Как купить квартиру, чтобы муж на нее не претендовал, если он находится в тюрьме?

При разводе с супругом и разделе совместно нажитого имущества нужно учитывать, что у мужа или жены иногда имеется личное имущество, которое поделить не позволит закон. Это то, что было приобретено до законного брака, подаренное, приватизированное или доставшееся по наследству.

Рассмотрим в нашей статье вопрос о том, делится ли при разводе дарственная квартира, принадлежащая одному из супругов.

Квартира в подарок

Иногда квартиру можно получить и в подарок. Дарение – это безвозмездная сделка, при которой даритель никакого вознаграждения не получает, а одариваемый ничего ему не должен.

Чаще всего такие подарки делают ближайшие родственники (родители, дети, бабушки-дедушки, родные братья-сестры и т.д). В этом случае ни даритель, ни одариваемый не должны платить налог государству.

А вот если жилье дарит не родственник, то он должен заплатить в государственную казну тринадцати процентный налог от стоимости подарка.

Одариваемый должен будет заплатить такой же налог в случае, если решит продать подаренную квартиру раньше чем через три года после получения ее в дар.

Жилье, полученное одним из супругов по договору дарения, будет считаться только его личной собственностью. Оно не будет подлежать разделению с другим супругом при разводе. Не важно, подарено оно до вступления в брак или уже во время семейной жизни. Некоторые супруги специально идут на такие уловки, если не уверены в честности и искренности своей второй половины.

Собственность, полученная в дар, не делится при разводе. Бывший супруг может выселить второго супруга по суду, даже если есть прописка и факт проживания на протяжении многих лет.

Договор дарения будет считаться законным и действительным, если он составлен и зарегистрирован по всем правилам. Только тогда подаренная квартира делиться при разводе не будет. Встречаются и исключения, о которых упомянем ниже.

Как правильно оформить дарение

Дарственный договор оформляется в письменной форме при участии двух лиц – дарителя и одаряемого, либо их законных представителей или представителей по доверенности. Подписи в конце документа ставят оба участника сделки. Обязательное нотариальное подтверждение договора не требуется, но лишним никогда не будет.

Дарителями быть не смогут:

• лица, признанные судом недееспособными, и их законные представители,
• дети, не достигшие четырнадцатилетнего возраста, и их законные представители.

Одаряемые, которые не смогут зарегистрировать права на подарок, если получили его от своих клиентов и их родственников:

• государственные служащие,
• сотрудники лечебных и образовательных учреждений,
• работники социальных служб.

Если общую квартиру (или ее часть) дарит один из супругов, то второй должен дать на это свое письменное согласие. То же требуется от родителей, если подарок делают их несовершеннолетние дети. В случае, когда жилье дарит родитель своему ребенку, согласие второго родителя не требуется, даже если жилье их совместное.

Когда в дар передается часть квартиры, поделенной на несколько долей, то нужно получить обязательное согласие от остальных дольщиков.

Составить договор дарения, имея на руках хороший образец, не трудно. Но его еще обязательно нужно зарегистрировать в Росреестре, для чего необходимо собрать внушительный пакет документов. И сделать это нужно незамедлительно. После смерти дарителя или других непредвиденных ситуаций зарегистрировать факт дарения будет уже невозможно. В этом случае сделка уже не будет считаться состоявшейся.

Документы для оформления дарственного договора на квартиру:

• паспорта личности дарителя и одаряемого,
• договор дарения имущества,
• документ о праве собственности на квартиру,
• кадастровый паспорт с планом квартиры,
• справка БТИ о стоимости квартиры,
• справка о лицах, прописанных в квартире,
• нотариально удостоверенное согласие супруга или супруги (если собственность на квартиру совместная, кроме дарения детям),
• согласие всех собственников жилья (если дарится доля в квартире),
• согласие законного представителя или опекуна (если одаряемый или даритель недееспособные или несовершеннолетние),
• доверенность (если интересы той или другой стороны представляет третье лицо).

Только при соблюдении всех этих условий договор дарения будет считаться действительным и не возникнет вопроса, делится ли подаренная квартира при разводе.

//www.youtube.com/watch?v=Zw8JvuM4A8I

Аналогичные нюансы и при разделе наследства при разводе. Ведь в данном случае также не использовались общие денежные средства на его приобретение.

Подарок сможет стать совместным?

Подаренное имущество, в том числе и квартира, именно потому не будет являться совместной собственностью законных супругов, что общие денежные средства на ее приобретение не затрачивались. Но они могли потратиться на ремонт, перепланировку, реконструкцию.

Если эти манипуляции значительно улучшили внешний вид жилья, и оно в разы увеличилось в стоимости, то есть смысл побороться за то, чтобы признать подаренную квартиру общей собственностью супругов.

А раздел долевой собственности при разводе — это уже другая совершенно ситуация, советуем ознакомиться подробнее.

Имущество каждого супруга, которое не подлежит разделу, все таки можно признать совместной собственностью. Для этого, нужно доказать, что второй супруг сделал в него существенные вложения (труд, финансы и т.д.), что повысило стоимость имущества.

Решение о признании или непризнании подаренной квартиры (или иного имущества) совместной собственностью супругов выносит суд. Исковое заявление подается супругом, который желает заявить свои права на подаренное жилье.

В судебных заседаниях заслушиваются обе стороны, изучаются представленные доказательства, допрашиваются свидетели.

Если суд примет во внимание все доводы и доказательства, признает собственность совместной, то подаренная квартира делится при разводе между супругами пополам.

Как добиться раздела подаренной квартиры

Попробовать получить права на подаренную супругу квартиру можно двумя способами: мирно или через суд.

Когда супруги при разводе заключают соглашение о разделе имущества, то ничто не мешает им поделить и подаренную одному из них квартиру. Но для того супруга, который не являлся одаряемым, это не безопасно. Ведь его вторая половина всегда сможет передумать и захотеть вернуть себе свое жилье, и закон будет на его стороне.

Можно загодя переоформить права собственности на подаренную квартиру – составить договор дарения на жену (мужа) или совместных малолетних детей. Либо продать ее и приобрести другое жилье, которое оформить в общую собственность.

Если у супругов есть другое жилье, которое будет совместно приобретенным, то подаренную квартиру можно просто оставить законному владельцу с договоренностью о том, что совместная их квартира достанется второму супругу полностью.

Кстати, дарение может касаться не только квартиры, но и загородного дома и земли. Как происходит раздел земельного участка при разводе мы рассказываем тут — //divorceinfo.ru/2300-razdel-zemelnogo-uchastka-pri-razvode-suprugov

В противном случае решать вопрос о разделе общего имущества придется в суде. Шансов получить половину квартиры, подаренной супругу, очень мало.

Дарственную можно оспорить в редких случаях, когда удастся предоставить доказательства недееспособности дарителя в момент подписания документа, а также факт физического или морального давления на него с целью подписания договора дарения.

Можно попытаться признать договор дарения недействительным, если доказать, что он не был надлежащим образом составлен или зарегистрирован, был заключен с недееспособным лицом и т.д.. Тогда квартиру эту вряд ли увидите и вы, и ваш супруг. Смысла в этом никакого нет.

Правильней будет попытаться перевести ее в разряд совместно нажитого имущества. Для этого нужно доказать, что в ней в период брака был произведен дорогостоящий ремонт, благодаря которому она значительно выросла в цене. Это тоже не всегда просто.

Вряд ли вы будете приглашать оценщика для определения стоимости квартиры до и после ремонта, или собирать все чеки на приобретенные стройматериалы и оплату услуг ремонтной бригады.

Обычно, делая ремонт в квартире, супруги еще и не подозревают, что скоро им придется развестись.

Доказать свою причастность второму супругу к недвижимости довольно сложно, но, в редких случаях может удаться жилплощадь, полученную по дарственной, переквалифицировать в статью «совместно нажитое имущество», а после поделить пополам.

Раздел подаренной квартиры при разводе – дело всегда хлопотное. Если есть за что бороться, то имеет смысл обратиться за помощью в сопровождении судебного процесса к хорошим юристам. Сначала же нужно попытаться решить этот вопрос с пока еще супругом полюбовно. Если это единственное ваше жилье, и вы рискуете остаться после развода на улице – нужно испробовать все варианты.

Источник: //divorceinfo.ru/2288-razdel-imushhestva-delitsya-li-podarennaya-kvartira-pri-razvode

Квартира с сюрпризом

Юристы рассказали, кто может оспорить совершенную сделку с жильем и как распознать возможные риски при покупке недвижимости

Zamir Usmanov / Russian Look

Покупка жилья не всегда заканчивается вместе с подписанием договора и передачей денег продавцу. Иногда бывшие владельцы или совершенно посторонние люди пытаются оспорить заключенную сделку. Для покупателей такая история может обернуться кошмаром: в особо запущенных случаях судебные тяжбы длятся годами.

Чтобы не стать участником судебного разбирательства, покупатели проверяют интересующие квартиры всеми возможными способами — изучением документов, выписками из ЕГРП и даже опросом соседей.

Тем не менее существуют ситуации, которые невозможно спрогнозировать — просто потому, что некоторые риски появляются только после приобретения квартиры.

Редакция «РБК-Недвижимости» задала семи юристам семь неудобных вопросов о продаже квартир в необычных обстоятельствах.

1. Я купил квартиру, а вскоре после этого одного из продавцов признали невменяемым и положили в психиатрическую клинику. Могут ли отменить сделку и лишить меня квартиры?

Александр Базыкин, управляющий партнер юридической компании Heads Consulting:

— Да — но только если бывшие владельцы квартиры докажут, что один из продавцов был невменяемым уже в момент заключения сделки. В этом случае имущество, отчужденное лицом, не понимавшим значения своих действий, может быть истребовано от добросовестного приобретателя.

Стоит помнить: наличие психического расстройства не является самостоятельным основанием для признания сделки недействительной.

Иными словами, даже при наличии официального документа, в котором будет написано о психическом расстройстве продавца, квартиру вы сохраните: для отмены сделки истцам придется обратиться в суд.

Чтобы отобрать квартиру, необходимы доказательства стороны, оспаривающей сделку, что продавец в момент заключения договора не осознавал значения своих действий или не мог руководить ими. При этом суд принимает во внимание всю совокупность обстоятельств дела и в большинстве случаев назначает судебную экспертизу.

2. Мы отнесли договор купли-продажи в Росреестр для регистрации, а на следующий день один из покупателей умер — до того, как все участники сделки получили подтверждение законности сделки. Что теперь будет?

Андрей Безрядов, основатель «Адвокатского кабинета Андрея Безрядова»:

— Это зависит от того, что именно прописано в договоре купли-продажи.

К примеру, окончательным моментом исполнения обязательств по договору могут быть определены передача денежных средств или получение жилого помещения по акту приема-передачи — но уже после государственной регистрации права.

В этом случае сделка не считается завершенной до окончания регистрации права собственности и исполнения сторонами всех обязательств по договору.

В целом переход права собственности на недвижимое имущество возникает только с момента государственной регистрации. После смерти одной из сторон все права и обязанности по незавершенной сделке переходят наследникам в порядке универсального правопреемства.

А значит, дальнейшая судьба сделки зависит от желания наследников: до вступления в законные права, то есть по истечении шестимесячного срока, они могут приостановить регистрацию и исполнение по сделке, а впоследствии вообще поставить вопрос о признании сделки недействительной в судебном порядке.

В свою очередь, продавец вправе потребовать проведение государственной регистрации и окончательное исполнение сделки. В результате последнее слово останется за судебной инстанцией, которая определит, кто в сложившейся ситуации прав.

3. Я хочу купить квартиру, одним из владельцев которой является 17-летний подросток.

Договор должны подписывать его родители (то есть законные опекуны), и у них есть все документы, подтверждающие законность сделки, — органы опеки дали им одобрение.

Между тем сам 17-летний владелец открыто выступает против сделки и обещает опротестовать ее при первой возможности. Получится ли у него добиться признания продажи незаконной?

Андрей Комиссаров, руководитель коллегии адвокатов «Комиссаров и партнеры»:

— Да. Дело в том, что несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет совершают сделки с письменного согласия своих законных представителей — родителей, усыновителей или попечителя.

Соответствующая норма прописана в Гражданском кодексе России.

Тем не менее несовершеннолетний собственник недвижимости имеет право выразить несогласие на совершение сделки: для этого он должен обратиться с письменным заявлением в Росреестр и органы опеки.

Обращение в Росреестр подается для того, чтобы создать дополнительное доказательство несогласия.

Органы опеки защищают права несовершеннолетних в соответствии с Федеральным законом № 48 «Об опеке и попечительстве», и в описываемой ситуации они обязаны отозвать ранее выданное разрешение.

Учитывая 17-летний возраст собственника, органы опеки вообще не должны были давать разрешение на совершение сделки: в таком возрасте личное мнение несовершеннолетнего обычно учитывается.

Несовершеннолетний собственник может самостоятельно обратиться в суд, для этого не нужно дожидаться 18-летия.

Имея на руках доказательства несогласия со сделкой, можно признать ее недействительной, потому что она противоречит интересам несовершеннолетнего собственника.

Однако если несовершеннолетний владелец никак не выразил свое несогласие с продажей квартиры, то после заключения сделки оспорить ее он не сможет, так как на тот момент все требования законодательства (включая разрешение от органов опеки) были исполнены.

4. Я готовлюсь купить квартиру у дееспособного владельца, который не в состоянии самостоятельно подписать документы из-за инвалидности. Как мне гарантировать чистоту сделки и неприкосновенность моей квартиры после покупки?

Антон Толмачев, управляющий партнер компании «Юрпартнеръ»:

— Если вследствие физического недостатка или болезни человек не способен собственноручно подписаться, то по его просьбе сделку может подписать другой гражданин — эта норма установлена ст. 160 Гражданского кодекса России.

Подпись должна быть засвидетельствована нотариусом либо другим должностным лицом, имеющим право совершать нотариальное действие, с обязательным указанием причин, в силу которых совершающий сделку человек не смог подписать договор собственноручно.

Судебная практика исходит из того, что подписание договора третьим лицом — это исключительная мера, которой нельзя злоупотреблять.

Для гарантии чистоты сделки необходимо удостовериться в том, что договор подписывается рукоприкладчиком в присутствии фактического продавца, которому вслух зачитываются условия сделки.

Физический недостаток продавца, лишающий его возможности самостоятельно подписать документ, должен быть очевиден и бесспорен. В документе необходимо прямо указать причины, по которым подпись за продавца ставит иное лицо, в противном случае договор может быть оспорен впоследствии.

Наконец, покупателю необходимо удостовериться, что физический недостаток или болезнь продавца не влияют на его способность здраво мыслить. К примеру, если инвалидность и невозможность подписания договора обусловлены последствиями инсульта, то риски для покупателя существенно увеличиваются.

В этом случае желательно обсудить с продавцом возможность прохождения добровольного медицинского освидетельствования.

5. Шесть лет назад я купил квартиру у вдовы — на тот момент единственной собственницы, которая унаследовала жилье от покойного мужа. Сейчас выяснилось, что ее муж, официально признанный умершим, оказался пропавшим без вести — и вернулся домой. Сможет ли он вернуть себе квартиру?

Василий Неделько, управляющий партнер юридической компании «Неделько и партнеры»:

— Скорее всего, нет. Человек, объявленный умершим, может потребовать возврата своего сохранившегося имущества, которое безвозмездно перешло к другому лицу, за исключением денег и ценных бумаг на предъявителя.

Что касается возмездных сделок — то есть таких, в которых фигурируют денежные выплаты, — гражданин, объявленный ранее умершим, может истребовать у вас квартиру в судебном порядке только в случае, если ему удастся доказать вашу недобросовестность при приобретении квартиры.

Недобросовестность заключается в том, что, приобретая имущество, вы знали или должны были знать о том, что гражданин, объявленный умершим, жив.

При определении добросовестности покупателя суд будет исследовать вопрос, мог ли покупатель на момент приобретения квартиры об этом знать и проявил ли он разумную осмотрительность при выяснении данного вопроса. Если покупатель действительно ничего не знал, то вернувшийся собственник вряд ли сможет заполучить квартиру.

Однако если квартира была куплена после предъявления иска об отмене решения суда, согласно которому гражданин признан умершим, то суд может счесть это свидетельством недобросовестности покупателя.

6. Пенсионерка предлагает мне заключить с ней договор пожизненного содержания, по которому я стану единственным и полноправным собственником ее квартиры в обмен на мои услуги — я должен буду ухаживать за ней до самой смерти. Смогут ли ее родственники оспорить нашу сделку и заполучить квартиру после того, как пенсионерка умрет?

Ирина Стряпкина, адвокат:

— Нет. Договор пожизненного содержания с иждивением подразумевает, что получатель ренты передает принадлежащее ему на праве собственности имущество в собственность плательщика ренты.

Иными словами, вы станете владельцем недвижимости еще при жизни пенсионерки. К наследникам перейдет только то имущество, которое принадлежало ей на праве собственности в момент смерти.

Квартира, которую она решила передать плательщику ренты в обмен на договор с иждивением, в состав этого имущества не входит.

Наследники смогут претендовать на жилое помещение только при условии признания договора пожизненного содержания недействительным — однако они не вправе требовать расторжения договора пожизненного содержания, так как не являются получателями ренты. Иск о расторжении договора может предъявить только сам получатель ренты (в нашем случае — пенсионерка).

7. Я готовлюсь купить квартиру у человека, который находится на грани развода.

Единоличным собственником квартиры является один из супругов: он заселился сюда еще в советское время, но приватизировал квартиру только после того, как заключил брак. Квартира ни разу не меняла владельцев.

Сможет ли второй супруг оспорить сделку после ее завершения, если они все-таки разведутся и он решит претендовать на эту квартиру, считая ее совместно нажитым имуществом?

Ксения Казакова, партнер юридической компании Orient Partners:

— По умолчанию квартира, полученная в собственность в результате приватизации, считается личной собственностью одного супруга.

Однако суд может признать такое имущество совместной собственностью, если, к примеру, жена сможет доказать, что в период брака за счет общего имущества супругов или личного имущества либо труда жены были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (например, капитальный ремонт). Еще один фактор — брачный договор, который мог быть заключен до брака или в любое время в течение брака в отношении как имеющегося, так и будущего имущества.

Для минимизации рисков покупатель может заранее договориться с супругом, который не является собственником жилья, и документально оформить отказ от возможных претензий на квартиру. В этом случае риск оспаривания сделки значительно уменьшится. 

Источник: //realty.rbc.ru/news/5892f4099a794713b947ba7c

Покупка квартиры у осуждённого – сделка, которой лучше избежать

Городская недвижимостьНовости и статьиНазад Статья. 5.10.2016 Версия для печати

Покупка недвижимости у человека, отбывающего наказание в местах, не столь отдаленных, – явление на рынке довольно редкое, но всё же имеющее место.

Эксперты называют такие сделки одними из самых тяжёлых, и по многим причинам. Одна из них заключается в том, что с продавцом приходится работать дистанционно – через его родственников либо представителей. Это может увеличить сроки выхода на сделку, а самое главное – несёт большое количество рисков, как для покупателя, так, кстати, и для самого продавца.

Ведущий менеджер департамента вторичного жилья столичного агентства недвижимости «Азбука Жилья» Александр Лунин рассказал нам об основных возможных рисках:

—Покупатель не может проверить состояние продавца, в котором тот подписывает доверенности, договор, соглашения. Также он не понимает, оказывают ли на собственника давление третьи лица.

Не знает покупатель и истинных намерений человека – почему, отбывая срок, он принял решение продать свою квартиру.

Поэтому приходиться руководствоваться мнением родственников либо представителей продавца, а это всё очень зыбко.

Подобные сделки, по словам эксперта, всегда вызывают множество вопросов. Как и куда будет выписан продавец, если он в этой квартире зарегистрирован? Кто будет получать деньги за проданную квартиру? Достанется что-либо продавцу? Кто будет писать расписку в получении денежных средств, подписывать договор купли-продажи, передаточный акт – продавец или его представитель?

Если сам продавец – то в присутствии покупателя всё это сделать будет крайне сложно, а порой невозможно. Если это делает представитель, то как проверить, отозвана доверенность продавцом или нет? Ни один нотариус, а тем более начальник СИЗО или ИТК такую информацию не даст.

Дальше – больше. Как поведёт себя продавец, выйдя на свободу, тоже не совсем понятно. Это бомба замедленного действия. К примеру, он вышел, а жить уже негде.

Родственники обманули, ничего не купили, денег не оставили. Он сразу подаёт иск в суд: «меня ввели в заблуждение, заставили подписать, не понимал, что делаю, верните квартиру». И начинаются судебные тяжбы.

При этом неизвестно, кто выиграет суд – истец или ответчик.

—Ко всему этому нужно приобщить криминальное прошлое продавца. Например, непонятно, как и на какие деньги он приобрёл квартиру. Как правило, застраховать такое жильё от потери права собственности практически невозможно. Учитывая это, приобретать такие квартиры, даже с очень большим дисконтом, не рекомендуется. Оно того не стоит! – уверен Александр Лунин.

Добровольно-принудительная выписка

Если, несмотря ни на что, вас всё-таки угораздило купить квартиру у осуждённого, то юристы рекомендуют обратить внимание на следующие моменты.

Временно снятые с регистрационного учёта «сидельцы» сохраняют право пользования жилым помещением в следующих случаях: если квартира не приватизирована, если они подписывали отказ от приватизации и если к моменту их возвращения из мест лишения свободы собственник квартиры не изменился.

В случае продажи квартиры в соответствии с п. 2 ст.

292 ГК РФ «переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом». Законом установлено иное только в отношении лиц, которые не являются собственниками, но были прописаны на момент приватизации.

Правоведы предлагают покупателю следующий алгоритм действий. Прежде всего – подать иск о признании осуждённого утратившим право пользования квартирой. Если, конечно, он не является лицом, сохраняющим право пользования в соответствии с действующим законодательством (см. выше).

Если же бывший владелец таковым лицом является, то надо его искать и пробовать договориться. Выписаться добровольно он может, даже находясь в местах лишения свободы. Если не договоритесь, то придётся через суд расторгать сделку или… надеяться на то, что он не выйдет из тюрьмы.

После отбытия срока (а может произойти и условно-досрочное освобождение) человек возвращается из тюрьмы и регистрируется в приобретённой покупателем квартире автоматически. До этого выписать бывшего владельца никак нельзя, потому что он числится в местах лишения свободы.

А выписать его, когда он вернётся из заключения, можно только в том случае, если этот человек не сохраняет право пожизненного проживания в квартире (если он отказывался от участия в приватизации или приватизация квартиры была произведена в его отсутствие и он отказа не давал).

Поэтому покупателю лучше посмотреть предыдущие документы (что было до покупки). Если там были иные основания, то бывшего владельца можно выписать по суду. Но объяснить заключенному, что его принудительно выписали, будет сложно. Поэтому покупателям нередко приходится как-то договариваться с такими людьми и даже в качестве отступного приобретать иное жильё – например, комнату.

Как вариант, можно поступить и так. Покупатель может потребовать расторжения договора купли-продажи на основании п. 2 ст. 450 ГК РФ и п. 1 ст. 558 ГК РФ (в случае указания полной суммы в договоре).

Основание – нарушение существенного условия договора продажи, где не был указан перечень лиц с указанием их прав на пользование жилым помещением, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем.

В завершение общие рекомендации профессионалов рынка – не создавайте себе сложностей и старайтесь, по возможности, избегать подобных сделок.

Разумная Недвижимость

По информации портала. При использовании материала гиперссылка на Razned.ru обязательна.

Источник: //razned.ru/urban-property/article/apartments-for-sale-from-a-convict-a-deal-that-i-like-to-avoid/

Дареная недвижимость может быть опасной

Сделка по дарению чаще всего оформляется между родственниками. Этот мотив самый распространенный, отмечает старший юрист департамента «Земля. Недвижимость. Строительство» компании «Вегас Лекс» Игорь Чумаченко.

Но юристы предупреждают, что сделать из такого подарка сюрприз не получится. «Для совершения дарения необходимо согласие самого одаряемого», — подчеркивает руководитель корпоративной практики юридической компании «ФБК-Право» Александр Ермоленко.

При этом такая сделка считается двухсторонней, и от подарка можно отказаться, но только до момента передачи дара. В этом случае договор дарения будет считаться расторгнутым.

Если договор дарения заключен в письменной форме, отказ от дара должен быть совершен также в письменной форме.

В случае, когда договор дарения уже зарегистрирован, отказ от принятия дара также подлежит государственной регистрации.

До того как согласиться стать владельцем квартиры, передаваемой в дар, нужно знать несколько тонкостей.

Как объясняет главный юрист юридической фирмы «Мегаполис Лигал» Елена Турецкова, одаряемый будет облагаться налогом на доходы физических лиц (НДФЛ, 13%) в том случае, если подарок делает не близкий родственник — например, дядя, или двоюродный брат, или чужой человек.

В случае если недвижимость дарят родители, братья или сестры, супруги, усыновители — налог платить не нужно. Александр Ермоленко также напоминает, что налог может стать серьезным обременением для одаряемого. Так, если средняя стоимость 1-комнатной квартиры в Москве 4,8 млн. рублей, то налог может составить 624 тыс.

В случае же указания в договоре нерыночной цены (указания заниженной оценки) возможны претензии со стороны налоговых органов.

Если одаряемый с радостью принимает подарок (о чем дарителю следует узнать заранее), он и даритель заключают двусторонний договор. Договор дарения квартиры заключается только в письменной форме путем составления одного документа и подлежит обязательной государственной регистрации.

То есть договор считается заключенным только с момента государственной регистрации в органах Федеральной регистрационной службы.

При этом, подчеркивает Елена Турецкова, нотариально удостоверять договор не обязательно: нотариальное удостоверение договора или отсутствие такового не влечет никаких юридических последствий.

Существует еще один нюанс. В договоре должны быть четко прописаны признаки предмета дарения. Необходимо указать точный полный адрес квартиры, этажность дома, количество комнат и метраж квартиры (в соответствии с данными БТИ). Также нужно указать документы, подтверждающие право собственности дарителя на квартиру.

Обычно бывает достаточно сообщить номер и дату свидетельства о праве собственности или иные документы, в случае приобретения квартиры до 1998 года, — например, договор купли-продажи, договор о приватизации и т. д. Гражданский кодекс признает ничтожными обещания подарить вещь без указания ее конкретных признаков.

Поэтому расписки в виде «Я дарю свою квартиру по адресу ул. Ленина, 45, своей младшей дочери» не имеют никакой юридической силы.

Ничтожными также признаются договоры дарения между юридическими лицами, а также предусматривающие передачу объекта в дар после смерти дарителя: в этом случае имеет юридическую силу только завещание.

Но юридические лица могут дарить недвижимость физическим лицам, то есть компания может одарить своего сотрудника квартирой.

Как подчеркивает Игорь Чумаченко, здесь нужно учитывать, что юридическое лицо не сможет учесть расходы, связанные с приобретением такой недвижимости (покупкой, инвестированием, строительством), для целей уменьшения налога на прибыль, поскольку передает имущество безвозмездно.

Как и любую другую схему, дарение пытаются использовать и мошенники. Юристы подчеркивают, что все попытки передать в дар чужую квартиру почти невозможны, поскольку для регистрации договора дарения надо подтвердить свое право собственности на объект. Однако, приводит пример Игорь Чумаченко, встречаются случаи, когда дарение используется для того, чтобы прикрыть куплю-продажу.

Это может иметь место, например, при приобретении доли в праве на недвижимое имущество. По закону в таких случаях надо соблюсти процедуру, связанную с преимущественным правом остальных участников долевой собственности, то есть необходимо сначала предложить им купить продаваемую долю в праве на недвижимость и только после их отказа можно предложить свою долю стороннему лицу.

Однако бывает, что соблюдение этой формальности существенно осложняется из-за позиции других участников долевой собственности, либо владелец доли не заинтересован в ее продаже другому участнику.

В этом случае идут на хитрость и «дарят» свою долю стороннему лицу, поскольку дарение не подпадает под возмездное отчуждение имущества, когда обязательно соблюдение указанных требований.

Здесь можно говорить о признании такой сделки недействительной, только если в суде удастся доказать получение денег за передаваемую долю.

В остальных случаях признать дарение недействительным крайне затруднительно.

Есть и еще одна особенность договоров дарения.

Если, к примеру, родители дарят квартиру замужней дочери, право собственности распространяется только на нее, а супруг дочери не будет иметь прав на это жилье.

Такие права возникают только при сделке купли-продажи. Если бы родители продали дочери квартиру, ее муж тоже получил бы на нее имущественные права как на совместно приобретенное в браке имущество.

Источник: //www.gazeta.ru/business/2008/08/20/2817058.shtml

Все плохое сразу, или Почему у вас могут отобрать купленную квартиру

Покупатели квартир на вторичном рынке в большинстве своем уже знают, что предварительно нужно проверить “юридическую чистоту” объекта, но не все до конца понимают, что в это понятие входит. Традиционно юридическую чистоту связывают с мошенничеством и недобрыми намерениями продавца.

Однако часто собственники и сами не знают, что их недвижимость имеет скрытые проблемы. Чтобы покупка была безопасной, нужно знать, что именно таит в себе угрозу и какие действия необходимо предпринять, чтобы получить необходимую информацию.

Сайт “РИА Недвижимость” попросил экспертов рассказать об этом своим читателям.

Права несовершеннолетних

Некоторое время назад было очень популярным не включать несовершеннолетних в число собственников при приватизации. Делалось это путем выписки из приватизируемой квартиры непосредственно перед подписанием заявления на приватизацию.

После получения документов детей прописывали обратно, рассказывает управляющий агентством безопасной недвижимости “Вишня” Сергей Вишняков.

Впоследствии это может грозить тем, что выписанные дети, достигнувшие совершеннолетия, могут обратиться в суд и заявить свои права на часть квартиры.

Важно также обратить внимание на состав семьи продавца, в частности, есть ли у продавца несовершеннолетние дети, добавляет адвокат московской коллегии адвокатов “Центрюрсервис” Илья Прокофьев.

“При наличии у продавца несовершеннолетних детей, их права могут быть нарушены, если совершаемая продавцом сделка существенно ухудшает условия их проживания. В таких ситуациях с исковыми требованиями в суд вправе будут обратиться уже органы опеки в интересах детей”, – уточняет он.

Для проверки всех зарегистрированных в квартире жильцов необходимо запросить у продавца справку о регистрации по форме №9 или справку о составе семьи, советует адвокат Виктория Данильченко.

Получить ее может собственник или любой зарегистрированный на данной жилплощади в многофункциональном центре (МФЦ) при подаче заявления и предоставлении паспорта и документов, подтверждающих право пользования помещением, поясняет она. В данной справке будут указаны сведения не только тех граждан, кто зарегистрирован по этому адресу на момент выдачи справки, но и о гражданах, которые были здесь прописаны ранее.

“Фактически, по указанной справке можно проследить всю историю того или иного жилого помещения”, – говорит Данильченко.

Если в квартире, помимо продавца, были зарегистрированы другие лица, прежде всего несовершеннолетние, нужно проверить наличие у них регистрации по месту жительства по другому адресу. При этом желательно, чтобы на дату сделки и продавец был зарегистрирован по другому месту жительства, подчеркивает она.

Еще одну потенциальную опасность таит в себе использование материнского капитала при покупке квартиры, обращает внимание Вишняков. При погашении маткапиталом ипотечного кредита собственник может не оформить доли на несовершеннолетних, а продать квартиру как есть.

В таком случае права несовершеннолетних также будут нарушены. При покупке ипотечной квартиры обратите внимание на паспорт продавцов – наличие двух и более детей косвенно говорит о наличии сертификата на материнский капитал.

Также количество несовершеннолетних детей указывается в выписке из домовой книги.

Для подтверждения того, что материнский капитал был не использован и проблемы нет, лучше запросить у продавца справку из пенсионного фонда об использовании материнского капитала, – советует Вишняков.

Скрытые наследники

Другим источником потенциальной “опасности” для покупателей могут стать не выявленные ранее наследники приобретаемой квартиры.

В первую очередь, необходимо обратить внимание – на основании чего продавцу принадлежит продаваемая квартира, разъясняет Прокофьев. Эта информация будет содержаться в выписке из ЕГРН.

Если квартира получена по наследству, то даже если с момента принятия наследства продавцом квартиры прошло пять и более лет, остается велик риск того, что может появиться еще один наследник, предупреждает эксперт.

Он, к примеру, не знал и не мог знать о смерти наследодателя, а, следовательно, восстановит свои права через суд и примет наследство на долю квартиры, которая к тому моменту будет уже продана, отмечает Прокофьев. В такой ситуации договор купли-продажи будет признан недействительным.

“Чтобы такая ситуация не произошла, необходимо ознакомиться со свидетельством о праве на наследство, по которому продавец получил квартиру, выяснить у него имелись ли какие-либо еще родственники, а также попросить предоставить справку от нотариуса о том, что других наследников не имеется”, – рекомендует Прокофьев.

Продавец-банкрот

Опасность может исходить непосредственно от продавца, точнее, от его нынешнего положения, которое также стоит проверять, рекомендуют эксперты.

Крайне важным фактором является наличие каких-либо текущих судебных споров с участием продавца, которые могли бы повлечь правовые последствия для его имущества, в частности квартиры, которую планирует приобрести покупатель, объясняет Прокофьев.

Опасность таких ситуаций заключается в том, что если судом принято решение о взыскании с продавца крупной денежной суммы, либо о признании его банкротом, то в рамках исполнительного производства на уже проданную им квартиру может быть обращено взыскание путем признания этого договора недействительным. А значит, купленная квартира может быть истребована даже у добросовестного покупателя, продолжает он.

Для проверки продавца зайдите на сайт суда, введите в поисковик в разделе “Делопроизводство” ФИО собственника, а потом и супруги, если он находится в браке, советует юрист адвокатского бюро “Леонтьев и партнеры” Тамази Мстоян.

“Если результаты поиска покажут, что имеются значительные споры или споры о взыскании денежных сумм, сопоставимых примерно со стоимостью квартиры, то это может сигнализировать о возможных будущих спорах.

Например, при банкротстве собственника в виду невыплаты долга, в рамках которого финансовый управляющий может оспорить сделки, совершенные собственником за 3 года до начала процедуры банкротства”, – подсказывает он.

Если продавец будет признан банкротом, то по представлению управляющего, квартиру могут отобрать у покупателя и вернуть в конкурсную массу для покрытия всех долгов продавца, предупреждает Вишняков. Покупателю в таком случае деньги автоматически не возвращают, он становится в очередь других кредиторов продавца.

Продажа квартиры по доверенности

Квартиру может продавать не сам собственник лично, а его представитель по доверенности, объясняет Вишняков. В этом случае надо понимать, что доверенность может быть отменена или оказаться фальшивой.

Если собственник не может принять участие в сделке, проверьте, действительно ли существует нотариус, указанный в доверенности.

Убедитесь в том, что такая доверенность действительно была выдана и в настоящее время полномочия по ней не отменены, советует Данильченко.

Хотя, продолжает она, от продаваемой по доверенности квартиры лучше отказаться, поскольку этим методом часто пользуются мошенники.

“Если нужная вам квартира продается только по доверенности, лучше всего добиться личного участия собственника при заключении сделки. Договоритесь о встрече и пообщайтесь, причем обязательно лично”, – подчеркивает адвокат.

Крайне важно помнить, что удостоверение нотариусом доверенности на право осуществления различных действий с недвижимостью не гарантирует законность и безопасность последующей сделки купли-продажи, если сама сделка не удостоверяется нотариусом, в свою очередь отмечают эксперты Федеральной нотариальной палаты (ФНП).

“Нотариус в этом случае удостоверяет только желание человека о представлении его интересов третьим лицом. Если нотариус всего лишь удостоверил доверенность, а сделка впоследствии прошла в простой письменной форме, ответственности за нее никто не несет. И если ваши права в результате сделки будут нарушены – ущерб возместить будет попросту некому”, – предупреждают эксперты ФНП.

Убедиться в действительности доверенности поможет специальный сервис на портале Федеральной нотариальной палаты. Указав реквизиты документа на сайте, можно моментально и совершенно бесплатно проверить факт удостоверения предъявляемой доверенности, а также узнать, не отменялась ли она доверителем, добавляют в ФНП.

Скрытые собственники

В данном случае речь идет не только о людях, имеющих основания претендовать на квартиру, то есть о несовершеннолетних и кредиторах, о которых говорилось выше, но и о других основаниях для оспаривания купли-продажи квартиры.

Так, важно обратить внимание на то, состоит ли продавец в зарегистрированном браке, либо на то, был ли брак расторгнут недавно, советует Прокофьев. Это связано с тем, что при совершении сделки могут затрагиваться права третьих лиц, в результате чего сделка оспаривается в судебном порядке.

В частности, если брак продавца расторгнут незадолго до совершения сделки, то второй супруг вправе обратиться в суд с исковым заявлением о разделе совместно нажитого имущества.

И в случае, если купленная квартира окажется таким имуществом, то сделка будет признана недействительной, предупреждает он.

Чтобы это выяснить, попросите у собственника паспорт, рекомендует Мстоян.

Если он находится в браке, то необходимо получить от супруги нотариально удостоверенное согласие на продажу квартиры, уточнить заключен ли между супругами брачный договор.

Если продавец не состоит в браке, то данное обстоятельно необходимо зафиксировать у нотариуса, что собственник на момент приобретения квартиры не состоял в браке, объясняет он.

“Однако на практике бывают случаи, когда штамп в паспорте отсутствует, и собственник говорит и даже подтверждает, что в браке не состоит и не состоял, а потом оказывается, что он все-таки на момент приобретения квартиры и/или в настоящий момент состоит в браке, и супруга оспаривает заключенную сделку по купле-продаже квартиры. К сожалению, свести к нулю данный риск сложно”, – предупреждает Мстоян.

Впрочем, подстраховаться в этом вопросе помогут нотариусы, так как у них есть доступ к реестру ЗАГСа. Но воспользоваться такой услугой можно только в том случае, если сделка купли-продажи оформляется именно через нотариуса.

“С запуском Единого государственного реестра ЗАГС в октябре 2018, который содержит в себе всю информацию о населении страны, начиная с 1926 года, нотариусы получили возможность оперативной проверки таких юридически значимых сведений, как дата рождения, смена ФИО гражданина, факт состояния в браке и других”, – поясняют эксперты ФНП.

Кроме того, проведение сделки через нотариуса позволяет установить всех лиц, которые имеют основания претендовать на квартиру, добавляет нотариус города Москвы Илья Радченко.

“В некоторых случаях может потребоваться получение справок, например, о соответствии адресов (если адрес менялся), особенно это актуально для очень старых документов начала и середины 90-х годов, когда адреса объектов, особенно земельных участков, указывались не полностью, неточно, да и просто сильно изменились за прошедшие годы”, – поясняет Радченко.

Если же речь идет о продаже доли, то продавец должен получить согласие других собственников квартиры. В случае отсутствия такого согласия в дальнейшем может возникнуть спор о праве собственности на квартиру, отмечает Данильченко.

Возможные обременения

Продаваемая квартира может иметь несколько видов обременений или прав третьих лиц, которые не являются правом собственности, например, договор ренты или право пользования помещением.

Свободно продать квартиру по договору ренты можно только в случае ее исполнения. Рента исполняется выплатой оговоренной сторонами суммы или смертью рентополучателя, объясняет Вишняков.

“Если его выписали из квартиры в далекий психоневрологический интернат и состряпали свидетельство о смерти, обременение могут снять и попробовать продать квартиру.

Но поскольку рентополучатель жив и не собирался умирать, и договор не исполнен (рента им не получается), то покупатель может лишиться квартиры”, – предупреждает он.

При покупке квартиры по договору ренты, нужно удостовериться, что обязанность собственника по выплате ренты выполнялись точно и в срок. Подойдут выписки со счета, подтверждающие факт ежемесячных выплат.

Также необходимо попросить архивную выписку из домовой книги – там может всплыть информация, что рентополучателя выписали не по смерти, а просто на другой адрес.

А это уже повод насторожиться и начать уточнять информацию, добавляет эксперт.

Что же касается чьих-то прав на проживание в квартире, то информацию об этом можно узнать из архивной выписки из домовой книги, сравнив ее с документами на собственность, отмечает Вишняков.

Если сделка проводится в нотариальной форме, то нотариус проверяет принадлежность недвижимости по сведениям ЕГРН, отмечает Радченко.

“При этом проверяется также наличие арестов или запрещений, зарегистрированных в ЕГРН, что практически исключает возможность продажи заложенного имущества без согласия залогодержателя (обычно банка), продажи имущества, арестованного судом или судебными приставами, и связанные с этим мошенничества”, – подчеркивает он.

Неосознанные действия

Если у собственника недвижимости есть какое-то психическое заболевание (в том числе на фоне употребления алкоголя или наркотиков), он может опротестовать продажу квартиры, объясняя тем, что не понимал, что творит, предупреждает Вишняков. “Кстати, скрыть состояние собственника могут попробовать выдачей доверенности на вполне адекватного представителя”, – подчеркивает он.

Следует попросить у собственника справки из психоневрологического и наркологического диспансеров, выданные по месту жительства продавца, объясняет эксперт.

Это позволит прояснить возможность возникновения вышеуказанной проблемы.

Если квартира продается по доверенности, обязательно свяжитесь с реальным собственником, пообщайтесь с ним на предмет продажи квартиры – понимает ли он, что происходит.

В случае удостоверения сделки у нотариуса, он проверяет дееспособность сторон договора настолько, насколько это возможно, добавляет Радченко. Особое значение имеет недееспособность или ограниченная дееспособность, которая установлена решением суда.

“Однако даже в том случае, если лицо не признавалось недееспособным судом, но у нотариуса есть подозрения, что человек не осознает последствия своих действий или не может руководить ими, нотариус отказывает в удостоверении договора”, – подчеркивает Радченко.

Источник: //realty.ria.ru/20190226/1551378344.html