Приватизация жилья, находящегося в коммерческом найме

Договор коммерческого найма жилья – благо или обман нанимателей? – Сухов Олег – Экспертный клуб

Приватизация жилья, находящегося в коммерческом найме

Договор коммерческого найма – весьма «молодой» вид договора, практика по которому начала бурно развиваться только в 2004-2005 гг. На тот момент мало кто имел представление о том, что же это такое – договор коммерческого найма.

Законодательство практически не регулировало данные отношения.

В свою очередь, должностные лица государственной и муниципальной власти, не имея полного и ясного представления о договоре коммерческого найма, частенько неосознанно вводили нанимателей в заблуждение об их правах и обязанностях, вытекающих из указанного договора.

В данном материале мы рассмотрим договор коммерческого найма, заключаемый между органами государственной или местной власти и гражданином, членами его семьи. Такие понятия, как договор аренды на жилое помещение, или предоставление в пользование служебного жилого помещения, нами рассматриваться не будут.

Не стоит путать договор социального и коммерческого найма, это абсолютно разные виды договоров. Дело в том, что договор социального найма заключается без указания сроков (бессрочно) и позволяет осуществлять прописку членов семьи нанимателя и приватизацию жилья. Кроме того, договор социального найма – это безвозмездный договор (оплата жилого помещения не производится).

Договор коммерческого найма – это срочный, временный договор (как правило, сроком на 5 лет), без права на регистрацию членов семьи (не указанных в договоре изначально), без права на приватизацию и выкуп помещения. Договор коммерческого найма – это возмездный договор, т.е. наем жилья осуществляется за плату.

Основания предоставления жилья и по договору социального найма, и по договору коммерческого найма, одинаковы – выделение жилья при сносе дома и/или выделение жилья очередникам.

Правила предоставления жилых помещений по рассматриваемым договорам также едины, однако, после заключения договора, наниматели по социальному и коммерческому найму приобретают абсолютно разный статус, о чем уже было сказано выше.

Пять вопросов, которые волнуют нанимателей договоров коммерческого найма:

1. Может ли наймодатель (собственник жилья – орган муниципальной власти) по истечении срока действия договора коммерческого найма выселить из жилого помещения нанимателя?

Выселение из жилого помещения, занимаемого по договору коммерческого найма, если нет иного жилья в собственности или в пользовании, невозможно, это противоречит принципу жилищного законодательства в части лиц, нуждающихся в жилых помещениях. Выселение нанимателей, имеющих другое жилье – возможно, но практики такой в нашем государстве еще не было.

2. Можно ли переоформить договор коммерческого найма на договор социального найма?

Переоформление Договора коммерческого найма на договор социального найма – невозможно.

3. Можно ли перевести в собственность квартиру, занимаемую по Договору коммерческого найма?

Право на приватизацию квартир, занимаемых по договорам коммерческого найма, законодательство в настоящее время не содержит. Что касается права на выкуп, то существующий Закон его не предусматривает, однако указанное право было разрешено до 2008 года, т.е.

лица, получившие квартиры по коммерческому найму до 2008 года были наделены возможностью выкупа своей квартиры, чего в дальнейшем законодатель лишил нанимателей.

Данное «лишение» противоречит Конституции РФ и Жилищному кодексу РФ, однако судебной практики, положившей бы начало выкупа коммерческих квартир, до настоящего времени нет.

4. Подлежит ли разделу при расторжении брака квартира, полученная супругами по договору коммерческого найма?

Квартира, используемая супругами или бывшими супругами по коммерческому найму, является собственностью государства или муниципалитета, а соответственно, она не может быть объектом, подлежащим разделу между супругами, т.к. при расторжении брака осуществляется раздел лишь того имущества, которое принадлежит супругам на праве собственности.

5. Есть ли основания для прописки родственников в квартиру, занимаемую по договору коммерческого найма?

Жилищный и гражданский кодексы предусматривают право на прописку (регистрацию) в коммерческие квартиры несовершеннолетних детей, это исключительная категория лиц, которая может быть включена в договор коммерческого найма и прописана в коммерческой квартире. Все иные родственники подлежат регистрации только при наличии согласия наймодателя (т.е. собственника жилищного фонда, к которому отнесена коммерческая квартира), а также при наличии согласия нанимателей коммерческой квартиры.

Традиционно принято считать, что на покупательский спрос на загородном рынке недвижимости влия…

Несмотря на то, что объем предложения эконом-класса в 2017 году вырос в 1,5 раза и на конец го…

Источник: https://www.mesto.ru/experts/person/suhov-oleg/dogovor-kommercheskogo-najma-zhil_ya--blago-ili-obman-nanimatelej

5.5.1. Понятие и признаки приватизации государственного (муниципального) имущества

Приватизация жилья, находящегося в коммерческом найме

Статья235 ГК “Основания прекращения правасобственности” определяет, что порешению собственника в порядке,предусмотренном законами о приватизации,имущество, находящееся в государственнойили муниципальной собственности,отчуждается в собственность граждан июридических лиц.

Инымисловами, публичная собственность неможет отчуждаться частным порядком.Сделки приватизации не могут рассматриватьсякак частные, регулируемые исключительнонормами гражданского законодательстваи заключаемые в соответствии с принципамиавтономии воли и свободы договора.

Порядок совершения таких сделокопределяется законами и иными правовымиактами.

Орган государственной властиили местного самоуправления, действующийот имени публичного собственника, неможет отчуждать имущество как частныйсобственник: по своему выбору любомулицу, любым способом, на любых условияхи за любую цену.

Напротив,отчуждение имущества государственным(муниципальным) унитарным предприятиемили учреждением не является приватизацией,хотя и влечет переход из публичнойсобственности в частную.

Сделки пораспоряжению имуществом учреждений иунитарных предприятий совершаются имиот собственного имени и по своемуусмотрению и регулируются нормами ГКв соответствии с содержанием правахозяйственного ведения (оперативногоуправления).

ГК установлены следующиеограничения: сделки унитарного предприятияпо распоряжению недвижимым имуществомдолжны соответствовать специальнойправоспособности данного юридическоголица (указанным в уставных документахцелям деятельности, ст. 48 ГК) и совершатьсяс согласия собственника (п. 2 ст. 295 ГК).

Такимобразом, сделки приватизации характеризуютследующие признаки:

  • переход имущества из государственной (муниципальной) в частную собственность;
  • отчуждение имущества собственником (или по его решению);
  • особый порядок, установленный законодательством о приватизации.

Способприватизации государственных(муниципальных) жилых помещений – ихбезвозмездная передача нанимателям.Порядок передачи регулируется Закономо приватизации жилья.

5.5.2. Условия законности приватизации жилых помещений

1.Объектом приватизации может быть толькогосударственный и муниципальный жилойфонд.

Гражданемогут приватизировать жилые помещениятолько в домах государственного имуниципального жилищного фонда, в томчисле жилые помещения, находящиеся направе хозяйственного ведения иоперативного управления у предприятийи учреждений, а также жилищный фонд,временно находящийся у приватизированныхпредприятий, который не вошел в уставныйкапитал этих предприятий и в соответствиис планом приватизации подлежит передачев муниципальную собственность.

Взависимости от того, к какой формесобственности относится предприятиеили учреждение, жилищный фонд, находящийсяу предприятий и учреждений на правехозяйственного ведения и оперативногоуправления, является либо государственнойсобственностью (федеральной или субъектаРФ), либо муниципальной собственностью.

Тоже самое относится и к приватизированнымпредприятиям, на балансе которых осталсяжилищный фонд, не включенный в уставныйкапитал и подлежащий передаче вмуниципальную собственность.

До моментареальной передачи в муниципальнуюсобственность жилищный фонд, находящийсяна балансе приватизированных предприятий,является собственностью субъекта РФили федеральной собственностью взависимости от того, к какой формесобственности относилось предприятиедо приватизации.

Законо приватизации жилья не распространяетсяна передачу гражданам занимаемых имижилых помещений, находящихся всобственности акционерных обществ,обществ с ограниченной ответственностьюи иных хозяйственных обществ.

Безвозмезднаяпередача указанными юридическими лицамижилья в собственность граждан не являетсясделкой приватизации, а является дарением- гражданско-правовой сделкой, котораярегулируется нормами ГК.

Применительнок жилищному фонду, находящемуся всобственности общественных объединений(организаций), Закон о приватизациижилья носит рекомендательный характер.Пунктом 6 Постановления ВерховногоСовета РСФСР от 04.07.

1991 N 1542-1 “О введениив действие Закона РСФСР “О приватизациижилищного фонда в РСФСР” общественным объединениям былорекомендовано осуществлять передачуи продажу находящегося в их собственностижилья в собственность граждан наусловиях, предусмотренных длягосударственного и муниципальногожилищного фонда. Данные рекомендацииотносились и к приватизации жилищногофонда колхозов.

——————————–

Ведомости РСФСР. 1991. N 28. Ст. 960.

Всоответствии с Положением о реорганизациии приватизации государственно-кооперативных(кооперативно-государственных) предприятийагропромышленного комплекса, утвержденнымПостановлением Правительства РФ от04.09.1992 N 708, при реорганизации колхозаили совхоза в отношении объектов жилогофонда могло быть принято одно из следующихрешений:

а)передача в муниципальную собственность;

б)передача или продажа гражданам занимаемыхими помещений в порядке, установленномЗаконом о приватизации жилья исоответствующим решением Советовнародных депутатов;

в)включение в уставный капитал реорганизуемогоколхоза или совхоза.

Соответственно,если жилищный фонд, ранее принадлежащийколхозу или совхозу, был передан вмуниципальную собственность, то егопередача в собственность гражданосуществляется в соответствии с Закономо приватизации жилья.

Дореорганизации и в момент реорганизацииколхозы и совхозы могли заключатьдоговоры приватизации жилья. Представляется,что такая возможность была утраченаими с момента регистрации новогореорганизованного юридического лица.

Жилищный фонд, включенный в уставныйкапитал реорганизованного юридическоголица, не подлежит приватизации всоответствии с Законом о приватизациижилья, поскольку не может быть отнесенни к объектам государственной илимуниципальной собственности, ни кобъектам, находящимся в собственностиобщественных организаций.

Такимобразом, учреждение юстиции должнопроверить принадлежность жилогопомещения к объектам муниципальной илигосударственной собственности.

Еслижилое помещение относится к муниципальномуили государственному жилищному фондув силу разграничения собственности, атакже если жилищный фонд был передан сбаланса приватизированного государственногопредприятия в муниципальную собственностьдо 31 января 1998 г., согласно Закону орегистрации прав требуется предварительнаярегистрация права государственной илимуниципальной собственности передрегистрацией перехода права к гражданам.

Еслижилое помещение поступило в муниципальнуюили государственную собственностьпосле 31 января 1998 г.

, то регистрацияправа собственности на приватизируемоепомещение возможна также только послерегистрации возникновения правамуниципальной или государственнойсобственности.

Это касается и первичногоспособа приобретения права собственности,например строительства нового дома, вкотором часть квартир предназначаетсямуниципалитету.

Пообщему правилу право собственности навновь созданное недвижимое имуществоподлежит обязательной государственнойрегистрации и возникает с момента такойрегистрации (п. 2 ст. 8, ст. 131, ст. 219 ГК, ст.4 Закона о регистрации прав).

Безрегистрации возникновения правагосударственной и муниципальнойсобственности уполномоченные органыгосударственной власти или местногосамоуправления не вправе распоряжатьсянедвижимостью не только путем безвозмезднойпередачи в порядке приватизации, но ипутем предоставления по договорамсоциального найма.

2.Участниками договора приватизациимогут быть только граждане РоссийскойФедерации.

Федеральнымзаконом от 15.05.

2001 N 54-ФЗ “О внесенииизменений и дополнений в Гражданскийкодекс Российской Федерации и ЗаконРоссийской Федерации “О приватизациижилищного фонда в Российской Федерации””(далее – Федеральный закон N 54-ФЗ) в Закон о приватизации жилья внесенысущественные изменения, в соответствиис которыми с 31 мая 2001 г. (дата вступленияЗакона в действие) приватизироватьжилые помещения могут только гражданеРоссийской Федерации, занимающие жилыепомещения на основании договорасоциального найма.

———————————

Довступления в силу указанного Законаучастие в приватизации не было связанос наличием гражданства РоссийскойФедерации. Отказ в приватизации попричине отсутствия гражданства РФ недопускался. Российское законодательствоопределяет правовой статус иностранцеви лиц без гражданства принципомнационального режима. КонституцияРоссии (п. 3 ст.

62) наделяет иностранныхграждан и лиц без гражданства теми жеправами и обязанностями, что и граждани юридических лиц Российской Федерации,кроме случаев, установленных закономили международным договором.

Федеральныйзакон N 54-ФЗ, по существу, установилзапрет на участие в приватизации жильяиностранных граждан, включая гражданстран СНГ и лиц без гражданства.

Внастоящее время при определении статусафизического лица следует руководствоватьсяФедеральным законом от 31.05.2002 N 62-ФЗ “Огражданстве в Российской Федерации”, вступившим в силу 1 июля 2002 г.Согласно ст.

5 указанного Закона гражданамиРФ являются: а) лица, имеющие гражданствоРоссийской Федерации на день вступленияданного Закона в силу; б) лица, которыеприобрели гражданство в соответствиис данным Законом.

Документом, удостоверяющимгражданство Российской Федерации,является паспорт гражданина РоссийскойФедерации или иной основной документ,содержащие указание на гражданстволица.

Виды основных документов,удостоверяющих личность гражданинаРоссийской Федерации, определяютсяФедеральным законом (ст. 10). Гражданствонесовершеннолетних лиц может бытьопределено по месту рождения, гражданствуи месту жительства родителей (ст. 12).

———————————

3.Приватизации подлежат только заселенныежилые помещения. Участниками приватизациимогут быть граждане, занимающие жилоепомещение только на условиях социальногонайма.

Начинаяс 31 мая 2001 г. приватизации подлежаттолько жилые помещения, которые занятыгражданами на основании договорасоциального найма.

До этой даты былавозможна приватизация жилых помещений,занимаемых гражданами на основаниидоговора найма (как социального, так икоммерческого) или аренды.

В настоящеевремя жилые помещения, занимаемыегражданами на основании договора арендыи коммерческого найма, приватизированыбыть не могут.

Существенното, что незаселенные государственныеили муниципальные жилые помещения немогут быть приватизированы в соответствиис указанным Законом путем безвозмезднойпередачи.

4.Волеизъявление на приватизацию илиотказ от участия в ней. Жилищные праватретьих лиц.

Жилыепомещения подлежат передаче в собственностьтолько на добровольной основе, приналичии согласия на приватизацию всехсовместно проживающих совершеннолетнихчленов семьи, а также несовершеннолетнихв возрасте от 14 до 18 лет (ст.

2 Закона оприватизации жилья). По существу,требуется либо участие всех проживающихв жилом помещении лиц в договоребезвозмездной передачи, либо их согласиена передачу жилья только одному илинескольким из них (отказ от приватизации).

Необходимоучитывать жилищные права граждан,которые в данной квартире на моментприватизации не проживают, но имеютзаконное право на проживание.

Статьей60 ЖК установлено, что жилое помещениесохраняется за временно отсутствующимигражданами в случаях: призыва на военнуюслужбу или прохождения ее по контракту(в течение первых 5 лет); выезда по условиями характеру работы, в связи с командировкойза границу или с обучением; помещениядетей на воспитание в государственныедетские учреждения, к родственникамили опекунам (попечителям), в связи свыполнением обязанностей опекуна(попечителя); выезда на лечение влечебно-профилактическом учреждении.

Согласноп. 4 ст. 71 СК ребенок, в отношении которогородители (один из них) лишены родительскихправ, сохраняет право собственности нажилое помещение или право пользованияжилым помещением, а также сохраняетимущественные права, основанные нафакте родства с родителями и другимиродственниками, в том числе право наполучение наследства. ПостановлениемКонституционного Суда РФ от 23.06.

1995 N 8-П”По делу о проверке конституционностичасти первой и пункта 8 части второйстатьи 60 Жилищного кодекса РСФСР в связис запросом Муромского городскогонародного суда Владимирской области ижалобами граждан Е.Р. Такновой, Е.А.Оглоблина, А.Н. Ващука” положенияст.

60 ЖК, допускающие лишение гражданинаправа пользования жилым помещением всвязи с осуждением к лишению свободы,признаны утратившими силу.

———————————

Источник: https://studfile.net/preview/3187696/

Приватизация жилья: все, что нужно знать

Приватизация жилья, находящегося в коммерческом найме

О сроках и порядке приватизации жилых помещений корреспонденту агентства «Минск-Новости» рассказал начальник управления жилищной политики Мингорисполкома Александр Авраменко.

Согласно Указу Президента Беларуси от 16.12.2013 г. № 563 «О некоторых вопросах правового регулирования жилищных отношений», в республике 30 июня 2016 г. завершается приватизация жилых помещений государственного жилищного фонда. С 1 июля неприватизированные квартиры, согласно 563-му указу, будут включены в состав коммерческих (арендных).

Что значит приватизировать жилье до 1 июля

До этой даты граждане могут воспользоваться правом на приватизацию.

— До 1 июля (последний день — 30 июня) необходимо подать заявление на приватизацию и соответствующие документы в администрацию района либо в организацию, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которой находится жилье, — пояснил А. Авраменко.

— То есть важно понимать, что в установленные сроки нужно не завершить процесс приватизации, а начать его — подать заявление и другие необходимые документы. И этого будет достаточно, чтобы успеть в пресловутый последний вагон.

Решения о приватизации жилых помещений по заявлениям, поданным после 30 июня 2016-го, приниматься не будут.

Процесс приватизации жилых помещений регламентируется:

— главой 23 Жилищного кодекса Республики Беларусь;

— Законом Республики Беларусь «О приватизации государственного имущества и преобразовании государственных унитарных предприятий в открытые акционерные общества»;

— Указом Президента Беларуси № 563 «О некоторых вопросах правового регулирования жилищных отношений»;

— Указом Президента Беларуси № 524 «О приватизации жилых помещений государственного жилищного фонда».

Важно учитывать, что в указанные нормативные акты вносились изменения и дополнения, поэтому следует руководствоваться актуальными версиями.

Какое жилье можно приватизировать, а какое нельзя

Объекты приватизации — это жилые помещения государственного жилищного фонда, предоставленные гражданам в установленном порядке на основании договора найма, в том числе индивидуальные дома, служебные квартиры (при соблюдении соответствующих условий).

Согласно ст. 135 Жилищного кодекса, приватизации не подлежат жилые помещения:

— социального пользования;

— государственного жилищного фонда в общежитиях;

— специального служебного жилищного фонда;

— коммерческого использования;

— находящиеся в реконструируемых или капитально ремонтируемых жилых домах, в случае переустройства и (или) перепланировки квартир при проведении работ по реконструкции или капитальному ремонту жилого дома — на период с момента начала производства работ и до их окончания;

— занимаемые военнослужащими, выбывающими за пределы Республики Беларусь для прохождения военной службы в вооруженных силах других государств, либо членами семей таких военнослужащих, и некоторые другие жилые помещения.

Кто имеет право на приватизацию жилья

— Приватизировать жилое помещение государственного жилищного фонда имеют право все члены семьи, в нем зарегистрированные, — сказал А. Авраменко. — То же касается и граждан, проживающих в служебных квартирах и имеющих на 31 марта 2014 г. право на приобретение этого жилья.

Кто должен подавать заявление

Как пояснил А.

Авраменко, при подаче заявления на приватизацию необходимо присутствие нанимателя, совершеннолетних членов его семьи, а также иных граждан, за которыми в соответствии с законодательством сохраняется равное с нанимателем право владения и пользования жилым помещением. Если присутствовать лично у них возможности нет, нужно предоставить их письменное согласие на приватизацию квартиры заявителем, заверенное нотариально.

Какие еще нужны документы

Их перечень определен Указом Президента Беларуси от 26.04.2010 г. № 200 «Об административных процедурах, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан».

В него входят:

— заявление на приватизацию жилого помещения (образцы можно найти в органе или учреждении, на балансе которого находится квартира или дом);

— оригиналы паспортов всех совершеннолетних членов семьи (желательно иметь ксерокопии);

— свидетельства о рождении несовершеннолетних членов семьи (в случае наличия таковых);

— справка-характеристика квартиры (оформить ее можно заранее самостоятельно или заказать при подаче заявления — услуга платная);

— чеки «Жилье», если они имеются. Их примут в счет погашения рассчитанной стоимости приватизации жилого помещения. Могут быть использованы только начисленные непосредственно заявителю чеки или подаренные ему близкими родственниками — супругом (супругой), родителями, детьми, усыновителями, усыновленными, родными братьями и сестрами, дедушкой, бабушкой, внуками.

Куда обращаться

Заявление на приватизацию и соответствующие документы необходимо подать в администрацию района, на территории которого находится квартира или дом, либо в организацию, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которой находится жилье.

От чего зависит стоимость приватизации

— Стоимость зависит от нескольких факторов, — отметил А. Авраменко. — Например, от того, была ли реконструкция дома, где расположена квартира. Учитываются ее потребительские качества — этаж, высота потолка, наличие балкона и прочее. Кроме того, учитывается индекс качества окружающей среды, степень износа дома. Все это рассчитывается соответствующими специалистами администраций районов.

Кому и какие льготы предоставляются

Для определенных категорий граждан предусмотрена льготная приватизация. К ним относятся Герои Беларуси, Герои Советского Союза, Герои Социалистического Труда, жертвы политических репрессий и иные граждане. Полный перечень категорий указан в ст. 140 Жилищного кодекса Республики Беларусь.

Сколько длится процесс приватизации

— Согласно законодательству, на такую административную процедуру, как приватизация, отводится 1 месяц, — уточнил А. Авраменко. — После этого необходимо будет заверить договор на приватизацию у нотариуса и посетить БРТИ для регистрации квартиры в собственность. Если не заверить договор у нотариуса, через год аннулируется решение администрации района о приватизации.

Оно действительно в течение 1 года. Потому, повторюсь, за это время необходимо заключить и заверить указанный договор у нотариуса и оплатить минимум 10 % стоимости приватизируемой квартиры. Остальную сумму разрешено выплачивать в течение 40 лет. Если приватизируется служебное жилье, то в течение 20 лет.

При этом стоимость жилья на протяжении всего периода рассрочки остается неизменной.

Можно ли приватизировать социальную квартиру

— Социальное жилье не подлежит приватизации, — отметил А. Авраменко. — И арендным после 30 июня не станет. Поэтому у граждан, которые проживают в предоставленных им социальных квартирах, нет повода для беспокойства.

Что будет, если не приватизировать жилье

Оставшиеся неприватизированными до 1 июля жилые помещения государственного жилфонда подлежат включению в состав жилых помещений коммерческого использования, после чего размер платы за пользование ими установят с применением понижающего коэффициента 0,2.

Но это при условии проживания в квартирах зарегистрированных граждан, которым ранее это жилье было предоставлено.

При этом их нанимателям придется не просто вносить арендную плату в дополнение к расчетам за жилищно-коммунальные услуги (ЖКУ), а делать это всегда своевременно.

Наличие без уважительных причин двухмесячной задолженности по плате за пользование арендной квартирой и (или) за ЖКУ может стать основанием для расторжения договора найма с последующим выселением должника и проживающих с ним членов семьи без предоставления другой жилплощади.

Что делать, если нет денег на приватизацию и платить за арендное жилье тоже нечем

— Можно перевести квартиру в социальное жилье, если вы относитесь к категории лиц, имеющих право на такую квартиру, — пояснил А. Авраменко. — В противном случае рекомендую обратиться в комитет по труду и социальной защите Мингорисполкома, где детально рассмотрят ситуацию и помогут принять правильное решение.

Источник: https://minsknews.by/privatizatsiya-zhilya-vse-chto-nuzhno-znat/

СтражЗакона
Добавить комментарий