Могу оспорить сделку купли продажи, если дом продали когда я отбывал наказание?

Блоги профессионалов на «Ведомостях»

Могу оспорить сделку купли продажи, если дом продали когда я отбывал наказание?

У любой квартиры на вторичном рынке есть история. И какая бы ни была эта квартира – старая или новая, в элитном доме или в панельном, – эту историю всегда надо тщательно проверять. В каких ситуациях добросовестный покупатель рискует потерять право собственности на приобретенное жилье?

Самый высокий риск – покупка квартиры у продавца «по доверенности». Суть такой сделки в том, что договор купли-продажи заключается не собственником, а с его представителем, который действует по доверенности.

По данным столичного Росреестра, в августе в Москве было зарегистрировано 10 521 сделка купли-продажи жилой недвижимости. При этом число переходов на основании договора купли-продажи (мены) жилья выросло по сравнению с июлем на 2,7%. Всего же по итогам восьми месяцев 2017 г. зарегистрировано 75 421 сделка по договорам купли-продажи, что на 8,2% меньше по сравнению с тем же периодом 2016 г.

К сожалению, время черных риэлторов и недобросовестных нотариусов, которые выдают незаконно доверенности, не прошло. И на рынке сегодня огромное количество вариантов мошенничества с доверенностями, которые могут выдаваться по поддельным паспортам, после смерти гражданина или же недееспособным гражданином.

Но даже если доверенность легальная, она может быть отменена собственником, и получится, что при совершении сделки продавцом является не уполномоченное на то лицо. Такая сделка легко может быть оспорена в суде реальным собственником. А добросовестный покупатель должен будет вернуть жилье законному владельцу, при этом потеряв и деньги, и квартиру.

Еще один повод насторожиться – большое количество сделок с квартирой за короткий промежуток времени. Например, от трех сделок в течение года. Чтобы скрыть следы продажи жилья по поддельным документам, мошенники перепродают его несколько раз.

В судебной практике была история, когда в Москве двое мошенников обманом приобрели право собственности на квартиру, принадлежавшую умершему владельцу и не имевшему наследников.

После этого, используя поддельные паспорта, мошенники перепродали квартиру за полгода 3 раза, «очистив» таким образом историю имущества для следующего конечного покупателя.

Когда таковой был найден, с ним обманным путем заключили договор купли-продажи жилья, зарегистрировали переход права собственности. Однако цепочка сделок стала известна в департаменте городского имущества Москвы, и через суд сделки признались недействительными.

Жилье было изъято из чужого владения, а собственник выселен. Мошенников признали виновными по ч. 4 ст. 159 УК РФ (мошенничество), однако последний добросовестный владелец потерял деньги и жилье.

Иногда покупатели осознанно выбирают квартиру с незаконной перепланировкой (без согласования проекта с госорганами), потому что им необходимо жилье именно в таком виде.

Да и при продаже такого жилья собственники обычно соглашаются на хороший дисконт в цене. Но при этом важно понимать последствия. Они могут быть разными: начиная от штрафа (до 2500 руб.

) и обязанности привести помещение в первоначальное состояние до изъятия квартиры у собственника и продажи ее с публичных торгов.

Судебная практика говорит о том, что продажа квартиры с торгов – крайняя мера. Ведь здесь могут быть противоречия со ст. 35 Конституции РФ (охрана права частной собственности). Тем не менее подобные случаи имеются. Это происходит в случаях, когда все меры воздействия на собственника исчерпаны. Такая история недавно произошла в Уфе.

Там собственник сделал из трехкомнатной квартиры на первом этаже жилого дома три отдельных офиса. Причем сделал это без согласования с госорганами, переделав оконные проемы в дверные, убрав межкомнатные перегородки. Городская администрация неоднократно требовала от владельца восстановить жилье, но работы не были выполнены.

В итоге администрация через суд продала с публичных торгов самовольно переустроенное помещение.

Если вы покупаете приватизированную квартиру, то первое, на что следует обратить внимание, – все ли лица, проживающие в квартире на момент приватизации (включая детей), участвовали в ней? Это можно узнать, получив архивную выписку из домовой книги. В ней можно увидеть, кто был прописан в квартире на дату приватизации.

Дети могут не участвовать в приватизации квартиры, только если есть разрешение на это органов опеки и попечительства. Иначе есть риск признания недействительным договора передачи квартиры в собственность. Как следствие, потеря купленного жилья.

Еще одна проблема – «отказники». Это люди, отказавшиеся от участия в приватизации, но при этом сохраняющие право пользования квартирой даже после ее продажи. Например, часто при приватизации родители отказываются от своей доли в пользу детей. Но право пользования за родителями сохраняется.

Причем выписать их без согласия невозможно даже при наличии у них другого жилья. Увидеть таких «отказников» можно в заявлении на приватизацию, а также в архивной выписке из домовой книги. Если этого не сделать, то можно приобрести квартиру с нежелательным жильцом.

При этом законом установлено, что право пользования жильем для «отказника» носит бессрочный характер.

Еще один риск – заниженная стоимость квартиры в договоре купли-продажи. С учетом последних изменений в налоговом законодательстве в определенных случаях только по истечении пяти лет продавец освобождается от уплаты подоходного налога при продаже недвижимости.

В итоге часто собственники, владеющие квартирой непродолжительное время, склоняют покупателя к тому, чтобы в договоре купли-продажи указывалась заниженная цена.

Но если в будущем сделку с этой квартирой кто-либо попытается признать недействительной и суд это признает, то продавец вернет вам ту сумму, которая указана в договоре.

Есть и другие важные факторы, которые следует учитывать. Например, приобретена квартира в браке или нет (это может потребовать согласия супруга на продажу), дееспособность продавца, его уголовное преследование (может повлечь арест имущества).

Оснований, по которым продавец получил в собственность квартиру, может быть огромное количество. Это купля-продажа, мена, наследство, приватизация, дарение, рента и т. д. Поэтому покупателю вторичного жилья всегда следует изучить полностью историю переходов прав на квартиру, вплоть до возникновения первого права собственности.

Источник: //www.vedomosti.ru/realty/blogs/2017/10/17/737848-sdelki-kvartirami-vtorichnom-rinke

Верховный суд: Договор купли-продажи жилья можно отменить

Могу оспорить сделку купли продажи, если дом продали когда я отбывал наказание?

Договор купли-продажи квартиры – не приговор, от него всегда можно отказаться. Такое неожиданное решение принял Верховный суд, когда пересмотрел результаты спора продавца и покупателя квартиры.

Потребовать вернуть деньги, уплаченные за негодный товар, пусть даже такой крупный, как жилье, вполне реально, если квартира оказалась совсем не такой, как обещал продавец. Таков вывод Верховного суда.

Покупка квартиры обернулась для жителя Сочи сплошными проблемами – жилье, которое внешне было вполне достойным, на деле оказалось просто непригодным для нормального житья. Но попытки через местный суд вернуть деньги и расторгнуть договор купли-продажи ни к чему не привели. Точку в споре поставил Верховный суд, когда пересмотрел дело о негодной квартире.

В жизни большинства граждан крупные покупки случаются нечасто. К таковым относятся приобретение жилья, дачного участка, дома в деревне, автомобиля. Все эти приобретения делаются через договоры купли-продажи.

И если спустя некоторое время оказывается, что куплено совсем не то, о чем мечталось, то вернуть потраченное зачастую бывает сложно. И в этой ситуации единственный выход – судебный иск к продавцу.

Какие правила и законы должен знать гражданин, чтобы пройти этот путь с минимальными потерями для нервов и кошелька? Как показал пример этого судебного спора, часто при разрешении подобных дел могут ошибаться не только граждане, но и судьи.

Вернуть деньги, уплаченные за негодный товар, пусть даже такой крупный и дорогой, как жилье, вполне реально. Верховный суд разъяснил, как это сделать

Итак, в Сочи один гражданин купил у другого гражданина квартиру, как выражаются риелторы – вторичку. То есть не новую квартиру – уже “бывшую в употреблении”.

Но очень скоро новосел в покупке сильно разочаровался. Как написал он в иске в суд – “В процессе пользования квартирой стали выявляться скрытые недостатки, не позволяющие использовать квартиру по ее прямому назначению”. Гражданин даже обратился в экспертную организацию, которая подтвердила наличие “существенных недостатков”.

Если верить выводам экспертов, то купленная квартира не соответствовала требованиям пожарной безопасности, санитарно-гигиеническим, экологическим и всем прочим требованиям, которые предъявляются к жилым помещениям. И вывод: то, что в договоре купли-продажи названо квартирой, в действительности “не может быть признано жилым помещением”.

Деятельность секты “Свидетелей Иеговы” приостановили за экстремизм

Покупатель жилья попросил Адлерский районный суд города Сочи взыскать с продавца уплаченные ему деньги за жилье, убытки, которые покупатель понес в попытках восстановить и отремонтировать квартиру.

После жалобы покупателя жилья дело попало в Верховный суд РФ.

Там его изучили и решили, что отказ краевого суда был незаконным. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ детально и постатейно разобрала спор. И вот как объяснила свое решение.

Районный суд пришел к выводу, что доказательства покупателя квартиры заслуживают доверия, в том числе и заключение экспертизы.

Краевой суд, отказывая покупателю жилья, сказал, что заключение экспертизы он принять никак не может, потому что эксперта перед началом суда никто не предупреждал в письменном виде об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

И вот что еще нашел краевой суд – он вспомнил, что когда-то ответчик – этот же продавец судился по поводу отказа ему в государственной регистрации той самой плохой квартиры.

В том иске была назначена и проведена судебно-строительная экспертиза. Тогда эксперт подписался, что предупрежден не врать.

Эта экспертиза подтвердила, что дом, в котором находится в том числе и спорная квартира, отвечает требованиям CНиП.

Верховный суд РФ заявил, что с такими аргументами апелляции он согласиться никак не может. И объяснил почему.

В 469-й статье Гражданского кодекса сказано следующее. Если в договоре купли-продажи не прописаны условия о качестве товара, то продавец просто обязан передать покупателю товар, пригодный “для целей, для которых товар такого рода используется”.

Споры между гражданами рассмотрят в упрощенном порядке

В другой статье того же кодекса – 475-й – говорится, что если в товаре находятся “неустранимые недостатки”, то покупатель по своему выбору может отказаться выполнять договор купли-продажи, потребовать замену товара на такой же, но качественный. В нашем случае, сказал Верховный суд, покупатель может отказаться от исполнения договора и потребовать вернуть деньги, что он, собственно, и сделал.

Покупатель квартиры сказал, что после покупки увидел скрытые и существенные недостатки, которые подтверждаются заключением экспертизы. Апелляция назвала это заключение недопустимым, так как эксперт не подписывался под словами, что предупрежден об ответственности.

На что Верховный суд заметил: коллеги из краевого суда не учли главного – что заключение эксперта о негодности квартиры было составлено не на основании определения суда, то есть не по его просьбе, а по заказу истца. Поэтому такое доказательство надо квалифицировать не как заключение эксперта, а как письменное доказательство, к которому закон предъявляет другие требования.

По этому поводу был даже специальный пленум Верховного суда (от 19 декабря 2003 года N 23). Там судам разъяснялось, что заключение эксперта, как и другие доказательства по делу, оцениваются в совокупности с другими доказательствами и не являются исключительными средствами доказывания.

По закону (статья 87 Гражданского процессуального кодекса) если суду что-то непонятно, то суд вполне может назначить дополнительную экспертизу или обратиться к другому эксперту.

Вместо этого в нашем случае краевой суд почему-то положил в основу своего решения доказательство, добытое в рамках совсем другого гражданского дела, в котором вопрос о том, что не соответствует в конкретной квартире, даже не рассматривался.

Цена покупки не делает спор в суде сложнее. Владимир Аносов

То, другое заключение экспертизы касалось многоквартирного дома, а не конкретного жилья, о котором идет спор.

Большинство граждан в подобных случаях, когда покупка действительно дорогая, судиться не идут. Граждане считают, что “смотреть надо было раньше” и теперь ничего вернуть не получится.

Придется вкладывать в негодную покупку очень большие деньги, чуть ли не сопоставимые с ценой самого товара, чтобы ей пользоваться. Такая ситуация бывает, когда граждане приобретают любую недвижимость – дом, дачу, квартиру.

На самом деле, как показало решение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда, в аналогичных случаях спорить с продавцом не намного сложнее, чем при покупке, к примеру, некачественной бытовой техники для дома.

Такие нужные гражданам разъяснения Верховный суд дает, конечно, не для рядовых граждан-обывателей, а для своих коллег – судей региональных судов. Ведь, пересматривая их вердикт, если с ним по каким-то соображениям нельзя согласиться, высокая судебная инстанция обязательно разбирает ситуацию с точки зрения закона и говорит, в чем была сделана ошибка и как ее можно исправить.

Дело в том, что Верховный суд в случае отмены решения, принятого на месте, возвращает дело назад в регион.

Там его обязаны не просто пересмотреть по новой, но и принять другое решение.

Даже если договор о продаже квартиры был подписан и проплачен, от него можно отказаться и ничего не потерять

Это самое другое решение необходимо принимать в соответствии с разъяснениями, данными Верховным судом.

Подобная практика пересмотра дел всегда бывает интересна не только профессионалам, но и рядовым гражданам.

Это важно для них потому, что в похожем случае они будут знать, как расставлял акценты в аналогичной ситуации Верховный суд, какие нормы закона использовал и как рассуждал.

Теперь дело о нехорошей сочинской квартире Верховный суд велел краевому пересмотреть с учетом своих замечаний.

Источник: //rg.ru/2017/03/27/verhovnyj-sud-dogovor-kupli-prodazhi-zhilia-mozhno-otmenit.html

СтражЗакона
Добавить комментарий