В Москве идет масштабная проверка законности заключения договоров управления многоквартирными домами.
По данным Мосжилинспекции, каждый 10-й договор заключен с нарушениями. Немало случаев, когда компании, нанятые, чтобы содержать в порядке дворы и подъезды, следить, чтобы вовремя вывозился мусор и хорошо грели батареи, вдруг начинают вести себя как хозяева, диктуя жильцам свои условия. В почте “РГ” немало жалоб москвичей на таких “управдомов”.
Вот собственники ТСЖ “Дом на Парковой, 47/1” (адрес: 15-я Парковая, дом 47, корпус 1) пишут, что на общем собрании переизбрали председателя, но он отказывается передавать новому председателю учредительные документы и печать.
Жильцы дома по адресу: ул. Усиевича, 3 (ЖСК “Советское искусство”), тоже жалуются на председателя правления, который самолично распоряжается общим долевым имуществом, сдавая в аренду подвал.
Читатели спрашивают: что делать, если управляющая компания оказалась нерадивой? Можно ли сменить ее без ненужных склок и судов? Мы попросили ответить на эти вопросы заместителя начальника Мосжилинспекции Николая Ревина.
– Мосжилинспекция ежеквартально составляет рейтинги управляющих компаний, – рассказывает он. – По ним видно, кто худший. С нерадивыми ГУПами, поскольку это городская организация, проще разобраться. На основании рейтинга 18 руководителей ДЕЗ были просто уволены за плохую работу. Сложнее с частниками.
Например, из 300 коммерческих управляющих компаний 35 оказались в “хвосте”. Но директора ООО нельзя уволить – его выбрали собственники. Мосжилинспекция дает предписание на исправление ситуации. А в некоторых случаях советует инициировать процесс смены управляющей компании. Этот порядок прописан в Жилищном кодексе.
Вот 5 шагов, которые следует предпринять жильцам для смены компании:
1. Провести общее собрание. Для этого, как правило, нужна инициативная группа, которая обойдет собственников квартир (их может быть и 600), вручит им уведомления и объяснит цель сбора. Но где всех разместить? Управа должна предоставить помещение или площадку. Обязательное условие – наличие кворума. Это больше 50 процентов собственников, а если ТСЖ, то больше половины членов ТСЖ.
2. Прежде чем выбрать новую компанию, надо принять решение о расторжении договора с прежней. Необходимо аргументировать свои претензии: где и как нарушены условия договора. Волеизъявление оформить протоколом.
3. Новую компанию можно подобрать в Интернете на портале “Дома Москвы” (dom.mos.ru), где есть список практически всех управляющих организаций с полной информациуй: сколько домов в управлении, адреса, цена обслуживания за квадратный метр, есть ли штрафы за нарушения… В конце концов можно съездить по адресам и посмотреть компанию в работе.
4. Если выбранная компания по какой-либо причине отказывается брать на себя ваш дом, ищите другую.
Но в течение года нужно определиться, в противном случае государство предоставит вам управляющую организацию по конкурсу. До тех пор обслуживанием дома будет заниматься прежняя компания.
Но собственники могут выбрать и такой способ, как самоуправление через ТСЖ. Место хранения протокола общего собрания принимается по решению собственников.
5. Сменить управляющую компанию можно и по решению суда. Знаю случай, когда в одном ТСЖ по очереди выбрали трех председателей, и все трое подали в суд, чтобы предыдущего признали недействительным. Наши инспекторы проверяют законность заключения договоров, но если в нем, например, подделаны подписи, то следует обращаться в суд.
90% жильем довольны
Росстат опубликовал результаты исследования условий жизни населения страны.
В ходе исследования было опрошено 20 000 взрослых граждан РФ от 15 лет и 4000 детей до 15 лет, проживающих в отобранных домохозяйствах.
Результаты оказались неожиданно оптимистичными. Так, социологи отмечают, что 49,8% опрошенных жителей России считают свои жилищные условия удовлетворительными, 36,3% – хорошими, а 3,5% и вовсе отличными. На плохое и очень плохое состояние своего жилья указали 8,8% и 1,6% соответственно.
При этом почти 20% граждан имеют другие жилые помещения: 5,2% – вторую квартиру, 0,8% – одну или несколько комнат в коммуналке, 3% – жилой индивидуальный дом (или часть дома), а 10% – загородный дом или дачу.
При этом 75% респондентов пожаловались на недостаток тепла в своих домах, 30% – на плохую шумоизоляцию, 17,8% – на избыток влажности и сырость, 13,6% – на недостаток солнечного света.
Улучшать свои жилищные условия готовы лишь 11,4% респондентов, а подавляющее число граждан (84,2%) не собирается в ближайшее время решать свои жилищные проблемы.
Те, кто заявил о намерении покупать или строить жилье, заметили, что планируют использовать собственные средства или одолжить их у знакомых (39,2%). Вариант продажи имеющегося жилья рассматривают 36%. С дачей готовы расстаться 9,9% населения, со второй квартирой – 5,2%, с комнатой в коммуналке – 0,8%.
Лишь 31% опрошенных готовы оформить ипотечный кредит. На средства материнского капитала рассчитывают 19,7%, на субсидии на приобретение жилья – 3,7%.
Кстати
Управляющая компания должна быть “прозрачной” для жильцов и проверяющих и предоставлять полную информацию о своей работе.
Штрафы за нераскрытие такой информации составляют:
– от 30 тыс. до 50 тыс. руб. (с должностного лица);
– от 250 тыс. до 300 тыс. рублей (с юридического лица).
При повторном нарушении – дисквалификация.
В Москве уже есть такой прецедент. Впервые в России дисквалифицирован руководитель частной управляющей компании – гендиректор ОАО “РЭУ-24 района Измайлово” (решением суда запрещено в течение года занимать руководящие должности в организациях ЖКХ).
Ранее такое же наказание понес исполняющий обязанности директора ГУП ДЕЗ района Новокосино.
Справка “РГ”
В Москве сегодня 450 управляющих организаций. Из них:
больше 120 – городские унитарные предприятия (ГУП);
300 – частные компании;
до 30 – товарищества собственников жилья (ТСЖ).
Под управлением ГУПов находятся 60% многоквартирных домов, частников – 30%, а 10% – на самоуправлении.
Контакт
“Горячая линия” Мосжилинспекции: (495) 681-77-80; (495) 681-21-45; (495) 681-20-54 (круглосуточно).
Жалобу на управляющую компанию можно подать на сайт: www.mgi.mos.ru (в разделе “Задать вопрос онлайн”)
Процедура смены управляющей компании в ТСЖ
Источник: https://rg.ru/2012/11/01/jkh.html
Содержание
Меняем способ управления многоквартирным домом
Тема ТСЖ не выходит из поля зрения нашей газеты с момента появления в российском законодательстве этой организационно-правовой формы, объединяющей собственников жилых помещений многоквартирного дома1. Сегодня речь пойдет о том, как жильцам, создавшим ТСЖ, избавиться от нерадивой управляющей компании и выиграть возможный спор с ней.
Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать способ управления таким домом, например организовать товарищество собственников жилья или нанять профессионального участника рынка жилищно-коммунальных услуг — управляющую организацию (п. 2 ст. 161 ЖК РФ). Если способ управления не выбран, управляющую компанию на конкурсной основе определяет муниципалитет. У каждой из названных форм управления свои особенности.
ТСЖ
Товарищество собственников жилья — это некоммерческая организация, представляющая собой объединение собственников помещений и создаваемая для целей управления общим имуществом в многоквартирном доме (ст. 135 ЖК РФ).
Решение о создании ТСЖ принимают собственники помещений на общем собрании большинством (более чем 50%) от общего числа собственников помещений в таком доме. При выборе способа управления договоры по обслуживанию дома заключает правление ТСЖ от имени жильцов.
Правление распоряжается их денежными средствами, контролирует качество предоставляемых жилищно-коммунальных услуг, получает за них платежи и осуществляет расчеты.
Управление домом через ТСЖ сопряжено с определенными сложностями. Так, товарищество ведет бухгалтерский учет и сдает в налоговые органы бухгалтерскую отчетность.
Кроме того, ТСЖ обязано раз в год утверждать на общем собрании членов товарищества сметы доходов и расходов на год, а также отчет об исполнении этих смет. Следовательно, может понадобиться бухгалтер.
Важно и то, что заключение от имени жильцов договоров по обслуживанию дома с управляющей компанией требует специальных юридических знаний.
Управляющая компания
Управляющая компания — это коммерческая организация, которая на профессиональной основе оказывает собственникам помещений в многоквартирном доме комплекс жилищно-коммунальных услуг и (или) выполняет работы, обеспечивающие надлежащее содержание общего имущества в доме.
Если жильцы многоквартирного дома отдали его в управление такой компании, именно она осуществляет все действия, связанные с организацией обслуживания дома, контролем качества услуг (работ), распоряжением денежными средствами жильцов, отвечая перед собственниками помещений.
Таким образом, степень вовлеченности жильцов в управление домом — основной критерий отличия этих двух форм.
И сложно сказать, что лучше: активное участие в управлении посредством ТСЖ, когда жильцам предоставлены широкие возможности непосредственно влиять на обустройство дома и качество получаемых услуг, или пассивное, когда жильцы не обременены коммунальными заботами и в минимальной степени вовлечены в процесс принятия управленческих решений.
Основания для смены способа управления
Взаимоотношения управляющей компании с собственниками помещений строятся на основе так называемого договора управления многоквартирным домом.
Руководствуясь им, управляющая компания по заданию собственников помещений в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений, а также вести иную деятельность, направленную на достижение целей управления многоквартирным домом.
При смене способа управления домом ключевая проблема для собственников — возможность в одностороннем порядке расторгнуть договор управления.
Системное толкование норм гражданского и жилищного законодательства позволяет сделать вывод, что договор управления многоквартирным домом по своей правовой природе является не просто договором возмездного оказания услуг, а особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования. Именно такой точки зрения до недавнего времени придерживались арбитражные суды.
В 2010 г. Президиум ВАС РФ в постановлении от 15.07.2010 № 1027/10 высказался в пользу того, что собственники жилья не обладают безусловным правом по своей инициативе расторгнуть договор с управляющей компанией в одностороннем порядке2. Подобное расторжение возможно лишь по основаниям, установленным в п. 8.1 и 8.2 ст. 162 ЖК РФ, а также в случаях, определенных соглашением сторон.
В силу п. 8.1 ст. 162 ЖК РФ жильцы вправе решением общего собрания собственников помещений изменить способ управлениям своим домом и на этом основании в одностороннем порядке расторгнуть договор с управляющей компанией, отобранной по результатам открытого конкурса, который проводится органом местного самоуправления в случае, когда жильцами не выбран способ управления (п. 4 ст.
161 ЖК РФ). Аналогичным образом жильцы могут в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая компания не выполняет условий данного договора (п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ).
То есть право на подобный отказ возникает у жильцов лишь при условии неисполнения (ненадлежащего исполнения) управляющей компанией принятого на себя обязательства.
В прошлом году ВАС РФ изменил точку зрения (Определение от 16.08.2011 № ВАС-7677/11).
По мнению суда, анализ совокупности норм законодательства с учетом характера и субъектного состава участников правоотношений не свидетельствует о том, что, выбрав единожды способом управления домом конкретную управляющую компанию, домовладельцы лишаются возможности сменить этот способ и саму управляющую компанию иначе как по суду и только при подтверждении нарушений с ее стороны. То есть ВАС РФ подтвердил, что договор управления многоквартирным домом можно расторгнуть в порядке, установленном гражданским законодательством, которое предусматривает односторонний отказ заказчика от исполнения всякого договора подряда при заказе работ для бытовых нужд (ст. 717, 731 и 740 ГК РФ) и от исполнения договора на оказание услуг (ст. 782 ГК РФ).
Поводы, побуждающие жильцов отказываться от услуг управляющей компании, различны. Наиболее распространенные — завышенные тарифы и ненадлежащее оказание услуг.
Завышенные тарифы
Статья «Управление, содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома» составляет более половины всей суммы, выставляемой к оплате в квитанции собственникам помещений в многоквартирном доме.
В эту статью закладывается прибыль управляющих компаний, поскольку в отличие от ТСЖ они являются коммерческими организациями и не могут работать себе в убыток.
Обычно именно эта статья не устраивает жильцов.
В оправдание управляющие компании заявляют, что руководствуются соображениями «развития бизнеса», имея в виду, что есть определенный порог стоимости услуг, позволяющий обеспечить их надлежащее качество. Но примеров, когда средства собственников действительно направляются на повышение эффективности и переоборудование коммуникаций, немного.
Ненадлежащее оказание услуг
Требования к порядку предоставления и качеству коммунальных услуг в настоящее время установлены в Правилах предоставления коммунальных услуг гражданам (далее — действующие Правила)3.
Так, минимальная температура в жилых помещениях не должна быть ниже +18 градусов по Цельсию, в угловых комнатах — не ниже +20 градусов по Цельсию. Отклонение температуры воздуха в жилом помещении не допускается.
За каждый час отклонения размер ежемесячной платы за отопление должен быть снижен на 0,15% за любой градус отклонения (приложение 1 к действующим Правилам).
Жильцам важно обеспечить доказательства ненадлежащего оказания жилищно-коммунальных услуг. Но сделать это не всегда просто.
Например, при сообщении в аварийно-диспетчерскую службу о проблеме с предоставлением коммунальных услуг (скажем, надолго отключили горячую воду), нужно удостовериться, что сотрудник службы зарегистрировал заявку в специальном журнале и сделал в нем отметку, что потребитель уведомлен о причинах перебоя в оказании услуг. Без этой отметки факт непредоставления услуг нельзя считать признанным управляющей компанией. Если сотруднику аварийно-диспетчерской службы неизвестны причины сбоя в предоставлении коммунальных услуг, потребуется составить акт (раздел VIII действующих Правил).
Дом сдал — дом принял!
После принятия решений о создании ТСЖ и смене способа управления управление многоквартирным домом переходит к такому товариществу.
Но, как показывает практика, управляющие компании не спешат передавать бразды правления ТСЖ: отказываются отдавать техническую документацию на дом, обжалуют решения общего собрания собственников помещений, не возвращают остатки денег, собранных на капитальный ремонт дома.
Борьба за документацию
При смене способа управления домом, в том числе на ТСЖ, управляющая компания за 30 дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на него и иные документы, связанные с управлением домом (п. 10 ст. 162 ЖК РФ). Как правило, это требование нарушается.
Типичная ситуация описана в постановлении ФАС Московского округа от 21.12.2011 по делу № А41-11369/11.
Управляющая компания, от услуг которой отказались собственники помещений многоквартирного дома, не реагировала на требования ТСЖ и не передавала документацию на дом и придомовую крышную котельную. Это послужило основанием для предъявления иска. Руководствуясь п. 1, 8, 9 ст. 162 ЖК РФ и п.
1, 3 ст. 450 ГК РФ, суды сделали вывод о расторжении договора на управление домом и обязанности управляющей компании в силу ч. 10 ст. 162 ЖК РФ передать всю техническую документацию на дом.
Желая удержать прибыльный бизнес, компании доходят до абсурда. Например, одна управляющая компания указала в кассационной жалобе, что документация на дом является ее собственностью и не имеет отношения к ТСЖ (постановление ФАС Уральского округа от 06.09.2010 по делу № А50-2595/2010). Суд отклонил этот довод как несостоятельный.
Претензии к порядку проведения общего собрания
Выбор способа управления многоквартирным домом относится к компетенции общего собрания собственников помещений (ст. 44 ЖК РФ). С созывом и проведением общего собрания, оформлением результатов ания сопряжено немало тонкостей.
Любое нарушение может стать поводом для управляющей компании, к которой ТСЖ подает иск об обязании передать документацию на дом, оспорить в суде решение собственников (постановление ФАС Московского округа от 09.09.
2010 по делу № А41-28159/09).
Перечислим наиболее распространенные доводы:
- отсутствие на собрании требуемого кворума в более чем 50% ;
- отсутствие в протоколе общего собрания указания оснований для расторжения договора с управляющей компанией (п. 8.1 или 8.2 ст. 162 ЖК РФ);
- несоответствие формы бюллетеней для заочного ания требованиям ст. 47 ЖК РФ;
- несоответствие поставленных на ание вопросов вопросам повестки дня общего собрания;
- ненадлежащее уведомление собственников помещений о проведении ания в заочной форме.
Иными словами, управляющие компании предлагают арбитрам оценить юридическую силу решений общего собрания. К возможности подобной оценки суды относятся неоднозначно.
Источник: https://www.eg-online.ru/article/159531/
Управляющая компания от застройщика: за и против
Часто будущие новоселы, планирующие переезд в новый жилой комплекс, вместе с ключами от квартиры получают и управляющую компанию от застройщика. «Где же возможность выбора?» – возмущаются некоторые.
Но большинство покупателей жилья имеет весьма смутные представления о новых способах управления многоквартирным домом и вариантах, предоставляющихся покупателям квартир.
Каковы плюсы и минусы управляющей компании от застройщика и почему сменить ее сложнее, чем договориться?
Коммунальное обслуживание – больная тема для россиян. Опросы собственников жилья показывают, что не более 2-3% граждан удовлетворены работой своих УК.
Поэтому для многих покупателей первичного жилья известие о том, что они получат конкретную управляющую компанию «в нагрузку» к квартире, становится неприятным сюрпризом.
Бытует мнение, что навязанная контора априори будет хуже тех УК, что работают на рынке в режиме свободной конкуренции.
Аффилированные УК «от застройщика» – сравнительно недавняя практика на первичном рынке.
По словам ведущего аналитика ГК «Премьер» Елены Щепкиной, в нашей стране они начали появляться в середине 2000-х годов и специализировались на устранении строительных недоделок, которые жильцы выявляли по окончании строительства.
Первоначально они были распространены преимущественно в сегменте элитной недвижимости, особенно в проектах с дорогостоящей внутренней отделкой и инновационными инженерными технологиями, которые девелопер не хотел доверять коммунальщикам «с улицы».
Тем не менее, уже сегодня примерно половина застройщиков на рынке создают собственные управляющие компании вне зависимости от класса возводимого проекта.
Аффилированные УК встречаются не только в элитных комплексах, но и в бизнес-, комфорт- и эконом- сегментах.
Отчасти это связано с тем, что на фоне снижения продаж и кризиса на рынке недвижимости девелоперы стремятся получить дополнительный доход за счет бизнеса по эксплуатации жилых зданий.
Однако в создании собственной УК есть и прямая практическая необходимость. По закону, застройщик обязан передать дом коммунальщикам через три месяца после сдачи проекта в эксплуатацию, но часто новостройка не успевает заселиться за такой короткий срок.
Пока более 50% квартир не распроданы, оставшиеся жильцы не имеют права самостоятельно выбирать коммунальщиков – это ответственность застройщика. В такой ситуации девелоперу логично пригласить аффилированную управляющую компанию, которую проще контролировать.
Что обеспечит жильцам УК от застройщика
Первые новоселы обычно оказываются в ситуации, когда большая часть квартир в жилом комплексе еще не выкуплена у девелопера и организовать собрание ТСЖ в обозримом будущем невозможно.
При этом для нормальной жизни в новостройке кто-то должен вывозить мусор, убирать подъезды и подавать электричество.
Поэтому на первом этапе в «навязанной» застройщиком УК нет ничего плохого – она позволяет избавиться от лишней головной боли, которой и так хватает при переезде.
Вот основные преимущества, которые дает жителям УК от застройщика, по мнению ведущего аналитика ГК «Премьер» Елены Щепкиной:
- Полный спектр коммунальных и эксплуатационных услуг одновременно с ключами от квартиры
- Аффилированная УК будет лучше разбираться в сложном технологическом оборудовании, чем посторонняя организация
- будет дополнительно контролировать качество работы УК наравне с жильцами, так как заинтересован в сохранении позитивного имиджа своего проекта и бренда
- УК от застройщика предлагают своим жильцам отделку квартир и услуги дизайнера по невысоким расценкам
- У застройщика наработан определенный опыт в управлении жильем, тогда как ТСЖ нередко выбирают неквалифицированные УК, ориентируясь лишь на низкие цены
- Собственнику квартиры легче спросить за некачественное строительство с аффилированной УК
«Независимая УК может свалить ответственность за недоделки на застройщика. Дело может быть передано в суд. Таким образом, разбирательства могут затянуться», – поясняет Елена Щепкина. – «Аффилированная компания так поступить не сможет: недоделки придется исправлять.
А застройщик обязан по договору исправлять недоделки в течение 5 лет гарантированного срока».При этом жители дома не должны забывать – предложенная управляющая компания с ними не на всегда.
Как только новостройка будет заселена минимум наполовину, соседи могут организовать собрание собственников и отказаться от имеющейся УК, либо перезаключить с ней договор на новых условиях.
Минусы управляющей компании от застройщика – чем недовольны новоселы
Тем не менее, несмотря на множество очевидных плюсов, негативное отношение к управляющей компании от застройщика в среде вчерашних покупателей первичного жилья отнюдь не редкость.
Общая претензия, которую можно найти на специализированных форумах новоселов: коммунальщики ведут себя в жилом комплексе по-хозяйски, не считаясь с интересами законных владельцев недвижимости.
Вот распространенные моменты, которые вызывают недовольство:
- Аффилированные УК завышают цены на коммунальные услуги
В соответствии с ч. 4 ст. 158 Жилищного кодекса РФ любая управляющая компания должна брать деньги с собственников по муниципальному тарифу, если иные расценки не были утверждены на общем собрании ТСЖ. Но на деле работа УК от застройщиков действительно в среднем оказываются дороже. Это происходит за счет оказания дополнительных услуг, которые коммунальщики берут на себя по умолчанию.
- УК распоряжается общей территорией жилого комплекса по своему усмотрению
Пока жители дома не создали ТСЖ, подвалы, чердаки, крыши, фасады здания и т. д находятся под контролем УК. Теоретически достаточно сложно помешать коммунальщикам сдавать эти помещения в аренду третьим лицам (в том числе сотовым операторам для установки их антенн связи), несмотря на недовольство собственников.
- УК от застройщика работают по принципу «после нас хоть потоп»
Это происходит, если коммунальщиков никто не контролирует – ни жильцы, ни девелопер. «Зачастую УК от застройщика уходят из эксплуатации дома по окончании гарантийного срока. В этот момент жители понимают, что для управления домом им нужно ТСЖ. В этом случае ТСЖ может получить дом в ужасном состоянии от УК», – поясняет ведущий аналитик ГК «Премьер» Елена Щепкина.
В целом, по мнению Елены Щепкиной, аффилированная с застройщиком УК – это большой полюс для жителей новостроек как минимум первые 5 лет, пока длится гарантированный срок. В этот период коммунальщики будут находиться под двойным контролем и служить дополнительным связующим звеном между жильцами и девелопером.
В сфере их ответственности окажутся не только услуги по эксплуатации здания, но и оперативная реакция на жалобы по строительным недоделкам. При этом эксперт считает, что в существующей жилищной системе оптимальным был бы вариант, когда УК от застройщика сопровождала дом от его строительства, т.е.
задолго до сдачи дома в эксплуатацию, до сноса здания.
Источник: ГдеЭтотДом.РУ
Сергеева Дарья, корреспондент ГдеЭтотДом.РУ
Источник: https://www.gdeetotdom.ru/articles/2035748-2015-03-04-upravlyayuschaya-kompaniya-ot-zastrojschika-za-i-protiv/
Права жильцов: как найти управу на управляющую компанию. Часть 1
Правительство и Государственная Дума регулярно “подправляют” законодательство о ЖКХ. Последний пакет изменений вступил в силу совсем недавно – в середине февраля. Тем не менее, у граждан-владельцев квартир остается масса претензий.
Одна из главных проблем – непонятно откуда берущиеся и необъяснимо растущие суммы в платежках за “коммуналку”. При этом вполне обоснованно жильцы подозревают в злоупотреблениях управляющие компании – ДЕЗ, ЖЭУ, частные управляющие компании (УК) и аналогичные учреждения.
Как вывести таких “управленцев” на чистую воду и что делать, если вы твердо намерены сменить УК? Разберем возможные варианты действий с учетом обновленного законодательства.
“Без меня меня женили”
Сильнее других – особенно “по-крупному” – зачастую страдают приобретатели квартир в новостройках.
Как правило, вместе с новой жилплощадью им достается частная управляющая компания, избранная застройщиком и, понятное дело, стремящаяся извлечь максимум выгоды для себя и него.
Именно такие управдомы в итоге шлют жильцам платежки на десятки, а то и сотни тысяч рублей. С одной москвички, например, в прошлом году потребовали 187 тысяч рублей за 3 месяца обслуживания.
Между тем по общему правилу Жилищного кодекса (статья 161 ЖК РФ) управляющую компанию выбирают сами собственники квартир на общедомовом собрании. Надо признать, что на практике провести такое мероприятие непросто.
Основные же правила организации общего собрания и проведения ания подробно прописаны в статьях 44 – 48 ЖК РФ.
Поэтому для подстраховки Жилищный кодекс предусматривает: если собрание так и не состоялось, то подключается орган местного самоуправления, который проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации (часть 4 статьи 161 ЖК РФ).
Что касается подбора УК для новостроек, то специальные правила по этому вопросу появились в Жилищном кодексе только летом прошлого года (введены федеральным законом от 4 июня 2011 года № 123-ФЗ).
Согласно новым нормам, в течение 10 рабочих дней после выдачи разрешения на ввод дома в эксплуатацию орган местного управления обязан провести открытый конкурс по отбору управляющей организации.
То есть ситуация развивается так же, как и в случае, когда не удалось провести общее собрание жильцам-собственникам квартир (см. выше).
Обратите внимание: согласно части 5 статьи 161 ЖК РФ квартировладельцы обязаны заключить договор управления домом с УК, выбранной по результатам конкурса. Такой договор заключается на срок не менее одного года, но не более трех лет.
Однако имейте ввиду: по истечении каждого последующего года со дня заключения договора жильцы-собственники имеют право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора (часть 8.1 статьи 162 ЖК РФ).
Это возможно при условии, что все-таки будет проведено общедомовое собрание, которое выберет новую УК, либо примет решение о создании ТСЖ.
Не пренебрегайте такой возможностью! Досрочно избавиться от не устраивающей вас УК по другим основаниям не так-то просто (см. – ниже).
Собираем “компромат”
В принципе, договор управления жилым домом, «привязавший» вас к конкретной управляющей компании, как и всякую сделку, можно попытаться признать недействительным по общим основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом (ГК) РФ (§ 2 главы 9 кодекса).
В частности, может идти речь о злоупотреблениях, которые привели к заключению договора под влиянием обмана, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной и т. д. (статья 179 ГК).
Однако, по словам практикующих адвокатов, это очень длительный и малоперспективный путь.
Еще один вариант предлагает часть 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса. Цитируем: «Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания… в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора».
В этом случае нужно выполнить несколько условий:
1) собрать “компромат”, подтверждающий неисполнение условий договора;
2) провести общее собрание, проать за отказ от исполнения договора (фактически – разрыв отношений с УК) и выбрать представителя для обращения в суд от имени жильцов-собственников;
3) провести судебный процесс.
Обратите внимание: среди условий договора согласно части 3 статьи 162 ЖК РФ обязательно указывается перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Именно за невыполнение таких работ рекомендуют “цепляться” адвокаты, собирая материалы для суда.
Напомним, что к общему имуществу дома, которое обязана исправно обслуживать управляющая компания, относятся: помещения, предназначенные для обслуживания квартир (в том числе лестницы и лестничные площадки, лифты, чердаки, подвалы и т.д.
); крыши, ограждающие несущие и не несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома и расположенные на указанном земельном участке объекты (полный перечень общего имущества ищите в статье 36 Жилищного кодекса).
Что делать “попавшим” жильцам новостроек
– Нередко застройщики вписывают условие о выборе конкретной управляющей компании в сам договор о вашем вкладе в долевое строительство, – рассказывает эксперт по защите прав потребителей и законодательству о ЖКХ адвокат Дмитрий Лесняк. Если вы подписали договор с таким пунктом (как делает большинство граждан), то впоследствии можно попытаться оспорить это условие как навязанную услугу. Ссылка – на статью 16 закона “О защите прав потребителей”.
Однако учтите: шансы, что такой вариант сработает, наиболее высоки, если вы приобрели жилье в новостройке по “белой” схеме – на основании договора об участии в долевом строительстве многоквартирного дома, заключенного в соответствии с федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ.
Также есть вероятность выигрыша у тех, кто заключал так называемые инвестиционные договоры (хотя, нынешнее законодательство не считает их надлежащим оформлением отношений застройщика с гражданами-дольщиками).
Меньше всего повезло гражданам, вложившим свои деньги по “серым” схемам (покупка векселей и проч.).
Имейте в виду: в любом случае следует исходить из того, что управлять домом может только одна УК (часть 9 статьи 161 ЖК РФ). Соответственно, добиваться отмены договора и избавления от навязанных “управленцев” следует от имени всех квартировладельцев на основании решения общего собрания.
На заметку: если вы категорически не согласны с заоблачными цифрами в платежках за ЖКУ, то просто отказываться платить – не выход. В подобных случаях УК может обратиться в суд для взыскания задолженности.
Тогда придется раскошеливаться еще и на пени, судебные издержки и т. д.
Опытные адвокаты рекомендуют жильцам, не дожидаясь этого, первыми обращаться в суд (в данном случае возможно и в одиночку), чтобы добиться снижения расценок на жилищно-коммунальные услуги.
Подробно о том, как это сделать, мы расскажем в следующем выпуске.
Анна Добрюха
Источник: http://rapsinews.ru/legislation_publication/20120302/260764250.html
Неуправляемая компания: что делать, если ваша плата за ЖКХ уходит в никуда
2017-07-20T21:38+0300
2017-07-25T11:35+0300
https://ria.ru/20170720/1498869683.html
Неуправляемая компания: что делать, если ваша плата за ЖКХ уходит в никуда
https://cdn21.img.ria.ru/images/149882/81/1498828144_0:97:3299:1953_1036x0_80_0_0_db5f0e0ae92f2027d828e3ab781d8142.jpg
РИА Новости
https://cdn22.img.ria.ru/i/export/ria/logo.png
РИА Новости
https://cdn22.img.ria.ru/i/export/ria/logo.png
МОСКВА, 20 июл — РИА Новости, Мария Салтыкова. Долги по ЖКХ в России, по данным Минстроя, достигли 1,34 триллиона рублей. Но больше половины этой суммы задолжали не собственники жилья, а управляющие компании. Чем это плохо для тех, кто платит за коммунальные услуги вовремя, и что делать, если ваша УК не справляется со своими обязанностями, — в материале РИА Новости.
Претензии государства к УК
Рассказывая о долгах по ЖКХ в интервью “Российской газете”, министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства Михаил Мень подчеркнул, что посредники между потребителями коммунальных услуг и ресурсоснабжающими компаниями — то есть те самые УК — должны быть устранены. Жители должны платить за свет, газ и все остальное напрямую, а не через счета сторонних организаций.
Ранее, в начале июня, в ходе “прямой линии” президент России Владимир Путин заявил, что работу управляющих компаний в сфере ЖКХ надо контролировать лучше. Правительству было поручено издать для этого соответствующие нормативные правовые акты до 1 декабря. И, по словам Меня, соответствующие наработки уже есть.
Риски для жителей домов
Собственников и нанимателей муниципального жилья долги управляющих компаний по ЖКХ, по идее, могут не волновать — из-за этого лишить дом коммунальных услуг “Мосводоканал”, “Мосгаз” или другой местный поставщик ресурсов не могут по закону.
“Ресурсосберегающая организация не может прийти к собственникам и сказать: управляющая компания вашего дома не платит долги, заплатите-ка второй раз”, — говорит эксперт фонда “Институт экономики города” Дмитрий Гордеев.
Даже если потребитель заплатил через банк, который после этого стал банкротом, по закону “О защите прав потребителей” платеж будет считаться действительным, отмечает советник практики по проектам в энергетике VEGAS LEX Юрий Татаринов.
С 2008 года в судебной практике не было случаев, когда долги УК приводили бы к ограничениям поставки коммунальных услуг в отношении добросовестных потребителей, которыми являются собственники помещений в составе жилого дома, указал он.
Но если УК несколько месяцев не платит долги, у нее наверняка есть проблемы: ведь куда-то она эти средства расходует.
“В какой-то момент у жителей могут, например, перестать убирать в подъезде, обслуживать территорию и проводить текущий ремонт”, — пояснил партнер адвокатского бюро А2 Михаил Кюрджев.
Если организация неспособна погасить свои задолженности больше трех месяцев, ее могут признать банкротом — это также влечет за собой ряд неудобств для жильцов.
Бывают случаи, когда после банкротства УК ресурсоснабжающие организации все-таки начинают требовать деньги с жильцов. “Тогда им приходится уже в суде доказывать, что они платили вовремя, а это серьезные издержки, — отмечает заместитель исполнительного директора “ЖКХ Контроль” Андрей Костянов. — А потому лучше узнать все о своей управляющей компании заранее”.
Как проверить, что управляющая компания платит ЖКХ вовремя
По словам экспертов, есть несколько способов выяснить, что УК делает с полученными коммунальными платежами и не грозит ли ей в ближайшее время банкротство. Во-первых, каждая управляющая компания ежегодно должна раскрывать свою финансовую отчетность.
Во-вторых, каждый месяц она обязана публиковать смету расходов и перечень выполненных работ на своем сайте и вносить эти данные в Единую информационную систему, отмечает Юрий Татаринов.
Собственник жилья при этом вправе не искать эту информацию в интернете, а запросить ее напрямую у УК — если та отказывается ее предоставить, он может обратиться в суд.
Третий способ узнать, нет ли у вашей управляющей компании долгов, — зайти на сайт федеральных арбитражных судов с общим реестром судебных дел и посмотреть, не предъявил ли ей кто-нибудь уже иск.
Для этого надо найти на сайте своей УК ее название, ИНН или ОГРН и ввести их в строку поиска. По словам Кюрджева, проверить, нет ли долгов у вашей компании, можно также на сайте Федеральной службы судебных приставов.
Наконец, есть еще четвертый вариант: взять платежную квитанцию, посмотреть, какие организации поставляют в дом газ, воду и электричество, и позвонить им или направить запрос.
Но самый простой способ, который позволяет не заниматься поисками всей этой информации самому, — прописать в договоре с УК пункт о том, когда и как она должна отчитываться перед собственниками, говорит Костянов.
Хочешь порядка — измени договор
Договор с управляющей компанией — основополагающий документ, который может избавить вас от многих проблем. Главное, отнестись к его подписанию серьезно. В договор всегда необходимо включать несколько пунктов, считает Дмитрий Гордеев из фонда “Институт экономики города”.
Во-первых, это пункт об отчете УК — компания должна предоставлять его собственникам ежемесячно или хотя бы ежеквартально. Во-вторых, это пункт о порядке контроля жильцами.
Если договор был заключен давно и таких пунктов в нем нет, надо провести собрание жильцов и внести его заново.
Третий обязательный пункт в договоре — о порядке изменения перечня услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества.
По постановлению правительства № 290, регулярные осмотры входят в минимальный перечень услуг, которые должны оказывать управляющие организации, но что именно УК должны ремонтировать, документ не регламентирует.
Все, что в нем сказано: “Выявленный недостаток должен быть устранен”.
По словам Гордеева, никто не может знать, что сломается через полгода, но если в доме необходимо будет поменять, например, десять метров канализационной трубы, надо, чтобы компания известила собственников о том, что на этот ремонт нужна определенная сумма денег. Поэтому в договоре должен быть указан порядок расчета стоимости ремонта — не на единицу площади, а в абсолютных суммах стоимости услуг и работ.
Если указывать фиксированную стоимость на обслуживание площади из расчета, например, 24 рубля за квадратный метр, как это часто делается, суммы может не хватить или, напротив, окажется, что она больше, чем надо. “Некоторые частные управляющие компании могут и 300 рублей устанавливать за квадратный метр, и такое завышение тарифов очень тяжело обжаловать в суде”, — отмечает Кюрджев.
Как поменять свою управляющую компанию на другую
Если жильцы недовольны своей УК, по закону они могут ее поменять.
“В Москве, например, рынок сейчас достаточно живой: если жильцы откажутся от услуг своей управляющей компании, на ее место быстро придет либо ГБУ “Жилищник”, либо другая компания, которую собственники квартиры могут выбрать на общем собрании”, — отмечает Кюрджев.
Но следует помнить, что просто так, без причины, поменять УК нельзя: у собственников жилья должны быть обоснованные требования — невыполнение условий договора, указывает Костянов из “ЖКХ Контроль”.
Если жильцы хотят зафиксировать, что УК их не выполняет, им следует сначала обратиться в Государственную жилищную инспекцию, чтобы та провела проверку и выдала компании соответствующие предписания.
Когда все это сделано, жители дома могут созвать общее собрание: предупредить об этом всех собственников нужно за 10 дней, например, разместив объявление в общедоступном месте. На самом собрании затем надо составить протокол и выслать его копию своей УК для уведомления об отказе от услуг.
Жильцы могут сменить и способ управления домом: кроме УК, есть еще товарищество собственников жилья (ТСЖ) и непосредственное управление, отметил Костянов.
Разработка законов о прямых договорах, когда посредник в виде УК исключается из общей системы расчетов, по его мнению, будет плюсом для жильцов: чем меньше деньги переходят со счета на счет, тем меньше риск. Другие эксперты считают, что ресурсоснабжающие организации лоббируют таким образом свои интересы — по поводу завышения тарифов некоторые УК сейчас сами судятся с ними.
Источник: https://ria.ru/20170720/1498869683.html