Вступительная статья
Споры, связанные с правами на недвижимое имущество и сделками с ним, составляют значительную и не самую простую часть общего объема судебных разбирательств. Составной частью таких споров являются вопросы применения Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”.
В совместном стремлении придать правоприменительной практике этой направленности единообразный и стабильный характер Московский областной суд и Московская областная регистрационная палата, проведя большую обобщающую работу, подготовили и издали в 2001 г. первый выпуск совместного сборника судебной практики, основу которого составил обзор практики рассмотрения судами Московской области дел, связанных с применением указанного Федерального закона.
Сборник был направлен во все суды Московской области и учреждения юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним субъектов Российской Федерации, где получил одобрение и поддержку.
По отзывам судей и государственных регистраторов, иных специалистов, в том числе из других регионов Российской Федерации, обзор систематизировал подходы ко многим вопросам в области применения норм как материального, так и процессуального права, значительно расширив первое понимание значения нового российского института государственной регистрации прав.
Судебная практика подтвердила значимость государственной регистрации как единственного доказательства существования зарегистрированного права.
Обзор способствовал разрешению накопившихся вопросов и появлению стабильности правоприменения в этой сфере.
Подтверждено, в частности, что:
– регистрация сделок с недвижимым имуществом, а также ограничений (обременений) права возможна только при наличии государственной регистрации ранее возникших прав на это имущество;
– регистрация права умершего или сделки, сторона по которой умерла, невозможна;
– сомнения нотариусов в законности сделок, заключенных в простой письменной форме и зарегистрированных в установленном порядке, не свидетельствуют об их недействительности;
– решения об отказах в государственной регистрации, принятые по указанным в законе основаниям, являются правомерными действиями регистрирующего органа и не направлены на ущемление прав заявителей;
– регистрирующий орган не участвует в материальных правоотношениях, связанных с правами на недвижимое имущество и сделок с ним, и не может выступать в качестве ответчика по данной категории споров.
Изложенная в первом обзоре и продолжающаяся судебная практика способствуют укреплению понимания одного из важнейших вопросов. Сами по себе споры о признании в судебном порядке недействительной государственной регистрации и (или) свидетельства о государственной регистрации с правовой точки зрения бессмысленны.
Приоритетным для судебных органов должно стать положение части 2 пункта 1 статьи 2 Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, согласно которому зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Таким образом, ни государственная регистрация, ни свидетельство о ней, а право должно оспариваться в суде заинтересованными лицами, законные права и интересы которых нарушены.
В 2002 г. Московский областной суд и Московская областная регистрационная палата продолжили общую аналитическую работу, формируя тем самым добрую и, главное, взаимополезную традицию.
В результате подготовлен для изучения и использования второй совместный обзор судебной практики, посвященный тематике, представляющей, пожалуй, наиболее сложные и разнотрактуемые вопросы правоприменения, в области земельного законодательства.
Долгое время суды и регистрирующий орган по разному реагируют на факты безвозмездной и без выставления на торги передачи земли физическим лицам, отчуждения земельных участков и многие другие.
Добавили проблемных вопросов судьям и государственным регистраторам вступление в силу главы 17 Гражданского кодекса Российской Федерации и введение в действие нового Земельного кодекса Российской Федерации, уже изначально содержащие противоречащие друг другу положения.
Разночтение правовых норм не может не сказываться на последовательности их восприятия.
Второй совместный обзор отражает и комментирует новое земельное законодательство и судебную практику данной направленности. В обзоре раскрыты понятия земли как объекта права, вещных, ограниченных вещных и обязательственных прав на землю, субъектов земельных правоотношений и другие вопросы. Приведены многочисленные примеры судебных споров.
Особое внимание уделено в обзоре весьма актуальной сегодня проблеме противоречивых отношений, сложившихся в аграрном секторе после реорганизации колхозов и совхозов, а также возникших в связи с этим прав на земельные доли и земельные участки в счет земельной доли.
Рассмотрены особенности сделок с землей и основания их недействительности.
Таким образом, предоставляемый обзор судебной и регистрационной практики по применению законодательства при рассмотрении вопросов, возникающих из земельных правоотношений Московской области, формулирует с учетом уже имеющегося опыта унифицированные подходы, которыми судьи и государственные регистраторы могут руководствоваться при разрешении сложных и должным образом не урегулированных гражданским и земельным законодательством отношений в сфере прав на землю, сделок с земельными участками и их государственной регистрации. В основе обзора – нормы права и реальная практика их применения.
Надеемся, совместный труд Московского областного суда и Московской областной регистрационной палаты найдет понимание и будет полезен в практической деятельности.
Председатель
Московской областной
| регистрационной палаты | В.В. Огородников |
Обзорсудебной и регистрационной практики по применению законодательствапри рассмотрении вопросов, возникающих из земельных правоотношений
в Московской области
1. Введение
Московским областным судом совместно с Московской областной регистрационной палатой проведено обобщение судебной и регистрационной практики по вопросам, возникающим из земельных правоотношений. В основном в обзоре рассмотрены споры наиболее сложные и интересные с точки зрения формирования судебной практики.
Цель обобщения состоит в выявлении накопившихся проблемных вопросов, возникающих у судов и государственных регистраторов при применении земельного законодательства.
Согласно статистике количество указанных видов споров возрастает с каждым годом. Так, в 2000 г.
федеральными судами области было рассмотрено 435 гражданских дел о признании права собственности на земельные участки, из них с удовлетворением иска – 386 дел, с отказом в иске – 49 дел, прекращено производство по 140 делам, в том числе в связи с заключением мировых соглашений.
Кроме того, рассмотрены другие споры, связанные с землепользованием, с вынесением решения – 911, из них с удовлетворением иска – 730, с отказом в иске – 181 дело, прекращено производство по 373 делам, в том числе в связи с заключением мировых соглашений.
В 2001 г.
федеральными судами рассмотрено 602 дела о признании права собственности на земельные участки, из них с удовлетворением иска – 550, с отказом в иске – 52, прекращено производство по 117 делам, в том числе в связи с заключением мировых соглашений.
Кроме того, рассмотрено 830 других споров, связанных с землепользованием, из них с удовлетворением иска – 647 дел, отказано по 183 делам, прекращено производство по 280 делам, в том числе в связи с заключением мировых соглашений.
Мировыми судьями области в 2001 г.
рассмотрено 97 дел о признании права собственности на земельные участки: с вынесением решения и удовлетворением требований – 89, с отказом в иске – 5 дел, прекращено, в том числе в связи с заключением мировых соглашений, 8 дел.
Кроме того, ими же рассмотрено 33 других спора, связанных с землепользованием, из них с удовлетворением иска – 26, с отказом в иске 7 дел прекращено, в том числе в связи с заключением мировых соглашений – 35 дел.
Значительное количество споров касалось осуществленных Регистрационной палатой регистрационных действий по сделкам и правам на земельные участки.
Московской областной регистрационной палатой с 01.02.98 произведено 860 тысяч регистрационных действий с земельными участками, в том числе зарегистрировано 630 тысяч прав на земельные участки и 230 тыс. сделок с земельными участками.
Источник: https://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/28814443/
Содержание
Какие документы должен иметь собственник недвижимости?
Собственник любого объекта недвижимости должен иметь на руках пакет документов, подтверждающих его права на объект, а также содержащих технические и идентификационные характеристики объекта.
Без этих документов он не может подтвердить свой статус, а также распорядиться недвижимостью (продать, заложить, сдать в аренду). В этот пакет документов входят: правоустанавливающие документы, технический паспорт, идентификационные документы на земельный участок.
Важным является поддержание этих документов в актуальном состоянии.
В соответствии со статьей 1 Закона Республики Казахстан “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество” правоустанавливающие документы – это документы, на основании которых возникают, изменяются и (или) прекращаются права (обременения прав) на недвижимое имущество.
Правоустанавливающими документами на недвижимость могут быть:
- договор купли-продажи (если недвижимость была куплена);
- договор мены (если недвижимость приобретена по обмену);
- договор дарения (если недвижимость была подарена);
- договор отчуждения с условием пожизненного содержания;
- договор о приватизации (в случае приватизации недвижимости);
- акт о приемке в эксплуатацию (в случае, если регистрируется вновь построенный или реконструированный/перепланированный объект);
- акт о приобретении с публичных торгов;
- свидетельство о праве собственности на долю в общем имуществе (в т.ч. супругов) (если супруги или другие совладельцы определяли размер своих долей у нотариуса);
- копия вступившего в законную силу решения суда, подтверждающего право собственности (в том числе при разделе имущества, признании права собственности в судебном порядке);
- постановление судебного исполнителя о передаче имущества должника в натуре (в случаях обращения взыскания на имущество);
- договор о разделе имущества (если собственники произвели добровольный раздел);
- брачный договор (когда супруги определяют в нем права на недвижимость);
- регистрационное удостоверение (в настоящее время не выдается);
- свидетельство о праве собственности, выданное местными исполнительными органами (в настоящее время не выдается);
- свидетельство о праве на наследство (если объект недвижимости перешел по наследству);
- учредительный договор и акт приема-передачи при внесении в качестве вклада в уставный капитал юридического лица;
- решение собственника имущества юридического лица или уполномоченного собственником органа, либо учредителей (участников), либо органа, уполномоченного учредительными документами юридического лица, либо решение судебного органа (при реорганизации юридического лица), а также утвержденный таким решением разделительный баланс или передаточный акт;
- протокол результатов торгов, конкурсов, аукционов, договор прямой адресной продажи государственного имущества и т.п., а также договор купли- продажи имущества или иной договор, заключаемый на основании любого из указанных протоколов;
- решение Акима, договор купли-продажи земельного участка.
Это наиболее распространенные документы. Перечень не исчерпывающий.
Правоустанавливающий документ должен быть зарегистрирован в органе юстиции по месту нахождения объекта недвижимости и содержать соответствующую надпись.
Вполне возможно, что на один объект будет иметься несколько правоустанавливающих документов: например, договор купли-продажи и свидетельство о праве на наследство (если часть была куплена, а другая часть получена по наследству).
Идентификационный документ на земельный участок
Идентификационный документ на земельный участок – это в соответствии с подпунктом 25) статьи 12 Земельного кодекса Республики Казахстан документ, содержащий идентификационные характеристики земельного участка, необходимые для целей ведения земельного, правового и градостроительного кадастров.
К таким документам относятся:
- акт на право частной собственности на земельный участок;
- акт на право постоянного землепользования;
- акт на право временного возмездного (долгосрочного, краткосрочного) землепользования (аренды);
- акт на право временного безвозмездного землепользования.
Акты на земельный участок содержат:
- кадастровый номер участка;
- план участка с указанием его места нахождения и размеров;
- указание права, на котором принадлежит участок (право собственности, аренды, постоянного землепользования);
- целевое назначение земельного участка;
- указание площади участка;
- ограничения в использовании и обременения участка;
- сведения о делимости или неделимости участка.
Технический паспорт
Технический паспорт – это составленный по результатам государственного технического обследования недвижимого имущества документ установленной формы, содержащий технические, идентификационные характеристики первичного или вторичного объекта, необходимые для ведения правового кадастра (подпункт 25) статьи 1 Закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество”).
Технический паспорт составляется по результатам первичного обследования нового объекта недвижимости.
Технический паспорт должен отражать действительные на текущий момент характеристики объекта недвижимости.
При изменении технических или идентификационных характеристик недвижимости в результате их реконструкции, перепланировки, переоборудования производится последующее обследование объекта с внесением изменений в технический паспорт.
Когда необходимо предъявление документов на недвижимость
Пакет документов на вашу недвижимость приходится предъявлять и использовать в самых различных случаях, к примеру:
- при совершении любой сделки (купля-продажа, аренда, залог и т.п.);
- при регистрации места жительства;
- при перепланировке и реконструкции;
- при оформлении отношений с коммунальными службами;
- при получении различных лицензий и разрешений;
- в ходе судебных споров;
- при получении кредита в банке.
Отсутствие или наличие неполного пакета документов может существенно затруднить любую из перечисленных процедур.
Источник: https://defacto.kz/content/kakie-dokumenty-dolzhen-imet-sobstvennik-nedvizhimosti
Требования к объявлениям – Яндекс.Недвижимость. Помощь
| 1.1. | На Яндекс.Недвижимость принимаются объявления: |
о сдаче в аренду:
|
о продаже:
|
| 1.2. | Объявление должно быть составлено на русском языке. В поле «Описание» можно продублировать информацию на другом языке. |
| 1.3. | Текст объявления не должен содержать орфографических и грамматических ошибок. |
| 1.4. | Все поля объявления должны быть корректно заполнены в соответствии с их названием и смысловым назначением. |
| 1.5. | Вся информация в объявлении должна быть актуальной на момент подачи и полностью соответствовать действительности. Актуальность должна поддерживаться в течение всего периода размещения объявления. |
| 1.6. | В объявлении должен быть указан точный адрес объекта недвижимости. Обязательно указывается населенный пункт, улица и номер дома (здания). Объект должен находиться на территории Российской Федерации. |
| 1.7. | В контактных данных у физических лиц (собственников и агентов) должно быть указано настоящее имя, у агентств — полное наименование юридического лица в соответствии с Единым государственным реестром юридических лиц или коммерческое обозначение. |
| 1.8. | Агентства недвижимости, агенты и застройщики должны в учётной записи обязательно указать ОГРН (ОГРНИП). |
| 1.9. | Администрация сайта может запросить у автора объявления документы на объект: свидетельство права собственности или выписку из Единого государственного реестра недвижимости. Будьте готовы их предоставить. |
| 1.10. | Объявление должно содержать описание объекта не менее 140 символов. |
| 2.1. | Добавляйте к объявлению фотографии, на которых изображен объект из публикации в его реальном состоянии на момент размещения предложения. |
| 2.2. | На снимках не должно быть информации, не относящейся к объявлению, в том числе: рекламы, ссылок, водяных знаков и контактных данных, например, электронной почты, номера телефона, адреса сайта или аккаунтов в соцсетях. |
| 2.3. | Фотографии должны принадлежать автору объявления и не нарушать права третьих лиц, включая интеллектуальные права, права на изображения гражданина, право на неприкосновенность частной жизни, а также законодательство в области персональных данных. Запрещено использовать фотографии из других объявлений и интернета. |
| 2.4. | На снимках не должно быть людей. |
| 2.5. | Все снимки должны быть хорошего качества, без фильтров и ретуши. Минимальный размер — 400х400 пикселей. |
| 2.6. | Фотографии должны показывать состояние всех помещений объекта: комнат, коридора, ванной комнаты, туалета, кухни и т.д. По желанию, добавьте снимки подъезда, входной зоны, придомовой территории и вид из окна. |
| 2.7. | Запрещено размещать объявления об объектах недвижимости без фотографий. Добавьте не менее 3 снимков. Исключение: квартиры в новостройках, в этом разделе допускаются фотографии или макеты фасадов, планировка объекта и т.д. |
| 3.1. | Цена должна быть указана без:
Информацию о любых дополнительных выплатах укажите в поле «Описание» или , если они предусмотрены. |
| 3.2. | Для долгосрочной аренды (сроком от 1 месяца) объекта недвижимости цена должны быть указана за месяц аренды. Если коммунальные платежи включены в цену, отметьте это в специальном пункте. |
| 3.3. | Для посуточной аренды цена должна быть указана за одни сутки аренды в будний день без ограничения по минимальному сроку (количеству дней). В описании можно уточнить, будет ли меняться цена при аренде на несколько дней, в праздничные и выходные дни. |
| 3.4. | Цена должна быть актуальной во время всего срока размещения объявления и своевременно обновляться, если условия изменились. |
| 3.5. | При размещении объявлений через XML-фид цена может быть указана в одной из трёх валют: в российских рублях, долларах США или евро. При указании цены в иностранной валюте, на сервисе показывается цена в рублях по курсу ЦБ на актуальную дату (при недоступности курса на актуальную дату, будет курс на последнюю доступную дату). |
| 3.6. | В объявление о сдаче или продаже коммерческого объекта, цена должна быть указана с НДС. |
| 3.7. | Запрещено указывать не конечную цену за объект, а так же сумму первоначального взноса при покупке в кредит, стартовую или договорную цену аукциона. |
| 3.8. | Указывать в описании или других полях цену, которая отличается от суммы в поле «Цена». |
| 4.1. | Указывать любую недостоверную или неактуальную информацию. |
| 4.2. | Указывать в поле «Адрес» любую информацию, кроме полной и достоверной информации об адресе указанного в объявлении объекта недвижимости. |
| 4.3. | Указывать не соответствующий действительности кадастровый номер объекта недвижимости. |
| 4.4. | Указывать неверный, недействительный, недоступный для входящих звонков или доступный только для связи через мессенджеры номер контактного телефона. |
| 4.5. | Указывать недостоверные или неактуальные сведения об объекте недвижимости, в том числе информацию о продаже и сдаче в аренду комнат под видом квартир и наоборот, и о продаже квартир в новостройках под видом объектов вторичной недвижимости и наоборот. |
| 4.6. | Указывать недостоверную или неактуальную информацию о продавце, арендодателе и/или разместившем объявление лице, в том числе размещать объявление от имени агента или агентства недвижимости под видом собственника объекта недвижимости и наоборот. |
| 4.7. | Размещать объявление в разделе сервиса, не соответствующем типу объекта недвижимости, указанного в объявлении (например, размещать объявление о продаже или сдаче в аренду студий в разделе квартир, коммерческой недвижимости в разделе сервиса, в котором размещаются объявления с объектами жилой недвижимости). |
| 4.8. | Указывать в полях объявления информацию, не соответствующую названию или смысловому содержанию таких полей, в том числе явно или скрыто указывать в описании объекта недвижимости ссылки на веб-страницы, цену (за исключением прямо разрешенных настоящими правилами случаев) и контактные данные. |
| 4.9. | Указывать информацию о нескольких объектах недвижимости в одном и том же объявлении. Исключения:
|
| 4.10. | Размещать объявление без намерения продажи или сдачи в аренду указанного в объявлении объекта недвижимости. |
| 4.11. | Размещать объявление о продаже или сдаче в аренду объекта недвижимости, в отношении которого действуют какие-любо ограничения. |
| 4.12. | Иметь активное объявление с объектом недвижимости, за который уже внесли аванс, предоплату, задаток, залог или в отношении которого уже заключено соглашение о сделке. |
| 4.13. | Размещать в объявлении явно или скрыто информацию об услугах, не связанных с указанным в объявлении объектом недвижимости (например, об услугах платного подбора вариантов продажи или аренды, об услугах риелтора, адвоката или о предоставлении доступа к информационным ресурсам). |
| 4.14. | Размещать объявления о посуточной аренде номеров в гостиницах, хостелах и т. д. |
| 4.15. | Размещать несколько объявлений о продаже или аренде одного и того же объекта недвижимости с одной или нескольких учётных записей. |
| 4.16. | Размещать объявления о покупке объекта недвижимости или намерении взять его в аренду. |
| 4.17. | Размещать объявления без указания площади объекта недвижимости и количества комнат в нём. |
| 4.18. | Размещать объявления о продаже или сдаче в аренду квартиры или комнаты без указания этажа объекта и этажности многоквартирного дома. |
| 4.19. | Размещать объявления о продаже квартиры в новостройке без изображения планировки. |
| 4.20. | Размещать объявления о продаже участков площадью один гектар и более вне раздела о коммерческой недвижимости. |
| 4.21. | Размещать объявления о продаже участков без изображения генерального плана коттеджного (загородного и пр.) посёлка. На генплане должны быть четко видны номера и границы участков. Участок размещенный в объявлении должен быть выделен на общем генплане, а его номер указан в описании. |
| 4.22. | Размещать объявления об оказании услуг взамен на проживание в доме или квартире. |
| 4.23. | Размещать объявления о продаже или сдаче койко-места, части комнаты или доли собственности, если она не может быть выдела государственными органами в отдельную жилую единицу, пригодную для проживания. Минимальная единица размещения — изолированная жилая комната. |
| 4.24. | Размещать объявления о продаже невыделенных долей под видом квартиры или студии. Если доля равна отдельному помещению, пригодному для проживания и обособления, она должна быть размещена в разделе «Комнаты» независимо от того, выделена она государственными органами в отдельный объект недвижимости или нет. |
| 4.25. | Размещать почасовую аренду любого объекта недвижимости. Минимальный срок аренды — 1 сутки. |
Была ли статья полезна?
Источник: https://yandex.ru/support/realty/rules/requirements-ads.html
Наследование, несколько случаев из практики
Переход права собственности к наследникам умершего в большинстве случаев «оформляет» нотариус. Действительно удобно, когда за 2-3 визита в офис нотариуса права наследника оказываются зарегистрированы в ЕГРН.
Я расскажу о других случаях, когда наследникам потребовалась юридическая помощь адвоката.
При разных обстоятельствах эти кейсы похожи в том, что у наследников не оказалось на руках всех документов, которые потребовал нотариус для выдачи свидетельства о праве на наследство.
Совсем недавно ко мне обратился Иван, наследник по завещанию на домовладение своего отца. Недвижимость была приобретена его отцом в 1997 году, однако его право собственности на жилой дом и земельный участок в ЕГРН зарегистрировано не было. При этом у наследника не оказалось и правоустанавливающих документов на домовладение, поэтому нотариус не выдал ему свидетельство о праве на наследство.
В результате наведения справок выяснилось, что жилой дом был приобретен по договору купли-продажи, удостоверенному нотариально. После получения у нотариуса дубликата этого договора оказалось, что на самом договоре нет надписи о его регистрации в БТИ.
Нотариус не может выдать свидетельство о праве на наследство на основании такого договора и обычно рекомендует обращаться в суд с заявлением о признании права собственности. Однако я обратил внимание, что в домовой книге имелась отметка о собственнике (наследодателе) с указанием реквизитов договора купли-продажи, заверенная печатью БТИ.
Организация технической инвентаризации подтвердила сведения о регистрации договора, в результате нотариус выдал свидетельство о праве на наследство на жилой дом.
Что касается земельного участка, то оказалось, что он сформирован, но по сведениям из похозяйственной книги находился у предыдущего владельца лишь в пользовании. Поэтому новый собственник дома сможет приобрести право собственности или аренды на землю, обратившись с соответствующим заявлением в Городскую управу.
Из этого относительно несложного кейса видно, как в результате обращения к адвокату наследнику удалось избежать длительного и дорогостоящего судебного процесса.
Другой мой клиент З.М. пыталась вступить в наследство после смерти своей матери.
Однако в свидетельстве о заключении брака ее девичья фамилия оказалась написана через мягкий знак и поэтому на одну букву отличалась от ее фамилии, указанной в ее свидетельстве о рождении.
Для нотариуса это не мелочь, а основание для отказа в выдаче свидетельства о праве на наследство. Самостоятельно выйти из сложившейся ситуации З.М. не смогла, фактически вступила в наследство, но права на него не зарегистрировала.
Через несколько лет после смерти мужа она вновь попыталась получить свое наследство у нотариуса, которая порекомендовала ей обращаться в суд. Тогда З.М. поручила свое наследственное дело мне. Я попытался исправить ситуацию, получив верные документы из ЗАГСа.
Дело в том, что актовые записи в соответствующих книгах органов ЗАГСА могут отличаться от записей в свидетельствах, выдаваемых на руки гражданам. Так и оказалось в случае З.М., запись в книге регистрации о ее браке содержала верные сведения, ошибка вкралась лишь в свидетельство.
В этом деле пришлось также получать повторное свидетельстве о рождении моего доверителя, поскольку в нем отсутствовала последняя цифра года, в котором сделана соответствующая актовая запись.
Если кто не знает, повторные свидетельства о рождении по запросу из другого региона могут прийти без указания отчества урожденной, запрос приходится повторять… При этом в каждом случае приходится собирать еще и все стандартные документы для нотариальной процедуры. В этом кейсе сбор документов и их исправление потребовали от адвоката десятка встреч с нотариусом, зато клиент сэкономил время и деньги на судебное разбирательство.
В другом случае наследник обратился ко мне после визита к нотариусу, который установил разночтения в площади унаследованного жилого дома по правоустанавливающему документу (свидетельство о праве на наследство) и фактической площади жилого дома по данным технической инвентаризации. Поскольку площадь дома была увеличена за счет его реконструкции, нотариус рекомендовала наследнику обратиться в суд с заявлением о признании права собственности в порядке наследования с доказательствами законности произведенной реконструкции.
Удачно, что, клиент располагал техническим паспортом жилого дома, включавшем сведения о жилом доме до его реконструкции. В этой части было обнаружено упоминание о полученном наследодателем разрешении городских властей на реконструкцию жилого дома.
В соответствующем решении предполагаемая площадь жилого дома после реконструкции удачно совпала со сведениями, имеющимися в ЕГРН. Однако она все еще отличалась от площади жилого дома по данным технической инвентаризации.
В связи с принятием Жилищного кодекса РФ при технической инвентаризации жилья в его площадь стали включать также пристройки, за счет чего и увеличилась площадь дома в этом случае. Оставалось только подтвердить это обстоятельство нотариусу соответствующей справкой органа, осуществляющего техническую инвентаризацию.
К счастью, офис нотариуса расположен не далеко, поэтому я не слишком устал возвращаться к нотариусу с исправленными вариантами этой справки, пока наконец его не устроил третий вариант.
В заключении расскажу о случае, когда дело о наследстве пришлось решать в суде.
В этом случае нотариус предложил наследнику, принимавшему наследство по закону после смерти отца, а затем и брата, обратиться в суд за признанием права собственности на домовладение в связи с недостатками правоустанавливающих документов: договор купли-продажи жилого дома оказался не зарегистрирован в сельском совете.
Кроме того, в доме на момент смерти наследодателя был зарегистрирован еще один наследник, который несколько лет в нем не проживал.
Но для нотариуса сведения о такой регистрации в отсутствие доказательств иного подтверждали фактическое принятие таким наследником в наследство как жилого дома, так и земельного участка под ним. Поскольку в таком случае возникает спор о праве, дело должно было разрешаться районным судом.
В нашем случае возражений против иска не поступило, и дело разрешилось довольно скоро, несмотря на обнаружившееся разночтение в адресе жилого дома со сведениями Городской Управы о нумерации объектов недвижимости.
Но чаще перспективы таких судебных споров туманны, многие судьи вполне удовлетворяются объяснениями отсутствующего наследника и показаниями его друзей о том, что он принял наследство, приехав на похороны или переночевав пару раз в доме наследодателя.
Интересно, что в этом деле признание права собственности судом оказалось лишь началом работы адвоката. В дальнейшем пришлось исправлять ошибки в кадастровых сведениях об адресе жилого дома в ЕГРН, для чего было аннулировано постановление Городской Управы.
Затем потребовалось сформировать соседний земельный участок, также принадлежавший клиенту, и выполнить нетривиальную задачу по «стыковке» его границ с ранее ошибочно сформированным земельным участком под жилым домом.
Советую не повторять мой опыт, и поручить съемку границ смежного земельного участка тому кадастровому инженеру, который должен исправлять ошибку в границах соседнего участка. Но это уже к вопросу о делах земельных…
Дмитрий Кияшко, май 2019г
Источник: https://www.kiyashko-advocate.ru/nasledovanie-neskolko-sluchaev-iz-praktiki/
Многоквартирный дом: что кому принадлежит
30.05.2016
С развитием института собственности у граждан возникают проблемы с государственной регистрацией права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Жилищное законодательство предусматривает специальную регламентацию некоторых отношений, складывающихся при пользовании жилыми помещениями, находящимися в многоквартирных домах.
Так, в соответствии со статьёй 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;
3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома; механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных жилищным и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме, при этом доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме, доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме нового собственника такого помещения равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такого помещения.
Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании (доме) в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав.
В соответствии со ст. 16 ФЗ от 29.12.
2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон о введении в действие ЖК РФ) земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
В случае если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие ЖК РФ, то любое уполномоченное решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.
С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходят бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласно пункту 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.
1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации) государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
С учетом положений статьи 23 Закона о регистрации и статьи 16 Закона о введении в действие ЖК РФ государственная регистрация права общей долевой собственности на земельный участок, являющийся общим имуществом в многоквартирном доме, носит правоподтверждающий характер.
Таким образом, у собственников помещений в многоквартирных домах право общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположены такие дома, в соответствии со статьёй 16 Закона о введении в действие ЖК РФ возникает с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета. При этом государственная регистрация права хотя бы одного собственника жилого или нежилого помещения в многоквартирном доме (и одновременная государственная регистрация неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в том числе на земельный участок) является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения прав собственников помещений в многоквартирном доме на указанное имущество, в том числе на земельный участок.
Заключения каких-либо дополнительных договоров передачи общего имущества в многоквартирном доме в общую долевую собственность действующим законодательством не предусмотрено, в Законе о введении в действие ЖК РФ также отсутствуют требования об издании органами государственной власти или органами местного самоуправления решений о предоставлении земельных участков собственникам помещений в многоквартирных домах.
Предоставление документов на государственную регистрацию права общей долевой собственности на объекты недвижимости осуществляется в соответствии с Законом о регистрации (в том числе статьями 16, 17 и 18 Закона о регистрации).
Так, на государственную регистрацию права общей долевой собственности на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, предоставляются:
1. Заявление о государственной регистрации права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
2. Документ, удостоверяющий личность заявителя или уполномоченного им на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, либо решение общего собрания собственников помещений о наделении представителя полномочиями для государственной регистрации прав всех собственников помещений на общее имущество в многоквартирном доме;
3. Документы, подтверждающие уплату государственной пошлины;
4. Документы о формировании органом государственной власти или органом местного самоуправлении земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, если земельный участок сформирован после введения в действие ЖК РФ (01.03.2005 г.);
5. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (в случае, если земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимости, не сформирован до введения в действия ЖК РФ – 01.03.2005 г.);
6 Решение (протокол) общего собрания собственников помещений об определении долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме (в случае, если решением общего собрания собственников помещений не был определен иной порядок распределения долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме);
7. Документ технического учета многоквартирного дома, содержащий сведения о составе общего имущества в многоквартирном доме;
8. Правоустанавливающие документы, подтверждающие наличие прав собственников помещений в многоквартирном доме, возникших до введения в действие Закона о регистрации (до 30.01.1998 г.
) на помещения, в случае если на момент предоставления документов на государственную регистрацию наличия права общей долевой собственности на объекты недвижимости в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) отсутствуют записи о государственной регистрации наличия прав собственников помещений в многоквартирном доме;
9. Иные необходимые для государственной регистрации прав документы в случаях, установленных законодательством.
Регистрация прав на общее имущество возможна только после регистрации права собственника на его индивидуальное помещение.
В соответствии с подпунктом 23 пункта 1 статьи 333.33 Налогового кодекса Российской Федерации за государственную регистрацию доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме взимается государственная пошлина в размере 200 рублей.
Свидетельство о государственной регистрации права в связи с государственной регистрацией права общей долевой собственности на объекты недвижимости собственнику помещения в многоквартирном доме не выдается.
Сведения о государственной регистрации права общей долевой собственности на объекты недвижимости включаются в свидетельство о государственной регистрации права собственности на помещение (жилое или нежилое) в многоквартирном доме посредством внесения в него описания объектов недвижимости и указания размера доли в праве общей собственности на него.
Правообладателю помещения (участнику общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме), которому ранее после проведения государственной регистрации права собственности на помещение (жилое или нежилое) было выдано свидетельство о государственной регистрации права, в котором в графе «Вид права» не был указан размер доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме, после внесения соответствующих сведений в ЕГРП может быть повторно выдано свидетельство о государственной регистрации права.
Проведенная государственная регистрация прав на земельный участок под многоквартирным домом удостоверяется, в частности выпиской из ЕГРП.
Спецификой общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме является связанность доли в праве собственности с правом на помещение. То есть право на общее имущество как бы следует судьбе права собственности на помещение.
Долю в праве на общее имущество невозможно продать, подарить, заложить, выделить в натуре, – она не имеет иного предназначения, кроме как обеспечивать нормальную эксплуатацию дома, поэтому право собственности на него возникает и прекращается вместе с правом собственности на помещение.
Есть и еще ряд особенностей режима долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме: доля в праве собственности независимо от её размера дает право на беспрепятственное владение и пользование всем общим имуществом, а именно:
1. Дополнительные гарантии:
– без согласия собственников невозможно использование земельного участка, как, например, прокладка новых дорог, строительство, организация коммерческих и иных предприятий (мойки, автостоянки, гаражи и т.п.) на территории, принадлежащей собственникам многоквартирного дома;
– без согласия собственника невозможно какое-либо отчуждение части земельного участка, равно как и невозможен снос (постройка) каких либо строений;
– невозможно изъять земельный участок для муниципальных (государственных) нужд бесплатно.
2.Дополнительная возможная прибыль:
– собственники вправе сдавать часть земельного участка в аренду или предоставлять его для иного возмездного использования. Кроме того, наличие собственности на землю существенно увеличивает стоимость квадратного метра жилого или нежилого помещения.
3. Удобство использования:
– собственники вправе совершать с земельным участком различные действия, в том числе направленные на его благоустройство, строительство дополнительных сооружений, детских площадок и иных строений, необходимых для обеспечения нормальной жизнедеятельности многоквартирного дома.
В.Н. Игуминова,
главный специалист-эксперт
муниципального отдела по Омскому району
Управления Росреестра
по Омской области,
государственный регистратор.
Источник: https://rosreestr.ru/site/press/news/mnogokvartirnyy-dom-chto-komu-prinadlezhit/