Предусмотрен ли возврат денег по предварительному договору?

Возвращаем денежные средства по предварительным договорам купли-продажи квартиры

Предусмотрен ли возврат денег по предварительному договору?

В настоящее время для большого числа жителей крупных городов в связи с нарушением сроков строительства весьма остро стоит вопрос возврата уплаченных застройщику (продавцу) денежных средств, внесенных по предварительному договору купли-продажи.

В Интернете уже много было сказано о том, как и почему застройщиками используются так называемые «серые схемы» продажи вновь созданного недвижимого имущества, поэтому заострять на этом внимание мы не будем.

Сегодня мы поговорим о том, что же все-таки делать, когда строительство вашего будущего жилья не ведется или подозрительно долго не сдается в эксплуатацию, а правоотношения с застройщиком (продавцом) оформлены предварительным договором купли-продажи.

Как правило, условиями предварительного договора купли-продажи квартиры предусмотрен ориентировочный срок ввода объекта недвижимости в эксплуатацию, а срок заключения основного договора купли-продажи обусловлен регистрацией продавцом права собственности на квартиру (например, «в течение 30 дней со дня государственной регистрации права собственности продавца на квартиру стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи»). При этом, как правило, предусмотрена обязанность продавца в течение определенного срока (например, «в ориентировочный срок – 90 дней с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию») обеспечить регистрацию за собой права собственности на квартиру.

Согласно действующему гражданскому законодательству в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Установленный сделкой срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

Оба эти события – ввод объекта в эксплуатацию, регистрация права собственности в соответствие с градостроительным законодательством и законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним носят заявительный характер и осуществляются на основании заявления застройщика и правообладателя соответственно, то есть не являются неизбежными и в полной мере зависят от воли застройщика (продавца). В силу требований закона к таким событиям не может быть привязан какой – либо оговоренный сторонами срок.

Кроме этого, получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и регистрация права собственности зависят не только от волеизъявления продавца, но и от ряда решений государственных органов, при этом, совершение продавцом необходимых для наступления этих событий действий не означает, что решения таких органов будут положительными и не последует при наличии предусмотренных Законом оснований отказ в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, в регистрации права собственности.

В этой связи, обуславливание срока заключения основного договора такими решениями государственных органов не позволяет определить этот срок, т.к. такие решения не являются событиями, которые должны неизбежно наступить.

Исходя из того, что заключение сторонами основного договора купли – продажи условиями предварительного договора в первую очередь обусловлено регистрацией продавцом права собственности на объект строительства, которая в свою очередь, обусловлена получением разрешения на ввод объекта строительства в эксплуатацию, — то указание в предварительном договоре на ориентировочный срок ввода объекта в эксплуатацию не свидетельствует о согласованности срока заключения основного договора купли – продажи, поскольку даже при соблюдении указанного ориентировочного срока — невозможно определить срок, в который продавец совершит действия, необходимые для регистрации права собственности.

В силу прямого указания закона обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

https://www.youtube.com/watch?v=a7c-t1VBomw

Таким образом, если в условиях невозможности определить срок заключения основного договора, до истечения годичного срока с даты заключения предварительного договора купли-продажи основной договор заключен не был, предложений по его заключению сторонами друг другу не направлялось, то обязательства, предусмотренные предварительным договором прекращаются по истечении указанного срока.

При этом не имеет правового значения, рассчитывали ли стороны при заключении предварительного договора на то, что основной договор купли – продажи будет заключен не позднее, чем через год, либо рассчитывали на более позднее его заключение, поскольку соблюдение требований закона, в частности, согласование конкретного срока заключения основного договора является обязанностью сторон, а неисполнение такой обязанности влечет четкие правовые последствия в виде ограничения годичным сроком вытекающих из предварительного договора обязательств.

Таким образом, с указанной даты у продавца отсутствуют какие-либо правовые основания удержания полученной от гражданина-покупателя денежной суммы и она подлежит немедленному возврату.

В случае, если продавец внесенные денежные средства возвращать не спешит, а по практике – в 100% случаев возврат денежных средств происходит через суд, с продавца подлежат также взысканию проценты за пользование чужими денежными средствами.

Судебная практика по возврату денег, уплаченных по предварительному договору купли-продажи

В настоящее время существует ошибочная практика, согласно которой суды отказывают во взыскании процентов за пользование неправомерно удерживаемыми денежными средствами, внесенными по предварительному договору, если гражданин не потребовал у продавца (строительной компании) их возврата.

Суды исходят из того, что продавец и гражданин-покупатель при заключении предварительного договора исходили из того, что основной договор будет заключен не ранее определенной даты.

В этой связи у продавца отсутствуют основания полагать, что денежные средства подлежат возврату гражданину, даже когда обязательства по предварительному договору прекратились в силу Закона в связи с неопределенностью срока заключения основного договора.

Указанная практика является ошибочной, поскольку требования Закона, предъявляемые к гражданско-правовым сделкам, а также последствия несоблюдения таких требований в рамках предварительного договора носят императивный характер, то продавец должен был узнать о неосновательности удержания находящихся у него денежных средств покупателя в дату прекращения обязательств по предварительному договору (год с даты заключения предварительного договора), в связи с чем проценты за пользование чужими денежными средствами подлежат начислению с указанной даты. Тем не менее, во избежание ситуации, при которой вы станете заложником судебной практики, необходимо направить продавцу письменное требование о возврате уплаченной по предварительному договору денежной суммы. Сделать это нужно либо почтовым отправлением – заказным письмом с описью вложения и с уведомлением о вручении, либо вручить под роспись на копии работнику продавца.

В условиях, когда ваш предварительный договор купли-продажи в силу несогласованности срока заключения основного договора в силу закона прекратил свое действие, вполне реальна ситуация, когда, дождавшись окончания строительства дома, вам будет отказано (абсолютно законно) в заключении основного договора и вам попросту вернут ваши обесцененные деньги, уплаченные год, два, три назад, а ваша предполагаемая квартира будет продана застройщиком по рыночной, более высокой цене.

В этом случае вы сможете рассчитывать лишь на получение процентов за пользование вашими денежными средствами за период с даты окончания действия предварительного договора по дату фактического возврата вам денежных средств.

Забегая вперед, следует сказать, что сумма эта будет не значительной, поскольку суды, как правило, пользуются предоставленным им законом правом снижать размер процентов ввиду несоразмерности суммы процентов последствиям нарушения.

На сегодняшний день, нашими специалистами накоплен большой опыт практической судебной работы по данной категории дел, по которым не было ни одного случая неполучения гражданином своих денежных средств.

Следует отметить, что вместе с клиентом мы полностью разделяем его главную цель – фактически получить денежные средства, а не ограничиться лишь получением судебного решения. Поэтому мы сопровождаем дела исключительно до получения результата, а оплата клиентом наших услуг происходит только после того, как он увидит поступление денежных средств на своем счете.

В среднем, с момента обращения в суд до получения клиентом денежных средств в полном объеме проходит от 5 до 7 месяцев. Сюда включены сроки рассмотрения дела в суде первой и кассационной инстанции, срок, необходимый для изготовления судом исполнительного листа, срок исполнительного производства.

Срок не маленький, поэтому ждать «а вдруг дом все-таки построят», верить пустым обещаниям менеджеров и затягивать с защитой своих прав не стоит, ведь неизвестно, как сложится ситуация на строительном рынке через полгода, каково будет финансовое положение вашего застройщика и обеспечит ли оно исполнение денежных обязательств перед всеми его кредиторами.

Источник: https://potreballiance.ru/vozvrashchaem-denezhnye-sredstva-po-predvaritelnym-dogovoram-kupli-prodazhi-kvartiry

Задаток возвращается или нет: условия и порядок – Администрация Благодарненского городского округа Ставропольского края

Предусмотрен ли возврат денег по предварительному договору?

5/5 (4)

Порядок возвращения задатка регламентируется положением ст. 381 ГК РФ, которая посвящена последствиям неисполнения обязательства, обеспеченного задатком.

Внимание! В соответствии с указанной статьей возращению задаток подлежит в следующих случаях:

  • когда соглашение расторгнуто в связи с виной той стороны, которая его приняла. В этом случае подлежит возвращению двойная сумма;
  • если основанием расторжения соглашения являются форс-мажорные обстоятельства.

Обратите внимание, задаток не может быть возвращен в том случае, когда основанием для возврата выступило волеизъявление той стороны, которая его внесла.

Когда задаток подлежит возврату

Итак, как уже было отмечено, законом установлено всего два случая, когда возвращается задаток:

  • когда сделка расторгнута по вине лица, принявшего денежные средства;
  • когда основаниями послужили независящие от участников правоотношения обстоятельства.

При наличии последнего основания закон говорит о необходимости применения понятия непреодолимой силы, в связи с которой стороны свои обязательства осуществить не смогли.

Эти обстоятельства не зависят от воли сторон и не являются результатом их намеренных действий.

В качестве такого обстоятельства можно принять разрушение жилого дома в связи со стихийным бедствием. В этом случае задаток, внесенный в связи с приобретением жилого помещения в этом доме, должен быть передан обратно покупателю. Увеличение суммы задатка в этом случае не требуется.

Денежные средства подлежат возврату и в том случае, когда лицо, внесшее их полностью, исполнило обязательства, а вот его контрагент отказывается от исполнения обязанностей, обусловленных соглашением.

Так, например, продавец поднимает стоимость продаваемой квартиры в нарушение условий договора. В связи с этим у покупателя появляются основания для расторжения соглашения, заключенного предварительно.

Поскольку отказ от исполнения обязанностей в дальнейшем вызван незаконными действиями продавца, он обязан вернуть задаток в двойном размере.

 Как избежать мошенничества при покупке квартиры?

Когда не возвращается

Не подлежит возвращению задаток покупателю или заказчику в том случае, когда последний отказывается исполнять свои обязанности, которые предусмотрены соглашением.

В связи с тем, что задаток представляет собой одну из форм обеспечения исполнения обязательства, обусловленного соглашением, денежные средства остаются у лица, которому они были переданы.

Когда задаток возвращается в двойном размере

Основное назначение задатка – гарантия того, что контрагент осуществит действие, которое было оговорено соглашением (выполнит какую-либо работу, передаст права собственника, окажет услугу).

В связи с этим в соответствии со ст. 381 ГК РФ возвращение задатка в двукратном размере производится тогда, когда получившее денежные средства лицо отказалось от исполнения соглашения либо не выполнило действия в установленный соглашением срок.

Учтите! Можно выделить следующие причины неисполнения соглашения, которые являются основанием для возвращения задатка:

  • отказ продать вещь по цене, которая была определена ранее;
  • выявление недостатков в вещи, которые ранее продавцом не оговаривались;
  • непредоставление документов, которые позволяют заключить соглашение.

Задаток при покупке квартиры: возвращается или нет

Денежные средства, передаваемые в качестве задатка при заключении соглашения, связанного с передачей прав собственности на недвижимость, не отличается от иных взносов, которые обеспечивают исполнение обязательства.

Когда стороны договариваются о необходимости внесения задатка, то необходимо заключить соответствующий договор, в котором подлежит указанию форма платежа. Далее денежные средства передаются на основании расписки.

Если впоследствии покупатель передумает приобретать недвижимый объект, то продавец денежные средства не возвращает.

Когда сделка расторгается по решению продавца или в связи с наступлением непредвиденных обстоятельств, денежные средства в двойном размере возвращаются покупателю.

Возвращается ли задаток победителю и проигравшему в аукционе

В случае проведения аукционов или торгов в качестве обязательного условия для участия выставляется необходимость внесения денежных средств, которые являются обеспечением намерений участника.

В соответствии со ст. 448 ГК РФ денежные средства подлежат возврату, если:

  • участник в конкурсе принял участие, но проиграл его;
  • организаторы проведения конкурса отменили мероприятие.

Период, в течение которого взнос возвращается, равен 20 дням со дня проведения или отмены конкурса.

Средства, которые были внесены победителем конкурса, учитываются как предварительный взнос. Когда победитель отказывается исполнять условия конкурса, то задаток остается у организатора.

Внимание! Наши квалифицированные юристы окажут вам помощь бесплатно и круглосуточно по любым вопросам. Узнайте подробности здесь.

Чем отличается от аванса

Аванс, как и задаток, является вариантом предварительного платежа. Однако аванс не обеспечивает исполнение стороной обязательств, а только включается в состав суммы. Задаток, помимо этого, является методом обеспечения обязательства.

Аванс в обязательном порядке возвращается стороне, которая его внесла, в том случае, когда условия соглашения не исполняются. Задаток подлежит возврату только в случаях, указанных законом.

Подтверждением внесения именно задатка является составленный сторонами предварительный договор, частью которого является расписка о получении стороной денежных средств.

Отдельного нормативно-правового акта, который регламентирует отношения, связанные с передачей задатка, нет. Эта процедура регламентирована положениями ст. ст. 380 – 381 ГК РФ.

  • Задаток всегда передается только на основании соглашения, заключенного в письменной форме.
  • Посмотрите видео. В чем разница — «Аванс», «Залог», «Задаток»:

Отличия задатка от залога

Залог также представляет собой одну из форм обеспечения обязательства, в соответствии с которой кредитор, являющийся залогодержателем, обладает правом реализовать заложенное имущество в том случае, когда должник не исполнит обязательство.

Допускается взимать залог, например, при аренде жилого помещения. Если арендатором будет нанесен ущерб жилому помещению или мебели, то залог будет использован для возмещения нанесенного ущерба.

  1. В случае ипотеки жилое помещение может самостоятельно выступить в качестве залога.
  2. Банковская организация выдает деньги под залог жилого помещения, когда плательщик не исполняет свои денежные обязательства в установленный срок, то такое жилое помещение подлежит реализации на торгах.
  3.  Как оформить передачу денег?
  4. Залог может быть прекращен в случаях:
  • обязательство, обеспечивающееся залогом, исполнено;
  • приобретение залогового имущества лицом, которое не обладает информацией о том, что оно выступало в качестве залога;
  • гибель заложенной вещи, прекращение заложенного права;
  • при передаче в залог заложенного имущества для удовлетворения требований залогодержателя;
  • в случае прекращения залоговых отношений или признания его недействительным;
  • на основании решения суда или в иных случаях.

В случае прекращения отношений залогодержатель обязан вернуть залог его собственнику или иному обладающему правом получения залога лицу.

Оформление договора

Денежные средства передаются лицу только после того, как будет подписано соглашение. Документ должен быть составлен в соответствии с требованиями гражданского законодательства.

Только в случае составления соглашения передача задатка является обоснованным.

После составления соглашения передаются денежные средства. Передача денежных средств оформляется распиской. Составляется она собственноручно одним из участников правоотношения.

Важно! В соглашение обязательно включается определенный перечень информации, в том числе:

  • сведения о каждой стороне, участвующей в соглашении;
  • сведения о месте проживания сторон;
  • сведения о стоимости недвижимого объекта. Объект описывается таким образом, чтобы его можно было в последующем идентифицировать;
  • сведения о сумме задатка;
  • период, в течение которого исполняется обязательство каждой стороной;
  • сведения о собственнике жилого помещения;
  • перечень видов ответственности, которая применяется в случае неисполнения обязательства.

Числовые значения дублируются прописными буквами рядом в скобках.

ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец соглашения о задатке:

Оформление расписки

Перечень информации, которая включается при составлении расписки, на законодательном уровне не установлен.

Внимание! Однако на практике сформировался перечень информации, без которой впоследствии расписка может быть признана недействительной:

  • информация о каждой стороне, являющейся участником сделки;
  • паспортные данные каждого из участников правоотношения;
  • сведения о месте регистрации и фактическом месте проживания лиц;
  • указание на то, что денежные средства, передаваемые от одного лица другому, являются задатком;
  • сумма задатка (указывается как прописью, так и цифрами);
  • сведения о соглашении, которое является основанием передачи денежных средств.

При составлении не допускается зачеркивание или исправления. Составляется она от руки. При возможности лучше обратиться к нотариусу, для того чтобы последний ее заверил своей подписью и печатью. Расписка – документ, подтверждающий передачу денег от одного лица другому.

ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец расписки в получении задатка:

Рекомендации по оформлению расписки и передаче денег

Помните, когда в качестве продавца выступает несколько лиц, то при каждой передаче денежных средств составляется расписка, в которой указывается получатель средств, лицо, которое передает денежные средства, и сумма задатка.

Когда выплачена вся сумма, в расписке указывается, что расчет осуществлен полностью, и стороны не имеют претензий по оплате. Когда денежные средства переданы частично, это также подлежит отражению.

В случае составления расписки и передачи денежных средств в присутствии свидетелей сведения о них также вносятся в текст расписки и заверяются подписями этих свидетелей.

Обратите внимание! Закон не обязывает участников правоотношения в обязательном порядке расписку заверять у нотариуса.

Действует составленная расписка в течение периода исполнения обязательства. Регистрация документа в государственном реестре не требуется.

Также не требуется передача расписки в случае снятия с жилого помещения обременения в связи с тем, что обязательство одной из сторон выполнено. В этом случае заявление, поданное собственником в Росреестр, и так будет свидетельствовать о том, что обременение снято.

Действия в случае отказа возвратить задаток

  • Помните, когда в досудебном порядке одно из лиц, получивших денежные средства, нарушило обязательство и отказывается вернуть задаток контрагенту, последний получает право обращения в судебную инстанцию.
  • Исковое требование будет удовлетворено в том случае, когда истец сможет доказать, что исполнение обязательств было прекращено в связи с решением контрагента или по его вине.
  •  Консультация юриста онлайн бесплатно круглосуточно.
  • До обращения в суд лицо вправе направить претензию с требованием об удовлетворении требования о возвращении внесенного задатка.

Источник: https://abmrsk.ru/nalogi-fizicheskih-lits/zadatok-vozvrashhaetsya-ili-net-usloviya-i-poryadok.html

Задаток по предварительному договору купли-продажи недвижимости

Предусмотрен ли возврат денег по предварительному договору?

Первым моментом, о котором необходимо рассказать с точки зрения нарушений прав сторон договора, является задаток, под которым следует понимать денежную сумму, выдаваемую одной из договаривающихся сторон другой стороне, в счет причитающихся платежей по договору, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Задаток является одним из способов обеспечения обязательств, наряду с которым используются «гарантийный взнос», «обеспечительная сумма» и другие, которые передаются при подписании предварительного договора купли-продажи в обеспечение исполнения обязанностей по заключению основного договора.

Нередко при заключении предварительного договора и передаче задатка получается так, что срок предварительного договора истекает, но ни одна из сторон не изъявляет волю на заключение основного договора. Соответственно, либо продавец не возвращает задаток, либо вообще отказывается его вернуть.

В подобных ситуациях прекращаются обязательства, предусмотренные предварительным договором на основании пункта 6 статьи 429 действующего Гражданского Кодекса РФ.

Поскольку у продавца отсутствуют законные основания для удержания переданной покупателем суммы, то в соответствии с пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ, он обязан возвратить покупателю сумму задатка, которая, по сути, является неосновательным обогащением.

Однако не все продавцы идут на переговоры и отдают задаток по предварительному договору купли-продажи, боясь наказания и понимая все перспективы судебного разбирательства.

Для других же судебное решение является единственным основанием для возврата денег покупателю.

Есть и такие продавцы, в отношении которых действенным стимулом вернуть деньги, является обращение в правоохранительные органы с заявлением о возбуждении уголовного дела по статье 159 Уголовного Кодекса РФ.

Основная схема мошенничества

Поскольку с 2009 года регистрирующий орган – Федеральная регистрационная служба РФ при совершении сделки не стала изымать у старого собственника Свидетельство о государственной регистрации права собственности и ставить на нем отметку о погашении, то подобная практика привела к росту случаев получения задатков за уже проданные квартиры. Таким образом, законодательное новшество обернулось новой схемой мошенничества с недвижимостью.

Как себя обезопасить

Для того чтобы обезопасить себя, покупатель, при передаче задатка продавцу, должен помнить:

  • Не следует передавать задаток в слишком большом размере;
  • Внимательно изучить представленные продавцом документы на объект недвижимости, поскольку не исключена возможность предоставления поддельных документов;
  • Необходимо заблаговременно получить выписку из Единого Государственного Реестра Прав на недвижимое имущество, благодаря которой можно убедиться в истинности документов. В случае возникновения спора, суд будет исходить из добросовестности лица, получившего выписку. Кроме того, единственным доказательством существования зарегистрированного права на недвижимость является государственная регистрация, которая может быть оспорена исключительно через суд.

Выписку из ЕГРП можно получить в территориальном органе регионального управления ФРС по субъекту Федерации, написав заявление и уплатив государственную пошлину в установленном размере.

Как правило, выписка предоставляется через 5 рабочих дней, равно, как и мотивированный отказ в этом с указанием причин. Если реестр прав на недвижимое имущество ведется на электронном носителе, то информация предоставляется заявителю не позднее чем в течение одного рабочего дня, следующего за днем обращения.

Кто имеет право?

Иногда возникают ситуации, при которых установить собственника недвижимого имущества затруднительно, например, если продавцом выступает наследник, право собственности которого возникает с момента открытия наследства независимо от государственной регистрации.

При этом наследник может представить Свидетельство о праве на наследство, проверить подлинность которого практически невозможно, поскольку нотариусы, оформившие наследство, на контакт идут неохотно, прикрывая свои действия «нотариальной тайной». Поэтому единственным способом не быть обманутым продавцом-наследником является сравнение информации, указанной в Свидетельстве о праве на наследство с выпиской из ЕГРП.

Таким образом, если в выписке указан наследодатель, то Свидетельство настоящее. Еще одним подводным камнем при заключении предварительного договора купли-продажи недвижимости в ситуации с наследством является то, что невозможно установить, сколько наследников приняли наследство, а сколько нет.

Следовательно, если обнаружится наследник, принявший наследство, но не оформивший Свидетельство о праве на наследство, он может предъявить виндикационный иск на основании пункта 1 статьи 302 ГК РФ.

Если имеет место злоупотребление

Следующим риском при совершении сделок с недвижимостью являются ситуации, когда продавец пишет заявление об отказе от государственной регистрации после сдачи документов на регистрацию, требуя от покупателя дополнительной платы. Аналогичные ситуации случаются, когда оплата за недвижимость производится перед сдачей документов на государственную регистрацию.

В данном случае целесообразно обратиться с исковым заявлением о признании права собственности на спорный объект недвижимости, аргументируя свою позицию тем, что договор купли-продажи, несмотря на отсутствие государственной регистрации, был подписан сторонами, а значит, их воля была выражена.

В подписанном сторонами договоре определены существенные условия, в частности, цена недвижимости, которую заплатил покупатель. Следовательно, действия продавца являются злоупотреблением своими правами на основании статьи 10 ГК РФ.

Кроме указанного искового заявления, можно предъявить иск о регистрации сделки, руководствуясь нормами пункта 3 статьи 165 Гражданского Кодекса РФ или иск о регистрации права собственности, на основании пункта 3 статьи 551 ГК РФ.

Путаница в законах или пробелы в праве

Тем не менее, предоставляя судебные способы защиты нарушенных прав, законодатель не учел того, что их реализация сопряжена со значительными трудностями, связанными, прежде всего, с позицией регистрирующего органа.

Так, пункт 1 статьи 28 Федерального Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» установил, что «права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации, в которой государственный регистратор имеет право отказать только по основаниям, указанным в абзацах 4,6,7,9,10,11 и 12 пункта 1 статьи 20 настоящего закона».

Кроме того, в соответствии с абзацем 10 пункта 1 статьи 20 ФЗ «О государственной регистрации» в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если не были представлены документы, необходимые для государственной регистрации прав в соответствии с настоящим Федеральным Законом.

В связи с этим главная проблема заключается в том, что документы, необходимые для государственной регистрации, представляются главным образом продавцом. Это означает, что если продавец отзовет свое заявление о государственной регистрации права, то все представленные им документы возвращаются заявителю – продавцу, который уклоняется от прохождения государственной регистрации.

В настоящее время отечественный рынок недвижимости является лакомым кусочком для тех, кто желает нечестно заработать, но зная некоторые нюансы и соблюдая определенные правила можно свести к минимуму возникновение возможных рисков, при совершении сделок с недвижимостью.

Как вариант избегания рисков – обращение в положительно зарекомендовавшие крупные агентства недвижимости, которые не только имею опыт в сфере заключения различных сделок, но и используют в своей деятельности отработанные технологии их проведения, что позволяет крайне редко сталкиваться с серьезными случаями мошенничества.

В любом случае лучше предупредить неправомерные действия контрагента, чем в дальнейшем отстаивать свои права в судебном порядке, тратя немало времени, сил и средств.

Источник: https://zakon.ru/Blogs/zadatok_po_predvaritelnomu_dogovoru_kupli-prodazhi_nedvizhimosti/12877

О СПОРАХ, ВЫТЕКАЮЩИХ ИЗ ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫХ ДОГОВОРОВ

Что такое предварительный договор и насколько широко он применяется в коммерческой деятельности?

Предварительный договор – соглашение лиц, содержащее обязательство  заключить в будущем Основной договор (о передаче имущества, выполнении работ, оказании услуг)

При этом Предварительный договор должен содержать все существенные условия Основного договора, в т.ч. указание на его предмет.

Предварительный договор, как правило, заключается в случаях, когда стороны в силу каких – либо обстоятельств лишены возможности заключить основной договор непосредственно по достижении ими соглашения по всем существенным условиям.

В сфере коммерческой деятельности Предварительные договоры наиболее часто применяются при совершении сделок с недвижимым имуществом, при приобретении Компаний, реализации крупных инвестиционных проектов.

Цель заключения Предварительного договора – достижение Сторонами определенности в отношении совершения конкретной сделки в будущем и возможность обеспечения принуждения к заключению Основного договора в случае недобросовестного уклонения контрагента от его заключения.

Наибольшее количество рассматриваемых судами споров, вытекающих из Предварительных договоров, связаны с требованиями о понуждении заключить договор купли – продажи, или аренды недвижимости, прав управления предприятиями (акций, долей в уставный капиталах); о  взыскании сумм, уплаченных во исполнение предварительных договоров по различным основаниям.

Вопрос: На какие ключевые моменты следует обратить внимание при заключении Предварительного договора.

Ответ: Сразу следует отметить, что особое значение имеет условие о сроке заключения Основного договора.

Обязательства, предусмотренные Предварительным договором прекращаются, если до окончания срока, в течение которого стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить основной договор.

При этом если срок заключения Основного договора в Предварительном договоре не предусмотрен, Предварительный договор действует в течение года с момента его заключения.

Очень часто предпринимателями допускаются ошибки в вопросе формулирования срока заключения Основного договора.

Скажем, в Предварительном договоре купли – продажи недвижимости стороны предусмотрели условие о том, что Основной договор должен быть заключен в течение 5 дней с даты получения Продавцом свидетельства о регистрации права собственности на недвижимость.

В данном случае срок не может считаться определенным, поскольку статья 190 Гражданского кодекса определяет понятие срока либо:

•r     календарной датой, либо

•r     истечением периода времени, исчисляемого годами, месяцами, неделями, днями или часами, либо

•r     указанием на событие, которое должно неизбежно наступить

            К примеру, получение Продавцом Свидетельства о государственной регистрации не может рассматриваться, как неизбежное событие в будущем:

•¦     во – первых, по каким  – либо причинам  может не состояться  государственная регистрация  права собственности Продавца на недвижимость;

•¦     во – вторых, Продавец может просто не получать свидетельство о регистрации права.

Если Стороны и предусматривают в Предварительном договоре отлагательное условие, в зависимость от наступления которого Стороны ставят возникновение отдельных обязательств, это не лишает их необходимости предусматривать условие о сроке заключения Основного договора.

Суды однозначно отказывают в удовлетворении исков о понуждении заключения Основного договора, если в течение предусмотренного Предварительным договором срока заключения Основного договора  сторона не направила контрагенту требование о заключении  Основного договора.

Вопрос: Какие Вы бы выделили наиболее спорные вопросы, возникшие в судебной практике?

Ответ: Отмечу, что хотя нормы о предварительном договоре содержатся лишь в одной из статей Гражданского кодекса, тем не менее, по целому ряду вопросов до сих пор так и не сформировалась единообразная судебная практика.

К примеру, правомерно ли заключать Предварительный договор, когда на момент его заключения

•r     отсутствует предмет Основного договора (достраиваемый объект недвижимости; или предполагаемый к формированию земельный участок), либо

•r     Продавец еще не является правообладателем объекта недвижимости, который предполагает продать, или сдать в аренду Покупателю.

По одному из дел, рассмотренному арбитражным судом, несостоявшийся Покупатель земельного участка потребовал у Продавца возвратить ему денежные средства, уплаченные по Предварительному договору (около 300.000 долларов США), с начислением на указанную сумму процентов за пользование чужими денежными средствами.

Обстоятельства спора таковы: Продавец и Покупатель заключили между собой предварительный договор купли – продажи земельного участка.

Особенность данного договора заключалась в том, что на момент его заключения продаваемый земельный участок предстояло сформировать в результате раздела Продавцом принадлежащего ему большего по площади земельного участка.

Предварительным договором было предусмотрено, что Покупатель перечисляет Продавцу сумму денежных средств, которую Продавец использует для организации раздела принадлежащего ему земельного участка.

В срок, предусмотренный Предварительным договором, Основной договор заключен не был, в связи с чем Предварительный договор прекратился

Покупатель потребовал возвратить ему уплаченные денежные средства, с начислением процентов по ставке рефинансирования.

Продавец отказался исполнить требование, указав, что Предварительным договором не предусмотрен возврат указанной суммы

Суды первой и третьей инстанций удовлетворили требования Покупателя, отметив, что взыскиваемая сумма является неосновательным  обогащением Продавца, поскольку после прекращения Предварительного договора Продавец ничего не предоставил Покупателю взамен уплаченной суммы.

По другому аналогичному спору, суд кассационной инстанции возвратил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, указав, что при новом рассмотрении дела необходимо дать оценку действительности Предварительного договора, принимая во внимание, что

•Ø      право распоряжения имуществом принадлежит лишь его правообладателю, либо уполномоченному им лицу;

•Ø      на момент заключения Предварительного договора должен существовать предмет Основного договора.

            Данная позиция представляется более последовательной, поскольку в противном случае права, вытекающие из Предварительного договора невозможно будет осуществить.

            Нельзя понудить заключить Основной договор, если лицо не является собственником предполагаемой к отчуждению вещи, либо если сама вещь не существует.

Вопрос: Правомерна ли уплата денег по Предварительному договору ?

До настоящего времени нет единого подхода также по вопросу о том, правомерно ли уплачивать денежные средства по Предварительному договору – в качестве аванса, задатка, и по иным основаниям.

Напомню, что суть Предварительного договора – исключительно обязательство Сторон по заключению Основного договора в будущем.

При этом передачи имущества (выполнения работ; оказания услуг) по Предварительному договору не происходит.

Следовательно, для уплаты аванса основания отсутствуют, поскольку в рамках Предварительного договора не происходит встречное имущественное предоставление.

Задаток – денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Т.е., формально, задаток – способ обеспечения исполнения денежных обязательств по предстоящим расчетам, основания для которых в рамках Предварительного договора отсутствуют.

По этой причине условие о задатке в Предварительном договоре является крайне некорректным, поскольку по Предварительному договору не может производиться оплата передаваемого имущества, выполняемых работ, оказанных услуг, следовательно, у Покупателя не возникает денежных обязательств.

Соответственно, сторона, уплатившая задаток по Предварительному договору не имеет перспектив взыскания с контрагента двойной суммы задатка, в случае нарушения последним обязательств по Предварительному договору.

Более правильными представляются уплата по Предварительному договору денежных средств, в качестве обеспечительных платежей, прямо не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Зачастую также предусматриваются условия получения Продавцом платы за заключение Основного договора. Однако и эта сумма будет подлежать возврату в случае незаключения Основного договора. 

Следует отметить, что при разрешении споров суды фактически не дают правовой оценки условиям уплаты денег по Предварительному договору, поскольку исходят из принципа свободы договора, в том числе в части определения способов обеспечения исполнения обязательств.

В то же время, суды исходят из того, что в случае, если Основной договор не был заключен в срок, установленный Предварительным договором, обеспечительный платеж подлежит возврату, за исключением тех случаев, когда сторона, внесшая обеспечительный платеж уклонилась от заключения Основного договора.

Вопрос: А может ли являться Предварительный договор крупной сделкой?

Ответ: Суды до настоящего времени не выработали единый подход по этому           Соответственно, по – разному подходит судебная практика к вопросу о том – требуется ли для заключения Предварительного договора решение компетентного органа управления организации о совершении крупной сделки?

В ряде судебных актов, принятых  второй и третьей инстанциями Северо – Западного округа высказана довольно спорная позиция относительно того, что Предварительные договоры не подлежат оценке с точки зрения их крупности, поскольку они не направлены на отчуждение или приобретение имущества Обществом.

В других регионах арбитражные суды занимают противоположную точку зрения, считая, что Предварительный договор связан с возможностью отчуждения имущества.

Данная позиция представляется боле корректной, поскольку непонятно, как в судебном порядке можно понудить контрагента заключить Основной договор, являющийся крупной сделкой, если руководитель в силу закона будет лишен возможности заключить Основной договор  без предварительного решения компетентного органа управления.

Вопрос: Вы ранее упомянули о том, что Предварительный договор заключается в случаях, когда невозможно заключить Основной договор, и при этом упомянули о случаях, когда стороны лишены правовой возможности заключить также и Предварительный договор – отсутствие имущества, либо права на него.

Что Вы могли бы порекомендовать нашим слушателям для того, чтобы разрешить  подобную ситуацию?

Ответ: Специалисты Юридической Бизнес Коллегии, сопровождая различные, в т.ч. и т.н. «длинные» сделки, на первоначальном этапе, как правило, разрабатывают Соглашения (не являющиеся Предварительными договорами), которые описывают подробную последовательность действий и обязательств сторон, конечной целью которых является заключение конкретных договоров.

Учитывая, что Гражданский кодекс прямо предусматривает возможность заключения договоров, не предусмотренных законом, но не противоречащих ему, в т.ч. включающих в себя элементы различных договоров, возможно создавать различные «гибкие» правовые конструкции, обладающие возможностью судебной защиты и, одновременно, позволяющие достичь определенности в намерениях.

источник:

Источник: http://www.jbcgroup.ru/content/store/default/root_site/shmode/8/ids/7/ida/283/idt/publics.html

СтражЗакона
Добавить комментарий