История о недоделках и суде
История Андрея типична для многих покупателей, оказавшихся один на один с проблемами в новых домах. В 2012 году он купил квартиру панельной многоэтажке.
Через год после сдачи жилья в местах общего пользования домов начали появляться дефекты. Покупатели квартир обратили внимание на текущие окна и межпанельные швы.
Несколько лет они обращались к застройщику, но результата не было, к концу пятого года жизни в новостройке жильцы решили подать иск в суд.
«Зимой в квартирах прямо на обоях видны куски льда, выступает плесень»
«Скоро у застройщика подойдет к концу срок гарантийных обязательств. В течение всех пяти лет компания уклоняется любыми способами от решения проблем. Из-за окончания гарантийного срока жильцы дома решились на судебный процесс, – рассказывает Андрей.
– С момента подписания договоров долевого участия (ДДУ) застройщик не выходил на связь, общение было возложено на управляющую компанию (УК). Сменить ее жителям домов сложно.
У нас есть собственный счет для капремонта, и существует неприятная вероятность того, что УК будет ремонтировать на эти средства дефекты, которые они не привели в порядок до конца гарантийного срока».
Дом, в котором Андрей купил квартиру – панельный, распространенной в Москве серии «П-44Т». По мнению покупателя, при строительстве был не очень добросовестный монтаж панелей и некачественная герметизация, вследствие чего при сильных осадках весной влага начинает выступать на стенах, и они покрываются «лохмотьями штукатурки», особенно в местах общего пользования.
«Зимой в квартирах прямо на обоях видны куски льда, выступает плесень», – негодует Андрей. Речь идет о стенах, которые выходят на улицу.
«Внутри квартир с окнами ни у кого проблем не возникает, но в местах общего пользования – на лестничных площадках, у лифтов – беда.
Окна некондиционные, они сделаны то ли из бракованных материалов, то ли из отходов производства, – считает он. – Мы провели досудебную экспертизу, и эксперт подтвердил наши догадки.
Фурнитура, запирающая окна, мебельная, то есть подъездные окна сделаны на мебельных петлях».
Юристы инициативной группы жильцов, в которую входит Андрей, нашли специализированную компанию, которая уполномочена проводить досудебные и судебные экспертизы. По договору эксперты проверили окна и монтаж панелей.
Жильцы надеются на положительный исход дела в суде. «Пока мы только подаем иск, все впереди еще», – резюмирует Андрей.
Подобные ситуации не редки, строительные компании часто оставляют покупателям квартиры с недоделками. Чтобы не попасть в аналогичную историю, лучше отправляться на просмотр нового жилья, подготовленным. На что нужно обращать внимание и как надо в таких случаях выстраивать общение с застройщиком ЦИАН рассказали эксперты группы «Юридическая и строительно-техническая экспертиза» (Ю.С.Т.Э.).
Застройщик не успевает достроить дом в срок
Предупредить дольщика. Ожидание введение объекта в строй, получения ключей может неожиданно затянуться. Застройщик может не уложиться в заявленные сроки: в таких случаях он должен предупредить дольщиков.
Согласно 214-ФЗ, застройщик должен сделать две вещи: во-первых, не позднее, чем за два месяца информировать дольщика о невозможности передачи объекта в срок; во-вторых, предложить изменить договор, – поясняет Антон Жуйков, руководитель юридической службы «Ю.С.Т.Э.».
«Важно отличать срок строительства, который может быть однократно перенесен застройщиком, и срок передачи застройщиком объекта дольщику по ДДУ, который не может быть продлен соглашением в договоре», – добавляет юрист. Согласно ст. 452 ГК РФ, дополнительное соглашение об изменении сроков передачи квартиры должно быть зарегистрировано Росреестром. Никакие уведомления об изменении сроков не могут сами по себе изменять срок.
Вместе с тем, по словам Жуйкова, существует судебная практика, подтверждающая законность однократного переноса срока строительства, если это предусмотрено договором с застройщиком, что вполне соответствует Гражданскому кодексу РФ. В таком случае, согласие дольщика и заключение отдельного соглашения не требуется.
Судебная практика сейчас складывается в основном в пользу граждан-дольщиков, как наименее защищенной стороны договора
Антон Жуйковруководитель юридической службы «Ю.С.Т.Э.»
Получить неустойку. Если строительная компания не сдает объект вовремя, нужно написать претензию и добиваться неустойки, а если застройщик не удовлетворяет ее добровольно – отправляться в суд. Шансы на успех весьма велики, считает Антон Жуйков: «Судебная практика сейчас складывается в основном в пользу граждан-дольщиков, как наименее защищенной стороны договора».
На стороне покупателя и еще одно мощное оружие – закон о защите прав потребителей (ЗоЗПП). Правоотношения дольщика и застройщика полностью подпадают под регулирование данного закона (в частности, размер неустойки, согласно ст.23, составляет 1% от цены товара за каждый день просрочки).
Согласно ЗоЗПП, потребитель вправе обращаться в суд по месту своего жительства, а не по месту нахождения застройщика. Закон допускает обращение в суд без направления досудебной претензии, но лучше это делать.
Ведь если застройщик не удовлетворяет требования дольщика в добровольном порядке, то суд потом взыскивает в пользу потребителя также и штраф в размере 50% от присужденной суммы (п. 3 ст. 13 ЗоЗПП). Если же не направить претензию, то этой возможности не остается.
Дом сдан. Осмотр квартиры, составление претензии
От момента разрешения на ввод в эксплуатацию объекта до выдачи ключей может пройти несколько месяцев.
Передача ключей фиксируется отдельным актом, после чего собственник может отправляться на осмотр квартиры.
«Все проблемы надо обязательно включить в акт о выявленных недостатках (он может называться также протоколом замечаний о недостатках либо иначе, но главное – суть), – поясняет» Антон Жуйков.
Не надо путать данный акт с передаточным актом – документом, который обязателен для проведения государственной регистрации перехода права собственности на объект. Без подписанного обеими сторонами передаточного акта Росреестр не произведет регистрацию.
Если какие-то недостатки выявляются позже, в течение гарантийного срока, можно предъявить застройщику требования об их безвозмездном устранении
Далее, после составления акта о выявленных недостатках, необходимо составить письменную претензию и либо передать застройщику под роспись официального лица на копии претензии, либо направить по почте заказным письмом с описью вложения и обратным уведомлением. Так дольщик получит необходимое доказательство того, что претензии и требования направлены застройщику.
Есть гарантийный срок для объекта долевого строительства, и он не может составлять менее 5 лет, за исключением технологического и инженерного оборудования (ст. 7 214-ФЗ). «Поэтому, если какие-то недостатки выявляются позже, в течение гарантийного срока, вы вправе предъявить застройщику требования об их безвозмездном устранении», – добавляет юрист.
Окна, монтажные швы, батареи – что проверять?
Лучше начать осмотр прямо в подъезде. То, в каком состоянии находится совместное имущество, уже говорит о многом. Можно посмотреть, как работают лифты, изучить подвал или технический этаж, если квартира находится на первом или последнем этаже – любые проблемы в этих помещениях грозят неприятностями.
В договоре должны быть зафиксированы характеристики квартиры, все недоделки или нестыковки надо отметить. «Основными и самыми дорогостоящими проблемами являются окна, – рассказывает Олег Воробьев, технический директор «Ю.С.Т.Э.».
– Причиной проблем в 99% случаев являются некачественные окна и их установка.
Поспешный монтаж без устройства слоев пароизоляции и не соблюдение требований ГОСТа к монтажным швам может привести ко второму кругу ремонта – снова демонтаж, пыль и грязь, переустановка или замена окон, новая отделка стен и откосов».
Во время осмотра стен стоит обратить внимания на неровности. «При значительном отклонении можно понести значительные расходы по оштукатуриванию для выравнивания плоскости», – замечает эксперт. Имеет смысл измерить длину стен, часто реальный метраж и площадь по документам разные. Для измерения площади с собой лучше взять рулетку или лазерный дальномер.
Необходимо также обратить внимание на то, как установлены батареи. По правилам предусматривается расстояние: не менее 2 см от стены, 7 см от пола и 8 от подоконника. Проверьте регулятор температуры, если он предусмотрен. Запишите и показания счетчиков с их номерами.
Часто бывает, что недостатки неочевидны. И чтобы их профессионально выявить, необходимо привлечение независимой экспертной организации и проведение строительно-технической экспертизы.
Эксперты осмотрят квартиру, зафиксируют недостатки, возможность их устранения и оценят стоимость данных работ, после чего составят техническое заключение.
В случае судебного разбирательства, расходы на услуги экспертной организации также можно предъявить застройщику.
Квартиры с отделкой – скрытые риски
«Не секрет, что застройщик экономит на квалифицированных рабочих», – замечает Олег Воробьев.
Главное, на что стоит обратить внимание, по мнению эксперта, – качество выполненных работ, которые в дальнейшем будут скрыты: стяжки, штукатурные и плиточные слои, трубопроводы сантехники.
Некачественная стяжка в ходе эксплуатации может постепенно разрушаться, приводя к появлению скрипа напольного покрытия вплоть до образования пустот и разрушения ламината или плитки.
Плохо нанесенная штукатурка, через какое-то время на фоне температурных или влажностных перепадов может отслоиться и отвалиться.
«Обязательно проверьте напор, открыв кран смесителя. Его значительное уменьшение может свидетельствовать о некачественной сварке трубопроводов и уменьшении сечения трубы», –объясняет эксперт.
Как принимать квартиру с отделкой?
При покупке доступного жилья стоит понимать, что отделка может быть выполнена из дешевых материалов. Многие девелоперы могут не вносить подробное описание отделочных работ в договор, чтобы избежать претензий: допущенные вариации при ремонте могут сильно отличаться от того, что обещали покупателю.
А вот если дом принадлежит к классам «комфорт» и «бизнес», нужно заняться подробным изучением использованных застройщиком материалов. Если предусмотрена мебель и бытовая техника, стоит взять у застройщика документы от производителя.
Срок для устранения недостатков
«Если участник долевого строительства предъявил к застройщику требования об устранении выявленных недостатков, они должны быть устранены незамедлительно, то есть в минимальный срок, объективно необходимый для их устранения с учетом обычно применяемого способа, – рассказывает Антон Жуйков.
– Срок устранения недостатков, определяемый в письменной форме соглашением сторон, не может превышать 45 дней (ст. 23 ЗоЗПП). Но надо не забывать, что за нарушение данного срока также применяется неустойка в размере 1% в день от цены товара».
Только в том случае если все недостатки устранены, можно подписывать акт приема-передачи.
Если застройщик не идет навстречу?
В том случае, если застройщик отказывается устранять брак, либо не хочет замечать какие-либо серьезные недостатки, нужно обратиться в экспертную организацию, которая может провести экспертизу. «Акт осмотра от экспертной компании – это полноценный и серьезный аргумент, ваши претензии будут восприниматься убедительно», – говорит Диана Беневольская, гендиректор «Ю.С.Т.Э.».
Для начала можно обратиться за консультацией, прислать фото дефектов, узнать насколько они критичны. «Если у вас «однушка» и проблемы незначительные, а стоимость устранения явно ниже расходов на юриста и строительную экспертизу, можно не заказывать полное техническое обследование и заключение, а только заактировать выявленные недостатки строительства», – советует эксперт.
Обследование с составлением технического заключения стоит 20 тыс. рублей за стандартную однокомнатную квартиру, 25 тыс. – за двухкомнатную, 30 тыс. – трехкомнатную.
На основе акта с выявленными недостатками составляется претензия, направляется застройщику.
Вызов инженера с составлением акта для стандартной однокомнатной квартиры стоит от 5-7 тыс. рублей. Техническое заключение обойдётся в три раза дороже. Смета на устранение выявленных дефектов – это ещё 3-5 тыс. рублей. Обследование с составлением технического заключения стоит 20 тыс. рублей за стандартную однокомнатную квартиру, 25 тыс. – за двухкомнатную, 30 тыс. – трехкомнатную.
«На нашей практике самыми полезными для заказчиков оказались заключения по результатам обследования элитных новостроек. В таких случаях заключение стоимостью 20-30 тыс. рублей может решить гораздо более дорогостоящие и болезненные вопросы», – замечает Диана Беневольская.
Чтобы не проиграть суд
Эксперты предупреждают, что при составлении актов не стоит увлекаться и вносить туда несуществующие проблемы. «Часто заказчик, раз уж он несёт расходы на строительную экспертизу, просит эксперта включить больше недостатков, «сгустить краски» и т.д. Это ошибка.
Некоторые эксперты на это идут, но это только затягивает и усложняет решение вопроса заказчику, – предупреждает Беневольская. – Нас также иногда привлекают УК или застройщики в спорах с покупателями новых квартир. И бывает, покупатель проигрывает.
Поэтому главное, начиная судебное разбирательство, помнить, что застройщик также может заказать строительную экспертизу и доказать необоснованность ваших желаний или сумм к возмещению».
Источник: https://www.cian.ru/stati-brakovannye-novostrojki-chto-delat-276454/
Содержание
Полезно знать. Недоделки в новостройках: защищаем свои права
В Год качества, признают специалисты, качество сдаваемого нового жилья не всегда соответствует желаемому, и жалоб касательно построенной квартиры поступает все больше и больше.
Как распознать недоделку и что делать, если застройщик не желает признавать наличие дефектов? Могут ли присутствовать во время приемки квартиры третьи лица? Как быть, если квадратных метров не хватает? И на протяжении какого времени можно писать жалобы застройщику?
На тему сдаваемого нового жилья TUT.BY поговорил с юристами ОО «Правовая защита потребителей» Олегом Медвецким и Еленой Вербицкой. В разговоре эксперты коснулись больных точек приемки нового жилья и того, как отстоять свои права.
О том, как проводится приемка жилья, рассказала юрист Елена Вербицкая:
— Как правило, при приемке жилья составляется комиссия, в которую входит собственник данного жилья, представитель застройщика и представитель ЖЭСа либо товарищества собственников.
Данная комиссия принимает квартиру и составляет акт приемки-передачи (в трех экземплярах), где первым пунктом идет состав комиссии, а вторым — имеющиеся дефекты. В эту графу обязаны включить все имеющиеся видимые дефекты, будь то трещины, некачественная штукатурка или неубранные в самом строении кирпичи.
Нюансов обычно возникает много. Застройщики обязаны соблюдать требования указа президента № 396 «О долевом строительстве многоквартирных жилых домов».
Дефекты застройщик обязан убрать в течение гарантийного срока обслуживания дома.
Как распознать недоделку?
В акте приемки-передачи собственник квартиры может отразить все, что не устраивает его, не соответствует его представлениям о построенной квартире, говорит юрист Олег Медвецкий.
В этом же акте можно указать срок устранения недостатков.
Оптимальным является срок в 14 дней, но по действующему законодательству он может продлеваться: строительные работы требуют достаточно большого количества времени и рабочей силы.
Дополнительно к акту составляется претензия.
Она пишется в свободной форме, не требует никакого официального заверения и направляется организациям, отвечающим за строительство, либо в Товарищество собственников, если такое товарищество создано.
В этом случае ТС обязано в интересах своих жильцов выступать перед подрядной организацией, защищая нарушенные права гражданина. Специалисты рекомендуют писать претензию, даже если все дефекты уже указаны в акте приемки-передачи.
Если возник спор — требуй проведения экспертизы
Если при приемке квартиры между собственником и застройщиком возникает спор, владелец квартиры может обратиться к застройщику за тем, чтобы была проведена экспертиза.
Существуют специальные экспертные учреждения, которые наделены правом проводить экспертизу. В настоящее время в Минске такие экспертизы проводят порядка 6−8 организаций.
Полученное заключение экспертизы — на сегодня единственно верный способ повлиять на застройщика.
По действующему же законодательству вся экспертиза в течение гарантийного срока проводится за счет строительных организаций. Только в случае отказа (необнаружения дефектов) будет платить сам хозяин квартиры. По опыту юристов, в 99 процентах случаев экспертиза подтверждает правоту граждан.
А вот если дефекты скрытые и обнаружить их сразу нельзя, требовать проведения экспертизы можно по прошествии некоторого времени. В принципе, утверждают специалисты, предъявлять претензии можно и по истечении срока гарантии (об этом ниже).
Принимая квартиру, на что обратить внимание в первую очередь?
Больные точки квартиры — туалет, ванная комната, кухня, балкон, лоджия. Проверять в первую очередь нужно стяжку пола, герметичность окон, ровность стен и углов, электропроводку.
Обращаем внимание на:
— видимые стыки труб;
— смотрим, как подведен газ. Если в домах находятся электроплиты, просим строителей, чтоб показали, откуда ведется кабель высокого напряжения для питания электроплиты;
— расположение выключателей;
— качество установки входных и межкомнатных дверей.
Все швы и стыки должны быть заделаны. По опыту экспертов, между стеклопакетами и стеной могут быть миллиметровые зазоры. Даже если с наружной стороны они заделаны, а со внутренней — нет, качество герметичности нарушено.
Гораздо проще обнаружить внешние дефекты именно в квартире без отделки.
Кроме того, на момент начала и окончания строительства может также изменяться метраж квартиры. Когда дом вводится в эксплуатацию, каждая квартира обмеряется соответствующей конторой. В указе президента сказано, что стоимость квадратного метра должна изменяться на момент окончания строительства не более чем на 5%.
То есть 3−4 метра — это, как правило, тот минимум, на который квартира может стать больше или меньше. В практике же встречаются изменения до 20, а то и до 30 процентов, рассказывает юрист Олег Медвецкий. «За лишние метры можно спорить», — говорит эксперт.
Если платилось за 30 метров, а в конце строительства оказалось всего 25, юристы рекомендовали бы гражданам обращаться с претензией, а затем в суд (если будет необходимость) за взысканием излишне оплаченных 5 метров.
В соответствии с законодательством нашей страны жилые помещения должны строиться в соответствии с проектно-сметной документацией.
Хозяин квартиры имеет право потребовать для ознакомления проектно-сметную документацию на строящееся жилое помещение.
Если ему откажут, что является нарушением законодательства и договора на строительство, можно подать соответствующую жалобу и истребовать документы.
Подписывать ли акт приемки-передачи, если есть дефекты?
Подписанный акт приемки-передачи — это факт окончания строительства и основание для заселения, а также оформление квартиры на права собственности. По словам юристов, без подписанного акта пользоваться жильем и получить права собственника практически невозможно.
Пока акт не подписан, квартира принадлежит организации. Но и в этом случае хозяин квартиры может писать претензии о всевозможных недоделках. Только по опыту такая процедура «разборок» заберет больше времени. Поэтому эксперты советуют лучше подписать акт, указав обнаруженные дефекты.
Ведь подписанный акт не является стопроцентным согласием, что в дальнейшем хозяин не сможет и не имеет права обращаться с требованием об устранении недостатков, которые при приемке квартиры были скрыты.
Еще как вариант: в акте можно пометить, что «от подписания акта отказываюсь в связи с нарушением…» и указать причины. Если акт не подписан, в тот же день или на следующий нужно написать застройщику официальное письмо, в котором указать, что документ не был подписан в связи с тем, что «были нарушены строительные нормы при возведении жилья».
Можно ли к процедуре акта приемки-передачи квартиры привлекать третьих лиц?
Эксперты говорят, что нужно. Собственник квартиры имеет право привлечь третье лицо к процедуре акта приемки-передачи. Он вправе брать с собой специалиста, юриста, друга, брата.
Желательно — заранее поставить в известность застройщика, написав письмо-уведомление с тем, что «ставлю в известность, что вместе со мной принимать участие в приемке-передаче будет …», указав ФИО третьего лица.
Пишется письмо-уведомление в свободной форме и не требует никаких заверений.
Если генподрядчик винит субподрядчика…
Как сообщает юрист Олег Медвецкий, претензии хозяин квартиры имеет право писать только в ту организацию, которая непосредственно строила квартиру. Отношения между генподрядчиком и субподрядчиком собственника квартиры касаться не должны. Генподрядчик несет ответственность за действия субподрядчика, о чем четко сказано в законодательстве.
Можно ли предъявлять претензии, когда гарантийный срок истек?
По закону с претензией к застройщику можно обращаться в течение установленного гарантийного срока (как правило, 2 года). Но отстаивать свои права можно и после двух лет, если имеются доказательства, что причина недовольства собственника — производственный брак, нарушение проектно-сметной документации и пр.
Если собственник квартиры уверен, к примеру, в том, что именно дефекты при строительстве — причины сырости, плесени, сквозняка и пр., то он может попытаться отстоять свои права и позже.
В первую очередь нужно вызывать обслуживающую организацию (например, созданное Товарищество собственников направляет своего специалиста либо специалиста от организации, с которой у ТС заключен договор, — столяра, сантехника и пр.), чтобы они составили акт. На основании этого акта можно обращаться к застройщику с претензией.
Но если вина застройщика не будет доказана, оплачивает проведение экспертизы и прочие издержки собственник квартиры.
Более того, по закону, если застройщик квартиры не отреагировал на претензию и дал видимую отписку, хозяева квартир могут самостоятельно напрямую обращаться к экспертам, при этом пригласив застройщика на проведение экспертизы. Если заключение экспертизы подтвердит вину застройщика, последний должен будет оплатить и услуги экспертов.
В случае же, если недоделки устранить невозможно, профессионалы называют это уменьшением покупной цены. Проводится экспертиза, и собственник квартиры имеет право требовать выплаты определенной суммы.
Личный опыт. «Если собираетесь требовать устранения недоделок, запаситесь терпением»
Минчанин Василий на личном опыте убедился, что дефектов при получении новой квартиры не избежать. Накануне с прорабом он «закрывал» последние недоделки.
— Зная ситуацию в целом, могу сказать, что мой опыт, в принципе, положительный. Наш дом был сдан 31 декабря 2009 года. По договору с застройщиком было два месяца на то, чтобы навести порядок, провести коммуникацию, одним словом, сдать городу.
Через два месяца должны были быть ключи (1 марта). Фактически же ключи выдали 16 апреля. Еще до прошлых выходных на входе на ночь вешался амбарный замок. Сроки были не выдержаны, и все затянулось. Вместе с ключами отдали акты и попросили буквально через два дня их заполнить и вернуть.
Хотя еще не были включены ни электричество, ни вода.
По вопросу дефектов Василий общался с представителями субподрядчика — теми, кто непосредственно занимался недоделками.
— Обнаруженные недоделки я указал в документе, что выдал субподрядчик, который непосредственно занимался устранением недоделок. К нему я приложил план квартиры, в котором обозначил места недоделок.
У меня было достаточно много претензий. Я их оформил. Но приходилось почти каждый день приходить и буквально «пинать» их, чтоб это не пошло на самотек.
Потому что как только я не пришел день-другой, прихожу на третий — ничего не сделано. Иду снова к прорабу и говорю…
По недоделкам у нас достаточно много было претензий по штукатурным работам. Менялись окна. Они менялись, в принципе, у многих людей, так как были и разбиты, и просто сильно исцарапаны. Некоторые люди, если окна поцарапаны, думали что «так і трэба».
Совет мой таков: лучше брать с собой либо знакомого, либо нанимать специалиста за деньги — или прораба, или строителя, — чтобы оценил недостатки при приемке квартиры. Например, исправление тех недостатков, что были у нас, стоило бы дорого. И не все я бы сам увидел.
Что касается сроков устранения дефектов, Василий говорит:
— «В разумные сроки», как у нас в договоре сформулировано, заказчик должен был недоделки устранить. Устранение их заняло в нашем случае, грубо говоря, месяц. А в целом, все зависит от застройщика, от дома, от того, кто ведет устранение недоделок, добросовестно ли относится прораб или нет, есть ли ресурсы и пр.
Я доволен тем, что без большой нервотрепки с двумя прорабами, которые были ответственны за устранение недоделок, удалось довести штукатурку до более приличного вида. Более того, в двух местах мне поменяли окна там, где я даже не просил. Я не шел на конфликты, у нас, в принципе, не поджимало время, но знаю, что некоторые решали более кардинальными методами.
Если собираетесь требовать устранения недостатков, должны понимать, что этот процесс может затянуться. В моем случае, я считаю, это того стоило, потому что почти все устранили. Хотя знаю: многие плюнули на все, взяли ключи и решили делать ремонт за свой счет, исходя из того, что будет устраняться долго и все равно качественно не сделают.
Если позволяет время, Василий советует ждать и быть настойчивыми по отношению к тем, кто ответственен за устранение недоделок.
Кстати
С апреля этого года в Мингорисполкоме открыли горячую линию по вопросам сданного в эксплуатацию жилья. Горячая телефонная линия принимает устные обращения граждан по вопросам устранения строительных недостатков в жилых помещениях во введенных в эксплуатацию жилых домах начиная с 4 квартала 2009 года. Данные о недостатках передаются заказчикам.
Тел. 017 227 51 28
Звонки принимают с понедельника по четверг с 14.00 до 17.00
Поступают в письменном виде (как от физических, так и от юридических лиц) просьбы, жалобы, разъяснения, касаемые нового жилья, и в Главное управление строительства Министерства архитектуры Беларуси.
Письма приходят различного характера, рассказали TUT.BY в министерстве. Часто обращаются за разъяснениями после выхода какого-либо нормативного акта.
А в соответствии с недавним поручением правительства жалобами на некачественное сдаваемое жилье занимаются соответствующие органы на местах.
Кроме того, сайт Мингорисполкома приводит названия недобросовестных строительных организаций. Их перечень будет полезен тем, кто планирует строить в ближайшее время собственное жилье.
Друзья! Ответы на какие вопросы хотели бы получить вы? Ждем ваших сообщений на форуме.
Источник: https://news.tut.by/society/172367.html
Как заставить застройщика устранить недоделки в новостройке?
Потенциальные покупатели квартир в новостройках полагают, что основная задача — чтобы дом был построен в срок. Действительно, с этим сложно поспорить.
Однако и после сдачи новостройки в эксплуатацию нельзя терять бдительность: далеко не все дома сдаются пригодными для проживания.
Как добиться от застройщика устранения недочетов и какие именно недостатки он обязан исправить за свой счет?
Потенциальные покупатели квартир в новостройках полагают, что основная задача — чтобы дом был построен в срок. Действительно, с этим сложно поспорить.
Однако и после сдачи новостройки в эксплуатацию нельзя терять бдительность: далеко не все дома сдаются пригодными для проживания.
Как добиться от застройщика устранения недочетов и какие именно недостатки он обязан исправить за свой счет?
Ради справедливости, нужно признать, что сегодня лишь небольшая часть жилых домов сдается в неприглядном состоянии. «В целом надо отметить, что за последние годы качество строительства однозначно улучшилось, — комментирует Павел Лепиш, генеральный директор компании «Домус финанс».
— Еще 10-15 лет назад процент брака был намного выше, потому что большинство застройщиков ориентировались на количество, а не на качество. Технические недочеты в строительстве сильно ударили по репутации строительных компаний.
Поэтому сейчас, на фоне роста конкуренции, застройщики стали более ориентированы на качество строительства своих зданий.
Сегодня каждая новостройка проходит как минимум три этапа проверки:
- Проверка технического надзорного органа. Без положительного заключения дом не будет принят в эксплуатацию;
- Проверка в ходе приемки на баланс эксплуатирующей организации. «По опыту, эксплуатирующая организация проверяет тщательно, т.к. после приемки дома ответственность перед жильцами (соинвесторами) разделяется между застройщиком и эксплуатационщиками», — говорит Сергей Якир, руководитель отдела продаж новостроек компании «Азбука Жилья».
- Проверка, которую осуществляет покупатель перед подписанием акта приемки квартиры.
Какие нарушения может обнаружить покупатель?
Это зависит от того, какая квартира приобреталась — с отделкой или без.
Эксперты отмечают, что застройщики сами заинтересованы в том, чтобы строить качественно, так как любое несоответствие квартиры договору купли-продажи ведет к дополнительным издержкам.
Поэтому большинство недостатков легко устранимы. В особенности если речь идет о квартирах с готовой отделкой (по данным «Инком», их сейчас около 20% от общего объема предложения первичного жилья).
К квартирам с отделкой требования намного строже: «При покупке такой квартиры к договору долевого участия (ДДУ) составляется детальное приложение, которое содержит подробный перечень работ и материалов, используемых для отделки квартиры. Если перечислены керамогранит, ламинат, итальянская плитка — квартира должна быть сдана в соответствии с указанными материалами», — подчеркивает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой».
Но в целом, если «возможности для маневра» у застройщика шире, могут обнаружиться следующие недоделки:
- значительные: обнаружены щели в стенах, протекают трубы, повреждены оконные блоки, уклон пола больше нормы, планировка не соответствует указанной в ДДУ, метраж не соответствует обмерам БТИ и указанному в договоре; сантехника должна быть установлена, а ее нет;
- незначительные: установлены окна и двери другого производителя, но сопоставимые по качеству, электрические розетки установлены не в тех местах, где хотелось бы и так далее.
Отдельно стоит сказать о несовпадении метражей. Как рассказал Павел Лепиш, готовая квартира может отличаться от проектного варианта, например, толщиной стен или местом установки перегородок. Конечно, эти изменения не так велики и зачастую не превышают нескольких сантиметров, но в сумме площадь приобретаемой квартиры может измениться на 1-2 кв. м.
«Все документы с результатом замеров застройщик передает покупателю и в случае выявления изменений составляется дополнительное соглашение к договору и производится перерасчет стоимости. В случае существенных отклонений от проекта покупатель вправе требовать выплаты неустойки.
Могу сказать, что такие случаи встречаются крайне редко», — резюмирует эксперт.
Василий Шарапов, юрист девелоперской компании «Сити-XXI век», ставит акцент на том, что обычно в договор включается условие о том, что согласованная покупателем и застройщиком площадь квартиры по результатам строительства может изменяться в сторону увеличения или уменьшения незначительно. При этом цена договора корректируется. Если площадь квартиры изменилась значительно по отношению к ранее согласованной площади, то покупатель вправе требовать либо продажи ему другой квартиры, а если такой возможности нет — расторжения договора и возврата вложенных инвестиций.
Кроме того, недостатки могут быть как очевидными, так и скрытыми, которые обнаружатся позднее, уже во время проживания или в ходе длительного ремонта.
«Если в квартире имеются скрытые дефекты, которые владелец обнаружил только в процессе ремонта или проживания (например, промерзание стен зимой, или протечка оконных отливов), то есть дефекты не были перечислены в дефектной ведомости и квартира была принята с ними — тогда владелец имеет право составить претензию к застройщику в досудебном порядке. Практика досудебных претензий весьма распространена в Москве, крупные застройщики, не желая рисковать своим имиджем, стараются удовлетворять претензии владельцев не доводя дело до суда, — делится опытом Дмитрий Котровский, вице-президент компании „Химки Групп“. — Хотя существует и судебная практика. Так, владельцы квартир в одном очень известном ЖК бизнес-класса через суд оспорили акт ГК и добились переустановки оконных отливов, потому что панорамные балконы у них заливало во время дождя».
Таким образом, квартиры без отделки несут в себе потенциально больше рисков оказаться в той или иной степени непригодными для проживания. Поэтому эксперты советуют приобретать квартиры с готовой отделкой.
«Если покупателю по-настоящему важно иметь жилье без изъянов, я рекомендую приобретать квартиры с типовой отделкой, которая подразумевает ремонт без излишеств с возможностью выбора нескольких вариантов цвета, фактур и т.п., — говорит Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра Корпорации „ИНКОМ“.
— Стоимость отделочных работ и материалов от застройщика увеличивает цену 1 кв. метра всего на 5 тыс. рублей, возможность заказать отделку как дополнительную опцию — на 7 тыс. рублей за кв. м».
Но, осуществляя приемку такой квартиры, нужно быть особенно внимательным. Советы от Сергея Власенко, президента Корпорации риэлторов «Мегаполис-Сервис»:
«Обратите внимание на самые трудоемкие и затратные работы: качество укладки плитки в санузле и „фартука“ в кухне; проверку качества установки стеклопакетов, чтобы определить, нет ли незапененных и не закрытых пароизоляционной лентой зазоров, установлен ли утеплитель.
Также следует проверить стыки труб во всей квартире; работу электрики, функционирование счетчиков, как электрических, так и водных, обратить внимание, пробиты ли вентиляционные отверстия в блоках вентиляционных шахт на кухне и в санузлах и др.
Также нужно проверить качество установки оконных стеклопакетов и остекления балконов, ровность бетонных конструкций, отсутствие трещин в несущих стенах и перекрытиях, а также подведены ли к квартире электропровода и подключены ли они к счетчику именно данной квартиры.
В некоторых домах перечень опций расширен, например, он включает центральное кондиционирование, поэтому дольщику нужно обратить внимание на качество этого оборудования и поинтересоваться, как оно функционирует. В квартире также должна быть установлена входная дверь. Все остальные работы выполняются по усмотрению заказчика».
Как обозначить обнаруженные дефекты и заставить их устранить?
«Если состояние квартиры не удовлетворяет покупателя, акт приемки квартиры подписывать не надо. Это исключительно решение покупателя — или подписывать акт и согласиться с качеством предлагаемого жилья, или добиваться от застройщика приведения квартиры в то состояние, которое было изначально изложено в договоре», — советует Дмитрий Гусев, управляющий партнер ГК «Глубина».
При этом надо понимать, что не все дефекты видны на глаз, или, наоборот, покупателю (дольщику) объем недоделок может показаться преувеличенным. Поэтому эксперты советуют провести независимую экспертизу квартиры, если есть сомнения в качестве построенного объекта.
Если акт приемки квартиры был подписан дольщиком, то впоследствии обнаруженные дефекты за счет застройщика устранить будет сложно, на что обращает внимание Софья Лебедева, генеральный директор «Миэль-Новостройки». Это можно будет сделать скорее в судебном порядке, о чем мы написали выше.
Таким образом, нужно внимательно осмотреть квартиру и в случае обнаружения существенных недостатков составить дефектную ведомость, в которой также должны быть указаны и сроки устранения недочетов.
«Совместно застройщик и владелец обозначают срок, в течение которого дефекты должны быть устранены.
По истечении этого срока и устранения дефектов владелец проводит новый осмотр и, если претензий больше нет, принимает квартиру и получает ключи», — объясняет Дмитрий Котровский.
«Единой формы для дефектной ведомости не существует; можно заполнить отдельный смотровой лист или внести претензии в специальный журнал, — комментирует Сергей Власенко. — Срок устранения недостатков зависит от их характера.
При этом имейте ввиду, что если в письменном виде срок не закреплен, то вступает в действие закон „О защите прав потребителей“, согласно которому застройщик обязан устранить все дефекты в течение 45 дней. Если застройщик нарушает этот регламент, то вы может требовать от него в размере 1% от цены квартиры за каждый день просрочки.
Такое правило распространяется на недвижимость, приобретенную по договору купли-продажи. Если же квартира покупалась по ДДУ, дольщик может требовать возмещение только при расторжении договора».
В целом на все новостройки распространяется трехлетняя гарантия: в течение этого срока все обнаруженные серьезные дефекты должны быть устранены за счет застройщика.
Резюме
Перед покупкой квартиры изучите предыдущие проекты застройщика, пообщайтесь с теми, кто уже стал клиентом компании: довольны ли они покупкой?
Постарайтесь осуществить приемку квартиры в присутствии своего юриста или специалиста-строителя. Это могут быть и ваши знакомые или друзья, или нанятые специалисты.
Составьте перечень недостатков в сопоставлении с ДДУ и приложениями к нему. Внесите их в дефектную ведомость. Обозначьте сроки устранения недочетов.
Юлия Зябликова, корреспондент ГдеЭтотДом.РУ
Источник: ГдеЭтотДом.РУ
Источник: https://www.gdeetotdom.ru/articles/1981825-2013-09-25-kak-zastavit-zastrojschika-ustranit-nedodelki-v-novostrojke/
Вопросы-ответы: приемка квартиры в новостройке
Приемка квартиры в новостройке – этап не менее значимый, чем подписание ДДУ. И не менее нервный. Особенно для тех, кто в обычной жизни далек от темы строительства и ремонта. На что обратить внимание? Что должно быть в квартире в момент передачи? А вдруг обнаружится что-то серьезное уже после подписания акта приемки квартиры?
На вопросы читателей ЦИАН отвечает Наталья Сазонова, директор департамента управления проектами, аналитики и консалтинга компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE).
Вопрос 1. Скоро получаю ключи от квартиры в новостройке. Хочу привести с собой на приемку специалиста-строителя, поскольку сама далека от этих вопросов. Могу ли я это сделать? Менеджер застройщика уверяет: допуск в квартиру может получить только собственник.
– Застройщик не имеет права ограничивать доступ при приемке квартиры третьим лицам. Поэтому вы можете привести с собой сколько угодно специалистов.
Если застройщик все же будет препятствовать доступу (что незаконно), то стоит оформить доверенность на приемщика с правом представления интересов дольщика. Тогда продавец точно не сможет отказать.
По нашим оценкам, при приеме жилья без отделки помощью таких специалистов пользуется примерно треть покупателей. А вот при передаче жилья с ремонтом – около 60%.
Стоимость «инспектирования» однокомнатной квартиры составляет примерно 5-6 тыс. рублей, двухкомнатной – 6-8 тыс. рублей, трехкомнатной – 8-12 тыс. рублей.
Если в кране нет воды
Вопрос 2. Могу ли я отказаться от приемки квартиры, если в доме отсутствует отопление и горячая вода?
– Да, вы можете отказаться от приемки квартиры при отсутствии горячей воды и отопления, если данные инженерные системы можно проверить.
Например, в современных новостройках без отделки есть только вывод от основного стояка с горячей и холодной водой.
То есть, предъявить претензии управляющей компании вы сможете уже после подписания акта, когда во время ремонта обнаружится, например, слабый напор воды или вовсе ее отсутствие.
Если жилье передается с готовой отделкой, то отсутствие горячей воды или холодные батареи зимой – однозначно причина отказа от подписания акта.
Как вариант, пока тепла нет (например, летом или ранней осенью), можно попросить у застройщика документ о проведенной опрессовке системы отопления. Данная процедура обязательна при подключении дома к городским коммуникациям. Это будет дополнительной гарантией, что батареи работают.
Узнать график подключения отопления конкретно вашего дома можно, позвонив на горячую линию МОЭК, или же уточнить информацию непосредственно на их сайте.
Дефекты в доме
Вопрос 3. Могу ли я отказаться подписывать акт приемки квартиры, если обнаружен брак в подъезде? Например, не закрывается окно.
С одной стороны, подъезд – это общее имущество всех собственников, поэтому вы можете не подписывать акт приема-передачи при обнаружении незакрывающегося окна. С другой стороны, девелопер все равно имеет право в одностороннем порядке передать вам квартиру, даже если не исправит недостаток.
Согласно ДДУ, вы приобретаете объект определенной площади, который вам и обязуется передать застройщик. Поэтому можете не подписывать акт приема-передачи, однако это не имеет никакого смысла. Внесите в дефектный акт замечание по подъезду.
Однако не исключено, что придется снова обращаться по данному вопросу уже к управляющей компании, если застройщик не отреагирует на замечания. Все зависит от благонадежности и порядочности девелопера.
совет
В любом случае обратите внимание на общее состояние подъезда, это может многое сказать о качестве строительства еще до того, как дольщик зайдет в собственное жилье. Трещины в подъезде, отколотый керамогранит, поврежденные окна… Если входные группы находятся в столь плачевном состоянии, то, вероятно, дефекты обнаружатся и в самой квартире.
Трещина в стене
Вопрос 4. Купили в новостройке квартиру без отделки. При получении ключей обнаружили большую трещину на стене. Должен ли застройщик устранять этот брак, если квартира сдается без отделки?
Большая трещина в стене может появиться только при нарушении конструктива здания. В таком случае дом просто не пройдет госкомиссию и не будет сдан. Поэтому большую трещину в стене вы точно не встретите. Но если вдруг такое произошло, то дольщик имеет право вовсе расторгнуть договор.
Небольшие трещины возможны при некачественной заливке бетона или шпаклевке, а также штукатурке, если квартира передается с ремонтом под финишную отделку.
При обнаружении таких недостатков вы не должны подписывать акт приема-передачи, пока девелопер не устранит недочет. Причем вы можете своими силами зашпаклевать неровность, но потребовать от девелопера компенсации затрат на проведенные работы.
к сведению
В любом случае выявленные недочеты заносятся в дефектный акт, который подписывает как продавец, так и покупатель. Один экземпляр документа остается у компании, второй – у дольщика. После устранения замечаний собственника снова приглашают на передачу квартиры. Если претензий нет, то акт приема-передачи можно подписывать.
Сроки для застройщика
Вопрос 5. В какие сроки застройщик должен устранить все недоделки? Что делать, если срок прошел.
В 214-ФЗ нет четкой информации о том, в какие сроки застройщик обязан исправить выявленные недостатки. Трактовка «в разумные сроки» весьма расплывчата.
Законодательно невозможно заранее предположить, о каких нюансах идет речь, чтобы определить для каждого конкретного недочета срок его исправления. Как показывает практика, застройщик устраняет недостатки максимум в течение месяца.
Если вы понимаете, что сможете справиться своими силами быстрее, выбирайте возмещение стоимости работ.
Вопрос 6. Я купил новостройку с отделкой от застройщика, подписал акт приема-передачи квартиры, а потом обнаружил, что две розетки не работают. Могу ли я предъявить претензии застройщику после подписания акта на основе гарантии?
Если вы подписали передаточный акт и вдруг обнаружили, что розетки не работают, то можно смело идти к застройщику и требовать от него исправления недостатка.
Согласно Гражданскому кодексу, в течение трех лет покупатель имеет право заявить о своих требованиях по качеству квартиры.
Кроме того, действует гарантия от застройщика – пять лет на конструкции здания и три года – на инженерно-техническое оборудование. В течение этого срока можно рассчитывать на устранение недочетов.
к сведению
Некоторые застройщики прописывают в ДДУ, что покупатели не могут предъявлять претензии по качеству после подписания акта приема-передачи.
Но такой договор изначально противоречит гражданскому кодексу.
Поэтому при выявлении недостатков можно смело обращаться в суд, если застройщик откажется исправлять недочеты или возмещать стоимость самостоятельных работ, ссылаясь на подписанный вами договор.
Источник: https://www.cian.ru/stati-voprosy-otvety-priemka-kvartiry-v-novostrojke-285621/
Как заставить застройщика устранить недоделки в купленной квартире?
После подписания акта приёма-передачи квартиры между застройщиком и покупателем по договору купли-продажи можно столкнуться с неожиданными и неприятными проблемами. Вы тщательно проверили квартиру на предмет недоделок или каких-либо дефектов, получили долгожданные ключи и вдруг обнаружили трещину в стене, отслаивающиеся обои, перекошенную дверную коробку и т.п.
Часто бывает так, что после приёмки жилья все недоделки, оставленные строительными бригадами, дают о себе знать не сразу. Некоторые серьёзные недоделки можно обнаружить только, пожив какое-то время в стенах квартиры. В данной статье мы поговорим о том, можно ли предъявить претензии к застройщику уже после получения ключей по прошествии, к примеру, месяца или нескольких лет.
Подписание акта приёма-передачи квартиры возлагает на плечи собственника всю ответственность за содержание квартиры, однако юристы с уверенностью заявляют, что этот факт ещё не говорит о том, что в случае обнаружения дефектов или недоделок собственник жилья обязан их устранять за собственный счет. Правда данная информация касается только владельцев квартир в новостройках.
В этом случае собственников оберегает 7 статья Федерального закона 214-ФЗ «О долевом строительстве», которая предусматривает гарантию на жильё в течение 5 лет после передачи квартиры покупателю. В соответствии с законом гарантия сроком на 3 года также предоставляется на технологическое и инженерное оборудование.
В статье закона говорится о том, что застройщик обязан передать в руки собственника жильё, которое соответствует условиям договора, проектной документации и другим регламентам и требованиям (например, ГОСТу (государственному стандарту) и СНиПу (строительным нормам и правилам)).
При этом владелец вправе требовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков или возмещения расходов на устранение этих недостатков в период действия всего гарантийного срока.
О праве предъявления претензий в течение гарантийного срока говорится также и в статье 29 Закона «О защите прав потребителей».
При этом стоит убедиться в том, нарушают ли обнаруженные в квартире дефекты установленный технический регламент и являются недоделкой именно застройщика, а не возникли вследствие нормального износа здания или его частей в процессе эксплуатации, либо в ходе произведенного собственником ремонта.
Если вы все же обнаружили строительные или инженерные дефекты, не стоит опускать руки – об этом необходимо сообщить управляющей компании, представители которой обязаны произвести осмотр для того, чтобы установить причину их возникновения.
Если управляющая компания выявит, что дефекты связаны с нарушением строительных норм и технологии, стоит смело предъявлять претензии к застройщику.
А вот, если дефекты возникли из-за деятельности соседей или обслуживающей компании, то обращаться за компенсацией необходимо к виновникам.
Исправление различного рода недоделок застройщик обязан выполнить по закону в течение 30 рабочих или 45 календарных дней.
В случае если застройщик, управляющая компания или другие виновники возникновения дефектов не соглашаются добровольно возместить убытки или устранить недостатки, собственнику необходимо обратиться в суд. Если нарушения нормативно-технической документации и Строительных норм и правил действительно присутствуют, это легко подтвердить с помощью независимой экспертизы.
Для того чтобы обратиться в суд собственнику необходимо иметь на руках результат строительно-технической экспертизы, стоимость которой начинается от 30 тысяч рублей в зависимости от сложности работ. Заключение экспертизы придётся ожидать около 2-х месяцев.
К сожалению, без данного документа установить истинную причину возникновения дефекта в квартире не получится. Однако, после того, как она будет установлена, дело не заставит себя ждать. Чаще всего застройщики не желают доводить дело до суда и практически всегда исправляют недоделки.
Но бывает, когда компании не желают признавать за собой огрехи. В этом случае стоит незамедлительно обратиться в суд.
В судебной практике имеются дела, когда собственники квартир в новостройках выигрывали суды против застройщиков этих объектов, обнаружив спустя несколько лет недоделки, оставленные строительными бригадами.
Иск к строительной компании можно подать не только в связи с недоделками в квартире, но и с дефектами общедомового имущества: лифтовых холлов, парапетов, лестничных клеток, фасада, кровли и т.д., так как в стоимость приобретённой квартиры входит и общедолевое имущество.
В зависимости от уровня недоделок в доме, можно выиграть суд, опираясь на то, что обнаруженные дефекты не только снижают качество эксплуатируемого дома и возможно нарушают санитарно-эпидемиологические нормы, но могут также угрожать жизнью и здоровью проживающих в нём людей.
Однако не стоит целиком и полностью рассчитывать на гарантию застройщика. Стоит помнить, что доказать истинную причину возникновения дефекта можно не всегда, особенно после того, как собственник произвел в квартире ремонт.
Даже при полной уверенности в виновности застройщика, экспертиза может вынести решение не в пользу владельца жилья. Поэтому дефекты и недоделки лучше обнаруживать ещё до подписания акта приёма-передачи.
На что стоит обратить внимание, мы расскажем в другой нашей статье: «Квартиры готовы: как осуществить приемку жилья?»
Источник: http://lookuprealty.ru/articles/kak-zastavit-zastroyschika-ustranit-nedodelki-v-kuplennoy-kvartire