Отличие апартаментов от квартиры в юридическом смысле

Апартаменты и квартира: в чем разница, плюсы и минусы

Отличие апартаментов от квартиры в юридическом смысле

Последние изменения: Июнь 2019

Еще несколько лет назад, услышав слово «апартаменты» граждане представляли комфортное жилье за рубежом, оборудованное по последнему слову техники.

Сегодня почти на четверть новая жилая недвижимость в столице представлена апартаментами.

Поскольку могут возникнуть серьезные проблемы в процессе эксплуатации, необходимо рассмотреть, что из себя представляют апартаменты и квартира, в чем разница между объектами.

Новый вариант объектов собственности стремительно вошел на рынок недвижимого имущества, став альтернативой привычных квартир.

Что подразумевает понятие

Название произошло от французского слова «appartement», что переводится как «помещение». На Западе понятие подразумевает недвижимость, состоящую из нескольких комнат, подлежащих передаче в аренду. Для россиян, апартаменты – это объекты коммерческого назначения, хотя помещения и могут эксплуатироваться для проживания.

Особое внимание стоит уделить вопросу определения статуса апартаментов, это жилое или нежилое помещение. Если обратиться к Жилищному Кодексу РФ, основное отличие апартаментов от квартиры связано с отнесением объекта к коммерческой недвижимости из нежилого фонда.

В действительности, такой вид собственности предполагает средний вариант между офисом, гостиницей и квартирой. В функциональном смысле практически невозможно выяснить, чем отличаются апартаменты от квартиры, поскольку их назначение совпадает – в них есть удобства и подведены необходимые для проживания коммунальные ресурсы.

Чем апартаменты отличаются от квартиры: преимущества и недостатки

Данная статья опубликована на сайте zakon-dostupno.ru. Если вы видите эту статью на другом сайте, значит ее украли.

Перед покупкой апартаментов плюсы и минусы оценивают в первую очередь. Чем апартаменты отличаются от квартиры? Одним из главных преимуществ является цена таких объектов.

К плюсам в пользу альтернативы обычных жилых квартир также относят:

  • свободное проведение перепланировки с изменением количества комнат и метража;
  • благоустроенная территория рядом с новостройкой и отличной инфраструктурой;
  • гостиничный сервис;
  • право на прикрепление к поликлинике и оформление детей в школу, сад по временной прописке.

Апартаменты без права прописки не влекут серьезных ограничений в использовании гражданских прав, поскольку закон разрешает продлевать временную регистрацию каждые 5 лет, хотя и не решает проблему наличия постоянной регистрации. В то же время, закон не делает различий между правами граждан с регистрацией на постоянной основе и на ограниченный срок, разрешая продлять прописку один раз в пятилетку.

Многих покупателей интересует разница в стоимости — почему апартаменты дешевле на ¼ по сравнению с обычными квартирами. Просто так стоимость комфортного жилья вряд ли была бы снижена. И действительно, за подобным преимуществом скрываются недостатки.

 

К отрицательным сторонам относят:

  1. Невозможность покупки в ипотеку с помощью маткапитала, поскольку средства от государства можно использовать только для приобретения жилья. Невозможно использовать и другие государственные субсидии.
  2. Не предусмотрен и возврат налоговых отчислений, который полагается при оформлении жилой недвижимости. Вследствие этих минусов, апартаменты уже не представляются в столь радужном свете.
  3. Растут расходы на ЖКХ, и для покупателей объектов ждет еще одно разочарование – суммы за коммунальные платежи в апартаментах на 20% выше.
  4. Несмотря на условное отнесение к жилой недвижимости, объект представляет собой личное имущество человека, поэтому от ареста и конфискации при ликвидации задолженности в принудительном порядке особый статус недвижимости не спасает.
  5. Еще один минус ждет покупателей строящихся объектов. В отличие от дольщиков, чьи риски защищены рядом законодательных актов, права будущих владельцев коммерческой собственности никак не гарантированы, поскольку юридически покупатель становится соинвестором. При банкротстве застройщика его ждет нерадужная перспектива длительного ожидания возврата долга в числе кредиторов третьей очереди. Такие правила делают надежд на возврат призрачными.

И все же, для любителей пошуметь в ночные часы выбор в пользу апартаментов избавит от необходимости выяснения отношений с соседями. По закону проживающие в таких помещениях граждане могут нарушать тишину в любое время суток, по своему усмотрению. Даже если соседи вызовут полицию, любое преследование нарушителя тишины незаконно.

Покупать или нет

Даже из минусов такой формы собственности можно сделать плюсы, если правильно распорядиться имуществом. Дело в том, что объекты подобного типа относятся к коммерческой собственности, предназначенные для любых целей. Хотя по функционалу помещения не уступают квартире, по адресу такой собственности можно открывать офисы и регистрировать юрлица.

При желании человек организует собственное предприятие по адресу расположения недвижимости, нисколько не заботясь о необходимости арендовать или покупать офис. Стоимость офиса гораздо ниже, чем при покупке другого вида собственности коммерческого типа.

Коммерческое жилье – оптимальный вариант для инвестиций с целью последующих заработков на аренде. При надлежащем оформлении помещения могут эксплуатироваться без риска проблем с соседями или полицией. Закон, допуская коммерческое использование, освобождает от обязанности соблюдения правил проживания в обычном жилом доме.

В силу различий в важнейших юридических нюансах апартаменты, заменяя функционал квартиры, не будут считаться жилой собственностью. И однозначного ответа о целесообразности выбора в пользу коммерческого объекта не существует. Принимать решение покупатель должен, основываясь на собственных потребностях и дальнейших планов по использованию помещений.

В видео рассказывается про пять основных отличий. Консультирует: «Бюро недвижимости Зыряновой».

Бесплатный вопрос юристу

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:

© 2019 zakon-dostupno.ru

Источник: https://zakon-dostupno.ru/nedvizhimost/arenda-naym/apartamentyi-i-kvartira-v-chem-raznitsa/

Что такое апартаменты — Справочник Недвижимости

Отличие апартаментов от квартиры в юридическом смысле

Если вы просматривали объявления о продаже недвижимости, то наверняка могли заметить, что наряду с квартирами часто предлагают купить апартаменты. Иногда апартаментами называют дорогие, хорошо обставленные квартиры, и это может сбить с толку. Ведь на самом деле апартаменты — это вполне конкретный вид недвижимости. Рассказываем, что это такое и какие есть тонкости при их покупке.

Главное, что нужно знать об апартаментах: это нежилые с юридической точки зрения помещения. В документах они могут значиться как здания гостиничного типа или объекты общественно-делового значения.

То есть вы, конечно, сможете в них жить, но получить постоянную прописку в апартаментах нельзя.

С этим могут быть связаны некоторые сложности во взаимоотношениях с различными ведомствами и «внедрением» в социальную инфраструктуру: ребёнка могут не взять в садик, ИНН придётся ехать получать по месту прописки и т. д.

Во-первых, это красиво

Апартаменты могут располагаться в новом ЖК, в отелях, бизнес-центрах или многофункциональных комплексах. Часть апарт-комплексов представляют собой реконструированные здания — бывшие фабрики и заводы.

Застройщик обычно обновляет в них несущие конструкции и проводит современные коммуникации, оставляя неизменным исторический фасад. Это уникальные проекты, к тому же, как правило, они находятся в исторических районах города.

Все эти красивые и стильные лофты, которые так любят снимать в рекламе, — это апартаменты.

Апарт-квартал элит-класса Tribeca Apartments от Stone Hedge. Москва, м. Бауманская

Внутри апартаменты часто имеют свободную планировку. А значит, в них в большинстве случаев можно сделать любую перепланировку. Правда, согласовывать её придётся по нормативам для коммерческой недвижимости, а это дольше и сложнее. На рынке можно встретить варианты эконом- и бизнес-класса.

Апарт-квартал Art Residence от Stone Hedge. Москва, м. Белорусская

Хороший вариант для инвестиций

Некоторые проекты с интересной концепцией, расположенные в хороших районах, могут быть отличным решением для инвестиций: стоить они будут дешевле квартир в этом же районе, а сдавать такие апартаменты можно за приличные суммы.

Апартаменты стоят дешевле

Цены на апартаменты в среднем на 20–25% ниже, чем на квартиры. При этом их расположение часто бывает удобным: апарт-комплексы стараются строить в центре или вблизи важных городских объектов. Цена — главный «козырь» апартаментов.

Но в них нельзя оформить постоянную прописку

Основной минус апартаментов — их юридический статус. Поскольку это коммерческая недвижимость, здесь невозможно оформить постоянную регистрацию по месту жительства (её обычно называют пропиской).

Если в проектной декларации застройщика указано, что это апартаменты гостиничного типа, — вам повезло, в них можно зарегистрироваться на 5 лет, но только совершеннолетним. Детей там зарегистрировать ни постоянно, ни временно всё равно нельзя.

Но таких апартаментов на рынке всего 10–15%.

В большинстве апартаментов вы не сможете получить даже временную регистрацию и будете «чужаком» в своём районе: не сможете получать пенсию, лечиться, устроить ребёнка в детский сад или школу, встать на учёт в налоговую.

Если против вас возбудили судебное дело и хотят взыскать материальное наказание, апартаменты подлежат конфискации. При этом из единственного жилья — «обычной» квартиры — вас по закону выселить не могут. То есть ваше единственное жильё суд отнять не может только в том случае, если оно относится к жилому фонду, а не к коммерческой недвижимости.

Инфраструктура — как повезёт

В некоторых апарт-комплексах застройщики отводят первые этажи под фитнес-центры, отделения банков, кафе и магазины. Жить в таких зданиях, конечно, удобно. Особенно, если у вас нет детей, а лечиться вы предпочитаете в платных клиниках.

Рядом с апартаментами часто не хватает детских садов, школ и поликлиник. Это происходит из-за того, что застройщик не обязан строить для нежилой недвижимости сопутствующую инфраструктуру.

Поэтому, если вы планируете жить в апартаментах с детьми, нужно заранее понять, например, в какую школу будет ходить ваш ребёнок.

Если апарт-комплекс строится в спальном районе, местные школы и детские сады могут быть уже переполнены.

Также стоит понимать, что и законы, регулирующие проживание, на апартаменты распространяться не будут. Например, «Закон о тишине». Если ваш сосед решит устроить позднюю вечеринку с громкой музыкой, он будет иметь на это полное право.

Платить за ЖКУ придётся больше

Несмотря на то, что стоимость апартаментов ниже, чем стоимость квартиры, ЖКУ здесь обойдутся на 10–30% дороже — платить придётся по тарифам для нежилых помещений.

И, кстати, если в жилом фонде вы можете объединиться с жильцами и общим решением сменить управляющую компанию, то в случае с апартаментами застройщик имеет право навязать вам свою без обсуждения.

А именно управляющая компания и диктует цены на ЖКУ.

Налоги — выше

После покупки апартаментов вы не будете иметь права ни на какие жилищные субсидии и льготы или налоговый вычет. При этом налог на имущество, который вычисляется на основе кадастровой стоимости помещения, будет выше.

Налог на имущество в 2020 году будет в своём максимальном прогрессивном значении составлять 0,1% в год от кадастровой стоимости квартир и от 0,5% до 2% от стоимости апартаментов.

Но стоит отметить, что и сама кадастровая стоимость апартаментов в разы ниже.

Вывод

Если  вам уже есть, где жить, вопрос регистрации для вас неактуален и вам не принципиально, жилой это фонд или нежилой, апартаменты могут стать хорошим вложением средств.

При покупке они выгодно отличаются по цене от квартир, аренда же обходится практически одинаково.

Если вы ищете квартиру для проживания, особенно с семьёй, лучше рассматривать обычный жилой фонд и не сталкиваться с подводными камнями коммерческой недвижимости.

Авторы: команда Яндекс.Недвижимости и Гурам Базадзе. Иллюстратор: Соня Иванова.

Источник: https://realty.yandex.ru/spravochnik/chto-takoe-apartamenty

Что лучше: апартаменты или квартира? В чем юридическая разница между этими двумя типами недвижимости?

Отличие апартаментов от квартиры в юридическом смысле

Несколько лет назад на рынке недвижимости появились такие особые объекты, как апартаменты.

С этим понятием все привыкли ассоциировать некое элитное жилье с панорамным остеклением или шикарные номера в зарубежных отелях.

Отчасти это так когда-то и было, но сегодня все кардинально поменялось, и уже понять, в чем разница между обычной квартирой и апартаментами в 2019 году не так-то просто.

Что такое апартаменты и к какому типу недвижимости они относятся?

Для того чтобы разобраться в поставленном вопросе необходимо вначале выяснить, что же такое апартаменты и чем они отличаются от квартиры.

Обращаясь к различным источникам, можно выяснить, что данный термин имеет французские или итальянские корни, а на русский переводится просто как «квартира».

Словарь Ушакова определяет апартамент, как большую комнату или покой. Однако это никак не объясняет в чем юридическая разница между апартаментами и квартирой.

Если обратиться к российскому жилищному законодательству, то можно легко выяснить, что под жилыми помещениями понимаются:

  • жилой дом или его часть;
  • квартира либо ее часть;
  • комната.

Данный список исчерпывающий и апартаментов в нем нет. Стало быть, этот вид недвижимости по закону нельзя отнести к жилому фонду.

Однако такие помещения используются именно для проживания и оборудованы всеми необходимыми удобствами.

Чтобы приблизится к пониманию, в чем разница между апартаментами и квартирой, необходимо разобраться, в каких зданиях находятся эти объекты и каково их функциональное назначение.

Если взять зарубежный опыт, то можно увидеть, что за границей к апартаментам относят недвижимость для временного проживания с гостиничным обслуживанием. Частично это справедливо и для России.

Например, приказ Министерства культуры, который классифицирует объекты туристической индустрии, содержит понятие апартаментов, которое заметно отличается от определения гостиничного номера.

К ним относятся помещения с площадью не менее 40 квадратных метров, состоящие из двух или более комнат, оборудованные мебелью, санузлами и всем необходимым для временного проживания.

Иногда такие жилые блоки расположены в офисных зданиях или в крупных деловых центрах. Они предназначены для проживания сотрудников, командированных из других городов для выполнения тех или иных временных функций. Апартаменты предоставляются и для персонала, не обладающего собственным жильем.

Сегодня в крупных городах можно встретить новостройки, состоящие целиком из апартаментов, которые отличаются от квартир тем, что имеют большую коммерческую ценность. Состоятельные люди инвестируют в строительство или покупку такой недвижимости для последующего извлечения прибыли.

Таким образом, ответ на вопрос, что значит апартаменты, а не квартира, можно сформулировать следующим образом. Помещение, предназначенное для временного проживания с отдельным входом, входящее в гостиничный комплекс квартирного типа или расположенное в административном здании, принято называть апартаментами. В отличии от квартиры, оно не относятся к жилому фонду.

Минусы и плюсы апартаментов

Рассмотрим в чем отличие апартаментов от квартиры в практическом плане: плюсы и минусы приобретения такой недвижимости. Как было установлено ранее, апартаменты не относятся к жилому фонду. Именно из этого обстоятельства и вытекают имеющиеся недостатки данных объектов:

  • оформить в них постоянную регистрацию по месту жительства невозможно. Правда препятствий для временной регистрации по месту пребывания нет никаких, если помещение имеет гостиничное обслуживание. Как и в любом номере отеля, в апартаментах можно временно прописаться на срок до 5 лет. Отсутствие же хотя бы временной регистрации может создать проблемы с устройством детей в школу или детский сад, получением полиса ОМС для обслуживания в медицинских учреждениях;
  • к коммерческой недвижимости неприменимы тарифы ЖКХ, которые используются для жилых помещений. В связи с этим платить за коммунальные услуги приходится гораздо больше, чем в случае с квартирой той же площади. Разница может достигать в некоторых городах до 20%;
  • не очень дружелюбно относится к коммерческой недвижимости и налоговое законодательство. Так ставка имущественного налога на апартаменты составляет 0,5% в отличие от квартиры, за которую взимается только 0,1% от базы, которая у коммерческой недвижимости, впрочем, меньше в 1,44 раза. Расчет вычета при продаже производится по правилам для нежилого помещения. При этом вычет при покупке предоставляется, как и для квартиры – в размере 2 млн. рублей;
  • в чем апартаменты еще хуже квартиры, так это в том, что застройщики не обязаны организовывать инфраструктуру соцкультбыта в местах строительства таких объектов. По этой причине детские сады, школы и поликлиники могут быть на значительном удалении от комплексов, а подъездные пути могут и вовсе отсутствовать;
  • закон не распространяет нормы САНПИН, предусмотренные для жилых помещений, на апартаменты, что развязывает руки застройщикам. Ведь им нет необходимости соблюдать уровень освещенности, шумоизоляции и другие обязательные параметры;
  • при долевом строительстве апартаментов статус дольщиков кардинально отличается от такового, если бы дом был с квартирами. Они просто не признаются пострадавшими по параметрам Минрегиона в случае банкротства застройщика.

Список минусов достаточно внушительный, но в чем же преимущество апартаментов перед квартирой, что спрос на них растет с каждым годом.

Здесь все просто, ведь отсутствие необходимости соблюдения множества формальностей при строительстве очень сильно снижает себестоимость такой недвижимости.

При этом конечному покупателю нужно заплатить за апартаменты гораздо меньшую сумму при покупке, что выгодно отличается от приобретения квартиры. Это дает возможность не только приобрести относительно дешевое жилье, но и неплохо зарабатывать на сдаче его в аренду.

Стоит ли покупать апартаменты вместо квартиры?

Многие люди задаются вопросом, что лучше апартаменты или квартира? Однако, этот вопрос не совсем корректен. Это примерно то же самое, что сравнивать терапевта и стоматолога. Вроде оба врачи, но задачи совершенно разные.

На практике квартиру лучше покупать тем, у кого нет другого постоянного жилья.

Ведь наличие именно жилого помещения гарантирует постоянную прописку и, как следствие, бесплатный доступ к различным социальным нуждам семьи.

Если постоянная прописка уже имеется, то вопрос, что выбрать апартаменты или квартиру, уже не так однозначен. В данном случае коммерческую недвижимость можно приобрести для следующих целей:

  • для собственного проживания ввиду близости к месту работы или учебы, либо по причине более комфортных условий. При этом постоянную квартиру вполне можно сдавать;
  • для сдачи в аренду с целью извлечения коммерческой прибыли;
  • для организации гостиничного бизнеса.

Именно коммерческая составляющая определяет основную причину, почему строят апартаменты, а не квартиры, особенно в Москве.

Ответы на некоторые вопросы

Принимая во внимание, все изложенное выше, можно ответить на вопрос, студия – это апартаменты или квартира? Все зависит от юридического статуса, а не от планировки.

Ведь студия – это помещение для проживания, не имеющее перегородок, то есть свободной планировки. Оно может относиться как к жилому фонду, так и к коммерческой недвижимости.

В первом случае это квартира, а во втором апартаменты.

Еще один актуальный вопрос, можно ли перевести апартаменты в квартиру в 2019 году, и какова цена данной процедуры. Возможность перевода нежилого помещения в жилое закреплена в жилищном законодательстве. При этом следует иметь в виду, что процедура достаточно сложная.

Главное препятствие – обеспечить полное соответствие санитарным нормам, например, солнечный свет должен попадать в каждую жилую комнату помещения не менее 2 часов в день. Поэтому апартаменты, которые отличаются недостаточной инсоляцией, перевести в статус квартир никак нельзя.

Кроме того, на объект недвижимости не должно быть наложено никаких обременений третьими лицами.

В случае, когда все нормы соблюсти удается, можно попытаться осуществить перевод. Для этого потребуется обратиться в жилищный департамент своего города с заявлением. К нему придется приложить следующие документы:

  • техпаспорт на недвижимость;
  • правоустанавливающие документы;
  • поэтажный план здания;
  • проект перепланировки, если планируется ее провести.

Кроме этого необходимо пройти согласования в различных службах и госучреждениях, после чего представить соответствующие справки. На все это может уйти не один месяц, а потраченные средства сведут на нет выгоду при покупке апартаментов вместо квартиры. Кроме того, успех мероприятия не гарантирован.

Поэтому перевод в индивидуальном порядке экономически не обоснован. Правда, были случаи, когда собственники массово обращались к застройщику с соответствующей коллективной просьбой о переводе апартаментов в статус жилых помещений еще на этапе строительства до ввода дома в эксплуатацию.

При этом их вопрос решался положительно.

Таким образом, апартаменты отличаются от квартиры отсутствием статуса жилого помещения. Стоят они дешевле, но приобретать их лучше при наличии постоянной прописки в другом месте.

Ведь перевести нежилое помещение в жилое достаточно сложно, а часто и вовсе невозможно.

При этом, покупка апартаментов является очень выгодной инвестицией в недвижимость, так как спрос на арендное жилье всегда очень большой.

Источник: https://room46.ru/apartamenty-i-kvartira-v-chem-raznitsa/

Чем отличаются апартаменты от квартиры: минусы, плюсы, в чем разница статуса жилья | Юридические Советы

Отличие апартаментов от квартиры в юридическом смысле

Последнее обновление Март 2019

Понятие «апартаменты» ассоциируется с роскошной, стильной недвижимостью, обладающей волшебными преимуществами перед простым жильем. Однако с правовой точки зрения – речь идет вовсе не о жилье. Апартаменты – это коммерческая недвижимость, относящаяся к нежилому фонду.

Так чем отличаются апартаменты от квартиры? Апартаменты относятся к нежилому фонду и могут находиться даже на территории офисных торговых центров, в то время, как квартира – жилищный фонд. Однако, объединяет эти две категории недвижимости одно – они действительно предназначены для проживания!

Понятие квартиры четко регламентировано законом – это недвижимость для проживания людей, которая должна соответствовать всем строительным СНИПам, а также санитарным и пожарным нормам.

Понятие апартаментов российским законодательством не закреплено. Указано лишь, что они должны состоять из не менее, чем двух жилых комнат, кухни и обязательное условие – общая площадь помещения более 40 кв.м.

АпартаментыКвартира
Нежилой фондЖилой фонд
Минимальная площадь – от 40 кв.м.Минимальная площадь не определена
Минимум 2 жилых комнатыМинимум 1 жилая комната
Возможность постоянного проживанияВозможность постоянного проживания
Возможность временной регистрации на 5 летВозможность постоянной/временной регистрации
Повышенный налог на имуществоОбычный налог на имущество
Роскошный интерьер с современной техникойОбычный ремонт в зависимости от пожеланий владельца
Развитая инфраструктура в ближайшем расположенииИнфраструктура зависит от статуса дома. Впрочем, ее может и не быть вообще.
Уборка производится обычно персоналомУборкой занимается владелец и его семья

Преимущества апартаментов

Те, кто приобретает апартаменты их плюсы знают заранее.

  • Инфраструктура – при строительстве апартаментов застройщик сразу продумывает инфраструктуру. К сожалению, квартиры не всегда могут этим похвастаться.
  • Ремонт – они обычно отличаются роскошным ремонтом, выполненным с использованием самых современных тенденций и последних веяний моды. Обязательно – дизайнерский проект, свободная планировка и дорогостоящая техника.
  • Гостиничные номера – по планировке и дизайнерскому решению апартаменты часто похожи на гостиничные номера премиум-класса. С этой целью их часто сдают в наем и нередко жильцу в такой недвижимости не приходится задумываться о смене белья, полотенец, уборке жилья. Всю хозяйственную часть на себя берет собственник апартаментов. В обычных квартирах такой услуги нет.

Такую недвижимость для постоянного проживания выбирают нестандартно мыслящие люди, которые любят, когда окружающее пространство соответствует их индивидуальности. Апартаменты подчеркивают высокий статус своего владельца.

Можно ли прописаться в апартаментах?

Постоянную регистрацию получить в апартаментах нельзя. Только временную и только если эта недвижимость является гостиничным комплексом.

Согласно практике, зарегистрироваться по месту жительства в апартаментах можно, но только если по документам предусмотрено назначение под гостиницу и только временно, сроком на 5 лет. Конечно, по истечении 5 лет можно еще раз прописаться и так бесконечное количество раз.

Если согласно кадастровому паспорту, иной технической документации, а главное – в единой базе Росреестра прописано назначение здания – торговый или офисный центр, а также если назначение самих апартаментов прямо указано под офисы, точки общепита или иные формы коммерческого использования, то прописаться в апартаментах нельзя, даже временно.

При прописке многое зависит от назначения здания:

  • Если это гостиница (а их только 10-15% на рынке), то проблем с временной регистрацией быть не должно.
  • Прописаться даже временно в апартаментах, расположенных в торгово-офисном здании, невозможно.

Однако покупатели такого жилья, как правило имеют другое жилье и знают о невозможности прописки и не задаются такими вопросами.

Минусы апартаментов

Несмотря на внешнюю роскошь и повышенный статус такой недвижимости, существуют и серьезные минусы апартаментов.

  • Цена – повышенная стоимость по сравнению с обычным жильем. Цена на апартаменты будет на 10-20% выше. Но тут же стоит отметить, что многие застройщики начинают предлагать к продаже апартаменты попроще и тогда стоимость, наоборот, получается ниже, чем на квартиры.
  • Налог – еще одним существенным недостатком является налог на имущество, который считается от кадастровой стоимости не жилья, а соответственно того здания, в котором находятся апартаменты. В основном налог составляет 0,5 % от кадастровой стоимости. Однако, если апартаменты находятся в составе офисного здания, то это как минимум 2% в год. А учитывая высокую кадастровую стоимость, ежегодная сумма получается весьма внушительной.
  • Коммунальные услуги – тарифы по коммуналке для коммерческой недвижимости в разы выше.

Важно при приобретении такого жилья акцентировать внимание на площади помещения. Если в состав недвижимости включают придомовую территорию, места общего пользования, то собственник должен знать, что и налог будет рассчитываться со всей указанной площади

Какой налог на имущество на апартаменты?

Многое зависит от того, что написано в правоустанавливающих документах, какая информация содержится в кадастровом паспорте и единой базе Росреестра.

Самый минимум, который возможен при расчете налога на такой вид недвижимости, это 0,5%, а максимум 2% от кадастровой стоимости (см. налог на апартаменты). Напомним, что за простое жилье предусмотрена ставка налога 0,1%.

Разница колоссальная, но от чего она зависит?

Для того, чтобы платить налог по ставке 0,5%, имущество в виде апартаментов должно одновременно соответствовать трем требованиям:

  1. Располагаться в здании, имеющем назначение гостиницы.
  2. Не иметь в документации прямого указания на то, что назначение апартаментов предусмотрено под офисы, магазины, общепит и т.д.
  3. Не иметь кадастровую стоимость более 300 000 рублей.

Если хотя бы одно условие не выполняется – налог увеличивается до 2%.

Важно при приобретении апартаментов обратить внимание на площадь помещения. Если в состав недвижимости включают придомовую территорию, места общего пользования, то собственник должен знать, что и налог будет рассчитываться со всей указанной площади.

Кстати, для апартаментов не предусмотрены налоговые вычеты, как для квартир, комнат и домов.

Коммунальные платежи

Сравнивая платежки на коммунальные услуги апартаментов и квартир, нельзя забывать, что речь идет о жилом и нежилом фонде. Для любого нежилого помещения в нашей стране предусмотрены повешенные тарифы за коммуналку. Разница, конечно, не ошеломительная, но на 10%, а в некоторых домах и на 30% выше, чем в обычных квартирах.

Здесь существует еще один нюанс – услуги управляющей компании. Обычно есть стандартный перечень услуг, которые ими оказываются и от которого нельзя отказаться владельцам (консьерж, домофон, уборка территории и т.д.

). Для апартаментов существует и специальный перечень услуг, за которые нужно будет доплатить. Например, уборка помещения, глажка белья и т.д. Собственникам квартир такие комфортные условия не предоставляются.

Можно ли апартаменты перевести в жилой фонд?

В настоящее время правовая практика еще не настолько обширна, чтобы однозначно ответить на этот вопрос. Да, такие прецеденты существуют. Важное условие – согласие всех собственников здания, ведь часто апартаменты считаются долевой собственностью.

В Москве известны случаи перевода многоэтажных зданий из апартаментов в назначение квартиры. Но здесь стоит обратить внимание на то, что юридически возможным перевод апартаментов в жилой фонд стал только благодаря судебному процессу и грамотному подходу юристов.

Упрощенная процедура, без судебного разбирательства, пока не отработана на административном уровне. Приобретая апартаменты в собственность просто необходимо понимание этого нюанса.

Ординарцев Роман Валерьевич

Источник: http://juresovet.ru/chem-otlichayutsya-apartamenty-ot-kvartiry-nedostatki-preimushhestva-v-chem-raznica-statusa-zhilya/

Чем отличаются апартаменты от квартиры. С юридической точки зрения не совсем одно и то же

Отличие апартаментов от квартиры в юридическом смысле

  1. Часть первая. Россия
  2. Часть вторая. Европа

Мы не привыкли разделять понятия «квартира» и «апартаменты». Полагаем, что апартаменты – просто очень продвинутая, роскошная и современная квартира.

Это далеко не так. На языке риелтеров всего мира апартаменты – вообще не совсем жильё. Точнее, жильё временное, комфортное, но стандартно-неуютное, близкое к гостиничному номеру.

Итак, чем отличаются апартаменты от квартиры?

Различие № 1. В апартаментах не прописывают

С юридической точки зрения это вообще не жильё. Документы на покупку апартаментов не дают права на регистрацию по месту жительства. Даже с временной регистрацией не всё просто: она возможна, только если здание, в котором расположены апартаменты, является гостиницей или апарт-отелем.

Различие № 2. Социальная инфраструктура

Компанию-застройщика никто не обязывает возводить в окрестностях школы, детские сады, поликлиники и другие социальные объекты, без которых микрорайон действительно остаётся чисто спальным.

Риелтеры успокаивают потенциальных клиентов, говоря, что обычно апарт-комплексы возникают в районах, где давно сложилась инфраструктура. Возможно, пока темп и объёмы застройки незначительны, город способен растворить в себе «лишнее» жильё. Но Москва, например, скоро будет не в состоянии сделать это.

В многофункциональном жилом комплексе «Водный» продаются сейчас более полутысячи апартаментов, в апарт-комплексе «Царицино-2» – почти тысяча…

Различие № 3. Апартаменты уступают квартирам по цене

Вот и первое позитивное отличие: апартаменты дешевле. Именно из-за отсутствия у застройщика социальных обязательств. Однако столичная администрация готовится принять строительные нормы, по которым компании, возводящие апартаменты, заставят заботиться о «социалке».

Очевидно, введение таких норм нивелирует разницу в цене. Пока же самый исчерпывающе чёткий ответ на вопрос, чем отличаются апартаменты от квартиры, звучит так: стоимостью. Цены за квадратный метр комфорт-класса разнятся примерно на 10 процентов, бизнес-класса – на 15.

В пределах «старой Москвы» апартаменты комфорт-класса оцениваются в среднем в 123,5 тысячи рублей за квадрат, аналогичных квартир – в 146 тысяч. Лидируют по минимальной цене апартаменты в «Царицино-2» (113,8 тысячи рублей за 1 кв. метр), во «Флотилии» (125,7 тысячи рублей) и в «Водном» (129,4 тысячи).

Квадратный метр апартаментов в Санкт-Петербурге (Петроградский район) стоит примерно от 135 тыс. рублей.

Различие № 4. А вот квартплата в апартаментах выше

Считается, что расценки на жилищно-коммунальные услуги в апартаментах дороже, чем в квартирах, на 18 процентов (ставка НДС). На деле тарифы на холодную воду и канализацию превышают обычные на 9,3 процента, на горячую воду – на 21,5 процента, на отопление – на 22 процента.

Причём в случае когда инженерные коммуникации апартаментов соединяются с городскими сетями не напрямую, а через посредников, оплата становится ещё выше.

Различие № 5. И никаких субсидий!

При этом собственники апартаментов, имеющие ежемесячный доход ниже норматива, лишены права пользоваться субсидиями на покупку жилья так и субсидиями на оплату коммунальных услуг.

Владельцы апартаментов просто не упомянуты в Жилищном кодексе! Ещё один минус – обычную квартиру можно купить в ипотеку, а с аппартаментами, это как правило, невозможно. Банки не аккредитуют подобные объекты.

Можно рассчитывать только на рассрочку от застройщика. 

Но на ближайшие два-три десятка лет эта проблема не актуальна, учитывая более низкие цены на апартаменты в сравнении с квартирами.

Различие № 6. Возможно, вырастет ставка налога на апартаменты

В ближайшем будущем законодатели обещают повысить предельную ставку на нежилую недвижимость до 0,5 процента кадастровой стоимости (против 0,1 процента на жилые помещения).

Однако, даже если такое изменение в федеральное законодательство будет принято, не обязательно собственники апартаментов станут платить впятеро больше. Региональные власти имеют право на снижение максимальной ставки налога.

Различие № 7. Сложности с общим имуществом дома с апартаментами

Жилищный кодекс обязывает владельцев квартиры в многоэтажке делить с соседями в равных долях подвалы, чердаки и прочие технические помещения здания. Про апартаменты в документе ничего не сказано.

На практике это выливается в большие материальные проблемы для собственников.

Поскольку покупатель приобретает лишь квадратные метры самих апартаментов, компания-застройщик остаётся владельцем остальной части здания и инженерных сетей.

Не будет большой натяжкой предположить, что компания непременно навяжет собственникам жилья услуги своей управкомпании, а уж та постарается максимально взвинтить тарифы на общедомовые коммунальные услуги.

Различие № 8. Владельцы апартаментов не могут создать ТСЖ

Раз здание юридически не относится к категории жилых, живущие в нём лишены права создавать товарищества собственников жилья.

Впрочем, возможны ведь и другие формы организации самоуправления! Скажем, можно заключить договор простого товарищества. Или учредить некоммерческое партнерство.

Различие № 9. В апартаментах не надо добиваться разрешения на перепланировку помещений

Палка, как известно, о двух концах. То, что официально апартаменты не признаются за жильё, имеет и позитивную для их собственников сторону. Это только жилые помещения разрешается перепланировать после длительного и упорного хождения по инстанциям.

Владельцы апартаментов могут делать со своей площадью всё, что захотят.

В пределах норм Градостроительного кодекса, разумеется, который предписывает предпринимать лишь те изменения, которые не затронут конструктивных характеристик здания, не будут угрожать его безопасности.

Часть вторая. Европа

До сих пор речь шла о реалиях нашей страны. А как за границей? Например, чем отличаются апартаменты от квартиры в Испании, куда всё чаще в последнее время устремляются взоры и деньги российских инвесторов?

Испания: основная разница – в наличии огороженной придомовой территории

В Испании основных типов недвижимости четыре:

  • Студии, получающие последнее время популярность и в России. Это небольшие по площади бюджетные квартиры без перегородок, где единственная комната совмещена с кухней (только ванная имеет отдельные стены). Россияне приобретают «студио» в основном для отпускного отдыха, а в остальное время сдают в аренду туристам. Стоимость колеблется от 20 до 60 тысяч евро; сдавать можно от 150 евро в неделю.
  • Атико, или пентхаус, – квартира на верхнем этаже дома, обычно с солярием на крыше и видом на море. Тоже скорее курортный вариант, но гораздо более дорогой – стоит по 200 тысяч евро и больше.
  • Квартиры. От наших ничем принципиально не отличаются. Много скромнее и дешевле пентхаусов. Даже в курортных местах можно купить за 50 — 60 тысяч евро.
  • Наконец, апартаменты. разница с квартирами – в том, что жилой комплекс имеет свою огороженную территорию с общими для всех жильцов дома зелёной зоной (то есть газонами, лужайками, деревьями), детской и/или спортивной площадкой, парковкой, зоной отдыха и бассейном.

Оплата коммунальных услуг за апартаменты несколько выше, чем за квартиру. Но сумма за содержание коллективной территории не столь уж высока – приблизительно 200 – 700 евро (не в месяц, а в год!). Для сравнения: постоянные ежемесячные расходы на коммуналку варьируются в зависимости от многих факторов где-то от 60 до 120 евро.

Арендовать апартаменты вблизи от морского побережья можно начиная от 250 евро в неделю. Цены на покупку сопоставимы со стоимостью квартиры и тоже зависят от множества качественных характеристик недвижимости. Например, апартаменты прямо у моря могут стоить почти на треть дороже, чем похожие в десятке минут пешего хода от пляжа.

В целом за время кризиса цены на жилую недвижимость в Испании снизились на 25 – 40 процентов. К тому же куда более, чем в России, доступна ипотека. Для покупки, кроме денег, достаточно заграничного паспорта.

Сделка оформляется у нотариуса, после чего приобретатель сразу объявляется собственником.

А в сентябре 2013 года в стране приняли закон, по которому любой иностранный гражданин, купив недвижимость на сумму не менее чем 500 тысяч евро, имеет право получить вид на жительство.

Впрочем, новый закон лишь несколько упрощает эту процедуру. Однако оформить его по-прежнему можно после приобретения даже недорогой студии или просто арендовав любую недвижимость. Правда, есть ценз на постоянные доходы претендента на получение ВНЖ.

Болгария: ситуация аналогична

Ещё одна европейская «курортная» страна, которую наши соотечественники активно осваивают на предмет покупки жилой собственности. А чем отличаются апартаменты от квартиры в Болгарии?

Болгарские апартаменты представляют собой минимум двухкомнатную квартиру со всеми удобствами, компактной мебелью и встроенной бытовой техникой. Целиком подготовленные к въезду арендатора или владельца апартаменты находятся в жилом гостиничном комплексе (апарт-отеле), обычно построенном поближе к морю, и предлагают услуги:

  • специализированной охраны,
  • ресепшн,
  • паркинга,
  • спа-центра и салона красоты,
  • тренажёрного зала, фитнес-центра, бассейна,
  • детской площадки и зоны отдыха.

Среди предлагаемых к продаже апартаментов можно встретить и скромные студии, и большие помещения с двумя, а то и тремя спальнями, а также квартиры в нескольких уровнях.

Кроме набора услуг, сближающего апартаменты с гостиницей, от квартир они отличаются наличием мебели и техники. Всё вместе обусловливает более высокую цену на апартаменты: квартиру в Болгарии можно приобрести и за 500 евро за квадратный метр; стоимость рассматриваемого вида жилья составляет 800 –1500 евро за квадрат.

Как видим, апартаменты в России и на курортах Европы, что называется, – две большие разницы. И по степени комфорта, и по ценам, и по соотношению стоимости относительно квартир. Москва «переплюнула» и Болгарию, и даже Испанию. Ещё бы по уровню жизни до последней дорасти!..

Источник: https://DomaNaNeve.ru/info/poleznoe/chem-otlichayutsya-apartamenty-ot-kvartiry-v-rossii-i-evrope.html

СтражЗакона
Добавить комментарий