Обязана ли я платить за найм жилья, если нет договора на руках?

28.01.13
Хотите сдать квартиру физическому лицу? Хотите оформить это в соответствии с законодательством? Тогда вам нужно заключать договор найма жилого помещения.

Скачать договора найма квартиры, комнаты, дома, составленные юристами Правильной Аренды

В Гражданском кодексе нормы, относящиеся к найму жилого помещения (гл. 35 ГК РФ), отделены от норм, касающихся аренды (гл. 34 ГК РФ).

 Если физическому лицу сдается жилое помещение, то оформить это необходимо именно договором найма.

Стороны в данном договоре имеют свои определения. Лицо, сдающее свою квартиру по договору найма называется наймодателем, а снимающее – нанимателем. (п. 1 ст. 671 ГК РФ)

Договор найма жилого помещения должен быть заключен в письменной форме. При этом важно обратить внимание, что ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации.

Отдельно несколько слов о сроке договора найма. Максимальный срок, на который может быть заключен договор – 5 лет.

Отдельно выделяется краткосрочный наём – до 1 года. Подробнее про особенности краткосрочного найма речь пойдет ниже. А сейчас расскажем о долгосрочном варианте договора найма (от 1 года и более).

Особенности ДОЛГОСРОЧНОГО (1-5 лет) договора найма жилого помещения: законодатель на страже интересов нанимателя

Скачать договора долгосрочного найма квартиры, комнаты, дома, составленные юристами Правильной Аренды

Потребитель в законодательстве, как правило, считается слабой стороной, поэтому его интересы защищаются особо. В случае договора найма такой слабой стороной будет являться наниматель.

Какими же именно правами будет наделен наниматель, которому вы сдаете свою квартиру по долгосрочному договору, и какие у него будут обязанности?

Наниматель и проживающие с ним

В договоре найма жилого помещения обязательно следует указать не только самого нанимателя, но также и граждан, постоянно проживающих вместе с нанимателем. Данный момент важен, так как эти люди будут иметь равные с нанимателем права по пользованию помещением. А наниматель, в случае чего, будет нести перед вами ответственность за действия этих лиц. (ст. 677 ГК РФ)

Но распределение ответственности может и измениться. Наниматель и проживающие совместно с ним граждане имеют право заключить между собой договор о том, что они будут нести солидарную ответственность. В этом случае они становятся сонанимателями.

После заключения договора найма список таких лиц может быть расширен с вашего согласия, а также с согласия самого нанимателя и лиц, уже постоянно с ним проживающих. Однако при вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется. (ст. 679 ГК РФ)

Временные жильцы

Отдельно стоит сказать о такой категории граждан, как временные жильцы. Уведомив вас, как наймодателя, наниматель и проживающие совместно с ним граждане вправе разрешить безвозмездно проживать в жилом помещении временным жильцам. Срок проживания таких жильцов не может превышать шесть месяцев. Ответственность за их действия также будет нести наниматель. (ст. 680 ГК РФ)

Обращаем ваше внимание на то, что не допускается вселение людей в жилое помещение при несоблюдении требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека. Это не касается только вселения несовершеннолетних детей (ст. 679, 680 ГК РФ). Положения о норме общей площади содержатся в ст. 50 Жилищного кодекса.

Пересдать снятое

Наниматель имеет право сдать снятое им помещение (или его часть) поднанимателю, но только с вашего согласия, как наймодателя. В этом случае ответственным по договору найма продолжает оставаться наш первоначальный наниматель. А срок такого договора не может превышать срока первоначального договора найма. (ст. 685 ГК РФ)

Наниматель: замена

По соглашению наймодателя, нанимателя и постоянно проживающих с ним граждан, наниматель в договоре может быть заменен на одного из этих граждан, но только на совершеннолетнего.

В случае выбытия нанимателя из квартиры или такого печального события, как смерть нанимателя, нанимателем по договору становится один из граждан, постоянно проживавших с прежним нанимателем, по согласованию между ними. Или же они могут стать сонанимателями, если не смогут прийти к соглашению. (ст. 686 ГК РФ)

Продление договора найма: преимущество нанимателя

По истечении срока действия договора наниматель имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок (ст. 684 ГК РФ). В чем же заключается это право?

Наймодатель обязан предложить нанимателю заключить новый договор не позднее чем за 3 месяца до окончания срока действия текущего. Не делать такое предложение наймодатель может только в случае, если принял решение не сдавать свою квартиру внаём в течение года.

Что будет, если вы, как наймодатель, проигнорируете это обязательство? Если наниматель не получил предложения заключить новый договор, и сам не отказался от продления действующего договора, то договор будет считаться продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Обманывать нанимателя, говоря, что не будете сдавать квартиру внаем в течение года, чтобы аргументировать этим отказ от продления договора, довольно рискованно. Если в этом случае все-таки заключить договор найма с кем-то другим, то старый наниматель сможет потребовать:

• признать ваш новый договора с другим лицом недействительным
• возместить ему убытки, причиненные вашим отказом

Право нанимателя на расторжение долгосрочного договора найма

Наниматель имеет право по своей инициативе расторгнуть договор в любое время. Для этого ему нужно только письменно предупредить наймодателя за 3 месяца (п. 1 ст. 687 ГК РФ).

Также по требованию нанимателя договор может быть расторгнут в судебном порядке, если помещение перестало быть пригодным для постоянного проживания, или находится в аварийном состоянии (п. 3 ст. 687 ГК РФ).

Регистрация обременения по договору найма.

В соответствии с п.2 ст. ст. 674 ГК РФ ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации.

Порядок государственной регистрации найма жилого помещения определен ст. 26.1 Федерального закона от 21 июля 1997г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ.

И все же у нанимателя есть и обязанности…

Помимо довольно широких прав, наниматель все же имеет и обязанности. В их числе, разумеется, внесение платы за предоставленное помещение в сумме и в сроки, установленные в договоре.

Также наниматель имеет обязанности по содержанию предоставленного помещения, а именно:

• использовать жилое помещение только для проживания
• обеспечивать сохранность помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии
• не производить переустройство и реконструкцию помещения без согласия наймодателя
• самостоятельно вносить коммунальные платежи (ст. 678 ГК РФ)
• осуществлять текущий ремонт помещения (ст. 681 ГК РФ)

Относительно последних двух пунктов оговоримся, что в договоре эти обязанности могут быть возложены и на наймодателя.

Права и обязанности НАЙМОДАТЕЛЯ по долгосрочному договору найма

Мы, возможно слишком подробно описали права нанимателя. Сделали мы это для того, чтобы уберечь вас, как наймодателя, от неприятных сюрпризов. Теперь же, чтобы получить полное представление о взаимоотношениях в рамках договора найма, остановимся и на ваших правах и обязанностях, которые возникнут при заключении такого договора.

Обязанности наймодателя перечислены в ст. 676 ГК РФ. К ним отнесено все, что касается эксплуатации дома, где находится сдаваемое помещение, и обеспечение предоставления коммунальных услуг. Можно сказать, что обязанности наймодателя обусловлены правами нанимателя, о которых речь шла выше.

Теперь перейдем к правам наймодателя. Частично они также уже были рассмотрены как обязанности нанимателя, осталось сказать только о праве наймодателя расторгнуть договор. И здесь все не так просто. Расторжение договора по инициативе наймодателя, пожалуй, самая проблемная часть взаимоотношений в рамках договора найма.

Договор по инициативе наймодателя может быть расторгнут только по решению суда, и вот в каких случаях:

1. Невнесение платы за 6 месяцев при сроке договора более года
2. Невнесение платы более двух раз при сроке договора до года
3. Разрушение или порча помещения нанимателем или гражданами, за которых он отвечает
4. Использование помещения не по назначению
5. Нарушение прав и интересов соседей

В случаях 4 и 5 вы должны будете сначала предупредить нерадивого нанимателя о необходимости устранения нарушение. И только если требование будет проигнорировано, можете обратиться в суд.

В любом из перечисленных случаев суд может предоставить нанимателю срок для устранения допущенных нарушений, но не более одного года.

Если же даже в этот срок нарушения не будут устранены, то по повторному обращению наймодателя, суд пример решение расторгнуть договор.

Но и на этом история может не закончиться: по просьбе нанимателя суд вправе отсрочить исполнение решения о расторжении, но на срок не более года.

Особенности КРАТКОСРОЧНОГО договора найма жилого помещения (до 1 года): права нанимателя сокращены

Скачать договора краткосрочного найма квартиры, комнаты, дома, составленные юристами Правильной Аренды

В начале статьи мы обещали подробнее рассказать об этой виде найма. Договор краткосрочного найма выделен не просто так. Наниматель по такому договору может быть лишен ряда нежелательных для вас, как для наймодателя, прав, а именно:

1. Вселять временных жильцов
2. Заключать договоры поднайма
3. Заменять нанимателя в договоре
4. Преимущественного права на заключение договора на новый срок
5. Потребовать в суде предоставления срока на исправление нарушений, на основании которых наймодатель обратился в суд с инициативой расторгнуть договор
6. Потребовать в суде отсрочить исполнение решения о расторжении договора

Отметим, что по соглашению сторон, если понадобится, наниматель по договору может быть наделен любыми из перечисленных здесь прав.

Договор лучше заключить, но с учетом изложенного

Подведем итоги. По договору найма человек, сдающий квартиру, имеет весьма значительные обязательства перед своим нанимателем, а значит несет серьезные риски. Конечно, ушлый жилец, умело воспользовавшись предоставленными правами по долгосрочному договору, может надолго поселиться в вашей квартире.

Но если вы приняли решение сдавать квартиру физическому лицу, мы все же советуем заключить договор с будущим жильцом.

• во-первых, краткосрочный вид договора найма гораздо более лоялен собственнику помещения – наймодателю.
• во-вторых, помимо предусмотренной законом ответственности за нелегальную аренду, есть ряд других причин для заключения договора. В нашем законодательстве действует принцип “разрешено все, что не запрещено”. Поэтому, несмотря на гарантированные нанимателю права, никто не запрещает вам как собственнику жилья воспользоваться своими правами.Вы имеете право возложить на него обязанности, которые снизят риски неполучения оплаты, порчи имущества, и встречи со многими другими неприятностями, которые могут возникнуть, если все договоренности оставить “на словах”.

Остались вопросы? – проконсультируйтесь с юристом Портала

Особенности договоров для самозанятых

Купить пособие “Арендодатель-Самозанятый”

С 1 января 2019 года и физлицо, и ИП может оформить статус самозанятого и перейти на режим уплаты Налога на профессиональный доход.

ВАЖНО: Новый закон – эксперимент, который действует только в 4-х регионах: Москва, Московская область, Калужская область, Респубблика Татарстан.

Этот режим позволяет сдавать квартиру легально и платить налог 4-6%, что в целом выгодней и уплаты НДФЛ, и деятельности ИП с использованием упрощенной системы налогообложения (УСН).

Новый закон четко определяет порядок приема платежей самозанятыми – с использованием приложения “Мой налог” (или аналогичных сервисов банков и интернет-площадок) и выдачей чека. При этом важно указать в договоре, на какие реквизиты направляется электронный чек.

При заключении новых договоров лучше использовать специальные формы для арендодателей-самозанятых, а для действующих – заключить доп.соглашения с изменениями.

Договора для самозанятых

Все особенности деятельности арендодателей-самозанятых подробно описаны в нашем новом пособии “Арендодатель-Самозанятый”, которое вышло в декабре 2018 года. Мы планируем регулярно обновлять его и предоставлять нашим клиентам.

Купить пособие “Арендодатель-Самозанятый”

Сдаете или снимаете жилье? Мы поможем!

У нас на Портале Вы можете:

Источник: https://moskvarenta.ru/rentalagreements/dogovor-najma-zhilogo-pomeshheniya/

Договор жилищного (социального) найма

В последние годы в РФ стали чаще стали предоставлять жилье по договору социального найма. Договор найма жилищного помещения – договор, согласно которому собственник жилого помещения предоставляет другому лицу жилье во владение и пользование за определенную плату.

С кем же заключается договор социального найма?

Сторонами договора социального жилищного найма являются: Наймодатель, с одной стороны, и Наниматель, с другой. Согласно ст. 62 ЖК РФ предметом договора жилищного найма может быть лишь изолированное жилое помещение: дом, квартира, комната, часть квартиры или дома. Все это является существенным условие договора социального найма.

При заключении договора социального найма обязательным условием является подробное рассмотрение предмета договора: описание имущества, жилого помещения, передаваемое нанимателю наймодателем. В качестве дополнительных условий договора можно выделить:

• – описание размера и времени оплаты за предоставляемое помещение;
• – оплата коммунальных платежей;
• – указание граждан, проживающих в помещении по договору найма;
• – указание ответственных лиц за капитальный и текущий ремонт жилого помещения и др.

Многих граждан интересует: как оформить (заключить) и где получить договор социального найма?

Заключение договора социального найма жилого помещения происходит в специализированном органе – Департаменте Жилищного Фонда или его отделении на основании следующих документов:

– заявления и документов, подтверждающих родственные связи людей;

– документа, подтверждающего факт вселения человека в жилое помещение.

После того, как все документы будут проверены, начинается собственно оформление договора социального найма и его регистрация.

Основания и порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма регулируется в ст. 49 ЖК РФ. Согласно договору гражданам обязаны предоставить жилье государственного или муниципального жилого фонда.

Порядок заключения договора социального найма состоит в следующем: договор найма заключается в письменной форме. Стороны договора социального найма подписывают документ. На основании ордера о вселении человек приобретает право на проживание и пользование в соответствующем жилом помещении. При этом договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока.

Права и обязанности наймодателя по договору социального найма регулируются ст. 65 ЖК РФ. Согласно законодательству наймодатель обязан:

• – передать указанное в договоре имущество в пользование нанимателю;
• – предоставить условия для пользования коммунальными услугами;
• – принимать участие в капитальном ремонте жилого помещения.

Права и обязанности сторон по договору социального найма регулируются действующим законодательством.Ст. 67 ЖК РФ регулирует права и обязанности нанимателя по договору социального найма. Наниматель обязан:

• – участвовать в текущем ремонте жилого помещения;
• – следить за сохранностью сданного ему помещения;
• – вовремя оплачивать наем жилого помещения и коммунальные услуги;
• – предупреждать наймодателя об изменениях условий, указанных в договоре и др.

Норма предоставления площади жилого помещения по договору социального найма регулируется ст. 50 ЖК РФ и устанавливается органами местного самоуправления.

Наниматель имеет полное право на прекращение договора социального найма жилого помещения и заключение договора социального найма с другим наймодателем. Проживающие с нанимателем члены его семьи также могут потребовать расторжения договора найма и обмена на другое жилое помещение.

В случае несогласия, возникшего между нанимателем и другими членами семьи, обмен происходит в судебном порядке. Если в квартире проживают несовершеннолетние дети, то требуется согласие органов опеки и попечительства (ст. 72 ЖК РФ) на осуществление обмена. Существует ряд условий, при которых обмен между жилыми помещениями невозможен, что регулируется ст.

73 ЖК РФ. Например, если помещение признано непригодным для проживания. При возникновении обмена между жилыми помещениями оформляется договор обмена. Наниматель имеет право с согласия проживающих с ним людей и наймодателя сдать помещение или часть помещения в поднаем. В этом случае заключается договор поднайма жилого помещения.

При прекращении договора социального найма прекращает свое действие и договор поднайма жилого помещения.

Расторжение договора социального найма жилого помещения происходит в любое время по соглашению сторон. В случае неуплаты коммунальных платежей, неуплаты за найм жилого помещения, использования помещения не по назначению, что привело к его повреждению, возможно прекращение договора в судебном порядке (ст. 83 ЖК РФ). 

Изменение договора социального найма возможно на основании условий, регулируемых ЖК РФ (ст. 82 ЖК РФ).

Вне очереди жилые помещения по договорам социального найма предоставляются следующим категориям граждан:

– лицам, чьи жилые помещения признаны непригодными для проживания и ремонту не подлежат;

– детям-сиротам;

– лицам с тяжелой формой хронических заболеваний;

– лицам, отслужившим в армии или вернувшимся из мест лишения свободы.

 Договор социального найма (форма договора) содержит все основные моменты, характерные для договоров.

Скачать типовой договор социального найма жилого помещения (квартиры) можно на сайте.

Скачать образец заявления о заключении договора социального найма также можно на сайте.

Договор коммерческого найма жилья  предусматривает передачу нанимателю конкретной квартиры, которая приспособлена для проживания, владельцем имущественного объекта. При этом основными обязанностями нанимателя являют … Действующее Законодательство РФ регулирует отношения, возникающие в результате найма жилого помещения на коммерческой основе. Договор коммерческого найма жилого помещения заключается между сторонами: собственником помеще …

gilkod.ru/article/kvartirnyj_vopros/dogovor_zhilishnogo_najma.html

16.08.2019 – Анатолий Охотников

Добрый день. Хочу уточнить, получила квартиру а 2014г, как ребёнок сирота. В этом году подходит 5-ти летний срок. Дадут мне договор социального найма. Что с ним делать? Как проходит приватизация и как оформить в собственность квартиру, для дальнейшей продажи?

Ответ на вопрос дан по телефону.

Источник: http://www.gilkod.ru/article/kvartirnyj_vopros/dogovor_zhilishnogo_najma.html

Договор социального найма жилого помещения

Энциклопедия Сервиса бесплатных юридических консультаций » Жилищное право » Найм жилого помещения » Договор социального найма жилого помещения

В отличие от договора безвозмездного пользования жильем, где безвозмездность понимается, как отсутствие обязанности оплачивать проживание, договор соцнайма возмездный, граждане несут обязательства по оплате коммунальных и иных услуг.

Государство предусматривает реализацию каждым гражданином права получить жилье с целью его использования различными способами, за плату или безвозмездно.

Граждане-участники правоотношений в жилищной сфере вправе заключать различные возмездные и безвозмездные договоры в установленном порядке, для обеспечения себя и своей семьи нормальными условиями жизни, которые невозможны без использования жилья по назначению.

Для определения на проживание родственников часто используется договор безвозмездного пользования жильем, на платной основе граждане заключают иные жилищные договоры. Одним из способов осуществления права на жилище является пользование им по договору социального найма, рассмотрим его характеристики и особенности.

Понятие договора социального найма

Под понятием «договор социального найма» подразумевается соглашение, где две его стороны – наниматель помещения (правоспособный гражданин РФ, имеющий основания получить жилье) и его собственник (государственный орган, или орган МСУ) заключают между собой юридическую договоренность о предоставлении нанимателю жилища, для проживания и пользования самостоятельно, или с членами семьи. В свою очередь, наниматель жилого помещения по договору социального найма обязуется принять жилье в установленном порядке, добросовестно исполнять обязанности, возложенные на него законом в вопросах получения жилища, пользования им. Наниматель обязуется оплачивать необходимые услуги и работы по содержанию дома, использовать жилище не нарушая законные нормы.

Заключается договор в специализированном, уполномоченном на оформление и регистрацию договора органе. После предоставления гражданином необходимых документов происходит их проверка, договор оформляется и регистрируется.

В отличие от договора безвозмездного пользования жильем, где безвозмездность понимается, как отсутствие обязанности оплачивать проживание, договор соцнайма возмездный, граждане несут обязательства по оплате коммунальных и иных услуг, ремонта и иного содержания жилья.

Особенности договора социального найма

Особенности договора усматриваются в характеристике его субъектов, предмете и сроке.

 Предмет договора социального найма жилого помещения – жилые помещения, или их части, которые гражданин может получить и использовать для проживания в законном порядке. Жилье должно иметь отдельный вход, то есть быть изолированным.

По договору социального найма предоставляется жилое помещение, имеющее особый статус: жилье муниципального, а также государственного фонда.

Под понятием «субъекты договора» подразумеваются его участники. Выдается жилище наймодателем – государственным органом, уполномоченным на подобные действия законом, с соблюдением четко регламентированной процедуры, а получить жилье для использования может наниматель – гражданин.

Закон разрешает заключение договора соцнайма на особенных условиях: с представителем семьи гражданина, которому положено жилье, по общему соглашению и заявлению всей его семьи.

Если наниматель умер, договор перезаключается с членом его семьи, проживающим на территории принятого по договору соцнайма помещения, и полноправно его использующий, на основании заполненного в определенной форме заявления.

Заявление подается наймодателю, который может как согласиться на переоформление, так и отказать в нем, но такой отказ должен быть четким и обоснованным. Важно отметить, что отказ кого-то из членов семьи умершего гражданина существенно помешает переоформлению договора.

Понятием «срок договора» определяется временной промежуток, в течение которого гражданин имеет правомочия по договору. Особенность договора соцнайма в том, что пределы срока проживания граждан не установлены. Тем не менее, договор социального найма жилого помещения можно расторгнуть как по инициативе нанимателя, так и в судебном порядке.

Права и обязанности нанимателя жилого помещения

Наниматель обязан:

• предъявить надлежащим образом оформленную документацию, удостоверяющую право получения жилья;
• использовать жилое помещение, не ухудшая его состояние;
• использовать жилище по назначению: в жилом помещении запрещена противоречащая нормам закона и назначению жилья деятельность;
• в полном объеме и своевременно оплачивать коммунальные услуги;
• проводить работы по текущему ремонту, если появляется такая потребность;
• доводить до сведения наймодателя изменения относительно его права пользования жильем.

Наниматель наделен правом:

• претендовать на обмен жилья или его замену;
• пользоваться общедомовым имуществом;
• предъявлять к наймодателю претензии по поводу несвоевременного или некачественного проведения работ относительно ремонта и содержания дома, ненадлежащего оказания коммунальных услуг;
• селить временных жильцов, которые будут использовать жилье безвозмездно. Сдавать квартиру, дом или комнаты в их составе за плату.

Правомочия органа, предоставляющего жилье

Орган, выделяющий жилье по соцнайму, обязан :

• предоставлять жилое помещение по договору социального найма нуждающемуся в получении жилья гражданину для проживания, пользования в полном соответствии с условиями закона и определенной, регламентированной процедурой. Безосновательный отказ наймодателя в предоставлении жилья, при наличии оснований его получить гражданином, недопустим.
• Предоставлять проживающим гражданам надлежащие коммунальные услуги.
• Участвовать в содержании жилого помещения на обговоренных с нанимателем условиях.

Перечисленные обязанности отнесены жилищным законом к основным обязательствам наймодателя, соглашениями сторон могут быть установлены и дополнительные условия и обязанности. В отношении прав наймодателя законом определено: орган, выделяющий помещение, вправе запрашивать у гражданина документы, подтверждающие его социальный статус и необходимость в жилье.

Срок действия договора социального найма

Договор социального найма жилого помещения не имеет сроков действия. Гражданин, получивший жилье, добросовестно исполняющий обязательства, предъявляемые жилищным законом относительно правил проживания в жилище и использующий его добросовестно, может жить в нем в течение любого срока самостоятельно, или с семьей.

Когда наниматель жилого помещения по договору социального найма явно нарушает соглашение, возможно принудительное расторжение этого договора в суде, соответственно, срок его действия закончится по решению суда.

Еще одним основанием прекращения течения срока договора является расторжение договора социального найма жилого помещения нанимателем, закон разрешает указанному лицу отказаться от договора. Если гражданин по каким – либо причинам теряет статус нанимателя, прекращает проживание.

Срок договора заканчивается в день освобождения лицом помещения.

Под понятием «прекращение действия договора» подразумевается окончание между участниками правоотношений относительно предмета договора. Гражданин может по своей инициативе и с учетом документально оформленного согласия членов семьи прекратить действие договора.

Также срок действия договора прекращается добровольным соглашением сторон, или решением суда, если наниматель грубо нарушал правила, установленные законом для нанимателей помещений по договору соцнайма.

Безвозмездное предоставление жилища и изменения договора соцнайма

Как уже говорилось, наниматель может вселить в помещение жильцов на безвозмездной основе. Закон регламентирует порядок их проживания. Вселяются жильцы по согласованию с семьей нанимателя и по разрешению наймодателя, для безвозмездного проживания. Срок такого проживания не должен превышать полугода.

Если по истечении срока временные жильцы отказываются освободить жилое помещение, они могут быть выселены принудительно, по заявлению нанимателя с указанием такого отказа в судебные инстанции.

 Особенность данного вида правоотношений именно в безвозмездности проживания граждан и четко определенном сроке разрешенного проживания.

Представитель семьи гражданина, с которым заключен договор соцнайма, имеет право на признание его в качестве нанимателя, если остальные члены семьи не выступают против.

 Лица, которые живут на территории одной квартиры, но используют ее на основании разных договоров соцнайма, при решении объединиться в семью, правомочны обратиться с заполненным в соответствии с установленными правилами заявлением на заключение единого договора с кем-либо из членов семьи, который распространит свое действие на площади всех занимаемых семьей помещений. Отказ в заключении такого договора наймодателем договора должен иметь обоснование.

Перемена статуса гражданина и право пользования жильем по договору соцнайма

При заключении договора соцнайма помимо других сведений, указывается численный состав семьи нанимателя, имеющий право пользования получаемым помещением. Если позже наниматель решит поселить в помещение других членов семьи, например, при смене своего статуса, он должен получить согласие на вселение всех лиц, определенных договором соцнайма.

Это положение не распространяется на несовершеннолетних детей. Они вселяются даже при отказе кого-то из членов семьи нанимателя.

Важно отметить, что указанные в договоре соцнайма и проживающие в помещении люди, с прекращением семейных отношений сохраняют право пользования помещением и имеют основания для обращения в суд, если наниматель отказывается предоставлять в пользование помещение.

Источник: https://advokat-malov.ru/najm-zhilogo-pomeshheniya/dogovor-socialnogo-najma-zhilogo-pomeshheniya.html

Договор безвозмездного пользования жилым помещением: бесплатная аренда?

13.02.2013

Договора безвозмездного пользования квартирой, домом, комнатой, составленные юристами Правильной Аренды
Разработка индивидуального договора безвозмездного пользования, соcтавленного с учетом всех Ваших пожеланий

Данный вид договора часто ошибочно называют “договор безвозмездного найма” или “договор безвозмездной аренды”, понимая под этим что-то вроде бесплатной аренды жилого помещения.

Правильное название данной формы договора – договор безвозмездного пользования. Как следует из названия, предоставляя свою квартиру в безвозмездное пользование, официально вы не получаете за это никакой оплаты.

Отношения, возникающие между сторонами по такому договору, урегулированы гл. 36 ГК РФ. Сами же стороны называются ссудодатель (тот, кто “сдает” квартиру) и ссудополучатель (тот, кто “снимает”) (п. 1 ст. 689 ГК РФ).

Заметим, что “бесплатность” касается только самого проживания в квартире.

В договор безвозмездного пользования могут быть включены обязательства ссудополучателя оплачивать коммунальные платежи и нести иные расходы по поддержанию квартиры в надлежащем состоянии.

Из-за этих условий договор безвозмездного пользования не может быть переквалифицирован в договор аренды или найма.

Случаи применения договора безвозмездного пользования

На практике такой договор может быть использован для проживания в квартире родственников или знакомых. То есть в случаях, когда плата за проживание не взимается, но есть необходимость документально оформить отношения, например, для регистрации проживающих. Также заключение такого договора снимает вопросы о том, что квартира нелегально сдается в аренду.

Мы крайне не рекомендуем использовать договор безвозмездного пользования, когда в действительности имеет место аренда или наем, то есть наймодатель получает оплату за предоставляемую квартиру. Это несет существенные риски для самого наймодателя. По “договору аренды квартиры бесплатно“законных оснований требовать оплаты за предоставление помещения у него нет!

Договор “аренды квартиры бесплатно”

Можно сказать, во всем, что не касается оплаты, договор безвозмездного пользования имеет много общего с договором аренды.

В соответствии с п. 2 ст. 689 ГК РФ к договору безвозмездного пользования применяются отдельные нормы договора аренды:

1. Срок договора. Договор заключается на срок, определенный договором (п.1 ст. 610 ГК РФ). Если срок в договоре не указан, то он считается заключенным на неопределенный срок (п. 2. ст. 610 ГК РФ).
2. Пользование имуществом. Ссудополучатель обязан пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора и с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ). Если ссудополучатель использует имущество не по назначению, ссудодатель в праве потребовать расторжения договора и возмещения убытков (п. 3. ст. 615 ГК РФ).
3. Преимущественное право ссудополучателя при заключении договора на новый срок. Если ссудополучатель продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора, при отсутствии возражений со стороны ссудодателя договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ).
4. Улучшение безвозмездно предоставленной квартиры. Если иное не предусмотрено договором, то все отделимые улучшения квартиры, произведенные ссудополучателем, являются его собственностью (п. 1 ст. 623 ГК РФ). Если же ссудополучатель произвел неотделимые улучшения без согласования с ссудодателем, то стоимость этих улучшений ему возмещена не будет (п. 3 ст. 623 ГК РФ).

Другие права и обязанности сторон по договору безвозмездного пользования жильем

Как уже было сказано выше, по содержанию статьи гл. 36 ГК РФ похожи на статьи, содержащиеся в гл. 34 ГК РФ (Аренда).

Как и по договору аренды, по договору безвозмездного пользования ссудодатель обязан предоставить квартиру в состоянии, соответствующем условиям договора. (п. 1 ст. 691 ГК РФ). В случае же непредоставления квартиры ссудополучатель вправе потребовать расторжения договора и возмещения понесенного ущерба (ст. 691 ГК РФ).

Также ссудодатель несет ответственность за недостатки квартиры, которые не были оговорены при заключении договора (п. 1 ст. 693 ГК РФ).

Поэтому составление акта приема – передачи квартиры будет не лишним и при заключении договора безвозмездного пользования. В этом документе стоит описать и состояния самой квартиры, и все имущество, находящееся в ней.

За оговоренные недостатки имущества ссудодатель ответственности не несет (п. 3. ст. 693 ГК РФ).

Обязанностью ссудополучателя является поддержание квартиры в надлежащем состоянии, осуществление текущего и капитального ремонта и оплата всех расходов по эксплуатации квартиры. Заметим, что в договоре может быть прописан и иной порядок распределения расходов по содержанию квартиры (ст. 695 ГК РФ).

Досрочное расторжение и отказ от договора безвозмездного пользования

Случаи, в которых стороны могут потребовать досрочного расторжения договора безвозмездного пользования, перечислены в ст. 698 ГК РФ.

Ссудодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора, если ссудополучатель (п. 1 ст. 698 ГК РФ):

• пользуется имуществом не в соответствии с договором и назначением имущества;
• не выполняет своих обязанностей по поддержанию имущества в надлежащем состоянии;
• существенно ухудшает состояние имущество;
• передал имущество третьему лицу без согласия ссудодателя.

Для ссудополучателя же предусмотрены следующие случаи, когда он может потребовать досрочного расторжения договора (п. 2 ст. 699 ГК РФ):

• при обнаружении недостатков имущества, препятствующих нормальному использованию имущества (при условии, что ссудополучатель не знал об этих недостатках в момент заключения договора);
• если имущество окажется в непригодном для использования состоянии;
• если при заключении договора ссудодатель не предупредил его о наличии прав третьих лиц на квартиру;
• при неисполнении ссудодателем обязанности предоставить имущество.

В соответствии со ст. 699 ГК РФ вправе отказаться от договора (заключенного без указания срока), известив об этом другую сторону за месяц. Но в договоре можно предусмотреть и иной срок извещения. Для договора, заключенного с указанием срока, такое право отказа есть только у ссудополучателя.

Резюме

Как видно, договор безвозмездного пользования жилым помещением в чем-то похож на договор аренды, но не подразумевает оплату за предоставление этого самого помещения.

https://www.youtube.com/watch?v=0WqiqN1kwag

Но в отличие от договора аренды, регистрировать договор безвозмездного пользования нет необходимости, вне зависимости от срока, на который он заключен. Заверение договора у нотариуса также не требуется – достаточно простой письменной формы.

Важно: единственный правомерный способ использования такого договора – предоставление квартиры без взимания оплаты.

Использование же этого договора для сокрытия своих доходов и уклонения от налогов несет весьма значительные риски для обеих сторон – “наймодатель” может остаться без оплаты, а “наниматель” лишается значительной части своих прав, гарантированных ему по договору найма в соответствии гл. 35 ГК РФ.

Тем более что с 1 января 2019 года в четырех регионах – Москве, Московской области, Татарстане и Калужской области – запущен эксперимент по налогообложению самозанятых, в рамках которого налог может быть снижен до 4-6%.

Купить пособие “Арендодатель-Самозанятый”

Нужна помощь?

Источник: https://moskvarenta.ru/rentalagreements/dogovor-bezvozmezdnogo-pol-zovaniya-zhily-m-pomeshheniem/

Договор социального найма. Правовое регулирование

Договор социального найма в Российской Федерации – это соглашение, по которому жилое помещение, которое находится в государственном и муниципальном жилищном фонде предоставляется для постоянного проживания гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, по нормам предоставления жилья.

Напомним, что договор социально найма и приватизация – это не одно и то же, разница между приватизацией и договором социального найма в том, что приватизированная квартира является собственностью гражданина, а по договору соц. найма находится в муниципальной собственности.

У многих россиян среди прочих документов хранится выцветший от времени ордер на квартиру, полученную от государства еще в советские времена. Именно эта бумажка служила когда-то единственным основанием для вселения и давала право хоть всю жизнь прожить на доставшихся квадратных метрах.

Теперь жилплощадь предоставляется не по ордеру, а по договору.

Оформление жилищных отношений с государством

Получилось, что люди занимают квадратные метры по разным документам, одни – по ордеру, другие – по договору. А у некоторых вообще ничего нет: потеряли ордер. Органы исполнительной власти решили устранить эту неразбериху в жилищных правоотношениях, связанных с пользованием жильем, которое находится в собственности муниципальных образований.

В соответствии с федеральным законом от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» с гражданами стали заключать договоры социального найма, которые пришли на смену ордерам.

А не так давно правительство утвердило Регламент подготовки договора и (или) дополнительного соглашения на право пользования жилым помещением.

Заключаются они при предоставлении жилых помещений по основаниям, предусмотренным действующим законодательством.

Например, очередникам – в связи с переселением, жильцам коммунальных квартир – при предоставлении освободившейся комнаты. Договоры найма постепенно сменяют ордера.

Чаще всего ордера на квартиру выдавались исполкомами. У некоторых граждан остались на руках договоры социального найма, заключенные с местными ЖЭКами.

Имейте в виду: сейчас такие договоры не имеют юридической силы, поскольку по новым правилам выдавать их уполномочен Департамент жилищной политики и жилищного фонда города муниципально образования.

Так кому же необходимо заключать договоры?

Ответ короткий – всем, у кого их нет, правда, можно особенно не торопиться, да и вообще – жить без договора: никаких юридических последствий или наказаний за это не будет. Но все же лучше, когда отношения оформлены.

К примеру, могут возникнуть ситуации, когда без такого договора пользования жилым помещением нанимателю просто не обойтись. Скажем, если ему потребуется вселить нового члена семьи или оформить жилищную субсидию.

Однако не стоит забывать, что договор обязательно понадобится в случае приватизации жилья, занимаемого на условиях социального найма (если у нанимателя имеется только ордер). Или при сдаче жилплощади в поднаем.

Законодательство предусматривает возможность оформить следующие варианты договоров:

– договор социального найма жилого помещения;

– договор найма жилого помещения («коммерческий наем»);

– договор безвозмездного пользования жилым помещением.

Обратите внимание, что любой из трех договоров заключается только в письменной форме на основании решения уполномоченного органа исполнительной власти. Таким органом сейчас являются префектуры в административных округах.

Теперь о дополнительном соглашении. Это договоренность о дополнительных условиях пользования жилым помещением, оформляемая в виде договора или приложения к ранее заключенному договору. Например, дополнительным соглашением оформляется внесение изменений в договор при вселении новых членов семьи.

Еще один документ – акт передачи жилого помещения. Он подтверждает факт приема-передачи и отсутствие у сторон взаимных претензий в отношении передаваемого (принимаемого) жилого помещения. Акт оформляется при выделении жилого помещения очереднику или в связи с переселением, а также при предоставлении комнаты в коммунальной квартире в дополнение к занимаемой.

Типы договоров социального найма. Основные отличия

Все эти договоры имеют свои отличия и условия. Каковы они?

– Размер предоставляемого жилого помещения. Жилплощадь по договорам социального найма и безвозмездного пользования предоставляется по норме, составляющей 18 кв. метров площади жилого помещения на человека.

– Размеры жилого помещения, специально оборудованного для проживания инвалида с нарушением опорно-двигательного аппарата, предоставляемого по договору безвозмездного пользования, могут быть более нормы предоставления, но не более чем в два раза.

– В отличие от социального найма и безвозмездного пользования, размер жилплощади, предоставляемой по договору коммерческого найма, не ограничен нормой предоставления (например, при наличии возможности у наймодателя жилье может быть предоставлено из расчета – по одной комнате на каждого члена семьи).

Оплата по договору социального найма

Общее для всех нанимателей: независимо от того, по какому договору они занимают жилое помещение (социальный наем, коммерческий наем или безвозмездное пользование), обязаны оплачивать предоставляемые коммунальные услуги и услуги по содержанию и ремонту жилья по ценам, утвержденным правительством Москвы.

Отличия же состоят в следующем. Те, кто занимает жилые помещения по договорам социального найма, имеют право получать субсидии на оплату жилья и коммунальных услуг.

Коммерческий наем льгот по оплате коммунальных услуг не предусматривает, нужно платить все сто процентов. При этом плата за сам наем коммерческого жилья выше, чем социального.

Если жилое помещение предоставлено по договору безвозмездного пользования, то оплачивать нужно только коммунальные услуги (льготы учитываются), за пользование жилым помещением плата не взимается.

Сроки заключения договора социального найма

Договор социального найма – бессрочный. Живи, сколько угодно. Максимальный срок действия договоров коммерческого найма и безвозмездного пользования составляет пять лет. Договор может быть продлен на новый срок при наличии определенных оснований. В частности, если условия договора в течение пяти лет соблюдались. Если нет, помещение, занимаемое по коммерческому найму, попросят освободить.

При отсутствии оснований для заключения договора безвозмездного пользования на новый срок москвичам предоставляется занимаемое либо иное жилое помещение по договору социального или коммерческого найма в порядке и на условиях, установленных действующим законодательством.

Порядок заключения и расторжения договора социального найма

Для заключения договора нужно обратиться в жилищный отдел окружного Управления Департамента жилищной политики и жилищного фонда. Заявитель либо его представитель (при наличии доверенности) представляет сотруднику жилотдела:

– заявление в произвольной форме;

– документы, удостоверяющие личность;

– копии документов с предъявлением оригиналов, удостоверяющих личность всех членов семьи: для граждан старше 14 лет – паспорт, для детей до 14 лет – свидетельство о рождении;

– документы о заключении (либо расторжении) брака, если указанные в них лица подлежат включению в договор;

– справки, подтверждающие родственные отношения, если указанные лица подлежат включению в договор;

– документы, послужившие основанием для вселения граждан в жилое помещение:

а) ордер либо копию ордера, заверенную в установленном порядке;

б) выписку из решения органа исполнительной власти города Москвы о предоставлении жилого помещения либо копию решения органа исполнительной власти города Москвы о предоставлении жилого помещения, заверенную в установленном порядке;

в) обменный ордер либо заверенную копию корешка обменного ордера на жилое помещение;

г) договор социального найма (найма, безвозмездного пользования);

д) документы, подтверждающие родственные отношения с гражданином, к которому иные граждане были вселены в качестве членов семьи;

е) иной документ, являвшийся основанием для вселения в жилое помещение;

– единый жилищный документ (выписку из домовой книги, при необходимости расширенную выписку из домовой книги с полной информацией о гражданах, проживающих в жилом помещении, а также проживавших ранее и выбывших за период с момента выдачи документа, указанного выше в подпунктах «а»–«г»; при образовании коммунальной квартиры – единый жилищный документ (копию финансового лицевого счета);

экспликацию по форме 22:

а) при переустройстве или перепланировке;

б) при образовании коммунальной квартиры;

в) в иных случаях при необходимости;

– иные документы, содержащие сведения об изменениях или обстоятельствах, послуживших основанием для обращения.

Сотрудник отдела проверит паспорт заявителя, соответствие и полноту представленных документов, скажет, правильно ли написано заявление.

После чего зарегистрирует документы в специальной книге либо в электронной базе документооборота. Затем выдаст заявителю выписку из нее с отметкой (штампом) о дате приема заявления и своей подписью.

Или проинформирует заявителя устно о сроке подготовки договора и способах связи с сотрудниками отдела.

Отказ в приеме заявления и документов на подготовку договора допускается в случаях:

– когда жилое помещение, занимаемое заявителем, не относится к собственности города;

– при отсутствии оснований для возникновения жилищных прав и обязанностей в соответствии с законодательством;

– при обнаружении в представленных документах ошибок, незаверенных исправлений, неразборчивых записей и оттисков печатей;

– если предъявлен неполный комплект документов.

В случае отсутствия документов, послуживших основанием для вселения в жилое помещение, или несоответствия в представленных сведениях и в некоторых иных случаях вопрос о возможности заключения договора выносится на рассмотрение окружной жилищной комиссии.

По требованию заявителя отказ в приеме заявления и документов оформляется в письменном виде.

Все совершеннолетние, которым предоставляется жилплощадь, либо члены семьи, указываемые в договоре или дополнительном соглашении, при их заключении приглашаются в окружное управление департамента (или жилищный отдел управления). В случае невозможности личной явки кого-либо из них может быть оформлена доверенность.

Все приглашенные (они должны иметь при себе документы, удостоверяющие личность) знакомятся с договором и ставят свои подписи. После чего им вручают экземпляр договора на руки.

Экземпляр договора передается также в управляющую организацию, которая вносит изменения в финансовый лицевой счет. Теперь отношения оформлены.

Выдача заявителю одного экземпляра договора и (или) акта и (или) дополнительного соглашения производится на безвозмездной основе.

Срок подготовки документов по договору социального найма

Срок подготовки запрашиваемых документов составляет не более тридцати дней.

Если понадобится запросить какие-либо дополнительные документы, необходимые для заключения договора (либо для вынесения на рассмотрение окружной жилищной комиссии вопроса о правомерности его заключения), срок может быть увеличен до полутора месяцев. При этом заявителя обязаны в письменной форме уведомить о продлении срока.

Антон Гаген

Информационное Агентство “Финансовый Юрист”

Источник: http://www.financial-lawyer.ru/newsbox/juristu/gragdanskoe_zakonodatelstvo/122-528063.html