Как продать часть земли, должна ли я предложить ее своим сестрам?

Долевая собственность: особенности продажи

Как продать часть земли, должна ли я предложить ее своим сестрам?

Когда у квартиры только один хозяин, то нет почвы для конфликтов по поводу того, кто должен оплачивать содержание недвижимости и коммунальные услуги. Да и разрешения на продажу такого жилья ни у кого спрашивать не нужно. Другое дело – распоряжение долевой собственностью.Чем больше собственников у квартиры, тем сложнее им бывает договориться, когда планируется сделка купли-продажи.

Что такое долевая собственность?

Все знают, что большинство российских квартир находятся в долевой собственности. По каким же причинам жилье оказывается поделенным на части? Возможны варианты.

Чаще всего доля в праве собственности на квартиру возникает в результате наследования или раздела супружеского имущества, объясняет Юлия Антясова, руководитель офиса «Новогиреево» «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости». В нашей стране общая долевая собственность появилась с началом приватизации.

Квартиры тогда оформляли в собственность целыми семьями, и каждый человек, участвующий в приватизации муниципального жилья, получил свою долю.

Как предупреждают эксперты, важно различать долевую собственность и совместную собственность. 

Долевая собственность – этокогда имущество находится в общей собственности с определением доли каждого из собственников. 

Если имущество находится в общей собственности, но доли при этом не определяются – это совместная собственность.

Обычно вопрос о том, как разделить доли в квартире и кому сколько квадратных метров достанется, решают по договоренности. Закон, который регулирует раздел,касается только унаследованных и супружеских долей. В принципе, по соглашению наследников или по соглашению супругов доли тоже могут перераспределяться, но априори они считаются равными. 

Иногда собственники задумываются о том, как сделать выдел доли в квартире. Зачем это нужно? 

Чаще всего выдел доли в натуре бывает нужен, когда жильцы собираются превратить квартиру в классическую коммуналку, где у комнат разные хозяева, а кухня и санузлы – общие.

Бывает, что и родственники не желают или не могут договориться о совместной оплате коммунальных услуг и хотят разделить лицевые счета.

Часто это происходит после развода, когда муж и жена остаются жить в прежней квартире, но  являются уже фактически чужими людьми. 

Сделать выдел доли в натуре получается не в каждом доме или квартире. Надо, чтобы площадь и планировка позволяли отделить часть помещения, сделать его изолированным, устроить отдельный вход, а иногда и провести отдельные коммуникации.

Какие права и обязанности возникают у собственников при совместном владении недвижимостью? 

Как уже говорилось, совместное владение недвижимостью предполагает, что все собственники отвечают нее. При этом неважно, какая именно у них форма владения – общая долевая собственность или общая совместная собственность. Все в равной степени ответственны за то, чтобы вносить квартплату, платить налоги, заботиться об общем имуществе и т. д.

«Обязанности, которые получают собственники при долевом владении жильем, могут иметь разнообразный характер. Прежде всего, нужно вносить квартплату. Также важно соблюдать интересы второго пользователя – не шуметь после 11 часов вечера, например, и т. д.», – отмечает Юлия Антясова. 

Юлия Антясоваруководитель офиса «Новогиреево» «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости»

Долевая собственность на квартиру означает, что ваши затраты на содержание жилья, оплату коммунальных и других услуг связаны с размером доли. Если у вас в собственности квадратных метров больше, чем у других содольщиков, то придется раскошелиться, расходы тоже будут больше. 

Как продать квартиру в долевой собственности?

В компании «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» рассказали о недавней сделке – продавалась квартира со множеством долей. Продавцами были семь собственников: бабушка и дедушка, двое их детей и трое внуков. В свое время они приватизировали квартиру в равных долях. 

Как отмечают эксперты, такое количество собственников на сделке – не редкость. При этом нередко возникают организационные сложности – например, все собственники должны явиться на сделку одновременно, кто-то может опоздать, кто-то – забыть или перепутать время и т. д. Но основная трудность заключается даже не в этом. 

Прежде всего, надо позаботиться о том, чтобы в сделке с общим жильем не нарушались ничьи права.

Неважно, хотите вы продать ½ квартиры или в вашей собственности только 1/5 объекта – размер доли значения не имеет. Главное, чтобы остальные сособственники тоже были согласны продавать свои доли и конструктивно решать вопросы, связанные со стоимостью жилья.

«Когда квартира находится в долевой собственности, то при ее продаже самое трудное – договориться о цене. Причем чем больше долей, тем больше сложностей», – отмечает Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet.

Теперь о главном: любые операции с продажей квартиры, находящейся в общей долевой собственности, требуют личного участия всех собственников. Допустим еще один вариант – все сособственники предоставляют согласие на совершение сделки одним из них, согласие обязательно должно быть удостоверено нотариусом.

Как добавляет Тамерлан Барзиев, в целом при оформлении документов других существенных отличий в сделках по продаже квартиры в долевой собственности и обычной квартиры нет. Но нужно помнить, что если не получено согласие на продажу хотя бы одного сособственника, то это делает всю сделку недействительной. 

Как продать долю в квартире?

Общедолевая собственность дает возможность распродажи жилья по частям. То есть собственникам необязательно продавать недвижимость именно целиком – всю и сразу.

Допускается продажа половины квартиры или какой-то другой ее доли. Хотите продать долю на рынке – пожалуйста.

Но сначала вы должны предложить ее своим сособственникам, так как они имеют преимущественное право покупки перед другими покупателями.

  1. При продаже доли ее владелец обязан уведомить сособственников о том, что предстоит продажа. 
  2. Также он должен предложить им приобрести свою долю по определенной цене. Лучше всего если это предложение будет сделано в письменной форме и доставлено заказным письмом с уведомлением о вручении (особенно это важно, когда владельцы других долей находятся вне зоны доступа или не хотят идти на контакт по каким-то причинам). 
  3. Прошел месяц, а от сособственников не последовало реакции? Значит, можно считать, что они отказались от своего преимущественного права покупки, можно выставлять долю на продажу, предлагать ее любым другим покупателям.

Тамерлан Барзиев ппредупреждает, что если преимущественное право покупки было нарушено, то участники общей долевой собственности могут обратиться в течение трех месяцев с момента совершения сделки в суд – для перевода на них прав собственности (п. 3 ст. 250 ГК РФ).

Может возникнуть и другая ситуация – у вас несколько сособственников, вы уведомили их всех о продаже доли, и все они хотят ее купить. Что делать? Вы можете продать долю в приватизированной квартире любому из них.

«Размер доли сособственника не важен, – говорит Елена Мищенко, руководитель Северо-Восточного отделения (ВДНХ) «НДВ-Супермаркет недвижимости». – Бывают ситуации, когда сособственники не хотят ничего. Они не готовы как приобретать долю, так и давать отказ.

Таких «несогласных» необходимо уведомить о продаже доли в квартире через нотариуса.

Конечно, можно отправить уведомления и почтой России, но такая форма может не устроить нотариуса, который впоследствии будет удостоверять сделку по купле-продаже».

 

Опубликуйте свое объявление на ЦИАН

Как выкупить долю?

К чему готовиться, если вы ли вы решили купить долю в квартире? Здесь все зависит от того, являетесь вы сособственником или нет. Если вы сами владеете частью квартиры, в которой хотите приобрести долю, то все решается гораздо проще. Уведомлять других собственников не нужно.

После того, как вы договоритесь с собственником доли о ее продаже за цену, которая устроит и вас, и продавца можно совершать выкуп доли в приватизированной квартире.

 Если же вы посторонний человек и покупаете долю в чужой квартире, то должны соблюдать преимущественное право покупки и другие правила сделок с долями.

Можно ли обойтись без нотариуса?

В закон о долевой собственности были внесены существенные изменения в 2016 году. С тех пор договор купли-продажи квартиры, находящейся в долевой собственности, нужно обязательно заверять у нотариуса. 

Продать квартиру в долевой собственности можно любому покупателю. После того, как он найден и все условия сделки согласованы, готовится договор купли-продажи квартиры.

Затем сторонам сделки необходимо выбрать нотариуса по территориальному признаку объекта продажи и со всеми документами на квартиру обратиться к нему для согласования даты сделки и озвучивания условий продажи квартиры, о которых ранее договорились с покупателем.

«Обычно нотариусам для подготовки договора купли-продажи и проверки на легитимность представленных документов на квартиру, а также продавцов и покупателя на банкротство необходимо до 5 дней. Нужно это учитывать при продаже квартиры, находящейся в долевой собственности.

В назначенное время стороны приезжают к нотариусу для заключения договора купли-продажи и после нотариального удостоверения сдают документы самостоятельно в Росреестр на регистрацию перехода права собственности через МФЦ.

Можно воспользоваться электронной регистрацией у нотариуса, то есть нотариус самостоятельно через электронные сервисы направит документы на регистрацию в Росреестр.

После получения информации из Росреестра о регистрации перехода права он подготовит документ, подтверждающий, что регистрация права произошла», – объясняет порядок сделки Елена Мищенко.

Как организовать выкуп незначительной доли?

К сожалению, с общедолевой собственностью связаны некоторые криминальные истории. При этом особенно опасны так называемые микродоли – когда сособственнику достается всего несколько квадратных метров.

Бывает так, что незначительная доля возникает из-за стечения обстоятельств. Например, проживала в квартире семья из десяти человек, жилье приватизировали, каждому досталось по 1/10 доли.

Или квартира получена в наследство, ее поделили между наследниками, и кому-то досталась незначительная доля.

Если отношения родственников или бывших супругов настолько испортились, что они не смогли мирно договориться о продаже или выкупе долей в общем имуществе, то квартиру распродают по частям. Иногда доли продают специально, чтобы насолить бывшему члену семьи. По этой причине возникают «резиновые» квартиры, а иногда случаются рейдерские захваты недвижимости.

Обычно под незначительной долей квартиры подразумевается не более 1/4 жилья. Такая доля не может быть выделена в отдельную комнату, проживать на подобной жилплощади изолированно у сособственника нет возможности.

Нередко в таких ситуациях возникает вопрос о выкупе незначительной доли другими участниками общедолевой собственности.

Если собственник незначительной доли отказывается продать ее своим сособственникам, суд может принять решение о принудительной выплате за нее компенсации. 

То есть собственники с преобладающими долями в некоторых случаях могут выкупить микродолюдаже без согласия ее собственника, если суд даст на это разрешение.

Как продать свою долю, если дом с участком находится в общедолевой собственности? 

Долевое владение домом означает, что кроме жилья у вас в собственности есть еще и участок. Это отчасти усложняет операции с такой недвижимостью. Хотя, как отмечает Тамерлан Барзиев, общие правила для сделок купли-продажи общей долевой собственности работают и в отношении частных домовладений.

Как говорит Елена Мищенко, распродажа домовладения по долям обычно невыгодна: «При продаже доли нужно учитывать, что продавец теряет 25-30% от стоимости, чем в том случае, если бы объект продавался целиком, и продавец забирал бы свое уже с полученных от продажи денег».

Эксперт приводит пример: продается половина дома и половина земельного участка. Если бы домовладение выставили на рынок целиком, за него можно было бы выручить 6 млн рублей, а при продаже доли продавец сможет получить примерно 2,2 млн рублей.

Однако если у него есть возможность сделать выдел доли в натуре, организовать отдельный вход в дом и размежевать участок так, чтобы каждый владелец мог пользоваться своей частью земли и дома, то в этом случае долевая собственность практически не будет влиять на стоимость (то есть за половину домовладения продавец получит положенные ему 3 млн рублей).

Если соблюдать все правила и внимательно относиться к оформлению необходимых документов, не должно возникнуть особых проблем с куплей-продажей доли или квартиры в долевой собственности. Но если закон нарушается, возможны самые негативные последствия, вплоть до отмены совершенной сделки.

Иллюстрации: Дмитрий Соколов, Анна Чигарова

Источник: https://www.cian.ru/stati-dolevaja-sobstvennost-osobennosti-prodazhi-287544/

Фермеру на заметку: что будет в Украине после введения рынка земли

Как продать часть земли, должна ли я предложить ее своим сестрам?

В следующем году Украине придется отказаться от очередного продления действия моратория на свободный оборот сельскохозяйственных земель. На рынке, по разным оценкам, могут быть предложены около 3 млн га угодий. К началу марта Кабинет Министров должен передать в Верховную Раду проект закона, который предусматривает продажу земель сельскохозяйственного назначения.

Под давлением запада

Когда именно заработает рынок земли, спрогнозировать трудно. Известно лишь то, что затягивать этот вопрос Верховная Рада уже не сможет. Во-первых, этого требуют влиятельные структуры Запада.

Еще  весной прошлого года Европейский суд обязал Украину снять мораторий на продажу земли, поскольку это нарушает Конвенцию по правам человека.

С аналогичным требованием выступает и МВФ, который продолжает быть нашим главным кредитором.

Во-вторых, конституционные ограничения на права собственности не могут длиться вечно. Учитывая это при последнем продлении моратория на продажу земли (который будет действовать до 2020 года) Верховная Рада решила обязать чиновников подготовить проект закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

Речь идет о возможной продаже сельскохозяйственных земель, находящихся в государственной, коммунальной и частной собственности (такие операции должны проводиться исключительно на конкурсной основе путем электронных торгов).

Владелец, который продает землю, обязан сначала предложить ее своим арендаторам (они имеют преимущественное право на приобретение земли), а в случае отказа – другим пользователям.

Обязательное условие для свободного оборота сельскохозяйственных земель – завершение их инвентаризации с одновременным внесением полученных данных в Государственный земельный кадастр. Но отсутствие у власти стратегического видения главных целей и задач возникает множество вопросов. Ведь сам по себе рынок земли не может быть самоцелью.

По формуле ренты

Законодательные инициативы открывают широкие двери для продажи земель, но при этом не дают четкого ответа на их оценивание. Это означает, что сотки и гектары уйдут с молотка по действующим правилам, связанными с нормативной и реальной оценками земли.

Нормативная цена земли равна стократно размера земельного налога за нее. Для ее определения пользуются нормами еще двух законов – «Об оценке земли» и «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине».

Кроме того, существует ряд нормативных методик. Например, прибыльный способ предусматривает анализ и прогнозирование чистой прибыли (полученных от эксплуатации земельного надела).

Сравнительный – связан с оценкой стоимости соседних (аналогичных) наделов. Третий способ – метод остатка земли: он состоит в детальных расчетах финансовых затрат, которые необходимо осуществить для улучшения урожаев. Речь идет о расчете убытков (в случае искусственной замены почвы, внесение удобрений, мелиорации почвы и т.д.).

По реальной оценке земли, то сегодня она вычитается из той ренты, которую приносит данный участок: определяется с учетом денежной суммы, что приносит ежегодный доход (в виде банковского процента).

То есть продавец-землевладелец рассчитывает получить по меньшей мере такую ​​сумму, которая в дальнейшем принесет доход в виде банковского процента – равнозначного летней ренте с данного земельного участка.

В свою очередь покупатель получает не саму землю, а доход, который она должна приносить.

Следовательно, цена земли – это капитализированная земельная рента, или рентный доход за определенное количество лет, которым компенсируется сумма сделки. В таком случае, как утверждают специалисты, оценку земли целесообразно определять по формуле:

ЦЗ = (ЗР: NБ) х100%,

где ЦЗ – цена земли; ЗР – земельная рента; NБ% – норма банковского процента.

Например, ежегодная рента с 1 га земли составляет 7000 гривен, а банкиры предлагают в среднем 10% годовых. Исходя из этого, 1 га будет стоить в пределах 70 000 гривен. Таким образом, потенциальный покупатель может отнести в банк свои кровные и получать такие же доходы, как и землевладельцы (которые рассуждают так же, вынашивая свои планы на будущее).

Конечно, в нынешних реалиях такие расчеты выглядят скорее теоретическими, чем практическими. Ведь конкретная цена земли как товара будет определяться конъюнктурой рынка – спросом и предложением, достаточно ясно (может расти или уменьшаться в зависимости от изменения цены).

Величина спроса зависит от различных факторов: размера земельного налога, транспортных коммуникаций, электросетей и даже инфляции (поскольку земля – ​​реальный актив).

На земельную стоимость также влияют снижение доходов фермерских хозяйств, местоположение, плодородие и тому подобное.

Оценка участка должно базироваться на результатах геодезических и геологических исследований (информации о составе почвы, уровень протекания грунтовых вод, рельеф).

При этом следует обратить внимание и на кадастровую оценку, которая позволяет количественно установить уровень ценности участка среди окружающих земель (ориентировочную стоимость). Более подробно говорить о рынке земель можно будет только после того, как он заработает. На данный момент можно руководствоваться только пожеланиями со стороны землевладельцев и арендаторов.

Кто сколько даст?

Земля в Украине дорожает из года в год. Это вызвано рядом причин: повышением размеров земельной ренты (вследствие роста индустрии отдыха и туризма), высоким спросом на сельскохозяйственную продукцию и медленным ростом урожаев.

Также не надо забывать, что в результате процессов урбанизации значительная часть земель изъята из сельскохозяйственного оборота и передана под строительство небоскребов, дорог, «рукотворных» морей (вспомнить хотя бы о Киевском водохранилище, ради которого в советские времена уничтожили около полутора десятка окружающих сел).

Эти и другие факторы указывают на то, что рынок земельных отношений будет развиваться, а вместе с ним – пользоваться повышенным спросом и сама оценка земли. После снятия моратория ожидается рост цен, как это наблюдалось в соседней Польше (где стоимость одного гектара иногда подпрыгивала до 10 000 евро).

По мнению экспертов, стартовая цена за 1 га сельскохозяйственной земли в среднем составит $ 2 500 (около 70 000 гривен). По крайней мере так считает доктор экономических наук, заведующий отделом земельных отношений и природопользования Института аграрной экономики Ольга Ходаковская.

По ее данным, свои земельные паи хотят продать около 10,4% владельцев. Если говорить языком цифр, то предложение на рынке земель составит 1,5-2,8 млн га сельхозугодий.

В то же время для трети землепользователей (32%) приемлемой для выкупа земель является цена, не превышающей $ 500 за 1 га. Еще 22,2% могут предложить землевладельцам вдвое больше – около $ 1000. Доля лиц, которые могут заплатить $ 2000, составляет лишь 10,7%. Указанные суммы свидетельствуют об очевидной попытке потенциальных покупателей и продавцов выдавать желаемое за действительное.

Принцип «кто больше даст» может привести к тому, что значительная часть земли окажется в руках представителей иностранных структур (через подставных лиц), которые будут спекулировать земельными участками в Украине.

Как это возможно реализовать на практике? Схема довольно проста: на первом этапе создается общество с ограниченной ответственностью «А» с последующим распределением уставного капитала: 99% + 1% (99% – нерезидент, 1% – физическое лицо, гражданин Украины).

На втором – создается ООО «Б» с новым распределением уставного капитала: 99% + 1% (99% – ООО «А», 1% – физическое лицо, гражданин Украины).

И именно это ООО ( «Б») уже не будет иметь признаков иностранного предприятия (о котором упоминается в Земельном кодексе), поскольку де-юре основано гражданином Украины и юридическим лицом Украины.

Еще один вариант возможен при создании ООО «нужным» гражданином Украины, а после госрегистрации права собственности осуществляется выкуп долей в уставном капитале непосредственным заказчиком – иностранным субъектом.

Впрочем, юристы могут назвать еще с десяток способов обойти ограничения на продажу земли нерезидентам, установленные Земельным кодексом.

Это вызвано тем, что действующее законодательство не содержит существенной запрета на то, чтобы иностранные компании или граждане других государств выкупали доли в уставном капитале юридических лиц (имеющих в собственности земельные участки сельскохозяйственного назначения).

Такой путь капитализирует аграрные отношения, но не способствует формированию реального владельца и хозяина земли.

Процедура

По данным Государственного земельного кадастра, уже внесены данные о 18 млн участков с 25 млн имеющихся (эту информацию еще нужно согласовать с Государственным реестром прав на недвижимое имущество).

Перед введением рынка нужно завершить инвентаризацию государственных земель. А именно снятие моратория нужно проводить в два этапа: сначала снять запрет на отчуждение земли коммунальной и государственной собственности, в дальнейшем – предоставить разрешение на отчуждение частных участков через проведение прозрачных торгов.

В любом случае на этом рынке нужно навести порядок, поскольку там процветают теневые схемы: значительную часть земель еще не зарегистрировали и незаконно передают в аренду.

Также надо четко очертить круг субъектов, которые будут покупать земли сельскохозяйственного назначения. Сейчас это юридические и физические лица, которые не имеют подтверждения о своей аграрной квалификации.

Сегодняшняя стоимость 80% участков, которые выставлены на продажу, гораздо завышена. Такие цены, как правило, продиктованы не условиями рынка, а лишь желанием продавцов. Чтобы избежать подобных ошибок, надо воспользоваться выводами экспертов.

Новые законодательные инициативы предусматривают деятельность лицитатора – физического лица со спецподготовкой, которая непосредственно проводит аукционы и фиксирует самую высокую цену во время проведения земельных торгов. Лицензированием субъектов этого вида деятельности будет заниматься орган исполнительной власти – Государственное агентство земельных ресурсов Украины.

Публичные торги должны начинаться с объявления лицитатором стартовой цены с одновременным ударом гонга (молотка). Если в течение трех минут никто не отреагировал, лот снимается с продажи. Всем участникам, которые отказались приобрести землю, гарантийные взносы не возвращаются. Землю продадут тому, кто предложит самую высокую цену.

Победитель обязан в течение 10 банковских дней заключить договор купли-продажи и перечислить средства на соответствующий номер банковского счета. Срок оплаты может быть продлен с согласия заказчика, но не более 30 календарных дней. Если же победитель отказывается подписать протокол, то автоматически лишается права на дальнейшее участие в аукционе.

Стартовая цена сельскохозяйственных земель, относящихся к государственной собственности, не может быть ниже ее стоимости: она определяется на основании результатов экспертной денежной оценки (которая проводится в соответствии с методикой, утвержденной Кабмином).

С момента продажи участка сельскохозяйственного назначения не допускается изменение его целевого назначения в течение 10 лет.

Зарубежный опыт

По данным различных исследований, средняя цена за 1 га сельскохозяйственной земли в Венгрии составляет $ 4000, Эстонии – $ 5000, Румынии – $ 6000, Польше – $ 11 000. Самыми дорогими считаются земли Нидерландов и Швейцарии, где цены за 1 га достигают $ 63 700 и $ 70 000 соответственно.

Запрет на продажу сельскохозяйственной земли установлена ​​в американском штате Айова, Канаде, а также Израиле: там только разрешено брать землю в долгосрочную аренду – до 50 лет.

Во многих европейских странах отчуждения земли разрешается при определенных ограничений. Например, в Польше преимущественно практикуют семейные фермерства, которые обрабатывают около 80% земель.

Максимальная площадь участка для одного владельца – 500 га. Земельный рынок находится под пристальным контролем государства – Агентства сельскохозяйственной собственности (которое выкупает землю по рыночной цене).

А вот разрешения на покупку земли иностранцами отменили еще в 2016 году.

В Дании земельные участки сельскохозяйственного назначения могут продавать только при условии сохранения их статус-кво. Покупатели должны прожить последние восемь лет в сельской местности и заниматься только фермерством. Продавать землю разрешается только для нужд физических лиц – фермеров (максимальный лимит – до 150 га).

Зато у немцев все наоборот: 55% сельскохозяйственной земли принадлежит мощным по европейским стандартам агропредприятиям (или обрабатывается ими на правах аренды). Лимит колеблется от 400 до 500 га.

Остальные земли – в собственности средних и мелких фермеров. Ограничений для покупки иностранцами нет.

Но надо учитывать порядок отчуждения земель с разрешения местных органов власти: они должны получить обоснование со стороны потенциального покупателя и подтверждения его профессиональной подготовки.

В Болгарии купить землю могут граждане страны, члены Европейского Союза, юридические и физические лица, которые находятся там более пяти лет (речь идет только о представителях тех стран, с которыми заключены международные соглашения). На землю свободная, лимиты земельной собственности отсутствуют. Такая же ситуация и в Эстонии, где иностранцы могут приобрести землю для фермерских целей и даже изменять его целевое назначение (через пять лет).

Источник: https://uteka.ua/publication/news-14-delovye-novosti-36-fermeru-na-zametku-chto-budet-v-ukraine-posle-vvedeniya-rynka-zemli

Как продать часть дома в долевой собственности

Как продать часть земли, должна ли я предложить ее своим сестрам?

— Предпринимательское право — Как продать часть дома в долевой собственности без согласия

Здравствуйте, Альфира. Сделку по продаже своей доли вы можете оформить в соответствии с правилами статьи 250 Гражданского кодекса РФ: 1.

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом. 2.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Продать долю в доме с землей

Внимание Однако, если он решит схитрить и в уведомлениях содольщикам указать завышенную цену, а получив отказ, продать третьему лицу снизив цену, то обиженные сособственники могут разрушить сделку.

Для этого любой из содольщиков может обратиться в суд, внести на депозит последнюю (реальную) стоимость продажи, и право собственности перейдет к нему. В свою очередь, пострадавший покупатель в такой ситуации вполне может предъявить претензии и требования о компенсации возникших убытков продавцу.

Самый важный вопрос: где сможет жить покупатель доли? Напомним, конкретная комната «в счет доли» автоматически не выделяется.

Чтобы определить, какая жилплощадь в квартире или доме будет соответствовать каждой из долей, сособственникам нужно заключать соглашение о порядке пользования жилым помещением.
Обычно для надежности оно удостоверяется у нотариуса.

Как продать свою часто дома без согласия других собственников

Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. 3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается. 5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.
То есть, уведомляете письменно сестру о продаже вашей доли и если через месяц она вашу долю не выкупает — спокойно продаете третьим лицам. Мы неоднократно предоставляли консультации по данному вопросу на страницах нашего сайта.

Продажа доли или части жилого дома

Правовед.RU 244 юриста сейчас на сайте

  1. Гражданское право
  2. Право собственности

есть земля, а на ней дом. все разделено по долям между 6 людьми. скажите, можно ли продать свою долю без согласия собственников? в доле не совершенно летний ребенок Продажа доли в доме Виктория Дымова Сотрудник поддержки Правовед.ru Похожие вопросы уже рассматривались, попробуйте посмотреть здесь:

  • Возможно ли продать долю земельного участка без согласия других собственников?
  • Можно ли подарить 1/4 доли в квартире без согласия других собственников?

Ответы юристов (2)

  • Все услуги юристов в Москве Сопровождение регистрации сделок с дачей Москва от 35000 руб. Сопровождение сделок с недвижимостью Москва от 40000 руб.

Продать долю в доме…

Стоит иметь в виду, что места общего пользования — кухню, ванную, коридоры — делить нельзя, они остаются совместными. На практике часто случается, что между жильцами начинаются споры, и тогда решать проблему приходится через суд.

Может получиться и так, что собственник большей доли в квартире будет занимать меньшую по площади комнату в квартире. И наоборот, тому, у кого доля в праве гораздо меньше, решением суда может быть выделена для проживания большая жилая площадь.

Можно продать долю на дом и землю без согласия других собственников?

Важно Я являюсь собственником 1/2 доли земельного участка и дома, общей площадью 400 кв.м., в пристижном посёлке. В данный момент в доме не проживаю. Другого жилья не имею, проживаю у мамы.
Второй половиной дома владеет бывшая жена. В доме на данный момент прописаны бывшая жена, дочь и несовершеннолетняя внучка. У бывшей жены и у дочери есть ещё жилая недвижимость.

https://www..com/watch?v=_vqy9hNxzQU

К дому они меня не подпускают, на контакт не идут.Как мне продать свою долю третьим лицам. Так как остро нуждаюсь в жилье. Платный вопрос, ответ от 30 мин Если вам нужен гарантированный и быстрый ответ 2 юристов.

Известим на почту об ответе, а сам ответ опубликуем на сайте.

Как продать 1/2 дома без выделения долей

Продажа доли или части жилого дома Как и у любого другого недвижимого имущества, у жилого дома может быть несколько собственников. Необходимость продажи части долевой собственности в жилом доме возникает чаще всего в тех случаях, когда дом достается по наследству нескольким лицам.

Также нередки ситуации, когда при разводе один из супругов продает долю дома, отошедшую ему при разделе имущества. При совершении подобных сделок заключается договор купли-продажи доли в праве собственности на жилой дом.
Купля-продажа части дома – совершенно иная процедура.

В этом случае предметом купли-продажи становится уже не доля в совместном имуществе, а физически отделенная часть дома, представляющая собой отдельное жилое помещение. В каждом из случаев при заключении сделки существуют собственные нюансы, которые мы и рассмотрим в этой статье.

Как продать свою долю в доме без согласия второго собственника

В том случае, если в установленные законом сроки другие собственники не подтверждают своего намерения выкупа доли, но при этом и не оформляют отказ, они, тем не менее, теряют преимущественное право выкупа, и собственник доли вправе продавать ее третьим лицам. Разумеется, это справедливо лишь в том случае, если у собственника есть подтверждение получения уведомления другими собственниками.

Важно отметить! В тех случаях, когда установить местонахождение собственников для вручения им уведомления не представляется возможным, либо же они всячески препятствуют продаже, избегая получения на руки уведомления, существует возможность передать право долевой собственности третьим лицам через договор дарения.

Дарение – сделка безвозмездная и согласие остальных собственников в этом случае не требуется.

Продажа долевой собственности без согласия

ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.

При этом участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

В соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 8 от 24 августа 1993 г. (в редакции постановлений Пленума от 21 декабря 1993 г. № 11 и от 25 октября 1996 г. № 10, с изменениями и дополнениями, внесенными постановлениями Пленума от 6 февраля 2007 г. № 6 и от 2 июля 2009 г.

Юридический форум

В соответствии с положениями Жилищного кодекса устанавливаются следующие критерии жилого помещения:

  • жилое помещение должно быть физически отделено от других помещений;
  • оно должно быть пригодно для проживания и соответствовать установленным в этом случае техническим и санитарным нормам;
  • также помещение должно относиться к категории недвижимых объектов, то есть его перемещение на другое место не может быть произведено без ущерба для его назначения;
  • физическое отделения помещения от остальной части дома не должно вести к нарушению законных прав других собственников.

Обычно физическое отделение части дома производится тогда, когда у участников долевой собственности складывается определенный установленный порядок использования помещений, а также когда один из собственников обустраивает отдельный вход в свою часть дома.

Для того чтобы с отделенной частью жилого дома можно было совершать сделки купли-продажи, права собственности на нее должны быть соответствующим образом зарегистрированы. Выделенная часть жилого дома должна иметь отдельный технический паспорт, на основании которого она ставится на кадастровый учет.

Источник: https://usbufaru.com/kak-prodat-chast-doma-v-dolevoy-sobstvennosti/

Оформление дома по наследству

Как продать часть земли, должна ли я предложить ее своим сестрам?

Жилой дом, также как и другой объект недвижимости можно получить в порядке наследования, как по завещанию, так и по закону. Если наследников несколько, можно стать наследником доли жилого дома. Оформление жилого дома, полученного по наследству, в большинстве случаев представляет значительные сложности для наследников.

В данной статье мы рассмотрим порядок наследования жилого дома по завещанию и по закону после смерти наследодателя, перечень документов, необходимых для оформления наследства на жилой дом, особенности наследования дома в деревне. Кроме этого мы рассмотрим преимущественные права наследования лиц, проживающих в доме, переходящем по наследству и вопросы продажи унаследованного дома или его доли.

Наследование жилого дома по закону и по завещанию после смерти наследодателя

Вступление в наследство жилого дома по закону и по завещанию после смерти наследодателя представляет собой стандартную процедуру, которая предполагает, в первую очередь, обращение к нотариусу для принятия наследства и открытия наследственного дела.

Стандартным является и набор документов, представляемых нотариусу:

  • документ, подтверждающий факт открытия наследства (свидетельство о смерти бывшего владельца дома или решение суда об объявлении его умершим);

  • справка с последнего места жительства с отметкой о снятии наследодателя с регистрационного учёта в связи со смертью;

  • паспорт наследника;

  • завещание (в случае наследования по завещанию) с отметкой о том, что оно не отменялось и не изменялось;

  • документы, подтверждающие родственную связь наследника и наследодателя (или решение суда об установлении факта родственных связей).

Необходимо отметить, что при наследовании жилого дома необходимо обращаться к нотариусу по месту нахождения дома. Сделать это необходимо в течение шести месяцев после смерти бывшего хозяина дома. В случае пропуска срока принятия наследства, его придётся восстанавливать через суд.

Сроки вступления в наследство по закону

С 1 июля 2019 года в России вводится новый, третий вид наследования – наследственный договор. Об особенностях передачи имущества по наследственному договору вы можете узнать из содержания этой статьи.

Документы для оформления наследства на жилой дом

Для обоснования прав наследования на конкретный жилой дом наследнику необходимо представить документы, являющиеся доказательством принадлежности указанного жилого дома наследодателю, а также об отсутствии задолженностей и обременений на этот объект недвижимости:

  • документы, являющиеся основанием возникновения у наследодателя права на дом (договор дарения, купли-продажи, мены и т.д.);

  • кадастровый паспорт;

  • оценка дома на день открытия наследства;

  • выписка из ЕГРП (Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним) об отсутствии ареста и обременений;

  • справка территориального органа налоговой службы об отсутствии задолженностей по налоговым платежам (в случае если дом был получен наследодателем в соответствии с договором дарения);

  • документы на земельный участок.

Исходя из конкретных обстоятельств, нотариус может затребовать и другие документы, необходимые для выдачи свидетельства о наследстве.

Через шесть месяцев после открытия наследства, нотариус, удостоверившись в обоснованности прав наследника на жилой дом, выдает ему свидетельство о наследстве, взыскав госпошлину в соответствии с налоговым законодательством.

После получения свидетельства о наследстве наследник должен обратиться в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии для получения свидетельства о государственной регистрации права.

В эту службу представляется свидетельство о наследстве, техническая документация на дом, которая представлялась нотариусу. Кроме этого необходимо написать заявление о регистрации права и оплатить госпошлину.

Если документы на дом наследодателем не оформлялись, то наследники должны оформить в БТИ технический паспорт на дом.

Подготовив иск о признании права собственности на жилой дом в порядке наследования, обратиться с этим иском в суд.

Кроме технического паспорта на дом понадобятся документы на земельный участок, на котором расположен дом.

Наследование доли в частном доме

Стать наследником доли в частном доме можно в следующих случаях:

  • наследодателю принадлежала часть дома и эту часть получает его наследник или наследники;

  • наследников несколько и в соответствии с завещанием каждому из них наследодатель выделил определенную долю в принадлежащем ему доме;

  • наследников очереди, призываемой к наследованию по закону после смерти наследодателя, несколько и все они наследуют в равных долях.

При наследовании долей жилого дома он переходит в общую долевую собственность наследников и может быть разделен в соответствии с соглашением, к которому они придут.

Если соглашение о разделе между наследниками не будет достигнуто, то решение принимается в судебном порядке. При рассмотрении дел о разделе жилого дома суды учитывают его рыночную стоимость. Стоимость определяется на момент рассмотрения указанного дела судом.

Раздел наследства между наследниками

Права наследования лиц, проживающих в доме

При наследовании доли жилого дома некоторые категории наследников имеют преимущественные права перед другими наследниками.

Например, при наследовании доли жилого дома, который невозможно разделить в натуре, преимущественное право на жилой дом в счёт своих наследственных долей имеют:

  • наследники, которые проживали в наследуемом жилом доме до дня смерти наследодателя, если нет наследников, которым принадлежит право собственности на дом совместно с умершим наследодателем.

    При этом проживавший в доме наследник не должен иметь для проживания другого жилого помещения (на праве собственности или на основании договора социального найма);

  • наследники, которые постоянно пользовались жилым домом, имеют преимущественное право в том случае, если нет наследников, которые проживали в указанном доме при жизни наследодателя и не имеют для проживания другого жилого помещения.

    Кроме этого, они также не могут воспользоваться преимущественным правом в том случае, если есть наследники, которым этом дом принадлежал на праве совместной собственности с наследодателем.

    Однако наследники, постоянно проживавшие в жилом доме или постоянно пользовавшиеся им, не имеют преимущественных прав на него при наследовании, если есть наследники, которые обладали правом общей собственности на этот дом совместно с умершим собственником.

    В этом случае только наследники – участники совместной с наследодателем общей собственности на дом имеют преимущества перед остальными наследниками.

Необходимо отметить, что наследники, проживавшие в жилом доме вместе с наследодателем, имеют преимущественное право и на предметы обстановки, находящейся в доме. Причём, продолжительность совместного проживания не имеет значения.

Придется ли в случае развода делить с супругом наследство

Наследование дома в деревне

Наследство в виде дома в деревне может доставить много хлопот наследнику.

Всё зависит от того, где находится эта деревня.

Но при получении наследства нельзя принять его наиболее выгодную часть, а от невыгодной отказаться.

Поэтому, решив принять наследство, наследник принимает его целиком, в том числе и дом в деревне, где бы она не находилась: в Подмосковье или в далёкой лесной глуши. Тем более что дом можно продать после оформления необходимых документов.

При оформлении дома в наследство возникает вопрос оформления наследства на земельный участок. Этот вопрос подробно рассмотрен в отдельной статье.

Наследование дома в деревне, если он расположен в границах населённого пункта, происходит по тем же правилам, что и обычный жилой дом. Если дом расположен на землях, предназначенных для ведения дачного хозяйства, то он наследуется по правилам наследования дач.

Оформление наследства на земельный участок

Как оформить дачу в наследство

Продажа дома, полученного по наследству

Став собственником жилого дома, наследник вправе распорядиться им по своему усмотрению. Может случиться так, что дом, полученный в наследство, наследник решит продать.

Сделать это он сможет только после того, как оформит право собственности на дом, получив в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии свидетельство о государственной регистрации права.

Продажа дома, полученного по наследству, не представляет особых сложностей в том случае, если наследник является единственным собственником. В этом случае производится обычная сделка купли-продажи недвижимого имущества.

В том случае, если наследников несколько, все они, получив дом в наследство, становятся обладателями права общей долевой собственности. В этом случае они могут, договорившись между собой, продать весь дом целиком.

Доход, полученный от продажи дома, они могут разделить между собой пропорционально их долям.

Но если договоренность о продаже дома не достигнута, а кто-то из наследников всё-таки хочет продать свою долю жилого дома, то вначале он должен предложить эту долю другим наследникам, уведомив их о продаже своей доли дома. Уведомление должно быть в письменной форме с указанием цены.

В случае если другие собственники дома не изъявили желания приобрести продаваемую долю, то её можно продавать другим лицам, причём по цене не ниже предложенной другим собственникам.

Оформляя договор купли-продажи, необходимо вместе с остальными документами представить уведомление другого собственника о продаже и его нотариально заверенный отказ от покупки.

Иногда, приняв решение о продаже жилого дома, полученного в наследство, наследник может столкнуться с различными проблемами. Одной из них в настоящее время является наличие сведений в домовой книге о зарегистрированных по месту жительства гражданах, о местонахождении которых наследник ничего не знает.

Далеко не каждый покупатель захочет приобрести жилой дом с таким «багажом». И наследник вынужден будет обращаться в суд с иском о снятии этих граждан с регистрационного учета, так как без их согласия сделать это в обычном порядке невозможно.

Заканчивая рассмотрение нашей темы, можно сделать вывод: оформление жилого дома, полученного по наследству, представляет собой довольно сложный процесс, в ходе которого наследнику приходится обращаться в различные органы и организации.

И только после получения свидетельства о государственной регистрации права наследник становится владельцем жилого дома или его доли и может распорядиться ими.

Источник: https://nasledstvo-ru.ru/oformlenie-doma-po-nasledstvu

СтражЗакона
Добавить комментарий