Что необходимо для аренды земли сельхоз назначения?

› Земельный участок › Аренда

06.05.2019

Земля сельхозназначения часто сдается в аренду, иногда напрямую от государства, у администрации города, иногда от частных лиц.

Чтобы правильно оформить арену такой земли необходимо знать тонкости и хоть немного владеть навыками в оформлении документов. Но лучше воспользоваться услугами нотариуса или адвоката.

Они помогут грамотно оформить все нужные документы, в которых будут прописаны все условия такого соглашения.

Сельхоз земли

Земля сельхозназначения имеет особое закрепление на уровне государственной важности и контролируется Земельным кодексом. Под данным понятием подразумеваются земельные участки, которые находятся за пределами населенного пункта. Они предоставляются для того, чтобы на них производили различные сельскохозяйственные работы.

Такие виды земель стоят на особом месте среди различных участков земли и не только контролируются законами, но и подлежат охране со стороны государства. Земельный участок такого назначения может даваться в аренду как частному лицу, так и предприятию для того, чтобы в данном месте велись определенные сельскохозяйственные работы.

Рассмотрим условия аренды земли более подробно.

Понятие и определение объекта аренды

В соответствии со ст. 77 ЗК РФ, под понятием сельскохозяйственного объекта (земля сельхозназначения) понимается земельный участок, который располагается за пределами жилой городской зоны и может быть предоставлен только для нужд сельскохозяйственного назначения. Пункт 2 данной статьи описывает все виды земель, которые могут быть сданы в аренду как сельскохозяйственные. А именно:

• пашни, виноградные плантации, фруктовые сады;
• земельные участки, на которых располагаются внутрихозяйственные дороги, различные коммуникации, а также лесные насаждения. Как правило, которые выступают в роли защитного барьера от различного рода воздействия;
• земельные участки, на которых находятся водоемы и постройки для хранения и переработки сельскохозяйственной продукции.

Использоваться данные земельные участки также могут только строго по назначению, прописанному на законодательном уровне или в договоре аренды. А именно согласно ст. 78 ЗК РФ в таких направлениях:

• непосредственно ведение сельского хозяйства;
• садоводство;
• выращивание различных злаков и кормовых культур;
• высадка лесов, как защитного барьера;
• разведение скота;
• ведение как личного, так и фермерского хозяйства.

Более подробно цели описывают в договоре аренды земли такого вида. Именно поэтому стоит с особой внимательностью подойти к подписанию договора аренды и сразу учесть все мелочи. Так как заключить дополнительное соглашение в некоторых случаях невозможно. Стоит знать, что цели указанные в договоре не должны противоречить законодательству.

Сроки аренды земельного участка

Срок договора аренды у государства или частного лица не является ключевым моментом, но всё-таки играет не последнюю роль. Рамки сроков аренды также указаны в Земельном кодексе, а пункте 3 ст. 9 ФЗ в которой говориться от оборота сельскохозяйственных земель.

Так по закону минимальный срок аренды составляет 3 года, а максимальный — 49 лет. При заключении договора могут быть установленные любые временные рамки в этом пределе. Договор должен быть зарегистрирован в госреестре, для того чтобы вступить в силу.

В некоторых случаях, например, если земля предоставляется, для того чтобы пасти стадо, договор может быть подписан на срок менее 3 лет.

В тех случаях когда при подписании договора не указан срок действия, то данный вид договора аренды является бессрочным. Но по закону не более 49 лет. После того как срок договора прошел, арендатор имеет приоритет на заключение повторного договора.

Но при условии того, что в предыдущий период арендатор выполнял все требования, прописанные в договоре.

В договоре аренды может быть прописан такой пункт, как право выкупа участка арендатором, в таких случаях после истечения срока аренды арендатор вправе приобрести данный земельный участок.

Оформление договора

Для того чтобы арендовать земельный участок (земля сельхозназначения), необходимо соблюсти порядок, который заключается в проведении торга.

Максимально выгодная цена, предложенная владельцу участка, как правило, побеждает в торгах. Избежать торга можно лишь в случае, если после публикации в газете в течение месяца больше не было претендентов.

В остальных случаях только торги определят будущего арендатора.

В любом договоре аренды должны быть прописаны такие условия как:

• координаты, по которым находиться участок, а также точная площадь и кадастровый номер;
• сумма ежемесячной платы, которая может быть указана как в твердой денежной валюте, так и в процентах, которые высчитываются от ежемесячной прибыли, полученной с участка;
• указывается срок договора;
• права и обязательства обеих сторон, подписывающих договор;
• данные арендатора и владельца земельного участка;
• виды работ, которые можно проводить на участке земли.

Важно знать, что в оговоре нельзя прописывать действия, которые запрещены законом. Например, строительством на земельном участке, предназначенном для выращивания плодовых деревьев. Такое нарушение карается законом.

После того как договор согласован обеими сторонами и подписан, необходимо пройти регистрацию в государственном реестре. Регистрация происходит после уплаты государственной пошлины и предоставления определенного пакета документов.

Рассмотрение происходит в течение 1 месяца, после чего договор является действительным.

Право выкупа

Если в договоре одним из пунктов является право выкупа арендованной земли, после окончания срока аренды, то это дает возможность арендатору стать полноправным владельцем  участка.

Такое право предусмотрено на основании нормативно-правовых актов, которые различаются в зависимости от региона России.

 Чтобы выкупить землю арендатор должен обратиться в тот орган, где была получена аренда с заявлением на право выкупа согласно действующему договору.

Стоит рассмотреть особенности аренды с частными лицами. В таких случаях договор аренды заключить намного проще, чем с государственными структурами. В таких сделках владелец сам выбирает арендатора.

Многие вопросы решаются самостоятельно, без обращения в государственные органы. При заключении договора аренды с частным лицом чаще всего арендуется не целый участок земли, а определенный кусок.

Но и с частным лицом после заключения договора аренды необходимо зарегистрироваться в государственном реестре.

Как взять в аренду земли сельхозназначения Ссылка на основную публикацию

Источник: //prozemlu.ru/arenda-zemli-selhoznaznacheniya/

Договор аренды земельного участка

Составляя документ на аренду участка земли придется учитывать положения не только КГ, но и ЗК РФ. В документе оговариваются вопросы прав/обязанностей арендатора/арендодателя, порядок разрешения спорных ситуаций, вопросы ответственности и т. д..

Какова основа составления договора аренды земельного участка?

При составлении непосредственно документа желательно ознакомиться со статьями гражданского и земельного кодекса, определяющими предмет договора и его цену. Руководствоваться придется:

• ст. 607 ГК;
• ст. 22 ЗК (нас интересует п.22 в ней).

При заключении договора участок, в отношении которого он заключается должен быть индивидуализирован. Третий пункт ст. 607 ГК напрямую требует при составлении этого документа указать соответствующие данные. В случае с зем. участком подойдет кадастровый план, простой план, в котором отсутствует четкое описание объекта лучше не использовать.

Запрещено передавать в аренду участки, которые находятся в федеральной собственности. Подробнее со списком можно ознакомиться в 27 ст. ЗК России, нельзя сдавать в аренду землю если она:

• находится в собственности заповедных зон, национальных парков и т. д.;
• занята сооружениями, которые находятся в собственности вооруженных сил РФ;
• используется объектами, связанными с использованием атомной энергии;
• отведена под захоронение гражданских и военных лиц;
• используется органами ФСИН, органами госохраны, ФСБ;
• на ней расположены объекты связи, инженерно-технические сооружения и т. д.

Регистрация договора обязательна если срок действия документа превышает 1 год. При этом нужно отличать ситуации в случаях, когда земельный участок идет как дополнение к недвижимости, например, снимается частный дом.

В таком случае участок, отмеченный в документации также переходит во временную собственность арендатора, как вариант – в собственности арендатора будет находится та часть участка, которая необходима для обеспечения нормального использования дома.

Ориентируйтесь на положения ст. 652 ГК.

Возможна аренда участков сельскохозяйственного назначения, в 2017 году главное требование – арендатор может изменять способ его ипсользования. Например, он не может арендовать зем. участок для животноводства и потом выстроить на нем казино. Это будет считаться нарушением договора аренды выбранного земельного участка и станет основанием для его расторжения.

В вопросе оплаты в форме договора может быть указана:

• фиксированная сумма – стандартный вариант;
• стоимость может рассчитываться в зависимости от определенных факторов. Например, договор аренды земельного участка может предусматривать привязку стоимости к изменению гос. ставки. В документе стоимость вообще не указывается, т.е. обойтись можно и без использования конкретной суммы оплаты в договоре.

Подробнее вопрос стоимости рассматривается в ст. 614 ГК. Помимо описания способов оплаты стоимости аренды говорится, что допускается пересмотр арендной стоимости предмета договора, но не чаще 1 раза в год. Частота пересмотра стоимости может быть изменена отдельным законом для некоторых предметов, сдаваемых в аренду.

Вариант с привязкой к государственной арендной ставки удобен тем, что арендодателю/арендатору не нужно составлять дополнительное соглашение с тем, чтобы регулировать размер оплаты. Это будет происходит автоматически.

Какие есть ограничения по срокам аренды?

По срокам есть ограничения:

• если в договоре продолжительность аренды выставлена на 11 месяцев, то госрегистрация не нужна;
• в целом же сроки зависят от того, как участок используется.

При составлении документа, действуют следующие ограничения по срокам аренды:

• если зем. участок попадает в категорию земель сельхозназначения, то минимальный срок – 3 года. Верхней планки повыше, возможна аренда земельного участка на 49 лет;
• если участок предназначен для выпаса скота либо заготовки сена, то сдать его можно максимум на 3 года.

В договоре аренды земельного участка можно вообще не говорить о сроках. Если на этот зем. участок закон устанавливает какие-либо ограничения по срокам, то автоматически будет считаться, что он арендован на максимальный срок.

Договор аренды земельного участка хотя и содержит пункт о сроке действия, но его нельзя отнести к вопросам первой величины, он может не указываться. Что касается сроков прекращения его действия, в условиях опционально указываются условия, при которых он теряет актуальности, если же их нет, то уведомить другую сторону следует как минимум за 3 месяца до желания разорвать договор.

Какие есть возможности продления аренды?

Продление договора осуществляется несколькими способами:

• арендующая сторона может воспользоваться своим правом приоритетного права снять тот же объект после того, как предыдущее соглашение закончилось. Это правило не действует если были зафиксированы нарушения условий с его стороны. Арендодатель вправе отказать арендатору в заключении нового договора, но в таком случае он не может в течение 12 месяцев после истечения договора сдавать этот же участок земли другим арендаторам с теми же условиями. В образце договора земельного участка этот пункт отдельно не указывается;
• согласно ст. 609 ГК РФ если срок действия документа уже истек, но физлицо/юрлицо продолжает использование объекта с соблюдением тех же правил, а со стороны владельца земли нет никаких возражений, то считается, что стороны продлили договор. То есть происходит автоматическая его пролонгация. При составлении документа в нем можно указать дополнительные условия, на которых будет возможна автоматическая пролонгация, например, отсутствие нарушений использования участка, своевременная оплата, а также указать сроки. По умолчанию при автоматической пролонгации считается, что договор продлевается на максимально возможный срок. Отдельным пунктом можно запретить автоматическое продление;
• еще один вариант – заключить дополнительное договор до тех пор, пока истек основной. Главное не создать путаницу с новыми сроками аренды. Желательно в этом дополнительном соглашении не использовать фразы, которые могут быть истолкованы арендатором/арендодателем двояко, а указать четкие даты.

Если владелец зем. участка нарушит правило о приоритетном праве арендатора на повторную аренду, то арендатор вправе требовать либо переоформления документа на себя, либо в суде добиться компенсации.

Можно ли арендовать часть участка?

На вопрос отвечают ст. 6 ЗК РФ. В п.1 говорится о том, что объектами земельных отношений являются в том числе и части зем. участков. Договор аренды части земельного участка похож на обычный документ аренды всего зем. участка.

Основная тонкость заключается в том, что ст. 133 ГК делит все вещи на делимые/неделимые, причем участки попадать могут как в первую, так и во вторую категорию.

Если вещь не делится без смены ее назначения, то она считается неделимой.

Это особенно важно в спорных ситуациях, когда, например, на участке располагается строение, которым владеют несколько лиц, в таких случаях делить участок невозможно.

Некоторые типы земельных участков на законодательном уровне запрещено делить. Это ограничение касается, например, участков, принадлежащих фермерским хозяйствам.

Аренда части земельного участка требует обязательного отражения в договоре границ сдаваемой части. Сделать это можно:

• приложив к документу отдельно составленный ситуационный план, на котором будет отображена часть зем. участка, предназначенная для сдачи. Здесь же должен быть акт замера площадей, подписи обеих сторон обязательны;
• подойдет и кадастровый план, должна быть выделена часть, которую владелец собирается сдавать.

Процесс государственной регистрации немного упрощается. Нет необходимости предоставлять кадастровый паспорт если ранее сведения уже были внесены в ЕГРН. В договор аренды части земельного участка достаточно внести текстовое описание объекта и графическую составляющую с подробным описанием и указанием границ сдаваемого объекта.

Между кем может заключаться договор?

Договор может заключаться между юридическим и физическим лицом, между юрлицами и между физлицами. Причем в роли арендатора может выступать лицо без российского гражданства.

Основа договора остается одной и той же, действуют стандартные правила (назначение объекта не меняется арендатором и т. д.). Но есть и пара особенностей:

• при составлении соглашения между юридическими лицами, или если хотя бы одна из сторон является юрлицом, например, арендатор, то сделка может заключаться с представителем е исполнительного органа. Например, соглашение заключается между ООО и физическим лицом – в этом случае представлять ООО может глава исполнительного органа;
• если в сделке участвует юрлицо, то независимо от срока документ заключается в письменном виде;
• физлицо может не присутствовать лично, а делегировать права своему представителю. В таком случае у него при себе должна быть доверенность, подтверждающая право представителя подписывать договор;
• представитель юрлица может работать и без наличия доверенности, в таком случае его полномочия подтверждаются другим документом. Реквизиты документа обязательно фиксируются в соглашении. Если договор аренды земли заключается между юридическими лицами, то правила действуют те же, документ могут подписать представители обоих юрлиц.

Общее правило для всех случаев – сдать зем. участок может только лицо, имеющее право собственности на него, либо его уполномоченный представитель. На подготовительном этапе он обязан подтвердить факт того, что участок находится в его собственности.

Как расторгнуть договор?

Когда составляется договор аренды земельного участка – образец не предусматривает перечня всех вариантов прекращения его действия. В документе могут указываться дополнительные причины, а с основным списком можно ознакомиться в ст. 22, 46 ЗК.

Договор можно расторгнуть:

• просто дождавшись срока его действия;
• сообщив о намерении сделать это за 3 месяца до нужной даты.

Соглашение может быть разорвано в следующих ситуациях:

• арендатор нарушил правила использования объекта, если документ составлен на срок больше 5 лет, то владелец участка через суд может добиться его аннулирования;
• арендодатель затягивает передачу участка в собственность арендатора;
• были обнаружены недостатки земельного участка, о которых владелец не сообщил заранее, например, качество почвы оказалось хуже заявленного;
• выяснилось, что права на участок заявляют третьи лица, не участвовавшие в оформлении договора;
• арендатор нарушает график освоения участка;
• собственник не передал арендатору пакет необходимых для использования участка документов, прочие принадлежности;
• есть нарушения по срокам оплаты;
• деятельность арендатора вызывает ухудшение качества почвы.

Скачанный договор между физлицами 2017 + образец заполнения перечисленные пункты не содержит (они есть в Земельном кодексе). При необходимости можно указать дополнительные причины.

В бланке желательно внимательнее поработать с обоснованием для досрочного расторжения. При необходимости сделать это можно в суде, но лучше если арендатор/арендодатель подстрахуются и заранее обозначат ситуации, в которых соглашение теряет силу.

Заключение

Договор аренды земельного участка – бланк с примером заполнения можно использовать как основу, но его придется доработать (пример по ссылке, прикрепленной к одной из карточек). В документ включаются:

• графическая и текстовая часть, позволяющая идентифицировать зем. участок. Именно то, как описывается объект и отличает аренду зем. участка от других объектов недвижимости;
• более глубоко, чем, например, при аренде квартиры прорабатываются вопросы, касающиеся интересов арендатора/арендодателя.

Желательно ознакомиться с судебной практикой в этой области. Это позволит сэкономить время на судебных тяжбах в будущем, с учетом уже прошедших судебных процессов в договор можно будет включить соответствующие пункты.

В общих чертах структура документа остается той же, что и при аренде любого другого недвижимого имущества.

Поставь ей оценку – кликай на звезды!

статьи / 5.

Источник: //nedvizhimost-advice.ru/dokumenty/dogovor-arendy-zemelnogo-uchastka/

2.2. Особенности аренды земель сельскохозяйственного назначения

Вплотьдо настоящего времени вопрос о правовойприроде договора аренды земли носитдискуссионных характер. Ю.А. Басин, В.С.

Мартемьянов относят его к разновидностидоговора имущественного найма, обосновываяэто тем, что законом разрешено долгосрочноепользование землей, что являетсяхарактерным моментом для имущественногонайма1.Е.А.

Суханов договор аренды землирассматривает также в качестверазновидности имущественного найма2.

Помнению Ф.М. Раянова договор имущественногонайма опосредует лишь отношения поповоду имущества, находящегося в обычномгражданском обороте3.Однако пределы договора аренды следуетпризнать намного шире, поскольку ониспользуется не только в связи симущественными, но и земельнымиотношениями, и имеет своей целью преждевсего опосредование земельных отношений.

О.И.Крассов, Б.Ф. Ерофеев указывают, чтодоговор аренды природных ресурсовобладает характеристиками, вообще неприсущими гражданско-правовому договоруимущественного найма, что свидетельствуето земельно-правовом характере договорааренды земельного участка, посколькуего правовой основой являются нормативныеакты земельного законодательства4.

В.В.

Солдатенко определяет аренду земельногоучастка, как предоставление арендодателемвынесенной на местности в определенныхграницах территории, с определеннойплощадью, имеющей кадастровый номер,на основании надлежаще оформленноговолеизъявления собственника либо лица,его представляющего, для возмездногои срочного пользования и (или) владенияв определяемых на основе волеизъявлениясобственника земельного участка,градостроительной, санитарной,экологической и иной документацией, ипредусматриваемой договором арендыземельного участка1.При этом способы заключения договорааренды земли могут определяться наоснове торгов в виде конкурса илиаукциона, сделки купли-продажи,предоставления земельного участкараспорядительным актом органа властилибо землепользователя (при вторичномпользовании) при согласии собственника,а также в порядке перехода прав припереходе имущественных прав на здание,строение, сооружение на участке. Договораренды земельного участка – двусторонняя,возмездная, консенсуальная сделка. Онвступает в силу с момента государственнойрегистрации в учреждении юстиции.Сторонами его являются арендодатель иарендатор (или несколько арендаторов).

Ю.Г.Жариков считает, что аренда земельныхучастков один из основных видовпользования временного землей.

Посколькупо полноте и определенности своих праварендатор стоит выше обычного пользователя,лучившего сельскохозяйственную землюот государства на основеадминистративно-правового акта2.

С этих позиций аренда земельных отношенийявляется более высокой ступенью правовойкультуры по сравнению с безоговорочным«землепользованием».

А.Черняев выделяет достоинства и недостаткиаренда земель сельскохозяйственногоназначения3.Преимущества аренды таковы:

1)арендаторы в лице сельхозтоваропроизводителейполучают право оптимизировать размерыземлепользования и увеличить в итогепроизводство валовой продукции, валовогои чистого дохода;

2)обеспечивается переход земли от менеехозяйственного субъекта к болеехозяйственному;

3)крестьяне получают материальнуюподдержку в виде арендной платы, чтоважно в условиях низкого уровня доходностихозяйств;

4)в случае кризисных явлений на макроуровнеи снижения доходности земли арендаторвправе отказаться от арендуемыхсельскохозяйственных угодий;

5)арендные платежи из фонда перераспределенияземель пополняют местные бюджеты.

Недостаткиаренды следующие:

• аренда земельных долей множества арендодателей нарушает один из принципов арендных отношений – участие в сделке двух сторон: арендодателя и арендатора;
• юридически все соблюдено: арендодатели – собственники земельных долей, арендатор – сельскохозяйственное предприятие, но в качестве арендодателей выступают пайщики хозяйства, арендатор – тот же коллектив пайщиков (исключим для большей убедительности администрацию хозяйства как наемный аппарат);
• высокие ставки арендной платы, которые уменьшают оборот земель сельскохозяйственного назначения;
• большая относительная величина ренты в валовом доходе ( до 50%) отрицательно влияет на финансовую и экономическую деятельность сельскохозяйственных предприятий;
• пассивный спрос на земли из государственного запаса и фонда перераспределения, что может привести к невостребованности этого важнейшего средства производства;
• высокая степень вероятности снижения производительных свойств почв при краткосрочной аренде.

Объектомсельскохозяйственной аренды может бытьиндивидуально определенный земельныйучасток, предназначенный для ведениясельскохозяйственного производства.

Главное требование это неизменностьцелевого назначения земельного участка,в настоящее время не урегулированвопроса количества и качества арендуемогоучастка.

Поскольку целью аренды земельсельскохозяйственного назначенияявляется производство сельскохозяйственнойпродукции, то количество и качествоземель должно соответствовать целямаренды.

В.Э.Чуркинсчитает, что целесообразно установитьзависимость предельного размера участка,служащего объектом аренды, отпроизводственных возможностей арендатора.

Нормирование максимального размераобъекта аренды позволит избежать неиспользования земельного участка илиего субаренды.

Что касается нормированиякачества объекта аренды, необходимозаконодательное закрепления перечнявидов угодий из состава земельсельскохозяйственного назначения,которые не могут быть переданы всельскохозяйственную аренду1.

Правосдачи имущества в аренду принадлежитего собственнику. Арендодателями могутбыть также лица, управомоченные сдаватьимущество в аренду законом илисобственником. Земли, находящиеся вгосударственной или муниципальнойсобственности. Может сдавать в арендусам арендатор с согласия арендодателя(субаренда)

Арендаторами(субарендаторами) земельных участковявляются лица владеющие и пользующиесяземельными участками.

Земельныеучастки из земель сельскохозяйственногоназначения, находящиеся в государственнойили муниципальной собственности, могутпредставляться в аренду российскимгражданам и юридическим лицам.

Вп. 6 ст. 10 Закона «Об обороте земельсельскохозяйственного назначения»установлено, что участки земельсельскохозяйственного назначения,занятые оленьими пастбищами в районахКрайнего Севера, отгонными пастбищамии находящиеся в государственной илимуниципальной собственности, могутбыть переданы гражданам и юридическимлицам только на праве аренды.

Внастоящее время не установлено особыхтребований к арендаторам земель,предоставленных для сельскохозяйственногопроизводства.

В.Э.Чуркинсчитает, что возраст арендатора земельсельскохозяйственного назначениянеобходимо лимитировать как в минимальном,так и максимальном значении1.Зарубежное законодательство устанавливает,как правило, возраст арендатора от 30 до60 лет.

Главный критерий, которыйучитывается – работоспособностьарендатора. На момент истечения арендногосоглашения арендатору должно быть неболее 65 лет.

А нижний предел в Россиинужно установить на уровне совершеннолетия,плюс время необходимое для полученияспециального образования.

Арендаторамиземельных участков сельскохозяйственногоназначения могут быть иностранныеграждане, иностранные юридические лица,лица без гражданства, а также юридическиелица, в уставном капитале которых доляиностранных граждан, иностранныхюридических лиц, лиц без гражданствасоставляет более чем 50 %2.

Помнению автора, вопрос аренды землисельскохозяйственного назначенияиностранными гражданами, а такжеюридическими лицами , в уставном капиталекоторых доля иностранных граждан,иностранных юридических лиц, лиц безгражданства составляет более чем 50 %спорен, так как на этих землях производятпродукцию отвечающую за продовольственнуюбезопасность страны, а максимальныйсрок аренды достаточно длителен (49), иза это время страна может попасть взависимость от иностранных производителей,которые (при условии, что в их рукахбудет сосредоточена большая частьземель) смогут диктовать сувои цены напродукты первой необходимости), поэтомумаксимальный срок аренды для них можнобыло бы снизить.

Переходправа собственности на сдаваемые варенду земельные участки к другим лицамне является основанием для измененияили расторжения договора аренды.

Договораренды устанавливается на срокопределенный сторонами. Другими словамисрок устанавливают стороны заключившиедоговор. Арендатор, надлежащим образомисполняющий свои обязанности, поистечении срока имеет при прочих равныхусловиях преимущественное право назаключение договора аренды на новыйсрок.

Договораренды земельного участка может бытьзаключен на срок, не превышающий 49 лет.Если договор заключен на более длительныйсрок, то он считается заключенным насрок 49 лет (п. 3 ст. 9 Закона «Об оборотеземель сельскохозяйственного назначения»).Пункт 7 ст.

9 Закона «Об обороте земельсельскохозяйственного назначения»предусматривает экономическоестимулирование арендатора, если договорзаключен на срок не менее 10 лет. Онодолжно осуществляться в порядке,установленном бюджетным законодательствоми законодательством о налогах и сборах.

В Законе не оговаривается минимальныйсрок действия договора аренды, однакозакрепление в нем минимальных длительных(от 5 до 9 лет) сроков могло бы гарантироватьстабильность правового положенияарендаторов.

Этомумогла бы способствовать и реализацияпредложения И.А. Иконицкой, Н.И.

Красноваи других правоведов о законодательномустановлении перехода права аренды кнаследнику (наследникам) арендатора,но только при условии, если арендатордает свое согласие на переход этогоправа, а также если наследник желаетосуществлять сельскохозяйственноепроизводство и его кандидатурасоответствует всем перечисленным вышетребованиям1.

Л.М.Ахметшина считает, что для рациональногоиспользования земель сельскохозяйственногоназначения, необходимо установитьпредельные сроки в зависимости откатегории земель и видов их использования,а также дополнительные минимальныесроки для использования государственныхземель (в зависимости от региона) – всреднем не менее 25 лет2.

Договораренды земельного участка заключаетсяв письменной форме и подлежит обязательнойгосударственной регистрации.

В.В.

Витрянский указывает, что правовойрежим аренды земельных участков являетсяедва ли не самым либеральным по сравнениюс арендой любых иных объектов, включаядвижимое имущество3.В отличии от любого иного арендаторапо всякому договору аренды, арендаторземельного участка получил возможностьпрактически свободно, по своему усмотрениюраспоряжаться правом аренды земли.

Вчастности, не вправе передавать своиправа и обязанности по договору арендыземельного участка в субаренду, отдаватьправ аренды в залог, вносить его вкачестве вклада в уставной капиталхозяйственного товарищества или обществалибо паевого взноса в производственныйкооператив.

Причем подобное распоряжениеправом аренды со стороны арендатораземельного участка в отличии от общихположений о правомочиях арендатора,осуществляются арендатором земли безсогласия собственника, а лишь при условииего уведомления.

Спецификааренды сельскохозяйственных земельпредъявляет особые требования к правами обязанностям сторон договора аренды.Особое значение имеют обязанностиарендатора по рациональному использованиюземельного участка.

Контроль задеятельностью арендатора осуществляется,прежде всего, органами государственнойвласти.

Контроль же собственника задеятельностью арендатора долженосуществляться в рамках невмешательствав хозяйственную деятельность арендатора.

Воизбежанияконфликтов обязательным условиемдоговора должно быть решение судьбысделанных улучшений.

В.Э.Чуркинсчитает, что арендатор земельсельскохозяйственного назначениядолжен быть лишен права сдачи земель всубаренду. Назначение земельсельскохозяйственного назначения -удовлетворение потребностей населенияв сельскохозяйственной продукции.

Аразрешения субаренды приведет кформированию класса посредников, которыебудут арендовать сельскохозяйственныеземли не для производства сельскохозяйственнойпродукции, а для последующей сдачи еев субаренду. Это в первую очередь скажетсяна стоимости сельскохозяйственнойпродукции.

Ведь субарендатор, чтобыпокрыть повышенную плату за использованиеземельного участка (маловероятно, чтобыарендатор сдавал землю в субаренду безличной выгоды), соответственно повыситстоимость сельскохозяйственнойпродукции. В итоге пострадает населениекрупных города, которое является основнымпотребителей сельскохозяйственнойпродукции.

Если арендатор в процессетрудовой деятельности утрачиваетвозможность вести сельскохозяйственноепроизводство, то он вправе уведомитьоб этом арендатора и прекратить досрочноарендные отношения, вместо того, чтобысдавать земельный участок в субаренду.

Засельскохозяйственные земли, переданныев аренду, взимается арендная плата.Размер арендной платы являетсясущественным условием договора арендыземельного участка. Она может бытьустановлена в виде:

1. определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2. установленной доли полученных в результате землепользования продукции, плодов иди доходов;

3. представления арендатором определенных услуг;

4. передача арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или аренду;

5. возложение на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение земельного участка.

Приаренде земель находящихся в государственнойили муниципальной собственности,устанавливаются базовые размеры аренднойплаты по договору, вследствие измененияставок арендной платы по категориямарендаторов1.

Источник: //studfile.net/preview/6190326/page:5/

Вс рф разъяснил позицию в отношении аренды участка из земель сельхозназначения одним из его сособственников.стоит ли брать ее на вооружение?

Земельный участок, относящийся к землям сельскохозяйственного назначения, находится в общей долевой собственности нескольких лиц.

Один из участников долевой собственности на этот участок обладает необходимыми ресурсами — работниками, техникой и финансовыми средствами, — чтобы возделывать участок целиком, в то время как другие собственники такой возможности не имеют.

В связи с этим участник долевой собственности, планирующий обработку всего участка, ведет переговоры с остальными участниками долевой собственности о том, чтобы арендовать принадлежащую им часть земельного участка.

О том, какие риски связаны с заключением подобного договора аренды между участниками долевой собственности в отношении общего земельного участка, каковы тенденции судебной практики и как лучше оформить отношения в такой ситуации, читайте в материале.

Значительная часть земель сельскохозяйственного назначения в нашей стране находится в общей долевой собственности граждан. Причина тому — исторически сложившаяся система землепользования, когда многие граждане являлись членами колхозов.

Правовой режим земель давно поменялся, колхозов больше нет, а участки перешли в общую долевую собственность бывших членов колхозов.

В связи с этим крупные игроки рынка сельхозпроизводства, планирующие расширить свой земельный банк, нередко сталкиваются с проблемами, в том числе правовыми, которые порождает режим общей долевой собственности граждан на интересующие их земельные участки. Одной из таких проблем является аренда участка, часть долей которого арендатор впоследствии выкупает.

Позиция Росреестра: арендатор и арендодатель не должны совпадать в одном лице

Многие сособственники земельных участков не готовы продавать свои доли, потому что для них это надежный и долговременный источник дохода.

Поэтому компании-сельхозпроизводители организуют встречу с сособственниками, договариваются об условиях сделки и заключают договор аренды со множественностью лиц на стороне арендатора.

Спустя время кто-то из сособственников решает продать свою долю, и первым претендентом на ее приобретение становится арендатор-сельхозпроизводитель. На первый взгляд, ситуация представляется арендатору крайне выгодной, однако в ней есть определенные подводные камни. В чем они заключаются?

Дело в том, что согласно ст. 413 Гражданского кодекса обязательство прекращается совпадением должника и кредитора в одном лице, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства.

И до недавнего времени среди органов Росреестра была крайне распространена практика, когда регистрирующие органы отказывали регистрировать подобные договоры аренды, руководствуясь указанной нормой, по причине совпадения в одном лице арендатора и арендодателя.

Пример из практики

В одном деле в мае 2006 г. компания заключила с гражданами — сособственниками земельного участка сельхозназначения договор аренды этого участка с множественностью лиц на стороне арендодателя. В соответствии с договором участок предоставлялся арендатору сроком на 15 лет для производства сельскохозяйственной продукции. Договор аренды зарегистрирован в ЕГРП.

В январе 2009 г. компания приобрела часть долей в праве общей долевой собственности на арендуемый ею же участок. Права компании на доли также зарегистрированы в ЕГРП.

Через некоторое время, в апреле 2010 г., из указанного земельного участка путем выдела были образованы три земельных участка, права собственности на каждый из которых также зарегистрированы в ЕГРП. При этом запись об обременении выделенных участков правом аренды компании в ЕГРП не вносилась.

В июле 2015 г. компания обратилась в управление Росреестра с заявлением о внесении в ЕГРП записей о наличии обременения в виде аренды в отношении выделенных земельных участков, но получила отказ. Тогда, ссылаясь на то, что отсутствие в ЕГРП записей об обременении выделенных земельных участков правом аренды противоречит нормам Федерального закона от 24.07.

2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее — Закон о землях сельхозназначения) и нарушает права компании как арендатора, компания обратилась в арбитражный суд с требованиями признать незаконным бездействие Росреестра по невнесению записи в ЕГРП об обременении выделенных земельных участков и возложить на управление Росреестра обязанность по внесению в ЕГРП соответствующих записей.

Суды первой и апелляционной инстанций удовлетворили требования компании. Они указали, что участники общей долевой собственности выразили свою волю на передачу земельного участка в аренду, и пришли к выводу об отсутствии оснований для прекращения этого договора на основании п. 5 ст.

14 Закона о землях сельхозназначения, поскольку доказательств того, что собственник земельных долей, выделивший свою долю в праве общей собственности на земельный участок, возражал против передачи данного участка в аренду компании, судам представлено не было.

Переход права собственности и других вещных прав на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения (расторжения) договора аренды (п. 1 ст. 617 ГК РФ).

И регистрационные действия по внесению в ЕГРП записи об обременении правом аренды образованных земельных участков управление Росреестра должно было, по мнению судов, произвести одновременно с государственной регистрацией права собственности на выделенные (из арендуемого компанией) земельные участки. Однако управление Росреестра этого не сделало.

Между тем кассация с таким решением не согласилась. Суд округа отметил, что управление Росреестра, возражая против заявленных требований, указывало судам на то, что компания с 2009 г. сама является собственником доли в арендованном ею ранее земельном участке.

Государственная регистрация доли осуществлена на основании договора купли-продажи долей в праве общей долевой собственности на земельный участок. Регистрирующий орган полагал, что в данном случае имеет место совпадение сторон в обязательственных (арендных) правоотношениях.

И с момента регистрации права компании на долю в праве собственности на ранее арендованный земельный участок договор аренды прекратил свое действие.

Отношения заявителя с иными сособственниками земельного участка (владельцами земельных долей) не могут регулироваться нормами Гражданского кодекса об аренде.

В связи с этим судебным инстанциям было предложено проверить приведенные управлением Росреестра возражения и учесть, что земельный участок на дату регистрации права собственности на спорные выделенные участки уже находился в долевой собственности, одним из участников которой являлась сама компания.

В связи с приобретением доли в праве собственности на земельный участок заявитель не может быть признан его арендатором, поскольку лишен возможности владеть и пользоваться всем участком в соответствующем качестве (ст. 407, 413 ГК РФ).

Отношения сособственников (компании и иных собственников участка), касающиеся порядка пользования общим имуществом, регулируются нормами Гражданского кодекса (ст.

246, 247) и положениями Закона о землях сельхозназначения (в случае если число участников долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения превышает пять).

При этом компания не является и арендатором не приобретенной ею части земельного массива в связи с тем, что участники долевой собственности, сохранившие права на принадлежащие им доли, не выделяли в спорный период участки в счет земельных долей и не передавали образованные участки во владение (пользование) компании в рамках арендных правоотношений.

Постановление АС Северо-Кавказского округа от 16.11.2016 № Ф08-7121/16 по делу № А32-29113/2015

Источник: //www.eg-online.ru/article/408521/