Кто несет ответственность за состояние муниципальной квартиры?

Кто должен оплачивать капитальный ремонт муниципальной квартиры?

Кто несет ответственность за состояние муниципальной квартиры?

Документация на многоквартирный дом подлежит передаче вновь избранной управляющей компании

 ФАС Восточно-Сибирского округа в Постановлении № А33-15700/2011 от 01.11.2012 подтвердил, что предыдущая управляющая компания в любом случае обязана передать вновь избранной компании техническую документацию на многоквартирный дом и иные, связанные с управлением таким домом документы.

 ФАС отметил, что управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации.

 Управляющая организация обязана осуществлять хранение и ведение технической документации на многоквартирный дом и иных документов, связанных с управлением таким домом. Техническая документация принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме.

 Поскольку документация, связанная с осуществлением управления многоквартирным домом не передана вновь выбранной управляющей организации, суд пришел к правильному выводу об удовлетворении заявленного требования.

Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

П о с т а н о в л е н и е

01.11.2012

№ А33-15700/2011

Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе

председательствующего Тютриной Н.Н.,

судей: Соколовой Л.М., Скубаева А.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью “Управляющая компания ЛиК” на решение Арбитражного суда Красноярского края от 13 апреля 2012 года по делу N А33-15700/2011 и постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 1 августа 2012 года по тому же делу (суд первой инстанции: Кужлев А.В.; апелляционный суд: Кириллова Н.А., Бабенко А.Н., Белан Н.Н.),

установил:

общество с ограниченной ответственностью управляющая компания “Жилкоммунхоз” (далее – ООО УК “Жилкоммунхоз”) (ОГРН 1052443020167, место нахождения: Красноярский край г.

Ачинск) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью “Управляющая компания ЛиК” (далее – ООО “УК ЛиК”) (ОГРН 1102443001528, место нахождения: Красноярский край, г.

Ачинск) о понуждении передать техническую, регистрационно-учетную и иную документацию, связанную с управлением многоквартирным домом N 13 в 7 микрорайоне г. Ачинска Красноярского края.

Исковые требования основаны на положениях части 10 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 13 апреля 2012 года, оставленным без изменения постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 1 августа 2012 года, иск удовлетворен.

Руководствуясь частью 3 статьи 45, статьей 161, частями 2, 8, 8.2, 10 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации суды исходил из установленной законом обязанности предыдущей управляющей компании передать вновь избранной управляющей компании техническую документацию на многоквартирный дом и иные, связанные с управлением таким домом документы.

В кассационной жалобе ответчик просит проверить законность принятых по делу судебных актов в связи с неправильным применением судами норм процессуального права – части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Заявитель кассационной жалобы указывает на необоснованное отклонение апелляционным судом ходатайства о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств: копии акта приема-передачи документации по управлению многоквартирным домом от 20.03.2012.

Истец отзыв на кассационную жалобу не представил.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом (уведомления о вручении почтовых отправлений 35823, N 34824, N 34825), однако своих представителей в судебное заседание не направили, что в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Кассационная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и проверив доводы, изложенные в кассационной жалобе, правильность применения Арбитражным судом Красноярского края и Третьим арбитражным апелляционным судом норм материального права и процессуального права, соответствие выводов судов о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.

В силу части 10 статьи 162 Жилищного кодекса управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации.

Согласно статье 162 Жилищного кодекса управляющая организация обязана осуществлять хранение и ведение технической документации на многоквартирный дом и иных документов, связанных с управлением таким домом.

Техническая документация принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме.

Перечень документов, включаемых в состав технической документации на многоквартирный дом, установлен пунктами 24, 26 Правил содержания общего имущества, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491.

Эта же норма названного Кодекса предусматривает случаи, когда управляющая организация обязана передать имеющуюся в ее распоряжении техническую документацию вновь выбранной управляющей организации; товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу; в случае непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений одному из собственников, указанному в решении общего собрания о выборе способа управления, или, если собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.

Поскольку Жилищный кодекс не устанавливает иное, имеющаяся в наличии техническая документация должна передаваться безвозмездно.

Источник: http://www.gkh-volga.ru/likbez/kto-dolzhen-oplachivat-kapitalnyi-remont-munitsipalnoi-kvartiry?page=3

Ответственность квартиросъемщика – в случае пожара, жилищный кодекс

Кто несет ответственность за состояние муниципальной квартиры?

Квартиросъёмщик является ответственным лицом за состояние жилья, которое он занимает. Размеры и виды этих обязательств определены законом.

В основном они сформулированы в Жилищном Кодексе РФ, некоторые виды ответственности включены в Гражданский Кодекс.

Например, ГК регулирует вопросы:

  • наказания за вред, причинённый жилому фонду;
  • вопросы разграничения ответственности между наймодателем и арендатором жилья и т. д.

То есть, в компетенции гражданского законодательства находятся более общие проблемы взаимоотношений по аренде жилых помещений.

Жилищный кодекс

ЖК РФ регламентирует весь комплекс взаимоотношений, возникающих у граждан, являющихся квартиросъёмщиками.

Они подразделяются на:

  • владеющих жильём на праве собственности;
  • арендаторов жилых помещений;
  • занимающих жилплощадь по социальному найму.

Для каждой категории предусмотрена Жилищным Кодексом своя мера ответственности, нормы её сформулированы в статье 30, статье 67 и статье 68.

В указанных статьях детально расписаны следующие положения закона:

  • права и обязательства гражданина — нанимателя квартиры по соцнайму (статья 67 ЖК РФ);
  • ответственность нанимателя квартиры, занимаемой соответственно договору соцнайма (статья 68 ЖК РФ);
  • права и обязательства проживающих вместе с нанимателем членов семьи (статья 69 ЖК РФ);
  • права и обязательства проживающих в частной квартире лиц, распределены в статье 30 ЖК РФ и в статье 292 ГК РФ.

Ответственность квартиросъёмщика

В зависимости от того, арендует ли наниматель жилплощадь, вселён ли в квартиру согласно договору социального найма, или является ли собственником квартиры, ответственность квартиросъёмщика в некоторых позиция одинаковая, в некоторых разная.

В жилье по социальному найму

На социальной жилплощади полагается выполнять следующие условия:

  • жилое помещение использовать строго для проживания, то есть по назначению;
  • бережно относиться к занимаемой жилплощади и обеспечивать его сохранность;
  • поддерживать квартиру в хорошем состоянии, то есть, делать ремонты;
  • оплачивать квартиру и коммунальные платежи;
  • подавать сведения наймодателю об изменившихся условиях найма;
  • выполнять условия договора.

Есть и другие меры ответственности, например, за причинённый вред жилому помещению, нарушение интересов соседей, нарушение норм безопасности и санитарных правил.

Здесь можно скачать образец договора социального найма жилья.

При аренде

Квартиросъёмщик, арендующий жильё у арендодателя несёт ту же ответственность, что и наниматель по соцнайму, потому что эти нормы определены законом и предназначены для защиты жилого фонда от разрушения и обеспечения интересов других граждан.

Поэтому арендатор использует жилплощадь для проживания, а не для других нужд, обеспечивает её сохранность и выполняет все правила эксплуатации, в том числе по безопасности и санитарии.

Тут представлен образец договора аренды квартиры.

Отличием являются следующие нюансы:

  • арендатор делает ремонты только с согласия арендодателя;
  • оплачивает расходы за жильё, предусмотренные договором аренды;
  • не поселяет в квартире третьих лиц без согласия хозяина (наймодателя);
  • сохраняет в надлежащем виде не только саму квартиру, но и мебель, и другое имущество собственника.

В случае пожара

Ответственность квартиросъёмщика в случае пожара наступает только в том случае, если договор аренды был зарегистрирован в государственных органах.

В противном случае всю ответственность за утрату имущества и квартиры несёт сам собственник помещения, сдавшего его в аренду.

Согласно статье 1064 ГК РФ арендатор будет нести ответственность только в случае доказанности его вины.

Для этого должны совпасть много обстоятельств:

  1. Нанесен вред, как последствие пожара.
  2. Будут доказаны противоправные или умышленные действия арендатора.
  3. Суд докажет, что пожар стал последствием противоправных действий квартиросъёмщика.

В остальных случаях наниматель не отвечает материально за чужое сгоревшее имущество, в данном случае имущество собственника.

Имущество признаётся погибшим по случайным обстоятельствам (статья 211 ГК РФ).

Права и обязанности нанимателя

Основные права нанимателей определяются в договоре с наймодателем. Типовые договоры содержат все нормы, закреплённые в законодательстве, вплоть до форс-мажорных обстоятельств.

В некоторых случаях в них включаются дополнительные пункты, но это бывает редко и связано с особыми условиями эксплуатации жилья.

Права и обязанности нанимателя муниципальной, жилплощади и владельца жилого помещения отличаются, так как собственник может многие вопросы, касающиеся его собственности решать самостоятельно.

Жильцы муниципальной квартиры имеют ограниченные права в отношении жилплощади, но обязанности тех и других во многом схожи.

Муниципальной жилплощади

Наниматель квартиры по договору с муниципалитетом на правах соцнайма имеет определённый перечень прав.

Они перечислены в статье 67 Жилищного кодекса и применяются в установленном порядке:

  1. Нанимателю позволяется вселять на занимаемую площадь третьих лиц.
  2. Ему разрешена сдача жилья в субаренду или поднаём.
  3. Он может позволить проживать временно на его площади другим гражданам.
  4. У него есть право обмена и замена квартиры.
  5. Выдвигать требования к наймодателю о капитальном ремонте, об участии в содержании мест общего пользования, если этот дом многоквартирный.
  6. Наниматель может требовать от муниципалитета своевременного предоставления и в полном объёме коммунальных услуг.

Обязанности нанимателя помещения подробно изложены в предыдущих разделах.

Коротко они заключаются в требовании:

  • сохранять жилищный статус помещения, его целостность;
  • не причинять ему вред;
  • не чинить неудобства соседям;
  • платить за квартиру и услуги;
  • соблюдать нормы санитарии и безопасности.

Кроме этого, необходимо подавать сведения в муниципальный орган об изменившихся условиях найма и неукоснительно придерживаться всех позиций договора.

Частной квартиры

Кроме тех прав, которые имеет наниматель муниципального жилья, владелец квартиры имеет дополнительные возможности.

Собственник имеет право полностью распоряжаться объектом недвижимости:

  • продавать;
  • дарить;
  • завещать имущество в виде квартиры;
  • оформлять его в залог;
  • передавать в аренду.

Тот, кто снимает частную квартиру, имеет немного прав, но они всё же есть:

  • квартиросъёмщик может занимать жилплощадь на основании договора аренды;
  • пользоваться коммунальными услугами и имуществом, предоставленным собственником вместе с жильём;
  • предоставлять возможность проживания на жилплощади иным лицам;
  • не нести бремя ответственности за имущество собственника при утрате (например, при пожаре) без доказанной вины.

Обязанности съёмщика частной квартиры состоят в том, чтобы нести расходы по жилью, предусмотренные договором аренды, согласовывать с владельцем все действия по улучшению жилищных условий.

При предоставлении возможности проживания в арендованной квартире необходимо согласовывать это с собственником.

На видео о найме жилья

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Источник: http://77metrov.ru/otvetstvennost-kvartirosemshhika.html

Защита прав собственника квартиры: часть 8. Эксплуатация квартиры

Кто несет ответственность за состояние муниципальной квартиры?

Покупка квартиры и долгожданный переезд остались позади. Кажется, что впереди лишь счастливые годы проживания в собственной квартире: предыдущие собственники не беспокоят, никто квартиру не оспаривает, все хорошо, и пусть так и остается. Однако переезд в собственную квартиру – это не конец истории, а только ее начало.

За квартирой необходимо следить, правильно ее эксплуатировать, поддерживать ее нормальное состояние и выстраивать взаимоотношения с соседями и органами управления.

Кто и за что отвечает в доме с множеством квартир, где начинается право собственности на квартиру и где оно заканчивается, все ли имущество в квартире принадлежит только вам и что необходимо делать в случае непредвиденных ситуаций – рассмотрим в этой статье.

Собственность не до конца

Обустройство квартиры

Можно ли шуметь в собственной квартире

Долги за квартплату

Кто следит за домом

Управлением домом

Аварии – чья вина

Пожар

Налоги

Законодательство

Собственность не до конца

Собственность собственностью, но проживая в многоквартирном доме, приходится соблюдать правила и нормы поведения, которые одинаковы для всех жильцов. Собственник квартиры обязан следить за техническим состоянием квартиры и не причинять какого-либо беспокойства соседям.

Наиболее интересные права и обязанности жильцов:

  • поддерживать температуру в помещении выше 18°С;
  • не портить внешний вид здания какими-то особенными окнами и/или балконами;
  • цвет стеклопакетов должен быть таким же, как и во всем доме;
  • устанавливать металлические двери можно только с согласия соседей и с разрешением пожарников (для Москвы);
  • на своем балконе нельзя устраивать склад и забивать балкон старыми ненужными вещами.
  • Обустройство квартиры

    В процессе ремонта квартиры собственник, конечно же, хочет сделать все по своему вкусу, не ограничивая себя ни в чем.

    Однако ремонт в квартире ограничен не только материальными возможностями собственника, но и законодательством.

    Для некоторых видов ремонта достаточно только вызвать строительную бригаду и заплатить, но существуют такие виды работ, что придется собрать множество документов и проходить сложную процедуру согласования перепланировки.

    Разрешение на перепланировку понадобится, если собственник захочет что-либо сделать со стенами, с переносом сантехники или крупного оборудования (плиты, газовой колонки).

    Для объединения ванной комнаты с туалетом, объединение кухни и гостиной, остекление балкона, оборудование дополнительного санузла – на любые серьезные изменения требуется согласование.

    Но не все можно сделать, например, невозможно получить разрешение на объединение балкона и комнаты.

    Главное в перепланировке – это сделать как можно меньше изменений в несущей конструкции здания. Все, что не касается стен, окон, дверных проемов и крупных переносов сантехники, можно делать без ограничений: установка полов, замена дверей, натяжные или подвесные потолки, замена сантехники – здесь собственник может полностью реализовать все свои желания.

    Для согласования перепланировки необходимо обратиться в ЖРЭУ (ЖЭК, ЖЭУ, РЭП, ДЭУ и еще множество других названий) к инженеру по перепланировкам, после сделать проект, с проектом обратиться в территориальное отделение администрации, к пожарникам и в СЭС, и только потом может быть получено разрешение. Данный процесс хлопотный и затратный.

    Однако если собственник сделал перепланировку без согласования, то его ожидает не только штраф, но и предписание вернуть все на свои места. Легализовать незаконную перепланировку тоже можно, но или выполнив все требования, или в судебном порядке. Продать квартиру с незаконной перепланировкой можно только существенно уступив в цене.

    Планировка квартиры должна соответствовать той планировке, которая отражена в паспорте БТИ.

    Можно ли шуметь в собственной квартире

    Каждый житель, независимо от того, является ли он собственником или нет, обязан соблюдать тишину в ночное время. Для Москвы и Санкт-Петербурга ночное время установлено с 23 часов до 07 часов.

    В Московской области ночное время – с 22 часов до 06 часов в рабочие дни и с 23 часов до 09 часов в выходные дни (суббота, воскресенье). Каждый регион самостоятельно устанавливает время, в которое запрещено шуметь.

    Во многих городах шум запрещен с 22 до 6 часов.

    Для Москвы отдельно прописаны часы проведения строительных работ:

  • не производить работы в воскресные и праздничные нерабочие дни,
  • не начинать работы, сопряженные с шумом, ранее 09 часов, заканчивать их позднее 19 часов.
  • Получается, что в других городах сверлить стены можно в течение всего дня с раннего утра до позднего вечера.

    Специальное время для дневного сна детей не предусмотрено, поэтому извечный конфликт молодых мамочек и строителей в соседней квартире неизбежен и решения не имеет.

    Долги за квартплату

    Каждый собственник обязан оплачивать коммунальные услуги, которые начисляются исходя из количества зарегистрированных лиц в квартире. Плата включает в себя не только оплату воды, света и газа (что реально по факту было использовано), но и общие платежи, которые относятся не к квартире, а ко всему дому.

    Все, что находится за пределами квартиры (коридоры, лестницы, лифты, двери, подвалы, чердаки и прочее) относится к общему имуществу жильцов. Жильцы за счет своих ежемесячных платежей содержат это общее имущество: оплачивают уборку подъезда, вывоз мусора, текущий и даже капитальный ремонт.

    Платить квартплату – прямая обязанность. Никакие тяжелые жизненные обстоятельства или временные трудности от нее не освобождают. Если собственник не платит за коммунальные услуги, то сумма у него будет взыскана через суд.

    Однако выселить собственника из своей законной квартиры никто не может, даже в судебном порядке. Страшные истории про выселение относятся только к тем, кто проживает в муниципальных квартирах и не платит квартплату более 6 месяцев.

    Но даже выселенные в общежитие жильцы все равно должны выплатить все долги по квартплате.

    Кто следит за домом

    Оплачивая ежемесячно квартплату, собственник вправе рассчитывать на работающий лифт, чистый подъезд и регулярный вывоз мусора. Все собственники многоквартирного дома образуют товарищество собственников жилья (ТСЖ) или жилищный строительный кооператив (ЖСК), которые занимаются обслуживанием дома и защитой интересов собственников.

    ТСЖ является наиболее распространенной формой. Оно создается и регистрируется как некоммерческая организация, управляющая общим имуществом. Именно ТСЖ собирает деньги на различные общественные нужды и занимается тем, чтобы все потребности жильцов были реализованы.

    От работы ТСЖ и его председателя как раз и зависит удобство и комфорт проживания в многоквартирном доме.

    ТСЖ заключает договоры напрямую с ресурсоснабжающими и обслуживающими организациями (уборка, ремонт и прочее). Кроме ТСЖ (или ЖСК) управлять домом могут управляющие компании. Часто ТСЖ вынуждены передавать свои функции управляющей компании, которая сама, в свою очередь, передает каждое направление отдельной компании.

    Таким образом появляется лишний посредник в цепочке поставки услуг, что часто не соответствует интересам собственников квартир. Управляющие компании не заинтересованы в снижении стоимости услуг, а ТСЖ, наоборот, понимает, что в конечном счете все оплатят собственники.

    Тут появляется поле еще для одного неразрешимого конфликта интересов.

    Управлением домом

    Собственники квартир могут общим решением назначать и снимать председателя, выбирать управляющую компанию, расторгать договоры.

    Если качество оказываемых услуг не удовлетворяет собственников, то на общем собрании они принимают решения об изменении сложившейся ситуации и фиксируют их в протоколе.

    Собственники самостоятельно определяют приоритеты в ремонте и содержании дома, распределяют бюджет, если его не хватает на все необходимые работы, следят за расходованием средств. Принимать такое активное участие в жизни дома могут только члены ТСЖ.

    Таким образом, очевидно, что права и обязанности собственника распространяют далеко за пределы одной квартиры. К общему имуществу в подъезде нужно относиться как к своему, но не в том смысле, что его можно забрать к себе домой, а в том смысле, что в конечном итоге именно собственник квартиры заплатит за ремонт лифта, покраску стен и замену лампочек в подъезде.

    Аварии – чья вина

    Где именно граница собственного имущества и имущества общего пользования? В случае непредвиденных ситуаций часто возникают споры кто виноват и что делать.

    Потоп, прорыв трубы, заливание с потолка и частичное обрушение стены – все это может случиться в каждой квартире.

    Даже если авария произошла в квартире собственника, не всегда собственник самостоятельно оплачивает ремонт и все причиненные убытки.

    Имущество общего пользования заканчивается не на входе в квартиру (дверь, пол, потолок), а на принимающем устройстве. Ведь ту же воду нужно доставить до крана или батареи, а не до квартиры.

    Поэтому все имущество, которое расположено до принимающего устройства (вентили, краны, переключатели), и сами эти устройства относятся к общему имуществу, а все что дальше переключателей (раковины, краны) – частная собственность.

    К общей собственности относятся стояки, трубы, приборы учета, а также «другое оборудование, расположенное на этих сетях». К другому оборудованию относятся в том числе и радиаторы отопления.

    Поэтому, если в квартире протекла батарея, то ремонтировать ее вроде бы как должна управляющая компания, как и все остальное имущество общего пользования (это подтверждает письмо Министерства регионального развития).

    Такие правила зафиксированы в законодательстве, однако, часто управляющие компании отказываются ремонтировать или менять радиаторы, заявляя, что радиаторы – частная собственность, так как они расположены уже за распределительным вентилем. И в целом управляющие компании тоже правы.

    Верховный суд определил, что если обогревающий элемент обслуживает только одну квартиру, то радиатор является не общей собственностью, а частной. При частной собственности ремонт осуществляется за счет владельца. Ремонт и замена батареи – еще один спорный вопрос, который может возникнуть между собственниками и управляющими компаниями.

    Пожар

    Пожар в квартире, к счастью, случается значительно реже, чем протечки. Однако ущерб от пожара несравним ни с чем. И что совсем плохо, пожар – это проблема только собственника квартиры, бороться с последствиями пожара ему придется самостоятельно.

    Страховка от государства, компенсация, бесплатное восстановление квартиры, другое жилье – ни что из этого собственник не может потребовать.

    При этом при пожаре в муниципальной квартире главный квартиросъемщик может рассчитывать на предоставление другого жилья и материальную помощь (государство предоставляет квартиру/комнату вне очереди тем, чье муниципальное жилье ремонту или реконструкции не подлежит).

    Если пожар произошел в квартире, которая находится в чей-то собственности, то за весь ущерб несет ответственность именно собственник (или его наследники, если собственник погиб).

    Пострадавшие соседи могут получить компенсацию за испорченное имущество с владельца сгоревшей квартиры. Однако собственник в свою очередь тоже может требовать возмещение ущерба с третьих лиц, если такие будут признаны виновными в пожаре.

    Если в пожаре виновата управляющая компания, то она должна возместить ущерб в полном объеме. Правда, добиться этого можно только через суд.

    Погорельцы могут попытаться получить материальную помощь в администрации своего района. Для этого нужно предоставить всевозможные справки (МЧС, ЖЭК, оценка экспертов) и написать заявление в службу социальной помощи. Размер помощи будет невелик, но все же, при отсутствии квартиры и эти деньги помогут.

    Поэтому, чтобы в случае пожара в квартире не остаться у разбитого корыта с огромными долгами всем вокруг, собственнику имеет смысл страховать свою квартиру от пожара.

    Например, использование калькулятора на сайте страховой компании РЕСО показывает, что страховка квартиры от всевозможных случаев (в том числе кража и прочее) обойдется в 5000 – 10000 рублей в год при стоимости квартиры в 5 млн. рублей.

    Налоги

    Кроме поддержания квартиры в порядке собственник обязан платить налог за свою квартиру.

    Налог пока что совсем незначительный, но в будущем он обязательно придет в соответствие с общемировыми нормами. Сегодня россияне за свою квартиру платят от 0,1 до 2 % от стоимости квартиры.

    Однако речь идет не о рыночной стоимости, а об инвентаризационной стоимости БТИ, которая ниже рыночной в несколько раз.

    Размер налога устанавливается отдельно для каждого региона, но он не должен превышать 2%. Налог оплачивается ежегодно, квитанция на оплату, как правило, приходит по почте.

    Купить квартиру – только полдела. Собственники должны понимать, что их приобретенная квартира создает не только права, но и обязанности – обязанности содержать имущество в нормальном состоянии, обязанности платить налоги и коммунальные услуги, ответственность перед соседями.

    Спрятаться за своими дверями и отгородиться от всего мира не получится. Живя в многоквартирном доме, приходится соблюдать общие правила и нормы.

    Большую степень свободы собственник может получить только в лесу, частичную – в собственном доме, и совсем относительную – в собственной квартире.

    Законодательство

    Жилищный кодекс:

    Глава 2. Объекты жилищных прав. Жилищный фонд

  • Статья 17. Назначение жилого помещения и пределы его использования. Пользование жилым помещением
  • Глава 4. Переустройство и перепланировка жилого помещения

    Глава 6. Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание таких собственников

    Глава 14. Правовое положение членов товарищества собственников жилья

  • Статья 151. Средства и имущество товарищества собственников жилья
  • Раздел VII. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги

  • Статья 153. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги
  • Глава 15. Общие положения о капитальном ремонте общего имущества в многоквартирных домах и порядке его финансирования

    Гражданский кодекс:

  • Статья 15. Возмещение убытков
  • Статья 210. Бремя содержания имущества
  • Статья 211. Риск случайной гибели имущества
  • Статья 1064. Общие основания ответственности за причинение вреда
  • Нормы и правила:

    Источник: http://www.realto.ru/journal/articles/zaschita-prav-sobstvennika-kvartiryi-chast-8-ekspluatatsiya-kvartiryi/

    Теперь ответственность за техническое состояние дома будут нести собственники квартир

    Кто несет ответственность за состояние муниципальной квартиры?

    Весь жилой фонд, который числился на балансе коммунальных предприятий, до 1 июля 2016 года должен быть передан жильцам

    Летом прошлого года был принят Закон «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирных домах» (№ 417). Впервые за 25 лет с момента начала приватизации жилья людям наконец сказали, что они стали собственниками всех конструктивных элементов дома.

    Такая норма существует в Гражданском кодексе с 2003 года. Но в то время жилой фонд уже был не в лучшем состоянии, поэтому никто не взял на себя смелость сказать людям: после приватизации вы стали владельцами не только своей квартиры, но и всего дома.

    Законом № 417 четко оговорено: жильцы несут за все ответственность сами.

    «Решение о капитальном ремонте принимают владельцы квартир на общем собрании»

    — С 1 июля 2016 года город уже не будет иметь законных оснований делать ремонты в жилых домах, — объясняет начальник управления развития жилищно-коммунального хозяйства департамента жилищно-коммунальной инфраструктуры Киевской горгосадминистрации Вера Радченко.

    — Поэтому мы сейчас разрабатываем механизмы совместного с жильцами финансирования любых работ капитального характера в многоквартирном доме. Законом № 417 предусмотрено, что решение о капитальных ремонтах принимают на общем собрании собственники квартир и нежилых помещений.

    Причем за капитальный ремонт должны проать владельцы более 50 процентов площадей, если это объединение собственников многоквартирного дома (ОСМД), и 75 процентов — в доме, где ОСМД не создано.

    — Что нового в законе?

    — В нем предусмотрено, что до 1 июля 2016 года весь жилой фонд, который числился на балансе коммунальных предприятий, должен быть списан и передан жильцам. Что же гражданам делать? Есть следующие возможности.

    Первая: создать объединение совладельцев многоквартирных домов (ОСМД). Закон об ОСМД действует с 2002 года, но люди не торопились им воспользоваться, хотя раньше механизм создания объединения был проще.

    Достаточно было, чтобы на собрании присутствовало более половины собственников квартир и из них ала половина. Получалось, что создать ОСМД могла треть жильцов.

    Сейчас в закон внесены изменения, процедура усложнилась, потому что ОСМД можно создать при участии более 50 процентов собственников, которые владеют более 50 процентами площадей. Тогда решение считается принятым и можно зарегистрировать ОСМД.

    Затем ОСМД в своем уставе может предусмотреть другую пропорцию: например, одна квартира — один голос. Сейчас «членство» в ОСМД отменено, и в принятии решений могут участвовать все жильцы, так как они являются собственниками общего имущества и должны влиять на решения, принимаемые в многоквартирном доме.

    Вторая возможность управления домом, введенная законом № 417: если люди не хотят создавать юридическое лицо (ОСМД — это юридическое лицо), они могут провести общее собрание и выбрать управителя (физическое лицо) или управляющую компанию (юридическое лицо), которой делегируют полномочия по управлению домом.

    Подчеркну, что за такое решение на общем собрании должны проать собственники, которым принадлежит более 50 процентов площадей дома. В то время как за решение относительно тарифов на содержание дома и сбора денег на капитальный ремонт должны проать владельцы, которым принадлежит более 75 процентов площадей.

    Законом № 417 определено, что ответственность за техническое состояние дома несут жильцы. Контроль осуществляет управляющая компания.

    Но если она предупредила людей, что надо выполнить какие-либо работы, а жильцы отказались (мы не хотим, у нас нет денег), то в случае аварии управляющая компания наказания не понесет.

    Потому что именно собственники не приняли нужное решение и не делегировали полномочия на выполнение таких работ.

    В то же время, если обслуживающая компания не выполнила поручение жильцов сделать, например, ремонт, она тоже не понесет никакого наказания. Ведь ответственность за выбор управляющей компании лежит на жильцах. Люди ее могут только «уволить» — переизбрать.

    По закону предыдущая обслуживающая компания обязана передать документы следующей обслуживающей компании, выбранной собственниками. Но если она откажется это делать, никакого наказания за это законом не предусмотрено.

    Сейчас такие проблемы порой возникают с частными жэками, к которым после застройщика перешли обязанности по обслуживанию дома. Некоторые недобросовестные компании злоупотребляют своим положением: собирают с жильцов деньги, но не выполняют текущих работ.

    А когда собственники квартир создают ОСМД, просто отказываются передавать им документы на дом.

    «Люди, которым город назначил управляющую компанию, в любое время могут создать ОСМД»

    — Если жильцы не создали ОСМД, не определились с управителем или управляющей компанией, то после 1 июля 2016 года орган местного самоуправления выберет для них управляющую компанию на конкурсе, — продолжает Вера Радченко.

    — Но механизм конкурсного отбора пока не утвержден, и, скорее всего, до конца нынешнего года этого не произойдет.

    Поэтому у собственников квартир еще есть время, чтобы определиться, каким образом они поступят: создадут ОСМД, самостоятельно выберут управителя или будут ждать, пока город на конкурсе сам подберет для них обслуживающую компанию.

    — Какие условия конкурса для управляющих компаний?

    — Мы просчитываем количество квадратных метров жилья в микрорайоне, прописываем, какие имеются дома, каких годов и высотности, и выставляем микрорайон на конкурс.

    Работающие на рынке компании, как частные, так и коммунальные жэки, могут определить, сколько у них уже есть в обслуживании домов, просчитать, выгодно ли брать в управление весь микрорайон, и подать документы на конкурс.

    Кто-то предложит тариф четыре гривни за квадратный метр, кто-то две гривни за квадратный метр… Но будут и дополнительные критерии: гарантия качества работы.

    Одно дело, когда компания предлагает тариф в пять гривен, но при этом имеет весь обслуживающий персонал и технику, и совсем другое, если при тарифе в две гривни в компании есть только директор и бухгалтер. Ведь если нет персонала, работать невозможно. Предпочтение будет отдаваться компании, соответствующей всем необходимым требованиям. После этого конкурсные результаты утвердит Киевсовет, и с компанией будет подписан договор на год.

    Но на этом жизнь не заканчивается. Жильцы, которым город назначил управляющую компанию, в любое время могут создать ОСМД. Правда, теперь не понятно, как будет происходить отзыв подписи представителя городской власти под договором с управляющей компанией. Создав ОСМД, жильцы придут забирать документы на свой дом.

    А в компании им ответят: в документах, которые мы подавали на конкурс, прописано определенное количество квадратных метров, и это зафиксировано в договоре с городским советом.

    Поэтому, чтобы исключить ваш дом из договора, мы будем работать над внесением в него изменений… Все это может сильно затянуть передачу документов.

    Мы это понимаем, но поскольку такой закон принимала Верховная Рада, то она и должна предусмотреть все возможные риски. А иначе процесс может войти в деструктивное русло: люди вроде бы получили возможность принять решение, но не имеют механизма его реализовать. Поэтому мы искренне советуем жителям многоквартирных домов создавать ОСМД сейчас.

    «Столичная администрация уже не сможет влиять на тарифы по квартплате»

    — Что будет с жэками?

    — Коммунальные жэки имеют право подавать документы на конкурс. Если они его выиграют, то останутся обслуживать тот жилой фонд, что и раньше. Существует и другой путь.

    Если людей устраивает работа коммунального жэка, они могут на общем собрании выбрать его управителем своего дома.

    Протокол собрания отправляется в орган местного самоуправления, а резолютивная часть, в соответствии с постановлением Кабинета министров № 109, вывешивается на сайте органа местного самоуправления.

    — Как управлять домом, если человек, которого выбрали председателем ОСМД, не имеет специального образования?

    — После создания ОСМД у жильцов есть два варианта по управлению домом. Первый: заключить договор с обслуживающим их жэком и уже как юридическое лицо (ОСМД) осуществлять полный контроль над его деятельностью.

    В таком случае можно не открывать расчетный счет и не платить зарплату председателю ОСМД. Этот человек, не осуществляя никакой хозяйственной деятельности, просто будет контролировать работу жэка.

    Например, он как представитель жильцов может представить акты, что в доме не убирали в подъездах, и потребовать исключить эту составляющую из общей суммы квартплаты.

    Второй вариант: самому ОСМД стать обслуживающей компанией. Жильцы должны осознать: чтобы дом был в хорошем техническом состоянии, было чисто и уютно, нужно договориться между собой о размере взносов, приходящихся на каждый квадратный метр.

    При этом следует помнить, что ОСМД — это неприбыльная организация, и дополнительного дохода за счет сбора высокой квартплаты быть не должно.

    Необходимо правильно рассчитать, сколько заплатить уборщице, сколько — дворнику, сколько — за вывоз мусора, за электроэнергию для лифтов, за их обслуживание, за освещение подъездов… Все это складывается в смету расходов, которая утверждается общим собранием ОСМД каждый год.

    Но при этом владельцы дома могут решить: уборку лестничных площадок не оплачиваем, а убираем сами по графику и за счет этого снижаем себе квартплату. Или жилец говорит: мне накладно платить 300 гривен в месяц, зато я могу два раза в неделю убирать во дворе. Вы вычеркиваете из своих платежек расходы на дворника, но снижаете мне квартплату.

    Соседям легче договориться между собой и таким путем уменьшить свои платежи. С обслуживающей организацией так не получится, потому что на данный момент деятельность таких компаний регламентируется правительственным постановлением № 869, где есть четкий перечень работ, которые они обязаны выполнять.

    — Деньги на текущие и капитальные ремонты будут аккумулироваться на счетах?

    — На текущие ремонты, по постановлению Кабмина № 869, деньги обязательно регулярно взимаются и аккумулируются. Что такое текущие ремонты? Покрасить сети внутри дома, поставить хомут на протекающую трубу, заменить разбитое стекло. Если же нужно поменять в доме все трубы, то это капитальный ремонт, на который взносы нужно собирать отдельно.

    — Многие граждане получают субсидии. Как быть им?

    — Субсидия начисляется человеку. Просто субъектом получения той части, которую платит государство, будет ОСМД или ЖСК.

    — Получается, что с какого-то момента Киевская горгосадминистрация уже не сможет влиять на тарифы по квартплате?

    — Это так. Управляющая компания будет обслуживать дом по заявленному на конкурсе тарифу. Хотя, как мы понимаем, после этого могут возникнуть проблемы.

    Например, что делать, если повысится плата за электроэнергию? В таком случае компании, возможно, придется поднимать тариф.

    Каким образом она может это согласовать с городскими властями? Нужно обращаться к профильным разработчикам закона, чтобы они дали ответы на подобные вопросы.

    — Останутся ли центры коммунального сервиса?

    — Они были созданы потому, что появились прямые договора с поставщиками услуг. Жэки перестали отвечать за газ, воду, отопление. В центрах коммунального сервиса (ЦКС) киевляне могли получить консультацию по всем вопросам.

    Теперь, после вступления в силу закона № 417, центры продолжат работать, если это будет оговорено в конкурсных требованиях управляющих компаний. Частные компании могут отказаться оплачивать услуги ЦКС и давать им информацию, тогда, возможно, центры будут реорганизованы.

    Если большую часть жилого фонда оставят обслуживать муниципальным управляющим компаниям, то и центры коммунсервиса тоже останутся.

    — Как киевляне реагируют на ситуацию с новым законом об управлении жильем?

    — Люди интересуются созданием ОСМД, обращаются в департамент, чтобы получить разъяснения и консультации по этому вопросу, информацию о совладельцах дома. Потому что создание ОСМД — это самый комфортный для жильцов путь.

    В таком случае надо будет не решать проблемы с управляющей компанией, заинтересованной только в собственной прибыли, а договариваться с соседями о том, как оптимально потратить свои кровные деньги.

    И сейчас как раз наступил момент взять на себя ответственность за свое имущество и научиться им управлять.

    Читайте нас в Telegram-канале, и

    Источник: https://fakty.ua/214699-teper-otvetstvennost-za-tehnicheskoe-sostoyanie-doma-budut-nesti-sobstvenniki-kvartir

    ответственность собственника и нанимателя квартиры при заливе

    Кто несет ответственность за состояние муниципальной квартиры?

    ­­­­ Вопрос: Здравствуйте! Я снимаю квартиру по договору найма 7 месяцев, дом новый, ему около года . Неделю назад я затопила соседей. Меня не было дома .Затопление произошло из-за того что: лопнула резьба в пластмассовой переходной муфте на соединительной арматуре по подаче воды на сливной бочок.

    По факту затопления мы вызвали комиссию из управляющей компании, у нас есть акт, в котором это написано. Так же есть акт, который зафиксировал повреждения в снимаемой мной квартире.

    Но по договору найма есть несколько нюансов:  1)во первых по акту приема-передачи я подписываюсь под тем, что принимаю сантехническое оборудование в исправном виде.

    ( но это ведь скрытое повреждение, как это возможно было усмотреть?)  2)Есть пункт договора: -что я обязуюсь устранять последствия аварий по моей вине  3) Есть пункт договора: -что я несу полную материальную ответственность за ущерб причиненный жилому помещению или имуществу, за вред причинённый владельцам прилегающих помещений, независимо от того, является ли этот ущерб результатом умышленных действий или результатом неосторожности.  Разумеется, эту муфту я не устанавливала и ее не трогала, хотела вызывать экспертизу, чтобы это доказать, строительно техническая экспертиза стоит очень дорого (30 000), эксперты сказали вроде достаточно будет товароведческой экспертизы, она стоит гораздо дешевле.  Хозяин квартиры считает, что это наша вина, т.к он сдал нам квартиру в отличном состоянии и мы полностью несем ответственность за то что произошло. Я сказала, что сделаю экспертизу, на это он мне ответил, что он со своей стороны сделает 10 других экспертиз, что это все ерунда. 

    Ущерба вместе с его квартирой, где то на 50 000 рублей, не хотелось бы платить за чужую халатность, получается, ему эту муфту не правильно установили, перетянули, а мне платить. Подскажите как действовать, чтобы доказать свою невиновность? Еще у него супруга работает помощником городского судьи, переживаю, что с ее связями бесполезно бороться.

    Ирина, Санкт-Петербург

    Ответ: Ирина, добрый день!

    При возникновении жилищных вопросов необходимо руководствоваться нормами Жилищного и Гражданского кодексов РФ.

    Важно учитывать, что бремя содержания жилого помещения несет сам собственник данного помещения согласно ст. 30 Жилищного кодекса.

    А также собственник жилого помещения обязан поддерживать квартиру в надлежащем состоянии и не допускать бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей.

    В Вашем случае собственник квартиры является наймодателем по договору найма жилого помещения. Из содержания п. 4 ст. 687 Гражданского кодекса следует, что именно наймодатель жилого помещения является ответственным за действия нанимателя, то есть за ваши действия, или других граждан, совместно с нанимателем использующих жилое помещение для проживания.

    В то же время, ст.

    678 Гражданского кодекса закрепляет, что наниматель обязан обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии, тем не менее, это не освобождает собственника квартиры от выполнения обязанностей, возложенных на него законом, по содержанию принадлежащего ему имущества в надлежащем состоянии, а также соблюдению прав и законных интересов соседей. В случае причинения ущерба соседям положение указанной выше статьи е может также являться основанием для освобождения собственника квартиры от ответственности за необеспечение такого содержания.

    При этом важно установить причину, по которой лопнула резьба в пластмассовой муфте, посредством чего можно выявить, по чьей вине произошла авария. Для этого необходимо провести экспертизу. Обычно проводят строительно-техническую экспертизу для выявления причин проявления различных дефектов, а также для оценки причиненного ущерба жилому помещению.

    Товароведческая экспертиза проводится для определения факта наличия и причин образования дефектов товара. Советуем с вопросом о проведении той или иной экспертизы обратиться в экспертные организации для уточнения вида проводимой экспертизы, которая наиболее подходит в Вашем случае.

    По итогам проведения экспертизы возможно установление факта наличия вины собственника либо нанимателя, то есть чьи действия способствовали повреждению пластмассовой муфты.

    Указание в акте о приеме-передаче помещения условия, согласно которому помещение принимается в исправном виде, не должно освобождать собственника квартиры от ответственности за скрытые недостатки, поскольку, при обычной приемке невозможно увидеть скрытые недостатки в помещении.

    Если пластмассовая муфта была повреждена еще до того момента, как вы получили квартиру в пользование, то ответственность возлагается на собственника, то есть наймодателя.

    А если муфта повредилась после передачи Вам в пользование квартиры в результате обычного износа и долгой эксплуатации, то ответственность будет возлагаться на Вас, поскольку на Вас лежала обязанность по осуществлению текущего ремонта.

    Таким образом, необходимо будет провести экспертизу для выявления причины дефекта муфты. При этом пострадавшие соседи будут обращаться с требованиями возмещения ущерба к собственнику, поскольку бремя содержания лежит на нем. Также заметьте, что собственник не вправе препятствовать вызову эксперта.

    Относительно вопроса по поводу помощника судьи нужно отметить, что Гражданский процессуальный кодекс не предусматривает отвод помощника судьи, однако Арбитражным процессуальным кодексом такая возможность предусматривается.

    Поэтому представляется возможным применить норму Арбитражного процессуального кодекса об отводе помощника судьи по аналогии.

    В связи с этим есть возможность заявить об отводе помощника судьи на том основании, что помощник лично, прямо или косвенно заинтересован в исходе дела либо имеются иные обстоятельства, вызывающие сомнение в его объективности и беспристрастности, если Ваше дело в последующей инстанции будет рассматривать судья, к которому прикреплен такой помощник судьи. Однако данный помощник судьи, исходя из Вашего вопроса, работает в городском суде, а дело по Вашей ситуации будет рассматривать мировой судья при цене иска, не превышающей 50 000 рублей, или районный суд, если цена иска превышает 50 000 рублей. Поэтому поводов для волнения относительно этого пока нет.

    С уважением,
    Юрист по вопросам наследства, Санкт-Петербург
    Юридическая компания «Аймрайт»

    Наша компания оказывает профессиональные юридические консультации по жилищным вопросам. 

    Источник: https://imright.ru/kak-opredelyaetsya-otvetstvennost-sobstvennika-i-nanimatelya-kvartiry-pri-zalive-kvartiry-sosedej/

    СтражЗакона
    Добавить комментарий