участниками строительства по передаче оплаченных ими квартир после завершения строительства жилого дома и должно сопровождаться переоформлением обществом договоров, ранее заключенных корпорацией с гражданами, заявители по настоящему обособленному спору не лишены права обратиться в суд с надлежащим требованием к надлежащему ответчику. Исходя из тех оснований заявлений (пункт 5 части 2 статьи 125, пункт 3 части 1 статьи 126 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), которые приводили граждане – участники строительства при обращении в суд, в рамках настоящего обособленного спора их требования к корпорации о признании права собственности не могли быть переквалифицированы и рассмотрены судами как требования иного характера.

Доктрина квалификации требований истца в случае если правовое обоснование требований – это простой “ахаляй-махаляй” (как в разбираемом случае), предполагает, что суд пытается понять, чего хотят дольщики, отбрасывает их нелепые юридические рассуждения (о ст.

218, о признании права и проч.) и рассматривает требования так, как будто приведена правильная юридическая аргументация. Но здесь, видимо, степень “ахаляй-махаляистости” требования такова, что у суда опускаются руки и он говорит: “Я не понимаю, чего вы хотите”…

Забавно получается: доктрина квалификации иска не применяется тогда, когда степень неясности правового интереса истца чрезмерна.

Источник: https://zakon.ru/blog/2019/09/09/pochemu_u_investora_net_i_ne_mozhet_byt_prava_sobstvennosti_na_stroyaschijsya_obekt_chast_iii

СтражЗакона
Добавить комментарий