Как продать квартиру, находящуюся в ипотеке у супругов, если планируется развод?

Ипотека при разводе

Как продать квартиру, находящуюся в ипотеке у супругов, если планируется развод?

С привлечением кредита сегодня приобретается более 50% всех новостроек, а у отдельных застройщиков показатель доходит и до 70%. Особенно востребована ипотека со стороны молодых семей.

Увы, статистика разводов выглядит неутешительно: в прошлом году в России было заключено менее миллиона браков, а распалось – более 600 тыс.

Наличие ипотечного обременения может сильно усложнить жизнь разводящейся семьи.

Варианты оформления ипотечной квартиры в браке могут быть разными.

«Семья может приобрести квартиру в общую совместную собственность (без выделения долей, при этом законодатель определяет доли супругов как равные), в общую долевую собственность (определив доли равными либо указав, что доли не равны, но для этого должен быть заключен брачный договор между супругами), – перечисляет варианты Ольга Любомирова, руководитель отдела юридического сопровождения сделок агентства недвижимости Dream Realty. – Можно оформить квартиру на одного из супругов». Но и в этом случае квартира все равно считается общей собственностью, если кредитный договор был оформлен в браке и не заключался брачный договор, в котором прописаны другие условия, – подчеркивает Владимир Старинский, управляющий партнер коллегии адвокатов «Старинский, Корчаго и партнеры».

Третий не лишний

На всех этапах ипотечной сделки рядом с парой незримо присутствует третий – кредитная организация, тот самый банк, который выдает семье ипотеку. Без одобрения банка не получится решить, как будет оформлена  ипотечная квартира в собственность, кто будет выступать заемщиком и созаемщиком и т.п.

В случае, если на горизонте замаячил развод, паре тоже придется в первую очередь сообщить о своих проблемах банку – поскольку расторжение брака является существенным нарушением кредитного договора.

 

В идеале – сначала надо идти в банк, и только потом в суд и ЗАГС.

Варианты раздела имущества разводящимся супругам придется согласовывать с банком, за исключением случаев, когда эти варианты уже были учтены при выдаче кредита (брачный контракт или соглашение).

В идеале – сначала в банк, и только потом в суд и ЗАГС. Но если предупредить кредитную организацию до развода не получилось, по факту расторжения брака нужно идти в банк как можно скорее. 

Если супруги в конфликте и не вносят платежи, уже через три месяца неплатежей банк имеет право обратиться в суд, чтобы уже в судебном порядке вернуть свои средства. 

Александр Москатовуправляющий директор брокерского департамента «Миэль-Сеть офисов недвижимости»

«Необходимо сообщить банку, что изменились существенные условия договора, – поясняет Александр Москатов, управляющий директор брокерского департамента «Миэль-Сеть офисов недвижимости».

– Если супруги в конфликте и не вносят платежи, уже через три месяца неплатежей банк имеет право обратиться в суд, чтобы уже в судебном порядке вернуть свои средства. Это может быть продажа имущества по суду по непривлекательной для продавцов цене, средства от продажи будут направлены на погашение кредита.

Конечно, для заемщиков это самое неприятное решение, нередки случаи, когда даже после продажи они остаются должны банку».

В случае суда, кстати, рассматриваться будут интересы не только супругов, но и кредитной организации (банк привлекается в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования).  

Подобру-поздорову

Если квартира делится «миром», без суда, есть четыре основных сценариев раздела, говорит Владимир Старинский.

  • Соглашение между супругами, в котором прописывается порядок погашения кредита после развода. Документ согласовывается с банком до расторжения брака и не может нарушать права детей. Если имеется брачный контракт, квартира делится так, как предусматривает документ. Контракт должен быть заключен до оформления ипотеки. Поскольку документ сильно упрощает раздел имущества, многие банки при выдаче кредитов прямо рекомендуют заключать брачный контракт, предусматривающий раздел имущества.

«Следует помнить, что брачный договор, заключенный до государственной регистрации заключения брака, вступает в силу со дня бракосочетания.

То есть, если, купив квартиру, молодые люди не вступят в брак, их брачный договор не будет иметь юридической силы, – уточняет Наталья Шаталина.

– В этом случае заключается самостоятельное письменное соглашение, оговаривающее взаимные обязательства сторон». 

  • Один из супругов отказывается от прав на квартиру, второй получает и недвижимость, и обязательства по кредиту. Отказ от прав на недвижимость заверяется у нотариуса и обязательно согласовывается с банком (иначе отказ не вступит в силу). Фактически, в этом случае расторгается старый договор и заключается новый, с одним из супругов. «Это возможно, если уровень дохода одного из супругов позволит выплачивать кредит, тогда банк, скорее всего, даст согласие на отказ от созаемщика. Однако такие ситуации рассматриваются банками индивидуально», – говорит Александр Москатов. Второй супруг может потребовать вернуть денежные средства, выплаченные за ипотеку в период брака, отмечает Дмитрий Петров, юрист коллегии адвокатов «Юков и Партнеры».
  • Можно продать квартиру, погасить задолженность и поделить деньги (если останутся). И снова обязательное условие – согласие банка на сделку. На практике на продажу соглашаются не все банки. «Часто банки в договорах устанавливают штрафные санкции за продажу квартиры, находящейся в ипотеке, поскольку в случае такой продажи кредитные организации теряют прибыль, связанную с выплатами процентов за использование заемных средств, – напоминает Дмитрий Петров. – То есть, продажа квартиры, находящейся в ипотеке у банка, возможна. Но вероятно, возникнут дополнительные издержки, связанными с выплатой банку комиссии за продажу квартиры». Плюс квартира с обременением, скорее всего, будет продана с дисконтом от рыночной стоимости.
  • И, наконец, банк может предложить продать залоговую квартиру, а полученные деньги разделить между супругами, чтобы те использовали средства как первоначальный взнос при покупке каждый своей квартиры. Таким образом, один ипотечный кредит «превращается» в два. Такой вариант возможен, если оба супруга имеют стабильный высокий доход.

квартира приобретена до брака

Если квартира куплена одним из супругов до брака, а выплачивали ее потом вместе, при разводе квартира (и все обязательства по кредиту) остается купившему. Второй супруг может потребовать вернуть средства, вложенные им в погашение кредита в период брака.

Суд да дело

«По умолчанию», как рассказывает Дмитрий Петров, по ст. 34 Семейного кодекса РФ, совместно нажитое имущество является совместной собственностью. «В случае, если доли супругов не установлены, они предполагаются равными, – говорит юрист. – Соответственно, равными будут признаны и долги супругов.

Однако, если дело дойдет до суда, могут быть учтены обстоятельства, влияющие на определение долей в квартире: например, если один из супругов внес более значительный вклад при покупке жилья, суд может учесть это и присудить одному из супругов бОльшую долю в праве собственности на квартиру».

«Чаще всего все делится пополам: и долги, и квартира, – говорит Ольга Любомирова. – Но есть судебная практика, когда после развода квартира, оформленная на одного из супругов, остается в собственности этого супруга. В основном это случаи, где супруг единолично является заемщиком и титульным владельцем квартиры. В остальных случаях суды оставляют супругов участниками долевой собственности».

Если одному из супругов удастся доказать, что часть кредита (например, первоначальный взнос) была уплачена им из личных средств (из подаренных денег или доставшихся по наследству), то в случае раздела имущества супругов через суд,  суд может увеличить долю этого супруга пропорционально внесенной сумме.

Наталья Шаталинагенеральный директор компании «Миэль-Новостройки» 

Детский вопрос

Если в семье есть несовершеннолетние дети, суд может отойти от равноценного раздела долей. Например, если разводится многодетная семья и все дети останутся с одним из супругов, его доля, скорее всего, будет больше.

То же касается раздела квартиры, если в семье есть дети-инвалиды.

 Кроме того, если у одного из супругов есть другое жилье, но ребенок остается со вторым супругом, у которого другого жилья нет, суд может перераспределить доли в пользу «неимущего».

В случае, если ипотечная квартира – малометражка, и при разделе ребенку не будет обеспечен необходимый минимум площади, вероятен вариант, что квартиру оставят родителю, с которым остается ребенок. Правда, в этом случае суд обяжет выплатить стоимость доли второму супругу. В сумме с ипотечными платежами расход может получиться непосильным.

бывший супруг не платит по кредиту 

«У нас в практике есть случай, когда квартира принадлежит в долях бывшим супругам, в ней живет супруга с ребенком, бывший муж живет с другой женщиной, – рассказывает Наталья Шаталина.

– Первое время он исправно выплачивал кредит, но уже примерно полтора года он не платит по кредиту и практически не выходит на связь. Квартира является единственным жильем бывшей супруги и ее ребенка, ежемесячные платежи для нее слишком велики.

Пока она не допускает просрочки, мы пытаемся начать диалог с бывшим супругом о продаже квартиры, погашении кредита и раздела остатка суммы между ними, но результата до сих пор нет».

Существенный момент: если при покупке ипотечной квартиры или при уплате ежемесячных платежей использовался материнский капитал, квартира оформляется на всех членов семьи. Т.е.

если в такой семье трое детей, квартира делится на пять долей.

И поскольку до их 18-летия долей детей распоряжается опекун, при разводе родитель, с которым будут проживать дети, может претендовать на ⅘ долей в квартире.

Военная ипотека

Если квартира куплена по программе военной ипотеки, супруг военного не может претендовать на долю: целевые средства не относятся к совместно нажитым. Платит кредит тоже только сам военный.  «Вторая половина» может иметь право на часть жилья, если вложила собственные средства (пропорционально вложениям – и пропорционально им же она будет платить по займу).

Источник: https://www.cian.ru/stati-ipoteka-pri-razvode-278121/

Развод и ипотечная квартира: как поделить долги и имущество безболезненно

Как продать квартиру, находящуюся в ипотеке у супругов, если планируется развод?

По статистике, около 60% семей распадаются в первые пять лет брака – статистика, согласитесь, неутешительная. Помимо психологических неприятностей, связанных с этим процессом, бывших супругов ждут разборки материального плана.

Например, если общая квартира в ипотеке как делить при разводе недвижимость? Конечно, большинство пар вступая в брак надеются, что проживут вместе всю жизнь, поэтому о брачном договоре, столь распространенном за рубежом, задумываются редко.

Нет у супругов и плохих мыслей во время оформления квартиры по ипотеке, именно поэтому, в случае развода проблем с разделом кредитного имущества возникает немало.

Позиция банка

Не стоит забывать, что кроме несчастных супругов в этой финансово-любовной истории замешана и третья сторона – банк.

Согласно условиям ипотеки, заемщик должны информировать кредитную организацию обо всех серьезных изменениях в своей жизни: серьезных болезнях, рождении детей, смене документов и, конечно, разводе.

Позиция банка проста – ему важно получить назад свои деньги, желательно – со всеми причитающимися по договору процентами. Именно поэтому, банку, выдавшему ипотечный кредит, необходимо заранее знать о том, что материальное положение дел клиентов может измениться и вовремя среагировать.

Именно поэтому, первым делом, решая, как при разводе платить за ипотеку, стоит отправиться в банк, чтобы совместными усилиями полюбовно разрешить сложившуюся ситуацию.

Кроме того, при разделе совместно нажитого имущества, судебная инстанция в обязательном порядке призовет на заседание экспертов банка, поскольку без из согласия принимать то или иное решение суд не сможет.

Изменения в договор по ипотеке могут быть внесены только лишь банком, поэтому присутствие его специалистов при разделе квартиры и оставшегося долга обязательно.

Перед тем, как отправиться в банк, супругам стоит предварительно обговорить свои предпочтения по поводу раздела ипотеки и прийти к общему мнению.

Если совместное решение устроит специалистов банка, документы можно будет переоформить без разбора материалов в суде, если же одного из супругов или банк ни одно из предложенных решений устраивать не будет, без разбирательства в независимой инстанции не разобраться. Как делится ипотечная квартира при разводе? Существует несколько основных вариантов:

  • Найти собственные деньги для досрочного погашения, погасить задолженность, продать квартиру и поделить деньги пополам.
  • Найти покупателя для ипотечной квартиры, который погасит задолженность перед банком. Оставшиеся деньги поделить между супругами.
  • Оставить квартиру в пользование одного из супругов и переоформить на него договор и долг. Второму супругу выплатить компенсацию, за уплаченные в период совместной жизни ежемесячные платежи.
  • Продолжать совместно платить за ипотечное жилье, чтобы по окончании срока действия договора продать квартиру наиболее выгодно.

Какие препоны могут возникнуть со стороны банка? Во-первых, супругам могут не дать разрешение на досрочное погашение ипотечного кредита или на продажу ипотечного жилья третьему лицу.

Также проблемы могут возникнуть, если было принято решение переоформить договор по ипотеке на одного из супругов.

Может случиться так, что финансовое положение того, кому достанутся обязательства не удовлетворит банк, поэтому в переоформлении будет отказано, или же ему придется искать нового созаемщика.

Делим имущество и долги

Решая вопрос, как делится ипотека при разводе, стоит ознакомиться и с действующим законодательством. Важно знать, что при разрыве брачных уз делятся не только материальные ценности, нажитые в браке, но и приобретенные за его время долги.

Поэтому, если квартира была приобретена в браке, неважно, в ипотеку или за наличные, она будет разделена пополам, вне зависимости от того, на кого она была оформлена. По взаимному согласию бывшие супруги могут разделить доли в ипотечной квартире по собственному усмотрению.

Часто, большую часть отписывают тому из супругов, с кем остаются жить дети.

Что касается задолженности по ипотеке перед банком, то ее выплачивать обязаны будут также оба супруга и тоже в равных долях. В случае, если оба на это согласны, специалисты банка переоформят договор и разделят проценты поровну, чтобы каждый оплачивал их отдельно. Впрочем, это может нести в себе некоторые проблемы.

Например, если один из супругов перестанет выплачивать долг по своей доле, банк может пустить квартиру с молотка, при этом то, что второй супруг добросовестно выплачивал свою долю, роли играть не будет. Поэтому, при наступлении подобной ситуации, ответственная половина бывшей семьи выплачивает и долю того, кто своими обязательствами пренебрегает.

Важно, документировать подобные случаи, сохранять чеки и квитанции, чтобы потом была возможность взыскать эти суммы через суд.

Решая, как разделить ипотечную квартиру при разводе, стоит учитывать и тот факт, что если приобретена она была до брака одним из супругов, то второй никаких прав на нее не имеет. Единственное, что можно потребовать – вернуть часть уплаченных совместно ежемесячных платежей.

Случаются прецеденты, когда разводящийся получает в такой квартире долю. Чтобы такая возможность появилась, необходимо доказать, что в жилье были вложены собственные средства: на ремонт, покупку встроенной мебели или же был внесен серьезный вклад по уплате долга перед банком.

Лишь в этом случае получится разделить квартиру, купленную до брака.

Нет тела – нет дела

Итак, вы все-таки решили завершить семейную жизнь, несмотря на наличие квартиры в ипотеке. Как делить квартиру в ипотеке при разводе, чтобы весь процесс прошел максимально безболезненно? Самый лучший выход – найти собственные средства для того чтобы погасить кредит досрочно.

Оптимальный вариант – продать что-либо из другого имущества, нажитого совместно, например, автомобиль или дачу.

После того, как задолженность перед банком будет погашена, квартиру можно будет продать максимально выгодно, поскольку жилье без обременения, априори, стоит дороже, чем проблемные объекты, находящиеся в залоге у банка.

Как делить вырученные от ее продажи средства – вопрос индивидуальный. Часто бывшие супруги делят все пополам, особенно, если расходятся мирно.

Бывают случаи, когда одному из супругов достается большая сумма, например, если он вносит первоначальный взнос из собственных средств или в одиночку совершал выплаты по кредиту.

Если договориться не получается, лучше идти в суд, куда следует представить все доказательства понесенных трат: чеки, квитанции, договора подряда и прочие бумаги.

Этот вариант позволяет максимально быстро и без нервотрепки распрощаться с совместным имуществом и разойтись на все четыре стороны свободными людьми, которым больше не надо иметь общих дел. Впрочем, подходит этот вариант лишь в том случае, если при разводе удается сохранить дружеские отношения.

Кстати, иногда банки предлагают надежным заемщикам после развода и получения прибыли от продажи квартиры использовать эти деньги в качестве первоначального взноса для приобретения нового отдельного жилья для каждого.

Пожалуй, именно этот вариант является наиболее удачным – бывшие супруги обеспечены собственным жильем, не имеют общих дел и общих долгов.

Сохраняются и хорошие взаимоотношения с банком, который также остался в выигрыше: вместо одного ипотечного договора получил сразу два новых.

Делим квартиру поровну

Еще один вариант – оставить квартиру в собственности и разделить ипотеку при разводе поровну между бывшими супругами. Если кредитный договор был оформлен лишь на одного из супругов, необходимо обратиться в банк, чтобы все обязательства по выплатам были разделены, согласно договоренности и каждый мог выплачивать свою часть долга обособленно.

Тот же принцип действует и при разделе непосредственно жилплощади. Необходимо выделить причитающиеся каждому доли и оформить это законодательно в Росреестре.

Помните, что даже если квартира по бумагам принадлежит лишь одному разведенному супругу, право на имущество имеет и второй.

Если у вас нет веских аргументов, чтобы лишить его такого права, старайтесь не доводить дело до суда – только потратите время и деньги на адвокатов.

Зачем же оставлять квартиру, и кто будет в ней жить, если совместное существование больше не прельщает? Здесь есть несколько вариантов. После того, как весь долг будет выплачен, стоимость квартиры возрастет, а, значит, поделенный объект недвижимости можно будет выгодно продать, деньги поделить в соответствии с выделенными долями и потратить их на свое усмотрение.

Чтобы никому не было обидно, квартиру можно сдавать в аренду, а деньги делить поровну или, если суммы ха аренду хватает, использовать ее в качестве уплаты по процентам. Подходит этот вариант и в том случае, если за время брака пара успела обзавестись ребенком.

Ради того, чтобы квартира в будущем досталась ему, можно забыть взаимные разногласия и продолжать вместе выплачивать взятые на себя ипотечные обязательства.

Одному квартира с долгами, другому – деньги и свобода

Впрочем, выше обрисованы, скорее, идеальные картинки. В реальной же жизни часто бывает, что бывшие супруги не то что платить долгие годы совместную ипотеку, но и просто поговорить без криков не могут.

Конечно, при таком раскладе, говорить о каком-либо совместном решении не приходится.

Как правило, такие вопросы решают через суд, а, чтобы поскорее закончить все общие дела с бывшим, многие предпочитают отдать квартиру в единоличное пользование, даже если она принадлежит по закону обоим супругам.

В этом случае, вся квартира вместе с долгом по ипотеке оформляется полностью лишь на одного из супругов. Заключается новый договор с банком и оформляется новое свидетельство о собственности.

Но, поскольку имущество, все-таки, совместно приобретенное, разведенный супруг, оставшийся без жилья, имеет право на денежную компенсацию, ведь ежемесячные платежи во время барка за жилье платили вместе (даже если это не так, доказать в суде то бывает очень трудно).

Иногда спор, опять же, решается полюбовно, например, один супруг забирает квартиру с долгами, а другой машину или дачу без долгов и все остаются довольны. Если о размере компенсации договориться не удается, опять же, вмешивается суд, который ее назначает, рассмотрев все имеющиеся обстоятельства дела.

Единственная сложность, которая может здесь возникнуть – несогласие банка.

Если тот, на кого планируется переоформление жилья не соответствует требованиям кредитной организации и у нее возникают подозрения, что выплата ежемесячных платежей может прекратиться, в переоформлении договора могут отказать.

В этой ситуации можно обратиться в суд, где можно доказать, что банк принял ошибочное решение. Если же вы сомневаетесь, что дело может быть выиграно, стоит задуматься об альтернативных вариантах разделения квартиры при разводе.

Спорные ситуации

Как делится квартира в ипотеке в стандартных случаях, мы рассмотрели. Впрочем, в жизни не все так просто, и, порой, ситуации могут возникать спорные, которые можно решить только в суде. Например, что делать, если ипотека была оформлена до брака на квартиру в строящемся доме? По идее, все, что приобретено до ЗАГСа принадлежать супругу не может.

Но вот в чем загвоздка, свидетельство о собственности на квартиру «в долевке» получают лишь после того, как дом будет сдан, а это может случиться уже во время брака, что автоматически желает квартиру совместно нажитым имуществом.

В большинстве случаем, суд принимает решение об отсутствии прав того, кто не принимал участия в покупке на жилье, а вот за компенсацией расходов, понесенных при уплате процентов по ипотеке он обратиться может.

Еще один вопрос – пресловутый гражданский брак, который столь популярен сегодня. По закону, если нет факта официально регистрации, претендовать на совместно нажитое имущество нельзя.

Впрочем, в судебной практике все чаще встречаются прецеденты, когда, при наличии весомых аргументов, имущество, все же, делили.

Лучшими доказательствами в этом случае служат выписки со счетов, например, о переводе суммы первоначального взноса на счет кредитной организации или квитанции об оплате ежемесячных платежей.

Подстелить соломку

Как избежать всей этой «санта-барбары»? Конечно, идеального совета о том, как сохранить брак, не придумал пока никто.

А вот, чтобы как можно меньше пострадать при разделе имущества, можно составить брачный контракт, который для нашей страны остается пока диковинкой. Оформить документ можно как до брака, так и во время совместной жизни.

Это поможет, пока отношения еще безоблачные, здраво и без взаимных обид подумать, какой способ раздела имущества при разводе будет самым правильным и справедливым.

Источник: https://wsekredity.ru/ipoteka/kak-podelit-pri-razvode.html

Развод ипотеке не помеха

Как продать квартиру, находящуюся в ипотеке у супругов, если планируется развод?

Большое количество российских молодых семей обзавелись жильем на волне популярности ипотечного кредитования. Правда происходило это все до пресловутого экономического кризиса. Сейчас ситуация в корне изменилась не только в процедуре предоставления ипотеки, но и в жесткости требований с заемщиков.

Как правило, для обеспечения банку уверенности в платежеспособности заемщика кредиты брались не на одного человека, а на всю семью.

Что делать супругам, которые не выдержав совместного проживания (или по каким другим причинам) решили расстаться? Здесь юристы видят несколько путей решения проблемы, вплоть до судебного разрешения супружеского конфликта, подпитываемого финансовыми обязательствами.

Если квартира приобретена в общую совместную собственность, то при разводе она подлежит разделу, ввиду того, что на объект наложено обременение. Так что, во-первых, при расторжении брака супруги обязаны оповестить об этом банк, поскольку данное обстоятельство может существенно повлиять на выполнение обязательств по кредитному договору.

Если общая собственность, так же как и обязательства по кредитному договору, сохраняется за бывшими супругами, ежемесячные платежи они продолжают платить в прежнем порядке.

Если же с согласия банка происходит переход права от одного супруга другому, составляется дополнительное соглашение к кредитному договору, по которому из числа заемщиков исключается один из супругов, и все долговые обязательства переходят к одному из них.

После развода у «ипотечных» семей возникает множество вопросов, во-первых, по платежам, во-вторых, по разделу имущества. Развод, кстати, не является поводом для просрочки.

Возникающие споры при разделе квартиры, которая находится пока еще в залоге у банка, будут урегулироваться согласно Семейному кодексу РФ, однако самый выгодный способ поделить квартиру, которая находится в залоге у банка, отмечают эксперты – мирный путь.

Но стоит учесть, что пока квартира находится в залоге у банка и ипотечный кредит не погашен – она обременена, то есть совершать с ней различные сделки, как то продажа, дарение, завещание – невозможно.

Если рассмотреть вариант, когда жилье было приобретено в браке, а не до него, то разделить квартиру, приобретенную по ипотеке, возможно следующими путями: во-первых, досрочно погасить ипотечный кредит, после чего с квартиры снимается обременение, и она подлежит разделу как совместно нажитое во время брака имущество.

Во-вторых, можно направить в банк официальную просьбу о разрешении раздела имущества, находящегося в залоге у банка и являющегося общей совместной собственностью. В данном случае банк может дать согласие при условии, что супруги оформляют у нотариуса договор (соглашение) о передаче данной квартиры в собственность одного из них, не изменяя условия кредитного договора.

Таким образом, обязательства по погашению кредита сохраняются за обоими.

Если же супруги разводятся мирно, без имущественных споров, процедура погашения долга остается стандартной. В случае если супруги составляют перед разводом брачный договор, в котором расписывают доли в ипотечной квартире, банк заключает дополнительное соглашение к кредитному договору. Аннуитетные платежи делятся между созаемщиками пропорционально владению долями в квартире.

В случае если банк разрешает продажу квартиры, нужно найти покупателя, который внесет в банк авансом сумму, которую супруги должны финансовой структуре, а остаток суммы они получат наличными. Если у супругов есть возможность найти деньги на досрочное погашение долга, можно погасить кредит самостоятельно и после этого делить свободную от обременения квартиру.

Банк может не дать разрешения на продажу жилья или по условиям кредита досрочное погашение может быть невозможно. В таком случае придется ждать окончания срока кредита.

Ежемесячные платежи тогда будут делиться между бывшими супругами пропорционально тому, какими долями собственности они владеют. Лучше всего перед разводом подписать брачный договор, в котором указать размер ежемесячного платежа для каждого из супругов до полной выплаты ипотеки.

Только после выплаты ипотечного кредита и снятия обременения можно продавать квартиру и делить сумму от продажи.

Бывшие супруги могут миром решить вопрос о передаче одному из них всей квартиры. Банк может дать согласие на совершение сделки о переходе права собственности, и регистрирующий орган зафиксирует переход права и право собственности на одного из супругов.

Если же мирным порядком вопрос не решается, то раздел имущества происходит в судебном порядке. Банки, как правило, неохотно идут на совершение сделок с заложенным имуществом.

В этом случае необходимо сначала снять обременение с имущества, то есть погасить всю задолженность (заемными средствами или деньгами будущего покупателя), и, продав квартиру, разделить все вложенные средства между бывшими супругами.

Конечно, вполне возможен случай, когда договориться мирным путем не получается, и ежемесячные платежи становятся нерегулярными – банк вправе инициировать продажу квартиры, которая находится в залоге. Часть суммы пойдет на погашение долга, оставшиеся средства будут, опять же, разделены между супругами.

В случае если бывшие супруги не могут договориться о том, как погашать ипотечный кредит и в итоге ни один из них не оплачивает ежемесячные платежи, банк может продать квартиру с аукциона.

Однако в таком случае квартира будет продана по более низкой цене, а расходы на организацию аукциона будут покрываться за счет суммы от продажи квартиры.

В итоге бывшие супруги получат меньшую сумму, чем если бы они реализовали квартиру самостоятельно.

Несмотря на то что некоторые эксперты отмечают спад бракоразводных процессов среди семей, скованных ипотекой, все-таки подобные случаи не редкость. Известны случаи, когда квартира остается за одним из бывших супругов. В таком случае в банке переоформляется ипотечный договор, и платежи осуществляются владельцем квартиры.

Источник: https://63.ru/text/realty/55664481/

Раздел ипотечной квартиры и раздел ипотеки в 2020 году

Как продать квартиру, находящуюся в ипотеке у супругов, если планируется развод?

Приветствуем! Сегодня мы продолжаем отвечать на вопросы читателей нашего проекта и поговорим про раздел квартиры находящейся в ипотеке.

При решении супругов прекратить совместную жизнь больше всего споров обычно возникает вокруг жилья, в котором семья проживала в браке. Особую остроту этот вопрос приобретает, когда предстоит раздел ипотечной квартиры.

Ведь в этом случае делиться не только право собственности на часть жилого помещения, но и обязанность по уплате кредитного долга банку.

Ситуация с разделом квартиры, находящейся в ипотеке, осложняется присутствием третьей заинтересованной стороны – банка.

Для него развод не является весомым основанием, чтобы нарушать или изменять условия кредитного договора. Банк не волнует, как вы делите свое имущество и долги.

Главное, что его будет интересовать – исполнение заемщиками обязательств по уплате долга в полном объеме без просрочек.

Раздел квартиры и ипотеки при разводе

Вопрос «Как разделить ипотечную квартиру при разводе?» доставляет бывшим супругам много хлопот. Договориться нужно не только о делении недвижимого имущества, но и о порядке погашения долга перед банковской организацией, выдавшей на него кредит. При этом банк должно устроить принятое решение, в противном случае он имеет право наложения вето.

Жилье, находящееся в ипотеке, при разводе подлежит разделению между супругами по общепринятым правилам. Каждому достанется по половине квартиры, если в брачном договоре не обговорен иной порядок деления. Поделить соответствующим образом ипотечные платежи будет значительно сложнее.

В большинстве случаев по ипотечному договору супруги являются созаемщиками и несут равную ответственность перед банком за возврат долга и начисленных на него процентов. Кредитные организации очень неохотно идут на раздел ипотеки на отдельные кредитные договоры. В этом случае растут риски невозврата денежных средств, поскольку каждый будет обязан оплачивать только свою часть долга.

Не подлежит разделу ипотечное имущество при наличии достаточных доказательств, что недвижимость была приобретена на унаследованные деньги или полученные от продажи жилья, бывшего в личной собственности одного из членов семьи до заключения брака, и ежемесячные платежи оплачивались только из его доходов.

Деление ипотечного соглашения и вывод бывшего супруга из числа созаемщиков

Ипотеку после развода можно поделить, только если квартира, приобретенная на заемные средства, состоит из нескольких комнат. Ипотека на однокомнатную квартиру разделу не подлежит.

При согласии банка возможно два варианта изменения условий кредитного договора:

  1. Раздел ипотечного долга пропорционально доле каждого из созаемщиков в квартире.

Перед принятием такого решения банк будет тщательно проверять финансовую состоятельность каждого из заемщиков. В случае сомнений в их способности уплачивать ежемесячные платежи новый договор заключен не будет.

Разведенные супруги в этом случае также несут определенный риск. Квартира, ранее находящаяся в совместной собственности, будет разделена на доли. В случае отказа или невозможности одного из собственников платить за свою долю, банк имеет право выставить на продажу все жилое помещение. Второй собственник также лишится жилья и вложенных в него денежных средств.

  1. Вывод экс-супруга из числа созаемщиков с одновременным лишением его прав на жилое помещение.

Бывшие муж и жена могут принять решение о переходе права собственности на, приобретенную в браке, квартиру к одному из них в полном объеме.

При наличии нотариально заверенного письменного отказа одного из них от своей доли, банк может пойти на вывод его из числа созаемщиков по ипотеке.

Такая возможность будет реализована только при подтверждении оставшимся единоличным заемщиком возможности в срок оплачивать ежемесячные платежи.

В Сбербанке обязательно требуют решение суда о разделе имущества и ипотеки. На основании этого решения и будет выведен созаемщик.

Продажа жилья, находящегося в залоге у банка

Самым удобным решением для обоих супругов при расторжении брака будет продажа имеющейся квартиры с последующим разделом вырученных денежных средств. Если квартира приобретена на заемные средства и находится под обременением, то реализовать ее можно только с согласия банка. Здесь вновь возникает ряд проблем:

  • Получить согласие банка на продажу очень сложно;
  • Будущему владельцу перед покупкой ипотечного жилья придется сначала погасить долг и дождаться снятия обременения;
  • Увеличение сроков передачи жилья новому собственнику необходимо будет компенсировать снижением его стоимости.

О том, можно ли продать квартиру в ипотеке и как это правильно сделать мы говорили в прошлом посте.

Вторым способом продажи квартиры, купленной в ипотеку, будет полное досрочное погашение остатка кредита. Это самый оптимальный вариант в случае наличия у экс-супругов достаточного количества денежных средств, особенно при небольшом остатке долга. Недвижимость, после снятия с нее обременения, можно будет без проблем продать по рыночной стоимости.

Раздел квартиры по ипотеке, купленной до брака

Находящуюся в залоге у банка квартиру, один из супругов мог приобрести до брака. Согласно российскому законодательству после развода такое жилье не подлежит разделению между супругами. Муж или жена, не участвовавшие в приобретении недвижимости, могут претендовать только на выплату им денежных средств, израсходованных на оплату ипотечных платежей в период брака.

Как разделить квартиру в ипотеке с учетом интересов детей

После развода родителей дети обычно остаются проживать с одним из них. Его доля в общем жилье будет увеличена с учетом интересов детей.

Разделить квартиру, в которую вложен материнский капитал, пополам между родителями не удастся.

При этом, скорее всего, платеж по ипотеке по решению суда будет поделен поровну между обоими супругами, как несущими солидарную ответственность за содержание общих детей.

Для продажи ипотечной квартиры, на долю в которой претендуют дети, потребуется не только согласие банка, но и органов опеки. А они дают свое согласие только в случае предоставления в собственность детей жилого помещения равнозначного по стоимости и условиям проживания продаваемому имуществу.

Ущемление интересов детей при разделе общего супружеского имущества может обернуться для родителей серьезными проблемами вплоть до лишения родительских прав.

Раздел квартиры в ипотеке при наличии брачного договора

На Западе заключение брачного договора является распространенной практикой. В России же это соглашение, регулирующее раздел имущества при ипотеке, составляется достаточно редко.

Мало кто из новобрачных задумывается о перспективах возможного развода и связанных с ним проблем имущественного характера.

Однако наличие подобного рода документа существенно ускорит и облегчит процесс деления жилья в ипотеке при разводе.

Нюансы брачного договора при наличии кредита на жилье

Чтобы избежать судебного разделения между разводящимися супругами квартиры, приобретенной в ипотеку, брачный договор должен содержать определенные пункты:

  • Доли, принадлежащие каждому из супругов. Согласно положениям Семейного кодекса РФ вся недвижимость, купленная за время брака, делится между супругами поровну. В брачном договоре можно прописать иные доли каждого в жилом помещении, либо единоличное владение им одним из супругов.
  • Процентное соотношение выплат по ипотеке. Брачное соглашение должно содержать также порядок выплаты каждым из находящихся в браке людей, кредита, полученного на покупку жилья.

Порядок заключения брачного договора и признания его недействительным

Договор между супругами может быть заключен:

  • до регистрации брака;
  • в процессе семейной жизни, в том числе после подписания ипотечного договора.

В последнем случае семейная пара обязана известить банк о составлении вышеуказанного соглашения.

Брачный договор становится юридическим документом после нотариального заверения. Решение о признании его недействительным может быть принято в судебном заседании по заявлению одной из сторон. В суд может обратиться и банк, выдавший ипотеку, в случае несогласия с порядком раздела ипотеки после развода, если соглашение было подписано супругами после принятия на себя обязательств по кредиту.

Особенности раздела имущества, приобретенного по военной ипотеке

Много проблем возникает при разграничении прав на имущество у семейных пар, один из представителей которых является военнослужащий, участвовавший в программе военной ипотеки.

Разделить ипотеку, за которую фактически платит Министерство Вооруженных Сил РФ, а не сам заемщик нельзя. Обеспечение этого условия обычно происходит через заключение между супругами брачного договора, где прописывается отказ жены претендовать на квартиру, купленную по военной ипотеке.

Как правило, военная ипотека оформляется на одного военнослужащего.

Супруга и дети не имеют право собственности, но бывают случаи, когда оба родителя являются военнослужащими и приобретают жилье вместе на средства министерства обороны.

В этом случае нужно обращаться в суд за оформлением раздела имущества и долгов, а затем в банк с просьбой либо вывести заемщика, либо выделить доли и разделить долг, но реальнее всего закрыть ипотеку и разделить имущество.

О чем стоит задуматься перед подписанием ипотечного договора в браке

Как бы ни была безоблачна жизнь семейной пары, никогда нельзя предсказать, что может случиться через пару-тройку лет. Никто не планирует разводиться стоя у брачного алтаря.

Купля-продажа квартиры – это серьезное дело, связанное с большими финансовыми затратами.

Если планируется, что будущее семейное гнездо будет приобретено в ипотеку, то молодым следует заранее определить все возможные нюансы такого шага.

Самой главной ошибкой, которую совершают созаемщики ипотечного кредита после развода – приостановление ежемесячных платежей до вынесения решения судом о разделе квартиры и ипотеки. Следует помнить, что для банка семейные форс-мажорные обстоятельства заемщиков не являются основанием для отсрочки выплат по кредиту.

Даже если супруги развелись, они обязаны продолжать выплачивать долг в полном размере. Банк может потребовать досрочно погасить ипотеку, если у него будут сомнения в возврате заемных средств. В случае длительной просрочки платежа заложенную недвижимость могут выставить на продажу по цене намного ниже ее рыночной стоимости.

Еще до похода в банк рекомендуется составить брачный договор, который будет регулировать действия супругов в отношении приобретаемой квартиры и ипотеки, если они вдруг решат развестись. Это позволит избежать множества проблем, сэкономить нервы и время на урегулирование вопроса раздела квартиры при ипотеке.

Развод в семье – это большая проблема, если есть еще и ипотека, то данная процедура превращается в настоящую головную боль. Запишитесь на консультацию к нашему юристу, чтобы получить бесплатную помощь эксперта и пройти этот сложный путь раздела имущества с надежной поддержкой опытного юриста.

Ждем ваших вопросов. Поддержите проект, если пост был полезен, то нажмите кнопки соцсетей и подпишитесь на обновления.

Источник: https://ipotekaved.ru/voprosi/razdel-ipotechnoy-kvartiri.html

СтражЗакона
Добавить комментарий