Обязана ли Москва продать жильцу коммунальной квартиры освободившуюся площадь?

В октябре 2018 года московские власти издали Постановление Правительства Москвы № 1285-ПП от 18.10.2018 года «О порядке передачи жителям коммуналок, освободившихся в их квартирах комнат, которые находятся в городской собственности». Этот документ вызывает определенный интерес. Адвокат Олег Сухов решил ознакомить с ним поближе, читателей на своей страничке в .

Итак, теперь претендовать на освободившуюся комнату в коммунальной квартире смогут остальные ее собственники и наниматели, нуждающиеся в улучшении жилищных условий и стоящие на соответствующем учёте. При подобной «конкуренции» комната перейдет к жильцу (или семье), который раньше всех встал на учет в качестве нуждающегося.

Он вправе заключить договор социального найма на освободившееся жильё с уполномоченным органом Москвы (Департамент городского имущества города Москвы). То есть может случиться и так, что гражданин или семья уже имеющие в собственности комнату в коммуналке, получат еще одну, но уже в рамках договора социального найма.

Однако для московских властей это не самый лучший вариант, как вы понимаете. Им необходимы деньги и совершенно не нужны «метры» в коммунальной квартире. Поэтому, если с учетом новой комнаты общий размер помещения семьи (или гражданина) превысит размер жилья, предоставляемого нуждающимся из жилфонда Москвы (18 кв. метров на 1 человека согласно ст.

20 Закона Москвы № 29 от 14.06.2006 года «Об обеспечении права жителей г. Москвы на жилые помещения»), то власти «попросят» претендента выкупить комнату, заплатив за «метры», превышающие норму, причем по рыночной цене. При этом постановление ничего не говорит о положенных в данном случае льготах.А ведь, коммуналки бывают разные.

Есть большие комнаты в домах на Арбате, на Пресне, в Хамовниках, в Замоскворечье и других районах ЦАО Москвы. Так, что вариант выкупа за большие деньги вполне себе вероятен. Московские власти фактически подталкивают людей к тому, чтобы купить помещение и пополнить местный бюджет.Кстати, выкупать можно, как деньгами, так и средствами материнского капитала.

Правда в последнем случае в процесс может вмешаться Пенсионный фонд. Если его чиновники не согласятся с использованием маткапитала при покупке комнаты, то уполномоченный орган Москвы просто-напросто разорвет уже подписанный договор и «посоветует» найти деньги из другого источника. Например, взять кредит в банке.

Вторая категория лиц, имеющих право на освободившуюся комнату, это москвичи, переехавшие в столицу из других городов, живущие здесь не менее 10 лет и в последние 5 лет не ухудшавшие своих жилищных условий. То есть это граждане, поселившиеся в Москве в «нулевые», «девяностые» и даже в «восьмидесятые» годы.

При этом они должны быть официально признаны малоимущими и занимать площадь менее установленных норм.

Эти люди, опять же, претендуют на заключение договора социального найма. Когда же в коммуналке проживают несколько таких семей или субъектов, то договор заключается с тем, кто первым «подсуетился» и подал заявление на улучшение квартирных условий.

Но, как и в случае с «коренными москвичами», если общий размер их нового помещения превысит размер жилья, предоставляемого нуждающимся из жилфонда Москвы, то власти предложат и этой категории претендентов на жильё выкупить «метры».

Стоит сказать, что данным «бедолагам» особенно не повезло.

Они и при заключении договора социального найма, и при покупке помещения обязаны предоставить в Департамент городского имущества целый ворох документов: свидетельство о браке, о рождении, свидетельство либо судебное решение об установлении отцовства, о расторжении брака, о смене имени, фамилии, решения суда об установлении родственных отношений, документы о доходах, о смерти родственников, трудовые книжки, справки о размере денежного довольствие, если они являются военнослужащими, то сведения о лицевом счете и еще целую кипу бумаг. Честно говоря, я впервые вижу такой объем требуемых документов. И, кстати, если выяснится, что указанные лица имеют задолженность по квартплате или перед ресурсоснабжающими организациями, то не видать им комнаты, как своих ушей. Коренным москвичам подобная опасность не грозит. По крайней мере в Постановление о ней ничего не говорится. Между нами, это называется дискриминацией по месту рождения. Особенно она обидна для тех, кто живет и работает в Москве уже не один десяток лет.
Но все же в самом лучшем положении оказываются не малообеспеченные или нуждающиеся в улучшении жилищных условий, а граждане, имеющие обычные или высокие доходы. И здесь уже не имеет значения «коренные» они москвичи или не «коренные», наниматели или собственники. Эта категория владельцев долей или комнат в коммуналке может только выкупить освободившиеся помещения по рыночной цене. Ни о каком договоре социального найма и речи быть не может. Покупка происходит по договору купли-продажи, где одной стороной является Правительство Москвы в лице уполномоченного органа, а другой – собственники комнат, долей или наниматели социального жилья в этой квартире. «…Освободившаяся комната, доля в праве общей долевой собственности на жилое помещение предоставляются по договору купли-продажи жилого помещения в равных долях в праве общей долевой собственности таких заявителей на жилые помещения» (пункт 2. Приложения 5 к Постановлению № 1285-ПП от 18.10.2018 года).

Правда постановление ничего не говорит о том, что будет, если собственники или наниматели коммуналки наотрез откажутся от выкупа и не будут претендовать на комнату. Наоборот, предполагается, что они после освобождения помещения разом бросятся выкупать его. Отсюда слова о равных долях и правах.

Однако «вишенка на торте» содержится в последнем, шестом приложении постановления.

Оно указывает, что обеспеченные собственники комнат и долей в коммуналке, не имеющие задолженности за услуги ЖКХ, могут выкупить помещение или доли вообще по льготной цене.

То есть, заметьте, малоимущие и нуждающиеся покупают у Москвы лишние «метры» по рыночной цене, а обеспеченные граждане – по льготной. При определении цены учитывается тип дома, его месторасположение, износ и другие параметры.

***
Что можно сказать в целом по этому Постановлению? Власти Москвы продолжают целенаправленно «сбрасывать» с баланса жилье в коммунальных квартирах. Речь идет не только о помещениях в старых зданиях, но и в относительно новых домах – постройки 90-ых годов. С одной стороны, это правильно. Город не нуждается в коммунальных комнатах. Сегодня власти даже своим иногородним работникам предоставляют изолированные квартиры. Однако возникает много вопросов по реализации самого Постановления. Так, лица, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, например, должны выкупать «лишние» метры по рыночной цене. Причем, не только собственники, но и наниматели. В результате, может случиться так, что часть квартиры останется в собственности Москвы (если гражданин остается нанимателем своего «старого» социального жилья), а другая часть отойдет к нему, как к новому владельцу комнаты.

Или другой момент, почему нуждающийся в улучшении жилищных условий (или малообеспеченный) субъект не может выкупить «лишние» метры по льготной цене? Особенно, если он аккуратно платит за коммуналку. Чем он хуже обеспеченного гражданина? Или тот же бумажный «фанатизм» в отношении «не коренных» москвичей.

В их перечне документов очень много откровенно «лишних» бумаг. Например, справки из ИФНС, сведения о патентах, справки о размерах стипендий, трудовые книжки и так далее.

Возникает вопрос: зачем всё это? Данную информацию власти Москвы могут легко получить, запросив соответствующие органы и не гонять людей по инстанциям.

Кроме того, документ дает реальную возможность «черным риелторам» и мошенникам ссужать деньгами неимущих претендентов на жильё, выкупать метры и комнаты, а затем выбрасывать на улицы людей и устраивать квартирный «ад» соседям с целью выкупа у них жилплощади. В коммуналке сделать это достаточно просто.

21.12.2018

Ссылка на источник Вернуться назад

Источник: https://www.007dom.ru/news.php?id=339

Содержание

1 Как получить дополнительную жилплощадь, если в коммунальной квартире освободилась комната
2 Правила проживания в коммунальной квартире
3 Не квартиру, так хоть комнату
4 Гку гцжс > столичные власти разработали программу расселения коммунальных квартир до 2020 года

Как получить дополнительную жилплощадь, если в коммунальной квартире освободилась комната

Расширение жилого пространства вполне естественное желание любого человека. Но стать собственником комфортабельной квартиры, подходящей по размерам, не всегда удаётся.

Чаще люди претендуют на ставшую свободной площадь (иногда всего лишь одну комнату) в квартире.

В таких случаях применяются особые правила заселения, о которых должны знать люди, желающие получить дополнительную жилую площадь.

Эти правила действуют только по отношению к домам, находящимся в муниципальном ведении. То есть, они применимы к жилью, входящему в государственный жилищный фонд. Следует подчеркнуть, что на ставшую свободной площадь имеют право претендовать в первую очередь жители квартиры, в которой расположено помещение. Причём получить её можно как по социальному найму, так и в результате купли-продажи.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

К освободившимся комнатам относятся неприватизированные помещения в следующих случаях:

человек, нанявший жильё, умер;
им утрачено право на проживание;
жилец выехал на другое место проживания;
получено другое жильё от государства (жилец съехал).

Кто может претендовать

Порядок заселения в пустующие комнаты строго регламентирован ЖК РФ. В первую очередь на них имеют право жильцы этой же квартиры, если они нуждаются в улучшении жилищных условий. Если комната не передаётся жильцам квартиры, на неё могут претендовать три категории граждан, признанные нуждающимися в жилых помещениях:

малоимущие люди, не имеющие собственного жилья;
малоимущие и проживающие в квартирах, имеющих общую жилую площадь меньше установленной
законом (допустимый минимум на человека 18 кв. метров);
обеспеченные, но также проживающие в квартирах с метражом меньшим нормы предоставления.

Кому отдать комнату, и на каких условиях (платно, бесплатно) решают представители органов исполнительной власти. Они же уведомляют жильцов о своём решении в письменном виде. Ответ уведомленные граждане должны дать в течение месяца.

Все вопросы, касающиеся документов, в обязательном порядке уточняются у сотрудников Департамента жилищного фонда, так как должны быть учтены все нюансы в каждом отдельном случае. Например, если претендует на жильё человек, имеющий хронические заболевания и инвалидность, его попросят представить справку из медицинского учреждения.

Как получить

Способов получения комнаты два – социальный найм и выкуп.

Приоритетные права на социальный найм всегда имеются:

у коренных жителей, находящихся на жилищном учёте;
у малоимущих, стоящих в очереди на получение жилья;
у граждан, проживающих в малометражной квартире (имеющих ухудшенные жилищные условия).

Наём

Для получения комнаты необходимо обратиться в местное управление Департамента жилищного фонда и написать соответствующее заявление, к которому прилагаются следующие документы:

финансовый лицевой счёт (копия);
выписка из домовой книги;
справка, в которой зафиксированы жилищные условия (выдаётся после проверки представителями
органов исполнительной власти);
план жилого помещения;
паспорта жильцов (копии);
документ из Единого государственного реестра (подтверждает, что у граждан нет другого жилья);
справка из управления социальной защиты, подтверждающая признание человека малоимущим;
документы на прежнее жильё (если граждане живут на новом месте менее пяти лет).

Конечно, не все эти документы могут потребоваться. Перечень необходимо уточнять в индивидуальном порядке. Например, если у заявителя нет родственников, список документов будет минимальным. А если они есть, потребуются дополнительно документы с их места проживания.

Вопрос о предоставлении помещения в социальный найм решается жилищной комиссией. Результат рассмотрения фиксируется в письменном распоряжении. Жильё предоставляется бесплатно.

Выкуп

Если нет льготников среди соседей (или они отказались от заселения) помещение предлагается жильцам той же квартиры. Даже если они не относятся к категории малоимущих граждан и обеспечены достаточной жилой площадью.

Договор купли-продажи заключается между покупателем и Департаментом жилищного фонда. Основное условие для оформления сделки подтверждение постоянного места проживания по указанному адресу (месту нахождения комнаты).

Алгоритм действий:

обращение в управление жилищного фонда и подача заявления;
представление пакета документов (он аналогичен тому, который подаётся при оформлении социального найма – не нужна только справка о признании малоимущим);
ожидание решения;
после положительного ответа дополнительно в управление жилищного фонда подаётся расчёт стоимости от БТИ (если помещение приобретается не по рыночной цене) или от независимых оценщиков (по рыночной стоимости);
рассмотрение документов производится комиссией по приватизации, которая принимает окончательное решение о цене комнаты;
оплата указанной комиссией суммы в бюджет населённого пункта (производится в течение трёх месяцев);
если сроки оплаты нарушены, документы в комиссию по приватизации подаются повторно;
заключение договора купли-продажи с Департаментом жилищного фонда (после оплаты); внесение договора в государственный реестр (регистрацией занимается управление Департамента).

Несколько претендентов

Если на получение комнаты претендует сразу несколько человек, рассмотрение кандидатов осуществляется жилищной комиссией либо спорный вопрос решается в суде.

В таком случае учитываются многие нюансы, касающиеся жилищного вопроса:

дата постановки на жилищный учёт;
срок проживания на одном месте по прописке;
имеющиеся в пользовании жилые помещения (учитывается долевая собственность и все сделки, касающиеся недвижимого имущества, за последние пять лет).

Если соседи отсутствуют в неприватизированной комнате несколько лет подряд, можно также обратиться в суд.

Иск подаётся от лица наймодателя или любого человека, имеющего право претендовать на жилую площадь. Проводятся розыскные мероприятия.

Затем полицией выдаётся справка о том, что гражданин пропал без вести. На основании этого документа человек снимается с регистрации и комната освобождается.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, звоните по телефонам:

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

Источник: https://zakonometr.ru/prava/komnata-v-kommunalnoj-kvartire.html

Правила проживания в коммунальной квартире

/ Квартира / Правила проживания

Совместное проживание в одной квартире с совершенно посторонними людьми со своими привычками и определенным укладом жизни может быть комфортным лишь в очень редких случаях. В основном, это ссоры из-за мелочей, шума, порядка пользования местами общего пользования и прочего.

Очень тяжело заставить взрослых людей соблюдать, по сути, единственное правило проживания в коммунальной квартире: нужно уважать друг друга, по возможности, не мешать соседям и соблюдать достигнутые договоренности. Помните, что намного труднее отказать в вежливой просьбе, чем в требовании, высказанном на повышенных тонах.

Проживание

Собственники жилья в коммунальной квартире без уведомления соседей имеют право:

сдавать жилье по договору найма;
регистрировать, в том числе, на временной основе, граждан в данном помещении.

В случае получения права пользования комнатой в коммунальной квартире на основании договора социального найма наниматель имеет право при соблюдении нормы предоставления жилой площади (12 кв. м общей площади на человека):

1. Передать жилье в поднаем при наличии письменного согласия:

наймодателя;
всех членов семьи нанимателя, проживающих на данной территории;
всех соседей и проживающих с ними членов их семей.

2. Разрешить другим гражданам проживать в данном жилом помещении, на занимаемой на законном основании площади:

на безвозмездной основе;
по договору социального найма;
на временной основе, не более 6 месяцев подряд;
при наличии разрешения наймодателя;
с согласия членов своей семьи.

Гости

Собственники жилья имеют законное право принимать гостей, которые могут использовать места общего пользования наравне с остальными жильцами коммунальной квартиры. Сроки и количество гостей законодательно не ограничены. Препятствовать нахождению приезжих в квартире соседи не имеют права.

Если гражданин находится в другом городе более 90 дней, то необходимо получить временную регистрацию по адресу фактического пребывания.

Места общего пользования

Все жильцы имеют равное право пользования коридором, кухней, ванной комнатой, туалетом, прихожей. По умолчанию считается, что жильцы могут занимать мебелью и прочим имуществом площадь указанных помещений соответственно их доле в квартире.

Порядок и очередность пользования указанными помещениями законодательно не установлены. Все споры по вопросам пользования местами общего пользования решаются в судебном порядке.

Собственники жилых помещений не имеют права выделять или отчуждать долю в натуре в имуществе, принадлежащем всем остальным собственникам коммунальной квартиры на праве общей собственности.

При продаже доли в коммунальной квартире новый владелец приобретает право пользования местами общего пользования, а предыдущий утрачивает их.

Ремонт мест общего пользования

Факт необходимости проведения ремонтных работ устанавливается в зависимости от способа заведования многоквартирным домом:

представителями организаций, управляющих и обслуживающих дом;
собственниками долей в коммунальной квартире;
привлеченными экспертами.

На основании составленного акта осмотра принимается решение о необходимости проведения ремонтных работ. В случае принятия положительного решения составляется смета. Ремонт мест общего пользования производится за счет средств собственников жилья пропорционально их долям.

В случае отказа соседей оплатить расходы, один из собственников может сделать это самостоятельно и впоследствии потребовать возмещения затрат в судебном порядке.

Шумовой комфорт

В большинстве регионов страны установлен режим тишины в период с 23.00 вечера до 07.00 утра.

В это время уровень шума не должен превышать 45 децибел (соответствует обычному разговору), днем – 55. С нарушителями можно бороться при помощи участкового, правда, не очень эффективно.

При первичном обращении будет вынесено предупреждение, затем выписан штраф, размер которого зависит от региона.

Имеются прецеденты понуждения к продаже жилья и переселению. Но случаи эти единичные. Соседи прошли долгий путь: беседы с нарушителями, работа правоохранительных органов, экспертизы, судебные разбирательства.

Курение

Законодательно установленный запрет на курение в коммунальной квартире отсутствует.

Можно попробовать решить проблему через суд, мотивировав это тем, что соседи фактически заставляют курить и используют места общего пользования в личных целях.

Апеллировать нужно к федеральному закону № 87-ФЗ от 10 июля 2001 г. “Об ограничении курения табака”, трактующему понятие «курение» как вдыхание дыма тлеющих табачных изделий.

В данном случае нарушаются интересы некурящих соседей.

Домашние животные

домашних животных в коммунальной квартире возможно при соблюдении:

пожарной безопасности;
санитарно-эпидемиологических требований;
экологических норм и правил;
прав и интересов соседей.

Если у одного из собственников жилья есть аллергия на шерсть домашних животных, то можно обратиться в суд за защитой.

Узнайте все нюансы оформления договора долевого участия в строительстве.

Самые распространенные типовые планировки квартир, вы можете узнать из этой статьи.

Реализация комнаты в коммунальной квартире

Соседи имеют преимущественное право выкупа доли в коммунальной квартире. Продавец обязан в письменной форме уведомить остальных собственников жилья о своих намерениях, подробно описав условия предполагаемой сделки. У соседей имеется месяц на выкуп доли в квартире. По истечении данного срока продавец может реализовать жилье.

Отказ от покупки может быть оформлен и раньше у нотариуса либо лично при регистрации сделки в УФРС. Если одним из собственников является несовершеннолетний гражданин, то необходимо получить согласие на совершение сделки органов опеки.

Если продавец не предоставит в органы УФРС подтверждение уведомления соседей о реализации жилья, то регистратор приостановит сделку. Если по каким-либо причинам договор купли-продажи все-таки был зарегистрирован, то любой из соседей имеет право в течение трех месяцев обратиться в суд о переводе на него прав и обязанностей покупателя.

Права на освободившуюся комнату

Если наниматель помещения в коммунальной квартире по договору социального найма по тем или иным причинам ее освобождает, то первоочередное право на освободившуюся жилплощадь имеют наниматели и собственники:

Сначала признанные малоимущими и нуждающимися в улучшении жилищных условий;
Затем малоимущие, пользующиеся площадью менее нормы предоставления на каждого члена семьи;
Далее следуют желающие приобрести данную площадь по договору купли-продажи.

Данные граждане получают право на пользование комнатой по договору социального найма.

Если таковых в коммунальной квартире нет, то жилье будет передано гражданину, нуждающемуся в нем и стоящему в общей очереди.

Источник: https://infonedvizhimost.com/kvartira/pravila-prozhivaniya/v-kommunalnoj-kvartire.html

Не квартиру, так хоть комнату

Хотя официальные источники и уверяют, что коммунальных квартир у нас в Москве становится все меньше, они есть. И спрос на них высок.

Специалисты по недвижимости объясняют такую популярность, во-первых, тем, что покупка отдельной квартиры многим не по карману.

А имея комнату, глядишь, со временем удастся стать обладателем полноценной квартиры. Итак, как продать-купить комнату в коммунальной квартире?

А имея комнату, глядишь, со временем удастся стать обладателем полноценной квартиры. Итак, как продать-купить комнату в коммунальной квартире? Об этом наш сегодняшний разговор.

Доля-долюшка

Если комната определена как отдельное жилое помещение с конкретным количеством квадратных метров — это полноценная комната, которой собственник вправе полностью распоряжаться: жить там, продать, сдать и т.д. Но может быть и доля — когда метры не выделены. Эта доля тоже может быть продана или куплена.

И на комнату, и на долю в квартире при сделках купли-продажи распространяются одни и те же правила.

Право первой покупки

Процедура купли-продажи комнаты в коммуналке имеет некоторые отличия от такой же сделки, произведенной с отдельной квартирой. Хозяину комнаты, задумавшему ее продажу, надо знать, что в соответствии с п. 6 ст.

42 ЖК РФ при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат имеют преимущественное право покупки. Порядок соблюдения данного права предусмотрен статьей 250 Гражданского кодекса РФ.

Порядок продажи комнат в коммунальной квартире приватизировавшими их жильцами установлен также Законом Москвы «Об особенностях приватизации жилых помещений в квартирах коммунального заселения» от 16.06.99 № 24–62.

Первый шаг, который нужно сделать продавцу комнаты (доли) в коммунальной квартире, — это письменно уведомить остальных собственников-соседей о своем намерении продать комнату с указанием цены и других условий, на которых ее продает.

Такое предложение (извещение) должно быть сделано в письменной форме (п. 2 ст. 250 ГК РФ, п. 4 ст. 7 Закона г. Москвы «Об особенностях приватизации жилых помещений в квартирах коммунального заселения»). Отправляется извещение заказным письмом с обязательным уведомлением о получении — т.е.

ваши соседи должны расписаться в том, что они его получили. Это необходимо для того, чтобы продавец был уверен в том, что соседи потом не откажутся от факта получения письма. (В этом случае можно прибегнуть к помощи нотариуса, который оказывает такую услугу, — сам отправит уведомление.

)

Уведомление можно сделать как в простой письменной форме, так и в нотариальной. В нотариальной, советуют специалисты, — лучше.

Если вдруг кто-то из соседей по какой-либо причине не соизволит ответить на предложение выкупить комнату (не напишет отказ или вообще промолчит), у продавца на руках будет подтверждение того, что он надлежащим образом исполнил закон.

И в случае если потом кто-то из собственников решит утверждать, что, мол, не знал, правота окажется на стороне продавца.

Если в течение месяца соседи отказались от права покупки или вообще промолчали на сей счет, хозяин может продавать свою комнату кому захочет.

Внимание! Прежде всего нужно выяснить, кто является собственником соседней комнаты или комнат — т.е. от кого брать отказ от преимущественного права покупки. Если в квартире есть неприватизированные комнаты, продавцу обязательно нужно письменно уведомить еще одного собственника — город.

На заметку

Наниматели, не реализовавшие свое право на приватизацию, вправе приватизировать свою комнату и воспользоваться преимущественным правом покупки продаваемого в «коммуналке» иного жилого помещения в установленном порядке.

Соседям дается только один месяц на раздумья.

Отсчет времени, в течение которого должен быть дан ответ (согласие купить предложенную комнату или отказ от покупки), ведется не со дня отправки уведомления, а со дня получения этого письма адресатами.

Если остальные собственники комнат откажутся от покупки или не приобретут продаваемую комнату в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать комнату любому лицу на свое усмотрение.

Но! Только за ту цену, которая указана в извещении. Схитрить и указать в уведомлении более высокую цену в надежде, что сосед уж точно откажется ее купить, не выйдет. Продавец не имеет права продать комнату по цене меньше той, по которой предложил ее соседям. Дороже — пожалуйста, но ни на копейку дешевле.

Внимание! Отказ собственников и нанимателей от права преимущественной покупки желательно удостоверить у нотариуса. Нотариус составит официальное уведомление, в котором будут изложены все условия продажи вашей комнаты, включая цену, а также будет оговорено, что отсутствие ответа в течение месяца расценивается как отказ от права (п. 2 статьи 250 ГК РФ).

Внимание! Нотариально заверенное заявление «Отказ соседей от права преимущественной покупки» обязательно прилагается к общему пакету документов на продажу комнаты в коммунальной квартире.

В случае согласия одного из собственников коммунальной квартиры на приобретение продаваемой комнаты между ним и продавцом заключают договор купли-продажи, который подлежит обязательной государственной регистрации.

Бывают ситуации, когда согласие на приобретение комнаты и доли в праве общей собственности исходит от нескольких соседей-собственников. Тогда проблема решается по общему согласию. Не получилось мирным путем — значит, через суд.

Внимание! Если продавец нарушит установленное законом правило и продаст комнату «постороннему» без уведомления о том соседей, то любой из собственников имеет право требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (п. З статьи 250 ГК РФ).

То есть сделка может быть признана недействительной. Такое требование может быть заявлено в судебном порядке в течение трех месяцев. Отсчет трехмесячного срока начинается с момента, когда участник общей долевой собственности узнал или должен был узнать о нарушении его прав.

Эти правила применяются также при отчуждении комнаты по договору мены. То есть если обойти предусмотренную законом процедуру (не предложить соседям вашу комнату по указанной цене), осуществленная с таким нарушением сделка купли-продажи может быть признана недействительной.

Если установленный порядок был нарушен не по вине продавца, ему также следует обратиться в суд по месту нахождения квартиры с иском о признании за ним права собственности или права пользования свободными комнатами.

На заметку

Коммунальная квартира всегда находится в общей долевой собственности. За каждым жильцом закреплена своя комната, а места общего пользования считаются общим имуществом всех собственников и не подлежат разделу между ними.

Комнаты — как определенная доля квартиры и места общего пользования квартиры — не могут быть отделены друг от друга, так как связаны общим хозяйственным назначением: удовлетворением жилищных потребностей граждан. Доля в местах общего пользования, принадлежащая собственнику, является принадлежностью и следует судьбе главной вещи (ст. 135 ГК РФ).

В случае когда собственник комнаты в коммунальной квартире отчуждает свою комнату иному лицу (продает, дарит, меняет и т.д.

), к новому собственнику (приобретателю) переходит не только право собственности на комнату, но и право собственности на принадлежавшую прежнему собственнику долю в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире. То есть места общего пользования — туалет, ванная, кухня, кладовка…

Прежде чем продать комнату в коммунальной квартире, необходимо определить доли в местах общего пользования квартирой. Для этого должно быть составлено соглашение между всеми сособственниками (соседями), которое заверяется нотариально.

Если собственники не пришли к единому соглашению или кто-то из них уклоняется от участия в нем, любой из них может обратиться в суд.

Есть ограничения

На совершение сделки купли-продажи комнаты в коммунальной квартире существуют некоторые ограничения.

Так, сделки, в результате которых вселение граждан в жилые помещения в квартире коммунального заселения приводит к значительному ухудшению условий проживания собственников или пользователей других жилых помещений этой квартиры, могут быть признаны судом недействительными по иску жильцов, чьи права нарушены.

То же самое можно сказать о сделке, в результате которой в продаваемую комнату вселяются люди, проживание которых в квартире коммунального заселения не допускается действующим законодательством. К примеру, это могут быть люди, страдающие некоторыми тяжелыми формами заболеваний (п. 3 ст. 6 Закона г. Москвы от 16.О6.99 г.

«Об особенностях приватизации жилых помещений в квартирах коммунального заселения»).

Необходимые документы

Комнаты в коммунальной квартире могут находиться в собственности граждан, если вся квартира была приватизирована в общую долевую собственность. В этом случае необходимо представить следующие документы:

свидетельство о праве собственности на комнату с указанием размера и общей площади коммунальной квартиры;

договор передачи комнаты в собственность граждан, зарегистрированный органом, осуществляющим регистрацию недвижимого имущества;

соглашение об определении долей, заверенное нотариально и зарегистрированное органом, осуществляющим регистрацию прав на недвижимое имущество;

справка БТИ об оценке стоимости коммунальной квартиры с указанием размера долей всех ее собственников;

справка жилищно-эксплуатационной конторы об отсутствии задолженности по платежам;

выписка из домовой книги;

копия финансового лицевого счета;

согласие органов опеки и попечительства, если в комнате зарегистрированы или проживают несовершеннолетние дети;

заявление соседей об отказе от права преимущественной покупки.

Источник: https://www.gdeetotdom.ru/articles/1809142-2008-12-05-ne-kvartiru-tak-hot-komnatu/

Гку гцжс > столичные власти разработали программу расселения коммунальных квартир до 2020 года

Источник:

“Комсомольская правда”, 16 октября 2010 г.

Помните знаменитую коммунальную квартиру на Бульварном кольце из фильма «Покровские ворота»? Ее обитатели ссорились, мирились, влюблялись, словом, жили большой дружной семьей. От прежних коммуналок теперь не осталось и следа. Да и самих «вороньих слободок» за последнее время стало меньше.

По данным мэрии, если в 1998-м их было в столице 118,5 тысячи, то сейчас – 71,4 тысячи. Тем не менее в них до сих пор маются около 180 тысяч семей. Похоже, в ближайшее время у многих появится шанс переселиться в отдельное жилье. Столичные власти разработали программу расселения коммунальных квартир до 2020 года.

«Комсомолка» узнала, кто и на каких условиях сможет справить новоселье.

ПЕРВЫМИ ПОМОЩЬ ПОЛУЧАТ ОЧЕРЕДНИКИ

Московские власти уже пытались уничтожить такое жилье в 1998 году, запустив подобную программу. Но, закончившись в 2003 году, она проблемы не решила. И вот мэрия вновь объявляет войну коммуналкам.

– Это жилье с низкими потребительскими качествами, ветхое и некомфортное, – отмечают в столичном правительстве. – К тому же коммунальные квартиры превращаются в очаги социальной напряженности и криминала.

Что же сейчас предлагают власти?

Рассказывает начальник отдела формирования жилищных программ Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы Вячеслав Бессонов:

– Подготовленную «Программу содействия города Москвы в жилищной сфере гражданам, проживающим в условиях коммунального заселения, на период 2011 – 2013 годов и задания на период до 2020 года» мы планируем обсудить и утвердить на заседании правительства в октябре 2010 года. Документ должен заработать с 1 января 2011 года.

Для этого сейчас разрабатываются изменения в московский закон № 29 от 14 июня 2006 года «Об обеспечении жителей Москвы жилыми помещениями». Поправки позволят жильцам коммунальных квартир, проживающим в столице более 10 лет, записываться в жилищную очередь независимо от того, сколько квадратных метров приходится на каждого из них.

То есть норма постановки на учет для коммуналок – 15 метров площади на человека – учитываться не будет.

Однако при этом будущим новоселам потребуется одновременное соблюдение еще нескольких условий: проживание в квартире, занятой несколькими семьями; наличие на свою комнату отдельного договора социального найма или безвозмездного пользования; отсутствие отдельной квартиры (в том числе и у членов семьи).

В мэрии не скрывают, что прежде всего на новое жилье смогут рассчитывать очередники и не очередники, живущие в принадлежащих городу коммунальных комнатах и квартирах.

– Если в квартире есть хотя бы одна комната из жилищного фонда города, тогда она может попасть в программу, – объясняет Вячеслав Бессонов. – Жильцы полностью приватизированных, купленных или полученных по наследству коммунальных квартир в программу не принимаются. Ведь они как собственники должны сами решать свои жилищные проблемы.

Но может быть и другой вариант: две комнаты в квартире заняты по договору социального найма, то есть заселены городом, а остальные – в частной собственности. Тогда хозяева этих приватизированных комнат смогут попасть в программу как совместно проживающие.

Квартиры им будет предлагать не город, а инвестор – риэлторское агентство. В этом случае инвестор берет на себя обязанность расселить не менее 65 процентов площади коммуналки. А город – не более 35%.

Потом инвестор получает освободившуюся квартиру в свое распоряжение.

Новые квартиры бывшим обитателям «вороньих слободок» могут предложить как в столице, так и в ближнем Подмосковье. Жилье дадут по норме 18 квадратных метров площади жилого помещения на человека. Малоимущим очередникам квартира достанется по договору социального найма.

Возможен также вариант предоставления квартиры в бездотационных домах города на пять лет с продлением договора на новый срок. Такие квадраты нельзя будет приватизировать.

Тем, кто будет покупать отдельное жилье по ипотеке или с помощью субсидий города, его оформят в собственность.

НОВОСЕЛЬЕ БЕСПЛАТНО ИЛИ В КРЕДИТ С РАССРОЧКОЙ

Но соблюсти юридические формальности – это еще полбеды. Желающим попасть в программу расселения прежде всего потребуется согласие всех соседей в коммуналке. Если кто-то заартачится, то заниматься расселением этой квартиры ни город, ни инвесторы не смогут. И тогда прощайте мечты о персональных апартаментах!

– Если все жильцы квартиры согласны на расселение, тогда им всем нужно обратиться с заявлением в окружное управление Департамента жилищной политики города, – говорит Вячеслав Бессонов. – Вариантов новоселья несколько.

Например, департамент может сам расселить коммуналку, если в ней живут очередники, предоставив всем отдельные квартиры из фонда города, а освободившуюся квартиру использовать для городских нужд (например, передать льготникам. – Прим. авт.).

Или дать возможность жильцу присоединить к своей комнате соседнюю, выкупив ее. При этом квадратный метр для них получается дешевле – в среднем 35 тысяч рублей.

Кроме того, очередникам город выдает безвозмездную субсидию. Суммарно на новую программу планируется выделить из бюджета около 25 миллиардов рублей.

– А не очередникам, желающим купить свободную комнату в коммуналке, мы даем рассрочку платежа на срок от одного года до пяти лет, – обрадовал Вячеслав Бессонов.

– Раньше такой льготой пользовались лишь очередники – жильцы коммуналок. Не очередникам комнаты предлагаются по рыночной цене – в среднем от 100 тысяч рублей за квадрат.

Причем выкуп возможен только в том случае, если потом получается отдельная квартира.

Кстати, в намеченных на снос домах расселять коммуналки не будут. На них уже выделены деньги из бюджета по программе сноса и переселения.

ЧТО ДАЛЬШЕ?

В мэрии признают, что полностью избавить Москву от коммуналок не получится (см. «Вопрос – ребром»). К 2020 году, то есть после завершения программы, в столице все равно останется около тысячи муниципальных квартир коммунального заселения.

Как считают в мэрии, жильцы в них просто не захотят улучшать свои домашние условия и заставить их это сделать никто не сможет.

Сколько к тому времени сохранится еще и приватизированных коммуналок, а точнее, принадлежащих нескольким собственникам квартир, власти не берутся прогнозировать.

КОММЕНТАРИЙ ЭКСПЕРТА

«Нужно законодательно ограничить дробление отдельной квартиры»

– Сегодня без государственной поддержки решить проблему коммуналок маловероятно, – считает вице-президент Гильдии риэлторов России Константин Апрелев.

– Такие квартиры представляют собой в основном непривлекательный ветхий жилой фонд. Необходимо не только ликвидировать коммуналки, но и стимулировать невозможность появления новых квартир с раздробленными долями.

Например, при наследовании жилья нужно создать такие механизмы, которые позволяли бы решать проблему системно. Ведь сначала люди в долях наследуют квартиру, получается та же самая коммуналка, а потом начинаются судебные разбирательства.

Нужно законодательно ограничить оборот долей, сохранить его только в тех случаях, когда речь идет о соединении этих долей.

ВАЖНО!

По новой программе претендовать на отдельную квартиру вправе тот владелец коммуналки, кто является гражданином России, живет в Москве 10 лет и не ухудшал за последние пять лет свои жилищные условия.

При этом принимать во внимание доходы не будут.

Напомним: сейчас желающие попасть в очередь на бесплатное жилье обязаны получить справку – подтвердить свои скромные заработки, не позволяющие в ближайшие 20 лет самим купить квартиру.

КСТАТИ

– По данным Департамента жилищной политики и жилищного фонда Москвы, сейчас в столице насчитывается более 70 тысяч коммунальных квартир. В них проживают около 180 тысяч семей. При этом 62% таких семей состоят из 1 – 2 человек. Из них очередников – 42 тыс. семей.

– Свыше 19 тысяч комнат в коммунальных квартирах пустуют, из них более 5 тысяч комнат относятся к жилищному фонду Москвы (т. е. не приватизированы).

– Каждый год в столице становится в среднем на 3 тысячи коммуналок меньше. При этом до половины из них ликвидируется по программе переселения жильцов из пятиэтажных, ветхих и аварийных домов.

ВОПРОС – РЕБРОМ

По мнению мэрии, есть несколько причин, по которым коммунальные квартиры, скорее всего, не исчезнут никогда. Вот основные пять из них:

– Раздел договоров социального найма между жильцами некогда отдельной квартиры. За последние пять лет так появилось более 4 тысяч коммунальных квартир.

– Отказ собственников или нанимателей комнат от переселения, так как принадлежащая им часть коммунальной квартиры не является уже их единственным жильем (особенно если такая комната находится в центре города).

Об этом говорит и тот факт, что оставшиеся в городе коммуналки становятся менее населенными: в 2-комнатных квартирах проживает в среднем 1,8 семьи, в 3-комнатных – 2,21 семьи; в 4-комнатных – 2,5 семьи; в 5-комнатных – 2,7 семьи соответственно.

– Покупка жилья очередниками из коммуналок по городским программам. При этом они вправе получить недвижимость в Подмосковье в дополнение к имеющейся комнате в коммунальной квартире.

– Постоянный рост стоимости жилой недвижимости в Москве.

– Наличие горожан, которых жизнь в коммунальной квартире устраивает по разным причинам (например, социальная инфраструктура, близость проживания родственников, доступность метро, теплые отношения с соседями, малонаселенность квартиры, относительная дешевизна проживания).

Адрес: Россия, Москва, 127051, Малая Сухаревская пл., д. 2-4, стр. 1

Режим работы ГКУ “ГЦЖС”:

Понедельник: 800 – 1700Вторник: 800 – 1700Среда: 800 – 1700Четверг: 800 – 1700

Пятница: 800 – 1545Суббота и воскресенье: выходной