Какое количество займов под залог недвижимости, может быть оформлено между физическими лицами?

События недели: запрет займов под залог недвижимости и оформление ДТП через мобильное приложение

Какое количество займов под залог недвижимости, может быть оформлено между физическими лицами?

С 1 ноября в силу вступает закон, который запрещает частным микрофинансовым организациям (МФО) выдавать займы под залог жилья.

Согласно новым правилам, МФО запрещается давать займы под залог жилого помещения за исключением тех случаев, если учредителем МФО выступает государство, один из регионов страны или муниципальное образование. Также с 1 ноября автовладельцы смогут оформить мелкую аварию в электронном виде без вызова сотрудников ГИБДД.

Запускается новое мобильное приложение «Помощник ОСАГО», которое будет доступно для 100 млн пользователей портала госуслуг. Программа заработает пока только в пяти регионах, в том числе в Татарстане.

ЗАЙМЫ ПОД ЗАЛОГ НЕДВИЖИМОСТИ

Микрофинансовые организации (МФО) в России лишились права выдавать гражданам займы под залог жилья на цели, не связанные с предпринимательской деятельностью.

Отныне МФО не смогут заключать договоры потребительского займа с физическими лицами, если исполнение обязательств по займам обеспечено залогом жилья. Под исключение подпадают случаи, когда учредителем (акционером, участником) МФО является государство или муниципалитет.

Кроме запрета на выдачу займа под залог жилого помещения, принадлежащего заемщику или залогодателю (физлицу), ограничение распространяется на выдачи под залог доли в собственности на жилое помещение и право требования участника долевого строительства в отношении жилья заемщика и/или залогодателя.

Закон также обязывает частные микрофинансовые организации к 2024 году увеличить свой капитал до 5 млн рублей. Размер капитала должен повышаться поэтапно – по 1 млн рублей в год.

Соответствующий законопроект был внесен в нижнюю палату парламента в марте этого года. Президент страны Владимир Путин подписал документ 2 августа. По словам спикера Госдумы Вячеслава Володина, новые поправки позволят «пресечь охватившую российские регионы волну жилищного рейдерства».

Как ранее указывала председатель Центробанка РФ Эльвира Набиуллина, данный запрет поможет предотвратить мошенничества. Кроме того, регулятор предложил повысить ответственность за нелегальную микрофинансовую деятельность. В частности, штрафы за это могут быть увеличены с нынешних 500 тысяч рублей до 2 млн рублей.

Кстати, уровень долговой нагрузки россиян достиг 10,6% по состоянию на 1 октября, что является максимумом по крайней мере с 2012 года. Месяц назад этот показатель обновил максимум с 2014 года в 10,4%.

 На 1 октября коэффициент обслуживания беззалоговых ссуд достиг 8,9%, что является максимумом с начала этого года. Сейчас, по подсчетам ЦБ, кредиты имеют больше половины работающих россиян – почти 40 млн человек. Центробанк также фиксирует рост просрочки по кредитам на ранних сроках.

Уровень риска по их выдачам в первом квартале 2019 года выше, чем в 2017 и 2018 годах.

Банк России неоднократно выражал обеспокоенность темпами роста потребительского кредитования и долговой нагрузки россиян, которые заметно опережают рост как номинальных доходов, так и заработных плат.

В свою очередь, в Минэкономразвития (МЭР) РФ предупреждали, что рост долговой нагрузки россиян может привести к тому, что потребительские кредиты к концу этого года начнут тормозить потребительский спрос в российской экономике.

Как отметил управляющий партнер консалтинговой фирмы «Юрсервис» Валерий Ларягинин, микрофинансовые организации в России имеют не самую лучшую репутацию.

При упоминании слова «МФО» часто возникают ассоциации с грабительскими процентами, мошенничеством и коллекторами, действующими на грани правового поля.

В течение последних двух лет государство активно «закручивает гайки» в отношении таких фирм и коллекторов, ведь как показывает практика, первые загоняют граждан в долговые ямы по займам с неподъемными процентами, а вторые всеми способами, в том числе и незаконными, эти долги с граждан выбивают.

Только за текущий год в закон об МФО вступило в силу три изменения и на подходе еще одно. Цель одна – защитить граждан от произвола подобных организаций и сделать этот рынок более прозрачным.

МФО может создаваться в различных формах – фонда, автономной некоммерческой организации некоммерческого партнерства, товарищества или хозяйственного общества. На территории нашей страны в основном действовала такая форма МФО, как потребительские кооперативы.

Таким образом микрофинансовая организация привлекает пайщиков, получая от них деньги под определенный процент, как правило больший, чем по вкладу в банке.

Затем эти деньги МФО передает гражданам в виде займа под процент, в несколько десятков раз превышающий ставку кредита в банке.

После того, как по стране прокатилась волна банкротств потребительских кооперативов и начали возбуждать уголовные дела, потерпевшими по которым выступили вкладчики кооперативов, не получившие свои деньги, были внесены ряд изменений в закон об МФО. В настоящий момент МФО существуют в двух видах: микрофинансовые компании (МФК) и микрокредитные компании (МКК).

Первая разновидность – микрофинансовая компания. Ее отличительный признак – размер собственного капитала свыше 70 млн рублей. МФК могут выпускать облигации, привлекать средства физлиц и ИП в сумме от 1,5 млн руб. (от организаций – любые суммы). Может выдавать займы физическим лицам в сумме до 1 млн рублей.

МКК же имеют право брать деньги лишь от юридических лиц. От физлиц поступления возможны только в случае, если они являются учредителями или акционерами. Требования к собственному капиталу микрокредитных компаний отсутствуют. Может выдавать займы физическим лицам в сумме до 500 тысяч рублей.

Все эти изменения как раз и были направлены на то, чтобы защитить вкладчиков МФО и очистить этот рынок от теневых игроков. Причем МФО обязали регистрироваться в специальном реестре Центробанка. Только после этого оно может заниматься своей деятельностью.

В случае просрочки возврата займа, взятого в МФО, микрофинансовая организация имеет право действовать только в рамках правого поля и должна обратиться в суд с исковым заявлением о взыскании долга.

После того, как решение суда вступит в силу, исполнительный лист направляется в службу судебных приставов. Только пристав-исполнитель имеет право обратить взыскание на имущество гражданина.

Причем единственное жилье не может быть изъято у должника.

По-другому получается, когда в обеспечение кредита была заложена квартира. Залог недвижимости – это ипотека и регулируется она соответствующим законом, согласно которому взыскание может быть обращено и на единственное жилье.

Попадая в такую ловушку МФО, граждане соглашались на залог своей квартиры и впоследствии лишались ее. По сути это была одна из схем черных риелтеров, которую в настоящее время законодатели прикрыли. Теперь квартиру, даже если это не единственное жилье, в залог по займу с МФО отдать нельзя.

Хотя закон не запрещает передавать в залог другое имущество, например, автомобиль.

Соблюдать все условия микрозайма и вовремя его отдавать, это, пожалуй, универсальное пожелание гражданам, которые вынуждены воспользоваться услугами МФО. Но даже в этом случае можно столкнуться с мошенническими действиями со стороны МФО.

Несколько лет назад ко мне обратился мужчина, в отношении которого приставы возбудили исполнительное производство на сумму более 50 тысяч рублей. Как выяснилось, ранее он брал заем в размере 20 тысяч рублей в потребительском кооперативе, вернул его. Несмотря на это, кооператив в мировом суде взыскал с него сумму долга, проценты, неустойку и услуги на юриста.

Об этом решении мой доверитель не знал, повесток и извещений не получал. Как выяснилось позже, потребительский кооператив был в сговоре с мировым судьей, и они вынесли много таких решений, по которым через год или полтора исполнительные листы направлялись к приставам, то есть за пределами крайних сроков обжалования решений, которые составляют шесть месяцев.

К счастью, данную схему удалось раскрыть, виновные были привлечены к ответственности, а решения пересмотрены по вновь открывшимся обстоятельствам, рассказал эксперт.

ОФОРМЛЕНИЕ ЕВРОПРОТОКОЛА ЧЕРЕЗ ИНТЕРНЕТ

С 1 ноября стало доступно приложение «Помощник ОСАГО», позволяющее оформить электронный европротокол при авариях с участием не более двух машин и без пострадавших, сообщает «Коммерсант» со ссылкой на Российский союз автостраховщиков.

Программа стартует в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге, Ленинградской области и Республике Татарстан. Воспользоваться «Помощником» смогут около 100 млн пользователей, зарегистрированных на портале госуслуг.

При столкновении оформление протокола происходит на смартфоне одного из водителей – необходимо сфотографировать повреждения и заполнить поля в электронном извещении. Схему ДТП придется все же зарисовать на бумаге и сфотографировать.

Второму водителю достаточно подтвердить или отклонить черновик извещения с внесением изменений на портале госуслуг, авторизация происходит на сгенерированном на экране первого водителя QR-кода.

Данные участников аварии поступят автоматически из системы госуслуг и РСА, сообщает «Интерфакс».

Наличие снимков необязательно, однако в таком случае компенсация не может превышать 100 тысяч рублей. Фото повреждений повышает максимальную компенсацию до 400 тысяч рублей. Приложение работает в тестовом режиме, запуск на территории всей страны планируется в 2021 году.

Кроме этого, сейчас в России работает приложение, разработанное РСА: «ДТП.Европротокол». Оно также позволяет оформить европротокол, однако его функционал несколько отличается от функционала нового приложения.

В пресс-службе РСА пояснили, что с 1 ноября два приложения – «ДТП.Европротокол» и «Помощник ОСАГО» – будут работать параллельно: воспользоваться можно будет и тем и другим сервисом. Там также отметили, что с октября, когда максимальный размер выплат увеличили до 400 тыс.

рублей для всех регионов России, количество оформленных через приложение «ДТП.Европротокол» аварий выросло в шесть раз. В перспективе оба сервиса будут интегрированы в единый, добавили в РСА. В целом количество аварий, которые оформляются без участия ГИБДД, растет.

По данным союза автостраховщиков, так поступают в 52% случаев легких ДТП, сообщают «Известия».

Ожидается, что возможность оформления европротокола онлайн при помощи сервиса госуслуг не только облегчит взаимодействие между страховыми компаниями и автолюбителями, но и разгрузит дороги от пробок по причине ДТП.

Европротокол — система, при которой участники ДТП могут оформить аварию без вызова сотрудников ГИБДД, она начала действовать в России с 2 августа 2014 года. Обязательными условиями для использования европротокола являются отсутствие пострадавших и вреда иному имуществу, кроме двух транспортных средств. Оба участника должны иметь действующие полисы ОСАГО.

По словам главы Федерации автовладельцев по РТ Рамиля Хайруллина, с одной стороны, оформление европротокола онлайн позволит водителям сэкономить время, которое они тратят при ожидании сотрудников ДПС. С другой стороны, далеко не все могут пользоваться современными гаджетами, особенно люди старшего поколения.

И даже среди молодежи не все зарегистрированы на портале госуслуг. Также эксперт отметил, что реформа ОСАГО – это страховое лобби. Компании давно добиваются свободного ценообразования в данном сегменте на рынке страхования. Страховщики постепенно добьются самостоятельного регулирования тарифов на полисы ОСАГО.

Реклама

Источник: http://tatarstan24.tv/news/society/sobytiya-nedeli-zapret-zaymov-pod-zalog-nedvizhimosti-i-oformlenie-dtp-cherez-mobilnoe-prilozhenie

Советы юриста: как дать в долг и не прогореть — Право на vc.ru

Какое количество займов под залог недвижимости, может быть оформлено между физическими лицами?

Граф Александр Фредро как-то сказал: «Если у должника озноб, кредитора трясет лихорадка». Но неприятного состояния можно избежать — для этого нужно лишь грамотно подойти к вопросу займа денег. Приведенные ниже рекомендации помогут вам в этом.

Определяем форму договора

Давать физическим лицам небольшие суммы денег взаймы можно и по устной договоренности, однако я рекомендую всегда фиксировать это письменно. В противном случае разобраться с неплательщиком в суде будет проблематично (пункт 1 статьи 162 Гражданского кодекса РФ).

Б.Д. одолжил Б.С. 60000 рублей, не составив при этом никаких письменных документов. Когда Б.С. отказался возвращать долг, кредитор обратился в суд. В подтверждение передачи денег он представил SMS-переписку с недобросовестным заемщиком. Несмотря на то, что в ней как раз обсуждался вопрос возврата спорного займа, суд отказал заявителю, и долг так и не был выплачен.

Как должен называться документ о предоставлении денег в долг — расписка или договор займа? В принципе, допустимы оба варианта. На практике суды часто имеют дело с долгами, подтвержденными только расписками. Однако я рекомендую все же заключить договор займа, а вот факт передачи денег зафиксировать распиской.

Если же договор заключен не был, то расписка, для того чтобы быть принятой судом, должна содержать в себе все признаки договора. Нужно ли заверять договор займа у нотариуса? Такой обязанности у сторон нет. Однако если вы дали в долг крупную сумму денег, нотариальное удостоверение лишним не будет.

Нельзя указывать в договоре займа, что долг будет возвращен не деньгами, а вещами или товаром.

Согласовываем условия займа

Перед тем как одолжить денег, необходимо определиться с суммой займа, сроком его возврата и размером процентов за пользование денежными средствами.

Вы можете дать деньги в долг под любую устраивающую вас процентную ставку или выдать беспроцентный займ, главное — указать это в договоре.

Кроме того, допустимо предусмотреть размер вознаграждения в твердой сумме — например, записать, что «заемщик обязуется выплатить заимодавцу вознаграждение за пользование денежными средствами в размере 2 тысячи рублей».

Если в договоре займа между гражданами на сумму свыше 5 тысяч рублей, а также в договоре с участием индивидуального предпринимателя или юридического лица не указана процентная ставка, она будет считаться равной 8,25%.

Помимо этого, стоит задуматься о включении в договор займа требования о выплате процентов за просрочку возврата долга. В этом случае, если заемщик не вернет деньги в срок, он должен будет оплатить каждый день задержки. Например, если договор займа заключен в Центральном федеральном округе, не выплаченный вовремя долг вырастет на 9,49% годовых.

При желании договором можно предусмотреть иной размер процентов (пункт 1 статьи 395 Гражданского кодекса РФ). В случае если вы боитесь инфляции, включите в договор займа условие об индексации суммы долга и начисленных процентов. При отсутствии такого условия просить в суде об индексации будет бессмысленно.

По решению суда предприниматели К.Т. и К.Е. взыскали с ООО «Канкар» невыплаченный долг в размере 7287 руб. Исполнять это решение ООО «Канкар» не торопилось. Тогда К.Т. и К.Е.

повторно обратились в суд с заявлением об увеличении взысканных денежных средств.

Однако суд не стал пересматривать их размер, ссылаясь на то, что ни в действующем законодательстве, ни в соглашении между взыскателем и должником нет условия об индексации.

Если вы не согласовали с заемщиком срок возврата долга, по закону он должен вернуть деньги в течение 30 дней с момента требования о возврате (пункт 1 статьи 810 Гражданского кодекса РФ).

Не устанавливайте слишком большую процентную ставку. В противном случае договор займа может быть признан недействительным в связи с его кабальностью для заемщика.

Составляем договор

Найти шаблон договора займа в интернете сейчас не составляет труда. Казалось бы, от должника и кредитора требуется только вписать недостающую информацию, распечатать документ и подписать его. Однако и на этом этапе могут возникнуть проблемы.

Во время заполнения договора указывайте данные о себе максимально подробно. Не ленитесь полностью написать фамилию, имя, отчество, адрес прописки и проживания, а также все паспортные данные — это облегчит ваше положение в случае возникновения спора. Если заемщик сам вписал свои паспортные данные, есть смысл сверить их с первоисточником.

Не забывайте указывать в договоре дату и место его составления. В графе «Размер займа» пропишите сумму долга не только цифрами, но и словами. Помните: по общему правилу все денежные обязательства в нашей стране должны быть выражены в рублях — иностранная валюта может фигурировать в договоре только в качестве эквивалента (пункты 1 и 2 статьи 317 Гражданского кодекса РФ).

Рекомендую указывать в договоре займа срок возврата денег, размер процентов за их использование и размер процентов за просрочку возврата долга. Кстати, если заемщик планирует возвращать долг частями, лучше сразу составить график погашения займа.

Если у вас есть предпочтения по выбору суда, который в случае возникновения спора должен рассматривать ваш иск, — напишите об этом в договоре (статья 32 Гражданского процессуального кодекса РФ).

Все условия договора должны быть вам понятны. Помните: после его подписания изменить что-либо будет уже сложно.

Суды часто рассматривают дела о расторжении договоров займа или признании их недействительными, однако удовлетворяют такие требования крайне редко.

М. обратилась в суд с иском к АО «Банк Русский Стандарт» о расторжении кредитного договора, поскольку в нем не была указана полная сумма кредита и сумма комиссий за открытие и ведение ссудного счета. Суд, изучив материалы дела, отказал М. в удовлетворении искового заявления.

При подписании договора не ограничивайтесь только автографом — напишите также от руки свою фамилию, имя и отчество, а затем попросите вашего должника сделать то же самое. Тогда, если в дальнейшем будет проводиться экспертиза, определить подлинность подписи будет проще.

Факт передачи денег подтвердите распиской. Лучше, если заемщик напишет ее собственноручно. В расписке необходимо указать подробные данные сторон, размер денежной суммы, время и место ее передачи. А вот условия займа дублировать в расписке нет необходимости.

Не будет лишним передавать деньги и подписывать расписку в присутствии свидетелей. Если вы решили заверить договор займа у нотариуса, отдавать деньги лучше у него на глазах.

В случае спора показания присутствовавших при передаче денег лиц станут дополнительным доказательством заключения договора.

Нужно иметь в виду, что в момент возврата долга или его части заимодавец должен также написать расписку о получении денег (пункт 2 статьи 408 Гражданского кодекса РФ).

Не думайте, что справка из банка о долгах по кредитному договору может служить доказательством получения займа, — это не так.

Выдаем целевой займ

Если вы хотите, чтобы одолженные деньги были потрачены на строго определенные цели, рекомендую заключить договор целевого займа.

В таком договоре указываются условия использования заемщиком полученных средств — например, на учебу, лечение, покупку автомобиля.

При этом лицо, одолжившее деньги, получает возможность контролировать их использование (пункт 1 статьи 814 Гражданского кодекса РФ).

Если деньги будут потрачены не по назначению, кредитор вправе требовать досрочного возврата суммы займа и уплаты процентов (п. 2 ст. 814 Гражданского кодекса РФ). Однако для этого в договоре обязательно должен быть указан срок, на который выдан займ.

В судебной практике был случай: общество одолжило санаторию деньги на строительство медицинского центра.

Когда заимодавец решил проверить, на что они потрачены, и запросил финансовые документы, санаторий отказался что-либо показывать.

После того как повторный запрос остался без ответа, со стороны общества последовало обращение в суд. Изучив дело, суд обязал санаторий досрочно вернуть заемные средства и уплатить проценты.

Не стоит указывать цель использования заемных средств слишком размыто (например, «на продвижение бизнеса»), иначе требовать их досрочного возврата в связи с нецелевым использованием будет проблематично.

Выдаем займ под залог имущества

Пожалуй, залог — лучший способ одолжить денег и в дальнейшем не переживать об их судьбе. При установлении залога имущества в случае, если заемщик отказывается вернуть долг, вы вправе получить его из стоимости заложенного имущества (пункт 1 статьи 334 Гражданского кодекса РФ). Факт предоставления денег под залог имущества требует согласия обеих сторон и фиксируется в договоре.

Проще всего установить залог на движимую вещь, которая принадлежит заемщику, — мобильный телефон, ювелирное украшение, машину.

Все характеристики данной вещи (марка, цвет, размер, модель, серийный номер, а главное, ее стоимость по оценкам заемщика и заимодавца) указываются в договоре.

Обычно заложенное имущество остается у его владельца, однако последний не вправе распоряжаться им (например, продать) до полного возврата займа.

Если вы все же решили установить залог на недвижимое имущество (земельный участок, квартиру, гараж и так далее), необходимо заключить договор об ипотеке. Он составляется письменно в одном экземпляре и подлежит государственной регистрации согласно пункту 1 статьи 10 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Укажите в ипотечном договоре характеристики заложенного имущества (например, место расположения, общую площадь, кадастровый номер), а также его стоимость.

По общему правилу, она должна равняться стоимости долга на момент его возврата, то есть включать в себя не только размер одолженных денежных средств, но и проценты, неустойку, убытки, причиненные просрочкой исполнения, и так далее (статья 337 Гражданского кодекса РФ).

Можно предусмотреть в договоре условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество — в этом случае такое имущество можно будет изъять, арестовать и затем продать в счет уплаты долга.

ООО «Русфинанс Банк» выдало гражданину кредит в размере 497516 рублей на приобретение ГАЗ-3302 под залог данного автомобиля.

Когда заемщик перестал отдавать долг, банк обратился в суд с требованием взыскать непогашенный займ в размере 484663 рубля.

Для этого истец просил продать заложенный автомобиль по начальной цене 451000 рублей. Суд удовлетворил данное требование, и автомобиль ГАЗ-3302 был продан.

Если задолженность по займу составляет менее 5% стоимости предмета залога, а просрочка — менее трех месяцев, суд может отказать в требовании арестовать и продать заложенное имущество.

Выдаем займ под поручительство

По договору поручительства поручитель обязуется перед кредитором отвечать за исполнение должником его обязательства (пункт 1 статьи 361 Гражданского кодекса РФ). Кредитор в нашем случае — это заимодавец по договору займа.

Проще говоря, если занимавшее деньги лицо не вернет их в срок, поручитель должен будет сделать это за него.

Обычно поручитель и должник несут солидарную ответственность, то есть совместно выплачивают долг (пункт 1 статьи 363 Гражданского кодекса РФ).

Автономное учреждение республики Адыгея «Агентство развития малого предпринимательства» заключило с ООО «Багер» договор займа, в обеспечение исполнения которого выступили поручители П., И. и Д. Согласно договору, все они несли солидарную ответственность.

Когда ООО «Багер» нарушило график погашения займа и перестало отдавать деньги, автономное учреждение обратилось с иском в суд. Требование заявителя было удовлетворено, и ООО «Багер» совместно с П., И. и Д. пришлось выплачивать образовавшуюся по договору займа задолженность.

В зависимости от условий договора поручитель отвечает за весь долг или за его часть. После того как поручитель «закроет» долг заемщика, он вправе сам требовать возврата потраченных им денег (пункт 1 статьи 365 Гражданского кодекса РФ).

При заключении договора поручительства нет необходимости получать согласие супруга поручителя, состоящего в браке.

Подводим итог

  1. Давать деньги в долг нужно с одновременным заключением договора займа и подписанием расписки.
  2. Если одалживаете деньги — вернуть вам должны тоже деньги.
  3. На территории России все сделки производятся только в рублях.
  4. Чем больше информации о займе и его условиях содержится в договоре, тем лучше.
  5. Если есть основания не доверять заемщику — действуйте в присутствии свидетелей и настаивайте на обеспечении займа.
  6. При выдаче целевого займа максимально подробно и понятно опишите цель использования денег.
  7. В договоре целевого займа указывайте срок возврата долга.
  8. В случае если вы выдали целевой займ, проверяйте, на что его используют. Если деньги тратятся не по назначению — по общему правилу вы можете потребовать их досрочного возврата, а также уплаты процентов.
  9. Если вы даете деньги под залог имущества, проще всего сделать это в отношении движимой вещи, которая принадлежит заемщику.
  10. При залоге недвижимого имущества (ипотеке) необходимо заключить письменный договор в виде одного документа, подписанного сторонами, и зарегистрировать его.
  11. В договоре поручительства укажите, отвечает ли поручитель за весь долг или за его часть.

Источник: https://vc.ru/legal/12081-debts-rules

Залог недвижимого имущества между физическими лицами

Какое количество займов под залог недвижимости, может быть оформлено между физическими лицами?

Залог недвижимого имущества между физическими лицами это частный случай договора об ипотеке (залоге недвижимости). Его особенность только в том, что обе стороны договора – физические лица, а не банк или микрофинансовая организация, что нам привычнее.

Как правило, договор залога недвижимого имущества заключается для того, чтобы обеспечить выполнение обязательств по другой сделке, чаще всего договору займа.

На практике эта схема выглядит следующим образом:

  • два человека договорились, что один дает взаймы другому определенную сумму денег, и оформили свою договоренность договором займа;
  • у должника есть в собственности определенный объект недвижимости. Эта недвижимость передается кредитору в залог, на период действия договора займа;
  • теперь, в случае, если должник нарушит условия возврата долга, кредитор имеет право обратить взыскание на заложенную недвижимость. То есть, организовать ее продажу, и за счет полученных от продажи средств получить возврат долга, с процентами.

Чтобы организовать такую сделку, нужно заключить два договора: договор займа денежных средств и договор залога.

Обременение, в виде залога, подлежит государственной регистрации.

С момента государственной регистрации обременения недвижимого имущества в виде залога, запрещается его отчуждение любым способом: продажа, дарение, обмен и т.д. Условия договора залога могут запретить повторный залог имущества или сделать его возможным только с согласия кредитора.

Кроме заполнения формы заявления на регистрацию залога, сторонам договора необходимо оплатить государственную пошлину. По состоянию на июнь 2015 года, размер государственной пошлины за регистрацию обременений (залога) на недвижимое имущество, взимаемый с физических лиц, составляет 2 000 рублей (согласно подпункту 22 пункта 1 статьи 333.33 Налогового Кодекса).

Для сравнения – за регистрацию того же обременения юридическое лицо заплатит в одиннадцать раз больше – 22 000 рублей.

Какие требования к залогу недвижимого имущества между физическими лицами предъявляет федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)»?

  • Заложенное имущество предоставляет кредитору право получить возврат долга из доходов, полученных от продажи предмета залога. Если кредиторов несколько, то преимущество сохраняется у того, в чью пользу был оформлен залог.
  • Залог может быть предоставлен третьим лицом, которое непосредственно в договоре займа не участвует, но намерено гарантировать исполнение своих обязательств заемщиком, путем предоставления обеспечения.
  • Владение и пользование заложенной недвижимостью, на период залога, осуществляется залогодателем (заемщиком). Иными словами, если вы взяли кредит, заложив в обеспечение возврата свою квартиру, то вы можете жить и пользоваться ей без ограничений, до тех пор, пока своевременно и полно выполняете обязанности по возврату долга.

Залог недвижимого имущества является гарантией возврата кредитору основной суммы займа, а также процентов за пользование займом, штрафов, пеней и неустоек, предусмотренных договором, и других расходов кредитора, включая судебные и расходы на реализацию заложенного имущества.

В залог могут быть переданы следующие объекты недвижимого имущества:

  • земельные участки, принадлежащие на праве собственности залогодателю
  • используемые для предпринимательства здания, строения, сооружения, предприятия
  • жилые помещения: дома, квартиры, их части
  • объекты вспомогательного и потребительского назначения: гаражи, дачные и садовые дома.
  • морские и речные корабли, воздушные суда

В отношении жилых домов, отдельно стоящих зданий, строений и сооружений, которые неразрывно связаны с землей, в залог передается одновременно со зданием и занятый им земельный участок.

Участник долевого строительства может передать в залог свои права требования к застройщику.

Если в залог передается имущество, для отчуждения которого нужно согласие других лиц, помимо собственника, то такое же согласие нужно получить при заключении договора залога.
Пример: «Гражданин С. передает гражданину П.

в залог по договору займа квартиру, которая приобретена им в период нахождения в браке. На момент заключения договора залога, брак не расторгнут. На отчуждение такой квартиры требуется нотариально заверенное согласие супруги С.

Следовательно, для заключения договора залога также требуется такое согласие».

Здесь кроется возможность для злоупотреблений со стороны заемщика. Возможность мошеннической схемы в следующем:

Допустим, состоящий в браке гражданин заключает договор залога недвижимого имущества между физическими лицами с другим гражданином. При этом, в паспорте залогодателя по какой-то причине отсутствует штамп о заключении брака. А при заполнении соответствующих форм он отрицает, что женат.

Оперативно проверить достоверность информации о том, холост гражданин или женат, не представляется возможным. Особенно, если сам он данный факт скрывает.

В самом деле: теоретически возможно запросить информацию в ЗАГСе по месту жительства гражданина.

Но брак может быть заключен по месту жительства другого супруга или в другом месте, по месту службы, командировки, временного местонахождения гражданина… Вариантов множество.

Скрывая факт заключенного брака, такой гражданин надеется в будущем, от имени супруги, оспорить договор залога и признать его недействительным, ссылаясь на распоряжение совместно нажитым имуществом без согласия второго собственника. Это позволит ему затянуть вопрос с возвратом заемных денежных средств, не рискуя при этом правом собственности на свое жилье.

Теоретическая возможность удовлетворения подобных требований существует. Однако, одним из методов противодействия такому мошеннику является возбуждение против него уголовного дела по ст.159 УК РФ, а также оспаривание его действий в гражданском суде.

Взыскание на заложенное недвижимое имущество

Залогодержатель, по договору залога недвижимого имущества между физическими лицами, вправе использовать судебный или внесудебный способ обращения взыскания на заложенное имущество, по следующим основаниям:

  • обязательства по договору не выполняются залогодателем полностью и в срок
  • при заключении договора залога, залогодатель в письменной форме не предупредил залогодержателя о том, что предмет залога обременен правами третьих лиц (залог, пожизненное пользование, аренда, сервитут и др.)
  • залогодателем нарушены правила пользования имуществом; не приняты меры к его сохранению; существует риск утраты предмета залога по вине залогодателя;
  • других, предусмотренных Законом «Об ипотеке».

Как правило, для обращения взыскания на заложенное имущество требуется судебное решение.
Поскольку стороны договора – физические лица, исковое заявление подается в районный суд, расположенный по месту нахождения заложенного недвижимого имущества. Должен быть соблюден закрепленный в ГПК РФ принцип исключительной подсудности.

Изучив материалы дела и принимая решение, суд должен отразить в нем следующие моменты:

  • какую сумму следует уплатить залогодержателю
  • идентификация заложенного недвижимого имущества, на которое обращено взыскание (адрес, кадастровый номер и т.д.)
  • в каком порядке будет реализовано заложенное имущество
  • с какой цены начинается реализация заложенного имущества
  • если требуется, то перечень мер для сохранности имущества или особые условия проведения торгов.

Суд вправе предоставить гражданину отсрочку, продолжительностью до одного года, для исполнения решения о взыскании на заложенное имущество. Залог не должен быть связан с предпринимательской деятельностью.

В течение этого времени у гражданина будет возможность выполнить свои обязанности по погашению кредита, который обеспечен залогом недвижимости. Проценты, штрафные санкции весь период отсрочки будут накапливаться.

Поэтому выгодна ли такая отсрочка – нужно решать в каждом конкретном случае отдельно.

Сумма требований в совокупности, по окончании периода отсрочки, не может превышать стоимость заложенного имущества.

Не допускается предоставление отсрочки, если:

  • залогодержателю угрожает существенное ухудшение финансового положения
  • в отношении одной из сторон договора возбуждено дело о банкротстве

Последний пункт ранее был актуален только для юридических лиц. Однако, с поправками в действующее законодательство, он сохраняет свое действие и для залога недвижимого имущества между физическими лицами.

Когда нельзя обратить взыскание на заложенное имущество?

Существует две причины, по которым суд отказывает в обращении взыскания на заложенное имущество.

Причем обе этих причины должны действовать одновременно:

  1. сумма просроченного обязательства меньше пяти процентов от стоимости заложенного имущества, и
  2. длительность просрочки исполнения обязательства составляет меньше трех месяцев

Причем, если суд откажет в обращении взыскания в первый раз, то обязанности по выплате задолженности это не отменяет. Просто проходит определенный период, накапливается сумма задолженности или длительность просрочки, и можно обращаться в суд повторно. Скорее всего, такие требования удовлетворят.

Кроме судебного, существует внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

Он применяется если:

  • стороны составили нотариальный договор, обеспечением по которому является договор залога
  • обращение взыскание на залог осуществляется по исполнительной надписи нотариуса, а не судебному решению.

Однако, существует перечень обстоятельств, при которых, внесудебный порядок обращения взыскания на имущество не допускается. Перечислю их:

  • предмет залога это жилое помещение, собственником которого является физическое лицо
  • гражданин, передавший имущество в залог, является безвестно отсутствующим
  • недвижимое имущество заложено по нескольким договорам ипотеки
  • недвижимое имущество заложено нескольким залогодержателям
  • предмет залога это земельный участок из земель сельхозназначения, предоставлен гражданину с целевым назначением под ИЖС, ЛПХ, дачное и садовое хозяйство
  • нет регистрации права собственности на предмет ипотеки в ЕГРП
  • предмет залога обладает культурной (исторической, художественной) ценностью.

В перечисленных случаях обращение взыскания возможно по решению суда.

Подведем итоги статьи:

Залог недвижимого имущества между физическими лицами регулируется законом об ипотеке.Предмет залога должен быть в собственности у залогодателя.Обременение регистрируется по заявлению сторон.Взыскание на предмет залога обращается по судебному решению.

Излишки стоимости предмета залога, после его продажи, должны быть возвращены залогодателю.

Источник: http://profsovet.com/zalog-nedvizhimogo-imushhestva-mezhdu-fizicheskimi-litsami/

Микрозаймам запретили отбирать жильё за долги. За них это сделают частники

Какое количество займов под залог недвижимости, может быть оформлено между физическими лицами?

Из-за передела рынка микрокредитования могут вырасти ставки и риски заемщиков

Илья Бархатов / 74.RU

В России начал действовать закон, запрещающий микрофинансовым организациям давать кредиты под залог недвижимости. Теоретически закон должен защитить заемщиков от ситуации, когда из-за просрочки они лишаются единственного жилья. Однако эксперты считают, что на практике он протопчет тропу на рынок нелегальных займов, а россияне как лишались своих квартир — так и будут лишаться дальше.

Взял в долг — лишился квартиры

Истории, когда люди лишались жилья из-за неаккуратных отношений с МФО, случаются по всей стране. В Перми знают 90-летнего ветерана Василия Ушакова, дочь которого заняла два миллиона рублей. Пытаясь выселить семью из квартиры, кредиторы избивали ветерана.

В Ростове-на-Дону женщине с тремя детьми пришлось переселиться в подвал — двухкомнатная квартира ушла к МФО из-за того, что дончанка не смогла выплатить 300 тысяч рублей.

Казалось бы, эти примеры должны останавливать людей от рискованных займов, но статистика говорит обратное: только за первые полгода 2019-го кредиты оформили почти шесть миллионов человек — это на 20,56% больше, чем прошлой зимой. Всего же, по подсчетам Центробанка, россияне должны микрофинансам 272 миллиарда рублей, из них 82 миллиарда — накапавшие проценты.

— Чаще всего займы у МФО берут люди, остро нуждающиеся в деньгах, не сильно разбирающиеся в финансах и праве.

Малая доля тех, кто читает договор (не говоря уже об условиях займа, которые приводятся в качестве ссылки на страницу в интернете) перед тем, как его подписать, еще меньшая — тех, кто понимает его.

А если речь идет о займе в 10–15 тысяч, обращаться к юристу за консультацией невыгодно, — объясняет юрист компании «Бенефактум» Денис Валдеев.

Самый надежный способ защитить квартиру — проконсультироваться с юристом. Но у клиентов МФО на это часто нет денег

Олег Каргаполов / 74.RU

На желании быстро получить деньги кредиторы наживаются еще быстрее: составляют невнятные договоры и при просрочке продают жилье.

— Значительная часть выявленных в последние годы случаев отъема недвижимости была связана с деятельностью нелегальных кредиторов, которые маскировались под МФО. При этом их целью изначально было мошенническое завладение квартирой заемщика, — признает начальник управления надзора за рынком микрофинансирования Уральского главного управления Банка России Наталья Мокшина.

Охранять жилье заемщиков российские власти решили кардинально: запретили выдавать кредиты под залог жилой недвижимости в любой форме. Под гараж или офис — пожалуйста, а вот дом или квартиру целиком, частично или по договору об участии в долевом строительстве — уже нельзя.

Исключение осталось лишь для МФО, учредителем которых является государство или его субъекты — мол, государственное участие исключает применение недобросовестных практик.

Но на деле госкомпании связываться с физлицами и не спешат, отдавая предпочтение индивидуальным предпринимателям и юридическим лицам.

Кому станет легче?

Несмотря на все запреты, рынок микрозаймов существует объективно.

В профессиональном союзе «Микрофинансовый альянс «Институты развития малого и среднего бизнеса»» уверяют, что потребность в таких займах не исчезнет по одному лишь желанию законодателей или Центробанка.

В МФО люди идут, когда деньги нужны срочно, а это связано, как правило, либо с бизнесом, либо со здоровьем. Банки не спешат выдавать кредиты тем, кто уже закредитован или получает серую зарплату.

Руководитель ипотечного направления Уральского банка реконструкции и развития Елена Ботош говорит, что заемщики обращаются в МФО после того, как им отказали в банках, ведь банковские ставки по кредитам гораздо ниже. Соответственно, банк, как и раньше, останется со своими добросовестными клиентами с хорошей кредитной историей, а те, кто обычно ходит за деньгами в МФО, в банк после отказа уже не пойдут.

Высокие требования банков к заемщикам заставляют людей искать другие способы получить кредит

Ирина Иманова / 74.RU

Но чем жестче у государства будут требования к МФО, тем тяжелее им будет выживать в этих условиях. А это значит, что и так существующий серый рынок будет развиваться активнее и в конце концов подомнет всё под себя.

— На конечного потребителя закон повлияет не в лучшую сторону: компании уйдут в тень, будут работать скрыто. Если ограничат только работу МФО, как предполагает этот закон, — они будут давать займы как физические лица. Если ужесточат правила займов между физлицами, то их будут выдавать по договорам купли-продажи.

Никаких налогов с этого платить не будут, а сами сделки станут еще рискованней для заемщиков — вероятность мошеннических действий сильно вырастет, — считает заместитель генерального директора ООО «Фонд Финансирования» Руслан Фельк. — По договору займа люди могли хотя бы через суд вернуть квартиру, какие-то гарантии были.

А так они будут сведены к нулю.

Сейчас прибегать к договору купли-продажи не обязательно — достаточно оформить договор займа и договор залога.

«Физики» имеют полное право это делать, правда если человек регулярно выдает кредиты и получает проценты, то его могут заподозрить в незаконном предпринимательстве.

За получение таким способом дохода в особо крупном размере можно схлопотать статью и срок — до пяти лет лишения свободы. Но сначала вину должен доказать суд. Что до микрофинансовых организаций, то им эксперты предсказывают сокращение крупных займов.

— Будет больше отказов в предоставлении займов, поскольку у МФО будет меньше гарантий и способов обеспечения исполнения обязательства заемщиком, — говорит юрист Денис Валдеев.

— Можно предположить, что люди будут брать не один большой заем под залог, как раньше, а несколько и в разных местах.

Однозначно то, что число мошеннических случаев захвата жилья снизится, но не так значительно, поскольку теневой сектор «дам денег в долг» не исчезнет.

По мнению юриста, нужен более комплексный подход к решению проблемы, не только путем регулирования сферы деятельности МФО и установления частных запретов, но и повышения уровня финансового и правового самосознания общества.

Эксперты уверены: микрозаймы будут востребованы, поэтому ужесточение закона только изменит рынок, но не уничтожит его полностью

Илья Бархатов / 74.RU

Что будет дальше?

Запрет на кредиты под залог жилья для МФО — только одно звено в цепочке, сковывающей действия мелких кредитных организаций. Месяц назад кредитным кооперативам ограничили процентную ставку по потребительским займам.

— Для жителей сельской местности и молодых семей кредитные кооперативы часто остаются единственной возможностью решить проблему приобретения жилья: с их помощью можно получить заем, который частично может быть погашен материнским капиталом, — рассказала Наталья Мокшина.

Еще два закона, касающиеся микрофинансовых организаций, сейчас обсуждаются в Госдуме. Один из них направлен на то, чтобы ограничить возможность получать микрокредиты по чужим документам.

Авторы проекта отмечают, что 5–6% должным образом оформленных и поданных онлайн-заявок имеют признаки мошенничества.

Поэтому депутаты предлагают обязать МФО работать с единой системой идентификации и аутентификации и единой биометрической системой, чтобы с помощью фотографии и записи голоса проверять личность заявителя. Сейчас с этими системами уже работают банки.

Другой закон должен защитить сами МФО — от мошенников и грабителей. Для этого им хотят запретить размещать офисы в уличных павильонах и обязать оборудовать их системой видеонаблюдения, охранной сигнализацией, оборудованием для проверки подлинности купюр.

Источник: https://news.ngs.ru/more/66345340/

СтражЗакона
Добавить комментарий