Совет многоквартирного дома – выборный орган собственников помещений в многоквартирном доме. Его создание и полномочия регулируются статьей 161.1 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – Жилищный кодекс, ЖК).
Совет многоквартирного дома (далее – совет МКД, совет дома, совет) избирается собственниками помещений в многоквартирном доме, в котором не создано товарищество собственников жилья (ТСЖ) и данный дом не управляется жилищным кооперативом.
Единственным органом управления таким домом является общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме (далее – общее собрание). Общее собрание как орган управления принимает решения по наиболее важным вопросам, связанным с управлением многоквартирным домом.
Вопросы, принятие решений по которым относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, приведены в Приложении 1.
Правовой статус совета МКД как органа, связанного с управлением многоквартирным домом, прямо не установлен Жилищным кодексом . Но анализ полномочий, предоставленных совету многоквартирного дома Жилищным кодексом, показывает, что совету не передаются полномочия общего собрания принимать решения по управлению многоквартирным домом.
Поэтому работа совета МКД не может заменить общего собрания. Роль совета МКД состоит в том, чтобы до общего собрания готовить предложения по вопросам, которые будут рассматриваться на общем собрании, а затем обеспечивать и контролировать выполнение решений, принятых общим собранием (таблица 1).
И это очень важная роль, потому что если вопросы не проработаны заранее, на общем собрании собственникам помещений трудно принять обоснованные решения.
Кроме того, как показала практика, если в доме нет постоянно действующего органа, представляющего интересы собственников, нет возможности обеспечить постоянное взаимодействие с управляющей организацией и эффективный контроль за исполнением ею обязательств по договору управления.
В период между общими собраниями совет МКД является связующим звеном между собственниками помещений в доме и между собственниками помещений и управляющей организацией. Членам совета МКД и его председателю важно помнить, что они «первые среди равных». Они не решают за собственников помещений, а помогают им принять решения и осуществлять контроль за их выполнением.
Если собственники помещений в многоквартирном доме хотят детально определить, какие именно действия они поручают совету многоквартирного дома (в рамках полномочий совета МКД и его председателя, установленных Жилищным кодексом), а также в одном документе собрать решения по организационным вопросам деятельности совета, они решением общего собрания могут утвердить положение о совете многоквартирного дома. Проект такого положения приведен в Приложении 2.
Таблица 1. Полномочия совета многоквартирного дома и председателя совета многоквартирного дома.
Полномочия совета МКДПолномочия председателя совета МКД
| Обеспечивает выполнение решений общего собрания собственников помещений | |
| Выносит на общее собрание собственников помещений в МКД в качестве вопросов для обсуждения предложения о порядке пользования общим имуществом в МКД, в том числе земельным участком, о порядке планирования и организации работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД, о порядке обсуждения проектов договоров, заключаемых собственниками помещений в данном доме в отношении общего имущества в данном доме и предоставления коммунальных услуг, предложения по вопросам компетенции совета многоквартирного дома, избираемых комиссий и другие предложения по вопросам, принятие решений по которым не противоречит Жилищному кодексу | |
| Представляет собственникам помещений предложения по вопросам планирования управления многоквартирным домом, организации такого управления, содержания и ремонта общего имущества в данном доме | |
| Представляет собственникам помещений до рассмотрения на общем собрании свое заключение по условиям проектов договоров, предлагаемых для рассмотрения на этом общем собрании | Вправе вступить в переговоры относительно условий договора управления многоквартирным домом (при непосредственном управлении – договоров оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в МКД, договоров холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, отопления) – до принятия общим собранием собственников помещений решения о заключении договора управления многоквартирным домом. Доводит до сведения общего собрания собственников помещений результаты переговоров по условиям договора управления многоквартирным домом (при непосредственном управлении – договора на содержание и ремонт общего имущества, договоров ресурсоснабжения) |
| Осуществляет контроль за оказанием услуг и (или) выполнением работ по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и за качеством предоставляемых коммунальных услуг | Подписывает акты приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в МКД, акты о нарушении нормативов качества или периодичности оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о непредоставлении коммунальных услуг или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества, а также направляет в органы местного самоуправления обращения о невыполнении управляющей организацией обязательств, предусмотренных частью 2 статьи 162 Жилищного кодекса. |
Сопоставление полномочий совета МКД и председателя совета показывает, что председатель совета действует как руководитель коллегиального органа. Его полномочия вытекают из полномочий совета.
Именно совет готовит предложения, представляет собственникам помещений свое заключение по условиям проектов договоров (в том числе используя результаты переговоров, проведенных председателем), осуществляет контроль за оказанием услуг и выполнением работ по договору управления домом, а председатель совета подписывает акты приемки услуг и работ, акты о нарушениях договорных обязательств и обращается в органы местного самоуправления при невыполнении управляющей организацией условий договора управления. Поэтому председатель совета МКД должен основываться не на своем единоличном решении, а на решении совета.
В Жилищном кодексе кроме полномочий председателя совета МКД как руководителя совета указаны также его полномочия как доверенного лица отдельных собственников помещений, выдавших ему доверенность на заключение договора управления многоквартирным домом (на условиях, указанных в решении общего собрания), контроль за выполнением обязательств по заключенному договору, а также на выступление в суде в качестве своего представителя по делам, связанным с управлением данным домом и предоставлением коммунальных услуг.
Нужно иметь в виду, что председатель совета МКД, действуя по доверенности конкретного собственника помещения, выступает только как доверенное лицо данного собственника, а не как руководитель коллегиального органа – совета многоквартирного дома.
Собственник помещения вправе выдать аналогичную по полномочиям доверенность любому лицу, а не только председателю совета МКД.
При выдаче доверенностей председателю совета МКД многими собственниками помещений в доме, возможно, облегчается заключение договора управления с собственниками помещений в многоквартирном доме (потому что часть договоров подписывает одно доверенное лицо).
Но это скорее облегчает процесс подписания договоров для управляющей организации. Для собственников помещений мало что меняется, просто вместо того, чтобы самим подписать договор, они подписывают доверенность другому лицу. Но права и обязанности по договору возникают именно у собственников помещений .
А председатель совета МКД, не зависимо от того, есть ли у него доверенности собственников помещений или нет, участвует в контроле за исполнением управляющей организацией обязательств по договору управления, потому что он член совета МКД – органа, у которого есть полномочие осуществлять контроль.
Доверенности собственников помещений действительно нужны председателю совета МКД в случае, если он будет представлять их интересы в суде.
Для исполнения полномочий, предоставленных совету многоквартирного дома, председателю совета не нужны доверенности собственников помещений.
Председателю совета МКД, получившему доверенности от собственников помещений, рекомендуется четко разделять, когда он действует как участник коллегиального органа – совета МКД, а когда как доверенное лицо конкретного собственника помещения.
Полномочия председателя или члена совета многоквартирного дома могут подтверждаться выпиской из протокола общего собрания, на котором они были избраны в состав совета, подписанной председателем и секретарем общего собрания.
В выписке из протокола общего собрания должны быть указаны дата проведения общего собрания, решение об избрании собственника помещения председателем (членом) совета многоквартирного дома (с указанием адреса дома) и на какой срок избран совет дома.
Выписка из протокола общего собрания может быть заверена органом территориального общественного самоуправления или органом местного самоуправления, если представители этих органов присутствовали на общем собрании.
Далее
Оглавление
Источник: https://ivgoradm.ru/ugkh/rol_soveta.html
Права председателя совета многоквартирного дома
В соответствии с частью 1 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – Жилищный кодекс, ЖК РФ) договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в письменной форме или в электронной форме с использованием Государственной информационной системы путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами от общего числа собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.
Таким образом, договор управления многоквартирным домом составляется в форме одного документа, который подписывается управляющей организацией, с одной стороны, и собственниками помещений, с другой стороны.
Число собственников помещений, подписавших договор управления многоквартирным домом, должно быть таким, чтобы принадлежащее им количество составляло более 50 процентов от общего числа всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Только при выполнении данного условия договор считается заключенным.
Любой из собственников помещений в многоквартирном доме может наделить другое лицо (своего представителя) полномочием подписать за него договор управления многоквартирным домом. Таким представителем может быть любое физическое или юридическое лицо.
Обычной формой удостоверения того, что представитель наделен полномочием совершить какое-то действие от имени представляемого лица, является доверенность[1].
Представителем собственника помещения в многоквартирном доме при подписании договора управления многоквартирным домом может быть, в том числе, и председатель совета многоквартирного дома. На это прямо указано в статье 161.1 Жилищного кодекса. Согласно пункту 3 части 8 статьи 161.
1 ЖК РФ председатель совета многоквартирного дома «на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, заключает на условиях, указанных в решении общего собрания собственников помещений в данном доме, договор управления многоквартирным домом…».
При этом по договору управления приобретают права и становятся обязанными все собственники помещений в многоквартирном доме, предоставившие председателю совета многоквартирного дома полномочия, удостоверенные такими доверенностями.
Таким образом, председатель совета многоквартирного дома может подписать договор управления от имени тех собственников помещений в доме, которые предоставили ему такие полномочия своими доверенностями. Собственники помещений, не выдавшие соответствующие доверенности председателю совета многоквартирного дома, подписывают договор управления сами.
Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации (пункт 4 статьи 185) полномочия представителя могут содержаться не только в доверенности, но и в договоре либо в решении собрания, если иное не установлено законом или не противоречит существу отношений.
Соответственно, полномочия председателя совета многоквартирного дома заключить (подписать) договор управления многоквартирным домом на условиях, указанных в решении общего собрания собственников помещений в данном доме, могут быть определены решением общего собрания таких собственников.
Для этого в повестку дня общего собрания кроме вопроса об утверждении условий договора управления многоквартирным домом должен быть включен вопрос о предоставлении председателю совета многоквартирного дома полномочий от имени собственников помещений в многоквартирном доме заключить (подписать) договор управления многоквартирным домом на условиях, указанных в решении общего собрания.
Вопрос о предоставлении полномочий председателю совета многоквартирного дома заключить (подписать) договор управления многоквартирным домом на условиях, указанных в решении общего собрания собственников помещений в данном доме, не отнесен Жилищным кодексом к перечню вопросов, требующих для принятия решения квалифицированного числа , в отличие от наделения его полномочиями на принятие решений по вопросам, не указанным в части 5 статьи 161.1 Жилищного кодекса[2]. Поскольку заключение (подписание) договора управления не связано с предоставлением председателю совета многоквартирного дома полномочий принимать самостоятельные решения, а только с полномочием подписать договор, решение о заключении которого и об условиях которого принято общим собранием собственников помещений в доме, по нашему мнению, для принятия такого решения достаточно большинства от общего числа принимающих участие в данном собрании собственников помещений (при условии, что общее собрание имеет кворум).
Необходимо также учесть, что согласно пункту 4 статьи 185 Гражданского кодекса правила о доверенности применяются также в случаях, когда полномочия представителя содержатся в решении собрания.
Поскольку доверенность – это «письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу», важно учесть, кто из собственников помещений в многоквартирном доме при ании по вопросу повестки дня общего собрания о предоставлении председателю совета многоквартирного дома полномочий заключить (подписать) договор управления проал «за», тем самым письменно подтвердив свое согласие предоставить такое полномочие. Соответственно, рекомендуем председателю совета многоквартирного дома подписывать договор управления от имени только тех собственников помещений, которые в бюллетене ания по вопросу о предоставлении ему полномочий заключить (подписать) договор управления проали «за».
Для того чтобы перечень лиц, наделивших председателя совета многоквартирного дома полномочием подписать договор от их имени, был определен, рекомендуем лицам, осуществляющим подсчет , поданных по вопросам повестки дня общего собрания (членам счетной комиссии), оформить соответствующую выписку из общей таблицы с результатами подсчета . В такой выписке кроме указания вопроса, поставленного на ание, необходимо привести перечень лиц, проавших «за» по указанному вопросу (фамилия, имя, отчество собственника помещения – физического лица или наименование юридического лица), а также номер и площадь принадлежащего каждому из таких собственников помещений в многоквартирном доме, количество , принадлежащих каждому из таких собственников. Выписку, подписанную членами счетной комиссии, рекомендуем приложить к договору управления в качестве подтверждения полномочий председателя совета многоквартирного дома подписать от имени указанных в ней собственников помещений договор управления.
Тем собственникам помещений, которые не участвовали в общем собрании, и тем, кто на общем собрании проали «против» или «воздержался» по вопросу о наделении председателя совета многоквартирного дома полномочиями заключить (подписать) договор управления, необходимо обеспечить возможность самим от своего имени подписать договор, условия которого утверждены решением собрания.
Правомочность подписания договора председателем совета многоквартирного дома важна также для того, чтобы лицензионный орган (государственная жилищная инспекция) принял решение о включении многоквартирного дома в реестр многоквартирных домов, управляемых управляющей организацией, о заключении договора с которой было принято решение общего собрания. Необходимо отметить, что судебная практика в отношении отказов во внесении в реестр лицензий, в том числе из-за отсутствия в приложении к заявлению, подписанного необходимым количеством собственников договора управления, по данному вопросу неоднозначна[3].
[1] Согласно пункту 1 статьи 182 Гражданского кодекса Российской Федерации доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами. [2] См. часть 1 статьи 46 и часть 2 статьи 44 ЖК РФ. [3] Постановление АС ЗСО от 20 июня 2018 г.
по делу № А27-14726/2017: суды трех инстанций признали неправомерным формальный отказ органа ГЖН во внесении изменений в реестр лицензий в связи с тем, что у председателя совета многоквартирного дома, уполномоченного решением общего собрания и подписавшего договор управления, отсутствует такое правомочие по причине отсутствия оформленных доверенностей от имени каждого собственника МКД на подписание договора управления.
Источник: http://www.urbaneconomics.ru/spravpotreb/prava-predsedatelya-soveta-mnogokvartirnogo-doma