Могут ли возникнуть проблемы со стройкой второго дома на участке?

Что такое «дачный участок» знает практически каждый городской житель, и с каждым днем количество желающих иметь собственное место для отдыха от городской суеты неумолимо растет. Но так ли легко справиться со всеми трудностями выбора подходящего участка под строительство дома своими силами?

Увы, но кажущаяся простота таит в себе немало сюрпризов. Если вы неопытный покупатель, вас могут обмануть на каждом шагу, продать землю по завышенной цене или неликвид. Однако обойти все подводные камни можно, и для этого необходимо разбираться хотя бы в азах загородного домостроительства.

Конечно, теория никогда не заменит практику, но, в свою очередь, любая практика на теории как раз и держится. Поэтому следует иметь ввиду с какими наиболее распространенными ошибками и проблемами сталкиваются владельцы загородной недвижимости. Ведь, зная о них, вы не дадите обвести себя вокруг пальца.

Рассмотрим, что нужно знать будущему покупателю и на что обратить свое внимание?

Итак, вы решили построить свой загородный дом. А любое строительство, конечно же, начинается с выбора подходящего участка.

Многие проблемы начинаются еще до того, как начнете выбирать дизайн дома или шторки, подходящие под обои. И дело все в земле, потому что не каждый земельный участок подходит для возведения дома.

Если вы планируете строить дом для постоянного проживания, вам нужна земля со статусом в документах «ИЖС» (индивидуальное жилищное строительство). Не «ведитесь» на продавцов, предлагающих вам землю с другим статусом, утверждающих при этом, что никаких проблем не возникнет. Не всегда возможно перевестись в другую категорию, да и лишняя головная боль ни к чему.

Как избежать проблемы: Запросите кадастровый паспорт участка, а также узнайте всю информацию, касающуюся задолженностей, арестов и прочих обременений. Без всей этой информации покупать участок нельзя!

2. Наличие подведенных коммуникаций: газ, вода, электричество

Коммуникации – это тоже одна из главных причин того, почему, обрадованные покупкой, владельцы земли очень часто не спят по ночам.

Причина в том, что может внезапно выясниться, что там, где вы хотите начать стройку, проложены газовые трубы, и делать ничего нельзя.

Как избежать проблемы: Рекомендуется обратиться к опытным риэлторам или юристам – и объект недвижимости проверят, и договор купли-продажи изучат, а также выяснят все, касающееся расположения коммуникаций.

Помните: лучше один раз потратиться на эксперта, который сопроводит вашу сделку, нежели получить с покупкой проблему, которую не решить даже за деньги!

3. Подозрительно низкая цена на землю

Если уж вы рискнули купить дешевый земельный участок, то за этим тоже может скрываться подвох, и, скорее всего, когда вы уже закончите строительство дома, внезапно обнаружится, что его либо затапливает во время весенних паводков, либо присутствуют подземные торфяники.

Продавцы прекрасно знают все проблемы «своего продукта» и постараются их тщательно скрыть. Вам могут показать землю в сухую погоду и когда светит солнышко. А когда вы купите участок, по осени / весне вы столкнетесь с проблемой, и тогда будет уже поздно – земля в вашей собственности, и документы это подтверждают.

Совет: задайте вопрос продавцу, чем вызвана такая низкая стоимость земельного участка, и какие трудности будут испытывать жильцы в разное время года? Если нет доверия к продавцу, то не поленитесь и опросите всех своих будущих соседей – кто-нибудь, да проговорится, открыв страшную правду.

4. Состояние экологии в данной местности

Заранее предусмотрите, нет ли вблизи желаемого участка опасного производства. Это может негативно сказаться не только на самой почве (это особенно важно, если вы в будущем собираетесь выращивать овощи и фрукты), но и на вашем здоровье.

Также не следует выбирать участок вблизи, с виду заброшенных, заводиков или разрушенных ферм. В любой момент новые хозяева могут их «оживить», и в лучшем случае вас будет донимать шум двигающегося туда-сюда мимо вашего забора грузового транспорта или запахи возобновившегося производства.

5. «Осторожно, злые соседи!»

Если вы покупаете участок в обжитом поселке, разумно заранее установить контакт с новыми соседями.

Следует выяснить у продавца, в каких отношениях тот находился с соседями, не возникало ли конфликтов? Не всегда получается наладить отношения с новыми людьми, живущими за забором (и не всегда это возможно).

Совет: Недобросовестные продавцы могут и скрыть негативную информацию, поэтому в поисках правды вам, скорее всего, придется действовать самостоятельно.

6. Состояние грунта и подземных вод

От типа почвы зависит не только плодородие участка (если вы собираетесь заняться огородничеством, к примеру), но еще и выбор фундамента. Есть грунты, не подходящие для строительства на них массивных и тяжелых типов домов (кирпичных, бетонных), которые строятся на традиционных видах фундаментов.

Поэтому от качества грунта напрямую зависят ваши затраты на будущее строительство. На некоторых участках, к примеру, уже не построить мелкозаглубленную ленту и придется потратиться на дорогостоящий плитный монолитный фундамент.

А если вода высоко — то и вовсе придется отказаться от проекта «тяжелого» дома, поскольку единственным выходом из ситуации будет использование свайного фундамента.

Как избежать проблемы: Перед приобретением участка закажите его геологическую экспертизу.

7. Расположение относительно объектов инфраструктуры

Обратите внимание на то, есть ли рядом с участком поселки, в которых работали бы пункты первой медицинской помощи, магазины и все необходимое. Случиться может что угодно, и будет неприятно, если придется ехать несколько десятков километров в поисках супермаркета, аптеки или автозаправочной станции.

8. Качество подъездных дорог

Вы не задумывались почему большинство тех, кто живет за городом, отдает предпочтение внедорожникам и джипам вместо более комфортабельных седанов и быстрых спортивных машин?

Если вы собрались к постоянному переезду за город, будьте готовы к тому, что вас будут окружать менее качественные, чем в городе дороги. Если подъезд к участку не заасфальтирован, а в поселке не работает уборочная техника, вашими «спутниками» в 99% случаев станут грязь и ямы в осеннее и весеннее время, снежные завалы и колея — в зимнее.

Совет: Подбирая поселок и участок, обратите внимание на подъезд к нему. Как далеко он находится от транспортных развязок, какое качество дорог. 

9. Наличие многолетних деревьев на участке

На участке вашей мечты растут дубы или другие деревья с длинными и мощными корнями? Это ведь так красиво, правда? Но будьте осторожны, ведь это может в будущем повредить фундамент вашего загородного дома!

Как избежать проблемы: Ни в коем случае нельзя строить фундамент вблизи мощных деревьев – есть риск того, что корни начнут расти под фундаментом, тем самым разрушая его. Также может пойти трещина по всему дому, и не помогут даже самые активные защитные меры.

Но вот земля куплена, можно приступать к строительству дома! А кто будет строить-то? И здесь возникают новые проблемы для будущего домовладельца, и вот только некоторые – самые важные.

Как выбрать надежного застройщика загородного дома?

Сегодня довольно проблематично найти грамотного и образованного подрядчика, да еще и без особого урона бюджету.

Придется с этим смириться: настоящий «профи» не будет строить дом за «3 копейки», но зато вам не придется переживать за строительные материалы и за дополнительные расходы, а также самостоятельно покупать инструменты.

К тому же, большинство профессиональных застройщиков дают четкие гарантии, могут работать даже без аванса — просто подписываете договор, и в соответствии с ним будут вестись все расчеты. Недёшево, но оно того стоит!

Тут возникает вопрос: А как определить порядочного застройщика? Для этого мы рассмотрим к каким основным «хитростям» прибегают недобросовестные подрядчики.

Ошибка 1: Не стоит «вестись» за закупку материалов «дешевле, чем везде» и в «проверенном месте»

Как говорится – «Скупой платит дважды», и если подрядчики и рабочие на стройке вам предлагают места, где якобы подешевле – отказывайтесь, не раздумывая.

//www.youtube.com/watch?v=AlsnJiC7Q3Y

В 99% случаев либо материалы будут низкого качества, либо премию и скидку получит тот самый работник, которому вы так доверяли.

Ошибка 2: Нанять тех, кто будет учиться строить за ваш счет

Мы часто видим на заборах объявления «Мастер на все руки» или «Делаю все работы быстро, качественно, недорого». Интернет-агрегаторы по ремонту и стройке не меньше «пестрят» предложениями дешевой рабочей силы с сотнями хвалебных отзывов.

Учтите, что дёшево и сердито – явление очень редкое, действительно хороший работник не станет расхваливать самого себя! Лучше воспользоваться опытом тех, кто уже занимался стройкой.

Опытные домовладельцы обычно ищут строителей не на заборах и агрегаторах, а на чужих строительных участках, где есть возможность ознакомиться с мастерством кандидатов.

Ошибка 3: Верить рабочим на стройке «на слово»

В процессе строительства, некоторые рабочие «как бы невзначай» начинают разговоры о том, что потратили больше материалов, чем планировалось на самом деле. Или что вот здесь они сделали: «больше», «лучше», «работали дольше» и, конечно, за все это нужно доплатить.

На вопросы заказчика: почему это произошло, если все было посчитано заранее, они отвечают, что не жалеют ничего, лишь бы дом был покрепче, и стоял подольше.

Понять здесь, что правда, а что нет — сложно. Некоторые подрядчики действительно склонны выходить за рамки сметы и поставленных работ по договору, если видят в этом необходимость. А некоторые — скрывают воровство материалов и жадность «урвать побольше».

Как избежать проблемы: Лучше заранее обсудить этот момент на этапе согласования сметы и оформления договора. Если подрядчик выходит за рамки потраченного времени или материалов (скажем 5 или 10% от сметы) — то он оплачивает их за свой счет.

Ошибка 4: Подписывать предложенную форму договора

Иногда так происходит, когда за картинкой дорогого офиса и красивого рекламного буклета скрываются некомпетентное руководство и внутренний бардак в компании-застройщике.

При чем услуги могут предлагаться под видом самых качественных на рынке, в то время, как на стройку отправляют работать неквалифицированный и безответственный персонал, а владелец фирмы, со временем, перестает отвечать на звонки или вообще пропадает. И претензии выставлять уже некому.

Решение проблемы: Перед тем, как подписывать договор, внимательно изучите его сами или покажите юристу. Если вам что-то непонятно или не нравится — требуйте внесения правок.

Самая частая ошибка людей — подписывать сразу предложенную форму договора, составленную юристами застройщика. Как правило, в его базовой форме подрядчики снимают с себя большую часть ответственности. В этом случае, доказать нарушение своих прав или вернуть деньги практически невозможно.

Ошибка 5: Пустить процесс стройки «на самотёк»

Иногда так случается, что строить дом приходят строители, которые сменили свою профессию буквально вчера. Такие «мастера» с умным видом смотрят на проект, но видят лишь в нем линии, полосочки и кружочки, которые ни о чем им не говорят. Или же намеренно не укладывают лишние слои изоляции, мол, лучше знают.

Без личного контроля над такими «всезнайками» тут не обойтись, любой метод будет уместен. Есть два самых лучших варианта: либо торчать на стройке самому день и ночь, либо нанять прораба или специалиста по технадзору. При этом услуги такого специалиста обойдутся в разы дешевле, чем исправление последствий проведения стройки с нарушением технологий и норм.

Заключение

Итак, мы рассмотрели что необходимо учесть и делать будущему домовладельцу при выборе участка и строительстве дома. Конечно, это далеко не все — эта тема намного обширнее одной статьи. Чтобы изучить все моменты более подробно, воспользуйтесь базой знаний на нашем сайте — здесь вы найдете массу полезных материалов.

Вам понравилась статья? Пожалуйста, поделитесь ею в соцсетях:

Источник: //nedvio.com/sovety-po-vyboru-uchastka-zastroyshika/

Строительство на участках ИЖС: будьте бдительны!

Земля — ресурс редкий, ее больше не производят, однако проблемы, которые приносит неправильно оформленный или неверно использованный участок, не иссякают. Очень часто неискушенный покупатель начинает разбираться в земельном вопросе, только когда… сносят его дом!

Снести, нельзя помиловать

Снос дома (не только частного, а даже многоквартирного) сегодня сложно назвать редким или из ряда вон выходящим явлением. Опрошенные нами эксперты вспомнили сразу несколько свежих случаев.

Н. ТИТОВА«Одним из последних судебных примеров может служить решение Видновского городского суда Московской области от 31 октября 2011 г. по иску администрации Ленинского района к П. о сносе самовольно возведенного строения, — рассказал адвокат Олег Сухов. — Собственника обязали снести трехэтажный дом площадью 1,3 тыс. кв. м, располагающийся на земельном участке площадью 12 соток (категория земель — земли населенных пунктов, разрешенное использование — для индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Суд пришел к выводу о том, что строение не соответствует целевому назначению земельного участка, санитарным и противопожарным нормам, возведено без соответствующего разрешения на строительство. Московский городской суд признал данное решение законным».

«Есть прецедент в Одинцово, где по решению суда снесен жилой дом, незаконно построенный на участке с видом разрешенного использования под ИЖС на средства 58 дольщиков, — вспоминает Алексей Иванов, руководитель проектов в Истринской долине компании «Вектор Инвестментс». — Буквально на днях завершен снос многоквартирного дома в Вешках (Мытищинский район), также возведенного на участке, пригодном для индивидуального строительства».

«За последнее время в Москве порядка 50–100 подобных домов, не соответствующих техническим нормативам, было снесено. Особенно в этом отношении прославился Ленинский район», — резюмирует Василиса Баженова, управляющий партнер девелоперской программы «Новые дачи».

Дом — это непросто

Так что же разрешено строить на землях ИЖС и по какой причине дом может быть снесен?

Как следует из самого термина «индивидуальное жилищное строительство», участок с назначением ИЖС годится только для возведения частного жилого дома.

«Эта категория нормативно отрегулирована достаточно слабо, что вызывает множество вопросов, — говорят юристы компании «Юков, Хренов и партнеры». — В частности, существует проблема определения понятия «индивидуальный жилой дом».

Буквально под этим понимается жилой дом, предназначенный для проживания одной семьи».

В Градостроительном кодексе РФ указано, что объект, построенный на землях ИЖС, должен представлять собой отдельно стоящее здание общей площадью не более 1,5 тыс. кв. м и с количеством этажей не более трех (допустим также четвертый, мансардный этаж).

Особая тема — земли, предназначенные для строительства дач. На них также можно возвести строение с указанными выше параметрами или купить готовый дом, но и здесь есть подводные камни. Эти участки часто находятся не в границах населенных пунктов, а на сельхозземлях, поэтому могут не иметь почтового адреса — значит, будет невозможна прописка.

Кроме того, покупая готовый дачный дом, надо уделять больше внимания качеству постройки. На землях ИЖС требований больше, там нужно согласовывать проект, соблюдать строительные и санитарные нормы и правила. А «дачный» застройщик может сдать объект и возведенный кое-как.

Кроме того, на подобные участки выделяют меньше ресурсов, поэтому если создавать на них капитальные жилые строения, то попросту может не хватить мощностей.

Что касается квартир в домах, построенных на землях ИЖС, здесь у экспертов нет никаких сомнений: данного формата не может быть по определению! «По закону в подобных домах квартир не может быть в принципе, — уверена В. Баженова. — Здесь продают только доли, оформить покупку, соответственно, можно лишь как долевую собственность.

Если строительство ведут на земле, предназначенной под ИЖС и дом продается как многоквартирник, то могут возникнуть сложности. Были случаи, когда жители соседних домов в суде доказывали, что объект, построенный на участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, по сути, многоквартирное здание.

И несмотря на то что были соблюдены строительные нормы, снос состоялся».

В связи с этим А. Иванов советует с большим вниманием относиться и к покупке квартир в таунхаусах: «Объекты ИЖС не делятся на квартиры, блоки предназначены только для проживания одной семьи.

Существует промежуточная (между объектом ИЖС и многоквартирным домом) категория — дома блокированной застройки (или таунхаусы) с количеством квартир от двух до десяти.

Но и такие строения нельзя возводить на землях под ИЖС, их можно строить на участках с видом разрешенного использования «для жилищного строительства».

Очевидно, что создание дома, который по всем прочим параметрам соответствует индивидуальной застройке, но нарезан на квартиры, нарушает норму о проживании одной семьи. Чтобы узаконить такой объект, содольщикам придется доказать, что они родственники. Хотя и это может не убедить суд.

Глядим в оба!

Таким образом, при покупке квартиры в малоэтажном, но многоквартирном здании покупателю нужно обратить внимание на следующие моменты:

– наличие у застройщика разрешения на строительство. Если возводится многоквартирный дом, то и в разрешении должно быть указано — «строительство многоквартирного дома», а не индивидуального;

– необходимо иметь правоустанавливающие документы на землю, в них должны быть отражены категория земли и ее назначение. Многоквартирный дом можно строить только на землях поселений (населенных пунктов) с видом разрешенного использования — «жилое строительство»;

– сам факт продажи квартиры как доли должен насторожить покупателя! Квартиры в строящихся многоквартирных домах должны реализовываться только по закону № 214-ФЗ;

– при низкой стоимости такой квартиры-доли потенциальный покупатель должен насторожиться — это повод для серьезных раздумий.

В целом, конечно, нельзя говорить о том, что любые малоэтажные многоквартирные дома незаконны. Это не так.Дело именно в разрешительной документации на землю и саму стройку. Нужно тщательно ее проверять, а лучше всего привлечь к этому юриста. Сам застройщик не должен скрывать документацию от покупателей.

«Конечно, квартира в малоэтажном доме со всей разрешающей документацией будет стоить в разы дороже, собственно, как любое жилье в близлежащем районе Москвы, но зато покупатель обезопасит себя от высоких и действительно реальных рисков сноса дома, основанных не просто на законодательных нормах, но и на реальной практике», — отмечает В. Баженова.

Источник: //www.cian.ru/stati-stroitelstvo-na-uchastkah-izhs-budte-bditelny-217414/

Когда требуется разрешение на строительство частного дома на участке ИЖС и как его получить?

Перед началом строительства необходимо оформить соответствующее разрешение. Документ позволяет на собственном участке возводить законную постройку частного дома с дальнейшим оформлением права собственности. При несоблюдении данного требования незаконного застройщика ожидает наказание.

Порядок оформления

В Градостроительном кодексе предусмотрены требования и порядок оформления разрешения на строительство различных объектов недвижимости. Процедура получения документального подтверждения строительства частного дома состоит из следующих операций:

1. Сбор документов.
2. Предоставление их в специализированный орган.
3. Ожидание и получение результата (разрешение на стройку).

Если застройщик пропустит данный этап, то в дальнейшем могут возникнуть проблемы с возведением здания и вводом объекта недвижимости в эксплуатацию.

Разрешение подтверждает соответствие разделов проектной документации техническому строительному плану, межеванию территории.

Если документы оформлены в соответствии с правилами Градостроительного кодекса, то застройщик может законно осуществлять строительство или реконструкцию зданий.

В каких случаях требуется?

Разрешение на строительство дома требуется, если земля под постройку относится к следующим категориям:

• ИЖС — индивидуальное жилищное строительство.
• МЖС — малоэтажное жилищное строительство.
• ЛПХ — личное подсобное хозяйство.

При строительстве частного дома на участке СНТ, получать разрешение не обязательно, если параметры дома не превышают определенных размеров, установленных законодательством.

Также разрешительный документ понадобится, если застройщик оформляет на постройку:

• материнский капитал;
• кредитные средства.

Если гражданин планирует воспользоваться заемными средствами для возведения частного объекта недвижимости, то получить разрешение на строительство необходимо заранее.

Разрешение требуется, если частный дом относится по характеристикам к капитальному строительству.

Каковы последствия отсутствия разрешения?

Ответственность за отсутствие документов распространяется на владельца будущей собственности или на самого застройщика. Согласно статьям 9.5 КоАП РФ и 51 ГрК РФ за отсутствие разрешительного документа на стройку на застройщика или заказчика возлагаются штрафные санкции вплоть до сноса незаконного строения:

• штраф для физического лица — от 1 000 до 1 500 рублей;
• для должностных лиц — от 2 000 до 3 000 рублей;
• для юридического лица — от 20 000 до 30 000 рублей.

Если застройка осуществляется не с учетом целевого назначения земельного надела и не по правилам применения, то за это также придется заплатить штраф:

• для физического лица — от 1 000 1 500 рублей;
• для должностных лиц — от 2 000 до 3 000 рублей;
• для юридического лица — от 40 000 до 50 000 рублей.

Согласно региональным требованиям возведение незаконной постройки обойдется нарушителям в следующие суммы:

• обычные граждане выплачивают от 2-4 тысячи рублей;
• должностные лица от 5-10 тысяч рублей;
• юридические лица от 50-100 тысяч рублей.

Когда пора оформлять документ?

Согласно статье 51 ГрК РФ разрешение на строительство получают до момента начала стройки и закладывания фундамента.

Граждане первоначально должны определиться с планом строения, проектом и местом расположения будущего частного дома.

Во время оформления документов, если гражданин уверен в положительном ответе государственных служб, можно начинать завоз строительных материалов и подготовку площадки под стройку.

Как получить?

Законодательство в градостроительной сфере обозначает ряд нормативных актов и документов, которые определяют, как получить разрешение на строительство дома, а также регулируют сам процесс возведения объектов недвижимости любого вида.

Согласно пунктам кодекса, разрешение является обязательным, без него возведение здания будет незаконным. Чтобы получить документы, необходимо собрать соответствующие справки, акты строительства, правоустанавливающие документы и обратиться в государственные органы землестроительства.

Куда обращаться?

Граждане в праве обращаться за оформлением согласия на строительство капитального сооружения в виде частного дома в следующие органы:

1. Органы местного самоуправления по месту расположения участка.
2. Районное отделение градостроительства.
3. Администрация населенного пункта.
4. МФЦ.

Какие нужны документы?

С заявлением о будущем строительстве предоставляются следующие документы:

• паспорт гражданина осуществляющего стройку (владелец земельного участка);
• выписка из ЕГРН на земельный участок или иные правоустанавливающие документы (например, договор купли-продажи, договор аренды);
• градостроительный план земельного участка, при этом сроком давности не должен превышать более трех лет;
• схема-план по организации земельного участка с указанием месторасположения будущего объекта ИЖС;
• проектная документация на объект (с обязательным текстовым и графическим описанием).

В некоторых случаях от застройщика достаточно заявления, этот момент следует уточнять в муниципалитете.

Сдача дома в эксплуатацию

После получения разрешения гражданин имеет право начинать стройку. После ее окончания потребуется ввести дом в эксплуатацию.

Для этого документально подтверждается завершение постройки здания, проводится экспертиза на соответствие его законодательным требованиям, требованиям безопасности и стандартов.

После этого можно вводить жилище в государственный реестр и прописывать там жильцов.

Согласно продленному законодательному акту ФЗ № 93 до 2020 года не требуется получать разрешение на ввод индивидуальной жилищной постройки в эксплуатацию, для этого используют упрощенную форму подтверждения окончания строительства.

Ввод в эксплуатацию дачного дома

Строения личного пользования в виде дачного дома не надо вводить в эксплуатацию по полной форме. Для этого достаточно:

1. дать подтверждение права собственности на землю;
2. предъявить техническую документацию по строению.

После этого администрация или органы землеустроения высылают на объект специалиста, который лично проводит осмотр и выписывает заключительный акт. На оформление по упрощенной форме уходит до 12 рабочих дней.

Особенности для хозяйственных построек

Не требуется оформление ввода в эксплуатацию хозяйственных построек, которые не подразумевают капитального строения, могут являться объектами движимого характера, например:

• уличный туалет;
• сарай;
• навес;
• мангальная зона;
• курятник или клетки для животных;
• теплицы.

Согласно Налоговому кодексу в статье 407 указано право для физических лиц по отношению к хозяйственным постройкам: если площадь каждой из них не превышает 50 кв. метров и располагаются они на садовых, дачных или земельных участках категории индивидуального жилищного строительства, то оформление не требуется. Для остальных объектов ввод в эксплуатацию происходит совместно со частным домом.

Если хозяйственная постройка возводится отдельно, то первоначально следует выяснить — требуется ли на нее разрешение.

Сроки

После принятия заявления от гражданина на рассмотрение государственным служащим отводится срок от 10 до 30 дней. Полученное разрешение действует в течение 10 лет. По требованию для некоторых объектов этот период может быть увеличен, например, в случае, когда работы не были закончены вовремя.

При отчуждении земельной территории и перевода прав собственности на другое лицо право на застройку и ее срок остается неизменным. За продлением разрешения необходимо обращаться за 60 дней до окончания срока действия документа. Гражданин должен подать заявку в муниципалитет.

При каких обстоятельствах могут отказать?

В Градостроительном кодексе в статье 51 указано несколько обстоятельств, согласно которым администрация может отказать в выдаче разрешения:

• отсутствие какого-либо документа при подаче заявления;
• несоответствие предоставляемых данных с действительными (например, не поданы сведения о количестве этажей, высоте, площади строения);
• несоответствие строительным нормам;
• если строительство будет производиться на особых территориях;
• если участок находится в государственной резервации;
• нет в наличии инженерных проектов и сетей.

Обжалование

Обжаловать отказ можно двумя способами:

• в досудебном порядке;
• в суде.

Досудебный порядок действий по обжалованию состоит из следующих действий:

1. составить заявление о незаконных основаниях отказа;
2. обратится с ним в органы Роснедра.

Заместитель руководителя Роснедра рассматривает заявление в течение 5 рабочих дней. Если гражданин вновь получает отказ, но уверен в законности стройки, то необходимо обращаться в суд.

Судебные процедуры состоят из следующих:

1. написание иска и подача его в суд;
2. предоставление отказа от администрации и Роснедра;
3. предоставление доказательной базы.

При предъявлении требований необходимо верно определить ответчика. В данном случае им выступит территориальный орган Роснедр, чей незаконный отказ в выдаче разрешения на строительство и будет обжалован.

Стоимость

Разрешение на строительство выдается бесплатно, за него не платят государственной пошлины. Если гражданин обращается за помощью к профессиональной компании, например, агентство недвижимости, то придется оплачивать ее услуги. Услуги профильной компании обойдутся в среднем от 15 000 до 50 000 рублей.

Разрешение на строительство позволяет узаконить возведение частного дома на собственном участке по ИЖС. Без специализированной документации гражданина ожидает административный штраф.

Источник: //pravorzn.ru/zemelnye-voprosy/kogda-trebuetsya-razreshenie-na-stroitelstvo-chastnogo-doma-na-uchastke-izhs-i-kak-ego-poluchit/

Строим частный дом: как правильно собрать разрешительные документы

Земельный участок без подряда – самый востребованный продукт загородного рынка. Понятно, что за покупкой последует строительство дома – в том темпе и по той схеме расходования средств, которые будут удобны хозяину.

В этом – одно из преимуществ такого приобретения. Важно только определиться, какие бюрократические и физические препоны следует преодолеть, чтобы в дальнейшем дом не оказался «объектом вне закона».

А сделать потребуется немало.

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.

Как рассказал Интернет-порталу про недвижимость www.Metrinfo.

Ru Вячеслав Яшин, менеджер проекта «Спасские дачи» компании «Новая Рига», проведя эти работы, покупатель будет знать – на каком уровне находятся грунтовые воды, каков состав почвы и т.п.

А это, в свою очередь, поможет сделать правильный фундамент и оградить себя от будущих проблем, например, – появления воды в подвале. Довольно часто требуемую на этот счет информацию можно получить у продавца, девелопера-застройщика или в местном архитектурном отделе.

В компании «ТрансРегионИнвест» обосновывают важность проведения геологии, если собственник собирается заняться прокладкой систем водоснабжения и канализации.

Исследования проводят специализированные фирмы, и эти услуги для «индивидуальной малоэтажки» варьируются в рамках 40-80 тысяч рублей.

Разрешите построить
Благодаря «дачной амнистии», говорят специалисты, сегодня получать разрешение на строительство стало не обязательно. Можно построить дом, а потом легализовать его в упрощенном порядке.

Такое право зафиксировано в законе от 30 июня 2006 года № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» (в народе – закон о «дачной амнистии»).

В соответствии с этим законом, говорит Татьяна Мухина, руководитель отдела маркетинга Департамента по работе с земельными участками компании «ТрансРегионИнвест», зарегистрировать право собственности на построенный без разрешения на строительство дом можно на основании техпаспорта БТИ, получение которого занимает не менее трех месяцев. Для получения возможности зарегистрироваться в построенном доме, а также для получения почтового адреса необходимо, чтобы дом был признан жилым.

17 июля 2009 года был принят федеральный закон № 174 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ», который продлил срок «дачной амнистии» до 1 марта 2015 года. Документ был опубликован в «Российской газете» 22 июля 2009 года и вступил в силу 2 августа 2009 года.

Каким пойти путем – получить разрешение на строительство до начала стройки или легализовать постройку post faсtum – решать, безусловно, собственнику земельного участка.

«Своим клиентам мы советуем сначала получить разрешение на строительство и на законных основаниях приступать к строительству дома. Это предусмотрено п. 2 ст.

51 Градостроительного кодекса РФ», – говорят в «ТрансРегионИнвест».

Разрешение на строительство выдается администрацией района того региона, где ведется стройка. Для получения этого документа необходимо передать в отдел районный отел архитектуры следующий пакет документов:

                   1. заявление с просьбой разрешить строительство дома на земельном участке;
                   2. копию свидетельства о регистрации права собственности на землю; 
                   3.

копию кадастрового плана участка; 
                   4. копию договора купли-продажи участка; 
                   5. копию личного паспорта; 
                   6.

ходатайство местной администрации; 
                   7. справку местной администрации об отсутствии арестов и запретов на участок; 
                   8. ситуационный план, заверенный в местной администрации; 
                   9.

согласование со службами (газовая, электросеть, «Ростелеком»);
                  10. проект жилого дома со схемой планировочной организации земельного участка.

Срок подготовки разрешения – один месяц. Разрешение на строительство выдается в 3-х экземплярах и сроком на 10 лет.

Сданные копии документов не возвращаются. Проект дома возвращают собственнику с отметкой местного управления архитектуры о проведенном согласовании.

Подробнее о пункте 10: проект + схема участка
Заслуживает отдельного внимания пункт 10-й, отмечают в «ТрансРегионИнвест».

Архитектурный проект дома должен быть выполнен фирмой, имеющей соответствующую лицензию на право проектирования зданий и сооружений.

Фирма должна предоставить распечатанный проект с чертежами поэтажных планов и фасадов, с подписями всех исполнителей и синей печатью на каждом листе. К проекту прикладывается копия лицензии на проектирование, с отметкой «копия верна» и синей печатью фирмы.

Схема планировочной организации земельного участка (также п.10) – это план участка с обозначенными на нем контурами строений.

Существует три варианта, как его сделать:
– поручить разработку этой схемы той же фирме, которая делает проект дома;

– составить самостоятельно (от руки), с указанием расстояний от дома до границ участка (те, кто владеет программой AutoCAD или другой программой векторной графики, могут нарисовать этот чертеж с помощью программы.

При разработке чертежа необходимо учитывать, что существует целый ряд СНИПов, которые регламентируют размещение дома на участке.

Инженерия: подключение – платное и с разрешения
Иногда, и даже чаще всего, строительство начинается не с основного дома, а, например, с возведения бани или каких-то хозяйственных построек. Однако независимо от того, с чего начинается стройка – с дома или бани, подведение коммуникаций к построенному объекту это, зачастую, самая большая головная боль для собственника.

Обычно, продавая участок без подряда, девелопер-застройщик обещает подвести коммуникации к границе участка.

Стоимость физического подведения «трубы и кабеля» от границы участка к дому  зависит от стоимости материалов и работы, в редких случаях превышает 70 000 – 100 000 рублей.

Но помимо этих работ существуют платежи за оформление всех необходимых документов (тех. условий, проекта согласования и самое главное – «права подключения»). Эти платежи зачастую сопоставимы со стоимостью участка.

Например, на сегодня стоимость «законного» подключения электричества в среднем по Московской области колеблется от 50 000 до 300 000 рублей при условии, что основной внутрипоселковый кабель проходит у границы купленного участка.

Если же придется подключаться от подстанции, то к этой сумме добавится кабель и стоимость работ по его прокладке от подстанции до участка. С газом – похожая ситуация. Только стоимость работ по подключению будет выше примерно от 200 000 до 500 000 рублей. Отдельно надо рассматривать так называемое «право подключения».

Оно может входить в стоимость земли, а может предоставляться за отдельную плату, и его размер будет зависеть только от аппетитов девелопера-застройщика.

Очень редко стоимость подключения и всех других работ, связанных с подведением коммуникаций к дому, девелопер-застройщик включает в стоимость участка и берет на себя, так как все эти работы существенно увеличивают себестоимость земли. Так что, находясь на стадии выбора участка, стоит задать себе вопрос: почему два одинаковых участка в соседних поселках имеют 2-х кратную разницу в стоимости?

Важность проблемы законного проведения инженерных коммуникаций  подчеркивают и в компании «Велес Капитал Девелопмент».

Если собственник использует водопровод, газо- или энергоснабжение, но при этом у него нет акта о законном вводе коммуникаций, то ему можно только посочувствовать, говорит Александр Богданов, начальник юридического отдела компании «Велес Капитал Девелопмент».

Чтобы избежать подобных ситуаций, лучше всего обратиться к организации, осуществляющей технический надзор – чтобы она провела мониторинг всех документов, необходимых для строительства.

Если же все проблемы решать самостоятельно, то за разрешением на строительство хозяйственных построек с подведением коммуникаций застройщик должен обратиться в Управление архитектуры и градостроительства с заявлением на имя главы района. При этом предоставляются следующие документы:

                   1. заявление;

                   2. ходатайство Главы территориального образования района; 
                   3. копия свидетельства на право собственности на землю (целевое назначение земельного участка – индивидуальное жилищное строительство);
                  4. кадастровый план земельного участка; 
                  5. проект хоз. постройки в двух экземплярах (Проект разрабатывается организацией или частным лицом, имеющим лицензию на этот вид деятельности);
                  6. технические условия на подключение дома к сетям инженерных коммуникаций; 
                  7. топографическая съемка земельного участка в М 1:500;
                  8. план земельного участка из БТИ.

Счастливый финал: ввод в эксплуатацию
Для «узаконивания» построенного дома, говорят в компании «Велес Капитал Девелопмент», необходимо провести процедуру «ввода в эксплуатацию». Для этого требуется передать в местную администрацию пакет документов:

                 1. заключение о выполнении технических условий, предусмотренных проектом строительства (реконструкции) объекта;
                 2.

паспорт технической инвентаризации на законченный строительством (реконструкцией) объект недвижимости;
                       3.

заключение органов Госархстройнадзора Московской области о готовности законченного строительством (реконструкцией) объекта недвижимости и соответствии его утвержденной проектной документацией.

На основании этих документов собственник земельного участка получает постановление главы местного муниципального образования об утверждении акта законченного строительством объекта и регистрирует право собственности.

В компании «Новая Рига» говорят: в Московской области практически при каждой регистрационной палате есть «фирмочки», за дополнительную плату оказывающие содействие в проведении регистрации. Стоимость такой помощи колеблется от 2000 до 10000 долларов. Информацию в налоговую инспекцию регистрационная палата направляет самостоятельно. Об этом можно не беспокоиться.

Статьи Metrinfo.ru о покупке участка земли без подряда:

о строительстве дома:

• «Деревянный эко-дом: экономичное предложение этого сезона»

Источник: //www.metrinfo.ru/zagorodnaya/articles/stroim-chastnyy-dom-kak-pravilno-sobrat.53569.html