Перевод земельного участка из огородничества в ИЖС

Садоводство по-новому, или Все дачное становится садовым

Перевод земельного участка из огородничества в ИЖС


Алексей Мазуров
Источник: Ваш семейный адвокат

В следующем году вступит в силу новый закон, который изменит жизнь миллионов садоводов (дачников и огородников). Расскажем об основных изменениях в отношении земель и построек.

Куда уходит «дача»?

В январе 2019 года вступит в силу Федеральный закон от 29 июля 2017 года № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон). В нем много принципиально нового.

Во-первых, из всего законодательства исключается слово «дачный» во всех падежах и назначениях, то есть все дачное становится садовым.

Садовые и  дачные участки и  постройки имеют практически одинаковые правовые режимы. Законодатель решил исключить на законодательном уровне из употребления понятие дач.

Нам кажется, что это не правильно, поскольку в  законодательстве сохраняется вид разрешенного использования земельных участков «садоводство», который, в  отличие от «ведение садоводства» (коды соответственно 1.5 и  13.

2 в  Классификаторе видов разрешенного использования земельных участков), не дает права размещения садового дома, и которые часто путают на практике.

Чтобы этой путаницы было меньше, правильнее было бы исключить из законодательства «садовый земельный участок» и  оставить «дачный земельный участок».

Многие читатели интересуются, нужно ли будет в связи с этим новшеством в следующем году переоформлять документы, если к моменту вступления в силу изменений на руках будут документы именно на «дачные» участки? Отвечаем: нет, переоформлять документы на участок и на постройки не нужно, такой обязанности нет. Законодательство переименовало дачные участки в садовые, но, очевидно, в обиходе еще много лет сохранится слово «дача».  

Сложности перевода

Второе новшество, которое стоит отметить: усложнится преобразование садового некоммерческого товарищества (СНТ) или дачного некоммерческого партнерства (ДНП) в ТСН/ТСЖ.

После вступления новелл в силу для такого преобразования сначала потребуется изменить вид разрешенного использования (ВРИ)  всех земельных участков в границах СНТ на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС).

А это возможно только после их перевода из земель сельскохозяйственного назначения в границы (категорию земель) населенных пунктов.

Законодательство предусматривает весьма сложную процедуру перевода земель в границы населенных пунктов.

Если земельные участки в СНТ уже в  населенном пункте, то на всех них должны быть размещены жилые дома. При этом закон предписывает Правительству РФ принять порядок признания садового дома жилым, который пока не принят.

После принятия такого порядка на всех земельных участках СНТ должны быть размещены «жилые», то есть признанные таковыми садовые дома. Это кажется нам маловероятным. Хотя бы один из домов да не будет соответствовать параметрам жилого, либо кто-то из членов СНТ не захочет признания своего садового дома жилым, ведь тогда кадастровая стоимость будет выше, а  значит увеличится и налог. 

Противоречивые положения

Есть в новом законе и неоднозначные положения.

Согласно части 32 статьи 54 закона «зарегистрированное до дня вступления в силу настоящего Федерального закона право собственности граждан на хозяйственные строения и  сооружения, которые являются объектами капитального строительства, строительство которых осуществлено на огородном земельном участке и которые не являются самовольными постройками, сохраняется». 

Алексей МАЗУРОВ, к. ю. н., эксперт по земельному и смежному законодательству, Межрегиональное бюро судебных экспертиз, г. Москва

Это радикально-прощающее, но при этом внутренне противоречивое положение, поскольку все предыдущие годы на огородных участках запрещалось строить что-либо капитальное. Соответственно, все капитальные постройки на огородных участках являются самовольными.

Отказывает в капитальном строительстве на огородном участке и новый закон, определяя этот участок как «земельный участок, предназначенный для отдыха граждан и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур с правом размещения хозяйственных построек, не являющихся объектами недвижимости, предназначенных для хранения инвентаря и  урожая сельскохозяйственных культур».

Фактически часть 32 статьи 54 Закона подтверждает незаконную практику Росреестра по регистрации самовольных построек на огородных участках, вместе с  тем позволяет принимать меры к  их сносу до конца 2018 года.

Соответственно, тем лицам, в собственности которых по данным Росреестра есть постройки на огородных участках, для уберегания их от сноса нужно затаиться до 1 января 2019 года, а желающим добиться их сноса – принять меры к такому сносу до 1 января 2019 года.

Разумеется, среди построек на огородных участках могут быть и те, которые являются самовольными не по признаку ВРИ огородного участка, а по другому признаку. Например, построенные в  минимальном расстоянии от газопровода.

В последние годы в России идут многочисленные судебные процессы по сносу садовых домов как самовольных построек именно по признаку слишком близкого нахождения от газопроводов. И  решения высших судов РФ в  большинстве случаев принимаются в пользу газовых компаний.

Самовольной постройка на огородном участке может быть и по признаку ее нахождения частично за границей такого участка.

Получается, что право собственности на капитальные постройки на огородных участках сохранено, а владельцы построек на садовых и  дачных участках такого права лишены. В этом нет ни логики ни справедливости. 

Какие дома и сколько?

В связи с  новыми трактовками в законе возникает вопрос, сколько садовых и (или) жилых домов может быть построено на одном садовом участке? В законодательстве нет указаний о точном количестве.

Оно будет определяться исходя из размера, конфигурации садового участка, соблюдения минимальных отступов от границ садового участка для строительства (обычно это три метра), отнесения части садового участка в охранную или санитарно-защитную зону иного объекта, в которой запрещено строительство садовых или жилых домов

Источник: //www.expertsud.ru/content/view/282/36/

Перевод земли под ИЖС

Перевод земельного участка из огородничества в ИЖС

Отправьте нам свой телефон, и мы расскажем, где можно купить участок ИЖС по цене от 7000 рублей

Ваша заявка принята

Закрыть

Аббревиатура ИЖС в глазах покупателей земельных участков является очень сильным преимуществом. Это вполне понятно: данный вид разрешенного использования (ВРИ) позволяет оформить постоянную регистрацию в построенном на нем доме; к таким землям, как правило, быстрее подводятся коммуникации.

Ижс бывает разный…

В то же время большая часть покупателей не знает, что буквами ИЖС обозначают не только ВРИ земель населенных пунктов, но и объект индивидуального жилищного строительства – то есть само строение.

Парадокс в том, что такой дом может на вполне законных основаниях стоять и не на земле ИЖС – например, его можно строить и на сельхозземле под дачное строительство. Из-за этого периодически возникает путаница. Часто покупатели верят обещанию, что купленный ими участок «можно перевести под ИЖС».

Покупатель уверен, что, совершив некие действия, получит в итоге участок категории «земли населенных пунктов» с ВРИ «для индивидуального жилищного строительства». Однако в большинстве случаев все, что ему удастся сделать – это изменить ВРИ сельхозземли с «садоводства» на «дачное строительство», и это в лучшем случае.

Поэтому прежде, чем покупать участок с такими обещанными перспективами, нужно выучить ситуации, в которых можно изменить категорию земли.

Можно ли изменить категорию земель?

Главное, что нужно помнить: ИЖС – это не категория земель, а вид разрешенного использования. То есть прежде, чем переводить дачный или садоводческий участок в ИЖС, надо сперва изменить категорию земель из сельхозназначения на земли населенных пунктов.

И здесь возникает сложность, во многих случаях непреодолимая. Земли населенных пунктов существуют исключительно в границах населенных пунктов, а перевод в эту категорию осуществляется исключительно путем расширения границ населенного пункта.

Так что если Ваш участок не примыкает к какому-либо поселению, перевод невозможен. В этом случае Вы можете только зарегистрировать свой дом как объект ИЖС – это возможно, если ВРИ Вашего участка – для дачного строительства.

Главное помните, что дом должен соответствовать определенным требованиям, иначе комиссия не признает его пригодным для жизни, то есть жилым.

Лучшим вариантом для тех, кто желает воспользоваться преимуществами ИЖС все-таки будет покупка земли, которая изначально имеет нужную Вам категорию и ВРИ.

Порядок действий для перевода земли в ИЖС

Если Вам нужен участок ИЖС, но по какой-то причине Вы приобрели землю другой категории, о переводе придется побеспокоиться самостоятельно. Все процедуры, связанные с переводом участка под ИЖС, можно произвести самостоятельно.

Однако далеко не каждый потребитель имеет представление, как это делать. Данная процедура регламентирована Федеральным законом от 21.12.

2004 № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков Из одной категории в другую» (далее – Закон № 172-ФЗ), и включает следующие этапы.

  • Подача ходатайства. Для перевода земель из одной категории в другую нужно в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления подать ходатайство, в котором должно быть указано ( см. п. 3 ст. 2 Закона № 172-ФЗ):
    • кадастровый номер земельного участка;
    • категория земель, в состав которых входит земельный участок, и категория земель, перевод в состав которых предполагается осуществить;
    • обоснование перевода земельного участка из состава земель одной категории в другую;
    • права на земельный участок.
  • К ходатайству должны быть приложены следующие документы (см. п. 4 ст. 2 Закона № 172-ФЗ):
    • выписка сведений об участке из государственного кадастра недвижимости или кадастровый паспорт этого участка;
    • копия удостоверения личности заявителя – физического лица, либо выписка из ЕГРИП или ЕГЮЛ – для индивидуального предпринимателя или юридического лица;
    • выписка из ЕГРП о правах на земельный участок;
    • согласие правообладателя земельного участка на перевод земельного участка из состава земель одной категории в другую.
  • Рассмотрение ходатайства. Поданное Вами ходатайство будет рассмотрено в обязательном порядке, закон предусматривает только два основания для отказа: если его подало ненадлежащее лицо (но Вы – собственник, т.е. лицо самое что ни на есть надлежащее), или если поданные документы не соответствуют требованиям законодательства (см. п. 2 ст. 3 Закона № 172-ФЗ). Результатом рассмотрения данного ходатайства будет акт о переводе участка из одной категории в другую либо об отказе в таком переводе, который будет вынесен не позднее чем через два месяца со дня подачи ходатайства и направлен Вам в течение 14 дней со дня принятия.
  • Основания для отказа в изменении категории участка. В законодательстве четко определены причины, по которым Вам могут отказать в переводе участка под ИЖС. В самой распространенной ситуации – перевод земель из сельскохозяйственного назначения в земли населенных пунктов – отказ будет обоснован положениями п. 3 ст. 4 Закона № 172-ФЗ: «несоответствие испрашиваемого целевого назначения земель или земельных участков утвержденным документам территориального планирования и документации по планировке территории, землеустроительной документации». Чтобы перевести эту формулировку с юридического на русский, нужно обратиться к положениям Главы 2 Закона № 172-ФЗ, которой устанавливаются особенности перевода земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию. В п. 1 ст. 7 Закона № 172-ФЗ перечислены случаи, в которых можно изменить назначение сельхозземель, и один из них – установление или изменение черты населенных пунктов. Именно это должно произойти, чтобы Ваш дачный или садоводческий участок приобрел вожделенный статус ИЖС.

Основной вывод, который можно сделать из всего вышеперечисленного – если Ваш участок находится в отдалении от границ существующих населенных пунктов, перевести его под ИЖС в обозримом будущем не получится. Проще говоря, земли населенных пунктов от этих самых пунктов «оторвать» нельзя; ИЖС в чистом поле – не менее чистая утопия…

Как гарантировано получить ИЖС

Если Вы отправились за город для того, чтобы построить дом на лоне природы и проводить в нем отпуск, выходные, свободное время на пенсии – покупайте участки с категорией “земли населенных пунктов” и разрешенным использованием “индивидуальное жилищное строительство”, либо участки с категорией “земли сельскохозяйственного назначения” и одним из двух видов разрешенного использования: “для садоводства с правом постройки жилых и хозяйственных строений”, а также “для дачного строительства”. Все эти формы позволяют построить загородной дом на Вашем участке. Различий между участком для “дачи” и для “садоводства” практически нет: все рассуждения на эту тему на форумах в интернете – не более, чем ерунда. И категория, и разрешение использование указываются в обязательном порядке в Свидетельстве на право собственности и Кадастровом паспорте участка. Примеры свидетельств: свидетельство на ИЖС, свидетельство на дачное строительство, свидетельство на садоводство.

Источник: //www.blizoki.ru/main/oformlenije-ijs

Как перевести землю из огородничества в ИЖС: порядок действий и цена вопроса

Перевод земельного участка из огородничества в ИЖС

Земельные участки под ведение огородничества часто приобретаются жителями городской местности, не имеющими приусадебных наделов.

Цель использования такой земли — выращивание овощей, ягод без возможности размещения капитальных построек.

При желании использовать этот недорогой по стоимости участок для строительства жилья, рекомендуется прибегнуть к процедуре смены ВРИ земли.

Целесообразность

Участки с ВРИ «ИЖС» имеют более высокую стоимость, поэтому у желающих начать жилищное строительство часто возникает желание воспользоваться альтернативным вариантом при поиске стройплощадки.

Огородные земли зачастую располагаются в непосредственной близости от населенных пунктов, поэтому именно они попадают в поле зрения потенциальных застройщиков.

По действующему законодательству единственный вид строений, допускаемый на «огородных» землях — времянки для складирования инвентаря. Эта норма закона распространяется как на участки, расположенные на сельхозземлях, так и на наделы в черте населенных пунктов. Подробнее о том, что можно строить на землях для огородничества, читайте в отдельной статье.

Вступающий в силу с 2019 года закон 217-ФЗ, регулирующий использование земель с назначением «Ведение огородничества», не только не ослабит нормы действующего ФЗ-66, но и усилит их, введя полный запрет на строительство жилья на таких участках.

В сложившейся ситуации единственным законным выходом из положения является смена ВРИ участка на допускающий строительство жилья «ИЖС».

Еще одна часто встречаемая ситуация, когда требуется прибегнуть к переводу земли из огородничества в ИЖС — необходимость узаконивания возведенных на огородных землях жилых построек.

Земли для выращивания огородных культур могут быть индивидуального и коллективного пользования. Каждый вариант землепользования имеет свои особенности.

Расположение огородных наделов на той или иной категории земель определяет последовательность административных процедур по смене вида разрешенного использования:

  • Огородные земли в составе населенных пунктов — обращение с ходатайством о смене ВРИ направляется в соответствующий орган исполнительной власти.
  • Огороды на сельхозземлях — смена категории земли производится с одновременным присвоением наделу желаемого ВРИ. Ходатайство направляется в местную администрацию, затем, после оценки целесообразности предстоящей процедуры, переправляется в орган субъекта Федерации, ответственный за оказание госуслуги.

При коллективном использовании участка необходимо получить согласие всех собственников надела.

Порядок действий

Рассмотрим типичный случай смены ВРИ участка под «Огородничество», расположенного на землях поселений.

Обратиться с ходатайством о смене ВРИ земли имеют возможность лица, владеющие участком на праве собственности.

В случае, когда на руках у владельца надела нет документов, подтверждающих законность владения участком, рекомендуется в первую очередь заняться подтверждением своих прав.

Заявитель направляет ходатайство и пакет сопроводительных документов в комиссию по вопросам смены видов разрешенного использования земли (или аналогичный совещательный орган) администрации поселения.

В заявлении в обязательном порядке указывается:

  • лицо, владеющее участком,
  • кадастровый номер надела,
  • категория и имеющийся ВРИ земли,
  • желаемый вид использования.

Подкрепляют ходатайство следующие документы:

  • выписка из ЕГРН;
  • ксерокопия паспорта владельца земли;
  • планово-картографический материал;
  • для коммерческих структур — выписка из ЕГРИП (ЕГРЮЛ).

В случае подачи заявки от имени арендатора участка или другого лица, пользующегося, но не владеющего землей, потребуется приложить согласие собственника надела.

Еще один вариант — подача ходатайства от лица собственника земли третьим лицом. В этом случае необходимо предоставить доверенность на предъявителя.

В администрации поселения может быть принят регламент, предусматривающий нотариальное удостоверение копий документов. Уточняйте порядок предоставления документации еще на стадии формирования ходатайства.

В тридцатидневный срок выносится решение о смене ВРИ огородной земли или отказ в проведении мероприятия.

Решение органа власти об удовлетворении ходатайства заявителя является основанием для изменений информации в Земкадастре.

Возможность смены для участков на землях сельхозназначения

Расположение огородных участков вблизи населенных пунктов — единственное условие, наличие которого делает возможным изменение категории земель «Сельскохозяйственное назначение» на «Земли поселений».

Только в этом случае возможен пересмотр границ населенного пункта и включение в его состав соседствующих огородных земель, если процедура будет признана целесообразной.

Если расположение вашего участка удовлетворяет вышеуказанному критерию, имеет смысл направить заявление о смене категории земли и ВРИ участка в орган местного самоуправления — для оценки целесообразности инициируемой процедуры.

При положительной оценке ходатайства местными властями заявление и пакет документов передаются в администрацию областного правительства для принятия окончательного решения.

Общая продолжительность процедуры в этом случае может достигать двух месяцев без учета времени, необходимого на уведомление заявителя о принятом решении.

Если вы являетесь собственником земли, являющейся частью общего надела, принадлежащего огородному товариществу, то имеете право инициировать смену ВРИ участка.

Здесь нужно иметь в виду, что менять разрешенное использование земли придется у всего участка, принадлежащего участникам товарищества, а не исключительно вашей доли.

Рекомендуемый порядок действий здесь такой:

  • Вынесение вопроса о смене разрешенного использования земли на общее собрание участников товарищества.
  • При получении поддержки рассматриваемого вопроса большей частью коллектива, провести обмер своего участка и поставить его на кадастровый учет.
  • К пакету документов, направляемого в местную администрацию, приложить копию подписанного протокола собрания, подтверждающего согласие совладельцев земли, а также документы, удостоверяющие ваше членство в товариществе.

Подробнее об особенностях перевода земель, находящихся в коллективном пользовании, можно прочитать в статье Как перевести участок из СНТ в ИЖС.

Стоимость

Административная процедура смены вида разрешенного использования огородного участка на ИЖС осуществляется на безвозмездной основе.

В то же время плата взимается за подготовку некоторых документов, входящих в состав требуемых уполномоченным на проведение процедуры органом.

Дополнительные процедуры и их стоимость:

  • Оформление кадастровых выписок — до 750 руб. — для граждан, до 2200 руб.- для представителей предприятий и индивидуальных предпринимателей.
  • Обмер участка с постановкой на учет в Росреестре — от 7000 руб. Цены варьируются в зависимости от региона проведения работ.
  • Регистрация изменений в Государственном Кадастре — до 350 руб. — для граждан, до 1000 руб. для коммерческих структур в зависимости от формы предоставления информации.

Облегчить процесс проведения процедуры помогут услуги юриста.

Специалист обеспечит проведение юридической экспертизы документов, своевременную их подачу на рассмотрение уполномоченного органа власти. Стоимость услуг при этом может возрасти на 20000-50000 руб.

Причины отказа

Законом предусмотрены следующие причины отказа в удовлетворении ходатайства по присвоению огородному наделу ВРИ «ИЖС»:

  • Заявление подано лицом, не имеющим на это юридического права.
  • Представлен неполный пакет документов или информация в них противоречит друг другу.
  • Испрашиваемая категория земли для надела не соответствует категориям, предусмотренным генпланом территории.
  • Участок расположен в особо охраняемой зоне, и смена его статуса запрещена федеральным законодательством.

При возможности исправить указанные в решении об отказе моменты рекомендуется сделать это и направить ходатайство повторно.

В случае невозможности смены ВРИ огородного надела на ИЖС можно поинтересоваться вспомогательными и условно-разрешенными видами для вашего надела.

Если по данным Росреестра для участка имеется возможность присвоения ВРИ «Садоводство», это может стать выходом из создавшегося положения:

  • Появится возможность построить дачный дом.
  • Можно зарегистрировать его и оформить прописку.

Подробнее читайте в тематической статье «Что можно строить на землях с ВРИ Садоводство»

Смотрите интересный видеоматериал, в котором рассказывается, как правильно и быстро оформить участок под огородничество в собственность, если Вы этого еще не сделали.

Заключение

Смена ВРИ для огородных земель может происходить по двум сценариям:

  1. при перемене вида использования земли,
  2. при одновременной смене категории участка.

Обязательные условия для возможности осуществления процедуры:

  • Волеизъявление или согласие собственника земли.
  • Расположение надела в черте населенного пункта или в непосредственной близости от него.
  • Отсутствие законных обременений на участок.

Источник: //stroim-domik.org/podgotovka/zemelnyj-uchastok/vri/izmenenie-vri/iz-ogorodnichestva-v-izhs

Как изменить вид разрешенного использования земли в Раменском районе

Перевод земельного участка из огородничества в ИЖС

По целевому назначению земли подразделяются на категории:

  1. земли сельскохозяйственного назначения;
  2. земли населенных пунктов;
  3. земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
  4. земли особо охраняемых территорий и объектов;
  5. земли лесного фонда;
  6. земли водного фонда;
  7. земли запаса.

Согласно ч.2 ст.8, категория земель обязательно должна быть указана в актах органов исполнительной власти о предоставлении земельных участков, а также в договорах, сделках и других документах, подтверждающих переход права на земельные участки.

Кроме того, каждая из категорий земли имеет свой вид разрешенного использования. К примеру, земли населенных пунктов могут иметь такие виды разрешенного использования как:

  • Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС).
  • Ведение личного подсобного хозяйства (ЛПХ).

А земли сельскохозяйственного назначения могут иметь такой вид разрешенного использования как:

  • Ведение крестьянско–фермерского хозяйства (КФХ).
  • Ведение личного подсобного хозяйства (ЛПХ).
  • Дачное строительство.
  • Садоводство.

На практике чаще всего приходится сталкиваться с такими видами использования, как садоводство и индивидуальное жилищное строительство (ИЖС).

Связано это с тем, что на земельных участках, предоставленных под садоводство, разрешено возведение строения с правом регистрации, но без права регистрации проживания в них.

На дачных участках разрешено возведение строения с правом регистрации проживания в них.

Сегодня на территории садовых товариществ можно видеть большое количество возведенных коттеджей и особняков, владельцы которых хотят получить в них прописку.

Порядок изменения вида разрешенного использования земельного участка

 В связи с растущим дефицитом земли под жилищное строительство, в том числе под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), особую актуальность приобрел вопрос перевода сельскохозяйственных земель в земли поселений, так как именно на землях поселений разрешено использование земли под ИЖС. Стоимость земли данной категории в два–три раза превышает стоимость сельскохозяйственных земель.

Поэтому понятно стремление собственников осуществить такой перевод земель. Однако практика показывает, что есть более быстрые, и при этом законные, способы удовлетворить намерение приобретателя земли построить хороший дом, при желании для постоянного проживания со всеми атрибутами современной респектабельности и комфорта. И при этом не беспокоиться о вопросах, связанных со сменой категории земли.

Разрешенное земельным законодательством для сельскохозяйственных земель дачное строительство позволит построить жилой дом с правом регистрации в нем.

Напомним, что в числе разрешенных видов использования земель сельскохозяйственного назначения значится дачное строительство.

 В этом случае получить разрешение на строительство дома (замка, дворца) несложно, а территорию земельного участка можно приспособить под игру в гольф, оранжерею для экзотических растений или конкур для питомцев собственной конюшни.

Вид разрешенного использования земельного участка может быть изменен двумя способами:

 В первом случае земельный участок может получить любой вид разрешенного использования.
Во втором случае вид разрешенного использования земельного участка может быть выбран только из перечисленных в законодательстве видов разрешенного использования для конкретной категории земель.

Рассмотрим второй вариант — изменение вида разрешенного использования без перевода земельного участка в другую категорию. Изменение видов использования земли также имеет свою процедуру, однако осуществить ее неизмеримо проще и быстрее, чем поменять статус категории земли.

Вид разрешенного использования определяется в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Закон «О зонировании территорий» пока не принят.

 В настоящее время по этому вопросу применяются правила Градостроительного кодекса Российской Федерации (статьи 37 и 39):

  1. изменение вида разрешенного использования земельного участка осуществляется в соответствии со схемами территориального планирования муниципальных районов, генеральных планов поселений, городских округов и населенных пунктов, градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов;
  2. заявление об изменении вида разрешенного использования направляется в орган местного самоуправления;
  3. проводятся публичные слушания с участием граждан, проживающих в пределах территориальной зоны, в границах которой расположен участок, и правообладателей смежных участков;
  4. участники слушаний вправе представить свои предложения и замечания и результаты слушаний подлежат опубликованию;
  5. на основании заключения и рекомендации комиссии по организации слушаний глава местной администрации принимает решение об изменении вида разрешенного использования земельного участка или об отказе в таком изменении.

Источник: //www.ramgeo.ru/info/useful/use_change

Как перевести земельные участки из СНТ в ИЖС: сложности и советы

Перевод земельного участка из огородничества в ИЖС

Каждый земельный участок, независимо от местоположения и площади, относится к определенной категории и имеет тот или иной вид разрешенного использования.

Причем, если категорий существует всего семь, то вариантов деятельности, которые можно осуществлять, более трех тысяч. В их числе ЛПХ, КФХ, СНТ (садовое некоммерческое товарищество), ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) и т.д.

Узнать о статусе и целевом назначении территории можно из кадастрового паспорта, где указаны ключевые сведения об участке.

Часто правообладатели не уделяют достаточно внимания юридическим аспектам, полагая, что категория и вид разрешенного использования являются идентичными понятиями.

В действительности, это разные вещи и их нужно принимать в расчет, чтобы не нарушать закон и знать свои права и обязанности как собственника участка. Особенно большое значение данный вопрос имеет в случае необходимости перевода земель из садоводства в ЛПХ, ИЖС и т.д.

Конечно, чаще всего граждан интересует, как перевести земли под ИЖС с перспективой дальнейшего строительства дома.

Статус земли определяет перечень разрешенных видов использования, при этом существуют определенные ограничения, например, участки в ИЖС обязательно относятся к категории земель поселений. В свою очередь, садовые товарищества образуются исключительно на сельскохозяйственных территориях за пределами населенных пунктов.

Поэтому, если возникает потребность осуществить перевод земель из СНТ в ИЖС, владельцу предстоит сменить категорию недвижимости. Другое дело, что предварительно необходимо понять, насколько это целесообразно, так как процесс достаточно трудоемкий и длительный, особенно, если пытаться заниматься всеми формальностями лично.

Оценить привлекательность идеи перевода земли из садоводства и огородничества в ИЖС помогут профессиональные юристы, которые не только рассчитают общую сумму затрат, но также проинформируют о новых возможностях, которые дает смена статуса участка.

Если вы все-таки примите решение об изменении земель сельхозназначения на земли поселений с дальнейшим оформлением ИЖС, то есть смысл поручить специалистам подготовку документов. Тогда не придется опасаться претензий со стороны компетентных органов.

Плюсы и минусы СНТ

В России достаточно много лет практикуется создание садовых товариществ, где у каждого участника есть определенная доля собственности.

В целом, такой вариант использования земель почти идентичен дачному некоммерческому партнерству, но такие участки расположены в более привлекательной местности с точки зрения плодородности почв. Как правило, они находятся в экологически чистых районах, удаленных от населенных пунктов.

Из достоинств СНТ можно назвать меньшую в сравнении с ИЖС стоимость, а также возможность использования территории исключительно для сельскохозяйственного производства.

Однако есть у таких земельных наделов и существенные недостатки, которые стимулируют выполнить перевод земель СНТ в ИЖС. К ним можно отнести:

* наличие массы сложностей с регистрацией проживания – в большинстве случаев прописаться удается только после рассмотрения дела в суде;

* проблемы с получением права собственности при выходе из числа участников СНТ – выделить участок в натуре позволяет проведение процедуры межевания;

* низкая оценочная стоимость жилья, обусловленная тем, что любая постройка (независимо от размеров) на территории земельного участка обозначается как дачный дом.

Особенности владения участками под ИЖС

Что касается земель под индивидуальное жилищное строительство, то у них также есть ряд особенностей, о которых стоит знать правообладателю. Помимо затрат на перевод земель из садоводства в ИЖС, владельцу следует быть готовым к ограничению количества построек и размера участка, а также необходимости заказа проекта дома у государственной компании.

С другой стороны, такие территории гораздо легче продать (особенно в Москве и Подмосковье), а с получением прописки не возникает никаких сложностей.

Поскольку жилью присваивается определенный адрес, собственник получает дополнительные преимущества, например, возможность получения почтовых извещений и посылок.

Вообще, участки с данным видом разрешенного использования считаются престижными, поэтому вполне понятна заинтересованность россиян в переводе земель.

Как действовать при необходимости перевести земли из СНТ в ИЖС?

По закону перевод земель СНТ в ИЖС должен производиться несколькими этапами, первым из которых будет составление и подача ходатайства об изменении статуса недвижимости.

В этом документе должны быть указаны четкие обоснования необходимости перевода земель из одной категории в другую, права на имущество, номер участка согласно государственному кадастру и т.д.

Вместе с ходатайством в компетентные

органы (Правительство РФ, органы местного самоуправления или исполнительной власти) нужно предоставить:

* правоустанавливающие документы (выписка из ЕГРП) и письменное согласие собственника на перевод земель в другой статус;

* копия российского паспорта (для обычных граждан) либо выписка из Единого государственного реестра юридических лиц или индивидуальных предпринимателей;

* кадастровый план земельного участка.

Период рассмотрения ходатайства варьируется в пределах 2-3 месяцев, при этом поводов для отказа существует всего несколько: подача документов ненадлежащим лицом или наличие проблем с документами.

Таким образом, задачей первоочередной важности можно назвать сбор и оформление бумаг в соответствии с установленными законом требованиями. О том, какое решение было принято, заинтересованное лицо уведомляют в течение четырнадцати дней с момента составления акта о переводе или отказе.

Если есть необходимость, собственник вправе обратиться в суд для обжалования решения.

Источник: //trustzem.ru/kak-perevesti-zemelnyie-uchastki-iz-sn/

Перевод СНТ, ДНП, огородного земельного участка в ИЖС

Перевод земельного участка из огородничества в ИЖС

Земельные участки делятся по категориям и имеют виды разрешенного использования. В каждой категории предусматриваются свои виды разрешенного использования.

ИЖС – это вид разрешенного использования, при котором возможно строительство жилого дома. Такие земли относятся к категории земли населенных пунктов.

Категория земель сельскохозяйственного назначения можно использовать в качестве садового, огородного, дачного участка.

Садовый участок предназначен для выращивания сельскохозяйственных культур и отдыха собственника. На нем можно строить жилой дом для временного проживания.

Огородный участок имеет то же назначение, но не всегда разрешается строить на нем здания для бытового использования и/или для проживания.

Дачный участок позволяет не только выращивать растения, но и строить дома, регистрироваться и проживать в них постоянно (не на всех видах дачных участков).

На садовом, огородном и дачном участке главное – выращивание растений, а на участке ИЖС главное – жилая застройка.

Садоводческое, огородническое и дачное некоммерческие товарищества – СНТ, ОНТ и ДНТ – это добровольные объединения собственников садовых, огородных и дачных земельных участков.

Разница в полномочиях владельцев участков различного использования не всегда удовлетворяет их потребности. Поэтому закон разрешает изменять в установленном порядке один вид разрешенного использования на другой.

Перевод земель в случае с участками под садоводство, огородничество и дачу в ИЖС всегда связан с изменением категории земли на земли населённых пунктов.

Как поменять категорию земельного участка?

Режим земельного участка определяется не только видом разрешенного использования, но и категорией земли. Иногда для получения разрешения на индивидуальное жилищное строительство недостаточно изменить вид разрешенного использования – нужно также менять категорию.

Чтобы изменить категорию земельного участка, необходимо обратиться с ходатайством в орган исполнительной власти (министерство, комитет, департамент, ведающие вопросами землеустройства) либо орган местного самоуправления (администрация). В какой именно орган нужно обратиться, зависит от субъекта. Список исполнительных органов и подведомственных им вопросов можно найти на сайте субъекта федерации или населенного пункта.

К ходатайству необходимо приложить:

  • кадастровый номер земельного участка;
  • категория земель, в состав которых входит земельный участок, и категория земель, перевод в состав которой предполагается осуществить;
  • обоснование перевода земельного участка из одной категории в другую;
  • права на земельный участок.
  • копии документов, удостоверяющих личность заявителя (для заявителей – физических лиц);
  • выписка из ЕГРИП (для заявителей – индивидуальных предпринимателей) или выписка из ЕГРЮЛ (для заявителей – юридических лиц);
  • выписка из ЕГРН на земельный участок, перевод которого из состава земель одной категории в другую предполагается осуществить;
  • согласие правообладателя земельного участка на перевод земельного участка из одной категории в другую, за исключением случая, если правообладателем земельного участка является лицо, с которым заключено соглашение об установлении сервитута в отношении такого земельного участка.

Перечень приложений к ходатайству следует уточнить в ведомстве.

После рассмотрения (обычно в течении двух месяцев) следует получить ответ. Орган принимает акт о переводе земель из одной категории в другую либо акт об отказе. Акт о переводе земель или земельных участков либо акт об отказе в переводе земель или земельных участков направляется заинтересованному лицу в течение 14 дней со дня принятия такого акта.

Отказ можно обжаловать в суд. Если ответ положительный – вносится запись в Единый государственный реестр недвижимости.

Отказ возможен в следующих случаях:

  • с ходатайством обратилось ненадлежащее лицо;
  • к ходатайству приложены документы, не соответствующие требованиям законодательства;
  • установления ограничения перевода земель или земельных участков из одной категории в другую либо запрета на такой перевод;
  • наличия отрицательного заключения государственной экологической экспертизы в случае, если ее проведение предусмотрено федеральными законами;
  • установления несоответствия испрашиваемого целевого назначения земель или земельных участков утвержденным документам территориального планирования и документации по планировке территории, землеустроительной документации.

Изменение категории земли с сельхозназначения на земли населенных пунктов предполагает изменение границы населённого пункта. Нахождение участка вблизи населённого пункта также влияет на возможность его перевода из состава земель сельскохозяйственного назначения.

Как поменять вид разрешенного использования?

Если изменение вида происходит в рамках одной категории земель, то процедура становится проще. Прежде собственник обязан был обратиться к главе местной администрации с ходатайством, глава назначал публичное слушанье, в ходе которого ходатайство рассматривалось и по нему принималось решение. Сейчас порядок существенно упростился.

Нужно выполнить следующие действия:

  1. Подготовить документы и предоставить их в местную администрацию. Выбирается администрация не по месту жительства собственника, а по месту нахождения земельного участка. В пакет документов входят:
  • Мотивированное заявление с просьбой изменить вид разрешенного использования (форма заявления не утверждена, но желательно воспользоваться той, которую рекомендует администрация);
  • Копия паспорта собственника (оригинал он предоставляет лично для сверки; в некоторых администрациях могут запросить заверенную нотариально копию, но это редкость);
  • Правоустанавливающие документы на земельный участок;

В местных регламентах могут предусматриваться и другие документы, например:

  • Схема расположения земельного участка, выполненная таким образом, чтобы рассматривающее заявление лицо могло ясно представлять себе, где именно расположен участок;
  • Выписка из ЕГРН, в которой указаны характеристики участка;
  • Проект планировки территории;
  • Копия документа на возведенное здание (при его наличии);
  • Доверенность (при обращении собственника через посредника);
  • Согласие арендодателя на смену вида разрешенного использования (при сдаче участка в аренду).

Этот перечень примерный и может меняться по усмотрению администрации. Поэтому прежде чем направлять пакет на рассмотрение, стоит приехать и ознакомиться со списком необходимых бумаг. Часто список можно найти на официальном сайте администрации.

Пакет документов направляется лично, через представителя или по почте. В некоторых администрациях предусмотрена возможно отправить документы для предварительного ознакомления по электронной почте, но оригиналы все же нужно будет предоставить позднее.

Вопрос рассматривается около 2 месяцев, но не дольше 60 дней.

В некоторых регионах предусматривается оплата муниципальной услуги, но в большинстве регионов она предоставляется безвозмездно.

  1. После рассмотрения собственника уведомляют о необходимости явиться в администрацию и получить решение. Решение получает либо сам собственник, либо его представитель. В первом случае явившееся лицо предъявляет паспорт, во втором – паспорт и оригинал доверенности.

Решение может быть следующих видов:

  • Разрешенный вид использования земельного участка в соответствии с просьбой,
  • Отказ в просьбе об изменении разрешенного вида.

Отказ можно обжаловать в суд.

С положительным ответом собственник или его представитель обращаются в Росреестр для внесения изменений в ЕГРН. Сведения также часто направляются местной администрацией. Этот момент нужно уточнять у работника администрации. Изменение в реестр вносятся в течение 15 дней. Если этого не произошло, тогда нужно обратиться в Росреестр самостоятельно.

Заключительные положения

Изменение категории земельного участка и вида разрешенного использования часто влечет изменение кадастровой стоимости участка и увеличение налоговой нагрузки на собственника.

Изменение вида разрешенного использования не означает автоматическое право на индивидуальное жилищное строительство. Право на застройку участка ИЖС нужно получать отдельно в уполномоченном органе. Разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка.

Строительство гаражей, хозяйственных и бытовых некапитальных построек не предусматривает получение разрешения, поскольку не относится к жилищному строительству.

Источник: //www.landatlas.ru/kategorii-zemel/izhs/perevod-snt-dnp-ogorodnogo-zemelnogo-uchastka-v-izhs.htm

СтражЗакона
Добавить комментарий