Можно ли сдать в наём две комнаты, если не можем продать 2/3 дома?

«Выдел доли в натуре»

Можно ли сдать в наём две комнаты, если не можем продать 2/3 дома?

В случае, если объект недвижимости находится на правах общей собственности, то реализация функций по распоряжению и обладанию имуществом приобретает некоторые особенности.

Совместная собственность не предполагает фиксации конкретного размера доли для каждого из собственников, следовательно, все решения в отношении имущественного объекта становятся результатом коллегиального обсуждения и согласия владельцев на совершение тех или иных действий.

Особенности долевой собственности

Если недвижимость используется как объект долевой собственности, то каждый из владельцев вправе принимать самостоятельные решения исключительно в отношении своей доли. Что касается резолюций, связанных с квартирой или домом, они принимаются только при соблюдении интересов иных собственников.

Оба описанных варианта часто становятся предметом  противоречий между гражданами, которые обладают совместной, либо долевой собственностью.

 Долевая собственность может стать итогом свободного волеизъявления или сложится в итоге наследования имущества.

При наличии трений с владельцами помещения можно попробовать решить вопрос посредством достижения «баланса интересов», если этого достигнуть не удается, единственным решением становится выдел доли в натуре.  

Правовой смысл выдела доли

Сущность правового термина обозначена в Жилищном Законодательстве. Выдел представляет собой специфическую процедуру, которая проводится для перехода от совместной собственности к индивидуальному владению определенной долей в спорном имуществе. Формирование собственной доли может использовать для реализации следующих целей:

  • продажа имущественных объектов;
  • самостоятельное распоряжение причитающейся долей собственности;
  • преодоление проблемных ситуаций с иными владельцами;
  • ликвидация ограничений, обусловленных  совместной собственностью.

Выдел дома квартиры в натуре может производиться абсолютно любым собственником имущества. Процедура не привязана к конкретным временным отрезкам и может осуществляться вне зависимости от позиции иных собственников.  

Выдел доли через соглашение сторон

Компромиссным вариантом считается оформление соглашения между владельцами имущества о выделе доли. Сформированный документ должен быть в обязательном порядке зарегистрирован в нотариате, с последующим отражением доли в документах, регламентирующих режим собственности. 

Для этого жильцы предоставляют экземпляр соглашения в офис Росреестра для государственной регистрации произведенных в отношении имущественного объекта изменений. Если подобным способом  не получается добиться выделения доли, то гражданам приходится обращаться в судебную инстанцию для принудительного решения проблемы. 

Практическая и техническая сторона вопроса

Выдел доли в жилом/нежилом помещении  может рассматриваться с нескольких позиций:

  • решение юридической составляющей предстоящего выдела;
  • поиск вариантов практической реализации выдела доли.

Фактический раздел собственности иногда осуществляется очень сложно по причине крохотного размера жилых помещений, минимального количества комнат в квартире (одна). Самая простая модель выдела возникает при определении долей в доме или в квартире с большим количеством комнат. 

Приобретение доли в совместной собственности

Анализируя нормы Жилищного Законодательства можно прийти к выводу, что существуют альтернативные способы урегулирования рассматриваемого вопроса:

  • определение долей не производится, но взамен этого остающиеся собственники имущественного объекта оплачивают «бывшему» владельцу денежную компенсацию, размер который рассчитывается с учетом его доли;
  • заинтересованные граждане могут скорректировать размер доли, как в направлении роста, так и уменьшения. При этом  принятое решение должно оформляться в форме соглашения, завизированного в нотариате. Разница в размере доли компенсируется сторонами в денежном эквиваленте, посредством перечисления оговоренной суммы на счет собственника. 

Если  изложенные методики не изменяют сложившейся ситуации, то следует подумать о составлении искового заявления совместно с профессиональным юристом, который обеспечит безусловную протекцию законных прав и интересов обратившегося гражданина на основе норм процессуального законодательства и ст. 16 ЖК РФ, ст. 30 ЖК РФ. Выдел доли достаточно подробно описан в судебной практике, которая демонстрирует положительные и отрицательные решения данного вопроса.

Источник: http://www.gilkod.ru/article/kvartirnyj_vopros/Vydel-doli-v-nature.html

Долевая собственность на жилье: как делить, продавать и сдавать

Можно ли сдать в наём две комнаты, если не можем продать 2/3 дома?

Контекст

Платите за дополнительное образование? Сэкономьте на налогах!Права пациента: как попасть на дорогостоящую операцию бесплатноПрава автомобилистов: как избежать обмана, сдавая машину в сервисПрава заемщиков: взять кредит и не разоритьсяНовые виды трудоустройства: “удаленка” и гражданско-правовые договоры

“Заложниками” общей долевой собственности на квартиры и загородные дома чаще всего оказываются те, кому недвижимость досталась по наследству либо в порядке приватизации. Между совладельцами нередко разгораются нешуточные споры, а то и разыгрываются настоящие драмы.

Какие способы урегулировать конфликты можно использовать по закону и как лучше действовать на практике? Об этом – в очередном выпуске нашей рубрики.

“Хочу свой угол”

Зачастую первое и вполне естественное желание участника долевой собственности – получить свой угол: собственную часть квартиры или дома. Юридически это можно оформить несколькими путями.

https://www.youtube.com/watch?v=Zw8JvuM4A8I

Основной и наиболее распространенный вариант – определение порядка пользования жилым помещением (на основании пункта 1 статьи 247 Гражданского кодекса РФ).

В идеале это мирное соглашение между совладельцами: кому какая комната причитается. Обратите внимание: места общего пользования – кухня, ванная, коридоры – в любом случае остаются в совместном пользовании.

Для надежности соглашение о порядке пользования квартирой (домом) удостоверяется у нотариуса.

Если достичь согласия не удается, то спорщикам придется идти в суд. Здесь надо иметь в виду важный нюанс. Если вы хотите сохранить жилплощадь, то в исковом заявлении нужно указать именно просьбу “определить порядок пользования имуществом, находящимся в общей долевой собственности”. Ссылка – на упомянутый пункт 1 статьи 247 ГК РФ.

При этом будьте готовы к неожиданному для большинства граждан повороту. Суд, вынося решение, где и кому жить в общей квартире, будет руководствоваться не только размером доли каждого совладельца, но и другими обстоятельствами. В частности – полом жильцов, родственными связями, наличием детей и т.д.

Адвокаты любят приводить типичный пример: определение порядка пользования трехкомнатной квартирой, где ½ доли принадлежит семье из двух супругов и по ¼ сособственникам-одиночкам. Семейной паре суд, как правило, выделяет в пользование одну комнату и еще по одной распределяет каждому из одиночек.

При этом коммунальные расходы, налог на имущество и прочие платежи по-прежнему делятся прямо пропорционально размеру доли каждого из сособственников (в соответствии со статьей 249 ГК РФ).

Такие особенности объясняются тем, что в данном случае речь идет именно о решении вопроса пользования совместным имуществом, когда необходимо максимально возможным образом учесть и состыковать интересы всех совладельцев, сохранив общую жилплощадь.

“Окончательно и бесповоротно”

Гражданский кодекс (пункт 1 статьи 252) предусматривает также такой вариант, как “раздел имущества, находящегося в долевой собственности, между ее участниками”.

В такой ситуации образуются новые объекты недвижимости. То есть, теоретически, например, в двухкомнатной квартире каждый из двух совладельцев после раздела мог бы стать единственным и полноценным собственником одной комнаты (тому, у кого жилплощадь меньше, полагалась бы еще денежная компенсация).

Однако в реальности именно с жилой недвижимостью такой номер, как правило, не проходит, предупреждают практикующие юристы.

Дело в том, что с принятием Жилищного кодекса РФ в 2005 году государство взяло жесткий курс на ликвидацию коммунального жилья и недопущение появления «коммуналок».

А чем у нас, по сути, стала бы квартира из нескольких комнат, принадлежащих самостоятельным собственникам? Вот-вот.

На практике, если кто-либо из участников долевой собственности просит выделить его долю в натуре, суды, стремясь сохранить единое жилое помещение, обычно выносят решение о денежной компенсации, соразмерной объему доли (на основании пункта 3 статьи 252 ГК РФ).

А если такой вариант не подходит, все содольщики хотят расстаться окончательно и бесповоротно, не выплачивая при этом денег, то специалисты рекомендуют как самый выигрышный выход продажу квартиры с последующим разделом выручки.

Однако и в данном случае также стоит иметь в виду важный нюанс.

Продажа: как выгоднее?

Опытные риэлторы отмечают: участникам долевой собственности несравненно выгоднее продавать сообща именно целую квартиру, нежели распродавать свои доли в праве поодиночке. В среднем по рынку цена доли ниже стоимости жилплощади, продаваемой в составе целой квартиры, на 15 – 25%.

Причина в том, что, как можно понять из вышеприведенных разъяснений и примеров, покупателя доли в праве собственности может ожидать немало споров, судов и прочих трудностей в процессе пользования своим приобретением. В то время как новый самостоятельный собственник квартиры о таких сложностях и слыхом слыхивать не будет.

На практике нередко возникает вопрос: как быть, если двое-трое содольщиков готовы совместно выгодно продать жилье, а один из вредности или по другим причинам протестует? Адвокаты рекомендуют следующий выход: обращайтесь в суд со ссылкой на часть 2 пункта 4 статьи 252 ГК РФ.

Цитируем: “В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию”.

То есть в подобных случаях сложившаяся судебная практика склоняется к тому, чтобы попросту заменить долю “протестанта” соразмерной денежной компенсацией.

Речь может идти либо о сумме, в которую оценивалась бы сама доля при отдельной продаже, либо о стоимости части жилплощади, пропорциональной доле, при продаже целой квартиры (какой вариант выбрать, судьи решают по-разному).

В итоге остальные совладельцы, пусть и раскошелившись на компенсацию, сохраняют полноценное жилье, которое можно продать с ощутимо большей выгодой.

На заметку

Если все же возникает необходимость продать именно долю в праве собственности на квартиру, то при заключении сделки нужно помнить о преимущественном праве на покупку, которое имеют остальные совладельцы. Порядок соблюдения этого несложного правила расписан в статье 250 Гражданского кодекса.

Как сдать или новых жильцов прописать?

Здесь применяется основное правило: “Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников” (статья 246 ГК РФ).

Поэтому как сдача внаем одной из комнат, так и вселение новых жильцов с последующей регистрацией (“пропиской”) допускаются по закону только с письменного согласия всех совладельцев.

Единственное исключение предусмотрено для несовершеннолетних детей: их во всех случаях разрешается вселять по месту жительства родителей без чьего бы то ни было согласия, на основании статьи 70 Жилищного кодекса РФ и норм Семейного кодекса РФ.

Анна Добрюха, юрист

Источник: http://rapsinews.ru/legislation_publication/20131106/269534879.html

Сколько можно заработать на домике у моря

Можно ли сдать в наём две комнаты, если не можем продать 2/3 дома?

Летом я снимала комнату в частной гостинице в Адлере и расспросила ее владельца Дмитрия, что это за бизнес.

Елена Евстратова

отдыхает в частном секторе

В 2017 году Дмитрий заработал больше миллиона рублей, но теперь думает все продать. Вот его история.

сколько можно заработать на домике у моря

Дом у Дмитрия рядом с морем — в 240 метрах. По меркам Адлера это близко: ближе частных домов почти нет — там стоят большие отели, сувенирные магазины, рестораны и супермаркеты.

На юге земля стоит дорого, и чем ближе к морю, тем дороже. Участок с домом Дмитрий получил в наследство. Если бы покупал, пришлось бы выложить от 2,5 до 5 миллионов за сотку. А в ста метрах от моря цена за сотку может доходить до 20 миллионов.

Продают обычно участки трех категорий:

  1. Для индивидуального жилищного строительства (ИЖС).
  2. Для дачного некоммерческого партнерства (ДНП).
  3. Для садового некоммерческого товарищества (СНТ).

Чтобы купить участок, построить дом и сдавать его туристам, земля должна быть категории ИЖС. Участки ДНП и СНТ можно покупать только для личного пользования. Обычно на них строят дачные домики и выращивают овощи и фрукты.

Гостевой дом Дмитрия в Адлере. На юге важен каждый сантиметр земли, поэтому дома строят плотно, оставляя лишь небольшие зазоры. У дома Дмитрия три этажа, больше не позволяет высотный регламент. Если нарушить — лишние заставят демонтировать.

Все соседи Дмитрия тоже сдают дома, жилых уже не осталосьКаждый клочок земли используют по максимуму — цветников перед домом нет почти ни у кого, зато есть навесы.

Ночью туда ставят машины, а днем — сушилки и шезлонги со столиками для отдыхающих

Отдельная история с домами. Бывает, что участки продают со строениями двадцатилетней давности. В таких домах много проблем с ремонтом, электропроводкой и канализацией, поэтому проще снести старый дом и построить новый. В Адлере новые дома строят из пеноблока или кирпича. Самый дешевый обойдется в 3—4 млн рублей, на «Авито» можно найти дома и за 20, и за 40.

Перед открытием гостиницы Дмитрий отремонтировал дом и потратился на обстановку. Ремонт сделал своими силами, на этом удалось сэкономить минимум 200 тысяч.

Обстановка обошлась в 800 000 рублей. Для комнат Дмитрий закупил мебель, технику, постельные принадлежности, торшеры и сантехнику. Для общих мест — все, чтобы гости могли приготовить себе поесть и что-то постирать. Чтобы сэкономить на доставке, большую часть обстановки он заказал у местных производителей. Остальное докупил в Икее.

Самый недорогой трехместный номер без балкона

В гостинице Дмитрия шесть номеров и общая кухня. Самый большой и дорогой номер — на четырех человек, с отдельной кухней и санузлом. В комнате есть двуспальная кровать, диван, кухонный гарнитур, шкафы и тумбочки. Чаще всего его снимают семьи с детьми.

Остальные номера рассчитаны на трех гостей. Они тоже с санузлами, но поменьше и без кухонь. Кровати односпальные, потому что номера с двуспальными бронируют реже. В каждой комнате шкаф и тумбочка. Другая мебель туристам и не нужна — большую часть времени они проводят на пляже, а в гостиницу приходят ночевать.

Кроме размера комнаты цена зависит от количества гостей: одному снять номер на 30% дешевле, чем втроем. Но одиночек в сезон немного, обычно селятся компании по 2—3 человека. Еще вариант сэкономить — приехать надолго. За бронирование дольше двух недель Дмитрий дает скидку от 5%.

У семейного номера есть выход во внутренний дворик, где оборудован навес

Гостиница работает с мая по октябрь. С ноября по апрель Дмитрий ее закрывает: гостей мало, а отапливать деревянный дом слишком дорого.

Полностью гостиница загружена только в сезон: с середины июня до середины сентября. В мае или октябре посетителей меньше. Но и в сезон случаются накладки — бывает, подводит погода или гости отменяют длинную бронь. При полной загрузке за сезон можно заработать 2,1 миллиона рублей. В 2017 году получилось только 1,3 миллиона.

В начале и конце сезона

3000 Р

Трехместный номер с балконом

В начале и конце сезона

1800 Р

Трехместный номер без балкона

В начале и конце сезона

1500 Р

Расходы на содержание зависят от сезона: в пик приходится тратить больше, зимой — меньше, хотя коммунальные услуги все равно приходится оплачивать. В июле-августе Дмитрий тратит больше 40 тысяч рублей в месяц.

За воду — 5000 Р: водоснабжение и водоотведение. Туристы часто моются после моря, потому что на пляже души плохие, а до гостиницы всего пара минут.

За вывоз мусора — 3990 Р. В Сочи есть норма вывоза мусора на человека — 3 кубометра в месяц. Это стоит 210 Р. В гостинице могут жить 19 человек, поэтому вывоз мусора стоит 3990 Р.

За постельное белье и полотенца — 1200 Р. Чтобы не тратить время на стирку и глажку, Дмитрий пользуется прачечной. За килограмм белья там берут 50 Р. Дмитрий сдает белье один-два раза в неделю, когда выезжают туристы. В сезон набирается 80—100 кг.

На мелкий ремонт — 12 000 Р: ножки стульев, дверцы шкафов, лейки для душа. Вызов мастера стоит минимум 1000 Р, поэтому часть поломок Дмитрий устраняет сам.

На бытовые расходы — 5000 Р: мыло, туалетная бумага, губки, тряпки, средства для дезинфекции и стиральный порошок. Все это он закупает мелким оптом.

Если считать содержание за год, еще добавляются расходы на подготовку к сезону: проверить крышу, что-то подкрасить, где-то прибить. Кондиционеры почистить и заправить. Все вместе — еще примерно 70 000 Р в год. А если сломается что-то из крупной техники вроде бойлера, то ремонт обойдется еще в 10 000 Р.

В итоге в среднем за год на содержание гостиницы уходит примерно 220 000 Р — или около 56 000 Р в месяц.

На гостиницу с шестью номерами хватает двух бойлеров по 100 литров. Воду они греют почти постоянно, поэтому электричества тратится много

Сайта у гостиницы нет, Дмитрий привлекает гостей иначе: через агрегаторы и по сарафанному радио. На внешнюю рекламу он не рассчитывает.

Сарафанное радио. Рекомендации довольных гостей тоже работают хорошо. Новые клиенты обычно звонят напрямую или пишут на электронную почту, поэтому Дмитрий старается быть все время на связи.

Табличка на доме. Владельцы гостиниц часто вешают таблички, где пишут о свободных комнатах. На хорошей табличке есть реквизиты ИП, номер владельца и типы номеров.

Дмитрий табличку не вешает: говорит, что его клиенты по табличкам не ищут. Обычно так делают те, кто забронировал что-то заранее и теперь хочет найти комнату подешевле. Другой вариант — те, кто ничего не бронировал и хотят номер прямо сейчас.

Планировать таких клиентов трудно, поэтому Дмитрий на них не рассчитывает.

Дмитрий не подает завтраки и не нанимает сотрудников.

Завтраки — это продукты, работа повара и разрешение СЭС. Номера без завтраков дешевле на 100—200 рублей, поэтому они чуть реже простаивают. А позавтракать можно в кафе рядом с гостиницей — за те же 150 рублей.

Горничная стоит 1800 рублей за смену, или 25—30 тысяч в месяц — если повезет найти такую, которая согласится работать только в сезон.

Хорошие горничные устраиваются в отели на весь год, на сезон им идти невыгодно. Поэтому Дмитрий убирает комнаты сам: моет сантехнику, пол и окна, меняет белье и покрывала. Это занимает 2—3 часа раз в 3—4 дня.

После отъезда гостей Дмитрий проводит генеральную уборку.

За чистотой на кухне Дмитрий следит ежедневно — моет пол, раковину и столешницы

Гостевой дом на юге — это сезонность, работа без выходных и высокая конкуренция.

Сезонность. Летом Дмитрий тратит на гостиницу все свое время, а с ноября по май гостиница простаивает. В несезон приходится искать другую работу — или зарабатывать за сезон столько, чтобы хватило на весь год.

Работа без выходных. В больших гостиницах администраторы встречают клиентов, управляющие решают проблемы, горничные ведут хозяйственные дела. В маленьких все на одном человеке. На море за сезон Дмитрий выбрался два раза и еще пару выходных наскреб съездить с друзьями в горы.

Чтобы выживать, мини-гостиницы переориентировались на родителей с маленькими детьми и пенсионеров. Родителям с детьми важна кухня, чтобы готовить самим. Они обычно приезжают на несколько недель и стараются на всем экономить.

Пенсионеры снимают комнаты у частников больше по старой привычке — считают, что это дешевле. А еще им хочется тишины и спокойствия.

В мини-гостинице постояльцев меньше, чем в отеле, поэтому есть шанс спокойно посидеть во внутреннем дворике или ни разу не встретить соседей на кухне.

Лучше всего конкурируют с большими отелями мини-отели на 20—30 номеров. В них есть просторные кухни, подается завтрак и домашняя атмосфера

Содержать гостевой дом тяжело: конкуренция высокая, отдыхать некогда, постоянно нужно искать клиентов. Расширяться сложно: дом выше трех этажей не построить, а земля у соседей дорогая.

Сейчас Дмитрий думает о том, чтобы продать участок с домом и купить три квартиры в Сочи. Их можно будет сдавать на долгий срок тысяч за 25—30 в месяц. По очень грубым прикидкам доход будет немного меньше, чем с гостевым домом, зато можно будет работать где-то еще и планировать отдых без оглядки на бизнес.

и подготовка к сезону220 000 Р
Реклама и комиссии32 000 Р

и подготовка к сезону

220 000 Р

Реклама и комиссии

32 000 Р

Источник: https://journal.tinkoff.ru/down-by-the-sea/

«На меня оформлено пять ипотек»

Можно ли сдать в наём две комнаты, если не можем продать 2/3 дома?

28-летний житель Санкт-Петербурга взял пять ипотек, чтобы заработать на беззаботную жизнь в Азии. И он довольно близок к цели

Самые низкие ставки по ипотечным кредитам можно найти в Японии, Швейцарии и Финляндии — там они не превышают 2 %. В России же привлекательными считаются ставки 11–12 % — с ними ипотека становится едва посильным способом покупки жилья. The Village записал личный опыт молодого петербуржца, который добровольно оформил на себя пять ипотек и хочет на этом зарабатывать. 

Иллюстрации

Настя Григорьева

 Александр Ермольчик, 28 лет, Санкт-Петербург

Я работаю с 18 лет. Когда учился в негосударственном Невском институте управления и дизайна, подрабатывал помощником бармена и барменом. Потом год работал продавцом телефонов, но вскоре фирма обанкротилась, нужно было искать новую работу. Друзья предложили сдавать в аренду лимузины. Этим я и занимаюсь почти восемь лет. Мой доход от этого бизнеса колеблется в районе 100 тысяч рублей в месяц.

Три комнаты

Идея покупки недвижимости и ее последующей сдачи или перепродажи пришла мне в 18 лет. Я вообще не хотел работать: хотел купить десять комнат, получать 100 тысяч рублей в месяц от аренды и жить в Таиланде.

С прежним курсом на эти деньги, кажется, можно было даже купить там какую-нибудь деревеньку и стать в ней королем.

К реальным действиям меня сподвигло именно это желание, а еще понимание того, что комнаты всегда будут сдаваться, особенно в центре города.

Я мало трачу на жизнь, и из 100 тысяч рублей, которые зарабатывал на лимузинах, удавалось откладывать. Так в 2012 году я купил первую комнату за 1,2 миллиона рублей (эти деньги я копил два года).

Она находится в трехкомнатной квартире на первом этаже дома на Лиговском проспекте. Я оформил на нее налоговый вычет порядка 150 тысяч рублей. Комната досталась мне с квартиросъемщиком: молодой человек снимает ее все эти годы.

За аренду я получаю 12 тысяч рублей в месяц.

Июнь 2012 года

Стоимость комнаты — 1 200 000 рублейПервоначальный взнос — 1 200 000 рублейИпотека — нет

Доход — 12 000 рублей в месяц (аренда)

Я решил взять следующую комнату в ипотеку. Прикинул, что при арендном платеже она должна окупать себя: получалось, что ипотеку просто оплачивал съемщик. Комнату напротив метро «Московские ворота» я купил месяцем позже за 1,8 миллиона рублей.

Первоначальный взнос составил 900 тысяч рублей (эти деньги я тоже взял из накоплений). В то время ипотеку на комнаты выдавали всего четыре банка.

Сбербанк мне тут же отказал, а Татфондбанк (который сейчас почти банкрот) предоставил ипотеку под 14 % годовых на десять лет, хотя у меня не было никакой кредитной истории. В тот раз я прибегнул к услугам кредитного брокера, который помог с документами.

Мы, естественно, ничего не подделывали, но он помог сгладить углы, подготовить меня к ответам на вопросы менеджера банка. Его услуги обошлись мне в 30 тысяч рублей, которые он получал только при одобрении заявки банком.

Июль 2013 года

Стоимость комнаты — 1 800 000 рублейПервоначальный взнос — 900 000 рублейИпотека — Татфондбанк, 14 %, ежемесячный платеж — 14 000 рублей

Доход — 10 000 рублей и 11 500 рублей в месяц (аренда)

В этой комнате площадью 31 квадратный метр я сделал перепланировку, в результате получилось две комнаты. Папа у меня строитель, дополнительно к перепланировке мы поменяли в комнатах окна, поклеили новые обои и поставили новую мебель. Ремонт обошелся в 100–150 тысяч рублей.

Комнаты я стал сдавать за 10 тысяч и 11,5 тысячи рублей в месяц. Это при том, что ежемесячный платеж по этой ипотеке составляет 14 тысяч рублей. Если у меня будут лишние свободные деньги, то я закрою кредит досрочно.

Кстати, рыночная цена этих комнат в их теперешнем состоянии — 2,5 миллиона рублей.

Я старался выбирать ликвидное жилье, чтобы оно было почти в центре и близко от метро. Рядом с этой комнатой находится много училищ; в последний раз, когда я публиковал объявление о сдаче, за нее были чуть ли не драки. Я посчитал, что прибыль с комнаты получается в районе 10–15 % годовых от ее стоимости. Это меня не устраивало, такую прибыль в то время можно было получить и в банках.

Покупки и продажи

Дальше надо было увеличивать количество комнат как можно быстрее. В 2013 году я взял следующую комнату — в рассрочку от застройщика с платежом 60 тысяч рублей в месяц. Это была студия в Девяткине, но тогда я немного не взвесил риски.

Слава богу, когда в 2014 году доллар взлетел и все пошли покупать недвижимость, я продал ее с прибылью 100 тысяч рублей за год. Если бы тогда я ее не продал, то потерял бы в деньгах: сейчас она стоит сильно дешевле первоначальной стоимости.

 Скачки курсов и кризис принесли пару положительных моментов, помимо этого, — например, удалось получить вклады под 20 % годовых в нормальных банках.

Июнь 2013 года

Стоимость студии — 1 870 000 рублей

Рассрочка от застройщика, ежемесячный платеж — 60 000 рублей

Доход — продал в декабре 2015 года за 2 030 000 рублей, чистая прибыль — 150 000 рублей

Вторую студию в Девяткине я купил с ипотекой «ВТБ 24». По акции «Победа над формальностями»: там был первый взнос в размере 35 % (613 тысяч рублей) ставка в 12 % годовых, анкету можно было практически не заполнять. Студия стоила 1,75 миллиона рублей, и ее я тоже продал.

С продажей вышла неприятная история, из которой я вынес огромный опыт. Я продавал квартиру через знакомых риелторов: в конце августа они нашли покупателя, нужно было погасить ипотеку, прежде чем заключить предварительный договор.

Мне пришлось взять часть денег в долг, чтобы это сделать, но все затянулось, и покупательница начала метаться между покупкой и отказом. Еще затянулось оформление документов, в итоге деньги я получил только через полгода.

Это было ужасно: мне пришлось перезанимать 500 тысяч рублей, которые я занял на пару недель, шесть раз.

Сентябрь 2013 года

Стоимость студии — 1 750 000 рублейПервоначальный взнос — 613 000 рублейИпотека — банк «ВТБ 24», 12 %Доход — продал в декабре 2015 года за 2 300 000 рублей,

чистая прибыль — 100 000 рублей

Постепенно я понял, что по этой схеме приду к безбедной жизни только через 15 лет. Я не хотел работать до 40 лет, а только потом уехать в Таиланд. Перепродавать квартиры было рискованным, но в теории более прибыльным занятием, чем покупка и сдача комнат.

Летом 2015 года я взял однокомнатную квартиру на Васильевском острове в ипотеку. Квартира стоила 2,8 миллиона рублей, а первоначальный взнос составил 1,2 миллиона рублей. Банк «Санкт-Петербург» дал ипотеку под 12 % с ежемесячным платежом 18 150 рублей.

С этим жилищным комплексом раньше были проблемы, затягивалось подключение коммуникаций. Был большой риск, но можно было хорошо заработать.

Все закончилось удачно: дом сдали через полтора года, я продал квартиру за 3,65 миллиона рублей и получил больше 500 тысяч рублей чистой прибыли.

Июнь 2015 года

Стоимость квартиры — 2 800 000 рублейПервоначальный взнос — 1 200 000 рублейИпотека — банк «Санкт-Петербург», ставка 12 %,ежемесячный платеж — 18 150 рублейДоход — продал в декабре 2016 года за 3 650 000 рублей,

чистая прибыль — 540 000 рублей

Когда я занимаюсь квартирами, я рассматриваю также вариант их сдачи, если по какой-то причине квартира не продастся. В этой квартире был последний этаж с панорамными окнами и видом на весь город, и продавалась она с отделкой и мебелью. Я также рассматривал вариант жить в ней самому.

В 2015 году я купил еще две квартиры в ипотеку, в Янине и на Дыбенко. Тогда там был только забор, даже фундамента никакого не было. Было две причины купить квартиру в такой не очень удачной локации, как Янино: банк застройщика и низкий процент. Сама квартира тоже была дешевая — 1,65 миллиона рублей, а первоначальный взнос составил 180 тысяч рублей.

Такого взноса даже на машины нет! Застройщик уже объявил о задержке на полгода, ключи обещают только в мае 2018 года. Сейчас рисков стать обманутым дольщиком, если покупаешь жилье в черте Санкт-Петербурга, практически нет. Самый худший вариант — задержка сдачи на год или полтора.

Возможно, что эта квартира будет сдаваться за цену ипотеки, а через восемь лет я ее получу.

Апрель 2016 года

Стоимость студии — 1 900 000 рублейПервоначальный взнос — 380 000 рублейИпотека — Сбербанк, 11,4 %

Прибыль — 0 рублей (план — около 300 000 рублей)

В прошлом году я купил еще две однокомнатные квартиры за 2,4 миллиона и 2,5 миллиона рублей в Рыбацком на этапе строительства. Ключи должны быть уже летом этого года. Квартиры за такую цену с панорамным видом на Неву — это вообще фантастика! Их спокойно можно будет продать за 3 миллиона и выше и получить суммарную прибыль около миллиона меньше чем за год.

Ноябрь 2016 года

Стоимость квартиры — 2 400 000 рублейПервоначальный взнос — 750 000 рублейИпотека — банк «АК Барс», 11,4 %

Прибыль — 0 рублей (план — 600 000 рублей)

Декабрь 2016 года

Стоимость квартиры — 2 500 000 рублейПервоначальный взнос — 500 000 рублейИпотека — Сбербанк, 10,9 %

Прибыль — 0 рублей (план — 500 000 рублей)

Сейчас у меня есть три комнаты, которые я сдаю, и пять квартир на этапе строительства и получения ключей. Одну квартиру я продал с хорошей прибылью, а две студии не очень удачно.

В 2017 году планирую продать четыре квартиры. Три комнаты я оставлю, а деньги положу в банк и буду получать около 70 тысяч рублей в месяц в качестве процентов и еще 30 тысяч рублей от арендаторов.

Тогда получится путешествовать с доходом в 100 тысяч рублей.

При выборе локации я смотрю цену окружения и перспективы сдачи. Девяткино, например, неудачный вариант, потому что там миллиард предложений и люди готовы продать недвижимость даже дешевле, чем ее покупали. Василеостровский район, в принципе, дорогой: если что-то дешевое появляется, то нужно сразу брать.

Даже человек, работающий пять дней в неделю, может спокойно заниматься этим бизнесом. Мониторить предложения можно час-два один раз в неделю: зайти на пару сайтов застройщиков, посмотреть на переуступки, когда уже нашли вариант, подписать предварительный договор.

Чтобы получить ипотеку, даже не нужно никуда ехать: все документы можно подать по электронной почте. Сама сделка занимает восемь часов: подписание документов у застройщика, визит к нотариусу и в банк. У меня есть риелторы, которые помогают продавать недвижимость, я же выкладываю объявления на Avito и в группы «ВКонтакте».

Покупатель квартиры на Васильевском острове нашелся как раз через Avito.

Вообще, все думают, что я еврей. У меня есть пять квартир и три комнаты. Я могу спокойно жить отдельно, но при этом живу с родителями. У нас большая квартира, и мы друг друга не стесняем. А покупка или аренда собственной жилплощади — это дополнительные расходы, которые отодвинут мою мечту. Я все еще хочу поехать в Азию.

Источник: https://www.the-village.ru/village/business/opyt/254957-5-ipotek

Аренда как бизнес. Анализ всех сторон процесса

Можно ли сдать в наём две комнаты, если не можем продать 2/3 дома?

Для многих квартира — это неприкасаемое пространство, которым пользуются они, и иногда очень близкие люди. У них погостить недельку точно не получится. А если и напроситесь, то примут так, что уедите раньше запланированного. Понятие «аренда» для них не существует.

Есть люди, которые уезжая в командировку, запросто отдают ключи своим знакомым, чтобы им ближе было добираться на роботу.

Есть люди, которые эти 2-3 месяца просто сдают в аренду свою квартиру, впуская в свое жилье совсем посторонних людей. Зато приехав, купят себе новый диван. Или оплатят свою аренду там, куда едут. Это распространенная практика в ІТ среде, где очень любят теплые зимовки. График свободный, теплая зима, да еще и в плюсе можно остаться.

Есть одинокие бабули, которые продолжают жить в своей трешке, в своем дворе, со знакомыми соседями, при этом две комнаты сдают студентам. Аренда не только покрывают расходы на коммуналку и лекарства, но и часто может устроить бабуле обеспеченную старость. Что позволяет баловать внуков.

На моей памяти даже был случай, когда семья с двух поколений умудрялась еще и сдавать комнату двум студенткам.
При этом все работали. Но жадность брала свое. Да и на ремонт быстрее подсобрали. Это уже не аренда, а треш. Но людям все равно что их истерики слушают посторонний люди. Но ведь, если квартира в старой панельки, то их это никогда не смущало)). Обычное дело.

https://www.youtube.com/watch?v=_vqy9hNxzQU

Заканчивая банальным «Привет, как жизнь, давно не общались. У меня тут сын в Киев поступил. Может ли он несколько недель пожить пока квартиру не снимем, и заваливают курочками и яйцами, в надежде что недели превратятся в года». Такая себе «продовольственная аренда».

А как поднялся рынок арендного жилья после того, как в обиход молодых людей вошла фраза «В Европе большинство людей снимают, а не покупают жилье».

***

Всем этим людям по ту сторону нужны квадратные метры. Ваши или старушки в хрущевке, но нужны.

— 1. если вам не упала бабушкина трешка на голову — 2. если вы не купили новую квартиру, а старую решили сдавать

— 3. если от вас не съехали дети, и вы решили их комнаты сдавать.

ААА для вас это полноценный бизнес.

Продуманный. С большими надеждами и уже распланированными целями куда эти деньги пойдут, то продумать все это нужно изначально, рационально. А не куплю, а там какие-то денежки она будет приносить.

***

И вот у вас есть определённая сумма денег. И сразу стает вопрос.Куда потратить. 

1) купить убитую вторичку, сделать мгновенно ремонт, завезти дешевую мебель и сразу сдавать.

Вариант купить квартиру с ремонтом под сдачу — не лучший. Если человек продает, а не сдает сам, то видимо это лучший вариант в отношении данной квартиры. Бывают исключения, но очень редко.

2) вложить деньги в новострой, заработав сначала на росте стоимости квартиры, а уже потом через 2 года сделать косметический ремонт (либо ремонт от застройщика, как у Интергалбуд), завезти дешевую мебель и сдавать.

Какой из этих вариантов доходнее? — наверное второй.

Но он и более рисковый, можно и вовсе остаться без денег. Здесь нужно не только иметь деньги, но и грамотно их вложить. Чтобы не заморозить, а неплохо наварить. Но если вы на этом всем планируете поднять 20% — то не стоит. Мало того, что риск, да и еще обычно такие комплексы строят в густо населенных районах. И конкуренция в этой нише будет не хилая.

Особенно там, где ремонты от застройщика. Большинство квартир там люди покупают именно под сдачу. И если вы не добавите изюминку в интерьер, чтобы она выделялась с серой массы, либо на старте инвестирования не выберете видовую квартиру, то и аренда у вас будет не сверх доходная, а по-остаточному принципу. Что предложат, главное чтобы не простаивала.

Старая квартира ценится только в центре. В других местах, особенно если рядом строят целые новые районы — она теряет свою привлекательность.
А вот новострой обычно плавно растет первые 10 лет.

А дальше начинают продвигать новые концепции и популярными стают другие ЖК.
Вспомните ЖК Оазис. Еще недавно он был вне конкуренции. Весь Донецк мечтал работать в Киеве, и жить на набережной.

Потом модными стали Новолипки, где как бы нет ничего особенного, но за счет материалов и безопасности цены дороже чем на Набережной. А до центра те самые 5км.

Новолипки хороши, но сейчас в топе новостройки из ряда «Джек Хаус» или «Чикаго» в пешеходном центре.
Дальше в топе будут новостройки в Гавани. Если все не застопорится как в нас бывает «соседу на зло», «бывшему на зло».
Концепции меняются.

Но центр всегда центр.
И квартира у метро всегда у метро.

Так как блог больше о новостройках, то варианты вложения под аренду я опишу именно в этой категории.

1) вложиться в смарт-квартиру 20-22кв. Самые дорогие квадраты в ЖК. Большинство сразу с ремонтом сдают.
Есть и вовсе заоблачные по цене варианты как в ЖК Standard One. Где все сделали за вас. И крутой холл, и дизайн, и ремонт.

Но и взяли за это немалые деньги. Теперь вопрос, как все это будет сдаваться, и главное — приоритет сдачи. Как бы весь дом под сдачу, и кто будет ровнее — в нашей стране всегда не известно. Но точно такие будут.

Когда часть квартир будет принадлежать аффилированным фирмам, то и самых видных клиентов будут водить в те квартиры.

Это так, вид со стороны. Может там все будет честно, доходно, качественно и будет ломиться очередь с желающих снимать 28кв с одним окном по цене двушки в Эврике с 3-мя окнами.

Лучше, живя в Киеве иметь свою квартиру, самому подбирать арендаторов.

2) однушка 30-33 кв в домах от Аркады или других комплексах эконом класса — самый ходовой вариант. Да однушка на старте дорогая. Да в ремонт не обязательно вкладываться.  Но кондишен, кухня+ санузел все равно нужно каждой квартире.

Желательно в околометрошном районе.
100м — сразу берут.
200-300м — вау эффект.
400-800м неплохо, но переплачивать не будут.
Все что больше 800м уже начинают анализировать.
А 1200+м — это уже могут и не перезвонить даже.
Обеспеченные одинаки или пары всегда будут иметь желание снимать собственное жилье.

3)двушка — это обычно под семью со взрослеющим ребенком, либо двумя. Там уже больше школа или детсад в приоритете и приятный двор. Хотя бы лотерейный паркинг под домом(нет квартиры, но как без машины то жить)))) ). Это потенциальные покупатели жилья в дешевых пригородах. А пока снимают так.
Вот прям наличие метро не обязательно, но желательно.

4)полноценная трешка для людей убежденных, что мобильность важнее надежности. Ментальные «европейцы». Это золотые арендаторы. Их надо ценить. Их не много, они стабильные.

Они обычно снимают одну и ту же квартиру, до момента когда понимают что, тратят слишком много, особой мобильности нет и не намечается. Покупают себе в конце квартиру. Но несколько лет они очень щедро арендуют. Но там нужно либо бить ценой — и сдавать, что попало.

Либо предлагать недорогой, но качественный и интересный дизайнерский ремонт. Чтобы они перед сном убеждали себя, что лучше 3-хкомнатная арендованная, чем пригород, либо двушка своя.

5)большая габаритная квартира 100+кв. С двумя отдельными санузлами(либо возможностью расширить второй). С огромным количеством окон, часто угловая, распашонка не подойдет.

Комнаты по 12-14кв.
Общая кухня-стадия.
5-6 комнат.На меньшее количество комнат такое не выгодно делать. Тогда уже лучше все сдавать одной семье.

Кто снимает комнаты по цене однушки?

Вот прям отложилась фраза знакомого «Я снимаю комнату на Минской. Комнату — но нормальную»! Не однушку с коврами на стене, а полноценную комнату с общими кухней и санузлами.

Вариант с 5-6 студентами — долгоиграющий вариант пачкой, они сами будут проводить ротацию.

Или набирать арендаторов отдельно, уже работающих — большие траты времени, но и доходность там больше.
Главное не устраивать кастинг силами арендаторов. «Пусть зайдет и посмотрит, покажите ему комнату». Потому что могут принять тусовщика, и отпугнуть скромного арендатора(идеального клиента, тихого и вовремя платящего).

Два варианта:
а) в пешеходном центре. Люди не тратятся на транспорт, и не убивают свой имидж в метро. «Я живу в центре». А как — это уже только избранные узнают, либо сожители.
Вот недавно наткнулся на планировку в ЖК Ярославов Град.

Ничего лишнего, пространство можно поделить так, что 5 полноценных комнат можно выстроить, два санузла, небольшая кухня с балконом. Отличный новый ЖК в 1км от Золотых ворот.
Каждому квартиранту по комнате. Желающих так жить нашлось бы. Но ее уже продали. Да и денег у меня на такое нет. Но вариант отличный.

б) прям возле метро. Можно цену заломить как за однушку чуть далее. Молодым людям просто нужен собственный уголок в Киеве. А общая кухня студия это как бонус. Вариант сдружиться. Главное в таком варианте не скотиться в хостел-стайл. Только длительная аренда, с надежной публикой.

Квартиры за 100кв под «веселую квартиру» — самый выгодный вариант. Цены на 25% дешевле чем в однушке. А иногда и больше.Количество мокрых точек сведено к оптимальному.

Совсем идеальным был бы вариант — на высоких этажах, на север или юг, с большими окнами, не соседу в окно. Наличие шторы визуально сузит и так небольшую комнату. Пусть виды с окон ее визуально расширяют.

В таком возрасте кулинарные посиделки еще не устраивают. Поужинать и вечерком что-то перекусить на кухне достаточно. Это не покупка, люди не слишком серьезно подходят к этому решению. Не понравится такой формат — завтра съедут и заедут другие.

6) Либо вместо 100+кв возле метро можно купить однушку в самом центре в каком-то бизнес-классе.

Вложиться в дизайн, дизайнеров, иногда паркоместо, и ждать иностранца, которому его корпорация все это оплатит. И он будет бережно относится к вашему ремонту.

Платить такие деньги не каждый украинец станет только за роскошь. Но что для нас роскошь, для иностранцев на топ должности обыденность.

Второй вариант проще. Но вкусовщина здесь играет куда большую роль. И через ОЛХ сдать такой объект сложновато будет.
А возле метро — просто аккуратный скандинавский стиль и износостойкие санузлы. И получаем каждый месяц деньги.

Естественно все это очень рентабельно, когда вы инвестировали в квартиру на старте, перепланировку сделали сразу силами застройщика, стены ровные, стяжка идеальная.

Ремонтники вас не развели на ненужные работы и материалы. Главное ум и вкус, немножко наглости и терпения в момент сдачи, и креатив в объявлениях.

Делать это все с 3-мя отдельными дешевыми трешками — выйдет и дороже и не факт что доходнее.

И не забываем о конкурентах с вторички, которые я описал в начале поста. И тех арендаторов, которым просто все равно и трудно пройтись 5 раз на просмотр. Пришли, ковра на стене нет, розетки на месте, кошек не коллекционируют соседи, и можно подписывать аренду.

Это идеальные клиенты для риелторов. 2 ужасных показа, один нормальный и принимай решение. И принимают. Потому что Левый берег — это Бортичи, Троя  — это гопники, Ирпень это наркоманы, центр — это алкашы-соседи. А вот Соломенка, как бы неплохо и посмотрите — «почти центр».

А потом стоишь в пробке час.

Каждую квартиру можно сдать. Вопрос за сколько вы ее купили, сколько в нее вложили и какой на нее спрос.
Если второй пункт еще не сделан — проанализируйте третий пункт в среднем по району. Не бойтесь сделать десяток прозвонов. Пройтись самим на пару просмотров.

Часто объявления на бесплатных площадках не реальные, что часто бывает в риелторских агентствах. Если нет того, что вы прозваниваете, значит этого объекта никогда и не было. И это не реальная аренда квартиры. Это просто чтобы завлечь наивных, и главное податливых клиентов. Эти объявления не стоит учитывать в статистике.

Анализируйте, ибо можно сделать ремонт, который потом будет жалко сдавать за копейки в аренду, или продавать в минус.

Часто «продать сразу» не выйдет, человек откладывает решение и делает «ремонт под продажу», потом и это не продается и он сдает эту квартиру по минимальной цене до продажи. А когда дело доходит до сделки — квартиру уже добивают арендаторы.

И не особо она интересна потенциальному покупателю, после просмотра.
А ведь можно было скинуть все на старте с дисконтом, иэти деньги удачнее вложить.

Категории квартира на продажу, квартира под аренду, квартира как пенсионный фонд совсем разные.
Что приемлемо для одного варианта — совсем не желательно для остальных. Аренда это очень большая категория, со своими нюансами. Особенно если аренда выходит на уровень бизнеса, а не временного решения.

Всегда квартиры с быстрой транспортной доступностью ценились лучше всего. Смотрите разные предложения. Сравнивайте планировки, квадратуру, виды с окон, этажность, возможность перепланировки.

Ведь часто цена на них одинаковая. Просто нужно вовремя заметить, раньше других. А не забирать последнюю «кривую»квартиру в ЖК, только потому, что в фейсбуке кто-то написал, что комплекс уникальный.

Но людям этого всего мало, они еще смотрят на рынок «курортной недвижимости». Чтобы в 1000км непонятно кто, непонятно как зарабатывал для вас деньги.

Источник: https://044blog.com/rent/

СтражЗакона
Добавить комментарий