Предварительный договор купли-продажи

Скачать образец документа

г. ____________________________                                    «___»_______________ 20___ года.

Мы, гр. РФ ____________________________, __ _______ 19__ года рождения, пол- ___________, место рождения- __________, паспорт ____________, выдан _______________________________________ __.__.____ г.

, код подразделения _________, адрес места жительства: _________________, именуемый в дальнейшем Продавец, с одной стороны,

            и гр.

РФ ____________________________, __ _______ 19__ года рождения, пол- ___________, место рождения- __________, паспорт ____________, выдан _______________________________________ __.__.____ г.

, код подразделения _________, адрес места жительства: _________________, именуемая в дальнейшем Покупатель, с другой стороны, вместе и по отдельности именуемые «Стороны»,

Находясь в здравом уме и ясной памяти, действуя добровольно, заключили настоящий предварительный договор о нижеследующем:

1. Предмет договора

1.1. Стороны обязуются заключить в будущем договор о продаже недвижимого имущества (Основной договор) на условиях, предусмотренных настоящим предварительным договором.

1.2. Предмет основного договора:

По договору купли-продажи недвижимого имущества Продавец обязуется передать в собственность Покупателя квартиру, находящуюся по адресу: _____________________________________, кадастровый (или условный номер)  __________, которая расположена на ___ этаже, состоит из __ (_____) жилых комнат и имеет общую площадь ____ (___________________) кв.м (далее – «Квартира»).

Указанная Квартира принадлежит Продавцу на праве собственности на основании ____________________________________________________, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии __________________, выданным __________ г. _______________________________________________________, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним __ _________ ________ г. сделана запись № ________________.

1.3. Другие существенные условия заключения Основного договора:

1.3.1. Цена Квартиры составляет ____________(_________) рублей.

1.3.2. Срок, до которого Стороны обязаны подписать Основной договор – не позднее «___»____________________г.

1.3.3. Квартира свободна от прав третьих лиц, не находится под арестом, в залоге и не является предметом судебного спора, не обещана, не внесена в уставный капитал, в отношении Квартиры нет запрета на использование по назначению или предписания об устранении каких-либо нарушений.

1.3.4. Расходы по государственной регистрации Основного договора и перехода права собственности несёт ______________________.

1.3.5. Место и время заключения Основного договора: _____________, время________.

1.3.6. Передача Квартиры, в порядке ст. 556 ГК РФ, будет произведена Продавцом Покупателю не позднее  «____»________________г. по акту приёма-передачи.

1.3.7. В настоящее время в Квартире на регистрационном учёте стоит Продавец. До момента заключения Основного Договора Продавец принимает на себя обязательства сняться с регистрационного учёта.

1.3.8. Квартира абонирована телефонным номером (___) __________ Продавец не будет препятствовать Покупателю в переоформлении телефонного номера на своё имя.

1.3.9. Продавец является полностью дееспособным, не состоит на учёте в психоневрологическом и наркологическом диспансерах.

1.3.10. Квартира не подвергалась какой-либо перепланировке или изменению конструкций.

2. Расчёты по договору

2.1. В счёт причитающихся платежей по Основному Договору Покупатель выплачивает Продавцу задаток в размере ___________________ (____________________) рублей. Задаток выплачивается наличными денежными средствами в момент подписания настоящего предварительного договора.

2.2. По соглашению Сторон Покупатель приобретает Квартиру за цену, которая составляет — ________________ (____________________________) рублей.

При заключении сторонами Основного договора, задаток, переданный Покупателем Продавцу зачитывается в счёт уплаты цены Квартиры, указанной в п. 1.2 настоящего предварительного договора.

Оставшаяся часть цены Квартиры передаётся Покупателем Продавцу в порядке и сроки, указанные ниже, а именно: оставшаяся сумма в размере _______(__________) рублей в день подписания Основного Договора закладывается Сторонами в банковскую ячейку, ____________ (банк), арендованную на имя Покупателя.

Для закладки денежных средств и Продавец, и Покупатель имеют право единовременного доступа к банковской ячейки.

Далее, право единоличного доступа к банковской ячейки имеет Продавец при условии предъявления им оригинала Основного Договора со штампом Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, где покупателем будет поименован Покупатель по настоящему предварительному договору либо оригинал выписки из ЕГРП, свидетельствующей о такой государственной регистрации. Если Продавец не воспользовался своим правом единоличного доступа к банковской ячейки в указанный период, то, начиная с «___»_________.  и до конца срока аренды банковской ячейки правом безусловного единоличного доступа к ней обладает Покупатель.

3. Задаток

3.1. Обеспечением исполнения Покупателем своих обязательств по настоящему предварительному договору является задаток, предусмотренный ст. 380 ГК РФ.

3.2. Если Основной договор не будет заключён по вине Покупателя, задаток Продавцом не возвращается.

Под виной Покупателя понимается неявка Покупателя или его представителя с нотариально удостоверенной доверенностью или доверенностью, удостоверенной лицами  в соответствии с п. 3 ст. 185 ГК РФ, в дату, определённую в п.

1.3.2. настоящего предварительного договора, в место, определённое в п.1.3.5. настоящего предварительного договора.

3.3. Если Основной договор не будет заключен по вине Продавца, он должен будет вернуть Покупателю внесённый задаток в двойном размере, в течение 3 (трёх) банковских дней с момента истечения срока, указанного в п. 1.3.2. настоящего предварительного договора. Вина Продавца определяется аналогично вине Покупателя, как это указано в 3.2. настоящего предварительного договора.

3.4. Возврат Продавцом Покупателю задатка или не возврат Продавцом Покупателю задатка по основаниям, предусмотренным п. 3.2. настоящего предварительного договора, прекращает обязательства Сторон по заключению Основного договора.

3.5. Внесённая Покупателем в соответствии с п. 2.1.

настоящего Договора сумма задатка подлежит возврату Продавцом Покупателю в случае, если до наступления срока заключения Основного договора, Покупателем будут выявлены обстоятельства, в результате которых сделка между Продавцом и Покупателем может быть оспорена и проданная Квартира подлежит изъятию у Покупателя. Продавец обязан вернуть Покупателю сумму задатка в течение 3 (трёх) банковских дней с момента предъявления Покупателем Продавцу требования о возвращении суммы задатка.

4. Заключительные положения

4.1. Настоящий предварительный договор вступает в силу с момента его подписания Cторонами и действует до полного исполнения сторонами своих обязательств.

4.2. Настоящий предварительный договор может быть расторгнут в случаях, предусмотренных действующим законодательством РФ.

4.3. Расходы по заключению Основного договора несут:

4.3.1. Госпошлина за регистрацию перехода права собственности по договору купли- продажи Квартиры- Покупатель.

4.3.2. Оплата аренды банковской ячейки- Покупатель.

4.3.3. Оплата проверки/пересчёта денежных средств- Продавец.

4.4. Все споры и разногласия Сторон по настоящему предварительному договору не предполагают претензионного порядка и подлежат рассмотрению в суде по месту нахождения Квартиры.

4.5. Настоящий предварительный договор составлен на русском языке в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из сторон.

Подписи сторон:

ПРОДАВЕЦ

_____________________________________________________________________________

Ф.И.О.                                                                                                                                 подпись

ПОКУПАТЕЛЬ

____________________________________________________________________________

Ф.И.О.                                                                                                                                 подпись

Расписка

Город ________________,                          ____________________________________ года

            Я, _________________________, _________________года рождения, паспорт______________, выдан «___»__________ г.

___________________________, код подразделения_____________, адрес: __________________________________, получил___ от_______________________ _________________года рождения, паспорт______________, выдан «___»__________ г.

___________________________, код подразделения_____________, адрес: __________________________________, задаток по предварительному договору купли- продажи квартиры  от «___»___________г. в размере ____________(__________________) рублей.

Денежная сумма мною передана

ФИО                                                                                                            Подпись

Денежная сумма мною получена

Претензий не имею.

ФИО                                                                                                            Подпись

Источник: http://dogovor.guru/dogovor/dogovor-kupli-prodazhi-nedvizhimosti/predvaritelnyj-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-oplata-zadatka/

Блоги профессионалов на «Ведомостях»

Тот, кто сталкивался с покупкой жилья в ипотеку на вторичном рынке, знает, насколько хлопотна эта процедура. Но это не самое страшное. Не вполне корректное составление предварительного договора может обернуться не только срывом желанной сделки, но и потерей денег для покупателя.

Обычно при ипотечной сделке продавец и покупатель подписывают предварительный договор купли-продажи. В качестве обеспечения покупатель вносит задаток.

Но для завершения такой сделки стороны должны получить зеленый свет от банка-кредитора, а он, оценив свои риски, может отказать в кредите.

Именно в такой ситуации оказался 40-летний топ-менеджер крупной финансовой компании, когда решил обратиться к нам за юридической помощью.

В 2015 г. он подыскивал жилье в центре Москвы. Приглянулась 5-комнатная квартира с евроремонтом на Пресне стоимостью около $1 млн в капитально отремонтированном шестиэтажном доме начала XX в. Хозяин – мужчина 50 лет с видом на жительство в США – вызывал доверие. Квартира продавалась через солидную риэлторскую компанию. Юридическая чистота объекта не вызывала сомнений.

Покупатель и продавец заключили предварительный договор купли-продажи, прописав условия и обязательства, которые необходимо выполнить каждой из сторон для заключения основного договора в будущем.

Гарантируя исполнение своих обязательств, клиент передал задаток прямо продавцу в размере $30 000.

Стороны договорились, что в случае отказа банка в выдаче кредита продавец обязуется возвратить задаток покупателю.

Банк, рассмотрев представленные клиентом документы и отчет оценщика, без объяснения причин отказал покупателю в кредите в размере 70% стоимости квартиры, и заключение основного договора стало невозможным. Однако на просьбу клиента вернуть задаток продавец ответил отказом.

С нашей помощью несостоявшийся покупатель решил обратиться в суд с требованием о возврате своих $30 000.

Согласно Гражданскому кодексу (ГК) РФ задаток – это сумма, выдаваемая одной из сторон договора в счет будущих платежей другой стороне в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Если договорное обязательство не исполнено либо вообще не возникло, задаток может быть возвращен, а может остаться у получателя.

Все зависит от виновности сторон в неисполнении договора. В нашем примере если бы за неисполнение договора был ответствен покупатель, то задаток должен был остаться у продавца.

И наоборот, если бы вина лежала на продавце – например, он передумал избавляться от квартиры, то он был бы обязан вернуть покупателю задаток, причем в двойном размере.

Ситуация нашего клиента осложнялась тем, что отказ банка в кредите он получил после истечения предварительного договора, а основной договор заключен не был. При этом ни одна из сторон не направляла предложение заключить основной договор купли-продажи.

Вина сторон в том, что основной договор не был заключен, рассматривалась в суде. Продавец утверждал, что сам невиновен, и обвинял покупателя в отказе от сделки после резкого скачка курса доллара, из-за которого квартира подорожала на несколько миллионов рублей.

Покупатель же доказывал, что он все свои обязательства по предварительному договору выполнил. Наш клиент указывал, что по предварительному договору продавец обязался в определенный срок предоставить нужные для банка документы на квартиру (выписка из ЕГРП, экспликация и поэтажный план и т. д.

), а также давал гарантии, что на жилье нет правопритязаний третьих лиц. В дальнейшем же выяснилось, что на квартиру наложен арест (продавцу пришлось его срочно снимать), а документы на квартиру и отчет оценщика были предоставлены с опозданием.

В результате стороны не смогли заключить основной договор купли-продажи в нужный срок.

Согласно ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения задаток должен быть возвращен.

Отказ банка в выдаче ипотечного кредита являлся именно таким обстоятельством невозможности исполнения согласованных условий предварительного договора. В итоге суд взыскал с продавца в пользу нашего клиента сумму задатка.

Судебные издержки составили 150 000 руб., но их пока не взыскивали.

Риск того, что банк откажет в кредите или другая сторона сделки с недвижимостью предпримет недобросовестные действия, есть всегда. Универсальной страховки на эти случаи нет. Но снизить риски потерь можно, правильно составив предварительный договор.

Для ипотечной сделки в тексте предварительного соглашения следует четко указать, сколько покупатель уплачивает за квартиру из собственных средств, а сколько – за счет кредита.

Обязательно надо прописать гарантии в отношении жилья: например, объект не находится под арестом, в залоге, в аренде, в отношении его отсутствуют иные правопритязания третьих лиц.

Несоблюдение продавцом этих гарантий делает его виновным в том, что основной договор не будет заключен, и может повлечь взыскание с него убытков или неустойки (если последняя предусмотрена соглашением).

Кроме того, в договоре продавец должен подтвердить, что не производил несогласованную перепланировку квартиры, иначе потребуется внести изменения в поэтажный план в БТИ. Если продавец обязан предоставить документы на квартиру для банка, то в договоре обязательно должен быть четко прописан срок.

Если квартира приобреталась продавцом в браке, обязательно согласие супруга или супруги на заключение основного договора купли-продажи в оговоренный срок.

Очень важно указать, что задаток должен быть возвращен покупателю при отказе банка выдать кредит. Покупателю следует получить и сохранить уведомление банка об отказе.

Подготовку предварительного договора лучше поручить независимому юристу, а не риэлтору, чтобы избежать в дальнейшем проблемы толкования отдельных условий договора.

Источник: https://www.vedomosti.ru/finance/blogs/2016/11/25/666898-kak-ne-ostatsya-bez-kvartiri

Предварительный договор купли-продажи квартиры (аванс, задаток) – снятие рисков

Если речь идет о заключении договора купли-продажи недвижимости, то основными условиями, которые необходимо учесть при составлении предварительного договора купли-продажи, являются следующие:1. предварительный договор купли-продажи недвижимости должен заключаться в письменной форме,2.

в предварительном договоре должны быть указаны стороны будущего договора купли-продажи недвижимости и их реквизиты,3.

в предварительном договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить, какое недвижимое имущество будет являться предметом договора купли-продажи недвижимости, включая данные о месте расположения недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества,4.

в предварительном договоре должны содержаться сведения о документах – основаниях права собственности, или иного имущественного права,5. предварительный договор должен в обязательном порядке содержать цену продаваемой недвижимости,6.

предварительный договор должен содержать перечень лиц, проживающих в жилом помещении на момент его продажи, для решения вопроса об их правах, либо отсутствии таковых после заключения (государственной регистрации) договора купли-продажи недвижимости,7.

предварительный договор должен содержать сроки передачи недвижимости продавцом покупателю после заключения договора купли-продажи недвижимости,8. желательно, чтобы предварительный договор содержал условия о порядке и месте проведения взаиморасчетов по сделке купли-продажи и определял то, кто и какие расходы будет нести при подготовке к сделке и ее проведении,9.

в случае передачи покупателем продавцу денежных средств в счет стоимости приобретаемой недвижимости необходимо предусмотреть условия возврата их в тех или иных случаях и получить подтверждение от продавца в получении переданных ему денежных средств,

10. предварительный договор должен содержать срок заключения его участниками основного договора – договора купли-продажи недвижимости. Следует знать, что этот срок должен быть определен конкретной датой, или событием, которое неизбежно должно наступить. Без указания такого срока предварительный договор считается заключенным на 1 год, по истечении которого обязательства сторон по заключению договора купли-продажи прекращаются.

Понять и определить какие условия предусмотреть и включить в предварительный договор, согласовав тем самым условия не только заключения основного договора, но и совершения сделки в целом, под силу только юристам, специалистам-профессионалам на рынке недвижимости, обладающих знаниями в области права и большим опытом совершения сделок с недвижимым имуществом.
Если же заключенный Вами предварительный договор не содержит вышеперечисленных условий, наши юристы помогут Вам проанализировать документы, указать на риски и рекомендовать пути их устранения.

Вышеуказанные условия предварительного договора купли-продажи недвижимости, безусловно, применимы для заключения, за некоторыми исключениями или дополнениями, предварительных договоров в отношении иного имущества, имущественных прав. Их особенности и отличия определить, разъяснить и учесть при составлении предварительного договора готовы для Вас юристы нашего Бюро.

Вы самостоятельно подобрали квартиру, коттедж, землю, Вам осталось заключить с Продавцом предварительный договор купли-продажи квартиры (внести аванс, задаток, предоплату) коттеджа, таун-хауса, земли.

Заключение данного договора является сложным процессом, состоящим предварительной подготовки договора, из переговоров, возможного торга, предварительной проверки документов, и только потом заключение предварительного договора купли-продажи квартиры!К данному договору нужно отнестись с должным вниманием!

Юристы ООО «Агентство недвижимости «Вся Уфа» специализируются на сделках с недвижимостью с 1993 года, мы знаем все о сделках с недвижимостью, имеем большой опыт работы, что позволяет нам в кратчайшие сроки разрешить самые сложные ситуации наших клиентов. Мы имеем большой опыт по проведению переговоров, сотавлению договоров, в т.ч. по экспертизе правоустанавливающих документов необходимых для продажи или покупки квартир, коттеджей, таун-хаусов, земли. Мы являемся дипломированными, сертифицированными юристами ведущих страховых компаний УРАЛСИБ, СОГАЗ, РОСНО, ВСК, ВТБ – страхование и т.д., знаем все особенности документов и договоров по сделкам с использованием кредитных средств.

Мы обеспечим снятие рисков при заключении предварительного договора (договора аванса/задатка/предоплаты) за подобранный Вами объект недвижимости (комната, квартира, загородный дом, земельный участок, новостройка). Эта услуга называется “Предварительный договор по купле-продаже квартиры (аванс, задаток) – снятие рисков!”

Что дает “Снятие рисков при заключении предварительного договора купли-продажи (договора аванса/задатка)”?

1. Профессиональный юрист работает только на Вас! Выезд юриста и проведение переговоров по требованию заказчика.
2. Выгодно. Вы экономите на услугах риэлтора. Всю работу по сопровождению сделки сделает юрист.
3. Безопасность при заключении предварительного договора (аванса, задатка) за квартиру, документы проходят предварительную юридическую проверку.
4. Гарантию внесения (в т.ч. возврата) предоплаты с учетом Ваших интересов и на выгодных для Вас условиях.
5. Вы получаете уверенность, что сделка состоится. Это особенно важно, если сроки сделки ограничены – например, ростом цен, условиями банка (для сделок по ипотеке) или покупателем Вашего отчуждаемого жилья.

Основные требования к предварительному договору купли-продажи квартиры, коттеджа, земли и т.д.?

Источник: https://allufa.com/2009/08/predvaritelnyj-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-avans-zadatok-snyatie-riskov/

Каковы гарантии и риски заключения предварительного договора купли-продажи квартиры?

Предварительный договор купли-продажи квартиры фиксирует намерения сторон в будущем заключить основной договор купли-продажи на условиях, определенных в предварительном договоре (п. 1 ст. 429 ГК РФ).

Такой договор заключается при обстоятельствах, когда невозможно совершить сделку в данный момент. Это, например, отсутствие у продавца некоторых документов, необходимых для оформления сделки, у покупателя — требуемой суммы денег и т.п.

1. Гарантии заключения предварительного договора купли-продажи

Закон требует указывать в предварительном договоре условия, позволяющие определенно установить объект продажи, — квартиру, цену и порядок проведения взаиморасчетов.

Кроме того, приводятся условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (п. п. 2, 3, 4 ст. 429 ГК РФ).

Для покупателя это является гарантией того, что квартира будет продана ему по цене, зафиксированной в договоре, для продавца — гарантией того, что его квартира будет куплена в срок, установленный договором.

Если в течение срока действия предварительного договора одна из сторон уклоняется от заключения основного договора, у другой стороны есть право требовать через суд заключения основного договора купли-продажи (п. 5 ст. 429 ГК РФ).

Исковое заявление о понуждении заключить основной договор может быть подано в суд в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В этом случае основной договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда (п. 5 ст. 429, п. 4 ст. 445 ГК РФ).

2. Риски заключения предварительного договора купли-продажи

Заключение предварительного договора купли-продажи квартиры на вторичном рынке жилья никаких особых рисков для сторон не влечет. Если в оговоренный срок основной договор не заключен и ни одна из сторон не направила другой стороне предложение заключить договор купли-продажи, действие предварительного договора прекращается (п. 6 ст. 429 ГК РФ).

Заключение предварительного договора купли-продажи квартиры на стадии строительства дома может повлечь для покупателя крайне неблагоприятные последствия.

Практика заключения таких предварительных договоров существует, и главная причина этого — нежелание застройщика брать на себя дополнительные обязательства, предусмотренные законодательством РФ об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (п. 1 ст. 1 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).

Такая схема приобретения жилья не защищает покупателя от возможных рисков, к которым относятся следующие риски.

2.1. Отсутствие гарантий получения квартиры

Предметом предварительного договора купли-продажи является не покупка квартиры как таковой, а лишь намерение сторон в будущем заключить основной договор купли-продажи. Соответственно, не может быть гарантий получения уже оплаченной покупателем квартиры.

Суд не может признать право собственности на квартиру, так как договор не содержит обязательства продавца передать квартиру покупателю.

Если же покупатель обратится в суд с иском о понуждении заключения основного договора купли-продажи, то велика вероятность подачи встречного иска о признании предварительного договора купли-продажи квартиры недействительным или незаключенным.

Обратите внимание!

Если заключен предварительный договор участия в долевом строительстве, суд может признать его договором участия в долевом строительстве, подлежащим госрегистрации.

Для этого в предварительном договоре должны содержаться условия, обязательные для включения в договор долевого участия, и лицо, привлекшее денежные средства для строительства, должно соответствовать требованиям, предъявляемым к застройщикам (п. 9 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013).

2.2. Риск признания предварительного договора незаключенным

Согласно требованиям закона в предварительном договоре должны содержаться положения, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора, то есть должны быть указаны все параметры приобретаемой квартиры (площадь, количество комнат, этаж и пр.). Очевидно, что, если квартира еще не построена, точно определить в договоре объект продажи невозможно. Если же сторонами не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, то такой договор считается незаключенным (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

2.3. Риск двойной продажи квартиры

Поскольку при заключении предварительного договора купли-продажи квартиры у покупателя не возникает права собственности на квартиру, договор не подлежит государственной регистрации. Ничто не мешает недобросовестному застройщику заключить такой же договор с другим покупателем и затем продать ему квартиру.

2.4. Риск утраты вложенных в покупку квартиры денег

В случае судебного спора покупатель может претендовать только на возврат вложенных средств с уплатой минимальной неустойки в размере ставки рефинансирования Банка России. Однако в случае признания застройщика банкротом существует вероятность, что покупатель может быть лишен и этой возможности.

Также покупатель не может рассчитывать на получение неустойки за задержку сроков строительства. В предварительном договоре купли-продажи предусматривается лишь срок заключения основного договора, например в течение месяца со дня регистрации застройщиком права собственности на квартиру, само же строительство может длиться сколь угодно долго.

Однако, если покупатель сможет доказать в суде, что при заключении предварительного договора купли-продажи в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к отношениям, вытекающим из такого договора, будет применено законодательство о долевом строительстве жилья и о защите прав потребителей (п. 1.2 Обзора судебной практики, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017).

Обратите внимание!

На этапе строительства жилья привлечение денежных средств возможно только на основе договоров участия в долевом строительстве путем выпуска жилищных сертификатов, а также жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами (ч. 2 ст. 1 Закона N 214-ФЗ).

Источник: https://zakonius.ru/zhile-i-nedvizhimost/kakovy-garantii-i-riski-zaklyucheniya-predvaritelnogo-dogovora-kupli-prodazhi-kvartiry

Предварительный договор купли-продажи недвижимости

Как правило, перед заключением договора купли-продажи жилого помещения заключается предварительный договор, который определяет условия заключения основного договора и может включать, например, условие внесения залога.

Копия данного договора может потребоваться для оформления кредита на покупку жилого помещения, принятия решения о разрешении на отчуждение жилого помещения (его частей, доле на праве собственности), построенного (реконструированного, приобретенного) с использованием льготного кредита (продажа, дарение или обмен в течение года со дня погашения этого кредита либо дарение или обмена до погашения этого кредита). Заключение данного договора направлено на защиту обеих сторон.

В соответствии со ст.399 ГК по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В соответствии с п.1 ст.

165 ГК сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в порядке, предусмотренном ГК и законодательством о государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.

В свою очередь Закон о регистрации обязывает регистрировать все договоры, которые являются или могут стать основанием возникновения, перехода, прекращения или ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество.

Возникает вопрос: необходима ли государственная регистрация предварительного договора?

В силу норм п.2 ст.399 ГК предварительный договор заключается в форме, установленной законодательством для основного договора, а если форма основного договора не установлена, в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

 По общему правилу, сформулированному в п.1 ст.159 ГК, сделки совершаются устно или в письменной форме (простой или нотариальной). Факт государственной регистрации не относится к форме договора.

В этой связи можно заключить, что предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий обязательной государственной регистрации, не требует обязательной государственной регистрации.

В то же время государственная регистрация предварительного договора возможна по соглашению сторон как добровольно принятая на себя обязанность.

Пунктом 4 ст.415 ГК определены последствия неисполнения предварительного договора. Если сторона, для которой в соответствии с ГК и иными актами законодательства заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Важное условие предварительного договора – условие освобождения жилого помещения. Часто бывает, что в продаваемой квартире проживает и сам продавец и члены его семьи.

Освободить квартиру он в силу обстоятельств сможет лишь при условии покупки другой квартиры и переселения в нее. Данная схема называется альтернативным обменом.

Подобные условия рекомендуется сразу оговорить в предварительном договоре.

В договоре может быть предусмотрено условие о задатке.

Примерная форма предварительного договора купли-продажи недвижимости приведена ниже.

ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР
купли-продажи жилого помещения (жилого дома)

г.______

«__» _________ 20__ г.

Мы, гражданин Сидоров Сергей Степанович, в дальнейшем именуемый Продавец, и гражданин Петров Павел Потапович, действующий от имени гражданина Иванова Игоря Иосифовича, на основании доверенности от «___» _______ 20__ г., именуемый в дальнейшем Покупатель, совместно именуемые Стороны, заключили настоящий предварительный договор (далее – Договор) о нижеследующем.

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Стороны принимают на себя обязательство заключить договор купли-продажи жилого помещения (далее – Основной договор) в срок и на условиях Договора двухкомнатной квартиры общей площадью 54,2 кв.м, в т.ч. жилой – 36,4 кв.м, расположенной на 2-м этаже 9-этажного панельного дома по адресу: г.Минск, ул.Незнанского, д.1, кв.1 (далее – жилое помещение).

2. УСЛОВИЯ ЗАКЛЮЧЕНИЯ ОСНОВНОГО ДОГОВОРА

2.1. Срок заключения Основного договора и его нотариального удостоверения устанавливается Сторонами до «___» ___________ 20__ г. включительно.

2.2. Срок государственной регистрации сделки и государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение устанавливается Сторонами до «___» ____________ 20__ г. включительно.

2.3. Покупатель подтверждает, что все существенные характеристики жилого помещения, включая его месторасположение, вид из окон, размеры, планировку, состояние, инженерно-техническое оборудование, а также состояние придомовой территории и общих помещений дома, его удовлетворяют.

2.4. В жилом помещении на момент заключения Договора не зарегистрированы члены семьи Продавца и иные лица, сохраняющие в соответствии с законодательными актами право пользования этим жилым помещением (если такие лица зарегистрированы, указать Ф.И.О., права на пользования жилым помещением).

2.5. Жилое помещение должно быть освобождено Продавцом от имущества, не входящего в цену жилого помещения, не позднее 3 дней после государственной регистрации Основного договора и передано Покупателю по передаточному акту не позднее 3 дней с даты выдачи Покупателю свидетельства о государственной регистрации права.

3. ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

3.1. Продавец обязуется:

3.1.1. Обеспечить получение согласия на отчуждение жилого помещения со стороны всех сособственников, а также третьих лиц, имеющих права в отношении данного жилого помещения.

3.1.2. Обеспечить снятие с регистрационного учета всех граждан, зарегистрированных в жилом помещении, и его освобождение в срок, предусмотренный Основным договором.

3.1.3. Погасить задолженность по платежам за жилищно-коммунальные услуги, телефонные переговоры к моменту подписания передаточного акта при передаче жилого помещения Покупателю.

3.1.4. Не изменять технического состояния жилого помещения, описанного в Договоре.

3.1.5. Незамедлительно уведомить Покупателя о появлении каких-либо причин, которые могут повлиять на исполнение обязательств по настоящему договору.

3.2. Покупатель обязуется:

3.2.1. Оплатить Продавцу стоимость жилого помещения, указанную в п.4.1 Договора в день подписания Основного договора, если Сторонами не установлено иное.

3.2.2. Принять жилое помещение у Продавца в состоянии, указанном в п.6 Договора, в сроки, установленные Основным договором.

3.2.3. Незамедлительно уведомить Продавца о появлении каких-либо причин, которые могут повлиять на исполнение обязательств по Договору.

3.2.4. После подписания Основного договора не предъявлять требований к устранению дефектов жилого помещения, которые указаны в настоящем Договоре и были известны Покупателю.

3.3. Стороны обязуются не изменять в одностороннем порядке цену жилого помещения, сроки и условия совершения сделки, не принимать действий, влекущих отказ от заключения сделки (поиск иного продавца или покупателя), если настоящим Договором не установлено иное.

4. ЦЕНА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

4.1. Цена жилого помещения составляет сумму в белорусских рублях, эквивалентную 80 000 (восьмидесяти тысячам) долларов США по курсу Национального банка РБ на день оплаты. На день заключения настоящего Договора данная сумма составляет 688 000 000 (шестьсот восемьдесят восемь миллионов) белорусских рублей.

4.2. Оплата за приобретаемое жилое помещение производится Покупателем в следующем порядке:

4.2.1. Покупатель в день подписания настоящего Договора в счет цены жилого помещения передает Продавцу аванс в размере суммы, эквивалентной 5 000 (пяти тысячам) долларов США по курсу Национального банка РБ на день оплаты.

В случае расторжения настоящего Договора предварительная оплата (аванс) подлежит возврату Покупателю в полном объеме. При заключении Основного договора аванс подлежит зачету в счет окончательного платежа за приобретаемое жилое помещение.

4.2.2. Сумма, эквивалентная 5 000 (пяти тысячам) долларов США по курсу Национального банка РБ на день оплаты, передается Покупателем Продавцу наличными денежными средствами в день нотариального удостоверения сделки.

4.2.3.

Сумма, эквивалентная 70 000 (семидесяти тысячам) долларов США по курсу Национального банка РБ на день оплаты, перечисляется на расчетный счет Продавца безналичными кредитными денежными средствами в срок, установленный кредитующим банком. Все расходы, связанные с открытием расчетного счета на имя Продавца, получением Продавцом наличными денежными средствами вышеуказанной суммы кредита, несет Покупатель.

5. СРОК ДЕЙСТВИЯ НАСТОЯЩЕГО ДОГОВОРА И ПОРЯДОК ЕГО РАСТОРЖЕНИЯ

5.1. Настоящий Договор вступает в силу со дня его подписания и действует до полного исполнения сторонами своих обязательств.

5.2. Односторонний отказ от исполнения обязательств по настоящему Договору допускается в случаях, предусмотренных законодательством, а также в случаях:

– неисполнения второй стороной своих обязательств по настоящему Договору;

– невозможности наступления условий Договора, указанных в подп.4.2.3 п.4 настоящего Договора.

6. ТЕХНИЧЕСКИЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ И ИНЫЕ УСЛОВИЯ

6.1. Технические характеристики жилого помещения на момент подписания настоящего Договора соответствуют техническому паспорту на объект (прилагается).

6.2. Дополнительные характеристики жилого помещения:

6.2.1. Наличие лоджии (балкона) ______________________.

6.2.2. Наличие телефона _____________________________.

6.2.3. Покрытие полов в жилых комнатах ______________, коридоре _______________, кухне ________________, ванной _____________________, туалете _____________________, их состояние ________________.

6.2.4. Плита (газовая, электрическая), модель плиты _____________________________.

6.2.5. Сантехническое оборудование __________________________________________.

6.2.6. Прочие характеристики (виды дверей, замков, наличие сигнализации и пр.)

_____________________________________________________________________________.

6.2.7. Наличие дефектов ___________________________________________________, перепланировки, переустройства, реконструкции __________________________________________________________________________.

6.2.8. Наличие мебели и оборудования, переходящих в собственность Покупателя со дня подписания Основного договора, стоимость которых включена в цену жилого помещения ___________________________________.

6.3. Расходы, связанные с оформлением сделки (оплата стоимости документов, необходимых для нотариального удостоверения сделки, государственная пошлина, оплата услуг нотариуса, оплата государственной регистрации сделки, перехода права собственности и т.д.), производятся Покупателем.

6.4. Все изменения и дополнения к Договору совершаются по соглашению Сторон в письменной форме в виде дополнительного соглашения к Договору, которое в случае составления прилагается к Договору и становится его неотъемлемой частью.

6.5. Договор составлен в простой письменной форме в 2 экземплярах.

7. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

7.1. Стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение условий Договора в соответствии с законодательством Республики Беларусь.

ПРОДАВЕЦСидоров Сергей Степанович _______________________________ Паспорт _______________________ выдан _________________________ Адрес _________________________ _______________________________ Тел. ___________________________Подпись _______________________

ПОКУПАТЕЛЬИванов Игорь Иосифович________________________________Паспорт ________________________выдан __________________________Адрес __________________________________________________________Тел. ____________________________Подпись ________________________

Источник: http://gisp.gov.by/index.php/vlast/219-otdely-i-upravleniya/otdel-zhkkh/aktualnye-voprosy-zhilishchnogo-zakonodatelstva/1204-predvaritelnyj-dogo

Для чего нужен предварительный договор купли-продажи недвижимости и какие пункты он должен содержать

Для чего нужен предварительный договор купли-продажи недвижимости и какие пункты он должен содержать
Мы продолжаем публиковать ответы на наиболее распространённые вопросы, связанные с переходом Крыма в российское правовое поле. Сегодня мы расскажем, для чего нужен предварительный договор купли-продажи недвижимости и какие пункты он должен содержать. Ваш юрисконсульт — Артём Шабанов.

Обычная практикаВ настоящее время распространена практика, когда стороны, которые собираются в будущем провести сделку купли-продажи недвижимости, чтобы подтвердить свои намерения, перед заключением основного договора заключают предварительный.

Бывают ситуации, когда продавцу необходимо некоторое количество времени для того, чтобы подготовить все необходимые документы на недвижимость, или покупателю недостаёт на данный момент времени денежных средств.

При этом стороны должны быть тверды в своих намерениях, а предварительный договор купли-продажи дома или другой недвижимости выступает гарантом заключения основного договора.

Такой договор определяет условия заключения основного договора, например: срок заключения основного договора, цену и порядок расчётов, характеристики жилого помещения, внесение задатка и т. д.

В соответствии со ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Рассмотрим примерное содержание предварительного договора купли-продажи квартиры.Девять важных пунктовПредварительный договор купли-продажи квартиры заключается в письменной форме и не требует, в отличие от основного, государственной регистрации.

Пункт 3 вышеуказанной статьи Гражданского кодекса РФ гласит, что предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

1. В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определённо установить квартиру, которая в будущем будет подлежать передаче покупателю по основному договору. Нужно подробно указать данные квартиры, которые позволят её идентифицировать.

К таким данным относятся: адрес квартиры, кадастровый номер, общая и жилая площадь по данным БТИ, количество комнат в квартире, этаж, на котором она располагается. Также желательно указать общую этажность дома, в котором находится квартира.

2. В обязательном порядке необходимо прописать условие о цене квартиры.
Прописывается сумма в рублях, которая будет отражена и в основном договоре. При отсутствии в договоре условия о цене квартиры договор о её продаже считается незаключённым.

3. Условие о лицах, которые проживают в квартире, и у которых после её продажи сохранится право на проживание в ней. Такие лица должны быть обязательно указаны в предварительном договоре (паспортные данные), а также срок их снятия с регистрации после заключения основного договора, поскольку их перечень является существенным условием договора купли-продажи квартиры.

4. Полные данные сторон: паспортные данные, адреса регистрации.

5. Права и обязанности сторон: сроки их выполнения, подробный порядок передачи квартиры, ответственность за неисполнение обязательств (штрафные санкции).

6. Сведения о правоустанавливающих документах на квартиру. В договоре прописываются полные данные документа о праве собственности: наименование, номер, дата выдачи, кем выдан.

7. Ограничения. В предварительном договоре купли-продажи квартиры следует указать, что квартира не находится под арестом, не заложена, свободна от других обременений и ограничений.

8. При заключении основного договора возникают определённые затраты, связанные с проведением сделки купли-продажи, например: оплата услуг нотариуса, аренда банковской ячейки, оплата государственной пошлины, государственной регистрации перехода права собственности на квартиру и т. п. Поэтому необходимо прописать, кто будет оплачивать такие расходы.

9. Срок заключения основного договора. Согласно ст. 429 ГК РФ, в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определён, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Если основной договор не заключается в срок, указанный в предварительном договоре, и ни одна из сторон не направит другой стороне предложение о заключении основного договора, предварительный договор теряет свою силу, а стороны освобождаются от выполнения обязательств, предусмотренных в нём.

Если у вас есть какие-либо вопросы к нашему юристу, вы можете их задать и получить квалифицированный ответ. Предварительная запись по телефону +7 978 213-26-55.

Артём ШабановМатериал опубликован в газете «Крымский ТелеграфЪ» № 429 от 12 мая 2017 года

http://ktelegraf.com.ru/9127-dolgo-i-tshhatelno.html

Источник: http://www.krasnoperekopsk.net/2017/06/dlya-chego-nuzhen-predvaritelnyj-dogovor-kupli-prodazhi-nedvizhimosti-i-kakie-punkty-on-dolzhen-soderzhat/