Можно ли при расселении с доплатой купить квартиру, если есть доля в расселяемом жилье?

Фонд_отвечает ч.2 (08.02.2019)

Можно ли при расселении с доплатой купить квартиру, если есть доля в расселяемом жилье?

Представляем вам новый выпуск рубрики #фонд_отвечает, где на вопросы читателей канала “Снос пятиэтажек” дает ответы московский фонд реновации совместно с коллегами из общественного штаба по реновации.

Обозначения по тексту:

Общественный штаб по контролю за реализацией Программы реновации (далее – ОШ)

Московский фонд реновации жилой застройки (далее – ФР)

Ответы

Расселение

1)    Подскажите, мы из двухкомнатной квартиры хотим разъехаться на 2 однокомнатные, в нашем районе квадратный метр около 180 тыс. руб. Как будет считаться доплата и будет ли она меньше, если переехать в другой район с ценой в 150 тыс. руб. за 1 кв.м?

ФР: размер доплаты по договору мены/цена договора купли-продажи определяется по следующей формуле:

Р = (П1-П2) х Ц

Где:

·Р – размер доплаты по договору мены/цена договора купли-продажи,

·П1 – общая площадь жилого помещения (жилых помещений), приобретаемого собственником/нанимателем по договору мены/договору купли-продажи;

·П2 – средняя общая площадь соответствующего равнозначного жилого помещения в многоквартирном доме, в котором собственнику/нанимателю предоставляется новое жилье;

·Ц – стоимость одного квадратного метра общей площади жилого помещения (жилых помещений), приобретаемого собственником/нанимателем по договору мены/договору купли-продажи.

При приобретении жилого помещения (жилых помещений) собственнику, нанимателю предоставляется скидка в размере 10 % от размера доплаты по договору мены, цены договора купли-продажи.

Обращаем ваше внимание, что квартиру можно приобрести в том доме, в котором собственнику или нанимателю предоставляется равнозначное жилье.

Либо в другом построенном по реновации доме, который расположен в том же районе, что и дом, включенный в программу реновации и в котором собственнику, нанимателю принадлежит жилое помещение (применительно к территории ЗелАО, ТиНАО – в одном административном округе).

На данный момент опция приобретения квартиры в другом районе не предусмотрена.

Как это выглядит на практике?

Допустим, у меня двушка (55 кв.м), а я хочу трешку.

П1=80 (общая площадь новой трешки – 80 кв.м),

П2=60 (средняя площадь равнозначных двушек в новостройке, где дают равнозначную квартиру = 60 кв.м),

Возьмем Ц=185 тыс.руб/кв.м. 

Получаем Р=(80-60)*185 000 = 3 700 000 руб. – нужно будет доплатить за трешку. И минус 10% от полученной суммы = 3 330 000 руб.

2)   В комнате 14 кв. м в коммуналке прописано 3 человека: папа, дочка 16 лет и сын 9 лет (ребёнок-инвалид). Дом по реновации, семья стоит на очереди, какую жилплощадь они получат?

ОШ: Семья получит квартиру, исходя из нормы 18 кв.м на человека, поскольку стоят на очереди. Здесь также сыграет роль тот факт, что дети – разнополые. Предположительно, это будет двухкомнатная квартира.

3)  Семья – муж, жена, 3 детей – стоит на очереди содействия в улучшении жил. условий. Имеют однушку по соц. найму. Ребёнку-инвалиду полагается отдельная комната. Что ждёт нас при реновации?

ОШ: Если семья стоит на очереди, то получит то же, что имеет сейчас – однокомнатную квартиру. Данная очередь сейчас никак не действует. Советуем обратиться в МФЦ для подачи документов на очередь нуждающихся в жилых помещениях. Либо обратиться в Департамент городского имущества по вопросу предоставления субсидии на приобретение жилья.

4)   Подскажите, пожалуйста, имеем 2 комнаты в коммунальной квартире по договору соц.найма, который оформлен на отца. Папа проживает в одной комнате. Я и 2 моих детей проживаем во второй комнате 14 кв.м.

Лицевой счёт один, и все прописаны в коммунальной квартире. Можем ли мы получить по реновации раздельные квартиры? (нам надо разъехаться с Папой). Что нам надо сделать? (может, разделить лицевые счета, т.к.

мы две разные семьи?) Может, нам надо встать на улучшение жилищных условий, тогда что для этого нужно сделать?

ОШ: Разделение лицевых счетов не сыграют никакой роли. Нужна полная информация о том, сколько квадратных метров приходится на семью и указано в договоре социального найма. Если приходится менее 10 кв.

м на человека, то есть шанс встать на очередь, но здесь также необходимо понять, является ли семья малоимущей.

Но, и в случае, если встанут на очередь, то не факт, что получат два жилья, скорее всего это будет трехкомнатная квартира.

Семья может также воспользоваться вариантом разъезда за доплату (см. ответ на 1-ый вопрос).

5)  Квартира в собственности на 3 человек. Свекр, свекровь и мой муж. Двое детей там прописаны. Я не собственник и не прописана. При реновации можно ли будет использовать мой материнский капитал для расширения?

ФР: в рамках программы реновации материнский капитал можно использовать, если вы являетесь собственником квартиры. По сложившейся практике Пенсионный фонд перечисляет средства мат.

капитала в случаях, если держатель сертификата приобретает жилое помещение в собственность. В рамках Программы реновации переход права осуществляется исключительно в тех же долях, в каких оформлена квартира в расселяемом доме.

Для более подробной консультации Вы можете обратиться в территориальный отдел Пенсионного фонда.

6)   У меня комната в собственности в коммуналке в доме, попавшем под программу. Я там не живу. Как мне узнавать, что происходит и вообще происходит ли чего? С соседями не общаюсь. Они мне ничего из вредности не говорят. Куда обратиться? Период, время, инстанция?

ОШ: Не позднее 31 декабря 2019 года жители домов, включенных в Программу реновации, узнают о сроках переселения. Об этом будет сообщаться в СМИ, Вы также можете обратиться за информацией в Общественный штаб по контролю за реализацией Программы реновации по телефону +7 (495) 646-87-09, работает с 9:00 до 20:00. Всегда готовы подсказать.

ФР: Взамен освобождаемой гражданином комнаты в коммунальной квартире в многоквартирном доме, включенном в Программу реновации в качестве равнозначного жилого помещения или равноценного жилого помещения в соответствии с Законом Российской Федерации от 15.04.1993 г. № 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» предоставляется отдельная квартира. Предоставление комнаты в коммунальной квартире или части жилого помещения, составляющего долю в праве общей собственности на отдельную квартиру, не допускается.

Компенсации, жалобы, списки вошедших по ОСС

7)    Мы против сноса нашего дома, но оказались в меньшинстве. Переселяться в дома, построенные по программе реновации, не хотим. Как будет определяться компенсация за наши квартиры, которые принадлежат нам на правах частной собственности?

ФР: Собственник жилого помещения в многоквартирном доме, включенном в Программу реновации, на основании письменного заявления вместо равнозначного жилого помещения вправе получить равноценное возмещение в денежной или в натуральной форме. При этом размер равноценного возмещения определяется в соответствии с частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Подобных прецедентов не возникло, так как рыночная стоимость квартиры в расселяемом доме ниже рыночной стоимости квартиры в новостройке. Вопрос определения и выплаты компенсации за освобождаемую квартиру в расселяемом доме относится к компетенции Департамента городского имущества города Москвы.

8)   Где можно посмотреть список домов, вошедших в реновацию путем проведения ОСС? То есть, те дома, которых не было изначально в списках, но они провели ОСС и вошли в реновацию.

ФР: C перечнем домов, включенных в программу реновации, можно ознакомиться в Постановлении Правительства Москвы от 01.08.2017 № 497-ПП «О Программе реновации жилищного фонда в городе Москве», а также на картах реновации на официальных сайтах Мэра Москвы: https://www.mos.ru/city/projects/renovation/ и Фонда реновации: https://fr.mos.ru/moskvicham/#map-inform-block.

Удобнее смотреть на mos.ru. При наведении на вошедший в реновацию дом указывается, как именно он вошел: через “Активный гражданин”, “Мои документы” или проведением ОСС (МФЦ).

ОШ: Протоколы ОСС находятся в жилищной инспекции города Москвы (МЖИ), также копии должны храниться в вашей управляющей компании. Обратитесь в МЖИ или УК.

От редакции канала: если вы хотите глянуть исключительно дома, вошедшие через ОСС, то это можно сделать здесь, за что спасибо порталу ТВСС реновация. Слева ставите галочку в нужном окне и смотрите списком, либо на карте.

9)   Строительство идёт в плотной жилой застройке, стройплощадки – буквально в нескольких метрах от окон домов. Однако закон о тишине не соблюдается.

Например, у нас в Кузьминках даже после жалобы в управу на стройплощадке по улице Юных Ленинцев вл. 117 строительные работы начинаются в 6.30 и ведутся ещё и по воскресеньям.

��ак заставить застройщика соблюдать законы города Москвы?

ФР: по вопросам нарушения законодательства в ходе ведения строительных работ на стартовых площадках Программы реновации просьба направить предметное обращение в свободной форме с точным адресом стройплощадки и дома, житель которого инициировал письмо.

Адрес для обращений: help@mosfr.tu

10) Имеется однокомнатная квартира в общей долевой собственности: 1/2 у семьи , 1/2 у постороннего лица. Доли не могут быть выделены. Между собственниками конфликтная ситуация. Как решится вопрос по реновации, если один собственник хочет с доплатой за свою долю поучить новую квартиру, а другой собственник нет?

ФР: Если вы планируете приобрести за доплату дополнительную площадь жилья, то необходимо согласие всех собственников квартиры. При подаче заявления на докупку должны присутствовать все заявители либо лицо, имеющее полномочия подать заявление на основании нотариальной доверенности от всех собственников, не присутствующих при подаче заявления лично.

Обращаем ваше внимание, что при приобретении нескольких квартир за доплату каждая из них будет оформлена в тех же долях, в которых была оформлена старая. Оформить изменение/раздел долей в праве собственности вы сможете самостоятельно уже после реализации своего права на докупку по программе реновации.

– Здесь возможны 2 опции: либо обоюдный разъезд с доплатой каждого собственника, либо оба получат новую однушку.

В каждом из случаев собственность будет оформлена в тех же долях, что и в расселяемой квартире: ½ доли в любой (каждой) приобретаемой квартире у семьи, ½ доли в любой (каждой) приобретаемой квартире у второго собственника.

11) Возможно ли при реновации сменить район (Юг Москвы на Север) в связи с семейными обстоятельствами и расположением дачи? Возможно ли это сделать, доплатив (если есть разница в цене в большую сторону)?

ФР: в рамках Программы реновации это невозможно, т.к. законодательными актами не предусмотрено получение равнозначной квартиры и докупка жилых площадей в другом районе.

12) Какие стартовые площадки для Щукино? Когда начнется строительство домов?

ФР: В районе Щукино на сегодня подобрана одна стартовая площадка по адресу: ул. Новощукинская, владение 8/1. Полная справка здесь: https://stroi.mos.ru/construction/2074

На данный момент Правительство Москвы утвердило перечень из 308 площадок для проектирования и строительства «стартовых» многоквартирных домов. Новые локации по Программе реновации подбирают следующие организации: Москомархитектура, Префектуры административных округов, Московский фонд реновации жилой застройки.

13) В 3-комнатной исторической коммуналке живут 2 собственника, не имеющих отношения друг к другу. На каждую комнату свой договор соц.найма. Расселят ли их или собственники получат одну новую квартиру?

ОШ: Если они собственники, то у них не может быть договоров социального найма! Коммунальные квартиры будут расселены. Каждый получит отдельное жильё.

Первый выпуск рубрики #фонд_отвечает – здесь.

Made by “Снос пятиэтажек”

Подписывайтесь и присылайте свои вопросы нашему боту.

Источник: https://teletype.in/@msk_5floors/Bkx2MHqNE

Какие риски ожидают участников «цепочек» – Рынок жилья

Можно ли при расселении с доплатой купить квартиру, если есть доля в расселяемом жилье?

07.02.2013 | 13:30 297528

В силу разных причин петербуржцам, желающим улучшить жилищные условия, приходится соглашаться на участие в «цепочках». К каким дополнительным рискам это может привести, БН рассмотрел на конкретных примерах из практики агентств недвижимости.

Основным риском участия в «цепочках» оказывается угроза, что сделка растянется не на один год, а то и вовсе может не состояться.

Выход на «встречку»
По разным оценкам, от 80 до 90% сделок на петербургском рынке недвижимости проходят в рамках «цепочек». И каждая «цепочка» в среднем включает три-четыре продажи. Напомним, «цепочка» – это обиходное название альтернативной сделки. То есть операции, в которой одно лицо приобретает недвижимость у второго, второе у третьего и так далее.

И, как отмечает руководитель Центра ипотечного кредитования петербургского филиала банка ВТБ24 Татьяна Хоботова, Петербург из-за высокой доли таких сделок вполне заслуживает титула столицы «цепочек». По словам Татьяны Хоботовой, когда ее коллеги из других городов узнают о масштабах сложившейся в Петербурге «альтернативной» практики, то неизменно выражают крайнее удивление.

Причиной возникновения «цепочек» служит отсутствие у большинства горожан свободных денег. И, согласно «легендам» петербургского рынка недвижимости, самой длинной альтернативной сделкой в городе была «цепочка» из 14 квартир. Впрочем, в связи с ростом популярности ипотеки альтернативные сделки постепенно становятся все короче.

«Длинные «цепочки» исчезли с рынка», – отмечает главный аналитик Группы компаний «Бюллетень Недвижимости» Сергей Бобашев. Например, самая длинная «цепочка», которую сопровождало в минувшем году агентство «НДВ СПб», состояла из шести жилых объектов.

По словам руководителя департамента городской недвижимости «НДВ СПб» Алины Жуковой, первоначально в агентство обратился клиент с задачей продать его двухкомнатную квартиру и купить трехкомнатную с небольшой доплатой (не более 700 тыс. руб.).

На эту «двушку» был найден покупатель, которому самому требовалось продать две комнаты в разных районах и взять ипотеку на оставшуюся доплату (была одобрена ипотека банка «Санкт-Петербург»). Комнаты были проданы двум покупателям с ипотекой «Сбербанка». Продавцу комнат была подобрана «встречка», но не в прямой продаже. «Разъезжались муж с женой.

Нам удалось подобрать двухкомнатную квартиру в строящемся доме для жены и комнату на вторичном рынке в центре города для мужа, – уточняет Алина Жукова. – На время строительства для супруги была арендована однокомнатная квартира на длительный срок».

То есть любому петербуржцу, настроенному улучшить свои жилищные условия путем продажи старого жилья, надо понимать следующее. Чем сложнее запрос, тем с большей вероятностью риэлторы предложат участие в «цепочке».

Торопиться не получится Одним из существенных минусов «альтернативы» оказывается более долгий, чем при обычных сделках, срок проведения всех операций.

Как рассказывает эксперт направления «Жилой фонд» АН «Итака» Марина Вязовая, некая семья владела двумя комнатами в трехкомнатной коммуналке. Семья хотела за счет продажи комнат и привлечения ипотечного кредита приобрести двухкомнатную квартиру.

Но соседка по коммуналке намеревалась сама выкупить эти комнаты и, в период накопления нужной суммы, препятствовала продаже комнат другим лицам.

И только когда деньги были накоплены, семья продала комнаты соседке и купила «двушку». А ее хозяева, в свою очередь, смогли переехать в четырехкомнатную квартиру, которая их давно «ждала». Но следует уточнить, что по времени «цепочка» растянулась ни много ни мало на полтора года. А ведь сегодня цены на разные объекты рынка недвижимости растут непропорционально. То есть, по большому счету, все это время сделка пребывала под угрозой срыва. «Чем больше времени занимает проведение сделки, тем выше вероятность, что кто-то из участников передумает, а у кого-то закончится срок одобрения ипотеки», – поясняет Сергей Бобашев. При этом, по словам эксперта, в кризисные периоды, когда цены начинают заметно колебаться, вероятность разрыва «цепочек» возрастает многократно.

«Громоздкие «цепочки», как правило, просто не доходят до реализации, так как либо собственникам объектов и покупателям не удается договориться по всем проблемным вопросам, либо у кого-то меняются обстоятельства», – пояснил БН директор департамента розничного бизнеса Нордеа Банка Вячеслав Лясевич. Соответственно, один из объектов «выпадает» из общей схемы сделки, что влечет за собой распад всей «цепочки».

Вороньи слободки Многие участники рынка считают сделки по расселению многокомнатных коммуналок еще более сложными, чем «цепочки». Во-первых, на многокомнатную квартиру будет непросто найти покупателя.

Во-вторых, наверняка риэлтору придется столкнуться с застарелыми межличностными конфликтами между владельцами комнат. Что также не способствует упрощению сделки. Тем не менее профессионалы с такими задачами вполне могут справиться.

«В конце декабря 2012 года была завершена сделка по расселению четырехкомнатной коммунальной квартиры на Московском проспекте общей площадью 148 кв. м, – рассказывает менеджер городского отдела «Александр Недвижимость» Людмила Сумкина. – Сделка проходила поэтапно и заняла около пяти месяцев».

В коммунальной четырехкомнатной квартире проживали две семьи с несовершеннолетними детьми и одинокий мужчина. Четвертая комната находилась в собственности у города. И один из собственников заключил договор с Горжилобменом о выкупе этой комнаты с рассрочкой платежа до конца 2017 года.

«Расположение квартиры рядом с метро «Московская», а также то, что квартира находилась на первом этаже, позволило нам позиционировать и предлагать этот объект под коммерцию», – уточняет риэлтор. Довольно быстро был найден покупатель – компания, которая планировала перевести жилое помещение в нежилое и использовать под офис.

«Мы смогли убедить покупателя внести необходимую сумму в Горжилобмен за четвертую комнату, оформив ее в собственность одного из расселяемых, – констатировала Людмила Сумкина. – Также отмечу, что две комнаты были выкуплены инвестором для проведения в будущем мены. Чтобы избежать удорожания расселяемого объекта».

В итоге первая и вторая семьи смогли приобрести двухкомнатные квартиры. Третий жилец предпочел получить деньги в размере 3,1 млн руб. А за сумму от выкупа компанией комнаты у Горжилобмена мужчина купил однокомнатную квартиру.

Риэлтор уточняет: если бы расселяемые клиенты продавали свои комнаты отдельно, то их цена была бы на 40% ниже.

Лебедь, рак и щука Но главная проблема «альтернативных» сделок в том, что при их проведении риски суммируются. И, в частности, чем больше участников операции, тем выше опасность столкнуться с недобросовестным поведением одного из фигурантов.

В связи с этим заместитель гендиректора АН «Невский простор» Алла Шинкевич вспоминает следующую историю. Москвичи брали ипотеку на покупку трехкомнатной квартиры в Купчино (504-я серия). Продавец «трешки» переезжал в однокомнатную квартиру на Васильевском.

Продавец «однушки» доплачивал собственные средства, брал ипотеку и покупал трехкомнатную квартиру в соседнем доме на ВО. А продавцы трехкомнатной квартиры на ВО покупали четырехкомнатную квартиру, доплачивая свои средства. При этом последняя квартира находилась в прямой продаже.

«Вся сделка прошла бы идеально, если бы не одно «но», – комментирует Алла Шинкевич. – После регистрации всей «цепочки» продавец «однушки» на ВО решил нарушить условия договора и не освободил квартиру в назначенный срок». Он уже делал ремонт в купленной трехкомнатной квартире и не хотел переезжать в неотремонтированное жилье.

«Из Москвы уже приехал контейнер с вещами, – резюмирует специалист. – И только благодаря грамотно составленному договору удалось повлиять на недобросовестного продавца». Проще говоря, если сопровождающий сделку риэлтор профессионально подкован, возникающие проблемы обычно разрешимы.

Но в вышеописанной истории попытался нарушить договор только один из клиентов. Если бы таковых оказалось больше, «альтернатива» превратилась бы в бесконечную череду судебных тяжб.

Соответственно, Вячеслав Лясевич утверждает, что при «цепочке» из четырех или более объектов недвижимости вероятность успешной сделки резко снижается.

В сухом остатке
Таким образом, можно подытожить, что на участие в «цепочке» имеет смысл соглашаться тем горожанам, у кого «на руках» сложнореализуемый объект. Или тем, кто настроен продать свою собственность выше среднерыночного предложения. Но при этом придется запастись терпением.

Игорь Чубаха   

Источник: https://www.bn.ru/gazeta/articles/101189/

Так не бывает: 6 самых распространенных заблуждений о недвижимости

Можно ли при расселении с доплатой купить квартиру, если есть доля в расселяемом жилье?

Однако существуют случаи, когда после заключения соответствующего договора даритель меняет свое мнение и сожалеет о совершенном им поступке. Законодатели предусмотрели возможность отмены дарения либо признания договора дарения недействительным, обращает внимание юрисконсульт офиса “Щелковское” департамента вторичного рынка “Инком-Недвижимость” Мария Шмер. 

Так, например, в соответствующем договоре может быть предусмотрена возможность отмены дарения в том случае, если даритель переживет одаряемого. Впрочем, такая отмена не происходит автоматически, для этого необходимо волеизъявление наследников дарителя, подчеркивает эксперт.

Дарителю в любом случае придется предъявить в суде основания, согласно которым квартира должна быть возвращена ему. Решение суда будет зависеть от предоставленных сторонами дела доказательств.

Заблуждение 4: отказавшегося от приватизации можно легко выписать

Любопытно, чтособственники приватизированных квартир с удивлениемобнаруживают, чтожильцы, отказавшиеся в свое время от приватизации и прописанные в квартире, могут пользоваться ею бессрочно.  

В настоящее время ситуация обстоит следующим образом: лица, которые на момент приватизации обладали равными правами пользования квартирой или комнатой с человеком, ее приватизировавшим (сюда входят и жильцы, отказавшиеся от приватизации в пользу другого лица, и жильцы, которые ранее уже использовали свое право на участие в приватизации другого объекта), сохраняют свое право пользования этой недвижимостью бессрочно, даже в случае ее продажи, фактически — до добровольного снятия с регистрационного учета, объясняет Копейкин. Выписать таких граждан из жилого помещения практически невозможно даже по решению суда.  

Да, если прописанный отказался от приватизации, его нельзя выселить и выписать, за ним сохраняется право пожизненно проживать в квартире за исключением случаев, когда такие категории лиц выезжают на постоянной основе проживать в другое место, и данные обстоятельства находят свое подтверждение в суде, добавляет Сухов.

Заблуждение 5: раз оформлено на мужа, то жене не принадлежит

Нередко путаются в вопросах оформления и владения недвижимостью супруги, которые полагают, что при покупке недвижимости в браке, оформленной на конкретного супруга, второй теряет на нее права.

При покупке недвижимости в браке, если иное не предусмотрено договором между супругами, она является общей собственностью супругов без определения долей.

То есть на все приобретенное в браке недвижимое имущество распространяется режим совместной собственности, даже если титульным собственником обозначен один из супругов. Правда при разводе, квартиру, где титульным собственником является один из супругов, придется делить поровну в судебном порядке, предупреждает Модестова-Хорст.

Впрочем, не всегда имущество, приобретенное в браке, является совместной собственностью супругов.

В частности, как указывает Шмер из “Инком-Недвижимости”, имущество, приобретенное в период брака, но на деньги, вырученные от продажи актива, принадлежавшего одному из супругов до брака, не может считаться совместной супружеской собственностью, так как является личным имуществом этого супруга.

Кроме того, денежные средства на покупку квартиры могут быть получены одним из супругов по договору дарения (например, от родителей), и в этом случае такое имущество также не подчиняется режиму совместной собственности.

“Однако в связи с тем, что семейное законодательство РФ предполагает режим совместной собственности для всего имущества, приобретенного в период брака, доказывать факт приобретения имущества за счет личных денежных средств одного из супругов придется в судебном порядке”, — предупреждает собеседница агентства.

Заблуждение 6: при сносе дома раздаем жилье всем желающим 

Распространенным является заблуждение жильцов неприватизированных квартир в ветхих домах, что при сносе дома и переселении им должны улучшить жилищные условия, выдав по отдельной квартире каждой семье, которая там проживает.

Расселение жилого помещения в связи со сносом, не является улучшением жилищных условий лиц, проживающих в ветхом жилом фонде, утверждает Модестова-Хорст.

Согласно действующему жилищному законодательству, по ее словам, им обязаны представить взамен сносимого иное благоустроенное жилье, по площади и количеству комнат равное расселяемому.

При этом количество семей, ведущих отдельное хозяйство в расселяемой квартире, не имеет правового значения.

Однако право продолжать состоять в очереди на улучшение жилищных условий за такими лицами сохраняется, подчеркивает собеседница агентства.

В целом же ведущая роль по вопросу переселения из ветхого жилья отводится муниципалитетам. “Они могут предоставить как две площади, так и одну. Все зависит от конкретного случая.

Например, бывает, когда за комнату без доплаты дают однокомнатную квартиру, и, наоборот, случается, что просят доплатить за лишние квадратные метры. Данные нюансы необходимо заранее проговорить с сотрудником департамента или муниципалитета, который ведет случай.

Каждая ситуация может интерпретироваться по-разному и точного ответа или прогноза никто дать не может”, — объясняет Лунин из “Азбуки Жилья”.

Источник: https://realty.ria.ru/20170217/408368443.html

«Снизит напряженность, улучшит внешний вид»: в Казани расписали 885 млн для «аварийщиков»

Можно ли при расселении с доплатой купить квартиру, если есть доля в расселяемом жилье?

Под снос пойдет 51 дом на 1,5 тыс. жильцов. Выкупная цена для застройщиков на сей раз — 41–46 тыс. рублей

«Нормальная, объективная цена, явно не с потолка взялась», — так эксперты «БИЗНЕС Online» оценили выкупную стоимость аварийных «квадратов» в Казани.

В опубликованном документе расселения аварийного жилья до 2025 года уточняют, что цена может измениться по итогам аукциона. Интересно, что в аналогичной республиканской программе выплаты варьируются от 10,5 тыс.

до 17 тыс. рублей за квадратный метр. Подробности — в нашем материале.

Сегодня исполком Казани опубликовал программу расселения аварийного жилья на 2019–2025 годы с общим объемом финансирования 885 млн рублей

https://www.youtube.com/watch?v=_vqy9hNxzQU

Сегодня исполком Казани опубликовал программу расселения аварийного жилья на 2019–2025 годы с общим объемом финансирования 885 млн рублей, из которых 195 млн поступит из бюджета РТ, 690 млн выделит фонд содействия реформированию ЖКХ. В список расселения попал 51 дом, в котором проживают 1,4 тыс. человек, или 557 семей. Для сравнения: казанская программа по сносу «аварийки» 2013–2017 годов включала 89 домов, из которых переселили почти 5 тыс. человек.

Общая площадь расселяемого жилья в столице РТ — 16,2 тыс. кв. м, из которых в частной собственности 285 квартир на 8,4 тыс. кв. м, в муниципальной — 234 помещения на 7,8 тыс. кв. метров. Как и везде, в Казани две категории жителей «аварийки». Первая — люди, жившие по соцнайму.

В соответствии с законом им полагается равноценная жилплощадь вместо квартир под снос — условно, по принципу «метр в метр». Вторая категория — собственники: им предоставят квадратные метры «в счет размера возмещения за изымаемое жилое помещение».

Напомним, что и прежде выселяемым казанским трущобникам предлагали полноценные квартиры в «Салават Купере» или на улице Мазита Гафури, то есть метр в метр и даже больше. 

Новое жилье для участников программы власти планируют приобретать у застройщиков по цене от 41 тыс. до 46 тыс. рублей за квадратный метр (стоимость растет ежегодно на 1 тыс. рублей).

В опубликованном сборнике документов уточняется, что указанная «ценовая вилка» принята предварительно и может измениться по итогам электронного аукциона на приобретение помещений для муниципальных нужд.

К примеру, сегодня стоимость квадратного метра жилья в возводимом Госжилфондом РТ комплексе «Салават Купере» составляет 36,7 тыс. рублей.

Прежде выселяемым казанским трущобникам предлагали полноценные квартиры в «Салават Купере» или на улице Мазита Гафури, то есть метр в метр и даже больше

«Честно говоря, затрудняюсь так сразу ответить, 46 тысяч рублей — много это или мало, — сказал в общении с нашим изданием руководитель АН „Авангард-Риэлт“ Вячеслав Егоров.

— Надо еще смотреть, что там за жилье. Нужно сравнивать с рыночной стоимостью, выяснить, сколько стоят аналогичные дома.

В некоторых случаях не исключено, что это даже дороговато — за какую-нибудь убитую квартиру! В общем, я думаю, что нормальная стоимость».

Для сравнения: в принятой ранее республиканской программе расселения аварийного жилья на 2019–2025 годы с бюджетом почти в 1 млрд рублей (885 млн направят как раз на казанскую программу) суммы в районах РТ значительно ниже. Там предполагаемая величина оценки старого жилья «аварийщиков» варьируется от 10,5 тыс. до 17 тыс.

рублей за квадратный метр.

 Ожидается, что реализация программы в Казани обеспечит гражданам право на безопасные и благоприятные условия проживания, снижение доли населения, проживающего в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащих сносу, а также «снизит социальную напряженность в обществе, улучшит внешний вид города».

Егоров считает, что стоимость квадратного метра в домах таких возрастов в центре Казани составляет от 85 тыс. до 90 тыс. рублей. В более удаленных районах цена квадратного метра идет по 60–70 тыс. рублей

Преимущественно в список расселения попали жилые дома в поселках Юдино, Красная Горка и Мостоотряд №3, где в мае этого года произошел пожар.

Тогда жители одноименной улицы ужаснулись от вида льющихся к ним из-за забора химикатов горевшего лакокрасочного предприятия. Самый старый дом, внесенный в программу, 1912 года постройки и находится в Советском районе на улице Патриса Лумумбы.

Самые молодые возведены в 1984-м и расположены на улице Мостоотряд. Преимущественно же в списке дома, построенные в 1950–1960-е годы.

Егоров считает, что стоимость квадратного метра в домах таких возрастов в центре Казани составляет от 85 тыс. до 90 тыс. рублей. В более удаленных районах — Юдино, Красная Горка — цена квадратного метра идет по 60–70 тыс.

рублей, но и само жилье «более свежее».

«Мне коллеги подсказывают, что совсем ветхое жилье там оценивали даже чуть ли не по 11 тысяч рублей за квадратный метр, потому 46 тысяч рублей — это нормальная, объективная стоимость, она не с потолка взялась», — считает эксперт.

Директор агентства недвижимости «Премьер» Руслан Садреев напоминает, что выкупная цена зависит от характеристик самого жилья. «Хотя я не видел данные дома, понимаю, что они, скорее всего, уже подпадают под высокую степень аварийности, — говорит он.

— Вероятно, это квартиры в двух- и трехэтажных домах и стоимость их достаточно невысокая, она не может быть ориентирована на цену современного, сегодняшнего жилья. Скорее всего, администрация тоже ориентируется на кадастровую стоимость этих объектов.

Реальная цена может быть чуть дороже, но она однозначно все-таки приближена к кадастровой стоимости.

А вообще, на практике те граждане, которые будут не согласны со стоимостью выкупа, предлагаемой администрацией, могут оспорить его, проведя экспертизу и дополнительную оценку, и я думаю, что к какому-то общему знаменателю стороны все равно придут».

Руслан Садреев: «Хотя я не видел данные дома, понимаю, что они, скорее всего, уже подпадают под высокую степень аварийности»

Эксперт полагает, что расселяемые 557 семей как-то повлияют на рынок жилья, изменят покупательский спрос.

«Согласно данным Росреестра, в Казани подобных сделок происходит в разы больше, — говорит эксперт. — Потом, мы же знаем практику расселения ветхого жилья, которая применяется в столице РТ в последние годы.

Как правило, гражданам, жилье которых переходит в собственность муниципалитета, предлагаются альтернативные варианты в домах социального строительства, в том числе и в „Салават Купере“, и в других социальных комплексах. И там стоимость приобретения жилья меньше, чем рыночная цена.

При этом люди также могут воспользоваться льготным кредитом по социальной ипотеке».

Принятие новой программы — повод вспомнить хронологию борьбы с ветхим жильем в Татарстане. Первая масштабная программа по ликвидации ветхого жилья стартовала в 1996 году и завершилась в 2004-м. В октябре 1995 года тогда еще президент РТ Минтимер Шаймиев своим указом объявил войну трущобам.

В результате обследования жилфонда было поставлено на учет 8 863 ветхих жилых дома по всему Татарстану, в которых проживала 45 851 семья. Исполняли программу государственный внебюджетный жилищный фонд при президенте РТ и администрации городов и районов.

За 9 лет действия программы было построено 1 763 жилых дома общей площадью 2,6 млн кв. метров.

В Казани за этот период возведено 348 жилых домов на 33 734 квартиры, в Зеленодольске и Зеленодольском районе — 88 домов на 2 830 квартир, в Чистополе — 31 дом на 1 223 квартиры, в Мензелинском муниципалитете — 130 домов на 834 квартиры.

По случаю завершения программы Шаймиев устроил прием в «Пирамиде». Там же было объявлено, что на смену масштабной шаймиевской программе приходит новая — социальной ипотеки.

Самая нашумевшая программа по ликвидации ветхого жилья действовала в 2013–2017 годах. Выкупные цены составляли 11 тыс. рублей за квадратный метр.

В Казани расселение шло в соответствии с постановлением исполкома города об утверждении муниципальной адресной программы по переселению граждан из аварийного жилищного фонда столицы РТ на 2013–2017 годы. По ней стоимость «квадрата» составляла 38,4 тыс. рублей.

Программа, как и новая, финансировалась за счет средств фонда содействия реформированию ЖКХ и бюджета Татарстана. Общий бюджет программы на город составил почти 1 млрд рублей. Процесс вызвал каскад скандалов. Пожалуй, самый острый конфликт с городскими властями возник у жителей Зеленодольского района.

Масштабная программа по расселению там стартовала в 2013 году. Тогда непригодными для проживания признали 314 домов. Под снос планировали пустить треть всех зеленодольских домов в старой части города. Усилиями жителей и бизнеса список сократился до 190 домов, из которых к весне этого года снесли только 10.

Как уже упоминалось выше, есть две категории жителей «аварийки». Первая — люди, жившие по соцнайму. В соответствии с законом им полагалась равноценная жилплощадь вместо квартир под снос — условно, по принципу «метр в метр». Вторая категория — собственники, которых не устроил размер компенсации (11 тыс. рублей за метр). Также может быть предложена другая квартира с зачетом стоимости старой.

Разработчики республиканской программы решили, что это — жилье в соципотечных домах. В результате скандал дошел до совета по правам человека, который выкатил ряд претензий в своих официальных публикациях, не стесняясь на словах называть ситуацию репрессиями. Но данных претензий, однако, не признали в казанском Кремле: видимо, на бумаге и с точки зрения закона все оказалось достаточно гладко.

Источник: https://www.business-gazeta.ru/article/437629

Приобретение квартиры в доме под снос: сделка может обанкротить покупателя – МК

Можно ли при расселении с доплатой купить квартиру, если есть доля в расселяемом жилье?

Владельца жилья в «хрущевке» могут переселить в непрестижный район столицы или вообще за МКАД

Несколько лет назад взамен сносимого жилья можно было получить отличную квартиру в новостройке, причем исходя из норматива 18 квадратных метров на человека.

Тогда находилось немало желающих приобрести подобные «некондиционные» метры — выгода была слишком очевидной.

Особой популярностью пользовались квартиры в Центральном округе: в середине «нулевых» годов был принят закон, обязывающий власти предоставлять жилье в том же районе, где и находился дом, идущий под снос.

— На протяжении почти всего периода реализации программы сноса жилых домов устаревших серий квартиры в ветхих пятиэтажках были одним из самых востребованных форматов недвижимости на столичном рынке, — говорят авторы исследования, аналитики «Метриум Групп».

— Купив такое жилье, в ближайшем будущем можно было рассчитывать на переезд в новый дом.

Достаточно долгое время это была едва ли не единственная возможность стать собственником квартиры в новостройке в одном из обжитых районов столицы, а не где-нибудь в «спальнике» за МКАД.

Цены на квартиры в пятиэтажках под снос всегда держались на очень высоком уровне — они могли в два раза превышать средний показатель на локальном вторичном рынке. Как показало исследование, сейчас, когда снести осталось чуть более сотни домов, ситуация не сильно изменилась.

— Можно смело утверждать, что сегмент квартир в сносимых пятиэтажках на сегодняшний день является одним из самых дефицитных в городе.

Из оставшихся адресов почти все уже расселены, — говорит управляющий партнер компании Мария Литинецкая. — Нам удалось найти не более двух десятков лотов, выставленных на продажу.

Большая часть из них расположена в Западном административном округе, еще несколько — в Юго-Западном и Северо-Восточном.

Специалисты сопоставили цены на эти квартиры со стоимостью жилья в новостройках. Как оказалось, сносимые пятиэтажки сильно переоценены.

Западный административный округ занимает лидирующую позицию по количеству пятиэтажек, готовящихся к сносу: здесь расположено 48 адресов. Много демонтируемых домов находятся в районе Фили-Давыдково.

Средняя стоимость квадратного метра составляет 243 тысячи рублей. Малогабаритная «двушка» площадью 46 кв. м обойдется более чем в 11 млн рублей.

Стоимость жилья сопоставимой площади в новостройке обойдется в такую же сумму.

В Кунцеве в пятиэтажках сносимых серий предлагается только одна квартира, 46,3 кв. м, 7,7 млн рублей (166,3 тыс. руб. за «квадрат»). А на первичном рынке минимальная стоимость «квадрата» составляет 177 тыс. рублей.

При этом в продаже на рынке новостроек остались или большие квартиры стоимостью от 12,25 млн рублей, или студии площадью 22,4 кв. за 5,44 млн рублей.

Получается, что в этом районе покупка квартиры в сносимой пятиэтажке с последующим получением жилья в новостройке может стать выгодным вложением средств.

Северо-Восточный административный округ идет на втором месте по количеству оставшихся пятиэтажек сносимых серий: здесь 28 адресов. При этом цены на жилье в демонтируемых домах сопоставимы с более престижным районом Фили-Давыдково.

К примеру, в Останкинском районе за 12,5 млн рублей предлагается квартира площадью 35 кв. м. За 12,25 млн рублей в этом же районе можно приобрести трехкомнатную квартиру в строящемся жилом комплексе, площадь которой будет более чем в 2 раза больше — 87,47 кв. м.

А жилье аналогичных габаритов обойдется в этой новостройке в 2 с лишним раза дешевле: 5,4 млн рублей за 35,44 кв. м.

Юго-Запад замыкает тройку лидеров: в этом округе осталось демонтировать 17 пятиэтажек. В одном из готовящихся к сносу домов предлагается квартира площадью 32 кв. м за 6,4 млн рублей. В этом бюджете можно приобрести жилье немного большего размера в районе Зюзино: за 6,39 млн рублей здесь предлагается квартира площадью 35,3 кв. м.

Важный вопрос: можно ли купить квартиру в доме, идущем под снос? Или продажа жилья в подобных зданиях запрещена?

— В соответствии с законом города Москвы «Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений в городе Москве» от 31 мая 2006 года собственник жилого помещения должен быть уведомлен в письменной форме о принятом правовом акте об изъятии принадлежащего ему жилого помещения не позднее, чем за год до предстоящего изъятия. Жилищный кодекс предусматривает обязательное заключение с собственником соглашения об изъятии у него жилого помещения в связи со сносом дома. После принятия правительством акта о сносе и до подписания собственником соответствующего соглашения купить у собственника принадлежащую ему квартиру, которая расположена в доме под снос, можно. После подписания — уже нельзя, — поясняет юрисконсульт офиса «Водный стадион» ИНКОМ-Недвижимость Ирина Малышева.

— Если квартира в доме под снос находится в собственности владельца, продать ее он может в любой момент до подписания договора мены на новое жилье с администрацией города, — говорит директор сети офисов недвижимости Est-a-Tet Алексей Бернадский.

— Ошибочное мнение, что такую квартиру нельзя продать, если владелец получает повестку о сносе дома и расселении, и в какой-то иной момент. Если квартира муниципальная и не приватизирована квартиросъемщиком, то продать такую квартиру жилец в принципе не может.

И после объявления о сносе дома он уже не может и прописать в эту квартиру других жильцов.

На самом деле покупка квартиры в доме под снос с целью получения взамен более дорогостоящего жилья в новом доме — это целый бизнес, которым ряд граждан занимаются профессионально и имеют от этого неплохой доход. Выгодней всего покупать трехкомнатные квартиры в домах под снос.

По закону квартира в новом доме должна быть той же комнатности, что и в сносимом. Однако площадь однокомнатной квартиры в панельной «хрущевке» — 30 кв. м, в новом панельном типовом доме, в котором дают квартиры для переселенцев, — 38 кв. м; двухкомнатная в старом доме — 45 кв. м, в новом — 58 кв.

м; трехкомнатная в «хрущевке» — 58 кв. м, в новом доме — не меньше 70–75 «квадратов».

— Квартиры в домах под снос потому и стоят несколько дороже аналогичных предложений в панельных домах: есть возможность получить более современное и просторное жилье, — продолжает эксперт.

— Некоторые недобросовестные собственники, чтобы продать свою квартиру дороже и быстрей, в объявлении указывают, что она находится в программе сноса домов, хотя это может и не соответствовать действительности.

Самое сложное в этом бизнесе — узнать, какой дом стоит в программе сноса, поскольку этой информации нет в открытых источниках.

Помимо сноса домов муниципальными органами есть также коммерческий снос, когда расселением жильцов занимаются частные компании, что также редко анонсируется в открытых источниках до запуска программы.

Даже те люди, которые имеют доступ к спискам домов в программе сноса и могут достоверно узнать, какие дома планируют сносить, рискуют: случается, что некоторые объекты выбывают из этого списка или сроки их сноса затягиваются на долгий и даже неопределенный срок. Тем не менее, располагая такой информацией, ряд инвесторов специально ищут такие квартиры.

А те собственники, которые уже получили официальное уведомление о сносе, крайне редко продают свои квартиры или просят за них сумму, аналогичную стоимости квартиры в новом доме с учетом перспектив расселения.

Второй интересный нюанс такого бизнеса — добиться получения под расселение дома в хорошем районе, а не у МКАД, как изначально нередко предлагают переселенцам.

По закону при расселении жильцов из дома в пределах Центрального округа им должны предоставить квартиры в пределах того же Центрального округа, но можно, как вариант, и в другом районе. Жильцов домов во всех остальных округах государство обязуется переселить в тот же район, в лучшем случае соседний, но никак не за МКАД.

Однако не все люди хорошо знают законы и, опасаясь, что из дома на Ленинском проспекте их переселят куда-нибудь в Солнцево, продают такие квартиры по незнанию.

— В российский реестр поступает информация, что здание подлежит сносу, и государственная регистрация перехода права собственности по данному адресу закрывается, — говорит ведущий менеджер департамента вторичного жилья агентства недвижимости «Азбука Жилья» Александр Лунин.

Существуют три основные программы расселения жильцов по программе сноса ветхого жилья до 2016 года в Москве.

Первая: предоставление квартир в новостройках на выбор. Квадратура сносимой жилищной площади должна соответствовать предоставляемой. За дополнительные квадратные метры попросят доплатить.

Вторая: город выделяет денежную сумму для самостоятельного приобретения аналогичной жилищной площади.

И третья — предоставление возможности взять ипотеку на льготных условиях, совместно с субсидированием. Все зависит от конкретной ситуации, пожеланий и решения жилищной комиссии. Но реалии таковы, что лишнего не дадут, поэтому спекулировать на этом не получится.

— На выгоду приобретения сносимого жилья могут влиять многие факторы: расположение (высокая удельная стоимость земли, наличие поблизости жилых домов высокой ценовой категории — это непосредственно влияет на оценку рыночной стоимости изымаемого жилья), присутствие дома в программах на снос и переселение (без этого можно надолго осесть в не очень благоприятной квартире), возможность получения вместо денег привлекательной недвижимости (плановая застройка взамен сносимого фонда), — комментирует юрист CENTURY 21 Россия Дамир Хакимов.

— На самом деле не всегда выгодно приобретать квартиру в доме под снос, — полагает управляющий партнер «МИЭЛЬ — Сеть офисов недвижимости» Марина Толстик. — И вот почему. Как только точно становится известно, что дом будет сноситься и жильцам взамен будет предоставляться другое жилье, продавцы обычно повышают цены. Квартиры получаются переоценены.

Опираясь на практику, могу сказать, что не всегда стоимость новой выданной квартиры обязательно будет выше. Согласно законодательству собственникам переселяемых квартир взамен должно быть предоставлено другое жилье в этом же районе.

Однако в случае, если в данном районе нет подходящих квартир для расселения, собственникам может быть предоставлено жилье в другом районе, но в пределах города. Стоит помнить, что по законодательству собственник приватизированной квартиры взамен получает жилье аналогичной площади вне зависимости от количества прописанных.

Конечно, собственник может получить взамен квартиру большего размера в доме более высокого класса, но в этом случае ему придется доплатить разницу в стоимости.

Впрочем, вариант переселения в квартиру большей площади без доплаты также возможен. Например, в Юго-Западном округе очень мало жилья, в которое можно переселить собственников квартир из домов, идущих под снос. Поэтому многим людям предлагают переселиться в квартиры большей площади и без доплаты, но — в Новой Москве.

— Если заранее знать о том, что через несколько лет дом станет аварийным, то покупка квартиры в таком объекте выгодна.

Однако однозначно сказать, что цена будущей квартиры будет выше, чем сносимой, нельзя, — считает управляющий директор департамента жилой недвижимости NAI Becar Катерина Соболева. Необходимо учитывать метраж новой квартиры и ее месторасположение.

Если метражи сопоставимы, то стоимость новой квартиры будет выше. Что касается места, зачастую жильцов переселяют из престижных районов в более удаленные. Как следствие, стоимость таких квартир будет ниже.

— Пик инвестиционной привлекательности сносимых «хрущевок» пришелся на 2002–2008 годы, — вспоминает директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Сергей Шлома.

— Программа активно реализовывалась, дома быстро сносились, и люди действительно получали квартиры, которые были значительно лучше, больше по площади и дороже, чем прежнее жилье. В 2008 году был зафиксирован ценовой максимум по этой категории вторичного жилья в Москве: 177,4 тыс. руб. за 1 квадратный метр квартиры.

В те времена выгода от покупки жилья в сносимой пятиэтажке достигала 200–300 процентов. Вложив, например, 6 млн руб., инвестор мог достаточно быстро получить 20 млн руб.

Потом ажиотаж спал. Роль сыграли и экономический кризис, и переориентация нового руководства города с жилищного на дорожное строительство. Многие пятиэтажки «зависли»: в планах по сносу они значились, но сроки этого сноса были совершенно неопределенными.

В 2013 году, после того как новые муниципальные власти заявили о намерении завершить программу сноса ветхого жилья, интерес к покупке такой «вторички» возобновился. Постепенно стали расти цены, увеличивался ценовой разрыв между сносимыми и несносимыми пятиэтажками.

В 2014 году квартиры в домах под снос уже были примерно на 25% дороже. Однако той инвестиционной привлекательностью, как в начале 2000-х годов, такие квартиры уже не обладают. Больше того — вложив приличные деньги, можно получить квартиру, стоимость которой на 15–20% меньше.

Вероятность такого исхода невелика, но существует: если, к примеру, в округе нет новостроек экономкласса, жильцов могут переселить в менее престижный район. Или даже за МКАД.

Источник: https://www.mk.ru/economics/2016/08/25/priobretenie-kvartiry-v-dome-pod-snos-sdelka-mozhet-obankrotit-pokupatelya.html

СтражЗакона
Добавить комментарий