Правомерно ли межевание арендованного участка арендатором?

Инструкция, как продать арендованный у государства земельный участок под строительство

Правомерно ли межевание арендованного участка арендатором?

Чтобы уяснить механизм перепродажи земельных участков, арендованных у муниципалитетов или уполномоченных госорганов, важно разобраться в их правовом положении.

Вопрос продажи арендованных земель в современной России стоит достаточно остро. Из-за финансового кризиса многие, кто взял в аренду участки публичной собственности под строительство, не могут их освоить: начать или довести до конца начатое строительство.

Приведем пример. В городке с численностью жителей в 40 тыс. человек в 2015 году 223 гражданина заключили с муниципалитетом договора аренды земли для индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Однако уже в 2016 году более 110 человек из-за нехватки средств на строительство возвратились назад с вопросом о том, как продать арендованную землю.

Чиновники только разводят руками, предлагая арендаторам одно из двух: продолжать платить арендную плату и изыскать средства на строительство либо расторгнуть договор, напрочь отказавшись от претензий на участок.

С юридической точки зрения они правы: продать, подарить, обменять можно только то, чем владеешь.

Соответственно, участком из публичных земель в зависимости от формы собственности могут распоряжаться муниципалитет или уполномоченные органы государственной власти.

Но расторжение договора аренды и отказ от участка в пользу государства для арендатора не выход, поскольку землеустроительные работы, присвоение кадастрового номера, межевание и другие процедуры уже обошлись арендатору в крупную сумму. Выясним, существует ли механизм их компенсации.

Можно ли продать арендованный у государства участок, освоение которого еще не началось?

Правовое положение значительного массива целинных земель в России не установлено. Непонятно, в чьей собственности (общефедеральной, региональной, муниципальной) они находятся.

Однако в отношении земель населенных пунктов Земельным кодексом и 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» оговорены четкие правила. Распоряжаются ими, в т. ч. – путем передачи в аренду, могут только соответствующие муниципалитеты.

При этом арендодателем выступает администрация городского поселения. Подробно, о понятии продажи права аренды.

Согласно общему правилу (ст.39.6 ЗК РФ) договора аренды земельных участков под ИЖС с заинтересованными лицами подписываются по результатам торгов. Они могут быть:

  • открытыми, когда круг претендентов не ограничен;
  • закрытыми – заявки принимают только у лиц, соответствующих определенным требованиям (льготники, постоянные жители региона и прочее).

По способу определения победителя торги делятся на:

  • аукционы – простой торг на повышение ежемесячной арендной платы;
  • конкурсы – дополнительно применяются альтернативные критерии.

В абсолютном большинстве случаев муниципалитеты заключают договора аренды участков по результатам торгов, проводимых в форме открытых аукционов.

Одно из возможных оснований подписания арендного договора напрямую (во внеконкурсном порядке) связано с отсутствием спроса на конкретный участок.

Если заявку подало единственное лицо, либо заявок было несколько, но к участию в торгах была допущена только одна персона, – договор заключается с автором этой единственной заявки.

В большинстве случаев земли под ИЖС предоставляются гражданам из целинных земель. Местная администрация перекладывает заботы о создании объекта договора (земельного участка как объекта недвижимости) на будущего арендодателя.

Ему предстоит заказать и оплатить услуги специализированной организации по межеванию и уточнению границ, а также постановить участок на кадастровый учет.

Будущий арендодатель среди прочего, оплачивает оценку земли, поскольку его кадастровая стоимость определяет начальную цену аукциона.

Хотя в Гражданском кодексе и указано, что условия договора определяются сторонами по взаимному согласию, практика перекладывания расходов по оплате землеустроительных работ на арендодателя является сомнительной. Несмотря на это, описанная ситуация характерна для всех регионов России.

Действующее законодательство не позволяет арендатору перевести свои права на третье лицо без участия арендодателя. Условия заключаемых с муниципалитетами договоров аренды земельных участков не подразумевают возможности передавать землю в субаренду. Право аренды участка не может стать самостоятельным объектом возмездного договора.

Причина запретов – желание законодателя пресечь возможные незаконные манипуляции с землей. При отсутствии таких ограничений нечистые на руки сделки аккумулировали бы в своих руках большие площади публичных земель с целью дальнейшей перепродажи или субаренды по завышенным ценам.

Общая направленность запрета субаренды позитивна, однако в рассматриваемом случае она препятствует арендатору компенсировать свои расходы за счет нового арендатора. Продать неосвоенный земельный участок, увы, невозможно, как невозможно получить от арендодателя или будущего арендатора компенсацию расходов, понесенных на землеустроительные работы.

Нередко у арендаторов возникает еще один опрос: можно ли временно изменить целевое назначение земельного участка (перевести из категории под ИЖС, например, в категорию под ЛПХ) и, таким образом, законсервировать строительство. Увы, и этот вариант невозможен. Наведенное выше позволяет утверждать следующее.

Если строительство на арендованном у государства участке еще не начато, его продажа невозможна.

 Можно ли продать арендованный у государства участок, строительные работы на котором уже начаты?

Фактическая продажа такого участка действительно возможна, поскольку для этого есть законодательное основание – ст.552 ГК «Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости». Последняя устанавливает ряд важных правил.

  1. Земельный участок разделяет правовую судьбу возведенной на нем недвижимости. Говоря проще, земля «идет» за домом, а не наоборот.
  2. Собственник недвижимости, не владеющий земельным участком, на котором она размещена, может продать ее без согласия собственника земли. Однако только при условии, что это не повлечет смену целевого назначения земли.
  3. К приобретателю недвижимости переходят права на землю, на которой она размещена, а также на землю, необходимую для использования недвижимости по целевому назначению.

Арендатору земли, решившему продать землю путем отчуждения размещенной на ней недвижимости, важно уяснить следующее. «Недвижимость» – это правовая, а не фактическая категория. Государство считает некое имущество недвижимостью после его госрегистрации в этом качестве.

Поясним на примерах. Завершенный строительством дом не считается недвижимостью вплоть до ввода его в эксплуатацию. Юридически он является совокупностью сложенных друг на друга стройматериалов.

И наоборот, если приложить усилия, даже фундамент можно признать объектом незавершенного строительства.

Такой объект, будь то залитый фундамент или почти готовая к вводу в эксплуатацию постройка, можно продавать.

Важный момент: возможность признания результата фактически начатых строительных работ объектом незавершенного строительства поставлена под условие легитимизации строительства. Застройщик должен доказать, что строительные работы проводились им законно, объект не возведен самовольно.

Как оформить право собственности на объект незавершенного строительства, размещенный на арендованном у государства земельном участке?

Арендованный участок, на котором находиться объект незавершенного строительства, можно передать третьему лицу путем отчуждения такого объекта.

Для этого нужно обратиться в специализированную организацию – Бюро технической инвентаризации и заказать технический план существующего объекта.

Чтобы БТИ взялось за составление бумаги, заказчик должен представить договор аренды участка и разрешение на строительные работы.

Получив технический план на руки, можно приступать к постановке имущества на кадастровый учет в качестве объекта незавершенного строительства. Эти действия осуществляют Кадастровая палата соответствующего субъекта РФ и ее территориальные органы.

Обращаться к ним можно напрямую или через многофункциональные центры предоставления административных услуг (МФЦ). Постановка на кадастровый учет в России бесплатна. Процедура занимает порядка 10 суток. Результатом предоставления услуги является кадастровая выписка.

Этот документ содержит все ключевые сведения об объекте незавершенного строительства (площадь, местонахождение, кадастровая стоимость и прочее).

Важно знать: кадастровый паспорт на объект незавершенного строительства делать не обязательно. Территориальный орган Росреестра обязан поставить его на учет в качестве недвижимости и без паспорта. Если же у арендатора все же есть желание получить документ, следует написать заявление и уплатить госпошлину (400 руб.). Техпаспорт выдадут через 5 дней.

Далее следует госрегистрация права собственности на объект незавершенного строительства в ЕГРП. Перечень необходимых бумаг устанавливает 122-ФЗ «О госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Это:

  • арендный договор на участок, на котором расположен недострой;
  • разрешение на его строительство;
  • квитанция об уплате госпошлины.

Заполняя заявление о госресгитрации, следует указать кадастровый номер объекта, прописанный в кадастровой выписке.

Кадастровый паспорт чиновники Росреетра не требует у заявителя по той причине, что согласно правилам межведомственного взаимодействия госструктур РФ, они обязаны запросить его у Кадастровой палаты самостоятельно. Услуга истребования кадастрового паспорта заявителем не оплачивается.

По истечении месяца после подачи документов территориальный орган Росреестра выдает заявителю на руки выписку из ЕГРП. С этого момента право собственности считается оформленным. Объектом незавершенного строительства можно свободно распоряжаться – продавать, менять, дарить. Читайте о том, как взять землю в аренду под строительство.

Продажа объекта незавершенного строительства и расположенного на нем земельного участка

Договор купли-продажи объекта незавершенного строительства не подлежит обязательному нотариальному удостоверению, однако факт перехода права собственности подлежит обязательной госрегситарции в ЕГРП. Юридическое сопровождение заключение сделки лучше доверить специалисту. Пусть грамотный юрист:

  • согласует условия договора со сторонами;
  • составит его текст;
  • подготовит пакет документов для подачи в Росреестр/МФЦ.

Если договор купли-продажи не удостоверен нотариально, он подписывается покупателем и продавцом в присутствии чиновника Росреестра. После проведения процедуры покупатель получает на руки выписку из ЕГРП, свидетельствующую о переходе к нему прав собственности на объект незавершенного строительства.

Новый собственник объекта (пусть даже фундамента) обращается в муниципалитет и на законных основаниях требует оформления арендного договора на землю. Поскольку заявитель владеет объектом незавершенного строительства, сделка относительно земли заключается с ним на внеконкурсных основаниях.

Источник: https://arendaexpert.ru/varianty-prodazhi-arendovanogo-u-gosudarstva-zemelnogo-uchastoka-po-zakonu/

Межевание арендованного земельного участка

Правомерно ли межевание арендованного участка арендатором?

Межевание оформляется в случаях, когда нужно восстановить имеющиеся границы земельного участка либо сформировать новые, а также для заключения сделок с землей.

Арендатор имеет право самостоятельно проводить такие работы только при наличии письменного согласия собственника земли.

При этом важно, чтобы отношения аренды были оформлены в установленном законом порядке, и у хозяина участка были необходимые документы.

Цели межевания при аренде земли

С 1 января 2018 года внесение в ЕГРН информации о земельных участках, как об объектах недвижимости, возможно только при наличии межевого плана, соответствующего ст. 22 ФЗ «О госрегистрации недвижимости».

Межевание арендованного земельного участка может понадобиться в следующих случаях:

  • для заключения договора аренды, если границы земельного учатска не закреплены в установленном законом порядке;
  • есть необходимость разделить или объединить участки;
  • арендатор намерен выкупить ЗУ;
  • при наличии спора с соседями.

Также на арендатора возлагается обязанность межевания в том случае, если он намерен взять в аренду муниципальную или государственную землю.

Если на арендованный надел нет межевого плана

Такая ситуация может возникнуть у тех арендаторов, которые заключали договоры в конце 90-х годов, когда межевание не было необходимой процедурой для регистрации права аренды на земельный участок.

Если вы уже много лет пользуетесь землей на правах арендатора, обсудите с владельцем возможность переоформления договора по новым требованиям закона о регистрации прав на землю, с оформлением межевого плана и актуализацией сведений о земельном участке в ЕГРН.

При изменении границ

Определение новых границ — стандартная процедура в том случае, если необходимо объединить несколько участков в один, либо разделить целый надел на несколько самостоятельных частей.

Деление может потребоваться в случае, если хозяин намерен:

  • изменить разрешенное использование для одной из частей участка (например, построить магазин);
  • самостоятельно использовать часть надела, а остальное – сдавать в аренду;
  • отдать участок под застройку нескольким пользователям, каждый из которых будет возводить своё здание.

При делении каждому вновь созданному участку присваивается свой кадастровый номер, при объединении – вместо нескольких номеров формируется один.

Общий порядок межевания земель утвержден Инструкцией Роскомзема от 08.04.1996 г. и проводится в четыре основных этапа:

  • заключение договора с геодезической компанией;
  • сбор и передача геодезисту всех документы по участку (графических и правоустанавливающих);
  • проведение межевания на местности, с уведомлением всех соседей и собственников участка;
  • утверждение и внесение в ЕГРН результатов межевания.

Если оформление кадастровой документации организует арендатор, то все перечисленные действия он может проводить только от имени собственника по доверенности.

Если нет споров с соседями и документация на землю в порядке, то вся процедура займет от двух недель до месяца.

Кто может проводить?

По Инструкции Роскомзема определением границ земельного участка могут заниматься подразделения Роскомзема, а также частные организации, получившие лицензию на осуществление геодезических работ.

Сегодня работы по межеванию проводят кадастровые инженеры. Актуальный перечень действующих специалистов опубликован на сайте Росреестра.

Согласование с собственником

При проведении кадастровым инженером работ по определению границ земельного участка, находящегося в частной собственности, как правило, не возникает недопонимания на тему, кто должен проводить межевание земли — собственник участка или арендатор.  Это лишь вопрос согласования действий арендатора и хозяина земли.

В данном случае собственник:

  • выдает арендатору доверенность на организацию межевания;
  • присутствует при проведении геодезических работ на местности;
  • подписывает акт согласования границ.

Арендатор занимается организацией и оплатой межевания от имени собственника. Выполнять эти работы от своего имени пользователь не имеет права.

Сложнее обстоит дело с межеванием земли, которая находится в государственной, муниципальной собственности или принадлежит общественным организациям. В этом случае межевание полностью возлагается на арендатора.

Извещение о проведении межевания направляется собственнику не позднее, чем за 30 дней до выезда кадастрового инженера на местность. Форма извещения утверждена Приказом Минэкономразвития РФ №735 от 21.11.2016 г.

Если арендатор не смог вручить извещение собственнику, то межевание на запланированную дату отменяется.

Но даже если уведомление вручено надлежащим образом, но хозяина нет, то проводить кадастровые работы нельзя.

Форма документального согласования межевания с собственником – подписание последним акта согласования границ земельного участка. Отсутствие подписи на акте заблокирует процедуру внесения сведения о земельном участке в ЕГРН.

Документы

Процесс межевания сопровождается сбором и/или изготовлением трех основных пакетов:

  • правоустанавливающий;
  • технический;
  • приемочный.

Арендатор, взявшийся за организацию процесса межевания, может обеспечить только наличие правоустанавливающих документов, истребовав их у собственника.

В этот пакет входят: договоры, свидетельства, муниципальные акты о выделении земли и об оформлении и регистрации права собственности на определенное лицо.

Пакет технической документации формируется кадастровым инженером. В него входят:

  • кадастровый план земельного участка с отмеченными границами;
  • топографический план;
  • документы градостроительного зонирования
  • списки координат межевых знаков;
  • сведения из государственной геодезической сети и опорной межевой сети;
  • данные о режимах использования земель;
  • информация о межевых спорах с соседями.

На базе этой документации и результатов полевых работ формируется межевой план. Его форма и порядок оформления утверждены Приказом Минэкономразвития РФ №921 от 08.12.15.

При проведении межевания геодезист устанавливает на местности и по документам следующие обстоятельства:

  • данные геодезической сети;
  • сведения об объектах недвижимости, которые есть на участке;
  • данные о частях, из которых состоит земельный участок;
  • координаты характерных точек границ;
  • площадь надела;
  • категории земель и вид разрешенного использования;
  • учетный номер проекта межевания;
  • сведения об обеспечении доступа (прохода или проезда) к участку;
  • кадастровые номера смежных ЗУ.

При разделении/объединении участков добавляется раздел со сведениями о новых участках, их границах и площадях.

Если у участников межевания есть возражения, то кадастровый инженер фиксирует их в письменном виде.

Согласование границ с соседями

Согласование границ с соседями – обязательная процедура при межевании.

Каждому заинтересованному лицу должно быть направлено извещение по форме, утвержденной Приказом Минэкономразвития РФ №735 от 21.11.2016 г.

Извещение направляется почтой, с уведомлением о вручении.

Если адрес заинтересованного лица неизвестен, тогда извещение публикуется в местной официальной прессе.

Если есть информация о том, что все заинтересованные лица извещены о проведении собрания о межевании участка, но кто-либо из них не явился, то инженер имеет право составлять план и акт согласования без отсутствующих соседей.

Информация об извещениях является приложением к межевому плану.

Итоговые документы

Согласованный межевой план кадастровый инженер оформляет в электронном виде и подписывает усиленной ЭЦП. В бумажном виде план передается заказчику для внесения сведений в ЕГРН.

Арендатор, на основании доверенности собственника земли, имеет право внести полученные сведения в Росреестр и получить выписку из ЕГРН.

После внесения сведений в Росреестр земельный участок можно отчуждать, передавать в аренду и использовать под строительство разрешенных объектов недвижимости.

Субаренда земли

Договоры аренды и субаренды земли, заключенные более чем на 1 год, подлежат обязательной государственной регистрации.

В соответствии со ст. 14 ФЗ 218 от 13.07.15 г. «О государственной регистрации недвижимости», межевой план входит в обязательный пакет документации, на основании которой проводится регистрация сделок с недвижимостью, в том числе и субаренды.

Единственная возможность избежать межевания и передать право на землю субарендатору – заключить договор на небольшой срок: до 1 года, с правом пролонгации.

Сроки и основные условия договора субаренды не должны противоречить положениям договора аренды между арендатором и собственником земли.

Кроме того, во многих договорах аренды есть ограничения, в соответствии с которыми арендатор не имеет права передавать земельный участок в субаренду без согласования с собственником. Это договорное предписания арендатор не может нарушать.

Заключение

Арендатор может быть заинтересован в том, чтобы межевать арендуемую землю только в том случае, если он намерен выкупить участок или передать его в субаренду на длительный срок.

В этом случае необходимо обратиться к собственнику, согласовать с ним свои намерения, получить доверенность на организацию работ по межеванию, оплатить их и внести информацию о межевом плане в ЕГРН.

Источник: https://stroim-domik.org/podgotovka/zemelnyj-uchastok/mezhevanie/arenda

Евгения ПАРУСОВА: «Арендаторы и собственники земли в ЗАТО находятся в равных условиях» / Есть тема / Статьи / ГиГ: городской сайт Железногорска

Правомерно ли межевание арендованного участка арендатором?
В тонкостях земельного законодательства и черт ногу сломит – а уж простому жителю продраться через мешанину терминов и вовсе нереально.

Но рано или поздно сталкиваться с вопросами земли приходится всем, кто планирует построить дом, приобрести гараж, открыть свой магазин и т.д.

Что представляет собой аренда земли в ЗАТО и сколько это стоит? Почему у кого-то участки в собственности, а у кого-то в аренде? Как и на каких условиях можно получить землю под ИЖС? Зачем проводить межевание участков и ставить недвижимость на кадастровый учет? Могут ли иногородние получить землю в закрытом городе? Изымают ли участки за неуплату аренды? На эти и другие вопросы отвечает руководитель Управления имуществом, землепользования и землеустройства Евгения Парусова.

Местные особенности

– Евгения Яковлевна, по закону в закрытых городах нет собственности на землю, есть только право аренды…

– Верно, земли ЗАТО ограничены в обороте. С 30 октября 2001 года, с момента вступления в силу Земельного кодекса РФ, участки в ЗАТО не предоставляются в собственность. Для многих жителей этот вопрос болезненный, они не могут понять, почему в том же Красноярске можно купить землю, а в Железногорске – только взять в аренду на 49 лет. Спешу успокоить: это никоим образом не ущемляет прав собственников недвижимости – домов, гаражей, коммерческих объектов. Землю под объектом забрать нельзя! Право аренды так же защищено законом и Конституцией, как и право собственности.

– То есть разница только формальная?

– Именно.

– И все-таки в городе есть частные земли. Почему так вышло?

– Если до 30 октября 2001-го гражданину предоставили земельный участок в собственность на праве постоянного бессрочного пользования либо вообще без указания вида права, то он может обратиться в Росреестр и зарегистрировать землю в собственность. Речь об участках для индивидуального жилищного, гаражного строительства, садоводства, огородничества, дачного или личного подсобного хозяйства.

– Но получается, что у кого-то земля в собственности, а другие платят за аренду!

– Арендаторы и собственники земли в ЗАТО находятся в равных условиях. Ставка земельного налога для собственников и арендная плата одинаковые. Кадастровая стоимость для таких земель также равная – и зависит она от вида разрешенного использования и местоположения земельного участка. Поэтому здесь, как и в остальном, разница только формальная.

– Можно ли продать арендованный участок?

– Можно переуступить права и обязанности по договору аренды земли другому лицу. Такое соглашение о переуступке, если договор аренды заключен на год и более, регистрируется в Росреестре, а все права и обязанности по договору переходят к новому арендатору.

– Могут ли иногородние получить землю в Железногорске?

– Граждане и юридические лица, не зарегистрированные в ЗАТО Железногорск, обязаны получать допуск на совершение сделок с недвижимым имуществом, в том числе с земельными участками, в Росатоме. Есть ряд исключений – к примеру, если гражданин работает по бессрочному контракту на ГХК, такое согласование не требуется.

Сначала нужно построить

– Каким образом можно получить землю в аренду?

– С 1 марта 2015 года произошли значительные изменения в земельном законодательстве. Практически все участки предоставляются теперь только на аукционах. Но закон предусмотрел исключения – это касается объектов особого значения, инженерной инфраструктуры и т.д.

Также без аукциона можно приобрести участок для ИЖС, личного подсобного хозяйства и садоводства, если на него не претендуют сразу несколько заявителей.

После первого обращения дается извещение в газету «Город и горожане», на официальный сайт администрации ЗАТО и портал torgi.gov.ru о предоставлении земельного участка.

Если в течение месяца не поступило иных заявлений, земля отдается без аукциона первоначальному заявителю. Если хотя бы еще один гражданин подаст заявление на тот же участок, администрация Железногорска обязана провести аукцион.

– Участок предоставляется сразу на полвека?

– Сначала нужно возвести объект, под который земля выделялась. Например, предоставили арендатору участок под строительство коммерческого здания. Срок договора 5 лет. За это время нужно построить объект, и только тогда с арендатором переоформляется аренда под эксплуатацию здания на 49 лет. Если не успевает в срок, можно зарегистрировать хотя бы право на объект незавершенного строительства – это дает возможность однократно продлить срок аренды еще на 3 года. Но если и за это время объект не будет завершен, администрация вправе обратиться в суд с иском о его изъятии. В дальнейшем недострой продается с публичных торгов с возмещением рыночной стоимости бывшему собственнику. После чего участок снова выставят на аукцион.

– Время, отведенное на строительство индивидуального жилого дома, тоже ограничено?

– Участки под ИЖС предоставляются на 20 лет. В течение этого срока гражданин обязан построить дом. После того, как он зарегистрирует право собственности на жилой дом, аренда переоформляется на 49 лет. Если за 20 лет дом не будет достроен, администрация вправе поступить так же, как в случае с коммерческими объектами – землю изъять, объект продать с торгов и возместить бывшему собственнику его рыночную стоимость. Затем участок выставляется на аукцион.

Чем быстрее, тем дешевле

– На аукционах в ЗАТО продается не право собственности на землю, а право на заключение договора аренды. О каких цифрах идет речь?

– Это определенная сумма, которая равна годовому размеру арендной платы за участок на период, пока не будет завершен объект. Разобраться непросто, поэтому сейчас поясню. В среднем рыночная цена земли под ИЖС варьируется от 60 тысяч рублей в год с одного участка. Ее арендатор обязан выплачивать, пока не построит дом и не зарегистрирует право собственности. Как только объект вводится в эксплуатацию, аукционный договор расторгается и переоформляются отношения уже на 49 лет. Тогда арендная плата становится равной земельному налогу – если говорить о неком усредненном участке площадью 10 соток, то в зависимости от его местоположения эта сумма составляет от 500 до 2000 рублей в год.

– Наверное, это стимулирует построить дом как можно быстрее?

– Есть много примеров, когда дома возводились за полгода. Затягивать строительство и платить 20 лет по 60 тысяч рублей не каждый готов.

– Что делать, когда пройдут 49 лет аренды?

– Договор оформляется заново, а срок аренды продлевается опять же на 49 лет. Никаких дополнительных затрат это за собой не влечет. Если дом продается, новый владелец просто переоформляет договор аренды участка на себя.

И честного слова мало

– О каких предстоящих изменениях в законодательстве стоит знать железногорцам?

– Ряд изменений коснется «дачной амнистии». Напомню, ее суть в упрощенном порядке регистрации прав как на земельные участки, так и на некоторые виды объектов капстроительства для личных нужд: дачное, садовое, гаражное строительство, ИЖС, огородничество и личное подсобное хозяйство. Приведу пример. Предоставили гражданину участок под строительство индивидуального гаража. Он объект возвел, надо регистрировать право собственности. Каким образом? Сегодня законодательство позволяет сделать это в упрощенном порядке. Гражданин берет правоустанавливающие документы на землю (то есть в нашем случае договор аренды), подает заявление на регистрацию объекта и декларацию, где самостоятельно описывает свой гараж, его размеры, материал, коммуникации и т.д. Этих трех документов пока достаточно, чтобы зарегистрировать право собственности на объект. Но с 2017 года процедура изменится.

– Зарегистрировать право собственности станет сложнее?

– С 1 января 2017 года, чтобы оформить такие объекты капстроительства в собственность, придется ставить их на кадастровый учет. Для этого нужно пригласить кадастрового инженера, он произведет замер объекта и составит технический план, который будет прикладываться к заявлению в Росреестр. Без него зарегистрировать право собственности не получится. Конечно, такое требование повлечет дополнительные расходы для граждан – составление документа обойдется в несколько тысяч рублей. Зато объект будет иметь более четкие характеристики, что поможет исключить мошеннические действия. Мы с такими случаями на территории ЗАТО время от времени сталкиваемся.

– Например?

– Когда заявитель подает декларацию в Росреестр, предполагается, что он действует добросовестно и честно описывает основные характеристики объекта. А на деле может оказаться совершенно другое. К примеру, поступает жалоба от председателя гаражного кооператива, что такой-то гражданин долгое время не строит гараж на выделенном земельном участке, территория захламлена бытовым мусором, подтопляются соседние гаражи. Мы поднимаем соответствующие документы, делаем запрос в Росреестр и получаем информацию, что у гражданина там зарегистрировано право собственности на завершенный гараж площадью такой-то, этажностью такой-то. Выезжаем на место – никакого строения нет.

– Как поступаете с обманщиками?

– Существует судебная практика, в таких случаях мы признаем право собственности отсутствующим и изымаем земельный участок. Для выявления подобных схем осуществляем в плановом и неплановом режиме муниципальный земельный контроль, осматриваем участки, привлекаем кадастровых инженеров. Новые требования закона позволят предотвратить нарушения – ведь еще на этапе подачи документов в Росреестр будет поступать достоверная информация об объекте. Несуществующий гараж или дом просто не получится зарегистрировать.

– Если человек решит продать или передать в наследство ранее зарегистрированные объекты, надо ли ставить их на кадастровый учет?

– Нет, это касается только вновь построенных объектов, право собственности на которые зарегистрировано с января 2017 года.

Сосед передвинул забор

– Граждан активно призывают межевать земельные участки. Что это значит?

– С 1 января 2018 года будет невозможно совершить какую-либо сделку с земельным участком, если не проведено его межевание, то есть не установлены границы. Для проведения процедуры так же привлекаются кадастровые инженеры. Конечно, если вы пользуетесь земельным участком сами и не планируете никаких сделок – ради бога. Но в жизни разное бывает: сегодня вы не хотите продавать землю, а завтра обстоятельства сложатся иначе. А межевание – это опять же время и деньги. Казалось бы, 2018 год еще нескоро, но если есть возможность, лучше все сделать уже сейчас. Кстати, без межевого плана не получится и оформить участок в наследство.

– Если участки не размежеваны, как понять, где чьи метры? И не прибрал ли кто-нибудь кусочек чужой земли?

– Хороший вопрос. Поэтому сейчас мы имеем большое количество споров между соседями. У участка есть условный кадастровый номер, есть какая-то схема, весьма приблизительная, есть площадь – и все. Нет установленных границ, нет координат поворотных точек.

– А вдруг человек перед тем, как пригласить кадастрового инженера, передвинет забор на пару метров?

– Без согласования с соседями работы по межеванию провести нельзя. Кадастровая палата просто не примет у кадастрового инженера межевой план, если не будет акта согласования границ со всеми соседями. Бывает, что участки каких-то соседей уже размежеваны – в таком случае с их стороны границы вашей территории считаются уже установленными.

– Случается, что соседи намеренно не идут на согласование из-за конфликта?

– Если сосед против, он в установленные сроки должен обоснованно выразить свое несогласие. Если он этого не делает, граница считается согласованной автоматически. Помешать межеванию из одной только вредности нельзя.

Заплати аренду и спи спокойно

– Назовите самую большую проблему Железногорска в земельной сфере.

– Животрепещущая тема – неплатежи за аренду. Арендаторы у нас разные: большинство добросовестные, а есть и не очень, прямо скажем. Кто-то не платит постоянно, независимо от экономической ситуации в стране, погоды за окном, визитов приставов и т.д. Другие руководствуются принципом: не буду платить, пока мне не придет исполнительный лист. Соответственно, администрация, чтобы добиться погашения долга, вынуждена направить арендатору претензию, выждать установленный срок, подать исковое заявление в суд, потратить большое количество времени и сил, получить решение суда. Есть арендаторы, которые из-за тяжелого финансового положения платят нерегулярно, с задержками, сезонно. Ситуации бывают разные, мы в каждой разбираемся отдельно. В любом случае Земельный кодекс РФ предусматривает платность использования земли. Списать долги мы не можем ни с кого. При этом отмечу, ставки арендной платы администрацией ЗАТО не повышались с 2012 года.

– Можно ли изъять землю за неуплату?

– Только участки, предоставленные под строительство, где еще не возведены объекты. Если арендатор не платит в течение определенного периода, с ним расторгается договор. Но забрать землю из-под готового объекта за неплатежи нельзя. Долги взыскать в таком случае могут только судебные приставы.

Лучше перестраховаться

– Легко ли попасть в неприятную ситуацию, не разобравшись во всех тонкостях земельного законодательства?

– Очень легко. Поэтому если возникают какие-то вопросы или сомнения относительно той или иной сделки, будет не лишним обратиться к сотрудникам МКУ «УИЗиЗ» и проконсультироваться. Бывали случаи, когда граждане или юридические лица приобретали по переуступке участки, предоставленные под строительство каких-либо объектов, приходили к нам с договором, и оказывалось, что до окончания его действия оставался день – новый владелец уже не успел бы ничего построить в эти сроки. Сегодня, к сожалению, случаются ситуации, хотя и единичные, когда администрация правомерно не продляет срок аренды новому арендатору. Поэтому призываю всех: во-первых, внимательно читайте договор, во-вторых, выясните заранее, нет ли за участком обременения, не идет ли в настоящее время процедура его изъятия и т.д.Беседовала Евгения ПЕРЕСТОРОНИНА

Кстати

Источник: http://www.gig26.ru/statii/est_tema/nid-10071.html

Размежевание арендованного земельного участка

Правомерно ли межевание арендованного участка арендатором?

Межевание оформляется в случаях, когда нужно восстановить имеющиеся границы земельного участка либо сформировать новые, а также для заключения сделок с землей.

Арендатор имеет право самостоятельно проводить такие работы только при наличии письменного согласия собственника земли.

При этом важно, чтобы отношения аренды были оформлены в установленном законом порядке, и у хозяина участка были необходимые документы.

СтражЗакона
Добавить комментарий